廣州增城荔湖項目競標(biāo)營銷策略方案

22021與中建3局一路同行itisexpectedtobeabletocreatethefutureofthenewareatogether月解讀[標(biāo)書】◎宏泰需要什么產(chǎn)品打市場◎宏泰實現(xiàn)12億的目標(biāo)怎么做◎允正能提供什么2花3花3~6個月去設(shè)計花1~2年去建設(shè)花2~3年去銷售只要拿到地，做成房子只要還能住，就不愁賣掉，只是價高價低因為大多數(shù)開發(fā)商做的是要“入世” (大眾化)的”產(chǎn)品“，少數(shù)人想到要做“驚世“(名利雙收)的”精品“，很少有民族、歷史、社會老越值錢)的文化”珍品“天時間去調(diào)查花1整天時間聽一個完整的Part01天下難事，必成于易，天下大事，必做于細(xì)Part02Part02博學(xué)之，審問之，明辨之，慎行博學(xué)之，審問之，明辨之，慎行之具客戶地圖演繹合富輝煌的數(shù)據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)庫式資料收集分析正式提案前，我們做了什么？聯(lián)北側(cè)地塊周邊調(diào)查半天專業(yè)網(wǎng)站二手資料收集3天(陽光家緣、廣州房天下)(產(chǎn)品資料與市場分析資料)(各板塊資料與板料)政府網(wǎng)站資料收集1天(規(guī)劃局土地交易信息中心、武漢市政府網(wǎng)站、房地局信息中心、統(tǒng)計局網(wǎng)站)網(wǎng)上其他政策信息收集(平時)經(jīng)典戶型考察半天020年廣州樓市總結(jié)暨2021展望(克而瑞)廣州市2020年房地產(chǎn)市場年報(合富)——在本報告中重在從時間、空間角度對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提煉決策考察的規(guī)律，不一一提供詳細(xì)數(shù)據(jù)分析創(chuàng)新創(chuàng)新CONTENTS理解對項目的優(yōu)劣勢分析客觀準(zhǔn)確，有應(yīng)對策略，提煉項目核心競爭力定位項目定位初判物業(yè)發(fā)展建議團(tuán)隊CHAPTER1市場分析AnalysisoftherealestatemarketinShenzhen1.項目數(shù)據(jù)收集充分，對市場了解全面2.深入分析項目競爭對手3.客觀分析市場走勢市場了解全面PartPart019市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析金融信貸：三道紅線對房企融資渠道政策性收緊，但房貸利率穩(wěn)中有降。方面也是受到金融行業(yè)整頓過程的影響。而未來國家對金融和樓市的監(jiān)管不會放松，預(yù)計短期內(nèi)融資的渠道不會放松，難度不會降10%左右，房貸政策持續(xù)放松，但大多銀行暫停接商辦物業(yè)，針對商辦物業(yè)則行上浮在10~20%以項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊分，對市場了解全面塊分化，冷熱不均；朱村供應(yīng)不足導(dǎo)致供求量價齊跌要來自合景譽(yù)山國際、合生湖山國際、廣州萬科城、碧桂園云頂、翡翠綠洲等老盤。朱村板塊和荔城板塊呈現(xiàn)供應(yīng)下跌狀態(tài)，主要是前期土地供應(yīng)較少。其中朱村板塊的供應(yīng)主要來自保利中海金地大國璟、時代名著、華潤置地潤悅、遠(yuǎn)洋招商保利東灣。達(dá)131.7萬方。成交量增長最多的是中新板塊，主要是供應(yīng)充足了。朱村板塊是唯一成交量下跌的片區(qū)，主要均價回落至18419元/平，核心樓盤實際售價仍在且今年網(wǎng)簽的比較多樓盤為尾貨。分，對市場了解全面增城土地市場：掛地成交20宗，將形成約400萬方住宅，后市供應(yīng)充足主要集中在荔城板塊(2宗)、石灘板塊(5宗)、新塘板塊(4宗)、中新板塊(5宗)、朱村板塊(4宗)。進(jìn)行補(bǔ)充。增城為廣州的大貨倉，供求量及庫存都處于分，對市場了解全面新塘各盤：多為老盤推新貨，精裝17000-20000元/平，單盤去化量7-20萬方為主分，對市場了解全面令市場熱度：在增城眾多板塊中，新塘板塊熱度最高令距離廣州天河：35公里，在增城各板塊中距離最短；多個樓盤有樓巴頻繁接駁；且地鐵13號線已經(jīng)開通令綜合：片區(qū)整體配套比較完善，但居住環(huán)境略雜，二手房交易及租賃比較活躍令新塘2020年商品住宅供應(yīng)132.6萬方，成交131.7萬方，基本平衡。均價21152元/平，同比輕微下降。片區(qū)內(nèi)主力銷售樓盤在價格上分2個梯隊，精裝17000-20000元占多數(shù)，精裝22000-25000元主要是鳳凰城附近幾個中高端改善盤。該板塊成熟度較高，地價、房價均在增城的高位。表：新塘商品住宅供求量價走勢分，對市場了解全面新塘個盤：多為老盤推新貨，精裝17000-20000元/平，單盤去化量7-20萬方為主分，對市場了解全面場熱度有所回落，供應(yīng)不足導(dǎo)致量價齊跌令市場熱度：在增城眾多板塊中，朱村板塊前兩年熱度僅次于新塘，2020年因供應(yīng)減少而有所回落廣州天河：55公里；地鐵21號線已經(jīng)開通令綜合：片區(qū)生活配套暫時一般，主要依賴小區(qū)自身提供令產(chǎn)業(yè)：富士康已進(jìn)駐；科教城(職中集中地)，但進(jìn)度緩慢令朱村板塊：近五年價格呈現(xiàn)波動起伏，峰值出現(xiàn)在2019年，2020年有所回落，主要是清尾貨結(jié)構(gòu)性拉低均價分，對市場了解全面朱村個盤：核心項目僅大國璟等3-5個，質(zhì)素較高，精裝19500-22000元為主分，對市場了解全面塊內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支撐令市場熱度：在增城眾多板塊中，石灘板塊熱度中等，近2年因其價格剛需而逐漸被廣州市區(qū)接受令距離廣州天河：直線38公里；規(guī)劃中16號線(未定動工完工日期)在石灘鎮(zhèn)有2個地鐵站(石灘站、石灘西站)令產(chǎn)業(yè)：無產(chǎn)業(yè)支撐，“廣州新東站”實際層次較低令石灘板塊：近3年商品住宅成交量價整體向上，供求比1.15左右，供求目前來看比較平衡。