年華南大盤發(fā)展模式

營銷中心2006-6-21**大盤發(fā)展模式研究目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結***區(qū)發(fā)展規(guī)劃按照《**城市建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》城市功能“南拓”的需要，將積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展**大學城、**新港區(qū)等。落實**城市空間“南拓”戰(zhàn)略，***區(qū)是**市21世紀的重點發(fā)展地區(qū)，依托**港南沙作業(yè)區(qū)的建設，把***區(qū)建設成為21世紀**中心城區(qū)、科教資訊中心和航運中心。＊＊隨著**市政府**政策的實施,從郊區(qū)化居住向新的中央居住區(qū)發(fā)展,成為“**的后花園”。**被稱作“大盤俱樂部”，＊＊灣、＊＊新城、**雅居樂、＊＊＊＊園、錦繡香江、＊＊奧園和祈福新村組成了“＊＊板塊八大金剛”，**的＊＊板塊——大盤開發(fā)的“策源地”。＊＊人說“路通才能財通”，正在建立以地鐵三號線四號線、**新火車站、過江隧道、跨江大橋、公路快線等為內涵的交通網絡；“大盤”的產生是房地產業(yè)向規(guī)模化發(fā)展、城市開發(fā)向郊區(qū)化發(fā)展階段出現的一個產物。環(huán)城高速公路＊＊快速地鐵三號線大石＊＊板塊僅這八個大盤總的規(guī)劃占地規(guī)模就達1000多萬平米，規(guī)劃建筑面積近2000萬平方米，規(guī)劃居住人口40萬人。同時，＊＊板塊各樓盤產品也呈現出多樣性，多層洋房、小高層洋房、高層洋房以及別墅供應量都不小；戶型方面，從50平方米至80平方米的公寓、兩房、小三房，到100多平方米的普通大戶人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有選擇。這些都為＊＊板塊二手市場的成長準備了良好基礎。由于整個板塊范圍較大，各樓盤相互獨立性強。“八大金剛”綜述珊瑚灣畔＊＊灣＊＊新城＊＊雅樂居＊＊＊＊園錦繡香江花園錦繡生態(tài)園祈福新村＊＊奧園目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結**奧園物業(yè)地址**區(qū)**鎮(zhèn)**村地段開發(fā)商：*********地產產開發(fā)有限公司司投資商：****集團團有限公司代理商：****房地地產銷售中心（（**一級代理理）社區(qū)規(guī)模：占地1000畝畝，總建筑面積積約75萬平方方米。采用奧運運組團設計，分分為雅典、洛杉杉磯、卡薩布蘭蘭卡、悉尼和北北京五大奧運組組團。物業(yè)類別多層、小高層的的洋房為主以及及部分高層住宅宅**奧園·項目目基本資料**奧園·項目目定位“新生活的領跑跑者”，“運動動就在家門口””，“生活就像像高爾夫大型的具有人文文精神的健康運運動型社區(qū)外資公司、企業(yè)業(yè)管理人員；IT、金融、保保險等行業(yè)的高高級職員；高科科技新貴；高新新產業(yè)高級技術術人員；機關、、事業(yè)單位高級級管理層**奧園·項目目規(guī)劃地塊呈三角形，，屬地勢起伏較較大的丘陵地帶帶，利用現狀地地形，使居住區(qū)區(qū)成為一個具有有地形起伏特色色的生態(tài)居住區(qū)區(qū)。分成五個組團，，各個組團空間間以人為本，采采用圍合空間，，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美美的生活綠地及及活動場所。居住區(qū)主入口規(guī)規(guī)劃于北側。＊＊奧園·建筑筑風格及戶型亮亮點風格：現代嶺南南建筑建筑布局：圍合合式、半圍合式式、行列式流線型外立面，，超寬樓距，帶帶觀光電梯，由由多國家的國際際著名規(guī)劃設計計單位共同參與與設計建設戶型：公共活動動區(qū)與房間動靜靜分區(qū)，巧妙分分隔，保障居家家私密性，更添添家庭起居情趣趣。一梯兩戶，，超寬樓距、雙雙陽臺設計，戶戶戶采光通風，，陽光、綠意、、園林景觀隨窗窗而入。風格：后現代主主義園林環(huán)境特色：集合合中國、新加坡坡、印度、泰國國、馬來西亞、、日本等國家的的園林復合而成成。在公建區(qū)的會所所前有足夠面積積的綠化廣場，，同時每組團有有組團公共綠地地，多層住宅地地面層有庭院綠綠地。居住區(qū)形形成點、線面相相結合的綠化系系統(tǒng)。＊＊奧園·園林林特色＊＊奧園·配套套商業(yè)：綜合超市市、星級服務配配套的高爾夫酒酒店及其他商業(yè)業(yè)配套。體育健身：攀巖巖、游泳、籃球球、羽毛球、大大型奧林匹克體體育會所、高爾爾夫球場、撒野野公園教育：小云雀南南奧藝術幼兒園園、北京師范大大學南奧實踐小小學，中學。2001年第一期發(fā)售時時就推出會所和和商鋪配套所有的公建設施施、運動休閑、、交通、教育、、生活配套設施施，都提前啟動動服務高爾夫酒店、超超市、郵局、銀銀行等在02年三期推出時陸陸續(xù)開放和營業(yè)業(yè)2005年進行悉尼商業(yè)業(yè)界的銷售＊＊奧園·交通通狀況是＊＊板塊中離離地鐵三號線位位置最好的，僅僅隔350米。全區(qū)采用內部公公交來組織居民民出行的交通管管理模式。居住住區(qū)主入口規(guī)劃劃于北側漢溪大大道上，同時在在公建會所前設設置了一個次出出入口與漢溪大大道相接。居住區(qū)主主入口規(guī)規(guī)劃于北北側漢溪溪大道上上，同時時在公建建會所前前設置了了一個次次出入口口與漢溪溪大道相相接。