上海市寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

------------上海市某寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要2008年9月1日，上海XX房地產(chǎn)公司受讓取得上海市XX區(qū)XX新城一塊40年使用權(quán)的土地，意欲開(kāi)發(fā)寫字樓，本可行性研究報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目位于上海市XX區(qū)XX新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽車城的建造,XX新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場(chǎng)投資急劇增長(zhǎng)。2008年美國(guó)次貸危機(jī)致使金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過(guò)于求，預(yù)計(jì)明后年將延續(xù)。該項(xiàng)目有方便的交通、低開(kāi)發(fā)難度、良好的自然條件和周邊環(huán)境，毗鄰研發(fā)區(qū)，但是人氣不高，市政配套不全，受周邊一定負(fù)面影響，與附近其他寫字樓形成競(jìng)爭(zhēng)。該寫字樓容積率3.5，建筑面積35000平方米，地下1層，地上6層。開(kāi)發(fā)總成本11473.99萬(wàn)，項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。銀行貸款7224.06萬(wàn)元，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%。建成后出租，預(yù)計(jì)85%出租率，租金每日每平方米2元。內(nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標(biāo)收益率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目可行。一、總論1.1項(xiàng)目背景為積極支持上海市城市建設(shè)，促進(jìn)XX區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)招標(biāo)的方式取得XX區(qū)XX新城的地塊。1.2發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：上海XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)：一級(jí)法定代表人：XX注冊(cè)資金：8000萬(wàn)元（人民幣）地址：上海市XX區(qū)曹安公路4800號(hào)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）注冊(cè)號(hào)：滬房地資（XX）第123號(hào)1.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)上海XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寫字樓項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。其主要評(píng)價(jià)目的如下。過(guò)投資環(huán)境研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定，利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行贏利能力分析及評(píng)價(jià)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來(lái)源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目的資金安全度。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考。為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。1.4項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（2000）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，北京：中國(guó)電力出版社，2004與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）委托方提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)資料1.5建設(shè)可行性概述本項(xiàng)目符合上海市政府開(kāi)發(fā)XX區(qū)XX新城的要求，得到了上海市XX區(qū)政府的支持。本項(xiàng)目處于距市中心較遠(yuǎn)的XX區(qū)，預(yù)計(jì)租金較低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進(jìn)駐，有利于XX新城的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外，項(xiàng)目區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。本項(xiàng)目有可觀的盈利能力，較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是可行的。二、項(xiàng)目概況與基地分析2.1項(xiàng)目獲得本項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過(guò)上海AA拍賣有限公司拍得，成交價(jià)1.5億，總價(jià)1.8億。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。2.2項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于上海市XX區(qū)XX新城內(nèi)，XX新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。XX區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長(zhǎng)167.8461公里。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。河道總長(zhǎng)1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。本項(xiàng)目所在的XX新城總投資約100億，綠化率45%，XX新城按功能分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊——“A~H”商貿(mào)辦公中心，西部板塊——綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊——現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊——生活居住區(qū)。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。XX鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海火車站、張華浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3交通道路XX區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過(guò)境。南翔站是全國(guó)鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動(dòng)化程度為國(guó)內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長(zhǎng)700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國(guó)道）、曹安公路（312國(guó)道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里，其中境內(nèi)市級(jí)航道蘊(yùn)藻浜長(zhǎng)19.4公里。