可以深圳市寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)和核心商業(yè)區(qū)城市設(shè)計阿特金斯

2009.11寶安中心區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計整合

----優(yōu)化城市開發(fā)建設(shè)品質(zhì)設(shè)計要求回顧原有規(guī)劃，對中心區(qū)的用地功能、配套設(shè)施、開發(fā)強(qiáng)度、交通、管線等重要因素作出全局性調(diào)整。對中心區(qū)發(fā)展情況分析和論證，對中心區(qū)的城市設(shè)計，特別是濱海區(qū)的設(shè)計作出調(diào)整和優(yōu)化指導(dǎo)中心區(qū)下階段開發(fā)，保證中心區(qū)的建設(shè)良性和有序進(jìn)行。

成果要求控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整城市設(shè)計調(diào)整匯報內(nèi)容一.中心區(qū)規(guī)劃背景二.中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計及相關(guān)大型基建項目回顧三.規(guī)劃整合關(guān)鍵問題分析四.規(guī)劃整合五.管理實(shí)施一.中心區(qū)規(guī)劃背景區(qū)域差異化發(fā)展珠三角核心區(qū)域競爭與協(xié)作中，西部濱海區(qū)具有重要的產(chǎn)業(yè)及交通地位，是核心功能區(qū)之一.西部濱海區(qū)延伸特區(qū)功能，成為區(qū)域消費(fèi)、貿(mào)易中心。寶安中心區(qū)則是西部濱海區(qū)差異化發(fā)展的核心部分.寶安中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳國際機(jī)場寶安中心區(qū)中心區(qū)現(xiàn)狀航拍鳥瞰土地權(quán)屬情況截止2005年12月，中心區(qū)合同、協(xié)議、批復(fù)、紅線及藍(lán)線總用地已達(dá)320公頃，占總用地的46.7%不包括道路用地、廣場、公共綠地及水域等面積，政府可用于商業(yè)開發(fā)及公共服務(wù)的地塊僅剩約100公頃。因此政府需要對剩余中心區(qū)寶貴的土地資源進(jìn)行集約高效的開發(fā)。用地建設(shè)情況目前已建在建的項目除區(qū)政府大樓外，主要集中在都市核心區(qū)外中心區(qū)路網(wǎng)建設(shè)情況目前已建成的路網(wǎng)集中在中心區(qū)的北部及東部.二.中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計

及相關(guān)大型基建項目回顧中心區(qū)主要規(guī)規(guī)劃、城市設(shè)設(shè)計及基建項項目列表全局規(guī)劃：1.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計2.寶安中心心區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃3.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計導(dǎo)則專項規(guī)劃：4.寶安中心區(qū)商商務(wù)辦公區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃和城城市設(shè)計5.寶安中心區(qū)核核心商業(yè)區(qū)專專項規(guī)劃6.寶安中心區(qū)中中央綠軸規(guī)劃劃與建筑概念念性方案設(shè)計計7.深圳市軌道交交通二期工程程地鐵一號線線詳細(xì)規(guī)劃—總報告8.濱海岸線工程程9.綠化專項規(guī)劃劃10.公交系統(tǒng)規(guī)劃劃基建項目：11.深圳市大鏟灣灣集裝箱碼頭頭12.沿江高速公路路13.廣深城際快速速軌道14.海濱大道15.地鐵一號線續(xù)續(xù)建工程16.地鐵五號線1.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計2002年12月國際招招標(biāo)阿特金斯斯取得第一名名總用地面積：：718公頃頃設(shè)計理念:濱海水岸是整整個城市的門門戶，是活動動聚集的焦點(diǎn)點(diǎn)，對于整個個城市的形象象塑造，具有有不可忽視的的作用。1.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計設(shè)計定位寶安安中心區(qū)為濱海特色的城城市中心區(qū)，這是與深圳圳市其他中心心顯著的區(qū)別別，也是其鮮鮮明環(huán)境特色色所在。1.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計確定同心圓式式道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)環(huán)擁大海，，強(qiáng)調(diào)濱水地地區(qū)的開發(fā)1.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計設(shè)計將中心區(qū)區(qū)的范圍擴(kuò)展展到原海濱大大道南側(cè)，以以使海岸線充充分利用2.寶安中心心區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃2004年1月完成編制單位：深深圳市城城市規(guī)劃劃設(shè)計研究院院控規(guī)確定了一一條岸線，一一條軸線，三三個圈層，一一條都市綠環(huán)環(huán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)土地利用規(guī)劃劃圖2.寶安中心區(qū)控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃一條岸線濱海大道外側(cè)側(cè)濱臨大海，，規(guī)劃觀海，，游憩，運(yùn)動動健身等公共共功能，形成成城市公共的的親水活動岸岸線一條軸線以中央綠軸為為主線，兩側(cè)側(cè)安排商務(wù)辦辦公、文化娛娛樂和會議展展覽設(shè)施三個圈層將寶安新中心心區(qū)用地布局局結(jié)構(gòu)明確劃劃分為核心區(qū)區(qū)、過渡區(qū)及及居住區(qū)三個個圈層2.寶安中心心區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃中心區(qū)總總居住人口17.7萬萬人。規(guī)劃建筑總量量控制在770萬平方方米左右。用地性質(zhì)用地面積單位(公頃)商業(yè)性公共設(shè)施（C）70.58其中辦公28.13商業(yè)10.33旅店業(yè)用地10.90旅游度假及游樂21.22政府/團(tuán)體/社區(qū)類（G/IC）93.69居住類(含商住)216.573.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計導(dǎo)則2004年1月完成編制單位：阿阿特金斯深深圳公司對中心區(qū)內(nèi)交交通、建筑、、景觀與開放放空間作出規(guī)規(guī)定性限定，，提出實(shí)施設(shè)設(shè)計導(dǎo)則的管管理措施，統(tǒng)統(tǒng)一中心區(qū)的的開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，保證全區(qū)開發(fā)發(fā)的協(xié)調(diào)性和和連續(xù)性。3.寶安中心心區(qū)城市設(shè)計計導(dǎo)則確定建筑高度度由中心平均均約80-100米向海海濱遞減的空空間態(tài)勢，中中心區(qū)建筑限限高150米。區(qū)政府2005年12月完成編制單位：阿阿特金斯深圳圳公司總用地面積：：65公頃位于中央綠軸軸西側(cè)4.寶安中心區(qū)商商務(wù)辦公區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃和城城市設(shè)計規(guī)劃遠(yuǎn)景標(biāo)志性的國際際化商務(wù)辦公公區(qū)充滿活力的花花園式濱海中中心城綠色生態(tài)的區(qū)區(qū)域副中心具備良好的基基礎(chǔ)設(shè)施、便便捷的交通系系統(tǒng)的商務(wù)中中心.4.寶安中心區(qū)商商務(wù)辦公區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃和城城市設(shè)計4.寶安中心心區(qū)商務(wù)辦公公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃劃和城市設(shè)計計通過建筑空間間態(tài)勢、景觀觀視廊、開放放空間及活動動節(jié)點(diǎn)的綜合合規(guī)劃，使商商務(wù)辦公區(qū)與與濱海風(fēng)情融融為一體4.寶安中心區(qū)商商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和城市設(shè)計開發(fā)規(guī)?？偨ㄖ娣e：147萬平方米其中辦公面積：112萬平方米76%商業(yè)服務(wù)面積：8.6萬平方米6%酒店公寓26.6萬平方米18%5.寶安中心區(qū)核核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)規(guī)劃2005年12月月完成編制單位：愛普斯斯頓國際投資顧問問(深圳）有限公司用地面積：27.7公頃設(shè)計定位于深圳市市商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)體體系中相對獨(dú)立和和完善的零售商業(yè)業(yè)次中心區(qū)政府5.寶安中心區(qū)核核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)規(guī)劃核心商業(yè)區(qū)位于中中央綠軸東側(cè)，與與中心區(qū)商務(wù)辦公公區(qū)及行政中心聯(lián)聯(lián)系緊密。地鐵一號線沿商業(yè)業(yè)區(qū)東側(cè)而過，是是核心商業(yè)區(qū)的重重要影響因素地鐵一號線標(biāo)志性塔樓屬于中中心區(qū)商業(yè)街標(biāo)志志性建筑，其地標(biāo)標(biāo)性影響力，提升升核心商業(yè)區(qū)的重重要性通過商業(yè)廣場及景景觀平臺，將地鐵鐵出口人流導(dǎo)入商商業(yè)區(qū)內(nèi)部設(shè)立地下商業(yè)與地地鐵站相連5.寶安中心區(qū)核核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)規(guī)劃開發(fā)規(guī)模總建筑面積：101萬平方米其中商業(yè)服務(wù)面積：45萬平方米45%辦公面積：19萬平方米19%公寓住宅37萬平方米37%5.寶安中心區(qū)核核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)規(guī)劃2005年12月月完成編制單位:加拿大大C3城市規(guī)劃及景觀建建筑設(shè)計事務(wù)所總用地面積：22公頃6.寶安中心區(qū)中中央綠軸規(guī)劃與建建筑概念性方案設(shè)設(shè)計中央軸線：構(gòu)成景景觀綠色走廊，以以政府大樓為軸線線起點(diǎn)，經(jīng)過中央央廣場軸線大道，，穿越三個組團(tuán)，，以南端百米濱海海觀景塔為軸終點(diǎn)點(diǎn)，講求組團(tuán)對稱稱非對稱空間：以水水景、植物、步行行徑等基本元素，，營造流動的空間間環(huán)境6.寶安中心區(qū)中中央綠軸規(guī)劃與建建筑概念性方案設(shè)設(shè)計6.寶安中心區(qū)中中央綠軸規(guī)劃與建建筑概念性方案設(shè)設(shè)計中央綠軸是中心區(qū)區(qū)主要的景觀軸和和文化性公共配套套設(shè)施集中區(qū)包括圖書館，展覽覽館，博物館，，青少年宮藝術(shù)中中心等標(biāo)志性公建建7.深圳市軌道交交通二期工程地鐵鐵一號線