交通組織織力求符符合車流流人行的的軌跡，，重視人人車分流流，減少少人車干干擾。在一期中中南片部部分規(guī)劃劃一條紅紅線寬12米的干道道。在媒體宣宣傳上將將“奧林林匹克””這一惟惟一性資資源放到到最大注重對其其優(yōu)美的的景觀環(huán)環(huán)境、健健康休閑閑的生活活理念的的引導銷售方式式：合富富輝煌房房地產銷銷售中心心代理銷銷售促銷活動動：大學學城教師師可享受受折后再再98折的優(yōu)惠惠＊＊奧園園·營銷銷推廣奧林匹克克品牌的的昭示力力，以及及項目本本身包含含的運動動休閑理理念；提倡“生生活就像像高爾夫夫”的概概念，用用100多畝的的高爾夫夫球場進進行獨特特的體驗驗式營銷銷活動；；北師大附附中的名名校吸引引力；各國建筑筑特色的的融合，，獨特的的商鋪加加別墅產產品；＊＊奧園園·項目目賣點＊＊新城城地理位置置：＊＊＊南大路路168號開發(fā)商商：＊＊＊＊＊＊集團有有限公司司投資商：：＊＊＊＊＊投資資有限公公司物業(yè)管理理公司：：＊＊＊＊＊物業(yè)業(yè)服務有有限公司司社區(qū)規(guī)模模：占地地面積210萬平方米米建建筑面積積300.00萬平方米米。物業(yè)類別別:別墅、小小高層洋洋房＊＊新城城·項目目基本資資料＊＊新城城·項目目定位形象定位位：“江江山湖泊泊共同擁擁有”、、“磅磅礴山水水領秀秀全城””整體定位位為配套套完善的的城鎮(zhèn)式式居住社社區(qū)大學城市市教師，，高素質質、高收收入、高高學歷人人群。。最大限度度的考慮慮江景和和山景，，山水結結合得好好，有可可行性，，實施性性強；3公里的沿沿岸線將將規(guī)劃為為社區(qū)內內的大型型風景點點整個規(guī)劃劃以山水水做文章章，將水水引入樓樓盤，通通過幾條條軸線樹樹枝狀的的組合形形成組團團綠地和和點線面面的綠化化系統(tǒng)融融為一體體，構成成多層次次的綠化化空間，，綠地率率達到38%——40%；組團以環(huán)環(huán)繞式的的布局為為主，以以綠化或或水景居居中，住住宅則圍圍繞景觀觀來進行行布局。。＊＊新城城·項目目規(guī)劃嶺南建筑筑風格，，建筑立立面采用用弧線造造型，顯顯得輕盈盈靈動，，大量的的白色和和玻璃材材質的運運用則突突顯出＊＊＊新城城的現代代簡潔的的氣質＊＊新城城·建筑筑風格大露臺以以及落地地凸窗的的采用使使得戶內內采光較較好；戶型優(yōu)化化設計，，整體布布局舒適適、合理理，套內內利用率率極高；；大部分單單位主廳廳、主臥臥全部正正南與生生態(tài)景觀觀相望；；南北通透透，空間間開敞。。＊＊新城城·戶型型特色風格：自自然與人人工結合合的綠化化園林——自然生態(tài)態(tài)式園林林環(huán)境特色色：3.8公里江岸岸線的休休閑藝術術海岸，，3.5萬㎡大型型湖泊，，城內七七山疊翠翠，水道道縱橫，，園林錯錯落其間間，最大大程度保保留了完完美的自自然生態(tài)態(tài)＊＊新城城·園林林風格教育：華華師附中中、幼兒兒園，學學校均在在客戶入入住時開開學，同同時華師師附中也也是＊＊＊新城吸吸引客戶戶的一大大因素。。體育健身身：體育育館、足足球場、、植物園園、濱江江公園。。商業(yè)：濱濱江文化化廣場，，內含2萬多平米米會所，，配備有有工業(yè)銀銀行、商商鋪、宏宏城超市市、福特特瑪超市市等，菜菜市場、、醫(yī)務室室、中央央公園、、山頂公公園。交通配套套：樓巴巴＊＊新城城·配套套銷售方式式：開發(fā)發(fā)商自己己銷售促銷活動動：大學學城教師師可享受受折后再再98折的優(yōu)惠惠廣告訴求求集中在在優(yōu)美的的山水環(huán)環(huán)境上，，而發(fā)展展商近期期正在整整合旗下下所有樓樓盤聯(lián)展展，力圖圖以雄厚厚的實力力增強潛潛在買家家的購買買信心首創(chuàng)夜間間看樓活活動，并并吸引了了一部分分潛在買買家的參參與5月1日歡樂全全家總動動員5月2日我的舞舞臺我作作主5月3日合生社社區(qū)萬人人歌唱幸幸福家園園-＊＊新城城社區(qū)海海選5月1日-3日新車大大展示、、試乘新新體驗5月1日-5日濱江動動感舞會會(五一特別別版)5月6日-7日＊＊新新城第三三屆歡樂樂電影節(jié)節(jié)5月1日-7日“＊＊＊新城成成熟之美美——名校教育育展英姿姿”大型型圖片展展＊＊新城·營銷推推廣品牌開發(fā)商的號召召力；項目地塊自然資源源豐富。擁有＊＊＊市樓盤中最長的的海岸線3.8公公里；最大化地利利用山水資源，通通過借景塑造優(yōu)美美的自然景觀；華師附中的名校吸吸引力。＊＊新城·項目賣賣點＊＊雅居樂花園基本資料總占地面積：314萬平方米總建筑面積：434萬平方米首期占地面積33萬多平方米，建筑筑密度20％，容積率1.4，綠化率36.8％規(guī)劃居住戶數28571戶，未來總居住人人口100,000以上，相當于中型型城鎮(zhèn)的人口。物業(yè)類別：高層洋洋房，小高層洋房房，獨棟別墅，聯(lián)聯(lián)體別墅投資商：雅居樂集集團有限公司直通＊＊快速干線線，并擁有24小時社區(qū)大巴。278目前已開通8條穿梭巴線路與區(qū)內免費巴士項目定位目標客戶整體特點：客戶群群分布廣泛。成熟熟小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美美，倡導休閑生活活，產品線豐富，，滿足各類不同人人群的居住需要（（年輕白領~財富階層）地域特點：除了＊＊＊原住人口外，，35%來自海珠、東山、、越秀，30%是天河區(qū)工作的金金領人士和高知高高收入人士。階段特點：客戶層層次不斷提高。