2.4周邊環(huán)境2.4.1綠化環(huán)境XX區(qū)于2002年11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核，XX區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過(guò)驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地552.1675公頃總計(jì)綠地面積1055.4427公頃綠地覆蓋面積1125.1129公頃------------城鎮(zhèn)人均公共綠地15.7平方米/人城鎮(zhèn)人均綠地30.1平方米/人綠地率35.47%綠化覆蓋率37.8%XX新城的綠化覆蓋率也達(dá)45%2.4.2景觀環(huán)境本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好，西南方向無(wú)其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無(wú)受影響，視野開(kāi)闊。另外南部毗鄰XX公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。2.4.3基礎(chǔ)設(shè)施詳見(jiàn)“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。2.4.4停車場(chǎng)設(shè)有地面與地下停車場(chǎng)，共計(jì)車位約100個(gè)。2.4.5餐飲娛樂(lè)本項(xiàng)目于XX新城內(nèi)的XX新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi) 風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉(cāng)米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、，米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號(hào)湖南料理：新源路600號(hào)金湘?。盒略绰?02號(hào)面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川?；疱仭⑿≡颇厦拙€店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂(lè)食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡4.6金融網(wǎng)點(diǎn)新城內(nèi)有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷的金融方面服務(wù)2.5規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國(guó)豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：3.5三、市場(chǎng)環(huán)境分析3.1宏觀層面3.1.1宏觀調(diào)控政策自2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“國(guó)八條”）起，政府出臺(tái)了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題等。2006年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)，更加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于緊張。2007年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整期，房屋銷售市場(chǎng)交易量急劇萎縮。2008年以來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)不斷發(fā)展，加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中尚未解決的深層次矛盾和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)受到較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，財(cái)政收入增幅逐步回落。為此，中央及時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的方向和政策重點(diǎn)。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開(kāi)發(fā)、住房改革等多方面。2008年12月21日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的公告又為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不同意味的“國(guó)十三條”，進(jìn)一步體現(xiàn)了特殊市場(chǎng)環(huán)境下政府“放權(quán)”的態(tài)度。至此，“國(guó)十三條”將在今后一段時(shí)間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策靈活審慎。3.1.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年XX區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)，2007年完成增加值559.9億元，可比增長(zhǎng)15.6%。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。07年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入183.2億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。與此同時(shí)，XX區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。2001年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.7億元，占全區(qū)增加值的比重為30.8％。2007年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值176.4億元，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為32.7%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增長(zhǎng)為2007年的0.3:67.0:32.7。XX區(qū)以樹(shù)立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達(dá)的新形象為動(dòng)力，不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級(jí)。31.50%31.00%30.50%30.00%29.50%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年20012001年至2007年第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例3.1.3外資與商業(yè)發(fā)展2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資39.8億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.7億元。6年之后，XX區(qū)全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額171.6億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資17.8億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78.1億元。由圖3-2可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資38.5億元，集體經(jīng)濟(jì)投資8.4億元，外商及港澳臺(tái)投資24.4億元，私營(yíng)企業(yè)投資24.5億元，其他經(jīng)濟(jì)投資75.8億元。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進(jìn)一步優(yōu)化，吸引越來(lái)越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。（圖3-2）2001年至2005年嘉定固定資產(chǎn)投資額及其增幅20010018090160801407012060100508040603040202010002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 固定資產(chǎn)投資額 增幅3.1.4房地產(chǎn)供給與需求自2002年上海汽車城建設(shè)的全面展開(kāi)，推動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張。