大豐利生置業(yè)有限公司普通商住樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

家富花園西側(cè)地塊(蘇)國(guó)衡(2012)大豐(咨)字第198號(hào)李晗高級(jí)經(jīng)濟(jì)師國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師(投資)工程師國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師(投資)經(jīng)濟(jì)師碩士國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師(投資)工程師國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師(投資)工程師國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師(投資)江蘇國(guó)衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司目錄 第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況大豐利生置業(yè)有限公司市西團(tuán)鎮(zhèn)新建路人：傅超公司類型：有限公司(自然人控股)第二節(jié)項(xiàng)目概況有限公司萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊普通商住樓項(xiàng)目本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為大豐市萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬(wàn)家及規(guī)模1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表備注一12建筑面積345%6綠化率%戶戶人輛輛輛輛輛輛輛789二123456動(dòng)車停車動(dòng)車停車指標(biāo)金%%%%內(nèi)部收益率(稅后)%投資回收期(稅后)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后) (1)符合項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。 (2)考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時(shí)注意各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú) (3)減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進(jìn)出口要通暢。 (4)通過(guò)合理規(guī)劃，營(yíng)造自然、和諧、親切的環(huán)境品質(zhì)。綠化帶景觀與 (2)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2004年版)； 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有住宅用房、商業(yè)用房、物業(yè)管理用房、地上停車庫(kù)以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。項(xiàng)目規(guī)模地塊地形根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應(yīng)滿足項(xiàng)目建設(shè)功能要求，同時(shí)要，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及周邊特點(diǎn)，擬開發(fā)7幢6-1項(xiàng)目總平圖本項(xiàng)目總平面布置情況具體如下： (1)住宅設(shè)計(jì) (2)規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為大豐市萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬(wàn)家 (3)商住樓內(nèi)通道寬暢，與外圍四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能 (4)建筑功能實(shí)行立體布局。大豐利生置業(yè)有限公司普通商住樓建成后，采用封閉式管理，配備電子監(jiān)控，按智能化管理的要求統(tǒng)一配套防范設(shè)施；休閑；數(shù)字電視、寬帶等智能服務(wù)設(shè)施接駁到小區(qū)。 周邊相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)從整體到細(xì)部均注重在具體表 (1)道路系統(tǒng)小區(qū)四周道路已基本形成，內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃采用環(huán)狀網(wǎng)設(shè)計(jì)并按二級(jí) (2)交通組織。園區(qū)的景觀規(guī)劃要通過(guò)建筑、道路、綠地、公共開放空間等物質(zhì)要素的控制設(shè)計(jì)，使之形成相互和諧、多樣統(tǒng)一的整體效果。同時(shí)，注重沿道路的景觀，建筑物的體量、高度、材料、色彩應(yīng)體現(xiàn)城市形象，與城市主色調(diào)、 (1)建筑方案1)設(shè)計(jì)依據(jù)2)建筑設(shè)計(jì)本工程位于萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊。項(xiàng)目地塊內(nèi)由南向北依次布置建筑， (2)結(jié)構(gòu)方案1)設(shè)計(jì)依據(jù)2)設(shè)計(jì)參數(shù) 風(fēng)荷載3)結(jié)構(gòu)方案。 (1)設(shè)計(jì)依據(jù)4)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)(2006年版)；5)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140-2005)(2005年版)。 (2)給水水源項(xiàng)目給水水源為當(dāng)?shù)厥姓詠?lái)水管網(wǎng)，自新建路接入，給水管徑為 (3)供水方式 (4)熱水系統(tǒng) 能充分的采集陽(yáng)光，保證冬至日熱水器采光面上的累計(jì)日照時(shí)數(shù)不少于4小 (5)用水量估算表1.2用水量估算表 (立方米)12345 (6)雨水處理設(shè)置雨水回收利用系統(tǒng)。雨水回收利用處理的辦法：預(yù)先埋設(shè)管網(wǎng)，將 (1)設(shè)計(jì)依據(jù)4)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)(2006年版)；8)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096-1999)(2003版)； (2)電源及用電負(fù)荷小區(qū)供電電源由外圍20KV供電線路提供，所有供電線路沿地下敷設(shè)，表1.3用電負(fù)荷估算表序序號(hào)耗電項(xiàng)目1住宅4商業(yè)、物業(yè)5地下建筑面積7其它8合計(jì)2729.96m2822.86m60980.07m (kW)40W/m5W/m5W/m綜合用電指標(biāo)， (3)照明設(shè)計(jì)1)商業(yè)、住宅及物業(yè)管理的室內(nèi)照明采用熒光燈。