該板塊的風(fēng)險相對略大，主要賣點在于便宜，投資客的財力稍遜，價格敏感度比較高。供應(yīng)面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)(套)交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)2020年480796482141782840561491552019年302405298525972924951464662018年52244148772722812600122092分，對市場了解全面分，對市場了解全面令市場熱度：在增城眾多板塊中，中新板塊的熱度經(jīng)歷了“熱——冷——熱”幾次波動令距離廣州天河：直線38公里；有地鐵知識城線接駁到21號線令綜合：中新知識城定位較高，分南北兩區(qū)發(fā)展，先發(fā)展南區(qū)，目前北區(qū)開始賣地。中新鎮(zhèn)除了知識城，其他位置配套和城市面貌較差，房價不高。車摩托車配件、五金、塑料、化工等令中新板塊：近3年商品住宅供應(yīng)變動較大，2020年供求雙雙爆發(fā)，價格微漲。市場熱度有所恢復(fù)。北區(qū)接力南區(qū)進(jìn)入開發(fā)期，但北區(qū)配套尚未跟上，價格1.8萬左右，南區(qū)發(fā)展較成熟，價格在2-2.2萬左右。供應(yīng)面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)(套)交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)2020年331561354721792124051952922019年6596369725378190872.62018年6519968667254464129560.97分，對市場了解全面量攀升分，對市場了解全面戶主要為地緣置業(yè)客戶，市場熱度一般聯(lián)性不大令距離廣州天河：直線55公里；地鐵21號線已通車令客戶：主要為增城本地人，購買力一般，溢價能力不高，但對產(chǎn)品要求較高令綜合：荔城城區(qū)內(nèi)配套尚可，居住氛圍較好，城市界面尚可，但主要貨量靠地緣客戶消化令荔城板塊：近3年商品住宅供應(yīng)持續(xù)減少，成交略有波動，整體供求比較平衡，成交均價近兩年基本穩(wěn)定在19500間(年)供應(yīng)面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)供求比2020年232924195423303819091941712019年28727324512142471783197821.342018年33044328832956842445152741.12分，對市場了解全面荔城個盤：供應(yīng)不多，主力項目2-3個，核心區(qū)均價2.3-2.5萬，老盤1.7-1.9萬場抓人促產(chǎn)場抓人促產(chǎn)東進(jìn)南拓板塊分化場新塘：市場最熱，老帶新朱村：供不應(yīng)求，熱度下降，成交攀升石灘：增城低洼無產(chǎn)業(yè)荔城：增城首府地緣客戶目競爭對手PartPart02中新板塊溪世家際朱村板塊元/㎡促銷：16500元/㎡起 廣鋁荔富湖畔匯港威華國際促銷：19000元㎡起均價：2.2-2.3萬元/㎡均價：1.9-2.05萬元/㎡在售項目 (毛坯)待售項目元/㎡促銷：21000元㎡起悅 大國璟東郡.9-2萬元/㎡促銷：19001元㎡起元/㎡促銷：16000元/㎡中新板塊溪世家際朱村板塊元/㎡促銷：16500元/㎡起 廣鋁荔富湖畔匯港威華國際促銷：19000元㎡起均價：2.2-2.3萬元/㎡均價：1.9-2.05萬元/㎡在售項目 (毛坯)待售項目元/㎡促銷：21000元㎡起悅 大國璟東郡.9-2萬元/㎡促銷：19001元㎡起元/㎡促銷：16000元/㎡元/㎡促銷：17000元㎡起精裝均價：1.55萬/㎡毛坯均價:1.43萬/㎡促銷：15000元/㎡起促銷：13400元/㎡起桂園中心荔城板塊新塘板塊均價：2.3-2.5萬元/㎡促銷：15000元㎡起湖譽(yù)園花嶼花城均價：2.5-2.8萬元/㎡華僑城湖岸華僑城云尚促銷：17000元㎡起1.7萬元/㎡15500元㎡綠湖首府桂園云頂：起佳兆業(yè)悅峰促銷：17000元/㎡起元/㎡均價：1.53-1.6萬元/㎡色里程樾府促銷：2.1萬元/㎡起山國際倫.9-2萬元/㎡促銷：15600元/㎡石灘板塊均價：1.5-1.6萬元/㎡促銷：19000元/㎡起元/㎡促銷：1.5萬元/㎡起臻園仙村板塊市場分析促銷：2.1萬元/㎡起保利中航城/東灣奧園中新譽(yù)府促銷：19000元/㎡起區(qū)域競爭激烈，競品未來存量為262萬㎡，影響較大的存量也接近100萬㎡大紫荊花園大紫荊花園基天峰城城元/㎡促銷：21000元/㎡起元/㎡促銷：21000元/㎡起促銷：19000元㎡起均價：1.9-2.1萬元/促銷：19000元㎡起均價：2.2萬元/㎡促銷：21000元/㎡科城香山湖源海仙村一號(毛坯)元/㎡元/㎡山國際國際項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析核心競品2個，但爭奪廣州市區(qū)外溢客戶的板塊包括中新鎮(zhèn)及21號線沿線樓盤多塞車嚴(yán)重，出行大部分靠地鐵，因此客戶主要沿著地鐵線購房。