西寧某大廈房地產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)評估報告一、項目名稱；；**大廈（評估估對象為**大廈7F，該標(biāo)的物物總高7F，所在7F）。二、地址；西寧市城中區(qū)東東大街10號（該項目目具體地理位位置如下）。三、四至范圍；；東至——中宇賓賓館、建設(shè)銀銀行東大街支支行。南至——東大街街。西至——觀門街街。北至——建設(shè)銀銀行東大街家家屬院。四、面積；該標(biāo)的物7F總總建筑面積為為438.996平方米，（土土地分?jǐn)倿?71.22平方米）。五、高度；該標(biāo)的物為總高高7F，每層層高高為3.3米，地面高高度共計約28米。六、主體結(jié)構(gòu)；；該標(biāo)的物為樁基基框架結(jié)構(gòu)。七、土地年限該標(biāo)的的物的土地使使用年限為33年，自2005年4月4日至2038年8月27日。八、土地形狀、使使用性質(zhì)；該標(biāo)的物的土地地形狀為鉅長長方形，宗地地平整，與周周邊基本平行行（最大落差差為0.5米）。使用用性質(zhì)為綜合合用辦公用地地。九、權(quán)屬；該標(biāo)的物目前權(quán)權(quán)屬為《商品品房買賣合同同》十、朝向；該標(biāo)的的物主要朝向向為單面朝南南，東西各有有采光。十一、配套設(shè)施施；水、電、暖（采采暖方式為其其中供熱）、天天然氣、排水水、消防（消消火栓）。十二、項目說明明；該標(biāo)的物坐落于于西寧市城中中區(qū)東大街，附附近公交車站站名為——石坡街口，該該標(biāo)的物正門門距離主干道道東大街約為為8米，距離湟湟光十字越100米，距西寧寧商服中心約約為400米，附近經(jīng)經(jīng)過停靠的公公交車有2路、14路、20路、22路、23路、25路、26路、32路、41路、81路、105路。該標(biāo)的目前1FF為商業(yè)用房房，2F是餐飲（巴巴西烤肉），3F是招待所，4F是茶藝會所所，5F是**會計事務(wù)所所，6F是愛貝爾早早教培訓(xùn)學(xué)校校。目前該標(biāo)的物內(nèi)內(nèi)部空置，現(xiàn)現(xiàn)狀為毛坯，未未做裝修與隔隔斷。內(nèi)部窗窗戶共計11扇，朝南方方向有9扇，東西各各有一扇（均均為塑鋼窗），每每層有獨立衛(wèi)衛(wèi)生間，另外外，該標(biāo)的物物的入口面朝朝東大街，正正門寬度約為為3米。其次，該該標(biāo)的物目前前沒有物業(yè)管管理、人防設(shè)設(shè)施及附帶泊泊車位。十四、SWOTT分析；S(優(yōu)勢)W（劣勢）1、地段（該標(biāo)標(biāo)的物所處的的位置屬于西西寧市的一類類地段）。2、交通（多數(shù)數(shù)公家車由此此經(jīng)過）。3、商圈（附近近是西寧市的的商業(yè)圈，而而且相對集中中）。4、人流量（該該標(biāo)的物所處處的地理位置置優(yōu)越，因此此附近人流量量大）。5、結(jié)構(gòu)（框架架結(jié)構(gòu)）。6、朝向（單面面朝南，采光光充分）。7、繁華程度。8、成新度，該該標(biāo)地物成新新對相對較好好。1、該標(biāo)的物的的入口較窄。2、該標(biāo)的物所所在樓層是頂頂層，7F(層高3.3米)。3、該標(biāo)的物沒沒有停車位。4、該標(biāo)的物內(nèi)內(nèi)部設(shè)施較為為陳舊。5、該標(biāo)的物沒沒有物業(yè)管理理單位。6、該標(biāo)的物無無人防設(shè)施。7、消防設(shè)施過過于陳舊。8、該標(biāo)的物成成家總價金額額較大。9、該標(biāo)的物房房屋使用年限限較短，這就就直接影響投投資回收期。10、該標(biāo)的物物目前只有《商商品房買賣合合同》。11、該標(biāo)的抵抵押價值較小小。O(機(jī)會)T(威脅)1、商圈。2、地理位置。2、該標(biāo)的物的的內(nèi)部為毛坯坯，便于買方方裝修。3、面積（做為為辦公面積適適中）。4、格局（該標(biāo)標(biāo)的物的格局局較為規(guī)整，便便于裝修隔斷斷）。1、該標(biāo)的物附附近的寫字樓樓較多，檔次次較該標(biāo)的物物高。2、該標(biāo)的物內(nèi)內(nèi)部環(huán)境較差差。3、該標(biāo)的附近近無停車位。4、該標(biāo)的物無無物業(yè)管理。5、租價較其他他寫字樓低，從從而限制住房房價。6、做為寫字樓樓在7F的外立面懸懸掛招牌相對對不明顯。7、因為該標(biāo)的的物所處位置置臨街，所以以抗噪性相對對較差。8、使用功能過過于單一。9、公共設(shè)施較較為落后。10、該標(biāo)的物物的使用年限限只有33年。11、該標(biāo)的物物因為目前為為《商品房買買賣合同》，所所以在買賣成成交時，只能能選擇一次性性付款的買方方。12、目前該標(biāo)標(biāo)的物不能抵抵押。針對上述“SWWOT”分析報告指指出，該標(biāo)的的物的影響成成交的因素很很多，有些因因素是關(guān)鍵性性的、無法改改變的，所以以直接導(dǎo)致該該標(biāo)的物的成成交價格相對對周邊其他同同類寫字樓較較低。其次，因因為這些硬件件設(shè)施的不完完善，從而導(dǎo)導(dǎo)致了該標(biāo)的的物租金價格格比同等地區(qū)區(qū)、同等類型型的寫字樓租租金價格相對對較低，這也也是影響成交交的關(guān)鍵，另另外該標(biāo)的物