2)室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金 (4)防雷與接地本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級(jí)，接地采用TN-C-S接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤1。所有電氣設(shè)備正常時(shí)不帶電的金屬外殼均進(jìn)行可靠接地。本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10#，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用-25×4鍍鋅扁鋼。本項(xiàng)目建設(shè)，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設(shè)在地下，實(shí)現(xiàn)無(wú)桿 (5)電信和有線電視方案本項(xiàng)目通信線路和有線電視線路，采用地下電纜埋設(shè)于地下。通訊線路及有線電視線路架設(shè)到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門申請(qǐng)安裝。 (6)消防設(shè)計(jì)方案1)設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)；②《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140-2005)。2)設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目建設(shè)工程耐火等級(jí)為二級(jí)。消防水泵、消防報(bào)警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。防雷設(shè)計(jì)按二類，抗震設(shè)計(jì)烈度按七度設(shè)防。3)消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本項(xiàng)目消防系統(tǒng)主要包括消防報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)等?？偲矫娌贾脮r(shí)，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求，普通住宅樓內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。室外消防給水管在住宅小內(nèi)形成環(huán)狀，并與城市自來(lái)水管網(wǎng)的兩個(gè)進(jìn)水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓，室外消火栓的間距不大于120m，確保室外消火栓150m保護(hù)半徑。附屬配套用房?jī)?nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置，室內(nèi)消火栓的布置間距應(yīng)滿足兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位，并不在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設(shè)備的消防采用二氧化碳滅火器，其余場(chǎng)所采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。五、項(xiàng)目管理1、管理體系大豐利生置業(yè)有限公司作為企業(yè)組織，采用現(xiàn)代企業(yè)管理模式，擺脫傳統(tǒng)的行政體制，采用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，勞動(dòng)人事制度、激勵(lì)和約束機(jī)制按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求建立，確保企業(yè)健康有序的發(fā)展。本項(xiàng)目在項(xiàng)目管理方面，采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理的主要任務(wù)是自始至終全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施，負(fù)責(zé)與多部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)工程進(jìn)度、2、管理內(nèi)容全目標(biāo)。在嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)與監(jiān)理制度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目建設(shè)管理的內(nèi)容相應(yīng)包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、安全控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方 (1)招投標(biāo)與監(jiān)理制度①招投標(biāo)制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金，內(nèi)容包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度是項(xiàng)目建設(shè)管理的重要內(nèi)容。以建筑工程施工招投標(biāo)為例，將本項(xiàng)目適當(dāng)分解后，把確定的施工任務(wù)發(fā)包。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)單位將委托有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理單位進(jìn)行招標(biāo)和有相應(yīng)資格的單位編制標(biāo)底，選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理、工期適當(dāng)、施工方案可行的單位施工，并及時(shí)將中標(biāo)通知書送至中標(biāo)單位，簽訂施工合同。本項(xiàng)目招標(biāo)基本情況及初步方案詳見“招標(biāo)”內(nèi)容。②工程建設(shè)監(jiān)理制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》，在本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，實(shí)施工程建設(shè)監(jiān)理制度，委托有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，包括設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段的監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的項(xiàng)目監(jiān)理的指導(dǎo)性文件，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的可具體實(shí)施和操作的業(yè)務(wù)文件。 (2)質(zhì)量、投資、進(jìn)度及安全控制①質(zhì)量控制制定保證質(zhì)量的各種措施，對(duì)承接項(xiàng)目任務(wù)的單位進(jìn)行資質(zhì)審查，對(duì)涉及質(zhì)量的材料進(jìn)行驗(yàn)收和控制，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)檢控制，對(duì)有關(guān)方案進(jìn)行施工過(guò)程中對(duì)工序交接、隱蔽工程檢查、設(shè)計(jì)的變更審核、質(zhì)量事故的處理、質(zhì)量和技術(shù)鑒定等進(jìn)行控制，對(duì)出現(xiàn)違反質(zhì)量規(guī)定的事件、容易形成質(zhì)量隱患的做法采取措施予以制止。建立實(shí)施質(zhì)量日記、質(zhì)量匯報(bào)會(huì)等制度以了解和掌握質(zhì)量動(dòng)態(tài)，及時(shí)處理質(zhì)量問題。②投資控制預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的防范措施。熟悉項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)計(jì)要求，分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成因素，事前分析費(fèi)用最容易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點(diǎn)。定期檢查和對(duì)照費(fèi)用支付情況，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進(jìn)方案，完善信息制度，掌握國(guó)家調(diào)價(jià)范圍和幅度。審核信息，掌握國(guó)家調(diào)價(jià)范圍和幅度。③進(jìn)度控制編制或?qū)徍隧?xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃，審核項(xiàng)目階段性進(jìn)度計(jì)劃，制定或?qū)徍瞬牧瞎?yīng)采購(gòu)計(jì)劃，尋找出進(jìn)度控制點(diǎn)，確定完成日期。建立反映工程進(jìn)展情況的日記，進(jìn)行工程進(jìn)度檢查對(duì)比，對(duì)有關(guān)進(jìn)度及時(shí)計(jì)量并進(jìn)行鑒定，召開現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)等。當(dāng)實(shí)施進(jìn)度的計(jì)劃發(fā)生差異時(shí)必須及時(shí)制定對(duì)策。制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施等。制定總工期突破后的補(bǔ)救措施，然后調(diào)整其他計(jì)劃，建立新的平衡。④安全控制在施工過(guò)程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責(zé)任制度和群防群治制度。3、合同管理與協(xié)調(diào) (1)合同管理本項(xiàng)目合同主要包括勘察設(shè)計(jì)合同、施工合同以及與建設(shè)工程相關(guān)的其它合同。其它合同包括買賣合同、借款合同、租賃合同、擔(dān)保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責(zé)任等部分組成。按照本項(xiàng)目的規(guī)模和工期、項(xiàng)目的復(fù)雜程度、項(xiàng)目的單項(xiàng)工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。 (2)協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程需要處理與投資、規(guī)劃、市政、消防、環(huán)保等多部門的協(xié)調(diào)。嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)章制度，積極主動(dòng)的和各級(jí)職能部門配合，爭(zhēng)取各部門的幫助，以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在接到施工單位的交工報(bào)告后，及時(shí)組織初驗(yàn)。建設(shè)項(xiàng)目全部建成后，由項(xiàng)目單位及相關(guān)部門的專業(yè)技術(shù)人員和專家組成的驗(yàn)收委員會(huì)驗(yàn)收項(xiàng)目，簽發(fā)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。六、建設(shè)進(jìn)度作；本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，項(xiàng)目資金投入也分2年進(jìn)行，年投入的資金分別 (2)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第3、4、5、9號(hào)令； (3)江蘇省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)〔蘇計(jì)法規(guī)發(fā)(2001)1408號(hào)〕文。 (1)招標(biāo)的范圍和形式項(xiàng)目按照國(guó)家和地方工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求展開招標(biāo)工作。本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容報(bào)告工程的勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備、主要建筑材 (2)招標(biāo)的組織形式根據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)單位在工程施工及設(shè)備采購(gòu)等方面不具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，招標(biāo)人不能自行辦理招 (3)招標(biāo)的方式本建設(shè)項(xiàng)目除特殊要求外，均采用公開招標(biāo)的方式。本擬建工程由建設(shè)程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等法律、法規(guī)進(jìn)行招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等一系列工作，并選擇到預(yù)期的施工進(jìn)度。 標(biāo)主要聘請(qǐng)與土建有關(guān)的建設(shè)施工類專家；設(shè)備工程安裝采購(gòu)評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)。 (3)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由建設(shè)單位和委托招標(biāo)代理單位委派有關(guān)人員組成。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析二五”住房保障發(fā)展規(guī)劃我國(guó)“十二五”規(guī)劃綱要第六篇中住房保障目標(biāo)為：堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中住房供應(yīng)體系主要為：立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式?！