濟(jì)南某住宅地產(chǎn)定價(jià)策略

本科畢業(yè)論文題目：：院（部）：專業(yè)：：班級：：姓名：：學(xué)號：：指導(dǎo)教師：完成日期：目錄摘要··············································································ⅢABSTRACCT········································································Ⅳ1前言1.1房地產(chǎn)的的現(xiàn)行定價(jià)策策略及問題····················································111.2選題背景景··········································································21.3相關(guān)研究究綜述·····································································2國外房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的相關(guān)理論論····················································22我國房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的相關(guān)理論論····················································33結(jié)論············································································441.4研究的主主要內(nèi)容、目目的與方法······················································42房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)的的價(jià)格構(gòu)成································································662.2房地產(chǎn)定定價(jià)理論基礎(chǔ)礎(chǔ)·····························································102.2.1房地地產(chǎn)供需理論論：市場定價(jià)價(jià)策略的基礎(chǔ)礎(chǔ)········································11房地產(chǎn)的需需求價(jià)格彈性性理論················································102.2.2房地地產(chǎn)消費(fèi)者購購買行為理論論：消費(fèi)者導(dǎo)導(dǎo)向策略·································1113****項(xiàng)項(xiàng)目市場環(huán)境境分析3.1全國房地地產(chǎn)市場狀況況分析························································143.2濟(jì)南房地地產(chǎn)市場狀況況分析························································183.2.1供需需狀況分析··································································18濟(jì)南市商品房區(qū)區(qū)域價(jià)格走勢勢分析··············································222****競爭樓樓盤情況及定定價(jià)策略比較較·······································2334****商商品房價(jià)格策策略的制定4.1*****項(xiàng)目定價(jià)整整體策略······················································254.2*****項(xiàng)目開盤價(jià)價(jià)格策略······················································254.2.1低開開高走策略··································································25高開低走策略·································································277****項(xiàng)目開開盤策略·······················································284.3*****商品房階段段性價(jià)格策略略·················································284.3.1基本本策略······································································228各階段價(jià)格策略略······························································284.4*****商品房價(jià)格格修正的權(quán)變變策略············································304.4.1旺銷銷狀況下的價(jià)價(jià)格策略························································31滯銷狀況下的價(jià)價(jià)格策略·······················································31權(quán)變途徑······································································315****定價(jià)價(jià)策略實(shí)施的的相關(guān)建議5.1加強(qiáng)項(xiàng)目目成本控制·······························································3445.2形成現(xiàn)代代營銷理念·······························································3555.3制訂系統(tǒng)統(tǒng)整合的營銷銷策略························································365.4充分利用用現(xiàn)代信息管管理手段······················································375.5注意高水水平房屋銷售售人員的培養(yǎng)養(yǎng)·················································396結(jié)論··············································································41謝辭···············································································43參考文獻(xiàn)············································································44摘要近十年來，濟(jì)南南市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的勢頭頭越來越迅猛猛，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目尤其是同同一供求圈內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目之間的競競爭日趨白熱熱化，而競爭爭的焦點(diǎn)往往往又集中在價(jià)價(jià)格競爭方面面，如何為****商品房確定定一個(gè)最優(yōu)的的價(jià)格競爭策策略來實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的最快變現(xiàn)，不不僅是濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司所關(guān)心的的問題，而且且是所有開發(fā)發(fā)商關(guān)心的問問題，因此對對這個(gè)問題的的研究具有非非常重要的意意義。本文首先對有關(guān)關(guān)定價(jià)理論進(jìn)進(jìn)行了綜述，包包括供需均衡衡理論、商品品房的定價(jià)方方法、房地產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)的整體體策略、獨(dú)特特定價(jià)體系和和現(xiàn)代營銷理理論；其次是是對****項(xiàng)目的外部部環(huán)境和內(nèi)部部條件進(jìn)行分分析，包括行行業(yè)特點(diǎn)、行行業(yè)市場狀況況、消費(fèi)需求求特征、樓盤盤競爭情況、項(xiàng)項(xiàng)目概況、成成本分析、影影響項(xiàng)目商品品房價(jià)格的因因素等內(nèi)容，在在此分析的基基礎(chǔ)上對****項(xiàng)目商品房房現(xiàn)在與未來來的市場環(huán)境境和企業(yè)現(xiàn)狀狀做出評價(jià)和和建議，找到到了該項(xiàng)目的的優(yōu)勢、劣勢勢、機(jī)會(huì)與威威脅，然后從從營銷管理的的角度出發(fā)，在在大量測算和和論證的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，選擇并并通過采用市市場比較法定定價(jià)技術(shù)，提提出了價(jià)格競競爭策略，包包括價(jià)格的設(shè)設(shè)計(jì)、實(shí)施和和修正調(diào)整；；最后對定價(jià)價(jià)策略的實(shí)施施提出了相關(guān)關(guān)建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)；定價(jià)策略略；策略選擇擇RealEsstatePriceeStraategyReseaarchfforGaardenof*****in****ABSTRACCTSinceaabout10yeearsaago,ttheimmpetussofrrealeestateedeveelopmeentinnJinaanhassbecoomemooreanndmorreswiiftanndvioolent..Reallestaateittems,especciallyythecompeetitiooninoneccircleeofssupplyyanddemanndturrnswhhite,buttthefoocusooftheecomppetitiionussuallyyconccentraateonnthesideofprrice.Howttodeffinetthebeestprriceccompettitionnstraategyfor*****CittytoputtthereealesstateitemssintoopraccticeinthheshoortestttimeeisaaprobblemcconcerrnedbbynottonlyyJinaanbuiiltfoourreealesstatedevellopmenntlimmitedliabiilitycompaany,bbutallsoallltheeotheeropeenupmerchhants..Conssequenntly,thesstudyofthhisprroblemmisoofimpportanntsiggnificcance..Atfirsst,thhereelativveprricettheoryyisssummarrized,,intthisttextsuuchassEquiilibriiumThheoryofSuupplyandDDemandd,theePricceMetthodsforccommodditybbuildiings,theGGeneraalPriceStrattegyfforreealesstate,,speccialppricesysteemanddtheTheorryofModerrnMarrketinng.Seecondlly,thheextternallandinterrnaleenviroomentssisaanalyssed,iincluddingttradecharaacteriistic,,traddemarrketccondittion,consuumptivvedemmandccharaccterisstic,compeetitioonamoongbuuildinngs,ggeneraalsittuatioonoftheiitem,costanalyysing,,facttorstthateeffecttstheepriccesoffthecommooditybuilddings,,andsoonn.Bassedonntheaboveeanallysingg,juddgemenntsanndprooposallsareemadeefortheppresenntanddfutuuremaarketenvirrementtandfirmactuaalityofthhecommmodittybuiildinggsof*****Ciityittem,aandthhestrrengthhen,wweakneess,oopporttunityyandthreaatoftheiitemaarefooundoout.AAfterwwards,,starrtingfromtheaangleofmaarketiingaddminisstratiion,bbasedonexxtensiivemmeasurrementtsandddemoonstraation,,throoughaadoptiingthheteechnollogyoofpriice-fiixinginmaarket--compaarativve,puutforrwardtothhepriicecoompetiitivestrattegy..Atlaast,putforwaardinnterreelativveprooposallsforrtheexecuutiveofthhestrrategyy.KeyWorrds:reealesstate；PriceeStraategy；Strattegysselectting1前言1.1房地產(chǎn)的的現(xiàn)行定價(jià)策策略及問題隨著我我國由計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的逐步過過渡，濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司也逐漸擺擺脫了傳統(tǒng)計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)營營模式的束縛縛，成為與市市場直接接軌軌的開發(fā)型企企業(yè)。但由于于各種因素的的影響，公司司在商品房定定價(jià)策略上還還沒有形成一一套科學(xué)、合合理、有效的的產(chǎn)品定價(jià)機(jī)機(jī)制，使公司司在市場價(jià)格格競爭過程中中始終處于被被動(dòng)局面，蒙蒙受了不小的的經(jīng)濟(jì)損失。在在以往的小區(qū)區(qū)商品房銷售售過程中，定定價(jià)問題一直直未有好的解解決辦法，沒沒有科學(xué)的定定價(jià)模式，隨隨意性強(qiáng)，一一般的程序是是：工程竣工工以后，找一一個(gè)有代表性性的工程進(jìn)行行工程決算，然然后召集有關(guān)關(guān)部門，將有有關(guān)的成本費(fèi)費(fèi)用疊加得出出成本，在此此基礎(chǔ)上加上上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可的的利潤掛牌標(biāo)標(biāo)價(jià)，打廣告告銷售，一般般不再調(diào)整價(jià)價(jià)格，小區(qū)內(nèi)內(nèi)不同位置不不同環(huán)境的商商品房單位幾幾乎無差價(jià)，有有時(shí)調(diào)整價(jià)格格，也是憑感感覺升降價(jià)，其存在的問題主主要表現(xiàn)在：：（1）定價(jià)方法法單一，基本本上依賴于成成本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)公司雖雖然已進(jìn)入市市場，但商品品房定價(jià)基本本上依賴于成成本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)，定價(jià)策略略落后，定價(jià)價(jià)方法單一，定定價(jià)模式不成成熟，考慮內(nèi)內(nèi)部因素過多多，考慮外部部因素較少，致致使公司難以以適應(yīng)激烈的的市場競爭。（2）價(jià)價(jià)格調(diào)整無依依據(jù)，隨意性性強(qiáng)公司采采取市場淡旺旺心理感受定定價(jià)法，價(jià)格格隨意性強(qiáng)，受受主觀因素影影響比較大，往往往造成商品品房積壓或供供不應(yīng)求，難難以適應(yīng)市場場的變化。（3）公公司產(chǎn)品價(jià)格格的制定同其其他營銷組合合脫節(jié)諸如市場分析、競競爭者狀況、銷銷售渠道選擇擇以及批量銷銷售價(jià)格折扣扣、貨款回收收率的價(jià)格折折扣、最低限限價(jià)的確定等等因素未被看看成是市場定定價(jià)的內(nèi)在要要素，而是孤孤立的對待定定價(jià)，沒有形形成多樣化、差差別化并適應(yīng)應(yīng)公司自身競競爭優(yōu)勢的價(jià)價(jià)格體系，最最終使公司蒙蒙受不必要的的經(jīng)濟(jì)損失。（4）商品房的的定價(jià)策略不不能與房地產(chǎn)產(chǎn)的獨(dú)特特性性相匹配房地產(chǎn)是一類特特殊商品，有有自己的獨(dú)特特特性，如不不可移動(dòng)性、價(jià)價(jià)值的高大性性、施工的階階段性與群體體產(chǎn)品性等，那那么，它的定定價(jià)策略也不不同于一般的的產(chǎn)品，現(xiàn)行行策略未能體體現(xiàn)此特點(diǎn)，不不能因地制宜宜，靈活權(quán)變變。從定價(jià)現(xiàn)狀可以以看出，公司司在以往商品品房定價(jià)方法法和策略方面面存在著比較較突出的問題題和矛盾，另另外****項(xiàng)目占當(dāng)期期公司開發(fā)量量的60％上，因因而有著舉足足輕重的地位位，開發(fā)面積積大、投入資資金大、施工工周期長、不不可預(yù)見的因因素多，而價(jià)價(jià)格是否合適適，策略是否否得當(dāng)，直接接影響到****項(xiàng)目商品房房是否會(huì)被消消費(fèi)者所接受受，消費(fèi)者接接受與否直接接影響到****樓盤的成敗敗，也就直接接影響到公司司的當(dāng)期命運(yùn)運(yùn)。本文正是是從解決這些些矛盾的角度度出發(fā)，擬從從理論上對商商品房定價(jià)的的方法和策略略作以探討和和研究，并與與公司的代表表性項(xiàng)目—****商品房定價(jià)價(jià)實(shí)踐密切結(jié)結(jié)合，以建立立科學(xué)、有效效、合理的定定價(jià)機(jī)制，形形成公司在****自身的定價(jià)價(jià)優(yōu)勢，競爭爭優(yōu)勢擴(kuò)大市市場份額。為為此，本人選選擇了“濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司****項(xiàng)目商品房房定價(jià)策略研研究”這一論題。1.2選題背景景近十幾年來，我我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增勢強(qiáng)勁，成成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的重要要力量，同樣樣，濟(jì)南市房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的勢頭也越越來越迅猛，房房地產(chǎn)項(xiàng)目尤尤其是同一供供求區(qū)域內(nèi)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目之間的競爭爭日趨白熱化化，而開發(fā)商商競爭的焦點(diǎn)點(diǎn)又往往集中中在價(jià)格競爭爭方面?！八械臓I利組組織和許多非非營利組織都都面臨著一個(gè)個(gè)給他們產(chǎn)品品或者服務(wù)制制定價(jià)格的任任務(wù)”。在營銷組組合中，價(jià)格格是最靈活且且唯一能產(chǎn)生生收入的因素素，也是市場場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)業(yè)競爭的重要要決策變量。作作為一個(gè)企業(yè)業(yè)，在市場上上的各種競爭爭策略最終都都將在定價(jià)決決策上得到體體現(xiàn)，研究和和確定合理的的定價(jià)方法和和策略已成為為企業(yè)在激烈烈的市場競爭爭中戰(zhàn)勝對手手、擴(kuò)大市場場份額、取得得經(jīng)濟(jì)效益的的先決條件。本本文正是基于于這一前提，本本人以濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司****項(xiàng)目為研究究對象，對該該行業(yè)定價(jià)方方法和策略作作一研究，從從而得出****項(xiàng)目商品房房定價(jià)的策略略，同時(shí)也為為公司其它商商品房進(jìn)行定定價(jià)提供參考考依據(jù)。1.3相關(guān)研究究綜述國外房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的相關(guān)理論論進(jìn)入20世紀(jì)以以后，隨著房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，定價(jià)問問題逐漸成為為研究的熱點(diǎn)點(diǎn)，一些西方方經(jīng)濟(jì)學(xué)家開開始研究房地地產(chǎn)的定價(jià)問問題，以為發(fā)發(fā)達(dá)國家房地地產(chǎn)定價(jià)提供供指導(dǎo)性的理理論?，F(xiàn)代房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)理論的發(fā)源源地是英國，其其早在1884年便出版了了房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的專著，詳詳細(xì)論述了收收益法，其后后的近百年，該該方法幾乎沒沒什么變動(dòng)，為為以后很多房房地產(chǎn)企業(yè)所所運(yùn)用。20世紀(jì)20年代以來，西西方主要國家家進(jìn)入城市化化高速發(fā)展時(shí)時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空前前繁榮，同時(shí)時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)研究的的發(fā)展，主要要有以下研究究成果：費(fèi)希爾（IrvvingFFisherr）在1923年發(fā)表《房房地產(chǎn)原理》和和巴比科克(FredderickkM.Boobcockk)在1924年發(fā)表的《房房地產(chǎn)估價(jià)》里里，提出了房房地產(chǎn)的定價(jià)價(jià)基礎(chǔ)—房地產(chǎn)價(jià)值值論。摩茨科（ArtthurJJ.Merrtzke）在1927年發(fā)表了《房房地產(chǎn)評估過過程》，提出出了房地產(chǎn)不不同定價(jià)方法法的相互驗(yàn)證證的理論基礎(chǔ)礎(chǔ)。其后，海海德（K.Leee.Hydder）、阿特金金森（HarryyGranntAtkkinsonn）和舒姆茨茨（GeorggeL.Schmuutz）分別發(fā)展展了市場比較較法、收益法法和成本法，使使這三種定價(jià)價(jià)方法更加完完善和實(shí)用。美美國多位經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家在20世紀(jì)后半期期提出應(yīng)該以以區(qū)位理論指指導(dǎo)房地產(chǎn)定定價(jià)的觀點(diǎn)。總的來說，對于于定價(jià)方法，由由于各個(gè)國家家和地區(qū)情況況不同，房地地產(chǎn)定價(jià)方法法的發(fā)展和應(yīng)應(yīng)用也不同。國國外房地產(chǎn)定定價(jià)主要分兩兩類，一是以以英國為代表表的英聯(lián)邦國國家，主要采采用市場比較較法、收益法法、成本法、利利潤法和剩余余法。