建設(shè)工程項目部成本管理實施細則管理辦法

成本管理實施細則

1目錄1.目的2.適用范圍3.成本管理對象及責任人界定4.管理辦法2目的規(guī)范和指導(dǎo)的成本管理工作；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；3適用范圍本辦法適用于公司各項目的成本管理；4管理辦法土地投資論證階段項目啟動階段方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結(jié)算5土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設(shè)定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成《項目預(yù)案》，發(fā)展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、《項目預(yù)案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》；6土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》由公司會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；《項目目標成本（土地版）》按照集團統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；《項目目標成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，《項目目標成本（土地版）》將作為項目設(shè)計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。7項目啟動階段在項目啟動階段，項目團隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標成本（啟動版）》，在項目啟動會上，由審批后下達；8項目啟動階段項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標；經(jīng)濟技術(shù)指標中應(yīng)有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預(yù)期、項目的特點（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；9項目啟動階段根據(jù)《項目目標成本（啟動版》，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為《方案設(shè)計任務(wù)書》的附件。10方案設(shè)計階階段方案設(shè)計完完成后20個工作日內(nèi)內(nèi)，項目負負責人組織織，項目研研發(fā)經(jīng)理負負責完成《項目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標（（方案）》和《項目產(chǎn)品配配置標準（（方案）》，項目成本本經(jīng)理據(jù)其其完成《項目目標成成本（方案案版）》。方案設(shè)計完完成后應(yīng)作作好造價咨咨詢單位的的委托，以以便進行相相關(guān)指標的的測算及方方案技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟比較；；方案設(shè)計完完成后應(yīng)委委托造價咨咨詢單位、、面積測繪繪單位對規(guī)規(guī)劃建筑面面積、銷售售建筑面積積、造價建建筑面積進進行計算；；11方案設(shè)計階階段項目目標成成本方案版版中單體的的建筑指標標應(yīng)由成本本經(jīng)理測算算完成，至至少應(yīng)包括括：外墻面面積指標、、外保溫面面積指標、、外裝不同同飾材的面面積指標、、外裝線條條指標、門門窗面積指指標、屋面面飾材指標標、防水面面積指標、、大堂裝飾飾面積指標標、室內(nèi)公公共部分裝裝修面積指指標、室內(nèi)內(nèi)精裝修面面積指標（（精裝修交交房項目））；基礎(chǔ)工程成成本應(yīng)結(jié)合合地質(zhì)勘察察報告，計計算基礎(chǔ)工工程量結(jié)合合歷史數(shù)據(jù)據(jù)、市場預(yù)預(yù)期測算；；主體工程成成本的工程程量參考歷歷史項目的的經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)，單價結(jié)結(jié)合現(xiàn)合同同條件以及及市場預(yù)期期進行測算算；12方案設(shè)計階階段景觀工程成成本的工程程量應(yīng)按照照方案圖進進行測算完完成，至少少應(yīng)包括：：景觀面積積、軟景面面積、硬景景面積、水水體面積、、鋪裝面積積、擋墻工工程量、圍圍墻工程量量、代征綠綠地面積；；三通一平工工程成本的的土石方工工程量應(yīng)根根據(jù)方案圖圖（或平場場圖）、原原始地貌圖圖進行計算算，施工道道路、施工工水電、臨臨時設(shè)施根根據(jù)施工平平面布置圖圖測算；基礎(chǔ)設(shè)施工工程成本根根據(jù)綜合管管網(wǎng)圖（方方案版）測測算工程量量，至少應(yīng)應(yīng)包括：道道路工程量量、雨污水水工程量、、雨污水處處理池工程程量、強弱弱電管網(wǎng)工工程量、給給水管道工工程量；13方案設(shè)計階階段如《項目目標標成本（（方案版版）》未超過《項目目標標成本（（啟動版版》中的預(yù)設(shè)設(shè)總成本本（除土土地外開開發(fā)成本本）的3%，則只需需按《方案設(shè)計計階段成成果》審批流程提交交審批。