全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值10.5億元，比上年增長(zhǎng)1.1%。此后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，規(guī)模急速擴(kuò)大。2004年XX區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元，比上年增長(zhǎng)30.1%，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額66.6億元，比上年增長(zhǎng)51.7%。2005年“國(guó)八條”的頒布，使房地產(chǎn)房供需趨于平緩，地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定。2006年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76.7億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。2007年，XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78.1億元，比上年增長(zhǎng)1.9%。從近年XX區(qū)商品房供求數(shù)據(jù)來(lái)看，XX新城的建設(shè)極大的促進(jìn)了區(qū)域樓市體量的擴(kuò)張。年成交量從2003年的不足100萬(wàn)平米一舉躍升到2004年的近200萬(wàn)平方米，之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級(jí)。區(qū)域樓市火熱催動(dòng)房?jī)r(jià)一路走高，02、03年XX區(qū)主流房?jī)r(jià)尚在3000元以下，進(jìn)入08年已拉升到8000元附近。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年，受上海整體樓市走低影響，XX樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。1月份之后，市場(chǎng)供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節(jié)性市場(chǎng)回暖亦不復(fù)存在。從近幾個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，XX樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡的狀態(tài)被打破，6-9月份市場(chǎng)累積銷供比僅為0.63，開(kāi)發(fā)商銷售壓力逐步增大。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至此可見(jiàn)，2008年金融危機(jī)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素對(duì)高檔物業(yè)成交影響很大。此外，寫字樓市場(chǎng)租賃市場(chǎng)也不樂(lè)觀。3.2板塊層面目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊（A~H樓）和西部板塊（地標(biāo)綜合發(fā)展區(qū)）。以上兩板塊都規(guī)劃成為XX新城的金融商務(wù)中心，在過(guò)去的3年中發(fā)展態(tài)勢(shì)各不相同。隨著XX新城商業(yè)的發(fā)展，兩個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。而一個(gè)項(xiàng)目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。因此我們選擇這兩個(gè)板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析，以更清晰地掌握本項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境。3.2.1中部板塊規(guī)劃定位中部板塊集中了XX新城65%的辦公寫字樓，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用，帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，已成為XX新城主要商務(wù)中心。歷史分析中部板塊有著得天獨(dú)厚的地理位置，處于兩軸交界處，四通八達(dá)，交通便利。并且與位于城市南部的交通樞紐。服務(wù)半徑大，與個(gè)區(qū)域都有聯(lián)系又保持相對(duì)的獨(dú)立性，方便居民上下班及外來(lái)人員出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問(wèn)題。此外，成熟的商業(yè)現(xiàn)狀為新城居民提供了大量的就業(yè)崗位。臨近北部居住生活區(qū)，可確保人力資源豐富。3.2.2西部板塊規(guī)劃定位西部板塊有地標(biāo)性建筑——圖書綜合大廈，周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設(shè)施，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，形成具有獨(dú)特人文魅力和新城特色、強(qiáng)大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的綜合發(fā)展區(qū)，是XX新城的象征。歷史分析西部地區(qū)雖沒(méi)有優(yōu)越的地理位置，但通過(guò)交通道路系統(tǒng)人為的設(shè)計(jì)，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。充分利用現(xiàn)有水系積極發(fā)展高檔商務(wù)、休閑、酒店和娛樂(lè)城等項(xiàng)目，集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運(yùn)動(dòng)休閑和生態(tài)魅力。市政工程建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性、獨(dú)特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務(wù)。集中布置行政機(jī)關(guān)，提高辦事人員效率，避免到處奔波。進(jìn)一步促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的科學(xué)、和諧發(fā)展。3.2.3板塊比較中部板塊和西部板塊同時(shí)被定位XX新城的一級(jí)中心，但是兩者在過(guò)去三年已形成了很大的差異和側(cè)重點(diǎn)不同，可謂各有各的針對(duì)性。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在XX區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。在未來(lái)的發(fā)展中，兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設(shè)，使其在新城中的結(jié)構(gòu)更清晰，功能也更明確，將新城的規(guī)模推向新的層面。本項(xiàng)目位于中部板塊中，與東部板塊研發(fā)去接壤。從地理位置上來(lái)，有很大的預(yù)留空間，為兩板塊的共同發(fā)展提供機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，可帶動(dòng)?xùn)|部板塊的發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定的責(zé)任。3.3項(xiàng)目層面(寫字樓市場(chǎng))3.3.1供應(yīng)量自2002年上海汽車城建造以來(lái),XX新城憑著特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的諸多優(yōu)勢(shì)，吸引了海內(nèi)外眾多的外商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目的投資沃土。因此，各項(xiàng)物業(yè)投資急劇增長(zhǎng)，其中以寫字樓市場(chǎng)最為顯著。過(guò)去幾年，XX新城寫字樓市場(chǎng)總體量約三萬(wàn)平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。2008年以前，在市場(chǎng)需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長(zhǎng)，大量新增供應(yīng)量投放市場(chǎng)，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。