建筑工程建筑面積計算規(guī)范和容積率管理

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding

主講：XX博士

XX大學建筑與城市規(guī)劃學院教授

XXXX城市規(guī)劃設計研究院所長電話:XX

手機:XX

郵箱:XX2014年07月建筑工程建筑面積計算規(guī)范和容積率管理講座提綱一、新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的核心內容

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding二、建筑工程建筑面積與容積率的計算和管理四、地方關于容積率管理和建筑面積計算經(jīng)驗解析三、建設用地容積率的確定方法一、新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的核心內容

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》頒布的重要意義

一直以來，《建筑面積計算規(guī)則》在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是建筑房屋計算工程量的主要指標，是計算單位工程每平方米預算造價的主要依據(jù)。是統(tǒng)計部門匯總發(fā)布房屋建筑面積完成情況的基礎。

當前，建設部和國家質量技術監(jiān)督局頒發(fā)的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的房產(chǎn)面積計算，以及《住宅設計規(guī)范》中有關面積的計算，均依據(jù)的是《建筑面積計算規(guī)則》?？紤]到《建筑面積計算規(guī)則》的重要作用，此次將修訂的《建筑面積計算規(guī)則》改為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）與老版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的主要區(qū)別和修改原因2005年建設部以國家標準發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）。此次修訂是在總結《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）實施情況的基礎上進行的，鑒于建筑發(fā)展中出現(xiàn)的新結構、新材料、新技術、新的施工方法，為了解決建筑技術的發(fā)展產(chǎn)生的面積計算問題，本著不重算，不漏算的原則，對建筑面積的計算范圍和計算方法進行了修改統(tǒng)一和完善。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding1.總則1.0.1為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算，統(tǒng)一計算方法，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設全過程的面積計算。本條規(guī)定了本規(guī)范的適用范圍。條文中所稱建設全過程是從項目建議書、可行性研究報告至驗收、交付使用的過程。1.0.3建筑工程的建筑面積計算，除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中主要術語概念解析2.0.1建筑面積constructionarea建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積。建筑面積包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨蓬、室外走廊、室外樓梯等。2.0.2自然層floor按樓板、地板結構分層的樓層。2.0.3

結構層高structurestoryheight樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離。2.0.4圍護結構envelopenclosure圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.5建筑空間space以建筑界面限定的、供人們生活和活動的場所。具備可出入、可利用條件（設計中可能標明了使用用途，也可能沒有標明使用用途不明確）的圍合空間，均屬于建筑空間。2.0.6結構凈高structurenetheight樓面或地面結構層上表面至上層結構層下表面之間的垂直距離。2.0.7圍護設施enclosurefacilities為保障安全而設置的欄桿、欄板等圍擋。2.0.8地下室basement室內地平面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/2的房間。2.0.9半地下室semi-basement室內地平面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/3，且不超過1/2的房間。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.10架空層stiltfloor僅有結構支撐而無外圍結構的開敞空間層。2.0.11走廊corridor建筑物中的水平交通空間。2.0.12架空走廊elevatedcorridor專門設置在建筑物在二層或二層以上，作為不同建筑物之間為水平交通的空間。2.0.13結構層structurelayer整體結構體系中承重的樓板層。特指整體結構體系中承重的樓層，包括板、梁等構件。結構層承受整個樓層的全部荷載，并對樓層的隔聲、防火等起主要作用。2.0.14落地櫥窗Frenchwindow突出外墻面根基落地的櫥窗。落地櫥窗是指在商業(yè)建筑臨街面設置的下檻落地、可落在室外地坪也可落在室內首層地板，用來展覽各種樣品的玻璃窗。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.15凸窗（飄窗）baywindow凸出建筑物外墻面的窗戶。凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。凸窗（飄窗）的窗臺應只是墻面的一部分且距（樓）地面應有一定的高度。2.0.16檐廊eavesgallery建筑物挑檐下的水平交通空間。檐廊是附屬于建筑物底層外墻有屋檐作為頂蓋，其下部一般有柱或欄桿、欄板等的水平交通空間。2.0.17挑廊overhangingcorridor挑出建筑物外墻的水平交通空間。2.0.18門斗airlock建筑物入口處兩道門之間的空間。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.19雨篷canopy建筑物出出入口上上方為遮遮擋雨水水而設置置的部件件。