詳細(xì)規(guī)規(guī)劃—總報告編制單位：深圳市市城市規(guī)劃設(shè)計研研究院主要針對地塊一號號延長線的站點(diǎn)規(guī)規(guī)劃及兩側(cè)用地功功能進(jìn)行分析。地鐵一號線在寶安安中心區(qū)分別設(shè)：：體育中心站、寶寶安中心站及新安安路站。其中體育育中心站定位為一一般站，寶安中心心站及新安路站定定位為片區(qū)中心站站。新安路站商業(yè)性用地容積率率：3.5-4.0，居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開開發(fā)強(qiáng)度分別為：：體育中心站商業(yè)性用地容積率率：2.8-3.5居住用地容積率：：3.0-4.0寶安中心站商業(yè)性用地容積率率：3.5-5.0，居住用地容積率：：3.0-4.07.深圳市軌道交交通二期工程地鐵鐵一號線

詳細(xì)規(guī)規(guī)劃—總報告深圳市大鏟灣集裝裝箱碼頭大鏟灣碼頭經(jīng)國家家發(fā)改委批準(zhǔn)立項項，在深圳港總體體規(guī)劃中確定為深深圳西部港群未來來發(fā)展的重點(diǎn)港區(qū)區(qū)，設(shè)計2020年最終吞吐量1000萬標(biāo)準(zhǔn)箱箱2005年9月動動工，預(yù)計2007年底投入運(yùn)營營2005年12月月完成《深圳港大大鏟灣港區(qū)疏港通通道規(guī)劃方案》編制單位：深圳市市市政工程設(shè)計院院重點(diǎn)研究碼頭貨運(yùn)運(yùn)的疏港布局，及及生產(chǎn)生活區(qū)的對對外客貨運(yùn)交通規(guī)規(guī)劃深圳市大鏟灣集裝裝箱碼頭疏港交通原則是遠(yuǎn)遠(yuǎn)期長距和過境貨貨運(yùn)交通不與城市市交通混行，不穿穿越寶安中心區(qū)大部分公公路交通通流將疏疏解到廣廣深高速速、沿江江高速公公路和107國國道深圳市大大鏟灣集集裝箱碼頭第一期背景--基礎(chǔ)設(shè)施施項目大鏟灣集集裝箱碼碼頭，設(shè)計2020年最終終吞吐量量1000萬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)箱2005年9月月動工，，預(yù)計2007年底投投入運(yùn)營營廣深沿江江高速公公路是預(yù)預(yù)計2006年年開工，，計劃工工期至2009年廣深城際際鐵路線線是珠江三三角洲軌軌道交通通網(wǎng)的重重要組成成部分,方案尚未未最終確確定，目目前方案案臨海路路高架，，核心區(qū)區(qū)內(nèi)采取取地下軌軌道方式式。海濱大道道南與特區(qū)區(qū)濱海大大道相連連,近期走臨臨海路弧弧線段,遠(yuǎn)期跨海海大橋建建成后走走前海灣灣線位地鐵一號號線延長線地鐵五號號線中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)情況況回顧與與總結(jié)寶安中心心區(qū)的規(guī)規(guī)劃是一一個高規(guī)規(guī)格、國國際水平平的規(guī)劃劃。與一一般城市市中心區(qū)區(qū)規(guī)劃不不同，寶寶安規(guī)劃劃局針對對中心區(qū)區(qū)開展了了城市設(shè)設(shè)計國際際競標(biāo)+控制性規(guī)規(guī)劃+城市設(shè)計計導(dǎo)則+專項規(guī)劃劃多層面面多方向向的規(guī)劃劃設(shè)計編編制，從從而保證證中心區(qū)區(qū)具有高高起點(diǎn)的的規(guī)劃，，而且在在開發(fā)過過程中，，城市建建筑的風(fēng)風(fēng)格有統(tǒng)統(tǒng)一的控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。城市設(shè)計計控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃城市設(shè)計計導(dǎo)則專項規(guī)劃劃城市規(guī)劃劃與設(shè)計計整合管理與控控制中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)情況況回顧與與總結(jié)根據(jù)規(guī)劃劃寶安中中心區(qū)的的城市形形象已初初步顯現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)城市市設(shè)計導(dǎo)導(dǎo)則控制制的新湖湖路騎樓樓立面行政中心心已建成部部分住宅宅小區(qū)中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)情況況回顧與與總結(jié)在上層次次規(guī)劃時時，應(yīng)全全面的考考慮重大大基礎(chǔ)建建設(shè)項目目（如港港口、鐵鐵路及高高速公路路等）與與局部地地區(qū)規(guī)劃劃的協(xié)調(diào)調(diào)性，進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌籌規(guī)劃，，使工程程項目與與局部規(guī)規(guī)劃設(shè)計計更緊密密結(jié)合。。由于各規(guī)規(guī)劃編制制時間先先后的差差異，使使專項規(guī)規(guī)劃與全全局規(guī)劃劃需要有有更好的的銜接中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)情況況回顧與與總結(jié)中心區(qū)已已初步形形成一定定的公共共空間環(huán)環(huán)境，但但整體公公共空間間質(zhì)量需需要進(jìn)一一步提升升。中心心區(qū)需要要進(jìn)行綜綜合性的的公共空空間體系系的研究究，從城城市景觀觀和人的的體驗(yàn)的的角度形形成綜合合的公共共空間體體系中心區(qū)部部分地區(qū)區(qū)已有硬硬質(zhì)與軟軟質(zhì)景觀觀的初步步融合濱河景觀觀需要升升級部分街道道景觀形形式單一一，未有有效形成成綠蔭遮遮蔽。綠化景觀觀層次不不夠豐富富。中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)情況況回顧與與總結(jié)需注意問問題:地塊與地地塊之間間的銜接接控制,私人發(fā)展展用地與與公共設(shè)設(shè)施用地地之間的的銜接.包括連廊廊,人行通道道,地下空間間等的處處理.注重設(shè)計計的可實(shí)實(shí)施性,可操作性性及彈性性三.規(guī)劃劃整合關(guān)關(guān)鍵問題題分析影響因素素評價H---影響程度度高L---影響程度度低城市設(shè)計計與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項項目的整整合優(yōu)化化整合關(guān)鍵鍵問題分分析大型基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)與城城市規(guī)劃劃的關(guān)系系大鏟灣集集裝箱碼碼頭沿江高速速、廣深深城際快快速軌道道、濱海海大道地鐵一號號線延長長線寶安機(jī)場場擴(kuò)建工工程分區(qū)之間間的發(fā)展展整合大鏟灣集集裝箱碼碼頭大鏟灣碼碼頭將產(chǎn)產(chǎn)生大量量貨運(yùn)交交通流經(jīng)沿江高高速的南南向疏港港交通，，從中心心區(qū)西側(cè)側(cè)經(jīng)過，，對西側(cè)側(cè)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量產(chǎn)生生影響大鏟灣集集裝箱碼碼頭/沿江高速速/濱海大道道大鏟灣碼碼頭內(nèi)側(cè)側(cè)水流動動性較差差，對中中心區(qū)西西側(cè)產(chǎn)生生氣味及及景觀干干擾大流量貨貨運(yùn)交通通及港口口站場長長時間作作業(yè)帶來來的空氣氣污染及及噪音污污染三條交通通線路對對西側(cè)濱濱海沿岸岸的分隔隔碼頭對中中心區(qū)西西側(cè)濱海海開闊視視野的阻阻隔貨輪所需需400米回旋半半徑濱海大道道貨輪需400米回旋半半徑調(diào)整要素素西側(cè)濱海海區(qū)用地地需調(diào)整整,并要預(yù)留留道路及及鐵路用用地。西北側(cè)用用地性質(zhì)質(zhì)需要調(diào)調(diào)整.濱海區(qū)道道路調(diào)整整，考慮慮濱海大大道與中中心區(qū)的的連接。。降低臨臨海路南南段道路路等級.濱海大道道調(diào)整要素素由于沿江江高速，，濱海大大道及廣廣深城際際鐵路的的阻隔，，原濱海海區(qū)西側(cè)側(cè)用地的的休閑商商業(yè)等功功能與中中心區(qū)聯(lián)聯(lián)系不便便，使用用性較弱弱廣深城際際快速軌軌道城際鐵路路最新方方案建議議采用地地下鐵路路方式經(jīng)經(jīng)臨海路路穿過核核心區(qū)。。軌道地地面控制制線寬度度約80米。