整體定位：國際生生活文化社區(qū)產品定位：物業(yè)類類別齊全。別墅：：獨立別墅、聯(lián)排排別墅、四聯(lián)別墅墅等三種類型的多多種戶型；洋房：：從二房單位、小小三房、大三房、、四房到復式單位位規(guī)劃理念——整體體構想從2000年春開開建之初就力求能能夠改善社區(qū)體驗驗，創(chuàng)造一個適于于將各種活動融為一一體的開放空間。市鎮(zhèn)中心：吸收了城市特點點和地理環(huán)境，采采用了注重體驗和和整體設計的策略略。項目以南是高聳的的山脈，以北是低低矮的山丘。湖泊是連接本項目目內不同建筑和街街區(qū)的最佳方式。。在湖泊的南岸，高高出湖泊平面5米米的會所，商店、、餐館和其它商業(yè)業(yè)建筑以及售樓處處沿湖堤而下建筑風格及特點設計的靈感源自““大草原”建筑學學派和亞洲國家房房屋集萃。整體效果是為創(chuàng)造造一個迷人的度假假村，一種對歷史史沉淀的鄉(xiāng)村和沿沿海城市的懷舊。。住宅高層建筑的結結構是為了展現自自己的個性，以及及由別具一格的陽陽臺、復式頂層公公寓和生動尖頂所所體現的渾然一體體之感?；ùu雕琢琢的屋頂、寬闊的的飛檐、大塊整體體窗戶戶型：別墅與洋房房，類別齊全，不不同組團，戶型各各有特色歐洲故事上善若水園林設計特點由設計世界各地頂頂尖級酒店園林著著稱的美國BDS公司設計，以自然然、靈性、藝術的的東方園林為最大大特色15000平方米的映逸湖波波光粼粼，一幅原原生態(tài)美景；逾200種植物藝術配搭，，形成大面積欣賞賞和休閑空間；近近50%綠化面積；12個住宅團，均擁有有獨立特色園林。。配套教育：周邊已具有有成熟的教育網絡絡，現有僑聯(lián)中學學等多所中小學。。小區(qū)內將規(guī)劃有有中學4所，小學學10所和幼托20所。加拿大國國際英文幼兒園已已進駐區(qū)內（占地地9000平方米米），復旦中學＊＊＊實驗小學2005年落成，占占地面積2萬多平平方米400米國際風情情商業(yè)街：包容一一切基本生活所需需。20000平方米米巴厘島度假式半半山豪華會所：三三大風情園林泳池池、恒溫泳池、童童話世界水上樂園園、五大國際標準準網球場等。科技含量及智能化化應用方面：設置置小區(qū)周界防范、、安全防范的自動動化管理；“分質質供水”，對區(qū)內內生活用水進行二二次凈化，使之達達到直接飲用水的的標準。組團開盤時間戶型面積總戶數均價（元/平米）產品特點雅翠庭、雅悅庭2002-9-7

2052300024座6-9層帶電梯洋房御景峰別墅2003-3-1552-556825000~6800獨立別墅，專用私家大道，私人命名權歐洲故事3別墅2003-10-1140－323平米別墅

灝湖居，187幢別墅，獨立私家花園，私家碼頭；雅湖居，獨立別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅雅逸廷2003-10-1主力戶型76-120

挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高檔裝修盛裝舞步2004-7-1172-203

三款豪裝別墅產品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023棟帶電梯小高層，一梯兩戶。組團內有1萬平方米人工湖，3.5萬平方米水澤園林，車位比1：1.7花巷2005-1-2388－159平米2房-4房，復式3824200分三期，40多棟無電梯洋房，一棟兩戶，躍式設計峰會（別墅）2005-8-20140－358平米別墅

12000小別墅及四聯(lián)別墅分別為199平米及140平米，置業(yè)門檻降低鄰居2005-10-192—155平米2房2廳和3房2廳2004686帶電梯，一梯兩戶/一梯三戶，南北通透，躍式客廳，入戶花園，二層做成露臺設計時光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人車分流全園林的組團，車位比1：1價格走勢分析營銷推廣獨到的“命名學””：譽景峰、歐洲洲故事、挪威森林林、盛裝舞步、上上善若水、峰會、、花巷、鄰居、時時光九篇常推新品，給市場場不斷的新刺激產品豐富聯(lián)合“托托市”推盤節(jié)奏調控得當當，每個組團幾乎乎是到了封頂時便便可實現清貨豐富的業(yè)主活動，，營造良好的社區(qū)區(qū)氛圍上善若水，踏香而而來陽光，鮮花——花花巷錦繡香江花園基本資料內容技術指標規(guī)劃用地面積836251.30㎡總建筑面積1188129.99㎡容積率1.397綠化率35.83%居住總戶數7804戶居住總人口27314建筑形式以獨立別別墅、多層、小高高層住宅為主6個半山獨立別墅、、TOWNHOUS組成的住宅小區(qū)：：牡丹園、芙蓉園園玉蘭園、百合園園、紫藤園、紫荊荊園，科莫湖別別墅，山水園，山山水華府開發(fā)商：＊＊錦江江房地產有限公司司毗鄰＊＊快速干線線往返珠江三角洲各各大小城鎮(zhèn)，均在在1小時車程內可可以到達地鐵三號線＊＊站站即設于本社區(qū)有有129、288、806等多條條公交線途經本社社區(qū)。項目定位居住與世界同步中國首個國際化生態(tài)智能健健康社區(qū)＊＊板塊唯一以別墅為主打產品的大盤盤目標客戶目標客戶：財富階階層、高知階層和和社會主流階層、、外籍友人（如企企業(yè)家、藝術人、、董事長、CEO教授、博士、碩士士、留學歸國創(chuàng)業(yè)業(yè)人員）業(yè)主中本科以上學學歷人士占了80%，其中董事長、總總經理、CEO們占了30%以上規(guī)劃理念人與自然的和諧依原生地貌而建，，低密度，超大型型國際化生態(tài)居住住社區(qū)。