雨蓬是批批建筑物物出入口口上方、、凸出墻墻面、為為遮擋雨雨水而單單獨設立立的建筑筑部件。。雨蓬劃分分為有柱柱雨蓬（（包括獨獨立柱雨雨蓬，多多柱雨蓬蓬，柱墻墻混合支支撐雨蓬蓬、墻支支撐雨蓬蓬）和無無柱雨蓬蓬（懸挑挑雨蓬））。如凸出建筑筑物，且不單單獨設立立頂蓋，，利用上上層結構構板（如如樓板、、陽臺底底板）進進行遮擋擋，則不不視為雨雨蓬，不計算建建筑面積積。對于無柱柱雨蓬，如頂蓋蓋高度達達到或超超過兩個個樓層時時，也不不視為雨雨蓬，不計算建建筑面積積。2.0.20門廊porch建筑物入入口前有有頂棚的的半圍合合空間。。門廊是在在建筑物物出入口口，無門門、三面面或二面面有墻，，上部有有板（或或借用上上部樓板板）圍護護的部位位。2.0.21樓梯stairs由連續(xù)行行走的梯梯級、休休息平臺臺和維護護安全的的欄桿（（或欄板板）、扶扶手及相相應的支支托結構構組成的的作為樓樓層之間間垂直交交通使用用的建筑筑部件。。建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.22陽臺balcony附設于建建筑物外外墻，設設有欄桿桿供（或或欄板）），可供供人活動動的室外外空間。。2.0.23主體結構構majorstructure接受、承承擔和傳傳遞建設設工程上上所有上上部荷載載，維持持上部結結構整體體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和和安全性性的有機機聯(lián)系的的構造。。2.0.24變形縫deforrnationjoint防止建筑筑物在某某些因素素作用下下引起開開裂甚至至破壞而而預留的的構造縫縫。變形縫是是指在建筑物因因溫差，，不均勻勻沉降以以及地震震而可能能引起結結構破壞壞變形的的敏感部部位或其其它必要要的部位位，預先設設縫將建建筑物斷斷開，令令斷開后后建筑物物的各部部分成為為單獨的的單元，，或者是是劃分為為簡單規(guī)規(guī)則的段段，并令令各段之之間的縫縫達到一一定的寬寬度，以以能夠適適應變形形的需要要。根據(jù)據(jù)外界破破壞因素素的不同同，變形縫一一般分為為伸縮縫縫、沉降降縫、抗抗震縫三三種。建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.25騎樓overhang建筑底層層沿街面面后退且且留出公公共人行行空間的的建筑物物。騎樓是指指沿街二二層以上上用承重重柱支撐撐騎跨在在公共人人行空間間之上，，其底層層沿街后后退的建建筑物。。2.0.26過街樓overheadbuilding跨越道路路上空并并與兩邊邊建筑相相連接的的建筑物物。過街樓是是指當有有道路在在建筑群群穿過進進為保證證建筑物物之間的的功能聯(lián)聯(lián)系，設設置跨越越道路上上空使兩兩邊建筑筑相連接接的建筑筑物。2.0.27建筑物通通道passage為穿過建建筑物而而設置的的空間。。建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding2.術語2.0.28露臺terrace設置在屋屋面、首首層地面面或雨蓬蓬上的供供人室外外活動的的有圍護護設施的的平臺。。露臺應滿滿足四個個條件：：一是位位置，設設置在屋屋面、地地面或雨雨蓬頂，，二是可可出入，，三是有有圍護設設施，四四是無蓋蓋，這四個個條件須須同時滿滿足。如如果設置置在首層層并有圍圍護設施施的平臺臺，且其其上層為為同體量量陽臺，，則該平平臺應視視為陽臺臺，按陽陽臺的規(guī)規(guī)則計算算建筑面面積。2.0.29勒腳plinth在房屋外外墻接近近地面部部位設置置的飾面面保護構構造。2.0.30臺階step聯(lián)系室內內外地坪坪或同樓樓層不同同標高而而設置的的階梯形形踏步。。臺階是指建筑物出出入口不同標高地地面或同樓層不同同標高處設置的供供人行走的階梯式式連接構件。室外外臺階還包括與建建筑物出入口連接接處的平臺。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定新版《建筑工程建筑面積積計算規(guī)范》關于一般部位建筑筑面積計算的規(guī)定定新版《建筑工程建筑面積積計算規(guī)范》關于特殊部位建筑筑面積計算的規(guī)定定；3.0.1建筑物的建筑面積積應按自然層外墻墻結構外圍水平面面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。建筑面積的計算，，在主體結構內形形成建筑空間，滿滿足計算面積結構構要求的均應按本本條規(guī)定計算建筑筑面積。主體結構外的室外外陽臺、雨蓬、檐檐廊、室外走廊、、室外樓梯等按相相應條款計算建筑筑面積。當外墻結構本身在在一個層高范圍不不等厚時，以樓地面結構標標高處的外圍水平平面積計算。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.0.2建筑物內設有局部部樓層者(見圖1），對于局部樓層的二二層及以上樓層，，有圍護結構的應應按其圍護結構外外圍水平面積計算算，無圍護結構的的應按其結構底板板水平面積計算。。層高在2.20m及以上者應計算全全而積；層高不足足2.20m以下的，應計算1/2面積。3.0.3對于形成建筑空間間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計計算全面積；結構構凈高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應計計算1/2面積；結構凈高在在1.20m以下的部位不應計計算建筑面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.4對于場館看臺下的的建筑空間，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建建筑面積。場館看看臺下的建筑空間間因其上部結構多多為斜板，所以采用凈高的尺尺寸劃定建筑面積積的計算范圍和對對應規(guī)則。室內單獨設置的有有圍護設施的懸挑挑看臺，應按看臺結構底底板水平投影面積積計算建筑面積。。室內單獨設置的有有圍護設施的懸挑挑看臺，因其看臺臺上部高有頂蓋且且可供人使用，所所以按看臺板的結結構底板水平投影影計算建筑面積。。頂蓋無圍護結構的的場館看臺應按其頂蓋水平投投影面積的1/2計算面積?！坝许斏w無圍護結結構的場館看臺””所稱的“場館””為專業(yè)術語，指各種“場”類建建筑，如：體育場場、足球場、網(wǎng)球球場、帶看臺的風風雨操場等。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.5地下室、半地下室室應按其結構外圍圍水平面積計算。。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。地下室作為設備、、管道層按本規(guī)范范第3.0.26條執(zhí)行；地下室的的各種豎向井道按按本規(guī)范第3.0.19條執(zhí)行；地下室的的圍護結構不垂直直于水平面的按本本規(guī)范每3.0.18條規(guī)定執(zhí)行。