在進(jìn)行行房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)時(shí)，注重經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)和和市場信息，忽忽視數(shù)學(xué)模型型的運(yùn)用。相相關(guān)學(xué)者認(rèn)為為，在市場發(fā)發(fā)達(dá)情況下，直直接根據(jù)市場場信息定價(jià)更更為可靠。二二是以美國為為代表的北美美、日本等國國家，主要采采用市場比較較法、收益法法和成本法。在在房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)時(shí)，注重技技術(shù)、計(jì)量和和數(shù)學(xué)模型。相相關(guān)學(xué)者認(rèn)為為，通過建立立具體數(shù)學(xué)模模型定價(jià)更為為公平合理。我國房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的相關(guān)理論論我國房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)理論的研究究始于20世紀(jì)30年代，這一一時(shí)期以介紹紹國外的房地地產(chǎn)定價(jià)理論論為主，對房房地產(chǎn)定價(jià)作作了初步研究究，尚未形成成自己的獨(dú)特特定價(jià)理論體體系。改革開放以后，我我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了空前前發(fā)展，房地地產(chǎn)價(jià)格問題題的研究對于于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展有著重要要的現(xiàn)實(shí)意義義，因此房地地產(chǎn)價(jià)格逐漸漸成為熱點(diǎn)問問題，越來越越多的實(shí)際工工作者和房地地產(chǎn)研究人員員在這方面作作了很多研究究，房地產(chǎn)定定價(jià)理論也空空前繁榮起來來。在房地產(chǎn)價(jià)格形形成方面，柴柴強(qiáng)提出了房房地產(chǎn)價(jià)格形形成的三個(gè)基基礎(chǔ)：房地產(chǎn)產(chǎn)的有用性、稀稀缺性和對房房地產(chǎn)的有效效需求。目前國內(nèi)關(guān)于房房地產(chǎn)定價(jià)影影響因素的研研究成果，主主要有：徐文文通等學(xué)者提提出，影響房房地產(chǎn)因素主主要是房屋價(jià)價(jià)值、房地產(chǎn)產(chǎn)的供求關(guān)系系、房屋特點(diǎn)點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境境和土地價(jià)格格變動(dòng)；而于于穎等學(xué)者則則認(rèn)為，在市市場中，除了了以上影響因因素外，還受受到開發(fā)成本本、競爭狀況況、企業(yè)營銷銷目標(biāo)、宏觀觀環(huán)境和消費(fèi)費(fèi)者心理等因因素的影響。在房地產(chǎn)價(jià)格分分類上，張躍躍慶澤認(rèn)為，商商品房的價(jià)格格可分為理論論價(jià)格和實(shí)際際價(jià)格，前者者為商品房的的貨幣表現(xiàn)，后后者為根據(jù)具具體經(jīng)濟(jì)情況況和國家相關(guān)關(guān)政策所確定定的價(jià)格；在房地產(chǎn)定價(jià)方方法方面，王王人己、姚玲玲珍等提出了了以替代原理理為原則的比比較法、以成成本理論為原原則的成本法法、以收益理理論為原則的的收益法、長長期趨勢法、路路線價(jià)法和剩剩余法；柴強(qiáng)強(qiáng)等學(xué)者提出出，除了上述述方法外，還還有假設(shè)開發(fā)發(fā)法；吳慶玲玲提出殘余估估價(jià)法；還有有些學(xué)者提出出以最優(yōu)化為為原則的影子子價(jià)格法；楊楊亦喬通過對對房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)收益法進(jìn)行行分析，提出出了資本化方方法和折現(xiàn)方方法的一致性性；陳敬東通通過分析享樂樂定價(jià)法在房房地產(chǎn)定價(jià)中中的應(yīng)用，提提出房地產(chǎn)商商可根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的偏好推推斷出其邊際際隱性價(jià)格，即即消費(fèi)者愿意意支付的最高高價(jià)格，從而而確定該商品品房的價(jià)格。在在定價(jià)誤差方方面，施建剛剛通過分析和和比較傳統(tǒng)比比較法定價(jià)誤誤差和模糊數(shù)數(shù)學(xué)法定價(jià)誤誤差，認(rèn)為模模糊數(shù)學(xué)法定定價(jià)的精度比比傳統(tǒng)比較法法更高，并建建議對價(jià)值量量大或特殊的的商品房定價(jià)價(jià)采取此方法法。在商品房的定價(jià)價(jià)策略方面，有有學(xué)者提出四四種定價(jià)策略略：新產(chǎn)品定定價(jià)策略、折折扣定價(jià)策略略、差別定價(jià)價(jià)策略和心理理定價(jià)策略。結(jié)論目前，學(xué)界對于于房地產(chǎn)的定定價(jià)問題研究究雖然有一定定的基礎(chǔ)，但但總體來說，不不夠系統(tǒng)。在在實(shí)踐操作層層面上，各房房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)用了自己經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行操作作，普遍缺乏乏系統(tǒng)的研究究，還有諸多多的問題需要要進(jìn)一步探討討。本文希望望在這方面進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)充。1.4研究的主主要內(nèi)容、目目的與方法房地產(chǎn)價(jià)格的制制定是房地產(chǎn)產(chǎn)銷售策劃的的重頭戲。價(jià)價(jià)格在不同方方面表示的意意義有所不同同。從經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)角度看，價(jià)價(jià)格是嚴(yán)肅的的，價(jià)格是商商品價(jià)值的貨貨幣表現(xiàn)，商商品的價(jià)值是是凝結(jié)在商品品中的抽象人人類勞動(dòng)，它它構(gòu)成了商品品交換的實(shí)體體，價(jià)值是商商品價(jià)格的最最終基礎(chǔ)。從從市場學(xué)角度度看，價(jià)格是是活躍的，價(jià)價(jià)格對市場變變化應(yīng)作出靈靈敏的反映，會(huì)會(huì)偏離商品的的價(jià)值，但價(jià)價(jià)格最終還是是由價(jià)值所決決定，即在市市場運(yùn)作中，價(jià)價(jià)格總是圍繞繞價(jià)值上下波波動(dòng)。在完全全競爭的市場場條件下，市市場均衡價(jià)格格和數(shù)量是由由市場供給曲曲線和市場需需求曲線的交交點(diǎn)所決定的的。在非完全全競爭市場條條件下，邊際際收入曲線與與邊際成本曲曲線的交點(diǎn)決決定了企業(yè)的的均衡產(chǎn)品數(shù)數(shù)量和均衡價(jià)價(jià)格。從理論論上講，追求求利潤最大化化的廠商定價(jià)價(jià)遵循邊際收收益等于邊際際成本的簡單單原則。但在在實(shí)踐中，特特別是激烈的的市場競爭中中，不同的市市場條件會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生不同的市市場價(jià)格，不不同的顧客群群體會(huì)反映不不同的消費(fèi)選選擇傾向，不不同市場上的的供需矛盾會(huì)會(huì)導(dǎo)致廠商采采取不同的定定價(jià)方法和定定價(jià)模型，準(zhǔn)準(zhǔn)確地確定邊邊際成本和邊邊際收益變得得十分困難。因因此，在實(shí)踐踐中，對同一一企業(yè)來說，考考慮以上不同同的因素就會(huì)會(huì)產(chǎn)生不同的的定價(jià)模式，同同時(shí)作為一類類特殊的商品品，房地產(chǎn)行行業(yè)又有著獨(dú)獨(dú)特的定價(jià)特特點(diǎn)。本文正是從市場場供求關(guān)系入入手，結(jié)合濟(jì)濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司****項(xiàng)目研究了了房地產(chǎn)價(jià)格格運(yùn)行的基本本規(guī)律、房地地產(chǎn)項(xiàng)目的定定價(jià)方法、房房地產(chǎn)整體定定價(jià)策略、獨(dú)獨(dú)特定價(jià)體系系和現(xiàn)代營銷銷理論，并論論述了房地產(chǎn)產(chǎn)這一特殊行行業(yè)的分類、特特點(diǎn)的定價(jià)策策略。在市場場競爭過程中中，房地產(chǎn)定定價(jià)策略具有有極其重要。本本文研究的主主要目的在于于希望通過對對產(chǎn)品定價(jià)理理論的研究，建建立起較為科科學(xué)合理的定定價(jià)方法和定定價(jià)策略。探探討房地產(chǎn)定定價(jià)過程中存存在的隨意性性、盲目性、滯滯后性和僵化化性等問題，從從而提高定價(jià)價(jià)的科學(xué)性、靈靈活性和有效效性，以適應(yīng)應(yīng)市場需求，提提高市場占有有率。本文在研究過程程中，結(jié)合濟(jì)濟(jì)南****房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司****項(xiàng)目運(yùn)用了了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論論、現(xiàn)代市場場營銷學(xué)理論論，采用了定定性為主導(dǎo)的的實(shí)證分析法法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)分析法。通通過大量的調(diào)調(diào)查研究、搜搜集資料，對對影響房地產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)的因素素和獨(dú)特的價(jià)價(jià)格特征進(jìn)行行分析，總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)的方法和策策略，簡要論論述了實(shí)施該該定價(jià)策略應(yīng)應(yīng)具備的條件件。本文研究的框架架共分為六個(gè)個(gè)部分：第一部分：前言言。提出問題題選題背景，認(rèn)認(rèn)為房地產(chǎn)定定價(jià)策略具有有極其重要的的作用，分析析當(dāng)前商品房房現(xiàn)行定價(jià)策策略存在的問問題。對研究究的主要內(nèi)容容及目的進(jìn)行行說明，對國國內(nèi)外相關(guān)研研究綜述。第二部分：房地地產(chǎn)定價(jià)相關(guān)關(guān)理論及其方方法。對房地地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格格分析；探討討房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)理論基礎(chǔ)，包包括房地產(chǎn)房房地產(chǎn)供需理理論，房地產(chǎn)產(chǎn)需求價(jià)格彈彈性理論和房房地產(chǎn)消費(fèi)者者購買行為理理論。然后通通過三種導(dǎo)向向定價(jià)方法和和整體策略及及商品房的獨(dú)獨(dú)特價(jià)格體系系，探討影響響消費(fèi)者購買買行為的主要要因素，確定定房地產(chǎn)的獨(dú)獨(dú)特價(jià)格體系系及其基準(zhǔn)價(jià)價(jià)定價(jià)方法。第三部分：*****項(xiàng)目市場環(huán)環(huán)境分析。重重點(diǎn)論述了該該項(xiàng)目所面臨臨行業(yè)狀況、特特點(diǎn)及市場環(huán)環(huán)境和國內(nèi)與與地方房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況做做了介紹，并并對區(qū)域競爭爭狀況和消費(fèi)費(fèi)需求特征進(jìn)進(jìn)行了分析，以以此為下文進(jìn)進(jìn)一步確定濟(jì)濟(jì)南泉花園項(xiàng)項(xiàng)目商品房選選擇競爭定價(jià)價(jià)作鋪墊。