高架地下1000M地下全地下方方案：優(yōu)點(diǎn)：線線路順暢暢總長度度較短，，缺點(diǎn)：建建設(shè)費(fèi)用用較高部分高架架部分地地下方案案優(yōu)點(diǎn)：建建設(shè)費(fèi)用用相對較較低缺點(diǎn)：線線路較長長高架與地地下每公公里造價價相差1.5-2.0億總體比較較：5公里約7.5-10億。至機(jī)場航航站樓（地下））200M斷面示意意寶安機(jī)場場寶安機(jī)場場擴(kuò)建，，將進(jìn)一一步增加加機(jī)場容容量。飛機(jī)的起起降對中中心區(qū)西西側(cè)產(chǎn)生生的噪音音干擾。。需要對對沿線住住宅用地地重新作作考慮。。地鐵一號號線延長長線及五五號線地鐵效應(yīng)應(yīng)對城市市住宅和和商業(yè)良良性推動動。為提高土土地利用用效率，，應(yīng)對地地鐵沿線線土地開開發(fā)模式式重新評評估.地鐵一號號線地鐵五號號線大型建設(shè)設(shè)項目評評價積極因素素：寶安機(jī)場場、大鏟鏟灣碼頭頭、地鐵鐵一號線線、五號號線，廣廣深城際際快速軌軌道、沿沿江高速速公路及及濱海大大道，極極大地提提升了中中心區(qū)的的通達(dá)性性。便捷捷的交通通對地區(qū)區(qū)的發(fā)展展起到至至關(guān)重要要的作用用。寶安中心心區(qū)完善善的交通通設(shè)施能能夠強(qiáng)化化區(qū)內(nèi)商商業(yè)服務(wù)務(wù)優(yōu)勢。。鄰近機(jī)場場和港口口，吸引引大型物物流及物物流相關(guān)關(guān)企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，以以物流總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶動中中心區(qū)商商務(wù)辦公公的發(fā)展展。消極因素素：對濱海區(qū)區(qū)的阻隔隔及前海海灣割裂裂，弱化化中心區(qū)區(qū)的濱海海功能降低視覺覺景觀質(zhì)質(zhì)量交通帶來來的污染染問題，，包括：：噪音、、空氣及及水體污污染，需需要進(jìn)行行技術(shù)處處理潛在穿越越性交通通與區(qū)內(nèi)內(nèi)集散交交通的沖沖突綜合：大型建設(shè)設(shè)項目對對中心區(qū)區(qū)發(fā)展的的良性推推動是不不可估量量的，對對中心區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)組合、、功能定定位帶來來積極的的影響。。消極方面面主要是是對景觀觀和環(huán)境境方面產(chǎn)產(chǎn)生不利利影響，，是中心心區(qū)規(guī)劃劃重點(diǎn)需需要關(guān)注注的地方方中心區(qū)的城城市設(shè)計應(yīng)應(yīng)與港口、、軌道交通通等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施充分結(jié)結(jié)合，形成成整體及協(xié)協(xié)調(diào)的城市市空間。分區(qū)之間空空間發(fā)展的的整合南山前海中中心區(qū)占地地約3.7平方公里，，商務(wù)辦公公建筑面積積800萬至900萬平方米。。寶安中心區(qū)區(qū)與南山前前海地區(qū)加加強(qiáng)宏觀一一體化發(fā)展展意識，整整體協(xié)調(diào)規(guī)規(guī)劃布局及及開發(fā)節(jié)奏奏，強(qiáng)化寶寶安中心區(qū)區(qū)核心影響響圈外延。。寶安中心區(qū)區(qū)與南山前前海片區(qū)共共同分享前前海灣景觀觀資源，從從規(guī)劃與城城市設(shè)計的的角度，應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)兩個個地區(qū)的銜銜接和協(xié)調(diào)調(diào)。寶安中心區(qū)區(qū)南山前海中中心區(qū)火車站物流園區(qū)分區(qū)之間空空間發(fā)展的的整合寶安中心區(qū)區(qū)原濱海區(qū)區(qū)作為濱海海休閑帶，，為低密度度低強(qiáng)度發(fā)發(fā)展。從大鏟灣及及跨海大橋橋等外部因因素及南山山前海中心心區(qū)分區(qū)整整合的角度度分析，濱濱海區(qū)休閑閑功能建議議適當(dāng)降低低，強(qiáng)化中中心區(qū)商務(wù)務(wù)功能，建建立兩個中中心區(qū)的連連接帶。寶安中心區(qū)南山前海中心區(qū)規(guī)定性：指指導(dǎo)性土地利用濱海區(qū)地鐵沿線開開發(fā)整合交通系統(tǒng)空間形態(tài)配套設(shè)施6.公共空間體體系7.地下空間利利用四.規(guī)劃整整合土地集約化化發(fā)展—提高開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度，提倡倡混合開發(fā)發(fā)大力發(fā)展公公共交通—提倡公共交交通一體化化，地鐵及及地面公共共交通無縫縫連接人居（Home）+工作（Work）+休閑（Play）三位一體體中心區(qū)綠色中心區(qū)區(qū)1總述--愿景由于規(guī)劃的的調(diào)整，控控規(guī)的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)已不不適用，根根據(jù)中心區(qū)區(qū)岸線、軸軸線、圈層層的特點(diǎn)，，中心區(qū)由由一軸一環(huán)環(huán)三區(qū)組成成一軸：中央央綠軸一環(huán)：都市市綠環(huán)三區(qū)：核心心區(qū)、生活活區(qū)、濱海海區(qū)1總述--規(guī)劃結(jié)構(gòu)都市核心區(qū)區(qū)是寶安中中心區(qū)的核核心地區(qū)，，包括商務(wù)務(wù)辦公區(qū)、、商業(yè)區(qū)、、行政中心心及主要的的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施，是是中心區(qū)主主要的政治治、經(jīng)濟(jì)及及文化活動動區(qū)1總述—分區(qū)特色:都市核心區(qū)區(qū)參考圖片商務(wù)辦公區(qū)區(qū)中央廣場行政中心商務(wù)辦公區(qū)區(qū)位于核心心區(qū)的西翼翼，布置高高級商務(wù)辦辦公寫字樓樓，提供完完善的商務(wù)務(wù)服務(wù)，建建筑向海性性體現(xiàn)濱海海辦公區(qū)的的高品質(zhì)核心商業(yè)區(qū)區(qū)位于核心心區(qū)的東翼翼，緊臨地地鐵一號線線，布置商商業(yè)步行街街和大型購購物中心，，為大量人人流提供綜綜合性商業(yè)業(yè),購物、休閑閑娛樂服務(wù)務(wù)。中央綠軸是是整個中心心區(qū)的核心心景觀文化化軸，是公公共活動的的主要場所所，與都市市綠環(huán)共同同組成核心心區(qū)主要的的生態(tài)綠色色空間。生活區(qū)位于于中心區(qū)的的外圍，主主要提供高高品質(zhì)的居居住環(huán)境和和完善的休休閑配套設(shè)設(shè)施1總述—分區(qū)特色:生活區(qū)參考圖片居住區(qū)局部部景觀生活區(qū)內(nèi)的的居住社區(qū)區(qū)濱海區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)了中心區(qū)區(qū)的濱海休休閑功能，，主要集中中親水、休休閑及會展展功能，低低容積率保保證充分的的景觀綠化化濱海區(qū)功能能應(yīng)綜合豐豐富的綠色色景觀及部部分休閑商商業(yè)及公建建，提升濱濱海地區(qū)的的活力，鼓鼓勵市民及及游客前往往。1總述—分區(qū)特色:濱海區(qū)參考圖片原控規(guī)方案案調(diào)整方案總用地面積積：682.3公頃居住用地(R):177.2公頃商業(yè)性公共共設(shè)施用地地(C):55.5公頃政府/團(tuán)體體/社區(qū)用用地(G/IC)124.2公頃總用地面積積：718公頃居住用地(R)216.57公頃商業(yè)性公共共設(shè)施用地地(C)70.58公頃政府/團(tuán)體體/社區(qū)用用地(G/IC)93.69公頃3.一類居住用用地改為二二類居住用用地，增加加一處公共共綠地，西西側(cè)一類居居住用地改改為研發(fā)及及配套設(shè)施施用地.1.調(diào)整商務(wù)辦辦公區(qū)和商商業(yè)區(qū)，增增加辦公及及商業(yè)面積積2.取消濱海區(qū)區(qū)西側(cè)用地地，預(yù)留公公路和鐵路路用地.4.二類居住用用地改為酒酒店式公寓寓用地.5.新湖路部分分地塊過于于分散，調(diào)調(diào)整為綜合合開發(fā)。適適當(dāng)提高部部分地塊容容積率6.取消伸水平平臺和水族族館7.內(nèi)港西移，，濱海酒店店東移，調(diào)調(diào)整路網(wǎng)。。增加6800平米邊防營營房及訓(xùn)練練用地8.道路寬度減減少50米，增加南南側(cè)用地面面積。9.調(diào)整南側(cè)濱濱海區(qū)用地地10.增加西鄉(xiāng)河河排海明渠渠2.土地利用5796210341182.土地利用全區(qū)范圍