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.6出入口外墻外側坡坡道有頂蓋的部位位，應按其外墻結構外外圍水平面積的1/2計算面積。出入口坡道分有頂頂蓋出入口坡道和和無頂蓋出入口坡坡道，出入口坡道的挑出出長度，為頂蓋結結構外邊線至外墻墻結構外邊線的長長度；頂蓋以設計計圖紙為準，對后后增加及建設單位位自行增加的頂蓋蓋等，不計算建筑筑面積。頂蓋不分材料種類類（如鋼筋混凝土土頂蓋、彩鋼板頂頂蓋、陽光板頂蓋蓋等）。地下室入入口見圖2。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.7建筑物架空層及坡坡地建筑物吊腳架架空層，應按其頂頂板水平投影計算算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。本條既適用于建筑筑物吊腳架空層、、深基礎架空層的的建筑面積計算，，也適用于目前部部分住宅、學校教教學樓等工程在底底層架空或在二樓樓以上某個甚至多多個樓層架空，作作為公共活動、停停車、綠化等空間間的建筑面積計算算。架空層中有圍圍護結構的建筑空空間按相關規(guī)定計計算。建筑物吊腳腳架空層見圖3。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.8建筑物的門廳、大大廳按一層計算建建筑面積。門廳、、大廳內設置的走走廊應按走廊結構構底板水平投影面面積計算建筑面積積。結構層高在2.20m及以上的應計算全全面積；結構層高高在2.20m以下的，應計算1/2面積。3.0.9對于建筑物間的架架空走廊，有頂蓋和圍護設施施的，應按其圍護結構構外圍水平面積計計算全面積。無圍護結構、有圍圍護設施的，應按其結構底板板水平投影面積計計算l/2面積。（無維護結結構的架空走廊見見圖4，有維護結構的架架空走廊見圖5。）建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.10對于立體書庫、立立體倉庫、立體車車庫，有圍護結構的，應按其圍護結構構外圍水平面積計計算建筑面積；無圍護結構、有圍圍護設施的，應按其結構底板板水平投影面積計計算建筑面積。無結構層的應按一一層計算，有結構構層的應按其結構構層面積分別計算算。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算l/2面積。本條主要規(guī)定了圖圖書館中立體書庫庫、倉儲中心的立立體倉庫、大型停停車場的立體車庫庫等建筑的建筑面面積計算規(guī)定。起局部分隔、儲存存等作用的書架層層、貨架層或可升升降的立體鋼結構構停車層均不屬于于結構層，故該部部分分層不計算建建筑面積。3.0.11有圍護結構的舞臺臺燈光控制室，應應按其圍護結構外外圍水平面積計算算。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算l/2面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.12附屬在建筑物外墻墻落地櫥窗、應按按其圍護結構外圍圍水平面積計算。。結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。3.0.13窗臺與室內樓地面面高差在0.45m以下且結構凈高在在2.10m及以上的凸（飄））窗，應按其圍護護結構外圍水平面面積計算1/2面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.14有圍護設施的室外外走廊（挑廊），，應按其結構底板水水平投影面積計算算1/2面積；有圍護設施（或柱柱）的檐廊，應按其圍護設施（（或柱）外圍水平平面積計算1/2面積。（檐廊見圖圖6）建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.15門斗應按其圍護結結構外圍水平面積積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算算全面積；結構層層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。（門斗見圖圖7）建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.16門廊應按其頂板水平投投影面積計算1/2計算建筑面積；雨篷分為有柱雨篷篷和無柱雨篷，沒沒有出挑寬度的限限制，也不受跨越越層數(shù)的限制，均均計算建筑面積。。有柱雨蓬應按其結構板水平平投影面積的1/2計算建筑面積；無柱雨蓬的結構外邊線至外外墻結構外邊線的的寬度在2.10m及以上的，應按雨雨蓬結構板水平投投影面積的1/2計算建筑面積。無柱雨篷，其結構構板不能跨層，并并受出挑寬度的限限制，設計出挑寬寬度大于或等于2.10米時才計算建筑面面積。出挑寬度，系指雨雨篷結構外邊線至至外墻結構外邊線線的寬度，弧形或或異形時取最大寬寬度。3.0.17設在建筑物頂部的的、有圍護結構的的樓梯間、水箱間間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全全面積；結構層高高在2.20m以下的，應計算1/2面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.18圍護結構不垂直于于水平面的樓層，，應按其底板面的的外圍水平面積計計算。結構凈高在2.10m及以上的部位，應應計算全面積；結結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應計計算1/2面積。結構凈高在在1.20m及以下的部位，不不應計算建筑面積積。本規(guī)范的2005版條文中僅對維護護結構向外傾斜進進行了規(guī)定，本次次修訂后條文對向向內、向外傾斜均均適用。在劃分高高度上，本條使用用的是“結構凈高高”，與其他正常常平樓層按層高劃分不同，，但與斜屋面劃分原則一致。由于目前很多建筑筑追求新、奇、特，，造型越來越復雜，很多時候無法法明確區(qū)分什么是圍護結構、什么么是屋頂，因此對于斜維護結構與與斜屋頂采用相同的計算規(guī)則，即即只要外殼傾斜，就按結構凈高劃劃段，分別計算建筑面積，斜維護護結構見圖8。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.19建筑物內的室內樓樓梯、電梯井、提提物井、管道井、、通風排氣豎井，，煙道，應并入建建筑物的自然層計計算建筑全面積。。有頂蓋的采光井應應按一層計算面積積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算算全面積；結構構凈高在2.10m及以下的，應計算算1/2面積。建筑物的樓梯間層層數(shù)按建筑物的層層數(shù)計算。有頂蓋蓋的采光井包括建建筑物中的采光井井和地下室采光井井，地下室采光井見見圖9。