建筑風格及特點建筑規(guī)劃設計：新新加坡雅科本公司司、美國WY公司、瀚華公司中西結合：將歐美美建筑美學揉和進進東方民族的文化化修養(yǎng)，讓傳統(tǒng)文文化的精華融進空空間之中，開創(chuàng)出出獨屬于錦繡香江江的建筑視野?？罩谢▓@別墅標準層高3.2米米中庭層高7米“空中花園園”視野開闊生活功能的的豐富和奢奢侈園林設計特特點——““人與自然然和諧”的的人本主義義追求園林設計：：美國貝爾爾高林公司司。深得中國傳傳統(tǒng)園林藝藝術以人為為本的精萃萃，同時吸吸取了西方方浪漫的造造景藝術思思想，原始始與自然相相融合、藝藝術與雕琢琢相貫通的的優(yōu)越生態(tài)態(tài)景觀環(huán)境境。充分利用有有山有水有有地鐵的優(yōu)優(yōu)勢，依照照山勢地形形的起伏，，遍植來自自世界各地地277種、50余萬株綠色色珍稀生態(tài)態(tài)植物，造造就世界級級的私有植植物王國。。精心修飾的的小橋、石石雕、涼亭亭與看似隨隨意擺放實實則精心安安置的靠椅椅等和周圍圍的生態(tài)美美景完美融融合，雙泉漱玉熱帶雨林社區(qū)配套———足不出出戶會所及休閑閑娛樂設施施：皇宮式國際際會所，集集娛樂、休休閑、餐飲飲、商務、、康體等多多功能國際際級尊華配配套，現已已開放中、、西餐廳、、豪華宴會會廳、豪華華套房、棋棋牌室、健健身室、親親子樂園、、乒乓球室室、泳池、、網球、滑滑草場等服服務設施。。商業(yè)：山水園、紫紫荊園各有有數千平方方米的商業(yè)業(yè)街，紫荊荊雅園臨街街商業(yè)中心心12000㎡。幼兒園：與中大合合辦的香江江國際幼兒兒園現面招招已開學，，該園可容容納6個教學班，180個幼兒同時時就讀。國際水準的的物業(yè)服務務：強調“五五好”別墅墅高尚社區(qū)區(qū)的自然尊尊貴生活：：“好環(huán)境境、好品質質、好鄰居居、好地段段、好配套套”價格走勢分分析——高高開低走2001年年8月：別別墅和TOWNHOUSE入入市，芙蓉蓉園組團一一幢獨立別別墅單位創(chuàng)創(chuàng)下3500萬的天天價刷新了了＊＊樓王王的記錄，，創(chuàng)造了中中國樓市別別墅營銷的的奇跡。2001年年10月1日：花園園洋房均價價2300元／平方方米，十一一期間８棟棟洋房300多套單單位銷售售一空（價價格戰(zhàn)）2003年年1月25日：紫荊荊雅園全新新半山洋房房發(fā)售，四四棟帶電梯梯洋房單位位，以兩房房、三房為為主，附送送800元元/平方米米豪華裝修修，均價2680元元/平方米米2003年年7月：山山水園森林林城堡洋房房開盤時以以半價（2600元元/平米））推售，掀掀起樓市價價格狂潮。。12月月22日起起全面升價價，升幅為為10％~202005年年9月30日：山水水華府空中中花園別墅墅發(fā)售均價價12000元/平平方米，對對首批買家家優(yōu)惠30％～35％，帶2500-3000元/平方方米的豪華華裝修，首首期推出168套單單位。黃黃金周期間間，空中花花園別墅銷銷售收入突突破3億元元，3棟復復式單位全全部售罄。。營銷推廣營銷活動與與項目品牌牌結合度高高：留學生生活動等通過與目標標客戶相匹匹配的禮品品贈送，提提升項目附附加值：例例如買空中中花園別墅墅，送28.8萬元海航國國際高爾夫夫終身會籍籍倡導社區(qū)健健康運動，，同時通過過專家和數數據說話，，強調社區(qū)區(qū)清新空氣氣質量營銷宣傳上上，以政府府官員的贊贊譽，來提提升別墅品品質榮獲“全國國優(yōu)秀社區(qū)區(qū)環(huán)境”，，建設部首首屆住宅產產業(yè)博覽會“環(huán)環(huán)境指數最最佳”、““智能化程程度最高””樓盤等等多多項榮譽樓盤引入象象征物：空空中花園別別墅——孔雀＊＊灣項目區(qū)位項目位置：：＊＊板塊塊＊＊快速速干線出口口處，＊＊＊＊＊迎賓賓路，開發(fā)商商：＊＊宏富房房地產有限限公司項目規(guī)模：：總占地80多萬平平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面面積119萬平米，，規(guī)劃人口口2.5萬萬；目前已已建成區(qū)域域50萬平平米，建成成面積近70萬平米米；項目共共分為5期期，目前推推出的是第第4期———星座。物業(yè)類型：高高層、小高層層、別墅、酒酒店、商業(yè)項目概況1、＊＊灣地地塊緊鄰地鐵鐵3號線、＊＊＊快速干線線，是＊＊板板塊各盤中離離＊＊最近的的一個項目，，位于“離城不離市”的至佳位置置；2、在交通上上，＊＊灣進進出＊＊可以以經由洛溪大大僑、＊＊快快速干線兩條條主要道路，，非常便利；；3、項目名校校長、商業(yè)、、酒店等配套套設施齊全；；4、項目緊鄰珠江水道，自然景觀價值好。項目賣點項目定位：打打造地產界的的勞斯萊斯主題定位：一一個心情盛開開的地方目標客戶：初初期以休閑度度假物業(yè)市場場為主，重點點針對香港市市場，以次培培育區(qū)域成熟熟度，中后期期以中高端市市場30-50歲，企事事業(yè)單位領導導人，私企老老板，高級專專業(yè)人員，外外企“金領””等以車代步步人士項目定位1-3期價格格波動不大，，均價5500平方米最新組團———星座2004年10月月1日開盤，，產品較為豐豐富，價格區(qū)區(qū)間較大：階段價格及產產品情況記錄時間均價最低價最高價價格描述2006-02-2712000元

2005-07-259000元7500元13000元

2005-05-019000元7000元12000元沿江單元均價12000元2005-03-167300元7000元10000元