幸而有周邊區(qū)域可供拓展，加之老城區(qū)改造空間也不小。因此，發(fā)展前景更為廣闊。2008年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過(guò)于求。預(yù)計(jì)明后年也是供過(guò)于求。3.3.2需求量2008年以前，寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁，對(duì)寫字樓的需求絲毫沒(méi)有減弱。甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。2008年后半年，在供給相對(duì)大的情況下，需求顯得單薄和不足。受全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租賃市場(chǎng)比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動(dòng)采取裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)，退出甲級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)租成本相對(duì)較低的乙級(jí)寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。目前雖處于經(jīng)濟(jì)低迷期，寫字樓的需求量仍將繼續(xù)增加，而供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度相對(duì)于市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)是很慢的。XX新城甲級(jí)寫字樓租金及入住率表（2008年第一季）板塊板塊物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場(chǎng)3.984%中部板塊越洋廣場(chǎng)4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業(yè)天地3.986%XX新城乙級(jí)寫字樓租金及入住率（2008年第一季）區(qū)域區(qū)域物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城2.4%81金融廣場(chǎng)2.282%貿(mào)易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.0%81奧孚力大廈2.484%近年來(lái)，XX寫字樓市場(chǎng)突破原有的商務(wù)區(qū)格局，向外圍發(fā)展。一些新的商務(wù)板塊崛起，逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。本項(xiàng)目所在區(qū)域即是其中之一?；赬X區(qū)的開(kāi)發(fā)、來(lái)發(fā)展動(dòng)向和各行業(yè)對(duì)寫字樓的需求，在中部板塊內(nèi)投資次項(xiàng)目，是一個(gè)不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)遇。但是需要注意的是，本項(xiàng)目寫字樓開(kāi)發(fā)期間正值經(jīng)濟(jì)蕭條期，建成上市時(shí)期市場(chǎng)難以預(yù)測(cè)，一次將面臨一定的資金風(fēng)險(xiǎn)和銷售壓力，但是通過(guò)恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I(yíng)銷，可以消除部分風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目定位4.1產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：中端，乙級(jí)寫字樓。本項(xiàng)目位于上海XX區(qū)，XX區(qū)雖然市場(chǎng)潛力大，但現(xiàn)期市場(chǎng)還處于早期發(fā)展時(shí)期，高端寫字樓尚不具備與其造價(jià)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力。考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境，企業(yè)處于過(guò)冬期，非常注重成本和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的控制，因此呈現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價(jià)廉寫字樓辦公的態(tài)勢(shì)，兼顧XX新城內(nèi)其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項(xiàng)目定位中端相對(duì)合理。4.2客戶定位結(jié)合本項(xiàng)目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項(xiàng)目選址方便的交通特點(diǎn)，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。它們?cè)谏虾ＴO(shè)立銷售中心，辦事處，子公司等。4.3SWOT分析4.3.1優(yōu)勢(shì)方便的交通規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距XX新城唯一交通站點(diǎn)——綠苑路XX大學(xué)站有高度可達(dá)性。開(kāi)發(fā)難度低規(guī)劃用地屬于一類用地，無(wú)動(dòng)拆遷工作，只需稍加簡(jiǎn)單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。------------自然條件地塊沿河，風(fēng)景成為突出優(yōu)勢(shì)，周圍沒(méi)有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風(fēng)好。周邊環(huán)境離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。4.3.2劣勢(shì)人氣由于周邊多數(shù)地塊尚待開(kāi)發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠(yuǎn)。居住區(qū)的影響本地塊與居住區(qū)公用北邊的國(guó)豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。市政配套地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進(jìn)。4.3.3機(jī)會(huì)東側(cè)研發(fā)區(qū)東側(cè)規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，對(duì)研究性企業(yè)來(lái)說(shuō)，緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子公司，是非常有利的。交通條件的改善多處修建的曹安公路運(yùn)量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，XX新城對(duì)外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。4.3.4威脅經(jīng)濟(jì)金融目前，全球經(jīng)濟(jì)下滑，寫字樓市場(chǎng)受到影響，價(jià)格下跌，空置率升高。安亭安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長(zhǎng)期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。3）在建寫字樓西北側(cè)在建寫字樓與本項(xiàng)目定位相當(dāng)，周邊交通也便利，人車流動(dòng)干擾相對(duì)較小，人氣優(yōu)于本項(xiàng)目。4.4價(jià)格定位周邊寫字樓租金周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過(guò)調(diào)查，各選取部分具代表性的寫字樓：實(shí)例名稱實(shí)例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米·天）]曹安國(guó)際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時(shí)代低1800551.09實(shí)例名稱實(shí)例名稱詳細(xì)信息曹安國(guó)際商城XX區(qū)曹安路1855號(hào)永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號(hào)v6時(shí)代XX區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄XX區(qū)樓價(jià)走勢(shì)：（見(jiàn)三，統(tǒng)計(jì)圖，P5）日租金如下：檔次檔次價(jià)格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價(jià)格定位照顧本項(xiàng)目檔次，交通，容積率等指標(biāo)，本寫字樓定價(jià)每平方米2.0元/天。