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.20室外樓梯應并入所所依附建筑物自然然層，并應按其水水平投影面積的1/2計算建筑面積。室外樓梯作為連接接該建筑物層與層層之間交通不可缺缺少的基本部件，，無論從其功能、、還是工程計價的的要求來說，均需需計算建筑面積。。層數(shù)為室外樓梯依依附的樓層數(shù)，即即梯段部分投影到到建筑物范圍的層層數(shù)。利用室外樓樓梯下部的建筑空空間不得重復計算算建筑面積；利用用地勢砌筑的為室室外踏步，不計算算建筑面積。3.0.21在主體結構內的陽陽臺，應按其圍護結構外外圍水平面積計算算全面積；在主體結構外的陽陽臺，應按其圍護結構外外圍水平面積計算算1/2面積。建筑物的陽臺，不不論其形式如何，，均以建筑物主體體結構為界分別計計算建筑面積。3.0.22有頂蓋無圍護結構構的車棚、貨棚、、站臺、加油站、、收費站等，應按其頂蓋水平投投影面積的1/2計算建筑面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.23以幕墻作為圍護結結構的建筑物，應應按幕墻外邊線計計算建筑面積。幕墻以其在建筑中中所起的作用和功功能來區(qū)分，直接作為外墻起圍圍護作用的幕墻，，按其外邊線計算算建筑面積；設置置在建筑物墻休外外起裝飾作用的幕幕墻，不計算筑面面積。建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積的規(guī)規(guī)定3.0.24建筑物外墻外保溫溫層，應按其保溫溫材料的水平截面面積計算，并計入入自然層建筑面積積。為貫徹國家節(jié)能要要求，鼓勵建筑外外墻采取保溫措施施，本規(guī)范將保溫溫材料的厚度計入入建筑面積，但計計算方法較2005年有一定變化。建筑物外墻外側有有保溫隔熱層的，，保溫隔熱層以保保溫材料的凈厚度度乘以外墻結構的的外邊線長度按建建筑物的自然層計計算建筑面積，其其外墻外邊線長度度不扣除門窗和建建筑物外的已計算算建筑面積構件（（如陽臺、室外走走廊、門斗、落地地櫥窗等部件）所所占長度。當建筑筑物外已計算面積積的構件有保溫隔隔熱層時，其保溫溫隔熱層也不再計計算建筑面積。外外墻是斜面者按樓樓面樓板處的外墻墻外邊線長度乘以以保溫材料的凈厚厚度計算。外墻外外保溫以沿高度方方向滿鋪為準，某某層外墻外保溫鋪鋪設高度未達到全全部高度時（不包包含陽臺、室外走走廊、門斗、落地地櫥窗、雨篷、飄飄窗等），不計算算建筑面積。保溫溫隔熱層的建筑面面積是以保溫隔熱熱材料的厚度來計計算，不包含抹灰灰層、防潮層、保保護層（墻）的厚厚度。建筑外墻外外保溫見圖10。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定3.0.25與室內相通的的變形縫，應應按其自然層層合并在建筑筑物建筑面積積內計算。對于高低聯(lián)跨跨的建筑物，，當高低跨內內部連通時，，其變形縫應應計算在低跨跨面積內。3.0.26對于建筑物內內的設備層、、管道層、避避難層等有結結構層的樓層層，結構層高在2.20m以上的，應計計算全面積；；結構層高在在2.20m以下的，應計計算1/2面積。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定新版《建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范》不納入建筑面面積計算的部部位的規(guī)定3.0.27下列項目不應應計算面積：：1與建筑物內不不相連通的建建筑部件，指的是建筑筑外墻外不與與戶室開門連連通，起裝飾飾作用的敞開開式挑臺（廊廊）、平臺，，以及不與陽陽臺想通的空空調室外機隔隔板（箱）等等設備平臺部部件；2騎樓（圖11）、過街樓（（圖12）的底層的開開放公共空間間和建筑物通通道；建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定3舞臺及后臺懸懸掛幕布和布布景的天橋、、挑臺等；指的是影劇院院的舞臺及為為舞臺服務的的可供上人維維修、懸掛幕幕布、布置燈燈光及布景等等搭設的天橋橋和挑臺等構構件設施；4露臺、露天游游泳池、花架架、屋頂水箱箱及裝飾性結結構構件；5建筑物內的操操作平臺、上上料平臺、安安裝箱和罐體體的平臺；建筑物內不構構成結構層的的操作平臺、、上料平臺（（包括工業(yè)廠廠房、攪拌站站和料倉等建建筑中的設備備操作控制平平臺、上料平平臺等），其其主要作用為為室內構筑物物或設備服務務的獨立上人人設施，因此此不計算建筑筑面積。6勒腳、附墻柱柱、垛、臺階階、墻面抹灰灰、裝飾面、、鑲貼塊料面面層、裝飾性性幕墻、主體體結構外的空空調機外機擱擱板（箱）、、構件、配件件、挑出寬度度在2.10m及以下的無柱柱雨篷和頂蓋蓋高度達到或或超過兩個樓樓層的無柱雨雨篷；附墻柱是指非非結構性裝飾飾柱。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定7窗臺與室內地地面高差在0.45m以下且結構凈凈高在2.10m及以下的凸（（飄）窗，窗窗臺與室內地地面高差在0.45m及以上的凸（（飄）窗；室外鋼樓梯需需要區(qū)分具體體用途，如專專用于消防樓樓梯，則不計計算建筑面積積，如果是建建筑物唯一通通道、兼用于于消防，則需需要按本規(guī)范范3.0.20條計算建筑面面積。8室外爬梯、室室外專用消防防鋼樓梯；9無圍護結構的的觀光電梯；；10建筑物以外地地下人防通道道、獨立的煙煙囪、煙道、、地溝、油（（水）罐、氣氣柜、水塔、、貯油（水））池、貯倉、、棧橋等構筑筑物。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding3.計算建筑面積積的規(guī)定建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding二、建筑工程程建筑面積與與容積率計算算建設用地容積積率管理辦法法：第一條：為進一步規(guī)范范建設用地容容積率的管理理，根據(jù)《中中華人民共和和國城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》、《城城市、鎮(zhèn)控制制性詳細規(guī)劃劃編制審批辦辦法》等法律律法規(guī)，制定定本辦法。第二條：在城城市、鎮(zhèn)規(guī)劃劃區(qū)內以劃撥撥或出讓方式式提供國有土土地使用權的的建設用地的的容積率管理理，適用本辦辦法。第三條容積積率是指一定定地塊內，總總建筑面積與與建筑用地面面積的比值。。容積率計算規(guī)規(guī)則由省（自自治區(qū)）、市市、縣人民政政府城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門依依據(jù)國家有關關標準規(guī)范確確定。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又稱建筑面積毛密度。