佳兆業(yè)澤苑等，較遠(yuǎn)距離競品包括了中19500-20000元/㎡，項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊保利大國璟佳兆業(yè)澤佳園時代名著分，對市場了解全面保利大國璟佳兆業(yè)澤佳園時代名著核心競品：華潤、保利精裝2.1-2.2萬，大華2萬，時代2.1萬，佳兆業(yè)全新待售大大華東郡華華潤置地潤悅市場分析競爭對手市場分析時代名著目址廣州科教城地鐵21號線山田站C出口約29米處間面積積率數(shù)年限:70年價格項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析增城朱村板塊：保利.大國璟保利.大國璟址市增城大道471號帝天21號線鐘崗站西側(cè)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司和中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和金地集團(tuán)股份有限公司棟開盤積率4440戶820個停車位，車位配比為1:1.31限:70年24棟交樓格22000元/平方米項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊華潤.潤悅址州市增城區(qū)荔城街三聯(lián)村凼塘路33號華潤.潤悅址州市增城區(qū)荔城街三聯(lián)村凼塘路33號城區(qū)潤昱置業(yè)有限公司積率限:70年格21000元/平方米。項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊增城朱村板塊：華潤置地.潤增城朱村板塊：華潤置地.潤悅市市場分析市場分析市場分析增城朱村板塊：中新.時代傾城中新·時代傾城址廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)新墩路168號廣州市浩瑋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤積率限宅:70年住宅底商:70年棟交樓格20000元/平方米面75-120平二至四房，帶裝修發(fā)售，均價20000元/項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析增城朱村板塊目：大華城.東郡大華城.東郡址東溪路1號華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積率3共1447個停車位，停車位配比1:1.2限格20000元/平方米面約78-88㎡二至三房高層單位，帶裝修均價20000元項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析增城朱村板塊：廣鋁.荔富湖畔荔富湖畔址市朱村街朱村大道東88號荔富湖畔房地產(chǎn)有限公司A樓積率地下3974個，地上481個限:70年A格20000元/平方米在售A1棟和A2棟，戶型為建面約76-110平二至三房住宅單位,項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析鐵國際公館址地鐵21號線坑貝站A出口西側(cè)增城區(qū)順軒房地產(chǎn)有限公司42695.4㎡積率限:70年格21000元/平方米5座，戶型為建面約104/108平復(fù)工單位，均價21000元項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析增城朱村板塊：廣州萬科城注：數(shù)據(jù)引自中指州萬科城址永寧街道葉嶺村新新大道旁萬美房地產(chǎn)有限公司7棟積率4092戶4753個，地上475個限:70年格19500元/平方米在售17棟，戶型為建面約79-100平三至四房住宅單位,均價項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析悅競爭最為激烈。項目發(fā)展商品牌項目體量生活配套交通昭示性景觀資源本案保利.大國璟好好好華潤.潤悅好好好時代名著大華東郡好農(nóng)場資源保利.東灣西福河公園、坑北村古建筑群西福河公園、坑北村古建筑群時代傾城。項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊PartPart03地面積占據(jù)廣州?？漆t(yī)院地面積占據(jù)廣州?？漆t(yī)院人口破10萬市場分析六大趨勢均為利好，項目未來可期02成交大戶成交大戶廣深科創(chuàng)長廊廣州起點霸主2016-2020年，片區(qū)住宅供求前三名、黃埔、花都變?yōu)樵龀?、南沙、黃紐增城是廣州“三城一區(qū)十三節(jié)點”布局重要通車，還有規(guī)劃中的16、20、23、27、2806地區(qū)；位于穗莞深核心部位，地鐵13、通車，還有規(guī)劃中的16、20、23、27、2806號線，增城未來集國鐵、地鐵、城軌多種軌號線，增城未來集國鐵、地鐵、城軌多種軌產(chǎn)業(yè)新區(qū)大限時代的03億級產(chǎn)業(yè)風(fēng)物且宜放眼量集群人口是重要支撐人口是重要支撐 0504項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊CHAPTER2項目分析ThetargetanalysisoftheSKYPARK1.分析并提升項目開發(fā)理念及布局2.