控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積非整合工作增加的建筑面積R大類(含R+C)C按總量的10%估算用地面積194.8174

建筑面積565.263771.831.740.1其中:R550.7601.97

C14.535.03

容積率2.903.66

注:居住用地面積不含學(xué)校用地2.土地利用--規(guī)劃用用地匯總表表用地代碼用地性質(zhì)用地面積(公頃)用地性質(zhì)百分比

(%)建筑面積（百萬平方米）R居住用地17426.0637C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地55.58.1183.36G/IC政府社團(tuán)用地124.218.298.62G綠地64.29.40.0E水域和其它非城市建設(shè)用地3.80.6

T對外交通用地1.70.20.82S道路廣場用地247.936.39.56U市政公用設(shè)施用地7.81.23.02合計

682.3100

948.48用地代碼用地性質(zhì)用地面積用地性質(zhì)百分比

(%)建筑面積（百萬平方米）R居住用地217.230.3565.16C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地70.69.8125.56G/IC政府社團(tuán)用地93.713.051.6G綠地76.910.70.0E水域和其它非城市建設(shè)用地4.00.6

T對外交通用地1.60.20.82S道路廣場用地241.233.612.4U市政公用設(shè)施用地9.01.33.0合計

718.0100

758.52現(xiàn)階段用地地匯總表控規(guī)用地匯匯總表1.中心區(qū)總居居住人口17.3萬人.(寶安中心區(qū)區(qū)的住宅以以高檔舒適適住宅為主主,考慮到國家家商品房政政策的調(diào)整整,小戶型住宅宅比例會有有所提高,實(shí)際居住戶戶數(shù)及人口口估計會有有所增加)2.商業(yè)用地面面積變化不不大，但由由于西部岸岸線休閑商商業(yè)減少，，核心區(qū)商商務(wù)商業(yè)的的增加，因因此商業(yè)用用地的結(jié)構(gòu)構(gòu)有所變化化2.濱海區(qū)--土地利用用原控規(guī)方案案調(diào)整方案減少濱海區(qū)區(qū)用地面積積36公頃1.濱海區(qū)西側(cè)側(cè)用地取消消大鏟灣集裝裝箱碼頭貨貨輪要求400米回轉(zhuǎn)半徑徑。由于沿江高高速，濱海海大道的阻阻隔，原濱濱海區(qū)西側(cè)側(cè)用地的休休閑商業(yè)等等功能與中中心區(qū)聯(lián)系系不便，預(yù)留200米的用地預(yù)預(yù)留沿江高速、、廣深城際際快速軌道道、濱海大大道及綠化隔離離帶.2.濱海區(qū)--總平面原方案調(diào)整方案2.伸出水面的的平臺及水水族館取消消跨海大橋的的存在使原原來開闊的的海域視野野受到影響響,伸出水水面的平臺臺及水族館館與跨海大大橋的關(guān)系系有所沖突突.2.濱海區(qū)城市市設(shè)計2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案一一為保持原方方案特色,輪渡游艇碼碼頭右移,臨水面相對對開闊與會展中心心相鄰,提供會展中中心水上交交通的便利利性.2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案一一2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案二二濱海區(qū)填海海圍合，形形成海灣半半島原濱海區(qū)單單純的休閑閑功能，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)業(yè)、商務(wù)及及休閑相結(jié)結(jié)合的綜合合功能。濱海綜合區(qū)區(qū)將成為寶寶安中心區(qū)區(qū)和南山商商務(wù)商業(yè)區(qū)區(qū)的過渡區(qū)區(qū)，強(qiáng)化前前海灣商務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)的合合作與連接接。濱海大道跨跨海大橋?qū)⑷∠?，而而采用常?guī)規(guī)地面交通通的形式。。2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案二二海灣半島設(shè)設(shè)置科技體體驗(yàn)館，作作為科技普普及教育與與科技文化化產(chǎn)業(yè)的展展示館，周周邊環(huán)島而而設(shè)的高層層塔樓為辦辦公+公寓海灣半島成成為前海的的景觀新焦焦點(diǎn)流動多變的的岸線，形形成虛實(shí)結(jié)結(jié)合的空間間科技體驗(yàn)館館會展中心辦公+公寓2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案三三基本維持中中心區(qū)原方方案濱海岸岸線在前海灣規(guī)規(guī)劃海心島島，形成寶寶安中心區(qū)區(qū)及南山中中心區(qū)共同同的景觀焦焦點(diǎn)。2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案三三海心島設(shè)置置科技博覽覽館及濱海海休閑設(shè)施施，并與跨跨海大橋結(jié)結(jié)合設(shè)計，，形成橋島島相融的景景觀。2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案四四填海范圍擴(kuò)擴(kuò)展至濱海海大道。原濱海區(qū)單單純的休閑閑功能，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)業(yè)、商務(wù)及及休閑相結(jié)結(jié)合的綜合合功能。綜合濱海區(qū)區(qū)將成為寶寶安中心區(qū)區(qū)和南山中中心區(qū)商務(wù)務(wù)商業(yè)的過過渡區(qū)，強(qiáng)強(qiáng)化與前海海灣商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合作作與連接。。濱海大道跨跨海大橋?qū)⑷∠?，而而采用常?guī)規(guī)地面交通通的形式。。2.濱海區(qū)城市市設(shè)計—建議方案四四中央綠軸南南端設(shè)兩座座150米地標(biāo)酒店店，服務(wù)地地塊北側(cè)會會展中心中心區(qū)建筑筑群對中央央綠軸形成成圍合，形形成仿曼哈哈頓中央公公園形式。。