笆濉币?guī)劃住房供應(yīng)體系的構(gòu)造。約土地、集約發(fā)展、合理布本項(xiàng)目建設(shè)符合大豐市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，并且隨著大豐城市建設(shè)的不斷拓展和住宅區(qū)規(guī)模的迅速形成，本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善和優(yōu)化投資環(huán)境，加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)化步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)又好又快發(fā)展，將有利第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。下面主要從這兩個(gè)方面的產(chǎn)業(yè)政策做出分一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策在《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策指出：完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。本項(xiàng)目建設(shè)的功能主體主要為普通商品房，符合國(guó)家的政策要求，項(xiàng)目本項(xiàng)目為普通商品住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 本項(xiàng)目為普通商品住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)《江蘇省工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2006)，本項(xiàng)目既不屬于“鼓勵(lì)類”也不屬于“限制類”和“淘汰類”項(xiàng)目，第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析本項(xiàng)目建設(shè)單位為大豐利生置業(yè)有限公司，該單位許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。因此，項(xiàng)目單位具備建設(shè)本項(xiàng)目的資質(zhì)和能力。本項(xiàng)目符合行第三章資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié)資源開發(fā)方案報(bào)告通用文本的通知》(發(fā)改然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等資源的開發(fā)，應(yīng)分析擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價(jià)值等，評(píng)價(jià)是否符合資源綜合利用的要本項(xiàng)目為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)過(guò)程中未對(duì)上述資源進(jìn)行開發(fā)。因此，第二節(jié)資源利用方案料本項(xiàng)目建設(shè)所需鋼筋、水泥、沙子、石子、磚等建筑材料由當(dāng)?shù)刂苓吺袌?chǎng)采購(gòu)的方式解決。所需建筑材料貨源充足穩(wěn)定、市場(chǎng)供應(yīng)渠道暢通，供貨本項(xiàng)目日常生活所需電力及自來(lái)水由市政設(shè)施供應(yīng)。項(xiàng)目使用燃?xì)鉃槲黜?xiàng)目區(qū)商業(yè)和生活所產(chǎn)生的污水經(jīng)生化處理后排入市政污水管網(wǎng)再進(jìn)行集中處理。項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)地表(下)水造成不良影響。第三節(jié)資源節(jié)約方案建材節(jié)約措施盡量配制輕質(zhì)高強(qiáng)結(jié)構(gòu)材料，盡量提高建筑工程材料的耐久性和使用壽命，盡可能采用可循環(huán)利用的建筑材料等等。具體有： (1)以耐久性為核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材料的工程應(yīng)用技術(shù)。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延長(zhǎng)建筑物的使用壽命，減少維修次數(shù)，所以在客觀上避免了建筑物過(guò)早維修或拆除而 (2)廢棄磚瓦在建筑工程中的再生利用技術(shù)。 (3)采用商品混凝土和商品砂漿。例如商品混凝土集中攪拌，比現(xiàn)場(chǎng)攪 (1)設(shè)計(jì)時(shí)遵循模數(shù)協(xié)調(diào)原則，以減少施工廢料量。 (2)設(shè)計(jì)方案中提高高強(qiáng)鋼材使用率，以降低鋼材消耗量。 (4)建筑設(shè)計(jì)尤其是高層建筑設(shè)計(jì)應(yīng)優(yōu)先采用輕質(zhì)高強(qiáng)材料，以減小結(jié)應(yīng)盡可能減少建筑材料浪費(fèi)及建筑垃圾的產(chǎn)生： (1)采用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟牧项A(yù)算方案，盡量降低竣工后建筑材料剩余率。 (2)采用科學(xué)先進(jìn)的施工組織和施工管理技術(shù)，使建筑垃圾產(chǎn)生量占建 (3)盡量就地取材，減少建筑材料在運(yùn)輸過(guò)程中造成的損壞及浪費(fèi)。 (4)施工模板以節(jié)約木材為原則；地下部分施工除特殊情況經(jīng)審批同意 (5)合理規(guī)劃工地臨時(shí)用房、臨時(shí)圍墻、施工便道及硬地坪，可重復(fù)使 (2)嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)材料管理，健全節(jié)約資源的管理制度，建立節(jié)約提成激勵(lì) 不合理現(xiàn)象。為系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。 (或配水橫管)設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)節(jié)能規(guī)范與用能標(biāo)準(zhǔn)[2006]28號(hào))； 通知》(發(fā)改環(huán)資[2007]21號(hào))；起施行)；第二節(jié)能耗狀況及能耗指標(biāo)分析分析根據(jù)地區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目用電可由市政供電所提供，該所剩余負(fù)荷能滿足 (1)電算?？紤]到詳見下表：表4.1項(xiàng)目用電量表序序號(hào)耗電項(xiàng)目1住宅2商業(yè)、物業(yè)3地下建筑面積4其它5合計(jì) (萬(wàn)kWH)2729.96m2822.86m60980.07m40W/m5W/m5W/m (小時(shí))數(shù) (2)水表4.2項(xiàng)目用水表年用水量12345合計(jì) (3)天然氣本項(xiàng)目主要能耗為水、電、天然氣。