第四部分：*****項(xiàng)目商品房房的價(jià)格策略略的制定。首首先提出了項(xiàng)項(xiàng)目的整體定定價(jià)策略，并并在基準(zhǔn)價(jià)格格的基礎(chǔ)上按按照公司當(dāng)期期該項(xiàng)目不同同階段的定價(jià)價(jià)目標(biāo)結(jié)合商商品房的獨(dú)特特行業(yè)特征進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，提提出了一系列列價(jià)格策略并并制定了具體體的策略措施施。第五部部分：****定價(jià)策略實(shí)實(shí)施的相關(guān)建建議。提出了了為確保實(shí)施施效果而必須須制定的相關(guān)關(guān)措施的建議議。第六部部分：結(jié)論?？偪偨Y(jié)強(qiáng)調(diào)了本本文的論點(diǎn)，即即通過筆者本本人在文章中中大量細(xì)致地地分析，選定定了適合****商品房特點(diǎn)點(diǎn)的定價(jià)方法法和策略以不不斷提高產(chǎn)品品的價(jià)格競爭爭力，以達(dá)到到提高企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的市場占占有率和公司司利潤的效果果。2房地產(chǎn)定價(jià)相相關(guān)理論及其其方法2.1房地產(chǎn)的的價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)構(gòu)成包含多方方面的因素，如如何準(zhǔn)確地測測算項(xiàng)目成本本，必須從土土地成本、前前期規(guī)費(fèi)、工工程成本、間間接成本等幾幾個(gè)方面分別別予以論述。當(dāng)當(dāng)然分析的前前提是該地塊塊的面積、容容積率、規(guī)劃劃要點(diǎn)己確定定，建材市場場行情相對穩(wěn)穩(wěn)定，并且開開發(fā)商有一定定的開發(fā)管理理水平。以下是構(gòu)成房地地產(chǎn)價(jià)格的主主要方面：（1）土地成本本隨著國家國土資資源部第11號令《招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌出出讓國有土地地使用權(quán)規(guī)定定》的出臺，全全國各地協(xié)議議轉(zhuǎn)讓土地已已基本絕跡，全全部轉(zhuǎn)為公開開掛牌、競拍拍競賣。這也也意味著房地地產(chǎn)暴利的終終結(jié)，管理出出效益時(shí)代的的到來。在通通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓、以地補(bǔ)路路等方式獲取取地塊的時(shí)期期，開發(fā)商們們在拿地前不不需過多地作作研究分析，因因?yàn)槟菚r(shí)大多多是協(xié)議操作作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小，有較大大的獲利空間間。而今后，由由于土地自身身的稀缺性，公公開的競爭將將日益激烈，激激烈的競爭也也將使獲利空空間大大地受受到擠壓，這這對項(xiàng)目投資資成本測算的的科學(xué)性和填填密性提出了了較高的要求求。保守有余余，將失去機(jī)機(jī)會(huì)，一事無無成；輕率沖沖動(dòng)，將導(dǎo)致致虧損，嚴(yán)重重的將導(dǎo)致企企業(yè)破產(chǎn)。在在土地公開競競拍的推行下下，土地成本本日益成為開開發(fā)成本的重重要組成部分分，綜合的地地價(jià)內(nèi)容非常常廣泛，主要要包括：土地地中標(biāo)價(jià)、拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用、代勞費(fèi)用用、交易契稅稅等，土地成成本約占項(xiàng)目目開發(fā)成本的的35％—40％，并有進(jìn)進(jìn)一步上升的的趨勢。一般般來說城市越越發(fā)達(dá)地價(jià)占占的總成本比比例越高，在在一級大城市市一些項(xiàng)目的的土地成本甚甚至超過成本本的50%。（2）前期規(guī)費(fèi)費(fèi)前期規(guī)費(fèi)主要是是指從事房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目向政府交納納的相關(guān)費(fèi)用用，主要包括括應(yīng)交納的基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)，教育附附加費(fèi)、人防防經(jīng)費(fèi)、白蟻蟻費(fèi)用、地區(qū)區(qū)配套費(fèi)等，以以及先征后退退的新型墻體體材料基金、散散裝水泥押金金等，此項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的繳納基基數(shù)主要是按按施工圖建筑筑面積，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按國家有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整整個(gè)前期規(guī)費(fèi)費(fèi)約占開發(fā)總總成本的10%左右，并有有降低的趨勢勢。（3）工程成本本此項(xiàng)費(fèi)用為成本本中的“大頭”，約占總成成本的40％—50％左右，具具體內(nèi)容包括括：勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、建筑檢檢測、質(zhì)量檢檢驗(yàn)及景觀設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)監(jiān)理等費(fèi)用；；土石方、圍圍墻、傳達(dá)室室、現(xiàn)場辦公公用房、臨時(shí)時(shí)道路、臨時(shí)時(shí)用水、臨時(shí)時(shí)用電等三通通一平費(fèi)用，不不同的地形地地貌的場地的的平整費(fèi)用會(huì)會(huì)有很大的差差異。地基工工程費(fèi)用，含含地基處理、樁樁基、基礎(chǔ)、支支護(hù)等內(nèi)容；；建筑安裝工工程費(fèi)用，包包括土建、安安裝、門窗等等費(fèi)用；電梯梯投資；小區(qū)區(qū)供電、供水水、供氣費(fèi)用用，室外道路路、雨污水系系統(tǒng)、消防系系統(tǒng)、景觀綠綠化等費(fèi)用；；小區(qū)智能化化費(fèi)用，包括括門禁系統(tǒng)、防防盜報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，有線電視視、電話、寬寬帶系統(tǒng)等費(fèi)費(fèi)用；小區(qū)配配套費(fèi)用（適適用于大規(guī)模模小區(qū)建設(shè)），包包括物業(yè)管理理用房、幼兒兒園、學(xué)校、社社區(qū)服務(wù)、會(huì)會(huì)所、醫(yī)保中中心等建設(shè)費(fèi)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)項(xiàng)工程費(fèi)用需需根據(jù)項(xiàng)目所所在地的具體體情況進(jìn)行分分析，沒有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可可以套用，應(yīng)應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。例例如在市區(qū)的的房產(chǎn)項(xiàng)目周周遍生活配套套已經(jīng)相當(dāng)完完善，發(fā)展商商并不需要花花費(fèi)太多的費(fèi)費(fèi)用，相反郊郊區(qū)的大規(guī)模模社區(qū)，在道道路、生活配配套、交通等等方面的投入入非常巨大。（4）開發(fā)間接接費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用是指開開發(fā)商運(yùn)作該該項(xiàng)目所需發(fā)發(fā)生的開支，具具體明細(xì)如下下：①資金成本。該該費(fèi)用實(shí)際是是項(xiàng)目開發(fā)的的機(jī)會(huì)成本，在在進(jìn)行項(xiàng)目成成本分析時(shí)，應(yīng)應(yīng)按項(xiàng)目全貸貸款來考慮，因因?yàn)殚_發(fā)商即即使是用自有有資金，也還還是存在機(jī)會(huì)會(huì)成本。具體體分析時(shí)應(yīng)采采用動(dòng)態(tài)現(xiàn)金金流的計(jì)算方方法。②管理費(fèi)用。包包括人員工資資、辦公費(fèi)用用、辦證費(fèi)用用、雜項(xiàng)開支支等，此費(fèi)根根據(jù)各公司實(shí)實(shí)際的管理水水平按比例計(jì)計(jì)算。③銷售費(fèi)用。包包括了廣告宣宣傳費(fèi)用、樣樣板房費(fèi)用、銷銷售人員工資資、銷售提成成等開支內(nèi)容容，要根據(jù)不不同的項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)容分析計(jì)算算。④其他不可預(yù)見見費(fèi)用。此費(fèi)費(fèi)用是指一些些事前不能準(zhǔn)準(zhǔn)確預(yù)測的開開支，如特殊殊地質(zhì)情況、物物價(jià)上漲、市市場壓力、工工程、風(fēng)險(xiǎn)等等費(fèi)用，通常常是按總投資資的3％—5％計(jì)列，視視項(xiàng)目個(gè)案而而定。⑤銷售稅費(fèi)。是是指房產(chǎn)銷售售需要繳納的的稅費(fèi)，主要要指營業(yè)及附附加費(fèi)、交易易服務(wù)費(fèi)、印印花稅、各項(xiàng)項(xiàng)基金、土地地增值稅，約約為銷售額的的6％，并要考考慮企業(yè)所得得稅。⑥上述各項(xiàng)費(fèi)用用中未提及的的其他支出。上述項(xiàng)目開發(fā)成成本，不僅是是在項(xiàng)目分析析中必須考慮慮的成本開支支，測算人員員必須根據(jù)本本企業(yè)的實(shí)際際情況，并充充分考慮擬投投資地塊項(xiàng)目目的具體情況況進(jìn)行分析取取舍。同時(shí)有有條件的開發(fā)發(fā)商還要做好好已有項(xiàng)目資資料的積累工工作，為新的的項(xiàng)目分析提提供參考。（5）影響房地地產(chǎn)價(jià)格的其其他主要因素素房地產(chǎn)的價(jià)格受受到多種因素素的影響，這這些因素從不不同的側(cè)面，以以不同的程度度影響著房地地產(chǎn)價(jià)格水平平的高低。要要把握影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的因素，首先先應(yīng)在觀念上上具備以下認(rèn)認(rèn)識：第一，各種影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的因素，影影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變動(dòng)的方方向不盡相同同：有的因素素降低房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格，有有的因素則提提高房地產(chǎn)的的價(jià)格。第二，各種影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的因素，影影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變動(dòng)的程程度不盡相同同：有的因素素對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響較較大，即隨著著這種因素的的變化所引起起的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的升降幅幅度較大；有有的因素則影影響較小。第三，各種影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的因素與房房地產(chǎn)價(jià)格之之間的影響關(guān)關(guān)系是不盡相相同的:有的因素對對房地產(chǎn)價(jià)格格的影響是一一向性的，即即隨著這種因因素的變化會(huì)會(huì)一直提高（或或降低）房地地產(chǎn)的價(jià)格；；有的因素在在某一狀況下下隨著這種因因素的變化會(huì)會(huì)提高（或降降低）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，但在在另一狀況下下卻隨著這種種因素的變化化而會(huì)降低（或或提高）房地地產(chǎn)價(jià)格；有有的因素從某某一角度看會(huì)會(huì)提高房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，而從從另一角度看看卻會(huì)降低房房地產(chǎn)價(jià)格，它它對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的最終影影響如何，由由這兩方面的的合力決定。