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套5.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容5.1.1建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目由建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代。項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時(shí)符合上海市相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定。本項(xiàng)目選址臨近XX公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計(jì)積極融合人本主義與生態(tài)意識(shí)，樓體采用簡(jiǎn)潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風(fēng)，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當(dāng)今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、健康的工作環(huán)境。5.1.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設(shè)計(jì)，高20.5米，位于上海市XX區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。本項(xiàng)目建筑功能定位為乙級(jí)寫字樓，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平。屋面設(shè)置室外休閑、綠地。地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場(chǎng)所。------------5.1.3暖通設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為乙級(jí)寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價(jià)格合理的中檔品牌產(chǎn)品。本項(xiàng)目暖通設(shè)計(jì)保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時(shí)設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口的布置要和建筑設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來(lái)離心式冷水機(jī)組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。5.1.4給排水給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。排水設(shè)計(jì)采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。5.1.5強(qiáng)電設(shè)計(jì)本項(xiàng)目屬于多層建筑，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)屬二級(jí)負(fù)荷，無(wú)特殊要求。二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常用照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。建筑物采用TN-S聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。防雷系統(tǒng)：本項(xiàng)目為三類防雷建筑物，采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定，在地下車庫(kù)及辦公區(qū)域建立報(bào)警（煙感、溫感）及聯(lián)動(dòng)（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時(shí)設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。5.1.6弱電設(shè)計(jì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)位置：各電梯轎廂，地下車庫(kù)出入口，地下車庫(kù)內(nèi)部，地下車庫(kù)進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場(chǎng)。監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。系統(tǒng)集中供電車庫(kù)管理系統(tǒng)系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。系統(tǒng)兼容性強(qiáng)，可與同系統(tǒng)中多個(gè)管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實(shí)現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。系統(tǒng)采用32位高速運(yùn)轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲(chǔ)器；脫機(jī)、脫網(wǎng)工作時(shí)，不影響出、入庫(kù)及數(shù)據(jù)記錄存儲(chǔ)功能。出、入庫(kù)讀卡認(rèn)證由一臺(tái)讀卡機(jī)完成，替代了以往入庫(kù)與出庫(kù)所用讀卡機(jī)各自分開(kāi)模式，降低了用戶采購(gòu)成本。停車庫(kù)出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫(kù)車位。用戶進(jìn)入車庫(kù)存車時(shí)語(yǔ)音提示“請(qǐng)讀卡確認(rèn)車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時(shí)，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。立體車庫(kù)（敞開(kāi)式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無(wú)縫鏈接，可完成車位引導(dǎo)功能，減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠?lái)的麻煩。車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時(shí)忘記所停放車輛的車庫(kù)位置時(shí)，可在任一控制機(jī)或車庫(kù)讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語(yǔ)音提示車主正確的車庫(kù)位置。可根據(jù)不同用戶車型分配不同車型車位，臨時(shí)用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。門禁各單元門口設(shè)置門禁。地下車庫(kù)進(jìn)入電梯廳設(shè)置門禁。機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)監(jiān)測(cè)各樓宇屋頂水箱高、低水位自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控地下室集水坑高、低水位監(jiān)控給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控消防泵的運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控

送排風(fēng)系統(tǒng)樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)地下車庫(kù)排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)地下車庫(kù)新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測(cè)