150米超高層建建筑地標(biāo)150米超高層建建筑地標(biāo)地鐵一號線線及五號線線經(jīng)過寶安安中心區(qū)，，中心區(qū)規(guī)規(guī)劃與設(shè)計計整合的主主要任務(wù)是是在控規(guī)的的基礎(chǔ)上對對地鐵沿線線及地鐵影影響范圍內(nèi)內(nèi)的用地開發(fā)模式、、用地性質(zhì)質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度進(jìn)行整合及及優(yōu)化。新城市主義義理論TOD開發(fā)模式土地混合開開發(fā)模式容積率置換換開發(fā)容量回回顧整合及優(yōu)化化3.地鐵沿線開開發(fā)整合3.地鐵沿線開開發(fā)整合設(shè)計理論新新城市主主義（NewUrbanism）緊湊的，步步行友好的的，混合使使用的社區(qū)區(qū)互相聯(lián)系的的街道網(wǎng)絡(luò)絡(luò)成為步行行化空間合理規(guī)劃和和配置公共共交通公共車站的的步行范圍圍內(nèi)合理布布置適宜的的土地用途途和居住密密度公園綠地在在鄰里社區(qū)區(qū)范圍內(nèi)合合理分布設(shè)計理論TOD：混合土地利利用，把商商業(yè)，居住住，商務(wù)等等多種人群群活動聚集集在交通換換乘站的步步行范圍內(nèi)內(nèi)，使公共共交通成為為替代小汽汽車的有效效方式。地鐵站附近近500米步行范圍圍內(nèi)土地價價值最高，，其輻射作作用由中心心向周邊遞遞減3.地鐵沿線開開發(fā)整合3.地鐵沿線開開發(fā)整合城市軌道交交通可以通通過以下機(jī)機(jī)制影響周周邊房地產(chǎn)產(chǎn)的價值：：（1）改善周邊邊物業(yè)的可可達(dá)性（2）改變土地利利用性質(zhì)（3）提高土地開開發(fā)強(qiáng)度（4）促進(jìn)社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)發(fā)展城市軌道交通通對沿線房地地產(chǎn)價值具有有明顯的的提提升作用。如如，英國土地地政策研究中中心的RileyDon（2001）倫敦地鐵Jubilee延長線，總投投資35億英鎊，給周周邊土地帶來來的增值效益益達(dá)到13億英鎊，占總總投資的37%。日本學(xué)者M(jìn).-Y.Pior（2001）運(yùn)用GIS技術(shù)，結(jié)合特特征價格模型型和線性支出出系統(tǒng)模型，，Joban新干線建于20世紀(jì)90年代，總投資資約7萬億日元，給給周邊69332.80公頃土地帶來來的增值達(dá)到到了17.77-24.59萬億日元，是是軌道交通投投資的2.5-3.5倍。3.地鐵沿線開發(fā)發(fā)整合深圳市的城市市形態(tài)是“帶狀組團(tuán)”分布，整個城城市分為東、、西與中間三三條發(fā)展軸，，城市軌道交交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)也基本上是是按照這種布布局展開的。。深圳地鐵一一期主要在特特區(qū)內(nèi)的城市市建成區(qū)，沿沿深南大道地地下展開。地鐵一期工程全長長21.8公里，設(shè)站20個，預(yù)計總投資為為115.53億元人民幣，其中中70%為政府投資，其余余30%的投資，則是向由由銀行組成的銀團(tuán)團(tuán)簽約借貸的。深圳軌道交通與周周邊房地產(chǎn)價值的的實(shí)證研究3.地鐵沿線開發(fā)整合合研究范圍是深圳市市地鐵一期沿線的的站點(diǎn)周圍1.5km半徑內(nèi)的存量住宅宅，根據(jù)特征價格理論，建立了深圳市地地鐵一期對沿線住住宅價值影響分析析的特征價格模型型，并利用深圳市市地鐵一期沿線站站點(diǎn)周圍住宅交易易數(shù)據(jù)，進(jìn)行了實(shí)實(shí)證研究，得出了了定量分析的結(jié)論論。樣本的簡要情情況見表。根據(jù)建立的特征價價格模型，采用最最小二乘法對樣本本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分分析。從多元回歸歸結(jié)果所代表的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意義可以看出出，住宅價格與地鐵站站點(diǎn)、深南大道以以及商務(wù)中心等距距離負(fù)相關(guān)，距離離越近，價格越高高，其中地鐵站點(diǎn)點(diǎn)距離的影響最大大；住宅價格與公用配配套設(shè)施及社區(qū)規(guī)規(guī)模環(huán)境等正相關(guān)關(guān)，而且影響很大大，尤其是社區(qū)規(guī)規(guī)模方面影響更大大。說明居住社區(qū)區(qū)的規(guī)模環(huán)境與公公用配套設(shè)施等因因素在房價中起到到關(guān)鍵性的作用。3.地鐵沿線開發(fā)整合合根據(jù)多元回歸的統(tǒng)統(tǒng)計意義檢驗(yàn)的結(jié)結(jié)果，軌道交通對對站點(diǎn)周圍住宅的的影響范圍為步行行所能到達(dá)的距離離500-800米，其中500米范圍內(nèi)的影響尤尤為明顯。將特征征價格模型轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹笖?shù)形式，推出出與地鐵站的距離離接近100米，住宅的價格就就上升2.13%，接近500米，住宅價格上升升11.11%。3.地鐵沿線開發(fā)整合合根據(jù)日本和香港的的經(jīng)驗(yàn)，地鐵站點(diǎn)點(diǎn)周圍的商業(yè)容積積率為8-15，居住用地容積率率為5-9，深圳市地鐵站點(diǎn)點(diǎn)周圍商業(yè)用地容容積率建議為6左右，住用地容積積率建議為4左右。與原控規(guī)基基本保持一致(3.0-4.0)綜合起來，深圳市市地鐵站點(diǎn)周圍的的影響范圍定位半半徑500米，容積率為4-5，其中65%為住宅，其價格平平均上升幅度為6.62%，樣本的平均價格格為8335元/m2，計算時保守一點(diǎn)點(diǎn)住宅的平均價格格取7500元/m2。那么每個地鐵站站點(diǎn)周圍住宅由于于地鐵建設(shè)引起的的增值為10.1387億元，地鐵一期20個站總計升值202.774億元，是地鐵一期期工程總投資115億元的1.763倍。地鐵一號線在寶安安中心區(qū)分別設(shè)：：體育中心站、寶寶安中心站及新安安路站。其中體育育中心站定位為一一般站，寶安中心心站及新安路站定定位為片區(qū)中心站站。新安路站商業(yè)性用地容積率率：3.5-4.0，居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開開發(fā)強(qiáng)度分別為：：體育中心站商業(yè)性用地容積率率：2.8-3.5居住用地容積率：：3.0-4.0寶安中心站商業(yè)性用地容積率率：3.5-5.0，居住用地容積率：：3.0-4.03.