準(zhǔn)確建議產(chǎn)品戶型配比3.對項目的優(yōu)劣勢分析客觀準(zhǔn)確，有應(yīng)對策略，提煉項目核心競爭力開發(fā)理念及布局PartPart01項目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：按產(chǎn)品類型分類統(tǒng)計：市場分析項目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：按產(chǎn)品類型分類統(tǒng)計：市場分析項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中等規(guī)模住宅項目，正在拆遷中。項目總建面30萬方，住宅占比超過90%；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(限高120m)項目內(nèi)容數(shù)據(jù)備注總征地地面積(㎡)103118.93其中規(guī)劃建設(shè)用地面積(㎡)102833.05指標(biāo)均按規(guī)劃建設(shè)用地面積102833.05㎡計算代征防護(hù)綠地(㎡)285.88總建筑面積(㎡)6749計容建筑面積(㎡)容積率建筑面積≤308499㎡住宅(㎡)283449商業(yè)(㎡)5000配套商業(yè)建筑面積≤5000㎡555-154注：地塊內(nèi)住宅建筑高度設(shè)置應(yīng)有梯度層次。宜不小于3個梯度，每個梯度高度差不小于20米，每個梯度建筑規(guī)模不小于總計容面積的20%，臨主要市政道路、公園、廣場等公共空間一線建筑高度應(yīng)低矮。項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊東面：內(nèi)部道路(規(guī)劃)及執(zhí)信中學(xué)(在建)；東：執(zhí)信中學(xué)(在建)項目理解項目定位項目團(tuán)隊策略創(chuàng)新項目四至北：山體森北：山體森林及薔薇國際規(guī)劃路及林地南：增南：增城大道及21號線市市場分析市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目開發(fā)理念及布局市場分析增城大道21號線稀缺地塊項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析產(chǎn)品做厚道外在不足，內(nèi)在彌補(bǔ)剛需型住區(qū)市場分析產(chǎn)品做厚道外在不足，內(nèi)在彌補(bǔ)剛需型住區(qū)項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目開發(fā)理念及布局能達(dá)到最優(yōu)，綜合考慮了各項因素項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊PartPart02對比密度低，間距大市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊對比密度低，間距大市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊VS華潤.潤悅第三代花園小華潤.潤悅第三代花園小區(qū)以一園一環(huán)、三進(jìn)八景為概念布局園林12大運動配套打造有氧藝術(shù)園區(qū)保利【尊居】系，與天悅同級“三進(jìn)五園七院十三璟”密度高，間距窄項目定項目定位息置廣州市增城區(qū)廣汕路息置廣州市增城區(qū)廣汕路?？傌浟?0套產(chǎn)品戶型72-124㎡三至四房(贈送面積2變3、3變4房)帶裝修項目配套執(zhí)信中學(xué)、臨街商業(yè)市場分析保利.大國璟對比華潤.潤悅：戶型面積、贈送等同質(zhì)化息置廣州市增城區(qū)廣汕路?？傌浟慨a(chǎn)品戶型80-140㎡三至四房(贈送面積2變3、3變4房)21000元/㎡帶裝修(元旦特價房19000元/㎡)項目配套學(xué)項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目對比：競品華潤.潤悅?cè)鎻?qiáng)于保利.大國璟項目整體規(guī)劃園林景觀朝向采光樓間距戶型面積噪音影響本案花園小區(qū)很好整體大花園很好南向濟(jì)型，偏小保利大國璟園小區(qū)好集中型花園大部分南向面極差常偏小增城大道較大華潤潤悅園小區(qū)一般園大部分南向光較好舒適性，正常增城大道較大項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析華潤.潤悅：精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)-入戶、客廳、廚房項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析華潤.潤悅：精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)-房價、衛(wèi)生間項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析保利.大國璟：精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)-立面及大堂、入戶及客廳項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析保利.