其他設(shè)備車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號(hào)監(jiān)控電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控樓宇信息系統(tǒng)電話通信系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)移動(dòng)通信和尋呼通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)地下停車庫(kù)及電梯轎廂內(nèi)通信無(wú)盲區(qū)大樓內(nèi)部無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)寫字樓無(wú)線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)等。弱電防雷系統(tǒng)在機(jī)房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機(jī)房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機(jī)房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機(jī)房電源進(jìn)線處安裝電源避雷器。大樓綜合布線系統(tǒng)建立無(wú)線局域網(wǎng)并覆蓋整個(gè)寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過(guò)5.2市政配套5.2.1通信每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對(duì)電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號(hào)覆蓋大樓。5.2.2供電市政雙路供電，雙路電纜引入?？?cè)萘?500KVA，每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動(dòng)切換。5.2.3上水根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，本項(xiàng)目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海XX自來(lái)水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬(wàn)立方米能夠滿足本項(xiàng)目需求。5.2.4下水本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ蠿X區(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國(guó)際汽車城片，能夠滿足本項(xiàng)目的下水需要。2.5供氣本項(xiàng)目今后將使用天然氣，根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計(jì)規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時(shí)需要結(jié)合道路工程，埋設(shè)合適的燃?xì)夤芤赃m應(yīng)傳輸天然氣的要求。消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計(jì)，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測(cè)器和煙感探測(cè)器、火險(xiǎn)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)?；馂?zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)的控制室在一層，火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)、直通對(duì)講、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個(gè)DN65的室內(nèi)消火栓和一個(gè)消防自救卷盤，水帶長(zhǎng)度宜采用25m。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個(gè)防火分區(qū)、每個(gè)樓層設(shè)置，而是根據(jù)商業(yè)單元的劃分，每個(gè)商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個(gè)信號(hào)閥、一個(gè)水流指示器、一個(gè)末端試水閥，信號(hào)閥及水流指示器的信號(hào)接至消控中心或安防值班室。節(jié)能變電所設(shè)置在接近負(fù)荷中心處，并選用國(guó)家頒布的節(jié)能型設(shè)備，降低能耗。照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具。空調(diào)冷卻水循環(huán)使用。六、建設(shè)方式與進(jìn)度安排6.1公司組織上海XX房地產(chǎn)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商，注冊(cè)資金為8000萬(wàn)人民幣，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理由總公司任命。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，包括工程部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。6.2物料供應(yīng)由于項(xiàng)目屬于乙級(jí)寫字樓，檔次和質(zhì)量無(wú)需追求高檔次，因此本項(xiàng)目所需物資與設(shè)備均從中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)選購(gòu)、租賃。6.3工程招投標(biāo)本項(xiàng)目計(jì)劃采用公開(kāi)招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。6.4施工組織6.4.1前期工作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌、融資至2009年4月底完成初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)至2009年5月底完成各種批文的報(bào)批工作至2009年5月底完成工程招標(biāo)于2009年6月底完成6.4.2施工階段施工準(zhǔn)備2009年6月初~2009年7月初樁基工程2009年7月初~2009年10月初土方工程2009年10月初~2010年1月初地下結(jié)構(gòu)工程2009年11月初~2010年2月初主體工程2010年2月初~2010年6月初安裝與裝修工程2010年2月初~2010年10月初室外總體2010年6月初~2010年10月初6.4.3竣工準(zhǔn)備與驗(yàn)收備案2010年10月初~2010年11月初4.4投入使用2010年11月初~2010年12月初6.5進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目擬建設(shè)成為乙級(jí)寫字樓，將于2009年6月份完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作并進(jìn)入正式施工階段，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目建設(shè)周期為1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投資估算與資金籌措7.1投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米，占地面積10000平方米，容積率為3.5，地上層數(shù)為6層，地下一層，總投資粗略估計(jì)值為9000萬(wàn)。項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。企業(yè)自有資金4000萬(wàn),在第一年全部投入。7.2估算數(shù)據(jù)7.2.1建設(shè)投資估算預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為2%，開(kāi)發(fā)期貸款利率為5.40%。