否則則，需項目研研發(fā)經(jīng)理和項項目成本經(jīng)理理對超預(yù)設(shè)目目標成本的原原因進行分析析和總結(jié)，并并提交地區(qū)公公司PMO進行研討和審審核。根據(jù)審核通過過的《項目目標成本本（方案版））》，由項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理負責完完成《初步設(shè)計任務(wù)務(wù)書成本控制制附件》，并報項目成成本經(jīng)理、項項目負責人、、公司造價采采購部經(jīng)理、、公司研發(fā)部部經(jīng)理審核，，作為《初步設(shè)計任務(wù)務(wù)書》的附件。14初步設(shè)計階段段初步設(shè)計完成成后20個工作日內(nèi)，，項目負責人人組織，項目目研發(fā)經(jīng)理負負責完成《項目技術(shù)經(jīng)濟濟指標（初設(shè)設(shè)）》和《項目配置標準（（初設(shè)）》。如無初步設(shè)計計，可省略此項項工作。初步設(shè)計完成后后30個工作日內(nèi)，依依據(jù)《項目技術(shù)經(jīng)濟指指標（初設(shè)）》、《項目配置標準（（初設(shè)）》，項目成本經(jīng)理理組織項目團隊隊參加，共同開開會充分討論，，完成《項目目標成本（（執(zhí)行版）》。如無初步設(shè)計計，需在招標圖圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成成《項目目標成本（（執(zhí)行版）》。15初步設(shè)計階段初步設(shè)計圖紙應(yīng)應(yīng)委托造價咨詢詢單位進行工程程量、價計算，，并提出技術(shù)術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措施施建議；根據(jù)初步設(shè)計圖圖紙對規(guī)劃建筑筑面積、銷售建建筑面積、造價價建筑面積進行行計算；初步設(shè)計圖紙的的工程量、價計計算，包括單體體建安裝修工程程、配套設(shè)施工工程、基礎(chǔ)設(shè)施施工程、環(huán)境景景觀工程；16初步設(shè)計階段作實體樣板房的的項目，如在初初步設(shè)計完成時時，樣板房的施施工圖已完成，，應(yīng)按樣板房的的施工圖預(yù)算工工程量進行計算算；如《項目目標成本（（執(zhí)行版）》未超過《項目目標成本（（方案版》中的預(yù)設(shè)總成本本（除土地外開開發(fā)成本）的3%，則只需按《初步設(shè)計階段成成果》審批流程提交審審批。否則，需需要項目成本經(jīng)經(jīng)理和項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理對超預(yù)設(shè)設(shè)目標成本的原原因進行分析和和總結(jié)，并提交交地區(qū)公司PMO進行研討和審核核。審核后，同同時抄送公司PMO成員、項目團隊隊成員、集團運運營中心、集團團財務(wù)部。17初步設(shè)計階段根據(jù)審核通過的的《項目目標成本（（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負責完成《施工圖設(shè)計任務(wù)務(wù)書成本控制附附件》，并報項目成本本經(jīng)理、項目負負責人、公司造造價采購部經(jīng)理理、公司研發(fā)部部經(jīng)理審核，作作為《施工圖設(shè)計任務(wù)務(wù)書》的附件?！俄椖磕繕顺杀荆ǎ▓?zhí)行版）》需按照集團統(tǒng)一一模板編制。18工程實施階段成本分解及合約約規(guī)劃《項目目標成本（（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由由項目成本經(jīng)理理負責，組織項項目團隊成員及及其他相關(guān)人員員，參照集團合合約規(guī)劃體系對對目標成本進行行分解，形成《項目目標成本分分解及合約規(guī)劃劃》。項目成本經(jīng)理負負責將審批通過過的《項目目標成本分分解及合約規(guī)劃劃》錄入到成本系統(tǒng)統(tǒng)。依據(jù)工程實際情情況，項目成本本經(jīng)理負責對合合約規(guī)劃的版本本進行更新。19工程實施階段動態(tài)成本跟蹤合同簽訂人在簽簽訂合同時，應(yīng)應(yīng)與合約規(guī)劃對對應(yīng)，并對付款款計劃進行拆分分。項目成本經(jīng)經(jīng)理負責復(fù)核。。