各種能源都有一種共同的屬性，即含有能量，且在一定條件下都可以轉(zhuǎn)化為熱能。為了便于對(duì)各種能源進(jìn)行計(jì)算、對(duì)比和分析，需要選定某種標(biāo)準(zhǔn)燃料作為計(jì)算依據(jù)，然后用各種能源實(shí)際含熱值與標(biāo)準(zhǔn)燃料熱值之比，即能源折算系數(shù)，計(jì)算出各種能源折算成標(biāo)4.3項(xiàng)目能耗情況折標(biāo)煤數(shù)(噸折標(biāo)煤數(shù)(噸)電水1234第三節(jié)節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 (1)建筑每個(gè)朝向的窗(包括透明幕墻)墻面積比均不大于0.7，其中有通風(fēng)換氣裝置；外門窗框靠墻體部位的縫隙，應(yīng)采用高效保溫材料填塞及。 (2)外窗采用低輻射鍍膜(Low-E)中空玻璃(6+12+6-LOW-E)斷熱型材平開鋁合金窗，其氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》 (GB7107)規(guī)定的6級(jí)；透明幕墻采用灰色鍍膜玻璃+低輻射鍍膜中空玻璃 色鍍膜玻璃+低輻射鍍膜中空玻璃(6+12+6-LOW-E)。 (4)建筑中庭夏季利用通風(fēng)降溫，必要時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)裝置。 目外 (6)非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板，采用40厚巖棉氈 (8)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目窗外遮陽(yáng)采用活動(dòng)外遮陽(yáng)。 。 (4)采用低損耗節(jié)能變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn) (5)合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路采用 (6)合理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制，非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段 (7)選用高效燈具，配置節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器；樓梯間選用觸摸式或音控式的開關(guān)燈具；在道路、廣場(chǎng)等場(chǎng)所選用細(xì)管徑直管型熒光燈 (8)照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，合理配置設(shè)備和燈具的數(shù)量及位置，合理控制照明范圍。在滿足使用和照明功能前提下，確定 (9)項(xiàng)目照明節(jié)能目標(biāo)按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB500034-2004)執(zhí)行。 (10)照明以綠色照明光源為主，定制燈具均采用節(jié)能型光源。所有日 型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對(duì)動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可 (3)采用瓷芯節(jié)水龍頭等節(jié)水型產(chǎn)品。 (5)生活給水各分區(qū)單獨(dú)設(shè)供水設(shè)備，減小因設(shè)減壓閥造成的能耗。 (6)化糞池進(jìn)出口采用FRP/PVC水封管件組合，并采用雙層井蓋。 (7)室內(nèi)消防管網(wǎng)與室外加壓管的連接采用倒流防止器，防止因水的倒設(shè)置合理的空調(diào)參數(shù)，夏季室內(nèi)空調(diào)設(shè)計(jì)溫度不高于25℃，相對(duì)濕度≤ (1)在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，定期進(jìn)行檢測(cè)和維修，避免由于設(shè)備 (2)對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分 中應(yīng)制定企業(yè)能源計(jì)量管理體系，對(duì)計(jì)量器具進(jìn)行按期檢定或校準(zhǔn)，對(duì)不合1、本項(xiàng)目建成后年綜合能耗為352.72噸標(biāo)準(zhǔn)煤(當(dāng)量值)。能源消耗以2、本項(xiàng)目的建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)(體形系數(shù)、建筑遮陽(yáng)率、屋面、墻體及外窗等)、建筑照明等采取的節(jié)能措施符合《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)系統(tǒng)的能效比，采取先進(jìn)節(jié)能設(shè)備等措施。根據(jù)《江蘇省居住建筑熱環(huán)境和 (DGJ32/J96-2010)標(biāo)準(zhǔn)，與上世紀(jì)80年代出設(shè)計(jì)建成的建筑相比，全年采照相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，采取節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣、建筑節(jié)綜上所述，該項(xiàng)目擬采用的節(jié)能措施符合國(guó)家、江蘇省能源利用相關(guān)規(guī)第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為大豐市萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬(wàn)家場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為國(guó)有土地，用地性質(zhì)為住宅用地。項(xiàng)目用地面積為項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為空地，場(chǎng)地平整達(dá)到三通一平，周圍基礎(chǔ)設(shè)施良好，用綠化及小區(qū)景觀設(shè)施。政府的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表5.1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1平方米2積平方米筑面積平方米平方米平方米平方米平方米筑面積平方米345%6%7戶8人9輛輛輛輛輛輛非機(jī)動(dòng)車輛第二節(jié)土地利用合理性分析本項(xiàng)目土地用途屬規(guī)劃中的住宅用地，符合大豐市的總體規(guī)劃，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均符合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求。因此，本項(xiàng)目土地利用方案第三節(jié)征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案第六章生態(tài)環(huán)境影響第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀氮和本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為大豐市萬(wàn)家富花園西側(cè)地塊，用地范圍為：東至萬(wàn)家項(xiàng)目位置水質(zhì)較好，水質(zhì)基本符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3838-2002Ⅲ)類水質(zhì)要求。