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=10971.23×70%=7679.861（萬(wàn)元）第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：PF1=7679.861×[(1+2%)1-1]=153.597（萬(wàn)元）第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I2=10971.23×30%=3291.369（萬(wàn)元）第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PF2=3291.369×[(1+2%)1.5-1]=99.233（萬(wàn)元）該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)------------PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×70%=7856.842（萬(wàn)元）第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842（萬(wàn)元）第一年開(kāi)發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額/2）×年利率=（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（萬(wàn)元）第二年上半年固定資產(chǎn)投資額(除利息外)=11224.06×30%=3367.218（萬(wàn)元）第二年上半年貸款額=3367.218（萬(wàn)元）第二年開(kāi)發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額/2）×半年利率=（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)期貸款利息=104.136+145.794=249.929（萬(wàn)元）建設(shè)投資估算項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目?jī)?nèi)容單方投資（元/m2）投資額（萬(wàn)元）A.土地使用費(fèi)1071.433750.00B.前期開(kāi)發(fā)費(fèi)99.19347.18B1.可行性研究費(fèi)1.053.68B2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)31.25109.38B3.工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)0.511.80B4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.75B5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)4.3815.33B6.B6.人防費(fèi)60.00210.00B7.執(zhí)照費(fèi)1.003.50B8.審照費(fèi)0.501.75C.建筑工程安裝費(fèi)1250.004375.00C1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.00C2.土建工程費(fèi)890.003115.00C3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.00C4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.00D.工程監(jiān)理費(fèi)17.5061.25E.配套設(shè)施費(fèi)480.001680.00E1.大市政配套費(fèi)300.001050.00E2.小市政配套費(fèi)180.00630.00F.建設(shè)單位管理費(fèi)70.04245.13G.工程保險(xiǎn)費(fèi)3.7513.13H.工程承包管理費(fèi)51.43180.00（A-H項(xiàng)）工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3043.3410651.68I.預(yù)備費(fèi)163.54572.38I1.基本預(yù)備費(fèi)（A-H項(xiàng)×3%）91.30319.55（A-I1項(xiàng)）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3134.6410971.23I2.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)72.24252.83（A-I項(xiàng)）除貸款利息外的固定投資3206.8711224.06J.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0.000.00K.開(kāi)發(fā)期貸款利息71.41249.929（A-K項(xiàng)）合計(jì)為開(kāi)發(fā)期總成本3278.2811473.99經(jīng)計(jì)算得知，開(kāi)發(fā)期總投資成本為11473.99萬(wàn)。2.2經(jīng)營(yíng)成本估算項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目?jī)?nèi)容年平均費(fèi)用（萬(wàn)元)經(jīng)營(yíng)期成本514.081.銷售費(fèi)用36.722.2.物業(yè)及維護(hù)費(fèi)45.0583.能源費(fèi)2.9494.保險(xiǎn)費(fèi)8.4525.管理費(fèi)用45.0586.營(yíng)銷費(fèi)16.9057.固定資產(chǎn)折舊、攤銷36.728.房產(chǎn)稅220.329.營(yíng)業(yè)稅金及附加101.8987.3項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目的自有資金來(lái)源有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金4000萬(wàn)，占總投資額的34.86%，向銀行貸款7224.06萬(wàn)。------------八、經(jīng)濟(jì)效益分析8.1分析依據(jù)及說(shuō)明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%，目標(biāo)收益率設(shè)為10%，項(xiàng)目建設(shè)期1.5年，出租期48.5年。8.2經(jīng)營(yíng)方案根據(jù)市場(chǎng)分析和對(duì)本項(xiàng)目的功能定位，本寫字樓用于出租項(xiàng)目總建筑面積=30000（m2）項(xiàng)目可出租面積=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（萬(wàn)元）年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產(chǎn)折舊攤銷-房產(chǎn)稅-營(yíng)業(yè)稅金及附加-（物業(yè)及維護(hù)費(fèi)+能源費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+管理費(fèi)用+營(yíng)銷費(fèi)）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（萬(wàn)元）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=1836×（（1+10%）48.5-1）÷10%÷（1+10%）48.5=18179.56（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本=11474萬(wàn)元自有資金=4000萬(wàn)元抵押貸款=項(xiàng)目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬(wàn)元貸款年還本付息額=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）-15）=739.66（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表單位（萬(wàn)元）年末年末01~1516~48.5股本金投入4000凈經(jīng)營(yíng)收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現(xiàn)金流量-4000582.261321.92稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%前×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=3463.372（萬(wàn)元）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%后×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=1000.459（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi=11%時(shí)，NPV萬(wàn)元1i=12%時(shí)，NPV萬(wàn)元2FIRR=iNPV1∣×(i-i）÷(∣NPV1∣+∣NPV2 