地鐵沿線開發(fā)整合合-深圳市軌道交通二二期工程地鐵一一號線詳細(xì)規(guī)劃—總報告（深規(guī)院編編制，時間：2005.4）設(shè)計理論--土地混合利用：土地混合使用從上上世紀(jì)八十年代起起在世界范圍內(nèi)中中心區(qū)及城市復(fù)興興計劃中廣泛采用用，并被認(rèn)為能有有效利用有限的土土地，緩解交通、、居住及就業(yè)的矛矛盾，并且充分提提高地區(qū)的活力主要的土地混合使使用模式通常為商商業(yè)、辦公、公建建與居住的混合使使用3.地鐵沿線開發(fā)整合合新加坡混合用地3.地鐵沿線開發(fā)整合合土地混合利用：低矮分散的建筑不不利于地鐵沿線土土地的有效利用，，應(yīng)混合商業(yè)、辦辦公、交通、行政政等多種功能，提提高土地綜合價值值可合并的用地性質(zhì)質(zhì)：郵電、公交站站場公交車站與住宅綜綜合設(shè)置公交車站與商業(yè)綜綜合設(shè)置土地混合利用：底層公交站場，與與地鐵出入口、零零售商業(yè)及辦公寫寫字樓混合設(shè)置，，提高土地利用效效率，地塊商業(yè)價價值及交通通行效效率，達(dá)到政府、、開發(fā)商及市民多多贏的效果。3.地鐵沿線開發(fā)整合合香港混合用地開發(fā)發(fā)3.地鐵沿線開發(fā)整合合－地鐵公交站無縫縫連接模式地鐵公交站無縫連連接主要應(yīng)用于地地鐵一號線的寶安安中心站和新安路路站，五號線的臨臨海路站寶安中心站已與核核心商業(yè)區(qū)商業(yè)大大樓及公交站場連連接建議新安路站與其其東南側(cè)公交站合合設(shè)連接建議臨海路站與會會展中心公交站合合設(shè)連接新湖路地鐵沿線布布局形式：土地混混合利用3.地鐵沿線開發(fā)整合合從土地利用效益及及新湖路空間形態(tài)態(tài)角度，沿街混合合開發(fā)有更好的效效果?！吨行膮^(qū)城市設(shè)計導(dǎo)導(dǎo)則》中規(guī)定，“沿主要商業(yè)街兩側(cè)側(cè)塔樓應(yīng)嚴(yán)格控制制建筑沿街立面形形象，嚴(yán)禁設(shè)置陽陽臺?！?，避免了過于生活活化的沿街居住對對新湖路的視覺干干擾沿街純商業(yè)-平面混合沿街混合開發(fā)-垂直混合郵政所+商業(yè)+居住混合公交場站+商業(yè)混合控規(guī)整合3.地鐵沿線開發(fā)整合合-土地混合利用3.地鐵沿線開發(fā)整合合城市形態(tài)中心區(qū)開發(fā)強(qiáng)度一一般較高，主要滿滿足需要選擇交通通、消費(fèi)及生活的的便利，靠近工作作所在地的居民。。大型低密度低強(qiáng)度度的居住社區(qū)一般般位于中心區(qū)的外外圍。芝加哥中心區(qū)面積積15.4平方公里，其中中中央商務(wù)區(qū)的容積積率達(dá)15芝加哥中心區(qū)根據(jù)日本、新加坡坡和香港的經(jīng)驗(yàn)，，地鐵站點(diǎn)周圍的的商業(yè)容積率為8-15，居住用地容積率率為5-9這些城市雖然處處處高樓林立，但感感覺并不局促。主主要因?yàn)樵诜睒s的的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)區(qū)中間夾著眾多休休閑區(qū)，新加坡政政府規(guī)定在居住用用地、交通用地和和中心商業(yè)區(qū)中，，必須有一定的空空白用地深圳土地資源非常常有限，在新的房房地產(chǎn)調(diào)控政策下下，深圳市政府規(guī)規(guī)劃特區(qū)內(nèi)新建居居住用房容積率不不低于3.3,特區(qū)外容積率不低低于3,此后深圳新建住房房密度都要比以前前高，以滿足市民民的置業(yè)需求中心區(qū)的土地屬于于優(yōu)質(zhì)的土地資源源，整合需要對原原有規(guī)劃部分容積積率偏低的地塊作作相應(yīng)調(diào)整，同時時預(yù)留休閑公共空空間以調(diào)節(jié)城市空空間環(huán)境3.地鐵沿線開發(fā)整合合香港地鐵口東京地鐵口通過容積率置換，，增加社區(qū)綠地面面積，優(yōu)化社區(qū)公公共環(huán)境控規(guī)整合3.地鐵沿線開發(fā)整合合高開敞住宅布局空間形態(tài)態(tài)圍合—通透相同的開發(fā)強(qiáng)度，，由于布局的形式式不同，產(chǎn)生的空空間效果也會不同同。3.地鐵沿線開發(fā)整合合全封閉半開敞根據(jù)中央商務(wù)區(qū)和和核心商業(yè)區(qū)的專專項規(guī)劃，中心區(qū)已規(guī)劃商業(yè)業(yè)及辦公總量：183萬平方米其中核心商業(yè)區(qū)商商業(yè)零售服務(wù)總量量：64萬（含19萬酒店面積）目前屬于市級商業(yè)業(yè)中心的：華強(qiáng)北商圈(2005年)占地1.13平方公里建建筑面積約80萬平方米日均人人流量：50萬人東門商商圈(2005年)占地17.6公頃建建筑面積約60萬平方米日均人人流量：30萬人商業(yè)量需要相應(yīng)的的人口規(guī)模的支持持，作為深圳商業(yè)業(yè)次中心，中心區(qū)區(qū)內(nèi)居住人口約17.3萬，在原有規(guī)劃的的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加加商業(yè)量，需要十十分謹(jǐn)慎。3.地鐵沿線開發(fā)整合合－中心區(qū)商業(yè)量東門步行街華強(qiáng)北步行街3.地鐵沿線開發(fā)整合合調(diào)整重點(diǎn)：調(diào)整開發(fā)模式、用用地性質(zhì)及部分地地塊容積率從中心區(qū)全局開發(fā)發(fā)角度，考慮社區(qū)區(qū)商業(yè)及住宅的比比重考慮新增加居住人人口對配套、商業(yè)業(yè)、交通、停車等等服務(wù)設(shè)施的影響響根據(jù)中心區(qū)空間態(tài)態(tài)勢由中心向?yàn)I海海遞減的原則控制都市核心區(qū)內(nèi)內(nèi)的住宅地塊的開開發(fā)量考慮土地權(quán)屬，調(diào)調(diào)整不涉及拍賣及及合同用地3.地鐵沿線開發(fā)整合合影響范圍內(nèi)的人口口控規(guī)人口13.85萬人占總?cè)丝诎俜直?8.3%整合人口14.41萬人占總?cè)丝诎俜直?3.3%中心區(qū)4/5的的居住人口和主主要的商業(yè)區(qū)都在在地鐵服務(wù)最佳覆覆蓋范圍內(nèi)。服務(wù)務(wù)人口比例的適當(dāng)當(dāng)上升，使更多居居民獲得到地鐵帶帶來的便利。3.地鐵沿線開發(fā)整合合地鐵影響范圍