大國璟：精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)-房間、廚房、衛(wèi)生間項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析競爭對手市場分析住宅競爭-項目所在區(qū)域主力產(chǎn)品、價格趨同，市場呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭格局住宅均價(元/㎡)主力戶型面積(㎡)主力總價(萬)單盤去化(套/月)保利大國璟/㎡85-95-125-140三至四房7悅/㎡80-85-95-125-140三至80元/㎡85-98-106三至四房2大華城東郡/㎡8-98二至三房66廣鋁荔富湖畔/㎡2/㎡0二至四房8項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊其它項目及本項目建議其它項目及本項目建議競爭對手議令指標(biāo)約束：3.0的容積率，導(dǎo)致物業(yè)形態(tài)只能在小高層+高層OR純高層的方向發(fā)展。令資源限制：項目離21號線的山田站有一定距離，超過了競爭對手議令指標(biāo)約束：3.0的容積率，導(dǎo)致物業(yè)形態(tài)只能在小高層+高層OR純高層的方向發(fā)展。令資源限制：項目離21號線的山田站有一定距離，超過了般。市場分析策略策略建議項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊Part03Weakness劣勢速度較慢。2.Weakness劣勢速度較慢。2.公共休閑設(shè)施較少。4.離最近地鐵口山田站有2.5公里。1.保利、華潤、佳兆業(yè)、時代地產(chǎn)等品牌房2.納入和廣州一致的限購政策風(fēng)險。3.有關(guān)部門對備案價格的審批。Thread威脅點項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊SWOT優(yōu)勢明顯，政策風(fēng)險威脅最大StrengthsStrengths優(yōu)勢無遮擋山景資源：由中建三局操刀1.廣州限購升級，增城成為廣州市內(nèi)客戶外溢。3.規(guī)劃人口年均增長10萬以上，住房需求巨大。OpportunityOpportunity機(jī)會點市市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊WO策略(利用機(jī)會，克服劣勢)WO策略(利用機(jī)會，克服劣勢)利用區(qū)域發(fā)展前景、教育、性價比、升強(qiáng)調(diào)整體居住品質(zhì)及產(chǎn)品均好性，戶數(shù)多居住的人文氣氛圍較強(qiáng)。利用地段、品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢建立項目核利用中建品牌背書，放大教育資源與山ST策略(發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅)WTST策略(發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅)例舉品牌開發(fā)商均將進(jìn)入，區(qū)域熱度上市市場分析市場分析分析客觀準(zhǔn)確，有應(yīng)對策略，提煉項目核心競爭力市場分析心價值點1央企巨作中中建三局實力鉅獻(xiàn)空間共享完美人生項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊對項目的優(yōu)劣勢分析客觀準(zhǔn)確，有應(yīng)對策略，提煉項目核心競爭力本項目六大核心價值點核心地段核心地段宜居高宜居高地廣州的價格洼地增城房價是廣州11個建制區(qū)中僅存的三個1字頭的區(qū)域之一，典型的價格洼地；項項目定位市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊對項目的優(yōu)劣勢分市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊本項目六大核心價值點景觀資源+教育資源3景觀資源+教育資源南向自然山景觀資源+名校導(dǎo)入山體資源：南向無遮擋山景觀自然，綠色山體教育集中配套區(qū)：執(zhí)信中小學(xué)、清燕小學(xué)、增城中學(xué)、華商職業(yè)學(xué)院緊挨廣州名校致信中學(xué)(學(xué)位確認(rèn))項項目定位市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊對項目的優(yōu)劣勢分市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊本項目六大核心價值點4多維交通221號線貫通廣增維立體交通網(wǎng)絡(luò)，四站首發(fā)站快線直達(dá)天河：4路;增城50路;增城8路 二維高速：三高速一小時通達(dá)天河：珠江新城(起點)廣河高速---北三環(huán)高速-合悅(目的地)/沈海高速廣州直線---濟(jì)廣高速---合悅(目的地)/廣園快速路---荔新大道---合悅(目的地)項項目定位市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊對項目的優(yōu)劣勢分市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊本項目六大價值點回顧第四代建筑第四代建筑花園住區(qū)規(guī)劃超前：點式錯開式布局，景觀資源最大化建筑設(shè)計：建筑單體挺拔具有時代感，組團(tuán)花園園林概念超前：將一線城市建筑概念引入新區(qū)項項目定位適的新居所。