2 1∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt=（累計(jì)貼現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上年累計(jì)貼現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)利潤(rùn)總額=項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總成本-銷售稅金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)總額÷項(xiàng)目總成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年凈租金收入÷項(xiàng)目總成本=1321.92÷11474×100%=11.521%項(xiàng)目稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及其附加5.55%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取盈利能力評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標(biāo)收益率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。8.5清償能力評(píng)價(jià)本項(xiàng)目擬向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款（含息）7474萬(wàn)元，項(xiàng)目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營(yíng)收入還款，預(yù)計(jì)貸款償還期15為年，項(xiàng)目?jī)攤芰α己谩＞?、不確定性分析9.1敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價(jià)格、建設(shè)成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價(jià)格變化與建設(shè)成本變化的影響相對(duì)不敏感。而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈等不利因素，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍然有較高的盈利能力。9.2項(xiàng)目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，具體測(cè)算數(shù)據(jù)如下：盈虧平衡分析出租率出租率020%40%80%100%FNPV(I=10%)-4000-1384.81230.46460.89076盈虧平衡點(diǎn)30.6%由上述分析，我們可以知道，當(dāng)出租率為30.6%時(shí)（假定價(jià)格不變），項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，當(dāng)出租單價(jià)下降30.6%時(shí)，該項(xiàng)目剛好能收回成本。9.3風(fēng)險(xiǎn)分析9.3.1項(xiàng)目整體潛在風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國(guó)。很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項(xiàng)目出租難度增大，甚至在今后很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。供求風(fēng)險(xiǎn)由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過(guò)于求的，該項(xiàng)目的推出初期可能會(huì)有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會(huì)將在上海舉辦，可能會(huì)對(duì)寫字樓的出租有一定幫助。政策風(fēng)險(xiǎn)由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場(chǎng)上取得了一定成績(jī)，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場(chǎng)。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)熱傾向，因此不能排除政府部門對(duì)辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。9.3.2寫字樓潛在風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)和景氣循環(huán)現(xiàn)象，由于近年來(lái)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大，2008年前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時(shí)恰逢本項(xiàng)目入市，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價(jià)出現(xiàn)偏差。這是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位多極化風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。ABC寫字樓地處XX，租金相對(duì)較低，對(duì)那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。產(chǎn)品類型多元化風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目仍然是傳統(tǒng)的乙級(jí)寫字樓------------產(chǎn)品。傳統(tǒng)的乙級(jí)寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的部分流失。3.3商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)我們對(duì)未來(lái)商業(yè)的走勢(shì)看好，但是值得注意的是，我們對(duì)商業(yè)物業(yè)的未來(lái)價(jià)格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來(lái)總體評(píng)定的。但這并不說(shuō)明，未來(lái)市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn)，商業(yè)市場(chǎng)有一定風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要極高的市場(chǎng)駕馭能力，任何微小的細(xì)節(jié)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、市場(chǎng)變化十分敏感，而高端的定位將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)比較困難。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)部門的最大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，本項(xiàng)目的成功依賴于XX地區(qū)以及XX大學(xué)的興旺繁榮。而目前XX新城區(qū)域的形象還有待提高，市場(chǎng)環(huán)境還需要悉心培育。9.4風(fēng)險(xiǎn)的多方案規(guī)避一般而言，系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)本項(xiàng)目前期的科學(xué)規(guī)劃、后期的科學(xué)管理來(lái)加以規(guī)避。我們?cè)谇捌诘漠a(chǎn)品策劃、價(jià)格定位、財(cái)務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)的因素。采取靈活的面積分割，以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個(gè)企業(yè)不同時(shí)期的面積需要。在服務(wù)上做到以人為本，以客戶價(jià)值為中心，提高本項(xiàng)目的核