項目目用地范圍內內地上總建筑筑面積（但必必須是正負0標高以上的建建筑面積）與與項目總用地面積的比值。容積率是衡量量建設用地使用強度的一一項重要指標標。容積率的的值是無量綱綱的比值，通通常以地塊面積為1，地塊內地上上建筑物的總總建筑面積對對地塊面積的的倍數(shù)，即為為容積率的值值。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：針對一般城區(qū)區(qū)：容積率=地上總建筑面面積÷規(guī)劃用地面積積針對工業(yè)區(qū)：：容積率=（廠區(qū)建筑面面積+構筑物面積））÷廠區(qū)占地面積積當建筑物層高高超過8米，在計算容容積率時該層層建筑面積加加倍計算(各個地區(qū)或城城市有各自相相關規(guī)定)。容積率越高，，居民的舒適適度越低，反反之則舒適度度越高。綠地率與其相相反。綠地率率較高，容積積率較低，建建筑密度一般般也就較低，，發(fā)展商可用用于回收資金金的面積就越越少，而住戶戶就越舒服。。容積率和綠綠地率這兩個個比率決定了了這個項目是是從人的居住住需求角度，，還是從純粹粹賺錢的角度度來設計一個個社區(qū)。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算建設用地容積積率管理辦法法：第四條以出出讓方式提供供國有土地使使用權的，在在國有土地使使用權出讓前前，城市、縣縣人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管管部門應當依依據(jù)控制性詳詳細規(guī)劃，提提出容積率等等規(guī)劃條件，，作為國有土土地使用權出出讓合同的組組成部分。未未確定容積率率等規(guī)劃條件件的地塊，不不得出讓國有有土地使用權權。容積率等等規(guī)劃條件未未納入土地使使用權出讓合合同的，土地地使用權出讓讓合同無效。。城鄉(xiāng)規(guī)劃法：：第三十八條：：在城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以以出讓方式提提供國有土地地使用權的，，在國有土地地使用權出讓讓前，城市、、縣人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門應當當依據(jù)控制性性詳細規(guī)劃，，提出出讓地地塊的位置、、使用性質、、開發(fā)強度等等規(guī)劃條件，，作為國有土土地使用權出出讓合同的組組成部分。未未確定規(guī)劃條條件的地塊，，不得出讓國國有土地使用用權。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算建設用地容積積率管理辦法法：第四條以劃撥方式提提供國有土地地使用權的建建設項目，建建設單位應當當向城市、縣縣人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管管部門提出建建設用地規(guī)劃劃許可申請，，由城市、縣縣人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管管部門依據(jù)控控制性詳細規(guī)規(guī)劃核定建設設用地容積率率等控制性指指標，核發(fā)建建設用地規(guī)劃劃許可證。建建設單位在取取得建設用地地規(guī)劃許可證證后，方可向向縣級以上地地方人民政府府土地主管部部門申請用地地。城鄉(xiāng)規(guī)劃法：：第三十七條：：在城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以以劃撥方式提提供國有土地地使用權的建建設項目，經(jīng)經(jīng)有關部門批批準、核準、、備案后，建建設單位應當當向城市、縣縣人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管管部門提出建建設用地規(guī)劃劃許可申請，，由城市、、縣人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門依據(jù)據(jù)控制性詳細細規(guī)劃核定建建設用地的位位置、面積、、允許建設的的范圍，核發(fā)發(fā)建設用地規(guī)規(guī)劃許可證。。建筑工程建筑筑面積計算規(guī)規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑筑面積與容積積率計算建設用地容積積率管理辦法法：第五條任何何單位和個人人都應當遵守守經(jīng)依法批準準的控制性詳詳細規(guī)劃確定定的容積率指指標，不得隨隨意調整。確確需調整的，，應當按本辦辦法的規(guī)定進進行，不得以以政府會議紀紀要等形式代代替規(guī)定程序序調整容積率率。住建部：嚴嚴禁政府以以會議紀要要調整容積積率本報北京3月26日訊住建部近日日出臺的《《建設用地地容積率管管理辦法》》明確規(guī)定定,國有土地使使用權一經(jīng)經(jīng)出讓或劃劃撥,任何單位和和個人都應應當遵守經(jīng)經(jīng)依法批準準的控制性性詳細規(guī)劃劃確定的容容積率指標標,不得隨意調調整、更改改,不得以政府府會議紀要要等形式代代替規(guī)定程程序調整容容積率。法制日報：建筑工程建建筑面積計計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建建筑面積與與容積率計計算建設用地容容積率管理理辦法：第六條在在國有土地地使用權劃劃撥或出讓讓前需調整整控制性詳詳細規(guī)劃確確定的容積積率的，應應當遵照《《城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)控制性詳詳細規(guī)劃編編制審批辦辦法》第二二十條的規(guī)規(guī)定執(zhí)行。。控規(guī)編制審審批辦法：：第二十條：：經(jīng)批準后后的控制性性詳細規(guī)劃劃具有法定定效力，任任何單位和和個人不得得隨意修改改；確需修修改的，應應當按照下下列程序進進行：（（一）控控制性詳細細規(guī)劃組織織編制機關關應當組織織對控制性性詳細規(guī)劃劃修改的必必要性進行行專題論證證；（（二）控制制性詳細規(guī)規(guī)劃組織編編制機關應應當采用多多種方式征征求規(guī)劃地地段內利害害關系人的的意見，必必要時應當當組織聽證證；（（三）控制制性詳細規(guī)規(guī)劃組織編編制機關提提出修改控控制性詳細細規(guī)劃的建建議，并向向原審批機機關提出專專題報告，，經(jīng)原審批批機關同意意后，方可可組織編制制修改方案案；（（四）修改改后應當按按法定程序序審查報批批。報批材材料中應當當附具規(guī)劃劃地段內利利害關系人人意見及處處理結果。。