第四，某些影響響因素對房地地產(chǎn)價(jià)格的影影響可以用數(shù)數(shù)學(xué)模型來度度量，但更多多的影響因素素對房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響是是無形的，難難以用數(shù)學(xué)公公式表達(dá)。房地產(chǎn)的價(jià)格除除以其價(jià)值為為基礎(chǔ)外，還還存在影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的其他因素。影影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因素多多而復(fù)雜，現(xiàn)現(xiàn)將其分為以以下十類：①①供求狀況；②自身因素；③環(huán)境因素；④人口因素；⑤經(jīng)濟(jì)因素；⑥社會(huì)因素；⑦行政因素；⑧心理因素；⑨國際因素；⑩其他因素。需需要說明的是是，許多影響響因素之間并并不是完全獨(dú)獨(dú)立的。從大的方面來看看，大致可以以分為以下三三類：（6）一般因素素一般因素是指在在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)會(huì)方面對房地地產(chǎn)的狀態(tài)、價(jià)價(jià)格水平產(chǎn)生生影響的因素素。從社會(huì)因素來看看，影響房地地產(chǎn)價(jià)格水平平的因素有：：第一，人口口狀態(tài)。人口口增加，或人人口在某些地地區(qū)集中，則則該地區(qū)的房房地產(chǎn)需求增增大，從而使使該地區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格水平呈呈上升趨勢。第第二，家庭構(gòu)構(gòu)成狀態(tài)?，F(xiàn)現(xiàn)代家庭構(gòu)成成觀念已有了了很大的變化化，四世同堂堂并以縱向連連結(jié)為軸心的的大家庭制已已衰落，代之之以夫婦為中中心的小家庭庭構(gòu)成，從而而對于居住單單元的需求增增加，這也成成為房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲的因因素。第三，城城市的形成和和公共設(shè)施的的建設(shè)狀態(tài)。城城市的形成使使住宅的需求求提高，而公公共設(shè)施的建建設(shè)，由會(huì)使使該地區(qū)土地地效用提高，從從而都會(huì)使該該地區(qū)的商品品房價(jià)格上升升。第四，教教育及社會(huì)福福利狀態(tài)。這這一因素會(huì)影影響社會(huì)文化化水平、生活活水平，進(jìn)而而影響對房地地產(chǎn)的需求，影影響房地產(chǎn)商商品的價(jià)格等等。從經(jīng)濟(jì)因素來看看，主要有：：第一，儲(chǔ)蓄蓄及投資水平平。儲(chǔ)蓄、投投資水平與經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長同步步。經(jīng)濟(jì)增長長既表示國民民生產(chǎn)的增長長，也表示國國民總支出的的增長。在國國民總支出中中，有些部分分是朝向消費(fèi)費(fèi)品的住宅需需求，有的是是以投資而朝朝向生產(chǎn)品的的土地需求。因因此，消費(fèi)者者對房地產(chǎn)的的需求與儲(chǔ)蓄蓄、投資水平平有著密切的的關(guān)系。第二二，財(cái)政與金金融狀況。目目前，大多數(shù)數(shù)國家通過財(cái)財(cái)政與稅收手手段來調(diào)節(jié)宏宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)運(yùn)行，對經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生生影響，從而而，對房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生生影響作用。金金融同樣也是是如此。經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢惡化會(huì)會(huì)導(dǎo)致銀根緊緊縮，這種情情形的持續(xù)，不不但會(huì)使對房房地產(chǎn)的需求求減少，供應(yīng)應(yīng)量也會(huì)下降降，從而對房房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)際影響響。第三，物物價(jià)、工資及及就業(yè)水平。這這些因素會(huì)直直接影響對房房地產(chǎn)的需求求。工資、就就業(yè)水平高的的地區(qū)，往往往房地產(chǎn)價(jià)格格高；反之，則則低。第四，房房地產(chǎn)本身的的市場狀況，供供求比例、租租售比、空置置率等指標(biāo)。第第五，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的變化。如如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)變化較快，則則對投資需求求大，對房地地產(chǎn)的需求往往往也增大，從從而對房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影影響。從行政政因素看，國國家從全社會(huì)會(huì)利益和宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的角度出發(fā)，或或者推動(dòng)土地地的轉(zhuǎn)移，或或者限制某類類土地的利用用，從而對房房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)際的影影響，如對土土地利用規(guī)劃劃及管制狀況況，對地租、房房租、房價(jià)的的限制程度，房房地產(chǎn)稅制狀狀況，住宅政政策等等。（7）區(qū)域地段段因素區(qū)域地段因素對對房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)價(jià)格水平起到到非常重要的的影響。這些些影響住宅區(qū)區(qū)域價(jià)格水平平的因素主要要有：離市中中心的距離及及交通設(shè)施狀狀況；居住區(qū)區(qū)居民的職業(yè)業(yè)、教育水平平、社會(huì)地位位、生活方式式等；生活設(shè)設(shè)施配置狀況況，商業(yè)、學(xué)學(xué)校、公園、醫(yī)醫(yī)院等的配置置狀況；洪水水、地震等災(zāi)災(zāi)害發(fā)生的程程度等。居住住環(huán)境是否優(yōu)優(yōu)良，包括居居住區(qū)是否清清凈，有無獨(dú)獨(dú)特優(yōu)異的自自然環(huán)境，有有無影響住宅宅環(huán)境的設(shè)施施，如工廠區(qū)區(qū)周遍環(huán)境的的污染等等對對房地產(chǎn)價(jià)格格產(chǎn)生極其重重要正面或負(fù)負(fù)面影響的一一些因素。這這些因素的判判斷就是房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的地段選擇擇，對開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的地段選選擇方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有多種，可可能是客觀的的、主觀的、定定量的或猜測測的。不論采采取何種方式式確定項(xiàng)目，選選擇項(xiàng)目必須須有充足的、有有效的理由。房房地產(chǎn)利潤，尤尤其是在早期期，非常大的的部分是通過過土地增值獲獲得的，正確確地選擇地段段區(qū)域因素，對對商品房的開開發(fā)成功有關(guān)關(guān)鍵意義，后后期通過價(jià)格格把這些升值值的利潤反映映出來。（8）個(gè)別因素素個(gè)別因素即房地地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品品特性對房地地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格格的影響因素素，主要是從從居住規(guī)劃和和建筑物的情情形來分析，這這些因素具備備直接的服務(wù)務(wù)功能和使用用功能，也是是定價(jià)的基本本準(zhǔn)則。同一一地塊樓盤之之間的差異包包括產(chǎn)品類型型，工程進(jìn)度度，規(guī)劃配套套，平面設(shè)計(jì)計(jì)，公司品牌牌，付款方式式，建材裝演演，樓盤整體體形象定位，建建筑風(fēng)格，容容積率，綠化化率，實(shí)用率率。同一樓盤盤單元差異：：朝向差異，層層次差異，邊邊間差異，景景觀差異，面面積差異，物物理性能（通通風(fēng)采光）等等等這些方面面需要專業(yè)精精密細(xì)致的設(shè)設(shè)計(jì)和思考，以以求提高產(chǎn)品品的均好性，同同時(shí)有選擇性性的根據(jù)樓盤盤自身的特點(diǎn)點(diǎn)突出其中幾幾方面，形成成特色和買點(diǎn)點(diǎn)，作為提升升穩(wěn)定價(jià)格的的主要支撐點(diǎn)點(diǎn)。在影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的眾因素素中，個(gè)別因因素最具研究究性和探討價(jià)價(jià)值，例如不不同的地區(qū)，不不同的人群，他他們本身所固固有的思想觀觀念，宗教信信仰，風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣，封建迷迷信，意識看看法等對房地地產(chǎn)價(jià)格在某某種程度上會(huì)會(huì)造成很大的的影響。隨著社會(huì)的發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)的不不斷飛躍，房房地產(chǎn)市場日日益繁榮，影影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因素也也會(huì)越來越多多，在制定價(jià)價(jià)格策略時(shí)要要善于發(fā)現(xiàn)和和解決新問題題，根據(jù)具體體的實(shí)際情況況，全面而細(xì)細(xì)致地考慮各各種價(jià)格影響響因素并加以以綜合分析認(rèn)認(rèn)真判斷，從從而才能作出出更為準(zhǔn)確公公正，切合實(shí)實(shí)際的評估。2.2房地產(chǎn)定定價(jià)理論基礎(chǔ)礎(chǔ)2.2.1房地地產(chǎn)供需理論論：市場定價(jià)價(jià)策略的基礎(chǔ)礎(chǔ)房地產(chǎn)供給與需需求是影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的兩個(gè)重要因因素。通過房房地產(chǎn)的供給給和消費(fèi)者的的需求兩方面面因素共同作作用，最終決決定房地產(chǎn)的的價(jià)格。而其其他的一切因因素要么通過過影響供給，要要么通過影響響需求來影響響房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)。因此，我我們在制定代代售房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格時(shí)，可根根據(jù)此時(shí)市場場供求關(guān)系，了了解和分析房房地產(chǎn)所處環(huán)環(huán)境中各種因因素對供求關(guān)關(guān)系的影響程程度，從而決決定房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。1房地產(chǎn)的需需求價(jià)格彈性性理論需求是制定房地地產(chǎn)價(jià)格的上上限，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在制定定價(jià)格時(shí)，必必須估算需求求。