在施工圖完成后后45天內(nèi)，項目成本本經(jīng)理應(yīng)負責組組織完成施工圖預(yù)算，并對目標成本本進行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項項目成本經(jīng)理負負責錄入成本系系統(tǒng)。施工圖預(yù)算包括括單體建安裝修修工程、配套設(shè)設(shè)施工程、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)環(huán)境景觀工程；；每月25日前由造價采購購部指定人員將將庫存材料費用用進行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入項目成本。。項目成本經(jīng)理理負責審查。合同變更(包括：經(jīng)濟簽證證、設(shè)計變更、、技術(shù)洽商）所所產(chǎn)生的合同金金額變化，按照照相關(guān)制度要求求進行確認及審審核后7天內(nèi)，由項目成成本經(jīng)理負責錄錄入成本系統(tǒng)。。20工程實施階段月度成本回顧每月28日前，由合同責責任人負責對未未發(fā)生合同進行行清理、預(yù)估，，對已發(fā)生合同同金額調(diào)整（如如合同預(yù)算調(diào)整整、合同變更調(diào)調(diào)整）進行確認認，并匯總提交交給項目成本經(jīng)經(jīng)理審核，最后后由項目成本經(jīng)經(jīng)理在月最后一一個工作日前負負責形成《項目成本回顧報報告（月度）》?！俄椖砍杀净仡檲髨蟾妫ㄔ露龋酚晒驹靸r采購購部統(tǒng)一指定報報告模板；《項目成本本回顧報報告（月月度）》審批流程程：a.如動態(tài)成成本（除除土地成成本外））＞目標標成本（（除土地地成本外外）×（1+2%），審批批流程：：項目成成本經(jīng)理理→項目目負責人人→地區(qū)區(qū)公司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務(wù)部部）。b.其余條件件下，審審批流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→PMO負責人（（抄送地地區(qū)公司司PMO、全體項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務(wù)部部）。21工程實施施階段季度成本本回顧每季度最最后一個個月25日前，由由合同責責任人負負責對未未發(fā)生合合同進行行清理、、預(yù)估，，對已發(fā)發(fā)生合同同金額調(diào)調(diào)整（如如合同預(yù)預(yù)算調(diào)整整、合同同變更調(diào)調(diào)整）進進行確認認，并匯匯總提交交給項目目成本經(jīng)經(jīng)理審核核，最后后由項目目成本經(jīng)經(jīng)理在每每季度最最后一個個工作日日前負責責形成《項目成本本回顧報報告（季季度）》。《項目成本本回顧報報告（季季度）》審批流程程：a.如動態(tài)成成本（除除土地成成本外））＞目標標成本（（除土地地成本外外）×（1+2%），審批批流程：：項目成成本經(jīng)理理→項目目負責人人→地區(qū)區(qū)公司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務(wù)部部）。b.其余條件件下，審審批流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→PMO負責人（（抄送地地區(qū)公司司PMO、全體項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務(wù)部部）。22工程實施施階段超目標成成本的例例外情況況處理除定期成成本回顧顧外，如如發(fā)現(xiàn)動動態(tài)成本本（除土土地成本本外）＞＞目標成成本（除除土地成成本外））×（1+5%），可可隨時申申請走上上述a））流程。23工程實施施階段《項目目目標成本本（執(zhí)行行版）》》調(diào)整如出現(xiàn)上上述a）和超目目標成本本5%的情況，，項目成成本經(jīng)理理可申請請目標成成本的調(diào)調(diào)整。調(diào)整流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→地地區(qū)公司司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務(wù)部部）。24工程實施施階段月度資金金計劃合同經(jīng)辦辦人或某某項工作作的責任任人負責責編制對對應(yīng)的次次月月度度資金計計劃。月度資金金計劃在在每月最最后一個個工作日日前編制制并審批批完成。。25項目竣工工成本確確認項目竣工工成本，，是指在在項目竣竣工驗收收時點上上，項目目的全部部成本，，包括確確認的已已發(fā)生成成本和估估算的未未發(fā)生成成本。已已取得結(jié)結(jié)算書的的，按結(jié)結(jié)算書反反映，沒沒有取得得結(jié)算書書的，由由合同責責任人進進行專業(yè)業(yè)判斷、、估算。。其費項項包括開開發(fā)成本本、營銷銷費用、、管理費費用、財財務(wù)費用用。項目成本