控制制性詳細規(guī)規(guī)劃修改涉涉及城市總總體規(guī)劃、、鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃強制性性內容的，，應當先修修改總體規(guī)規(guī)劃。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第七條國有土土地使用權一經(jīng)經(jīng)出讓或劃撥，，任何建設單位位或個人都不得得擅自更改確定定的容積率。符符合下列情形之之一的，方可進進行調整：（一）因城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃修改造成地地塊開發(fā)條件變變化的；（二）因城鄉(xiāng)基基礎設施、公共共服務設施和公公共安全設施建建設需要導致已已出讓或劃撥地地塊的大小及相相關建設條件發(fā)發(fā)生變化的；（三）國家和省省、自治區(qū)、直直轄市的有關政政策發(fā)生變化的的；（四）法律、法法規(guī)規(guī)定的其他他條件。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第八條國有土土地使用權劃撥撥或出讓后，擬擬調整的容積率率不符合劃撥或或出讓地塊控制制性詳細規(guī)劃要要求的，應當符符合以下程序要要求：（一）建設單位位或個人向控制制性詳細規(guī)劃組組織編制機關提提出書面申請并并說明變更理由由；（二）控制性詳詳細規(guī)劃組織編編制機關應就是是否需要收回國國有土地使用權權征求有關部門門意見，并組織織技術人員、相相關部門、專家家等對容積率修修改的必要性進進行專題論證；；（三）控制性詳詳細規(guī)劃組織編編制機關應當通通過本地主要媒媒體和現(xiàn)場進行行公示等方式征征求規(guī)劃地段內內利害關系人的的意見，必要時時應進行走訪、、座談或組織聽聽證；（四）控制性詳詳細規(guī)劃組織編編制機關提出修修改或不修改控控制性詳細規(guī)劃劃的建議，向原原審批機關專題題報告，并附有有關部門意見及及論證、公示等等情況。經(jīng)原審審批機關同意修修改的，方可組組織編制修改方方案；（五）修改后的的控制性詳細規(guī)規(guī)劃應當按法定定程序報城市、、縣人民政府批批準。報批材料料中應當附具規(guī)規(guī)劃地段內利害害關系人意見及及處理結果；（六）經(jīng)城市、、縣人民政府批批準后，城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管部門方方可辦理后續(xù)的的規(guī)劃審批，并并及時將變更后后的容積率抄告告土地主管部門門。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第九條國有土土地使用權劃撥撥或出讓后，擬擬調整的容積率率符合劃撥或出出讓地塊控制性性詳細規(guī)劃要求求的，應當符合合以下程序要求求：（一）建設單位位或個人向城市市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門提出出書面申請報告告，說明調整的的理由并附擬調調整方案，調整整方案應表明調調整前后的用地地總平面布局方方案、主要經(jīng)濟濟技術指標、建建筑空間環(huán)境、、與周圍用地和和建筑的關系、、交通影響評價價等內容；（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門應就就是否需要收回回國有土地使用用權征求有關部部門意見，并組組織技術人員、、相關部門、專專家對容積率修修改的必要性進進行專題論證；；專家論證應根據(jù)據(jù)項目情況確定定專家的專業(yè)構構成和數(shù)量，從從建立的專家?guī)鞄熘须S機抽取有有關專家，論證證意見應當附專專家名單和本人人簽名，保證專專家論證的公正正性、科學性。。專家與申請調調整容積率的單單位或個人有利利害關系的，應應當回避；（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門應當當通過本地主要要媒體和現(xiàn)場進進行公示等方式式征求規(guī)劃地段段內利害關系人人的意見，必要要時應進行走訪訪、座談或組織織聽證；（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門依法法提出修改或不不修改建議并附附有關部門意見見、論證、公示示等情況報城市市、縣人民政府府批準；（五）經(jīng)城市、、縣人民政府批批準后，城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管部門方方可辦理后續(xù)的的規(guī)劃審批，并并及時將變更后后的容積率抄告告土地主管部門門。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十條城市、、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門應當將將容積率調整程程序、各環(huán)節(jié)責責任部門等內容容在辦公地點和和政府網(wǎng)站上公公開。在論證后后，應將參與論論證的專家名單單公開。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十一條城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門門在對建設項目目實施規(guī)劃管理理，必須嚴格遵遵守經(jīng)批準的控控制性詳細規(guī)劃劃確定的容積率率。對同一建設項目目，在給出規(guī)劃劃條件、建設用用地規(guī)劃許可、、建設工程規(guī)劃劃許可、建設項項目竣工規(guī)劃核核實過程中，城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部部門給定的容積積率均應符合控控制性詳細規(guī)劃劃確定的容積率率，且前后一致致，并將各環(huán)節(jié)節(jié)的審批結果公公開，直至該項項目竣工驗收完完成。對于分期開發(fā)的的建設項目，各各期建設工程規(guī)規(guī)劃許可確定的的建筑面積的總總和，應該符合合規(guī)劃條件、建建設用地規(guī)劃許許可證確定的容容積率要求。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十二條縣級級以上地方人民民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門對建建設工程進行核核實時，要嚴格格審查建設工程程是否符合容積積率要求。未經(jīng)經(jīng)核實或經(jīng)核實實不符合容積率率要求的，建設設單位不得組織織竣工驗收。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十三條因建建設單位或個人人原因提出申請請容積率調整而而不能按期開工工的項目，依據(jù)據(jù)土地閑置處置置有關規(guī)定執(zhí)行行。