2004-10-087000元1-3期以小小高層為主，，主打戶型三三房兩廳、四四房兩廳、五五房兩廳（復復式）目前市場銷售售的最新一期期為＊＊灣———星座，產產品以高層、、別墅為主，，以大面積單單位為主導，，最小面積200平方米米三房，300多-450多的四房房，最大600多平方米米五房（復式式）。星座式布局是是＊＊灣的規(guī)規(guī)劃核心，建建筑結構、園園林規(guī)劃都以以此為基點而而展開。星座座式的樓宇布布局，營造了了＊＊灣所獨獨有的環(huán)繞組組團的穿堂風風、花園式的的組團景象。。整體規(guī)劃特點點以景觀為主導導的自由式組組合；＊＊灣的總體體規(guī)劃，考慮慮了地區(qū)“景景觀大于朝向向”的市場傾傾向，設計上上突破了傳統(tǒng)統(tǒng)南北座向的的局限性，以以景觀為主導導布局建筑物物。沿江一線線轉折變延的的組團排布比比常規(guī)布局增增加了更多的的江景單元，，形成江景最最大的景觀視視廊；＊＊灣室內空空間的設計將將光、空氣、、自然等元素素轉化成與生生活起居息息息相關的生活活空間元素。。多景觀，多多陽臺的設計計將景觀價值值最大化，實實現“大景深深少對視”的的目的。建筑規(guī)劃特點點建筑與環(huán)境結結合

真正好好的建筑必定定能夠融合于于自然，與人人相和諧；環(huán)境與功能結結合

＊＊灣灣不為造環(huán)境境而造環(huán)境，，每處設計都都體現環(huán)境與與功能的統(tǒng)一一；環(huán)境和內外結結合

環(huán)境設設計內外結合合，建造臨江江木道與內園園林呼應；觀賞性與實用用性結合從從實用性角度度去打造景觀觀，功能與景景觀并重；環(huán)境與人性化化結合

環(huán)境境以人為本，，讓您生活在在風景中。園林環(huán)境規(guī)劃劃特點——五五大原則為方便小區(qū)業(yè)業(yè)主的出行，，社區(qū)開設從從＊＊灣至宏宏城廣場、白白云賓館的班班車，高峰期期15分鐘一一班；市橋——火車車站專線車、、129路公公交。交通配套大學城地鐵三號線、新新光快線、＊＊＊快線、＊＊新新火車站香江大酒店、麗麗江明珠、會展展中心、萬博商商業(yè)中心長隆夜間動物世世界、香江野生生動物世界、長長隆高爾夫球場場周邊配套商業(yè)配套：＊＊＊灣一期商業(yè)街街、＊＊灣酒店店、商業(yè)中心總總占地面積約2萬平方米，總總建筑面積近8萬平方米，商商鋪、超市、餐餐飲及康體娛樂樂中心、數百間間豪華客房、多多功能會議室、、及國際標準網網球場，提高了了＊＊灣業(yè)主的的生活質量；泛會所：分散在在各個組團中，，親切宜人，舉舉步可達；五星級會所：四四季會，與國際際知名“四季酒酒店”一脈相承承，每一位＊＊＊灣業(yè)主都可尊尊享。中小學：＊＊灣灣＊＊執(zhí)信中（（?。W投資2.5億興建，，現有在校學生生2500名，，計劃今年申辦辦高中幼兒園：＊＊灣灣靈格風幼兒園園；社區(qū)服務配套＊＊＊＊園大石基本資料南村物業(yè)地址：＊＊區(qū)＊＊快速速干線旁開發(fā)展商：＊＊＊物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：＊＊＊物業(yè)管理理有限公司社區(qū)規(guī)模：占地2000畝，2000年5月1日一期開盤，發(fā)發(fā)展6年來，已已成功開發(fā)翠物業(yè)類別：別墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、洋房、復式單位＊＊＊＊園項目定位＊＊園產品系列列定位：“快速、大規(guī)規(guī)模生產符合市市場需要的物美美價廉住宅的工工廠”。＊＊＊＊園市場場定位：優(yōu)質、低價、、高性價比的五五星級生活住區(qū)區(qū)目標客戶定位：：早期主要面向珠珠三角部分先富富起來的家庭、、港澳人士；后后期擴大成為成成千上萬遠離故故鄉(xiāng)而落腳＊＊＊和珠三角的時時代精英。客戶購買用途：：自住、周未度假假、投資、養(yǎng)老老給您一個五星級級的家依地勢變化及地地塊山水資源，，以組團形式開開發(fā)，形成層層層疊疊的坡地地別墅、陽光光別墅、洋房等等組團，并互為為景觀。將山、水景觀融融入社區(qū)景觀設設計總體規(guī)劃建筑設計臨山別墅·翠山山藍天建筑環(huán)山而建，，融匯了歐式建筑的精髓髓和現代建筑的的簡潔實用；多樣化立面，戶戶均有自己己的特色，并在在新古典風格的的基礎上，力求求整體上的和諧。多層洋房組群則則按照“以人為為本”的設計思思路，采用圍合合式，洋房圍繞中心花花園而建，保證戶戶開門門見景。園林設計別具特特色，小區(qū)園林林參照“昆明世世界園藝博覽園園”的設計思路路，設置了18個主題公園。分別命名為““棋醉廣場”、、“茶藝廣場””、“愉魚園””、“音樂廣場場”、“卡通廣廣場”、……每每一個景點都有有各自的亮點。。除自然景觀外，，大手筆打造人工工景觀，如疊水水人工湖湖——泛泛翠湖,利用落落差形成成層次豐豐富的疊疊水景觀觀，和精精美的園園林建筑筑融為一一體。注重室內內空間與與室外園園林的充充分交融融，讓居者者縱情地地親近自自然。園林設計計配套配套先行行，一期的主主要配套套與一期期住宅交交付同時時啟用。。配套齊全全，構成成一個完完整的生生活體系系?！叭诵曰鐓^(qū)康康體配套套體系””集飲食、活活動、休休閑、健健身、購購物、娛娛樂諸多多功能于于一身。。占地8萬萬平方米米，建筑筑面積35000平方方米的五五星級會會所5300平方米的的森林泳泳湖（附附設室內內恒溫泳泳池、桑桑拿）、、3423平方米的的室內體體育館、、18個可舉辦辦國際級級賽事的的標準網網球場、、成人戶戶外健身身區(qū)、兒兒童戶外外娛樂場場、室內內及室外外羽毛球球場、籃籃球場、、8道的保齡齡球館、、健身健健美室、、桌球活活動中心心、乒乓乓球活動動中心。