首先要估估計(jì)房地產(chǎn)的的需求價(jià)格彈彈性和需求交交叉價(jià)格彈性性，了解不同同類型的消費(fèi)費(fèi)者對價(jià)格變變動(dòng)的敏感程程度，再制定定可足夠刺激激房地產(chǎn)銷售售的適宜價(jià)格格。需求的價(jià)格彈性性（E）=需求變化百百分比/價(jià)格變化百百分比。當(dāng)E大于1時(shí)，需求變變化的幅度大大于價(jià)格變化化的幅度。此此時(shí)，若房地地產(chǎn)價(jià)格稍微微下降，需求求量就會(huì)明顯顯增加，房地地產(chǎn)企業(yè)的總總收入也會(huì)隨隨之增加；反反之，總收入入會(huì)隨之減少少。對于這類類需求彈性大大的房地產(chǎn)，采采取低價(jià)策略略銷售有利。當(dāng)E小于1時(shí)，需求變化的幅度小于價(jià)格變化的圖1.1均衡價(jià)價(jià)格幅度。此時(shí)，即即使房地產(chǎn)的的價(jià)格下降很很多，需求量量也只有少量量增加，房地地產(chǎn)企業(yè)的總總收入也會(huì)隨之減減少；反之，總總收入會(huì)隨之之增加。對于于這類需求彈彈性小的房地地產(chǎn)，采取高高價(jià)策略銷售售有利。當(dāng)E等于1時(shí)，需求變變化的幅度等等于價(jià)格變化化的幅度，方方向相反。此此時(shí)，無論房房地產(chǎn)價(jià)格提提高還是下降降，對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的總收收入都沒有影影響。對于這這類需求彈性性單一的房地地產(chǎn)，不宜采采用價(jià)格手段段進(jìn)行競爭，而而應(yīng)該在其他他方面提高競競爭優(yōu)勢。需求交叉價(jià)格彈彈性（Exy）=房地產(chǎn)Y需求量變化化百分比/房地產(chǎn)X的價(jià)格變化化百分比。當(dāng)Exyy大于0時(shí)，表明X價(jià)格上升（下下降）引起Y需求量上升升（下降），這這說明X與Y之間為為替代關(guān)系；；當(dāng)Exy小于0時(shí)，表明X價(jià)格上升（下下降）引起Y需求量的下降（上升升），這說明明X與Y之間為互補(bǔ)補(bǔ)關(guān)系，即需需要X和Y共同消費(fèi)時(shí)時(shí)方能滿足消消費(fèi)者的某種種需求，這種種情況在房地地產(chǎn)市場中不不存在；當(dāng)Exy等于0時(shí)，表明X價(jià)格變動(dòng)不不會(huì)引起Y需求量的上上升或下降，這這說明X與Y之間為相互互獨(dú)立的關(guān)系系。為了減少產(chǎn)品之之間的競爭，從從降低商品之之間的可替代代性出發(fā)，企企業(yè)對其產(chǎn)品品應(yīng)實(shí)行差別化策略。產(chǎn)產(chǎn)品差別化程程度越大，產(chǎn)產(chǎn)品之間可替替代性越小，交交叉價(jià)格彈性性越??；反之之亦然。①2.2.2房地地產(chǎn)消費(fèi)者購購買行為理論論：消費(fèi)者導(dǎo)導(dǎo)向策略就許多產(chǎn)品而言言，識別購買買者是相當(dāng)容容易的。很多多產(chǎn)品對象是是單一的。但但對于房地產(chǎn)的選擇來說說，則是來自自多方面的。因因此，區(qū)別人人們在一項(xiàng)購購買決策過程程中可能扮①菲利普·科特特勒l（PhiliipKottler），《營銷管酬酬新千年肋》，2001-07:109演的不同角色是是非常重要的的課題。（1）發(fā)起者：：發(fā)起者是指指首先提出或或有意想購買買某一產(chǎn)品或或服務(wù)的人。（2）影響者：：影響者是指指其看法或建建議對最終決決策具有一定定影響的人。（3）決策者：：決策者是指指決定購買的的人。（4）購買者：：購買者是指指實(shí)際采購人人。（5）使用者：：使用者是指指實(shí)際消費(fèi)或或使用產(chǎn)品或或服務(wù)的人。在考察購買過程程的許多消費(fèi)費(fèi)者研究報(bào)告告中，購買過過程的“階段模式”己被研究消消費(fèi)者行為的的專家們概念念化了，用來來描述如花錢錢較多、介入入程度高的產(chǎn)產(chǎn)品購買行為為。見圖列示示的模式，消消費(fèi)者在購買買過程中主要要經(jīng)歷五個(gè)階階段：問題認(rèn)認(rèn)識、信息收收集、對可供選擇方案的評評估、購買決決策和購買后后行為。這個(gè)個(gè)模式強(qiáng)調(diào)了了購買過程早早在實(shí)際購買買發(fā)生之前就就開始了，并并且購買之后后很久還會(huì)有有持續(xù)影響。它它提醒營銷人人員應(yīng)該將注注意力集中于購買的的全過程，而而不只是關(guān)注注購買決策這這一個(gè)環(huán)節(jié)?？晒┻x擇方案評估購買后行為購買決策問題認(rèn)識信息收集可供選擇方案評估購買后行為購買決策問題認(rèn)識信息收集圖2.2購買過過程的五個(gè)階階段影響消費(fèi)者購買買行為的主要要因素：消費(fèi)者不可能在在真空里做出出自己的購買買決策，他們們的購買決策策很大程度上上受到文化、社會(huì)、個(gè)人人和心理因素素的影響，見見圖2.3，盡管管其中大部分分因素是營銷銷人員無法控控制的，但是必須須充分重視。因此，在制定房房地產(chǎn)價(jià)格過過程中，應(yīng)把把房地產(chǎn)價(jià)格格的制定與房房地產(chǎn)的其他他環(huán)節(jié)整合起起來，諸如市市場分析、競競爭者狀況、銷銷售渠道選擇擇等因素應(yīng)該該與房地產(chǎn)的的價(jià)格相互配合、相互促進(jìn)進(jìn)；同時(shí)，把把這些因素看看成是市場定定價(jià)的內(nèi)在要要素，使房地地產(chǎn)定價(jià)與其其他的因素整整合起來，形形成一個(gè)統(tǒng)一一的銷售過程程，以適應(yīng)消消費(fèi)者的各種種需求。另外外，要對影響消費(fèi)者購購買行為的主主要因素進(jìn)行行分析，分析析不同的消費(fèi)費(fèi)者類型和消消費(fèi)者的不同同需要，盡可可能分等級、分分層次地制定定出“房地產(chǎn)歧視視價(jià)格”，最終吸引引更多的購買買者。文化因素◆文化因素◆文化◆亞文化◆社會(huì)階層社會(huì)因素◆參考群體◆家庭◆角色與地位個(gè)人因素◆年齡和生命周期階段◆職業(yè)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境◆生活方式◆個(gè)性和自我觀念心理因素◆激勵(lì)◆知覺◆學(xué)習(xí)◆觀念和態(tài)度購買者圖2.3影響消消費(fèi)者購買行行為的主要因因素示意圖3****項(xiàng)目目市場環(huán)境分分析作為一一個(gè)企業(yè)，要要做到知己知知彼，百戰(zhàn)不不殆，就必須須對房地產(chǎn)市市場環(huán)境加以以分析，目的的是準(zhǔn)確判斷斷企業(yè)面臨的的現(xiàn)在和未來來的市場環(huán)境境，掌握競爭爭對手的發(fā)展展變化，客觀觀認(rèn)識企業(yè)在在市場中的優(yōu)優(yōu)勢及劣勢，從從而為企業(yè)長長期生存與不不斷發(fā)展選擇擇出與市場環(huán)環(huán)境相適應(yīng)的的產(chǎn)品定價(jià)方方法和模型，不不失時(shí)機(jī)的抓抓住企業(yè)發(fā)展展的機(jī)遇和避避開環(huán)境的威威脅。下面本人從全國國及濟(jì)南的房房地產(chǎn)市場狀狀況、濟(jì)南消消費(fèi)需求特征征、區(qū)域樓盤盤競爭狀況等等方面分別加加以分析，以以為****項(xiàng)目商品房房定價(jià)做出環(huán)環(huán)境評價(jià)。3.1全國房地地產(chǎn)市場狀況況分析房地產(chǎn)在我國是是一個(gè)新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過了了50年曲折的的發(fā)展歷程，現(xiàn)現(xiàn)正逐步走上上正軌的、健健康的發(fā)展軌軌道。房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展大約約經(jīng)歷了三個(gè)個(gè)發(fā)展階段：：1953—19978年，這這個(gè)階段將住住宅作為福利利產(chǎn)品，否定定其商品屬性性和價(jià)值，形形成住宅由國國家統(tǒng)一計(jì)劃劃、統(tǒng)一投資資建設(shè)、統(tǒng)一一分配的格局局，房地產(chǎn)的的市場配置功功能逐漸弱化化以至于完全全消失，工作作單位成為解解決職工住房房的依靠。1978——1992年，這這個(gè)階段是我我國不斷探索索社會(huì)主義市市場經(jīng)濟(jì)，對對住房制度不不斷進(jìn)行改革革，是房地產(chǎn)產(chǎn)商品屬性逐逐漸恢復(fù)的過過程。在這個(gè)個(gè)階段，國家家和地方政府府對住房制度度的改革進(jìn)行行了多種形式式的探索，逐逐步完善房地地產(chǎn)的市場機(jī)機(jī)制，是對房房地產(chǎn)屬性認(rèn)認(rèn)識提高，住住宅投資、分分配機(jī)制的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化和探索階階段。1992年年至今，這個(gè)個(gè)階段是房地地產(chǎn)市場逐漸漸形成并且不不斷完善的階階段。房地產(chǎn)產(chǎn)逐漸走出忽忽冷忽熱、波波動(dòng)不定的狀狀況，向按需需定價(jià)、供需需相對均衡的的市場體系發(fā)發(fā)展，人們對對房地產(chǎn)業(yè)自自身發(fā)展規(guī)律律的認(rèn)識也越越來越深刻；；金融業(yè)不斷斷同房地產(chǎn)相相融合，形成成籌資多元化化、機(jī)構(gòu)完整整、布局合理理的房地產(chǎn)金金融體制；融融資工具多樣樣化，有信貸貸、擔(dān)保貸款款、抵押貸款款等多種形式式。我國的的房地產(chǎn)業(yè)在在經(jīng)歷了近五五十年的發(fā)展展歷程以后，逐逐步走向了成成熟?，F(xiàn)對目目前全國房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析如下：：（1）整個(gè)市市場供給基本本平衡①房地產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)投資狀況況從房地地產(chǎn)業(yè)的投資資增長速度來來看，我國房房地產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)投資增長長速度與全社社會(huì)投資增長長速度是一致致的。經(jīng)過11994年以以后調(diào)整時(shí)期期，19988年房地產(chǎn)逐逐步走向復(fù)蘇蘇后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投投資增長率也也走向回升，2001年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3％,2002年全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長達(dá)到28.2％。從房地地產(chǎn)業(yè)的投資資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％,2002年這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升，商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。②房地產(chǎn)開發(fā)建建筑面積2001年全國國房地產(chǎn)新開開工面積和施施工面積較之之前幾年有較較快增長，22002年新新開工面積、施施工面積、竣竣工面積都出出現(xiàn)了快速增增長的勢頭，全全國商品房施施工面積800730萬平平方米，增長長22.6％；；新開工面積積3676萬平平方米，增長長19.1％；；竣工面積116271萬萬平方米，比比2001年同同期增長288.3％。③房地產(chǎn)市場的的供給結(jié)構(gòu)住宅、辦辦公樓、商業(yè)業(yè)用房是房地地產(chǎn)市場供給給的主要構(gòu)成成部分，其中中住宅市場在在房地產(chǎn)市場場中所占的比比重最大，商商業(yè)用房市場場次之，辦公公樓市場所占占的比重最小小。住宅供供給平穩(wěn)增長長，住宅供給給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生變化，其其中別墅和高高檔公寓所占占的比例有所所下降，安居居工程所占的的比例有所上上升。政府嚴(yán)嚴(yán)格控制高檔檔物業(yè)的投資資，普通住宅宅的投資比例例開始上升。