用地面積（公頃）建筑面積(平方米)平均容積率控規(guī)260.9590.4萬2.26整合281.6671.8萬2.38地鐵一號線連接市市中心區(qū)和機(jī)場，，是深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中最重要的線路路。新湖路是中心心區(qū)重要的商業(yè)+居住功能走廊，因因此有必要完善原原有控規(guī)對新湖路路混合開發(fā)的規(guī)劃劃，并提高部分容容積率較低地塊的的開發(fā)強(qiáng)度。地塊調(diào)整方式主要要包括了改良原有有單一的開發(fā)模式式，容積率置換和和改變用地性質(zhì)調(diào)整原則：距地地鐵站200-300米半徑容積率5.0-6.0，距地鐵站300-500米半徑容積率4.0-5.03.地鐵沿線開發(fā)整整合

控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積R大類(含R+C)C按總量的10%估算用地面積119.66122.6

建筑面積428.05494.166.052.65其中:R416.44468.15

C11.6125.95

容積率3.64.0

C大類用地面積44.5937.65

建筑面積104.48108.84.3218.35容積率2.32.9

4交通系統(tǒng)寶安中心區(qū)與南南山前海片區(qū)主主要有四條道路路相連，分別是是臨海路—望海路中心區(qū)規(guī)劃道路路—港前路新湖路—振海路寶安大道--深深南大道前海片區(qū)交通路路網(wǎng)4交通系統(tǒng)－道路路原控規(guī)方案調(diào)整方案保持原方案總體體路網(wǎng)格局調(diào)整中央商務(wù)區(qū)區(qū)及核心商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)12米的區(qū)區(qū)內(nèi)支路，辦公公區(qū)支路加密，，商業(yè)區(qū)支路減減少。局部道路等級有有所調(diào)整.調(diào)整濱海區(qū)東側(cè)側(cè)道路走線50米100米22米50米調(diào)整路網(wǎng)4交通系統(tǒng)－公交站場與商業(yè)業(yè)群樓合設(shè)模式式公交站場與商業(yè)業(yè)群樓合設(shè)，提提高土地使用效效率公交站場示意圖圖4交通系統(tǒng)－地鐵公交站無縫縫連接模式地鐵公交站無縫縫連接主要應(yīng)用用于地鐵寶安中中心站和新安路路站寶安中心站已與與核心商業(yè)區(qū)商商業(yè)大樓及公交交站場連接建議新安路站與與其東南側(cè)公交交站合設(shè)連接4交通系統(tǒng)－道路節(jié)點(diǎn)調(diào)整濱海大道交交通節(jié)點(diǎn)。濱海大道機(jī)場向向市區(qū)方向不設(shè)設(shè)左轉(zhuǎn)濱海大道與臨海海路交界處設(shè)立立交原控規(guī)方案調(diào)整方案4交通系統(tǒng)－噪音控制濱海大道、沿江江高速及大鏟灣灣集裝箱碼頭將將產(chǎn)生大量噪音音，對中心區(qū)西西側(cè)居民產(chǎn)生干干擾根據(jù)歐盟道路委委員會（ERF）技術(shù)說明，噪聲聲平均等效聲級級低于55dB(A)為適宜聲級，高高于65dB(A)為滋擾性聲級應(yīng)應(yīng)加以控制噪音主要來源來來兩類：滾動噪噪音(rollingnoise):車輛與路面滾動動接觸產(chǎn)生的噪噪音推動噪音(propulsionnoise)：引擎及機(jī)械運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的輻射射噪音控制應(yīng)主要針對對該兩類噪音。。4交通系統(tǒng)－噪音控制國外主要采用降降低噪音途徑改善路面質(zhì)量，，采用環(huán)保吸音音材質(zhì)，加強(qiáng)吸吸音效果，可降降低噪音5dB(A)采用隔音墻，采采用綠色環(huán)保隔隔音墻，阻隔部部分噪音，同時時保證城市美觀觀和居民視線，，可降低噪音5-10dB(A)采用先進(jìn)的交通通管理措施。在在重點(diǎn)地段加加強(qiáng)交通管制，，并采用ITS（智能交通系統(tǒng)統(tǒng)）控制車流香港葵涌碼頭隔隔音墻v綠色隔音墻透明隔音墻保證證城市美觀和居居民視線4交通系統(tǒng)－人行系統(tǒng)原控規(guī)方案保持原方案都市市綠環(huán)、中央綠綠軸步行系統(tǒng)和和聯(lián)系濱海與中中心區(qū)外的主要要步行體系增加由行政中心心為起點(diǎn)濱海區(qū)區(qū)為終點(diǎn)，分別別經(jīng)商務(wù)辦公區(qū)區(qū)和核心商業(yè)區(qū)區(qū)的兩條步行系系統(tǒng)。為保持人行系統(tǒng)統(tǒng)的連續(xù)性可采采取人行天橋與與人行隧道的不不同處理方式.調(diào)整方案4交通系統(tǒng)－公交場站、加油油站、客運(yùn)站原控規(guī)方案調(diào)整方案加油站調(diào)整加油站:01-09-16地塊增設(shè)一處商務(wù)辦公區(qū)加油油站遷至02-28-07地塊商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)---公交場站移至02-28-08獨(dú)立占地01-10-04地塊的公交場站站分拆并分別移移至?xí)怪行牡氐貕K約3500平方米及寶華路路東側(cè)01-23-10地塊2500平方米，獨(dú)立占占地4.交通系統(tǒng)－停車場(庫)5.空間形態(tài)調(diào)整方案由于航空限高控控制，中心區(qū)的的建筑高度控制制在150米。保持原方案由中中心向海濱高度度遞減的空間態(tài)態(tài)勢提高中央商務(wù)區(qū)區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，，增加兩棟150米高塔樓保持地鐵一號線線沿線較高開發(fā)發(fā)強(qiáng)度，適當(dāng)降降低核心商業(yè)區(qū)區(qū)的覆蓋率控規(guī)方案5.空間形態(tài)－中央綠軸形態(tài)研究---中央綠軸是寶寶安中心區(qū)的景景觀軸,應(yīng)以綠化,公共開敞空間為為主,體現(xiàn)通透,無擁塞感,建筑是中央綠軸軸的組成部分,是襯托和點(diǎn)綴.容積率1.1容積率0.8容積率0.6為控制地面建筑筑的體量不能太太大,并滿足視線通透透,在建筑總量需滿滿足使用要求的的條件下,可考慮部分建筑筑容量在地下解解決.5.空間形態(tài)－中央綠軸形態(tài)研究---視線分析體塊集中,視線阻擋體塊分散,視線通透容積率1.1,建筑高度24米容積率0.8,建筑高度24米容積率0.6,建筑高度18米5.空間形態(tài)－中央綠軸01-22-01,01-22-03用地面積：31711.6平米容積率0.8,建筑面積積：25369.28平米建筑高度度24米調(diào)整功能能：圖書書館用地面積積：11316.0平米容積率0.8,建筑面積積：9052.8平米建筑高度度24米用地面積積：11576.9平米容積率0.8,建筑面積積：9261.52平米建筑高度度24米圖書館博物館展覽中心心青少年宮宮演藝中心心藝術(shù)中心心5空間形態(tài)態(tài)—地標(biāo)，門門戶，節(jié)節(jié)點(diǎn)沿創(chuàng)業(yè)路路沿新湖路路新湖路與與創(chuàng)業(yè)路路地標(biāo)5空間形態(tài)態(tài)—地標(biāo)，門門戶，節(jié)節(jié)點(diǎn)現(xiàn)狀照片片地標(biāo)建筑筑效果圖圖新湖路與與創(chuàng)業(yè)路路雙子塔塔北塔5空間形態(tài)態(tài)—地標(biāo)，門門戶，節(jié)節(jié)點(diǎn)現(xiàn)狀照片片地標(biāo)建筑筑效果圖圖新湖路與與創(chuàng)業(yè)路路雙子塔塔南塔5空間形態(tài)態(tài)—城市第五五立面“第五立面面”---屋屋頂?shù)奶幪幚砦蓓斁G化化利用構(gòu)架架,格柵柵對屋頂頂?shù)脑O(shè)備備適當(dāng)?shù)牡恼陂]屋頂綠化化作為城城市增綠綠的重要要載體，，對于緩緩解城市市熱島效效應(yīng)，大大幅度提提高城市市空中景景觀具有有重要意意義。案例借鑒鑒：北京---《北北京市城城市環(huán)境境建設(shè)規(guī)規(guī)劃》中中給出了了明確標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，北北京市的的高層建建筑中30％要要進(jìn)行屋屋頂綠化化，低層層建筑中中60％％要進(jìn)行行屋頂綠綠化。日本---東京京規(guī)定，，凡是新新建建筑筑物占地地面積超超過1000平平方米者者，屋頂頂必須有有20％％為綠色色植物覆覆蓋，否否則要被被處以罰罰款。6.配套設(shè)施施－學(xué)校中心區(qū)人人口17.3萬人，適適齡中學(xué)學(xué)人口10196人，適齡齡小學(xué)適適齡人口口10406人。中心區(qū)學(xué)學(xué)校用地地調(diào)整及及人口分分布的改改變，能能提供的的中學(xué)學(xué)學(xué)位9600人，小學(xué)學(xué)學(xué)位9720人，因此此需要對對部分學(xué)學(xué)校規(guī)模模作出調(diào)調(diào)整。