項(xiàng)目所處地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況較好，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo) 第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析染物情況本項(xiàng)目主要的污染源包括：垃本項(xiàng)目的建設(shè)地址屬內(nèi)陸平坦地勢(shì)，四至周邊沒有緊臨江、海等自然水項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響因素主要包括：廢水、廢氣、噪聲以及固體施工期生活污水進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，對(duì)周圍水環(huán)境的影響較?。皇┕て诋a(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項(xiàng)目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入就近河流。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過(guò)定期淋水降塵措施，控制揚(yáng)塵對(duì)外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對(duì)環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目建設(shè)期要嚴(yán)格按照規(guī)定施工時(shí)間來(lái)施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項(xiàng)目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施施工期生活污水進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，對(duì)周圍水環(huán)境的影響較??；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項(xiàng)目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入就近河流。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過(guò)定期淋水降塵措施，控制揚(yáng)塵對(duì)外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對(duì)環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目建設(shè)期要嚴(yán)格按照規(guī)定施工時(shí)間來(lái)施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項(xiàng)目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，建設(shè)期固體廢棄物及時(shí)清掃、集中處理，不會(huì)產(chǎn)生二次污染。運(yùn)營(yíng)期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)并得到無(wú)害化處理，儲(chǔ)運(yùn)過(guò)程中進(jìn)行封第四節(jié)地震災(zāi)害影響分析的，以灰黃色亞砂土、灰黃色粉質(zhì)亞砂土、淤泥質(zhì)粘土為主。項(xiàng)目工程地點(diǎn)第五節(jié)特殊環(huán)境影響第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析本報(bào)告從社會(huì)資源優(yōu)先配置的角度，在可行性研究財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，。本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算的依據(jù)如下： (4)江蘇省有關(guān)工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)； (5)江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程工程量清單參考價(jià)格； (6)大豐市類似工程造價(jià)指標(biāo)資料； (7)大豐市工程造價(jià)信息； (8)江蘇省、大豐市現(xiàn)行的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。其中：的建筑造價(jià)成本；財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)期利息費(fèi)用，本項(xiàng)目資金都為自籌資金，因此不存在利息費(fèi)用；表7.1投資估算表一1234用建設(shè)面積(平方米)單價(jià)(元/平方米)合計(jì)(萬(wàn)元)例4.5地下建筑面積5管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7銷售費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)預(yù)備費(fèi)用二經(jīng)營(yíng)資金三總投資合計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，項(xiàng)目資金投入也分2年進(jìn)行，年投入的資金分別 (1)產(chǎn)品價(jià)格目前政策形勢(shì)及未來(lái)幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研判，及項(xiàng)目所在地的位置和住房品質(zhì)，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格會(huì)呈低開走高走勢(shì)。按偏保守原則，確定為：多層、低層住宅售價(jià)為2800元/平方米，高層住宅售價(jià)擬定為2900元/ (2)項(xiàng)目的開發(fā)量及銷售量根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)量及銷售量分析表如下表：7.2項(xiàng)目開發(fā)量及銷售量分析表序數(shù)量(平計(jì)算期號(hào)方米)12341開發(fā)量1.5物業(yè)2銷售量2.5地下車庫(kù) (3)銷售收入及稅金根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)格及開發(fā)量、銷售量的方案預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目銷售收入總計(jì)及附加詳見下表：7.3項(xiàng)目銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加表序號(hào)12營(yíng)業(yè)稅(5