2002年，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比2001年同期增長29.6％。辦公樓樓市場供給有有所增加。22000年辦辦公樓投資完完成額僅為2293萬平方方米，與19999年同期期相比增速下下降12.99％；20011年投資額較較2000年有有所增長，但但增幅較??；；2002年辦辦公樓開發(fā)投投資額呈現(xiàn)較較快增長。商業(yè)用用房的供求矛矛盾比較突出出。在前幾年年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過過熱時(shí)，商業(yè)業(yè)用房比較暢暢銷，出現(xiàn)了了嚴(yán)重的求過過于供的現(xiàn)象象。隨著宏觀觀調(diào)控政策的的實(shí)施，商業(yè)業(yè)用房的銷售售率迅速下降降，但每年商商業(yè)用房的竣竣工面積卻不不斷增加，這這就加劇了商商業(yè)用房的供供求矛盾。（2）市市場需求高速速增長20002年之前這幾幾年，在擴(kuò)大大內(nèi)需和全面面推進(jìn)住房制制度改革等宏宏觀經(jīng)濟(jì)政策策引導(dǎo)下，我我國房地產(chǎn)銷銷售擺脫了前前幾年徘徊不不前的局面，出出現(xiàn)高速增長長的態(tài)勢。①個(gè)人消費(fèi)成為為市場需求的的主體20000年，隨著著房改的結(jié)束束，個(gè)人購房房的比例己達(dá)達(dá)80％,20011年這一比例例為87％。20022年個(gè)人購買買商品房的比比例己達(dá)到990％，并且且個(gè)人購買商商品住宅的比比重在不斷的的上升，這顯顯示出濟(jì)南市市住宅市場的的旺盛需求。②二級市場和租租賃市場活躍躍了房地產(chǎn)市市場二手房房交易逐步活活躍，豐富了了市場供應(yīng)，并并有效地帶動(dòng)動(dòng)了商品房銷銷售，房地產(chǎn)產(chǎn)二三級市場場聯(lián)動(dòng)的效果果日益明顯。此此外，隨著國國家對住房租租賃稅率的調(diào)調(diào)整，各地租租賃市場日趨趨活躍。③住房分配貨幣幣化促進(jìn)了住住房消費(fèi)大部分分城市已在出出臺貨幣化方方案的基礎(chǔ)上上，制定了補(bǔ)補(bǔ)貼資金籌集集和管理、補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)補(bǔ)貼方式、補(bǔ)補(bǔ)貼申請、現(xiàn)現(xiàn)住房認(rèn)定、超超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)標(biāo)住房處理、補(bǔ)補(bǔ)貼發(fā)放程序序等相關(guān)配套套政策，不少少省市已陸續(xù)續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的的發(fā)放帶動(dòng)了了大量個(gè)人存存款和銀行貸貸款進(jìn)入住房房市場，促進(jìn)進(jìn)了居民住房房消費(fèi)。④住房金融進(jìn)一一步發(fā)展規(guī)范范住房金金融的發(fā)展，極極大地提高了了居民購房的的支付能力，已已經(jīng)成為居民民提前實(shí)現(xiàn)住住房消費(fèi)的重重要手段。（3）空置房總總量仍然很大大①房地產(chǎn)市場空空置房總量仍仍然很大據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，到20002年7月底，中國國商品房空置置總量在1..2億平方米米左右，其中中空置一年以以上的超過550％，占用用資金超過22500億元元，居中國各各行業(yè)不良資資產(chǎn)之首。②與居民收入相相比，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格仍然偏偏高世界銀銀行的研究資資料表明，當(dāng)當(dāng)一個(gè)國家一一套住房售價(jià)價(jià)與家庭年收收入之比為33:1至6:1時(shí)，居民才才能負(fù)擔(dān)得起起。①也就是說，一一個(gè)家庭年收收入的3-6倍能買下一一個(gè)中等水平平住宅時(shí)，這這個(gè)家庭便具具備購房能力力。20011年商品房平平均房價(jià)與家家庭年收入比比達(dá)到7.66:1；在房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的的北京，這個(gè)個(gè)比例高達(dá)112.4:1，因此，房房價(jià)過高是制制約房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的一個(gè)個(gè)梗桔。（4）市市場供求結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡全國樓樓市的供給與與購房人需求求之間存在著著很大的差異異，造成供求求失衡主要表表現(xiàn)在以下兩兩方面：①供需價(jià)格差異異①ThomassT.NNagle&&ReedK.Hollden《TheSStrateegyAnndTaccticsofPriicing》(SecoondEdditionn)，Prenttice-HHall，LncPPublisshing..Co,19995：45-466低價(jià)位房供應(yīng)不不足，中高價(jià)價(jià)位房供應(yīng)過過量。以北京京市為例，調(diào)調(diào)查顯示，887.3％調(diào)調(diào)查購房者期望值處處于30000—5000元/平方米。但但是，市場上上的房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目價(jià)位位在30000—5000元/平方米的比比例約40％多點(diǎn)。即即市場上樓盤盤的供給，有有一半左右的的供需結(jié)構(gòu)的的矛盾。這也也造成經(jīng)濟(jì)適適用房出現(xiàn)供供不應(yīng)求的局局面，充分暴暴露出我國房房地產(chǎn)業(yè)存在在著嚴(yán)重的供供求錯(cuò)位。②供給與需求的的區(qū)域差異盡管當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)形形勢總體上是是好的，但也也有一些地區(qū)區(qū)不同程度地地出現(xiàn)了投資資增幅過大、投投資結(jié)構(gòu)不合合理、價(jià)格上上漲過快、土土地供應(yīng)過量量等過熱的苗苗頭。（5）住房市場場體系不完整整完整的的住房體系包包括住房一級級市場和住房房二級市場，二二者是相互促促進(jìn)、相互制制約的，沒有有一級市場，當(dāng)當(dāng)然不可能有有二級市場，但但二級市場又又制約著一級級市場，二級級市場不發(fā)達(dá)達(dá)，一級市場場就低迷，只只有在存在發(fā)發(fā)達(dá)的二級市市場的條件下下，居民的住住房資產(chǎn)才具具有流動(dòng)性，居居民才能轉(zhuǎn)讓讓和賣掉舊房房，購買新房房。就全國范范圍來看，我我國住房二級級市場還沒有有完全的放開開，發(fā)達(dá)程度度也存在很大大差異，住房房市場體系完完善度較差。同同時(shí)，住房一一、二級市場場之間過大的的價(jià)差，導(dǎo)致致居民“以舊換新、以以小換大”的難度較大大。（6）將繼續(xù)保保持旺盛的市市場需求潛在的市場需求求成為住宅業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展的的巨大動(dòng)力。到到2001年底底，我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積積20.8平方方米，雖然比比改革開放前前提高了許多多，但與一些些發(fā)達(dá)國家和和中等發(fā)達(dá)國家相比比，還相差幾幾倍。國際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)表明，在在人均住房建建筑面積達(dá)到到33—35平方米之之前，會(huì)保持持旺盛的住房房需求。這主主要是因?yàn)椋海孩俪鞘谢M(jìn)程加加快對住宅的的巨大需求根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步步增長的時(shí)期期，城市化也也將進(jìn)入一個(gè)個(gè)快速發(fā)展的的時(shí)期。20001年我國國城鎮(zhèn)人口占占總?cè)丝诒戎刂貫?6.22，達(dá)到4.55億。如果在在未來十幾年年中，我國人人口自然增長長率仍保持在在目前的9..6‰左右，城市市化平均以每每年1％的速度增增長，到20010年達(dá)到到46％,城市人口將將達(dá)到6.44億，凈增加加1.9億人，每每年新增人口口1852萬。新新增城市人口口的迅速增長長無疑會(huì)對住住房建設(shè)帶來來更多需求。②流動(dòng)人口增長長對住宅的巨巨大需求大量流動(dòng)人口的的存在成為城城市房屋租賃賃市場的消費(fèi)費(fèi)主體，為房房屋祖賃市場場的發(fā)展奠定定了基礎(chǔ)：據(jù)據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表明，到到2010年，我我國流動(dòng)人口口將從20002年的80000萬人增加到1.55億人①，按人均居居住最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(人均居住面面積2平方米，建建筑面積4平方米)計(jì)算，需要要為新增的流流動(dòng)人口建造造約3億平方米的的租賃房屋，每每年需開發(fā)建建設(shè)30000萬平方米以以上的租賃旁旁屋。③居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住住房消費(fèi)的發(fā)發(fā)展居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整帶動(dòng)住住房消費(fèi)的升升級換代，是是2001年之之后5至10年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭頭強(qiáng)勁的首要要原因。19978—2001年，我我國GDP年均增增長率為9..6％，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入從從343元上升升至68600元，這種增增長無疑為消消費(fèi)水平的提提高和生活質(zhì)質(zhì)量的改善奠奠定了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)：調(diào)查查顯示，居民民對現(xiàn)在住房房的滿意率不不到20％，約48％的居民提提出在幾年內(nèi)內(nèi)愿意換購住住房，已購公公房中有677％希望通過過換購住房改改善條件和環(huán)環(huán)境。正是居居民潛在的住住房需求，給給房地產(chǎn)市場場以強(qiáng)有力的的支撐。④一系列住宅發(fā)發(fā)展政策的出出臺將對住宅宅需求產(chǎn)生持持續(xù)影響2003年1月月31日，國家家計(jì)委與建設(shè)設(shè)部下發(fā)《關(guān)關(guān)于規(guī)范住房房交易手續(xù)費(fèi)費(fèi)有關(guān)問題的的通知》，規(guī)規(guī)定從3月1日起降低住住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)費(fèi)。這項(xiàng)政政策的出臺，對對整頓和規(guī)范范住房交易市市場收費(fèi)秩序序，減輕購房房者和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)負(fù)擔(dān)，活躍住住房市場，將將起到積極作用。住房按揭利率全全面降低的積積極作用。22003年2月21日起，央央行決定降低低人民幣的存存貸利率，商商業(yè)性個(gè)人購購房按揭利率率下調(diào)0.554個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)構(gòu)各項(xiàng)存款年年利率平均下調(diào)0.255個(gè)百分點(diǎn)。利利率下降，將將使購房人直直接受益，減減輕還貸壓力力，使居民購購買力提高，需求量量增大。加入世界貿(mào)易組組織將對全國國范圍內(nèi)的房房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生生積極的影響響。從住宅業(yè)業(yè)來看，一方方面，入世將將促進(jìn)住房價(jià)價(jià)格的下降。