閑置土地處置辦辦法（修訂草案案）第二條本辦法法所稱閑置土地地，是指土地使使用者依法取得得國有建設用地地使用權后，未未經(jīng)原批準用地地的人民政府批批準，超過約定定、規(guī)定的期限限未動工開發(fā)建建設的國有建設設用地。具有下列情形之之一的，也可以以認定為閑置土土地：（一）國有建設設用地有償使用用合同或者劃撥撥決定書未約定定、規(guī)定動工開開發(fā)建設日期，，自國有建設用用地有償使用合合同生效或者劃劃撥決定書核發(fā)發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建建設的；（二）已動工開開發(fā)建設但開發(fā)發(fā)建設面積占應應動工開發(fā)建設設總面積不足1/3或者已投資額占占總投資額不足足25%，且未經(jīng)原批準準用地的人民政政府批準，中止止開發(fā)建設連續(xù)續(xù)滿1年的；（三）法律、行行政法規(guī)規(guī)定的的其他情形。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十三條因建建設單位或個人人原因提出申請請容積率調整而而不能按期開工工的項目，依據(jù)據(jù)土地閑置處置置有關規(guī)定執(zhí)行行。第十六條閑置土地處置方方案可以選擇下下列方式：（一）延長動工工開發(fā)建設期限限。簽訂補充協(xié)協(xié)議，重新按規(guī)規(guī)定約定動工、、竣工期限和違違約責任。延長長動工期限最長長不得超過1年；（二）改變土地地用途。按新用用途重新辦理相相關用地手續(xù)，，并按新用途核核算、收繳或者者退還土地價款款。改變用途后后的土地利用必必須符合土地利利用總體規(guī)劃和和城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）安排臨時時使用。待原項項目具備開發(fā)建建設條件，土地地使用者重新開開發(fā)建設。臨時時使用期限最長長不得超過2年；（四）協(xié)議有償償收回國有建設設用地使用權；；（五）置換土地地。對已繳清土土地價款、落實實項目資金，且且因規(guī)劃調整造造成閑置的，可可以為土地使用用者置換其他價價值相當、用途途相同的國有建建設用地進行開開發(fā)建設。涉及及出讓土地的，，應當重新簽訂訂土地出讓合同同，并在合同中中注明為置換土土地。置換土地地可以按規(guī)定采采取協(xié)議方式出出讓。建筑工程建筑面面積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程建筑面面積與容積率計計算第十三條因建建設單位或個人人原因提出申請請容積率調整而而不能按期開工工的項目，依據(jù)據(jù)土地閑置處置置有關規(guī)定執(zhí)行行。第十七條縣級級以上地方國土土資源主管部門門與土地使用者者協(xié)商未能就處處置方式達成一一致的，按照下下列方式處理：：（一）土地閑置置滿1年的，由縣級以以上地方國土資資源主管部門報報經(jīng)本級人民政政府批準后，向向土地使用者下下達《征繳土地地閑置費決定書書》，按土地出出讓或者劃撥土土地價款的20%征繳土地閑置費費；（二）未動工開開發(fā)建設，土地地閑置滿2年的，由縣級以以上地方國土資資源主管部門按按照《土地管理理法》第37條和《城城市房地地產(chǎn)管理理法》第第26條的規(guī)定定，報經(jīng)經(jīng)有批準準權的人人民政府府批準后后，向土土地使用用者下達達《收回回國有建建設用地地使用權權決定書書》，無無償收回回土地使使用權。。閑置土土地設有有抵押權權的，同同時抄送送相關土土地抵押押權人。。建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding4.建筑工程程建筑面面積與容容積率計計算建設用地地容積率率管理辦辦法：第十四條條建設設單位或或個人違違反本辦辦法規(guī)定定，擅自自調整容容積率進進行建設設的，縣縣級以上上地方人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門應應按照《《城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法》》第六十十四條規(guī)規(guī)定查處處。城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法：第六十四四條未未取得建建設工程程規(guī)劃許許可證或或者未按按照建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證的規(guī)規(guī)定進行行建設的的，由縣縣級以上上地方人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門責責令停止止建設；；尚可采采取改正正措施消消除對規(guī)規(guī)劃實施施的影響響的，限限期改正正，處建建設工程程造價百百分之五五以上百百分之十十以下的的罰款；；無法采采取改正正措施消消除影響響的，限限期拆除除，不能能拆除的的，沒收收實物或或者違法法收入，，可以并并處建設設工程造造價百分分之十以以下的罰罰款。建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding三、建設設用地容容積率的的確定方方法建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地地容積率率的確定定方法城市規(guī)劃劃編制辦辦法：第三十一一條中中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃應應當包括括下列內內容：（一）分分析確定定城市性性質、職職能和發(fā)發(fā)展目標標。（二）預預測城市市人口規(guī)規(guī)模。（三）劃劃定禁建建區(qū)、限限建區(qū)、、適建區(qū)區(qū)和已建建區(qū)，并并制定空空間管制制措施。。（四）確確定村鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展與與控制的的原則和和措施；；確定需需要發(fā)展展、限制制發(fā)展和和不再保保留的村村莊，提提出村鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設控控制標準準。（五）安安排建設設用地、、農(nóng)業(yè)用用地、生生態(tài)用地地和其它它用地。。（六）研研究中心心城區(qū)空空間增長長邊界，，確定建建設用地地規(guī)模，，劃定建建設用地地范圍。。（七）確確定建設設用地的的空間布布局，提提出土地地使用強強度管制制區(qū)劃和和相應的的控制指指標（建建筑密度度、建筑筑高度、、容積率率、人口口容量等等）。（八）確確定市級級和區(qū)級級中心的的位置和和規(guī)模，，提出主主要的公公共服務務設施的的布局。。