隨著＊＊＊城市建建設的發(fā)發(fā)展，周周邊漸已已形成了了既不失失嶺南文文化厚重重，又融融合現代代時尚生生活要素素的城市配套套體系，與園區(qū)區(qū)內成熟熟的配套套互相呼呼應?！敖y(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、綜綜合開發(fā)發(fā)、配套套建設、、同步到到位”的規(guī)?；?、產業(yè)業(yè)化的房房地產開開發(fā)之路路?！按笠?guī)模工工廠化生生產”——＊＊園集集建筑設設計、施施工、機機電安裝裝、室內內裝飾和和園林設設計及工工程施工工等整個個產業(yè)鏈鏈于一體體，高效效快速銷銷售形成成的良性性資金循循環(huán)鏈的的產物。。公司司決策者者將＊＊＊園比喻喻為“快快速、大大規(guī)模生生產符合合市場靂靂要的物物美價廉廉住宅的的工廠””。開發(fā)模式先推別墅組團，樹樹立市場形象；后續(xù)別墅、洋房交替推推出。順應當時市場需需要，推出差異性性產品。營銷節(jié)點：充分利用五一、十十一黃金周重要營營銷節(jié)點進行推售售價格走勢：堅持“低價入市”策略，別墅及洋房房均低于周邊同等等檔次定位產品，，05年之前洋房房價格平穩(wěn)，無明明顯漲幅，（2003年漾翠苑洋洋房3500元/平米）；但06年5月份以來，，價格順應大勢出出現漲幅，（翠云云山開盤均價4200元/平米，，山語后期單位5000元/平米米以上）。推盤順序及價格走走勢賣點分析產品方面：自然環(huán)境優(yōu)越、卓卓越的建筑品質、、首創(chuàng)帶精裝修別墅墅、產品線豐富；；社區(qū)文化：“大型成熟社區(qū)””、五星級的社區(qū)區(qū)服務管理物美價廉的高性價價比＊＊園品牌形象、、＊＊園教育體系系現樓發(fā)售、交通＊＊灣畔基本資料物業(yè)地址：＊＊區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪溪大道(洛溪島東端,＊＊大橋東側,大學城小谷圍島西西岸)發(fā)展商：“長江實業(yè)（中國））”與“和記黃埔地產”社區(qū)規(guī)模：49.1萬平方米，建筑面積：約50萬平方米，計劃分四期開發(fā)發(fā)，目前已開發(fā)兩兩期。物業(yè)類別：獨棟別墅、聯(lián)體別別墅、水岸復復式項目定位澳大利亞風情的大大型豪華住宅項目毗鄰＊＊快速速干線＊＊大橋東東側，緊鄰＊＊快快速干線出口，與與天河東站咫尺之之近；東臨＊＊高高校新校區(qū)，北向向珠江水道，對望望瀛洲生態(tài)公園，，被發(fā)展商稱為可可媲美澳大利亞““黃金海岸”的寶寶地。目標客戶：＊＊的的高收入階層，香香港客戶30%總體規(guī)劃以澳大利亞黃金海岸岸式“濱水生活””為設計主題。“珊瑚灣畔”面臨臨珠江水道，對望望瀛洲生態(tài)公園，，地理環(huán)境可媲美澳大利亞的的“黃金海岸”。從規(guī)劃、建筑風格格以致園林，均體體現澳洲崇尚自然然、傍水而居的風風格，因而命名為為“珊瑚灣畔”。。總體規(guī)劃建筑風格及特點采用簡約、現代、熱帶帶風情的設計風格。樓高10層的疊加加式別墅組團帶有有觀光式電梯，面積140-230平平米，一梯兩戶，包括了了地下花園及空中中花園設施。采用大面積的玻璃材料和原生石石材。別墅外墻呈深啡色色調，襯上大幅同同色系的玻璃窗和和陽臺欄桿。別墅墅客廳及所有睡房房玻璃全部采用綠綠色雙層隔音、隔隔熱玻璃，耐看而而節(jié)能。江邊第一排別墅和和第二排別墅的布布局錯開，令兩排排別野均可看江景景，別墅組團間距距達80米?？臻g設計以人為本本，特設計高6米的挑挑高大廳連落地大大玻璃，將交錯的河道與與珠江美景一覽無無余，讓室內充滿滿陽光氣息，獨立別墅首創(chuàng)立體式三空間間花園（地面花園、花園式式大陽臺、天臺空空中花園）澳大利利亞豪宅精粹。。疊加式別墅獨特的的前后空中花園兼兼雙陽臺設計，首首創(chuàng)平頂式屋頂設設計。所有別墅均附設獨立私私人電梯，＊＊唯一帶有私私家電梯的別墅。電梯一次可搭乘四四人，小巧而實用用，觀光式電梯連接每每戶私家電梯大堂堂，且大戶型單位還設設有雙車戶。建筑風格及特點園林特點園林以水景為主除800米臨江岸線外，區(qū)內還打造43500平方米的人工湖。小區(qū)內設有縱橫交錯的人工河道將各組團加以分割，在塑造景觀的同時增加豪宅的私密性?？傮w規(guī)劃、建筑、園林均體現澳洲風情。配套設置有兩個功能全面的超超大型至尊豪華會會所,室內外面積達14，000平方米,體現澳洲世家家生活典范。室外人造沖浪沙灘灘泳池、室內全天天候泳池、桌球室室、室外網球場、、室外草地滾球場場、沙弧球室、保保齡球場、壁球室室、室內攀巖、乒乒乓球室健身房、健身舞房房、美容顧問中心心、按摩套房、桑桑拿浴室、香熏水水療池、水力按摩摩池、獨立美容美美發(fā)套房、迷你電電影院、卡拉OK、高級音響室兒童藝廊雪茄收藏室、試酒酒會、會議室。私家游艇碼頭配套具體設施其他差異化特點高智能化配套設施施：別墅配備中央空調調、中央靜音吸塵塵系統(tǒng)、觀光電梯梯、燃氣泄漏探測測器、破玻璃感應應器以及紅外線防防盜系統(tǒng)、閉路電電視監(jiān)控等，先進進的智能化設施處處處體現出居住的的舒適與安全?！熬G化環(huán)?！痹O計概念：＊＊首個以綠化環(huán)環(huán)保為本的樓盤。采用安全性、環(huán)環(huán)保性及高成本投投入。保安系統(tǒng)置置煙霧感應器、熱熱度探測器及煤氣氣泄露器。