這這是因?yàn)槿胧朗篮箨P(guān)稅的降降低會(huì)引發(fā)進(jìn)進(jìn)口建材和設(shè)設(shè)備價(jià)格下降降，同時(shí)競爭爭的加劇會(huì)促促使國產(chǎn)建材材的價(jià)格相應(yīng)應(yīng)降低：另一一方面，加入入世界貿(mào)易組組織將增大我我國城市居民民住房消費(fèi)空空間。3.2濟(jì)南房地地產(chǎn)市場狀況況分析供需狀況分析商品房作為商品品，其價(jià)格與與供求有著緊緊密的聯(lián)系。二二者相互制約約、相互影響響。從①http:////中國網(wǎng)，中中華人民共和和國建設(shè)部房房地產(chǎn)司，2003--2004年中國房地地產(chǎn)市場形勢勢分析總報(bào)告告，2004--09-088短期來看，商品品房的價(jià)格是是由供需水平平?jīng)Q定的，但但從長期來看看，實(shí)質(zhì)上是是價(jià)格決定供供需，正是價(jià)價(jià)格在調(diào)節(jié)著著供給和需求求的平衡與不不平衡。同時(shí)時(shí)，價(jià)格還反反映了供需關(guān)關(guān)系的變化。供供大于求，價(jià)價(jià)格降低；供供不應(yīng)求，則則價(jià)格升高。如如果單純以需需求量作為價(jià)價(jià)格變動(dòng)的原原因，則需求求量的變動(dòng)和和價(jià)格的變動(dòng)動(dòng)方向一致，即即需求量增加加，價(jià)格上漲漲，需求量減減少，價(jià)格下下降。如果單單純以供給作作為價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的原因，則則供給量的變變動(dòng)與價(jià)格的的變動(dòng)方向相相反，即供給給量增加，價(jià)價(jià)格下降，供供給量減少，價(jià)價(jià)格上漲。以以下將分別就就濟(jì)南市的需需求和供給情情況對商品房房價(jià)格的影響響加以分析。（1）需求狀況況分析住宅需求是指在在一定條件下下(時(shí)間、空間間、價(jià)格)人們有支付付能力的住房房購買力。進(jìn)進(jìn)入90年代以來來，濟(jì)南市房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)生了很大變變化，無論是是商品房的供供給、施工量量投資額，還還是商品房銷銷售量等方面面都取得了很很大進(jìn)步，但但是，近年來來商品房空置置量卻不斷上上漲，一方面面是無效供給給不斷增加，另另一方面是居居民的有效需需求相對不足足。濟(jì)南市商品房市市場需求隨著著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的飛速發(fā)展展，城鎮(zhèn)居民民的收入在近近幾年有了較較大程度的提提高，見圖(3.1所示)，城市化進(jìn)進(jìn)程加快帶來來的城市人口口增加，也必必然會(huì)增加對對商品房的需需求。圖3.1濟(jì)南市市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入①另外，根據(jù)濟(jì)南南市城市發(fā)展展規(guī)劃，“十五”期間迫切需需要建設(shè)大批批商品住房以以改善①圖3.1橫坐坐標(biāo)單位：1995（年）–2001（年）；縱縱坐標(biāo)單位：：2000（元）–12000（元）目前的城市環(huán)境境和城鎮(zhèn)居民民的住房問題題，主要的需需求表現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：20011年起，濟(jì)南南市舊城改造造工程大規(guī)模模展開。一環(huán)環(huán)路以內(nèi)及周周邊毗鄰地區(qū)區(qū)有49個(gè)待改造造區(qū)片，待改改造房屋面積積375萬平方方米。城郊還還有45個(gè)待改造造村居，7110萬平方米米低檔次平房房和危房，占占地2萬余畝。完完成這些改造造拆遷大概需需要800萬平方方米安置房源源；城市新增增人口25萬人，需需新增住房6625萬平方方米；外地入入濟(jì)人員按每每年增加1..5萬人計(jì)，需需新增住房1187萬平方方米：根據(jù)濟(jì)濟(jì)南市城市建建設(shè)規(guī)劃，到到“十五”末，濟(jì)南市市區(qū)人均住房房建筑面積要要由目前的不不足15平方米增增加到25平方米，按按210萬人口口，人均5平方米計(jì)算算，需建住房房1050萬平平方米。濟(jì)南南市人均居住住面積盡管在在近幾年有所所改善(見圖3.2所示)，但也只有有10平方米左左右。圖3.2濟(jì)南市市人均居住面面積①另外，根據(jù)目前前國際上公認(rèn)認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，普普通住房價(jià)格格與一般家庭庭年收入之比比在3:1到6:1之間時(shí)，住住房價(jià)格才被被認(rèn)為是合理理的，是人們們能夠接受的的。但是據(jù)濟(jì)濟(jì)南城調(diào)隊(duì)的的調(diào)查資料顯顯示，20002年濟(jì)南市市居民可支配配收入平均為為8982元，一一個(gè)家庭年收收入一般在118000元元左右，那么么，如果要購購買一套總價(jià)價(jià)為20萬元的住住房，其住房房價(jià)格與收入入比高達(dá)1:10，顯然房房價(jià)已大大超超出了人們的的購買力。同同時(shí)也說明商商品房潛力巨巨大。綜合上述，“十十五”期間濟(jì)南市市共需要開發(fā)發(fā)建設(shè)各類商商品住房約22200萬平平方米以上，才才能滿足這些些需求，而這這部分住房大大多來自對濟(jì)濟(jì)南舊城區(qū)內(nèi)內(nèi)一些澇洼區(qū)區(qū)、棚戶區(qū)和危房區(qū)的大規(guī)規(guī)模改造，和和新增人口住住房，還不包包括城鎮(zhèn)居民民對原有住房房的更換。由由①圖3.2橫坐坐標(biāo)單位：1978（年）–2001（年）；縱縱坐標(biāo)單位：：2（平方米）–12（平方米）此可以推測，濟(jì)濟(jì)南市的商品品房需求潛力力巨大。（2）供給狀況況分析近幾年濟(jì)南市商商品房市場的的供給情況見見表3.3所示：：由以上資料我們們可以看出，濟(jì)濟(jì)南市商品房房市場的供給給量近幾年一一直保持良好好的上升態(tài)勢勢，尤其進(jìn)入入2000年以以來，房屋供供給總量的上上升勢頭迅猛猛。另外，濟(jì)濟(jì)南市目前共共擁有開發(fā)企企業(yè)300余家，年年開發(fā)能力8800余萬平平方米，按照照市政府提出出的“東拓、西進(jìn)進(jìn)、南控、北北跨、中疏”城市住宅發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和兩兩個(gè)高達(dá)1000萬平方米米經(jīng)濟(jì)適用房房小區(qū)的逐步動(dòng)工，濟(jì)濟(jì)南市城鎮(zhèn)商商品房供給量量會(huì)逐年上升升。表3.1濟(jì)南市市商品房市場場的供給情況況年份1996199719981999200020012002竣工面積（單位位：萬平方米米）50.355.863.981.4119.2117.2137.9（3）供供需狀況綜合合分析不同類的商品其其供給價(jià)格彈彈性不同，而而商品房本身身所具有的不不同于一般商商品的特點(diǎn)，決決定了商品房房的需求和供供給有其特殊殊性：首先，商商品房供求機(jī)機(jī)制的作用范范圍受限制，由由于住房是不不動(dòng)產(chǎn)，其具具有很強(qiáng)的區(qū)區(qū)域性，某一一地區(qū)、某類類住房的短缺缺很難由其他他地區(qū)來彌補(bǔ)補(bǔ)；其次，供供給滿足需求求的方式很多多，比如，當(dāng)當(dāng)市場出現(xiàn)供供不應(yīng)求的情情況時(shí)，除了了增加住房投投資，加大住住房建設(shè)量外外，還可以通通過改變原有有物業(yè)的使用用方式、用途途來增加住宅宅的供給量；；另外，供求求均衡需要較較長的時(shí)間才才能完成，新新住房的開發(fā)發(fā)一般需要22-4年的時(shí)間，就就是對原有的的住房進(jìn)行改改造一般也需需幾個(gè)月甚至至一二年的時(shí)時(shí)間才能完成成?？傊?dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)者向市市場供應(yīng)的房房地產(chǎn)數(shù)量等等于消費(fèi)者對對房地產(chǎn)的數(shù)數(shù)量，即Odd=Os時(shí)，房地地產(chǎn)市場處于于均衡狀態(tài)。一一般而言，在在新的平衡即即將達(dá)到甚至至還沒有達(dá)到到時(shí)，就馬上上又會(huì)出現(xiàn)新新的影響因素素造成又一個(gè)個(gè)不平衡狀況況，所以對商商品房市場來來說不平衡是是絕對的，而而平衡是相對對的和暫時(shí)的的。通過以以上對商品房房供需情況的的分析，結(jié)合合目前濟(jì)南市市商品房市場場現(xiàn)狀我們可可以看到，濟(jì)濟(jì)南市商品房房市場的供給給和需求還處處在一個(gè)不平平衡狀態(tài)（這這一點(diǎn)可以從從濟(jì)南市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民近兩年年和今后一段段時(shí)間對住房房的需求上得得到證實(shí)），商商品房市場發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好好。但是，由由于濟(jì)南市的的房地產(chǎn)市場場起步較晚，從從1995年房房地產(chǎn)市場開開始迅速發(fā)展展，至今也不不過七八年時(shí)時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有達(dá)到繁榮榮昌盛的程度度，因?yàn)槿丝诳趦粼鰯?shù)量增增大所造成的的城鎮(zhèn)人口的的不斷增加（包包括城鎮(zhèn)凈人人口農(nóng)村剩余余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移部分），以以及生活水平平提高引起的的廣大居民對對居住水平要要求的提高，導(dǎo)導(dǎo)致整個(gè)商品品房市場的絕絕對需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于絕對供供給，給商品品房市場的供供給造成很大大壓力的同時(shí)時(shí)，也給商品品房市場提供供了難得的機(jī)機(jī)遇。濟(jì)南是山東省的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心，山東加速速城市化需要要濟(jì)南吸納更更多的外來人人口來擴(kuò)大城城市規(guī)模，隨隨著新一屆領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)班子提出出的“實(shí)現(xiàn)新跨越越，建設(shè)新泉泉城”工程的啟動(dòng)動(dòng)，以堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃劃、高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)、高效能能管理、高水水平經(jīng)營”為核心的城城市建設(shè)，不不僅為吸引投投資營造了好好的外部環(huán)境境，同時(shí)也為為持續(xù)放大房房地產(chǎn)市場潛潛力創(chuàng)造了有有利條件。3.2.2濟(jì)南南市商品房區(qū)區(qū)域價(jià)格走勢勢分析以上是基于商品品房市場的整整體發(fā)展，除除此以外前面面我們己經(jīng)提提到，商品房房價(jià)格即使在在同一城市因因?yàn)樗幍囟味蔚牟煌矔?huì)會(huì)有很大差別別。目前，濟(jì)濟(jì)南市城市規(guī)規(guī)劃將整個(gè)城城市的居住板板塊簡單的劃劃分為東、西西、南、北四四個(gè)區(qū)。東區(qū)：地處濟(jì)南南市的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中中心，政府專專門為該區(qū)成成立了“東部新區(qū)建建設(shè)指揮部”，目的是加加快濟(jì)南市的的新城區(qū)建設(shè)設(shè)。獨(dú)特的地地理位置和發(fā)發(fā)展機(jī)遇，使使這個(gè)區(qū)的商商品房價(jià)格大大大超過了其其他各區(qū)，國國華經(jīng)典、SSOHO公寓寓、濟(jì)南數(shù)碼碼港、舜風(fēng)世世紀(jì)花園、歷歷東