南角幼兒園住宅影響最小化，沿城市道路形成繁華外城商業(yè)區(qū)，實現(xiàn)商業(yè)價值，人車分流，安靜內(nèi)城住宅區(qū)；點式低密度分散布局，底層架空，樓間距大，通風(fēng)采光好同時最大化園林空間；風(fēng)車型平面設(shè)計戶戶朝南，戶戶可享園林景觀。1項目優(yōu)劣勢：六大優(yōu)勢明顯，品牌尤其突出，劣勢主要為配套尚在建設(shè)中，廣州限購升級帶來大量機(jī)會，政策不確定性為最大威脅。CHAPTER3項目定位Locationofrealestateprojec1.項目市場定位準(zhǔn)確科學(xué)，與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合2.項目形象定位合理、創(chuàng)新，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢3.精確把握客戶定位，能深入分析客戶心理PartPart01項項目市場定位準(zhǔn)確科學(xué)，與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合六大核心價值市場分析項目理解六大核心價值市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目六大價值體系回顧項目定位項目定位市場分析項目理解市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊六六大價值重新定義“朱村”項目定位項目定位市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目市場定位簡單易懂，突出區(qū)位及教育資源配套豐富的特點，賦予項目更多的人文氣息。關(guān)鍵詞：教育、成長、追求項目定位項目定位市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目市場定位準(zhǔn)確科學(xué)，與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新企業(yè)精神企業(yè)理念企業(yè)愿景團(tuán)結(jié)、堅韌、職業(yè)、感恩創(chuàng)造價值、利益社會建造品質(zhì)空間、共享完美人生企業(yè)戰(zhàn)略：開發(fā)出有創(chuàng)新劃時代的產(chǎn)品不斷提升企業(yè)品牌和形象童夢童享童夢童享項項目團(tuán)隊PartPart02項項目形象定位合理、創(chuàng)新，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢宜居高地·21號線學(xué)區(qū)圈·4.0純花園大城21號線上的全景學(xué)區(qū)房廣州定位學(xué)林雅苑市場分析項宜居高地·21號線學(xué)區(qū)圈·4.0純花園大城21號線上的全景學(xué)區(qū)房廣州定位學(xué)林雅苑市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目形象項目形象定位項目定位項目定位增城是廣州常年的供求冠軍，是廣州剛需客的上車第一站第四代住宅的代表，有創(chuàng)新，純花園說明居住功能純粹且園林面積大，且本項目是品質(zhì)社增城是廣州常年的供求冠軍，是廣州剛需客的上車第一站第四代住宅的代表，有創(chuàng)新，純花園說明居住功能純粹且園林面積大，且本項目是品質(zhì)社區(qū)部的新興區(qū)域，會讓客戶覺得偏僻，而本項目在地鐵21號線的生活圈內(nèi)，拉近與廣州主城區(qū)的距離市場分析項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊21號線上的全景學(xué)區(qū)房項目形象定位解讀廣州宜居高地廣州宜居高地·21號線學(xué)區(qū)圈·4.0純花園大城簡明扼要說明位置關(guān)系，與主形象定位語呼應(yīng)并強(qiáng)調(diào)，將項目周邊的豐富的教育資源放大項項目理解PartPart03精精確把握客戶定位，能深入分析客戶心理市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊精確把握客戶定位，能深入分析客戶心理市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊客戶定位分析原則：需要解決三個核心問題項目定位項目定位城他市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊客精確把握客戶定位，能深入分析客戶心理城他市場分析項目理解策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊客客戶來源區(qū)域分析：主要以廣州天河客為主，約超5成客戶分析之來源區(qū)域：客戶外溢現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其在廣州東區(qū)域，增城區(qū)內(nèi)樓盤以廣州天河客戶為主。輝輝客戶客戶客戶來源悅客戶來源悅客戶來源 客戶來源 客戶來源客戶來源城,11%,時代名著客戶來源52%,客戶來源52%,項目定位項目定位項目理解項目定位項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊分析：主要以自住為主客戶分析之置業(yè)目的：根據(jù)以下三個項目的情況，客戶主要以自住為主，大部分超過8成，但投資客戶也占有一定比例，因教育元素而購買的客戶也具備相當(dāng)比例。