從規(guī)模效效益和資資源優(yōu)化化利用的的角度出出發(fā)，并并為適齡齡暫住人人口入學(xué)學(xué)需求適適當(dāng)留有有余地，，新增學(xué)學(xué)位適當(dāng)當(dāng)大于人人口需求求中學(xué)：03-01-08，01-05-05，02-27-04中學(xué)由30班調(diào)整為為36班，增加加900個學(xué)位小學(xué)：03-01-02由24班調(diào)整為36班，03-04-10由24班調(diào)整為30班，增加810個學(xué)位增加班數(shù)中學(xué)學(xué)增加班數(shù)小學(xué)學(xué)6配套設(shè)施—學(xué)校地塊編號類別代號用地性質(zhì)用地面積控規(guī)建筑面積控規(guī)容積率說明調(diào)整后建筑面積調(diào)整后容積率03-01-08GIC53中學(xué)用地20753.916603.120.830班->36班17100.00.8201-05-05GIC53中學(xué)用地21178.616942.880.830班->36班17100.00.8101-08-06GIC53中學(xué)用地39148.431318.700.836班--03-16-02GIC53中學(xué)用地24176.819341.420.830班--01-23-05GIC53中學(xué)用地38013.130410.450.836班--02-27-04GIC53中學(xué)用地42294.533835.600.830班->36班--03-01-02GIC54小學(xué)用地13006.210404.970.824班->36班12150.00.9303-04-10GIC54小學(xué)用地10396.78317.360.824班->30班10125.00.9701-06-11GIC54小學(xué)用地12168.99735.120.836班11340.00.9301-08-05GIC54小學(xué)用地12777.710222.140.836班11340.00.8901-10-03GIC54小學(xué)用地17674.014139.200.836班--02-27-05GIC54小學(xué)用地14439.511551.600.836班12150.00.846配套設(shè)施—醫(yī)療配套寶安中心區(qū)已已規(guī)劃從綜合合醫(yī)院、專科科醫(yī)院至門診診部、社區(qū)健健康中心完整整的醫(yī)療體系系,滿足居民的醫(yī)醫(yī)療需求。東南區(qū)市級綜綜合醫(yī)院、血血站、衛(wèi)生防防疫站規(guī)模用用地已達(dá)9.5萬M2（>800床），服務(wù)人人口為15萬萬—20萬，可滿滿足區(qū)內(nèi)要求求西北區(qū)區(qū)級綜綜合醫(yī)院、婦婦幼保健院規(guī)規(guī)模用地有3.7萬M2（>200床），服務(wù)人人口為4—6萬，可滿足足區(qū)內(nèi)要求商務(wù)辦公區(qū)02-18-06地塊門診部調(diào)調(diào)至02-27-0903-04-07地塊由商業(yè)性性辦公用地改改為門診部在中心區(qū)的生生活區(qū)根據(jù)服服務(wù)人口、服服務(wù)半徑，設(shè)設(shè)置建筑面積積約400平方米的社區(qū)區(qū)健康中心，，滿足居住社社區(qū)居民日常常醫(yī)療需求。。原控規(guī)方案調(diào)整方案6.配套設(shè)施－市政設(shè)施總的建筑面積積比控規(guī)多了了200萬平方米給水，排水：經(jīng)核算，寶寶安中心區(qū)控控規(guī)原設(shè)計的的給排水管道道滿足調(diào)整后后的要求，不不需要重新調(diào)調(diào)整電力：根據(jù)《深圳市城市規(guī)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)準(zhǔn)則》采用需要系數(shù)數(shù)法，按建筑筑面積估算，，比原來的負(fù)負(fù)荷多6萬kW,規(guī)劃區(qū)電力綜綜合負(fù)荷為31萬kW左右，根據(jù)負(fù)負(fù)荷估測本區(qū)區(qū)電力綜合負(fù)負(fù)荷為31萬kW，根據(jù)設(shè)計規(guī)規(guī)范220kV的容載比取上上限為1.8,本規(guī)劃區(qū)需要要安裝的220kV變電站的容量量僅為55.8萬kVA.控規(guī)規(guī)劃共設(shè)設(shè)置容量150萬kVA,它有足夠的裕裕量來滿足建建筑面積增加加造成對用電電需求的增加加。建設(shè)3座110kV變電站足夠滿滿足本區(qū)的用用電需要。通信：根據(jù)《深圳市城市規(guī)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)準(zhǔn)則》采用按建筑面面積估算，比比原來的市話話線對數(shù)多7萬線,規(guī)劃區(qū)通信用用戶需要線對對數(shù)為20萬線左右，需需要的交換機(jī)機(jī)容量為10萬門?？匾?guī)的的規(guī)劃預(yù)留的的機(jī)房設(shè)施能能夠滿足建筑筑面積增加造造成對通信需需求的增加的的需要。燃?xì)猓喝細(xì)庥昧颗c與上一輪結(jié)果果會相吻合，，故上一輪規(guī)規(guī)劃的燃?xì)庠O(shè)設(shè)施能滿足本本輪的需要。。7公共空間體系系城市公共空間間的屬性城市的魅力所所在，作為城城市形象的代代言，是訪客客對城市第一一印象；市民進(jìn)行城市市生活和交往往的重要場所所；連接城市重要要的功能場所所的通道；具有社會屬性性，是社會活活動發(fā)展的主主要場所。7公共空間體系系--作用為散步、休憩憩、零售、體體育活動、球球類等提供公共活動動場所通過廣場、綠綠地等空間，，形成緩沖地地帶，誘導(dǎo)城市有序序發(fā)展提供充分的活活動場所,減少人車干擾擾，改善交通；構(gòu)成城市的景景觀，體現(xiàn)城市魅力力有機(jī)組織城市市空間和人的的行為，形成人性化化空間維持改善生態(tài)態(tài)環(huán)境，形成城市的的“綠肺”為市民提供心理上、、視覺上的舒舒適感，強(qiáng)化市民的的回歸感部分公共空間間作為過渡性性土地利用，，可阻止土地地過早過度的的開發(fā)，保留備用土地地，為中心區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)土地地可持續(xù)發(fā)展展平日與活動日日廣場的使用用提供社會交往往的場所巴塞羅那的LasRamblas世界著名的步步行街道，提提供高質(zhì)量的的步行空間和和人流導(dǎo)向辦公樓的圍合合綠色公共空空間提供良好好的辦公環(huán)境境和休憩場所所優(yōu)質(zhì)的公共共空間柔化化城市硬質(zhì)質(zhì)邊界7公共空間體體系--中心區(qū)原有有的公共空空間體系中心區(qū)原有有公共空間間系統(tǒng)：中軸+綠環(huán)+濱海公共活活動區(qū)問題：從總體上劃劃分公共空空間結(jié)構(gòu)，，但并未形形成街道、、廣場、綠綠地分類聯(lián)聯(lián)系體系強(qiáng)調(diào)城市級級重點(diǎn)公共共空間的構(gòu)構(gòu)建，未細(xì)細(xì)分局部的的公共空間間西部濱海公公共活動區(qū)區(qū)的取消，，需要重新新構(gòu)筑濱海海區(qū)與核心心區(qū)和生活活區(qū)的公共共空間聯(lián)系系，形成整整體。7公共空間體體系中心區(qū)公共共空間的特特性核心區(qū)———工作WORK生活區(qū)———居住HOME濱海區(qū)———休閑PLAY7公共空間體體系由中心區(qū)公公共空間特特性，中心心區(qū)的公共共空間可以以劃分為四四個層級根據(jù)所屬特特性和使用用者特征，，可以重點(diǎn)點(diǎn)公共空間間作整合及及優(yōu)化7公共空間體體系-中心區(qū)公共共空間體系系構(gòu)建原則則使用頻率原原則—考慮地鐵站站，公交場場站人流密密集處人群群疏散城市功能原原則—重要道路、、地鐵沿線線的街道公公共空間連通性原則則—連接主要重重點(diǎn)功能節(jié)節(jié)點(diǎn)、商業(yè)業(yè)中心、地地標(biāo)建筑和和濱海休閑閑區(qū)引導(dǎo)性原則則—引導(dǎo)公共空空間使用者者進(jìn)入核心心及重點(diǎn)公公共空間（（中央綠軸軸及濱海休休閑區(qū)）功能性原則則—根據(jù)公共空空間所處位位置確定其其所承擔(dān)的的公共空間間功能（homeworkplay），確定公公共空間的的定位改善人車關(guān)關(guān)系原則—鼓勵人群使使用公共空空間，避免免人車爭道道500米500米500米7公共空間體體系—街道斷面根據(jù)中心區(qū)區(qū)整體公共共空間體系系結(jié)構(gòu),將新湖路,創(chuàng)業(yè)路,裕安西路,臨海路局部部路段,寶興路,寶華路,作為體系中中的重要組組成部分,并對其斷面面進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整.規(guī)劃整合在在控規(guī)道路路斷面的基基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合景觀公公共空間系系統(tǒng)，對道道路斷面中中的行人道道及路旁景景觀公共空空間作整合合與優(yōu)化。。調(diào)整主要原原則：鼓勵人群活活動引導(dǎo)人群流流動改善人車關(guān)關(guān)系融合街道與與沿街建筑筑形象7公共空間體體系—街道斷面控規(guī)整合7公共空間體體系—