（九）確確定交通通發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和城城市公共共交通的的總體布布局，落落實公交交優(yōu)先政政策，確確定主要要對外交交通設施施和主要要道路交交通設施施布局。。（十）確確定綠地地系統(tǒng)的的發(fā)展目目標及總總體布局局，劃定定各種功功能綠地地的保護護范圍（（綠線）），劃定定河湖水水面的保保護范圍圍（藍線線），確確定岸線線使用原原則。一、城市市總體規(guī)規(guī)劃的深深化建筑工程程建筑面面積計算算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法城市規(guī)劃編制辦法法：第三十一條中心心城區(qū)規(guī)劃應當包包括下列內容：（十一）確定歷史史文化保護及地方方傳統(tǒng)特色保護的的內容和要求，劃劃定歷史文化街區(qū)區(qū)、歷史建筑保護護范圍（紫線），，確定各級文物保保護單位的范圍；；研究確定特色風風貌保護重點區(qū)域域及保護措施。（十二）研究住房房需求，確定住房房政策、建設標準準和居住用地布局局；重點確定經(jīng)濟濟適用房、普通商商品住房等滿足中中低收入人群住房房需求的居住用地地布局及標準。（十三）確定電信信、供水、排水、、供電、燃氣、供供熱、環(huán)衛(wèi)發(fā)展目目標及重大設施總總體布局。（十四）確定生態(tài)態(tài)環(huán)境保護與建設設目標，提出污染染控制與治理措施施。（十五）確定綜合合防災與公共安全全保障體系，提出出防洪、消防、人人防、抗震、地質質災害防護等規(guī)劃劃原則和建設方針針。（十六）劃定舊區(qū)區(qū)范圍，確定舊區(qū)區(qū)有機更新的原則則和方法，提出改改善舊區(qū)生產(chǎn)、生生活環(huán)境的標準和和要求。（十七）提出地下下空間開發(fā)利用的的原則和建設方針針。（十八）確定空間間發(fā)展時序，提出出規(guī)劃實施步驟、、措施和政策建議議。一、城市總體規(guī)劃劃的深化建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法控規(guī)編制審批辦法法：第八條：編制控制制性詳細規(guī)劃，應應當綜合考慮當?shù)氐刭Y源條件、環(huán)境境狀況、歷史文化化遺產(chǎn)、公共安全全以及土地權屬等等因素，滿足城市市地下空間利用的的需要，妥善處理理近期與長遠、局局部與整體、發(fā)展展與保護的關系。。第十條：控制性詳詳細規(guī)劃應當包括括下列基本內容：：（一）土地使用性性質及其兼容性等等用地功能控制要要求；（二）容積率、建建筑高度、建筑密密度、綠地率等用用地指標；（三）基礎設施、、公共服務設施、、公共安全設施的的用地規(guī)模、范圍圍及具體控制要求求，地下管線控制制要求；

（四））基礎設施用地的的控制界線（黃線線）、各類綠地范范圍的控制線（綠綠線）、歷史文化化街區(qū)和歷史建筑筑的保護范圍界線線（紫線）、地表表水體保護和控制制的地域界線（藍藍線）等“四線””及控制要求。二、控制性詳細規(guī)規(guī)劃核心建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法城市規(guī)劃編制辦法法：第四十一條控制制性詳細規(guī)劃應當當包括下列內容：：（一）確定規(guī)劃范范圍內不同性質用用地的界線，確定定各類用地內適建建，不適建或者有有條件地允許建設設的建筑類型。（二）確定各地塊塊建筑高度、建筑筑密度、容積率、、綠地率等控制指指標；確定公共設設施配套要求、交交通出入口方位、、停車泊位、建筑筑后退紅線距離等等要求。（三）提出各地塊塊的建筑體量、體體型、色彩等城市市設計指導原則；；（四）根據(jù)交通需需求分析，確定地地塊出入口位置、、停車泊位、公共共交通場站用地范范圍和站點位置、、步行交通以及其其它交通設施。規(guī)規(guī)定各級道路的紅紅線、斷面、交叉叉口形式及渠化措措施、控制點坐標標和標高。（五）根據(jù)規(guī)劃建建設容量，確定市市政工程管線位置置、管徑和工程設設施的用地界線，，進行管線綜合。。確定地下空間開開發(fā)利用具體要求求。（六）制定相應的的土地使用與建筑筑管理規(guī)定。第四十二條控制制性詳細規(guī)劃確定定的各地塊的主要要用途、建筑密度度、建筑高度、容容積率、綠地率、、基礎設施和公共共服務設施配套規(guī)規(guī)定應當作為強制制性內容。二、控制性詳細規(guī)規(guī)劃核心建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法二、控制性詳細規(guī)規(guī)劃核心容積率是體現(xiàn)城市市功能、規(guī)模和土土地利用水平的核核心指標。當前，，對容積率的確定定和調整，面臨著著來自經(jīng)濟、社會會、環(huán)境等多方面面的矛盾和沖突。。城市開發(fā)強度布布局不均衡，中心心城整體偏高。由于土地資源稀缺缺，為適應城市長遠發(fā)展展需要，應切實提提高土地利用效率率。根據(jù)城市總體體布局，依托軌道道交通，符合環(huán)境境容量，分類分區(qū)區(qū)確定各級開發(fā)強強度，形成多樣化化的城市風貌特色色。XX的經(jīng)驗建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法二、控制性詳細規(guī)規(guī)劃核心加強城市開發(fā)引導導與控制，分類分分區(qū)確定開發(fā)強度度綜合考慮城市發(fā)展目標，對中心城、郊區(qū)采采取不同的開發(fā)強度分區(qū)體系。按照功能布局特點點，綜合考慮交通通條件、環(huán)境影響響等因素，確定住住宅、商辦用地的的開發(fā)強度分級控控制體系。整體強度分區(qū)與差差異化控制結合的的開發(fā)強度控制體體系同一強度分區(qū)內的的一般用地，適用用基本強度控制指指標。軌道交通服務水平平較高的地區(qū)，允許開發(fā)強度適度度上浮，適用特定強度控制指標。依據(jù)城市設計和地塊具具體交通條件設定定容積率修正參數(shù)。XX：中心城+郊區(qū)城鎮(zhèn)東京：區(qū)部地區(qū)+郊區(qū)新城金山建筑工程建筑面積積計算規(guī)范Calculationcodeforconstructionareaofbuilding5.建設用地容積率的的確定方法二、控制性詳細規(guī)規(guī)劃核心XX的經(jīng)驗中心城：堅持總量量控制，增加公共共空間，提升城市市功能。開發(fā)強度度分為5級。寶山、閔行新新城和虹橋商務區(qū)區(qū)參照執(zhí)行。用地性質強度區(qū)容積率I級強度區(qū)II級強度區(qū)III級強度區(qū)IV級強度區(qū)V級強度區(qū)住宅組團用地基本強度≤1.21.2-1.6（含）1.6-2.0（含）2.0-2.52.5特定強度————≤2.5≤3.0>3.0商辦用地基本強度1.0-2.0（含）2.0-2.5（含）2.5-3.0（含）3.0-3.5（含）3.5-4.0（含）特定強度————