破玻璃璃感應器，防御外外人破窗入屋；屋屋內之視像對講機機則可監(jiān)察大門入入口；保安按鈕更更可自動發(fā)出警報報連接中央保安中中心，讓你安心。。價格走勢一期均價1.3-1.5萬萬元/平方米，震撼＊＊板塊，疊疊加式別墅每平方方米為8000~9500元之間間，獨立別墅每平平方米在11000~13000元之間。二期保持穩(wěn)定增幅幅，上漲約2000元／平方米。該批別墅產品具備備稀缺江景、高素質以及是＊＊＊唯一帶有私家家電梯的別墅，很很多人搶購，價格格也一路走高。漲漲價后銷售也很不不錯。營銷推廣方式項目前期充分利用用媒體造勢，通過過新聞發(fā)布會、論論壇等形式成功樹樹立豪宅產品形象象；樣板房開放在現場場舉行大量客戶參參與性較強的活動動制造賣場氛圍，，為銷售造勢；進行銷售期后，針針對不同目標客戶戶陸續(xù)推出系續(xù)吸吸引眼球的優(yōu)惠措措施，較好的促進進了成交。（如：：“一元供款置業(yè)計計劃”）珊瑚灣畔五大突破：突破1：澳洲黃金金海岸濱水生活。。在塑造景觀的同同時增加豪宅的私私密性。突破2：面積達14000平方米米的9大主題的雙會所所。突破3：先進的智智能家居科技集成成。突破4：人性化的的建筑創(chuàng)新，立體空間三大花園園、首創(chuàng)帶電梯別別墅等。突破5：港式物業(yè)業(yè)的管理模式。由由香港和記黃埔地地產集團公司下屬屬之專業(yè)物業(yè)管理理公司管理，擁有有規(guī)范的運作機制制和完善的管理制制度，并已在當地地取得相當成功的的經驗。發(fā)展商的實實力與品牌牌效應賣點分析目錄研究目的及及范圍案例分析＊＊大盤發(fā)發(fā)展模式總總結項目背景＊＊城市發(fā)發(fā)展重點上上世紀90年代未以以來，實行行南移東拓拓，往南開開通了＊＊＊快速干線線，往東建建成廣園東東路；＊＊市區(qū)土土地資源短短缺，舊城城改造進度度緩慢，房房地產市場場需要旺盛盛，促使房房地產發(fā)展展郊區(qū)化；；＊＊市將重重點發(fā)展南南沙、＊＊＊撤市建區(qū)區(qū)等政府利利好因素促促進了＊＊＊板塊的正正式啟動。。向外拓張，，是一個城城市發(fā)展到到一定階段段后的必然然趨勢；深圳同樣也也經歷了類類似的情況況，90年年代中后期期啟動的福福田中心區(qū)區(qū)，99年年濱海大道道通車，南南山文化中中心區(qū)的啟啟動，及后后寶安中心心區(qū)等，城城市中心的的西移，帶帶動了房地地產的發(fā)展展，南山、、寶安樓價價已實現了了翻番的漲漲幅；近年，深圳圳加大了市市區(qū)到龍崗崗的高速路路建設，并并啟動地鐵鐵3號線，，拉近了龍龍崗與市區(qū)區(qū)的時間距距離，而深深圳未利用用土地的55%就集集中在龍崗崗區(qū)，龍崗崗房地產有有望成為下下一個南山山。項目背景＊＊板塊地地塊特征項目占地規(guī)規(guī)模宏大，，大多保持持原生地貌貌，建設規(guī)規(guī)劃容積率率低；位置在城市市的郊區(qū)，，周邊配套套相對落后后，需要進進行配套的的投入；依托一條快快速干道與與＊＊市區(qū)區(qū)相連及其其他城市相相連，對區(qū)區(qū)域外的客客戶依存度度高。市場定位影響因素：：客觀條件影影響：項目所處片片區(qū)規(guī)劃、、區(qū)域經濟濟發(fā)展狀況況、房地產產發(fā)展狀況、交交通狀況、、人口結構構、置業(yè)偏偏好項目自身屬屬性：地理位置、、地塊自然然資源發(fā)展商戰(zhàn)略略目標＊＊大盤規(guī)規(guī)模大，區(qū)域內市場場、單一的客戶戶層面均無法消化化，因此在在項目整體體定位上范范圍較廣，，在產品層層面體現為為戶型區(qū)間間較大，彈彈性較大。。開發(fā)思路＊＊大盤初初期通過塑塑造高品質質的市場形形象、較低低的價格來來打開市場場，后期價價格逐步走走高；項目的定位位隨著社區(qū)區(qū)的成熟，，市場影響響力的擴大大，后期的的產品檔次次均比前期期高，通過過產品的升升級實現從從大盤向名名盤的過渡渡；＊＊大盤地地塊大多都都保持了原原生地貌，，天然的自自然環(huán)境較較為優(yōu)越，，發(fā)展商在在開發(fā)中實實行先造景景再賣樓的的策略，把把社區(qū)的環(huán)環(huán)境提前做做好，提升升客戶的心心理預期價價值。目標客戶定定位＊＊大盤的的目標客戶戶較廣，在在層次劃分分上，前期期因產品面面較廣而顯顯得較為分分散，主要要集中在香香港客戶、、珠三角休休閑渡假客客戶、＊＊＊白領等，，以培育區(qū)區(qū)域成熟度度；后期隨著產產品的升級級，客戶層層面也過渡渡到較為純純粹；中后后期以中高高端市場30-50歲，企事事業(yè)單位領領導人，私私企老板，，高級專業(yè)業(yè)人員，外外企“金領領”等以車車代步人士士為主體，，客戶來源源區(qū)域更廣廣，已跳出出了珠三角角。大盤開發(fā)，，客戶購買買傾向性需需要進行跨跨區(qū)域的引引導；大盤的成功功，不是僅僅靠價格，，更需要綜綜合品質的的提升；產品的創(chuàng)新新，項目的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展，是大大盤開發(fā)的的原動力。。總體規(guī)劃大盤承擔了了一定的城城市功能，，開發(fā)應遵循循“規(guī)劃先先行”的原原則，引入入城鎮(zhèn)規(guī)劃劃理念，從大盤整體體及可持續(xù)續(xù)發(fā)展角度度進行先期期規(guī)劃；規(guī)規(guī)劃預留一一定的空間間，以應對對住區(qū)的動動態(tài)發(fā)展和和功能調整整變化的需需求。結合項目定定位、地塊塊現狀，分期分組團團開發(fā)。