市場分析市場分析市場分析市場分析客戶年齡結(jié)構(gòu)分析：主要以28-40歲的青壯年為主，占比約6成客戶分析之年齡結(jié)構(gòu)：根據(jù)以下三個項目的情況，客戶主要以28-45歲之間的青壯年為主，這類型客戶一般以新婚夫妻為主，有正在拼搏事業(yè)，年富力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實力在加強(qiáng)中。 區(qū)域,35區(qū)域,35-,花35歲,40歲,…45-50歲40歲,歲,園33%,33%45-50歲項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析1核心客戶(占比約50%)1他們是在廣州核心區(qū)天河上班的白領(lǐng)。2重要客戶(占比40%)2他們是來源于黃埔及增城的本地客群，也是白領(lǐng)、私營企業(yè)。3其他客戶(占比10%)3他們是廣州其它區(qū)域工作人員及周邊生意人。項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析把握客戶定位，能深入分析客戶心理市場分析廣州白領(lǐng)客群描?。航逃?產(chǎn)業(yè)+地鐵驅(qū)動的置業(yè)人群項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析把握客戶定位，能深入分析客戶心理市場分析描摹：認(rèn)同區(qū)域，看好未來的區(qū)域內(nèi)工作人員及生意人入駐廣州科教城的企事業(yè)單位的各類人群，工作或生活圈在區(qū)域內(nèi)，有投資概念。項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊CHAPTER4營銷策略創(chuàng)新Strategyinnovation1.獨創(chuàng)性高、影響力大2.方案是否切合實際、可操作性強(qiáng)PartPart01力大市場分析影響力大市場分析影響力大認(rèn)知、渠道、形象，是本項目的操作中需要解決的三大核心問題區(qū)域的定位、發(fā)展的認(rèn)知客戶敏感性的認(rèn)知價格邊界的認(rèn)知題起勢—爆破的營銷組合渠道覆蓋的深度和廣度項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊問題對競品形象現(xiàn)狀的逆轉(zhuǎn)現(xiàn)場服務(wù)、形象輸出□增城各板塊的房價很明顯的由與天河區(qū)的交通□增城各板塊的房價很明顯的由與天河區(qū)的交通新及新塘板塊樓盤的競爭？共性VS個性項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊21號21號線市市場分析市場分析影響力大市場分析略-品牌做保障、產(chǎn)品做支撐、名校做升華央央企巨制4.0產(chǎn)品名校效應(yīng)項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析影響力大市場分析品牌溢價-品牌房企能比板塊同質(zhì)樓盤均價高初1000-2000元/m2,溢價率高于10%恒大.紫荊學(xué)府中新板塊(1.95萬) (吹風(fēng)價2.3萬+)17%碧桂園.云頂新塘板塊(1.7萬)2.8萬64%保利.大國璟朱村板塊(1.8萬)2.3萬27%鐵.諾德名著荔城板塊(1.7萬)2.25萬32%華僑城.湖岸石灘板塊(1.5萬)2.2萬46%項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析影響力大市場分析-精裝修、智能設(shè)施、共享交通，市場溢價空間高加分項精裝修靠3-5%健康概念讓小孩、家長、老人里的跑步機(jī)智能化系統(tǒng)(新風(fēng)系統(tǒng)，指紋能電控)注：增城首個配系統(tǒng)的項目共享交通無縫接軌地鐵的共享交通設(shè)施(電動項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解項目定位市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊教育溢價-名校提升項目品牌，溢價空間20%以上市場分析市場分析客項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析項目理解市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析影響力大市場分析創(chuàng)新推廣策略[將教育利器OEM互聯(lián)網(wǎng)]推廣主線為——童夢童享項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊階段包裝，啟動前期蓄客第二階段正式售樓處、樣板房開放，正式蓄客階段，穩(wěn)提價階段分批次加推，保持市度“童”成長科技，讓童心更具想童享藝術(shù)的洗禮，從小開啟廣費的15%廣費的15%廣費的20%廣費的10%林雅園信紅包定向儲客，投資客戶篩選邀約，客戶鑒賞動開盤活動配合大型公益動現(xiàn)場周末組織持續(xù)的小影響力大之四個階段具體鋪排大事件9月10月11月12月 第第2階段第2階段信第3階段第3階段21年11月開盤前后1周，階段性釋放第4階段第4階段PartPart02作性強(qiáng)市場分析項目理解項目市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊本項目在定價上擁有片區(qū)話語權(quán)正整盤均價價本項目采取價格中開高走的策后續(xù)推售產(chǎn)品留有充足的價格本項目采取價格中開高走的策后續(xù)推售產(chǎn)品留有充足的價格上升空間策略市場分析價格定位建議：考慮到片區(qū)競品眾多，故入市價格和未來溢價幅度應(yīng)高于市場同類標(biāo)準(zhǔn)挖掘區(qū)域與廣州主城區(qū)的價格洼挖掘區(qū)域與廣州主城區(qū)的價格洼地效應(yīng)，將后期產(chǎn)品價格拉高創(chuàng)造溢價度等因素影響，判定本項目擁有絕對的區(qū)域定價話語權(quán)。