綠綠化系統(tǒng)，，配套設施施在組團布布置時依據據地形地貌貌進行規(guī)劃劃。總體規(guī)劃項項目的布局局以及景觀觀的前提下下，組團空空間內部既既強調圍合合空間的私私密性、又又注重社交交空間、公公共活動空空間的營造造，塑造富富有層次的的景觀變化化；組團外外部強調處處理好組團團間的自然然銜接，公公共空間營營造。建筑設計建筑布局遵循“保證證私密性的的同時實現現景觀最大大化”的原原則。依托景觀資資源在社區(qū)區(qū)內部設置置多個相對對純粹的建筑組團，達到總體體產品豐富富而又各具具特色的效效果。建筑細節(jié)更加注重人人性化空間間的創(chuàng)造，，在立面、、戶型設計計、室內空空間組合、、建筑材料料等方面注注入創(chuàng)新元元素，在大大量產品供供應的前提提下創(chuàng)造產產品差異化化。如：增加人人與自然接接觸的面。。如＊＊園園花園洋房房“環(huán)繞示示空中花園園陽臺”、、珊瑚灣畔畔獨立別墅墅首創(chuàng)立體體式三空間間花園，令令住戶隨時時可接觸到到地面花園園、陽臺花花園及天臺臺花園。珊珊瑚灣畔畔首創(chuàng)＊＊＊帶電梯別別墅（三層層）；園林設計通過大手筆、大大投入的“借景”、、“造景””等多種手法法實現社區(qū)區(qū)內外景觀觀的有機結結合，并賦賦予園林個性鮮明的的主題形象象，與建筑呼呼應，同時時滿足觀賞賞及游覽的的需求。營造營銷場場景，現場場開放期間間示范區(qū)園林與與建筑同步落落成，展示給客戶戶一個完整的的生活空間。。如：＊＊灣、、＊＊新城““借景”；＊＊＊＊＊園、、南奧、錦繡繡香江“造景景”，珊瑚灣灣畔結合體。。配套建設思路路配套先行：＊＊大盤大多多集中于郊區(qū)區(qū)，各項配套套設施較為貧貧乏，為了解解決客戶的后后顧之優(yōu)，發(fā)發(fā)展商在配套套建設上不遺遺余力，甚至至成為各大盤盤相互攀比的的主要內容；；＊＊大盤的的配套設施均均在入伙前（（甚至開盤前前）提前做好好，提升了項項目形象及價價值；各大盤的配套內容均集集中在客戶最最關注的教育育、交通、生生活消費等類別上，雖雖然同質化較較嚴重，如教教育引入名校校聯(lián)辦，交通通采用直通巴巴士等，但對對客戶卻產生生了巨大的吸吸引力；配套規(guī)模很大大，體育休閑閑類配套十分分豐富齊全。。開發(fā)節(jié)奏把握握＊＊大盤自2000年啟動，各盤盤極少出現市市場空白期，，各盤均采用用了少量、多多批次、持續(xù)續(xù)性推售的推推盤策略；在項目的銷售售、開發(fā)節(jié)奏奏上，發(fā)展商商的滾動開發(fā)發(fā)節(jié)奏把握較較好，前一期期銷售過程中中，下一期的的產品規(guī)劃設設計已在進行行，各開發(fā)商商的資金儲備備較充足。推廣策略板塊聯(lián)動：在“＊＊聯(lián)合合宣言”的引引導下，各開開發(fā)商用共同同的聲音和默默契捍衛(wèi)、培培養(yǎng)著＊＊大大盤的共性、、尊嚴和美譽譽，又用差異異化的產品和和營銷手段展展開良性競爭爭，達到了板板塊內的共贏贏。這種板塊塊聯(lián)動的推廣廣方式引起了了全國業(yè)界的的參考學習；；注重項目品牌牌建設，樹立立項目個性：：從＊＊園“給給你一個五星星級的家”，，＊＊奧林匹匹克花園“運運動就在家門門口”，到雅雅居樂“享受受國際文化生生活”，＊＊＊灣”一個心心情盛開的地地方”，錦繡繡香江“居住住與世界同步步”….各個樓盤創(chuàng)新新立意，莫不不在于樹立自自己的個性形形成獨特的賣賣點。大盤注重品牌牌建設項目品牌與企企業(yè)品牌相結結合＊＊大盤的規(guī)規(guī)模普遍較大大，項目開發(fā)發(fā)商借助項目目的規(guī)模效應應，打造雙贏贏的格局，通通過建立項目目品牌來成就就企業(yè)品牌。。建立品牌復制制模式發(fā)展商通過樹樹立項目及企企業(yè)品牌，將將項目的開發(fā)發(fā)模式復制到到其他項目，，形成跨區(qū)域域的品牌聯(lián)鎖鎖效應。小塊土地——實用戰(zhàn)術，開開發(fā)完畢后產產生品牌，更更注重的是企企業(yè)的品牌積積累；大面積土地的的開發(fā)——前期就要啟動動品牌策略，，概念先行。。如＊＊灣的的1.8公里木棧道，，＊＊奧園的的體育中心等等，在項目未未銷售即已產產生強大的品品牌效應。推廣策略注重營銷策劃劃，制造市場場熱點：這些大盤不時時拋出新的話話題，每個組組團都有令人人意想不到的的驚喜，每期期產品都有令令人眼前一亮亮的興奮。＊＊＊樓盤的意意義不僅限于于改變了我們們對高質量居居住的欲望，，更在于激發(fā)發(fā)了人們對理理想生活的熱熱愛。郊區(qū)大盤，倡倡導健康生活活理念：從項目策劃到到銷售推廣主主要圍繞健康康社區(qū)來做文文章，注重社社區(qū)居住與文文化氛圍的營營造獨特社區(qū)文化化氛圍的營造造：通過系列社區(qū)區(qū)活動等方式式形成獨有的的社區(qū)文化，，增強客戶認認同感及心理理歸屬感。為為可持續(xù)發(fā)展展打下文化基基石。開發(fā)模式----“泛地地產”開發(fā)模模式新戰(zhàn)略模式：：“泛地產””概念。所謂泛地產，，就是整合各各種概念、理理念而有機形形成的復合體體，它的直接接意義在于既既能滿足住房房的基本需求求，也能滿足足人們對體育育、休閑等多多種生理和精精神需要，其其實質也可以以說是“跳出出地產做地產產”?！懊＃P盤”：教育配套為發(fā)發(fā)展商的樓盤盤促銷起到很很大的作用：：八大地產產商集結了八八大名校，不不僅小區(qū)規(guī)模模超前，所開開辦的名校規(guī)規(guī)模也超前，，學校的各種種教育配套設設施更是一流流。如