制定均價需結(jié)合片區(qū)商品房價格以及政府有關(guān)部門對備案價的指導(dǎo)意見，綜合甲方對項目的價值預(yù)期后盡量拔升間項目項目擁有絕對的區(qū)域定價話語權(quán)前，在定價方面要穩(wěn)中求勝項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊果銷售期相近市場分析目選取果銷售期相近市場分析目選取保利.大國璟華潤.潤悅時代名著項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊際、可操作性強(qiáng)項均價重項目保利.大國璟華潤.潤悅時代名著商品牌4553便利性3453周邊配套5886周邊環(huán)境5896區(qū)規(guī)劃99799區(qū)品質(zhì)8戶型結(jié)構(gòu)899物業(yè)管理4444項目形象5554100%81909274市場分析項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊均價＝∑權(quán)重i×均價均價＝∑權(quán)重i×均價i×Px/Pi(i=a~c)市場分析根據(jù)靜態(tài)市場比較法，得出初步定價約20365元/㎡；綜合考慮動態(tài)價格按照營銷溢價5%計算，預(yù)計入市價格約21383元/㎡。市場比較法靜態(tài)定價動態(tài)定價＝＝20365元/㎡算，計算得出房價為價格21383元/21383元/㎡項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊市場分析際、可操作性強(qiáng)市場分析23093元/㎡(最終需政府備案價指導(dǎo))片片區(qū)增值產(chǎn)品增值允正銷售力增值修增值最終均價預(yù)測最終均價預(yù)測算，計算初步得出入市價格：23093元/23093元/㎡項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊.4萬元/平米2.3萬元/.4萬元/平米2.3萬元/平米36元/㎡(最終需政府備案價指導(dǎo))項目價差建議拉大，按照基礎(chǔ)均價作為指導(dǎo)均價，上下浮動1000元/平米。.1萬元/平米541起價2.1萬元/平米入市價格建議在2.1萬元/平米，重點為網(wǎng)羅第一批鐵桿客戶，做好口碑市市場分析均價2.3萬元/平米通過控制折扣的形式溢價2.4萬元/平米好位置的產(chǎn)品價格與首批產(chǎn)品拉00元/平米，形成價格擠壓。項項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目理解市場分析項目定位項目理解市場分析項目定位項目團(tuán)隊目標(biāo)及任務(wù)策策略創(chuàng)新市場分析市場分析推售原則從項目[年度任務(wù)]和[資金平衡]的角度科學(xué)安排推售項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目理解項目團(tuán)隊案是否切合實際、可操作性強(qiáng)項目理解項目團(tuán)隊推售順序：分三次推售，及時加推回現(xiàn)、平風(fēng)險、博溢價、立形象制造市場熱點首開綜合銷售率75%盤銷售率70%號市市場分析保持市場份額，彌補(bǔ)首批產(chǎn)品線次開綜合銷售率65%次開2棟，加推實現(xiàn)銷售率65%機(jī)項目定位項目定位策略創(chuàng)新補(bǔ)缺產(chǎn)品線，完成一期售再開綜合銷售率55%后推3棟，實現(xiàn)銷售率55%CHAPTER5項目團(tuán)隊Asurveyofthebiddingteam1.項目組架構(gòu)、職責(zé)及分工說明2.項目組人員簡介3.允正國際優(yōu)勢項目甲方例會制度及專案匯報尖刀組項目負(fù)責(zé)人馮浩項目總統(tǒng)籌人馮浩 (允正國際副總)互聯(lián)項目甲方例會制度及專案匯報尖刀組項目負(fù)責(zé)人馮浩項目總統(tǒng)籌人馮浩 (允正國際副總)互聯(lián)網(wǎng)運營總監(jiān)裘冠蘭策劃經(jīng)理劉瑾策劃經(jīng)理李灝市場分析 創(chuàng)新尖刀團(tuán)隊雙總監(jiān)配置-地產(chǎn)總監(jiān)控場互聯(lián)網(wǎng)運營總監(jiān)做場允正銷售精英再創(chuàng)銷售奇跡深圳營銷深圳營銷項目總監(jiān)兼營銷總監(jiān)項目總監(jiān)兼營銷總監(jiān)胡國強(qiáng)資資深銷售經(jīng)理寧濤資深銷售經(jīng)理吳瑜項目項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊、職能及分工項目理解項目定位策略創(chuàng)新項目團(tuán)隊馮浩：項目負(fù)責(zé)人(項目總)：營銷總監(jiān)(負(fù)責(zé)項目銷售線管控))：項目經(jīng)理(A組銷經(jīng)，負(fù)責(zé)銷售管控)：房產(chǎn)網(wǎng)紅(項目營銷輔控)市市場分析議管理銷售力提升管理議管理銷售力提升管理令根據(jù)市場競爭、項目背景，制定銷售計劃、團(tuán)隊發(fā)展目標(biāo)，包括階段性目標(biāo)(年度、開盤、