商品住宅供應(yīng)創(chuàng)新低 北京新房供需階段性失衡

Word商品住宅供應(yīng)創(chuàng)新低北京新房供需階段性失衡截至4月18日，北京商品住宅的庫(kù)存總量?jī)H為66576套，創(chuàng)近25個(gè)月新低，去化周期僅8個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫(kù)存量創(chuàng)新低的原因在于北京商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀所致，在庫(kù)存不斷下滑、供需嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)背景下，北京房?jī)r(jià)漲速開(kāi)始加快。

庫(kù)存持續(xù)下滑

與二三線城市庫(kù)存高企的情況反差很大，一線城市并不存在去庫(kù)存問(wèn)題，市場(chǎng)存量處在合理區(qū)間。截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售現(xiàn)房商品住宅共34918套，期房與現(xiàn)房相加，北京商品住宅的庫(kù)存總量?jī)H為66576套。

北京商品住宅庫(kù)存創(chuàng)近25個(gè)月新低，按照此前6個(gè)月北京商品住宅市場(chǎng)的月均成交套數(shù)倒退得知，66576套商品住宅的去化周期僅為8個(gè)月，已經(jīng)瀕臨8-10個(gè)月合理去化周期的底線。

從北京商品房住宅市場(chǎng)、最近幾年的房地產(chǎn)住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢(shì)非常明顯，部分剛需客群轉(zhuǎn)而選擇商住類(lèi)產(chǎn)品，盡管商住類(lèi)產(chǎn)品成為北京商品住宅的有效補(bǔ)充，但仍難以掩蓋北京樓市庫(kù)存告急的現(xiàn)狀。

供不應(yīng)求是主因

庫(kù)存量創(chuàng)新低的原因在于北京商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀所致。截至4月18日，北京純商品住宅供應(yīng)為4663套，成交量13136套，供需比低至1：3，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足購(gòu)房需求。

北京延續(xù)兩年的商品住宅供過(guò)于求的局面在2021年被打破，主要原因在于2021年和2021年在土地供給上向民生類(lèi)用地的自住房和保障房?jī)A斜，保障類(lèi)住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致2021年和2021年兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬(wàn)平方米。供地減少，開(kāi)發(fā)商無(wú)米下炊，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)減少，由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2021年開(kāi)始顯現(xiàn)。

從土地供應(yīng)來(lái)看，近兩年北京市商品住宅用地縮減明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年北京土地市場(chǎng)共有109宗土地實(shí)現(xiàn)出讓?zhuān)啾?021年減少32宗。建設(shè)用地面積合計(jì)706.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬(wàn)平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。其中，2021年住宅性質(zhì)用地共成交50宗，成交宗數(shù)創(chuàng)造近三年新低。

盡管2021年北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但一方面計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際供地量能否明顯增加尚在未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開(kāi)發(fā)的周期性原因，2021年和2021年兩年供地不足仍將導(dǎo)致北京樓市在2021年和2021年保持商品住宅供給大幅減少的窘境。

催升房?jī)r(jià)上漲

在土地供應(yīng)縮減、商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)下滑、成交回升的背景下，北京商品住宅成交價(jià)格則呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年一季度，北京商品住宅的成交均價(jià)高達(dá)33271元/平方米，同比漲幅高達(dá)25.7%。

北京樓市供需失衡的現(xiàn)狀將催生北京房?jī)r(jià)上漲，在未來(lái)兩年供應(yīng)難以滿足成交量的情況下，房屋成交均價(jià)的上漲將成為必然。

除了市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)普遍上漲之外，地價(jià)的不斷攀升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要因素。2021年北京僅成交50宗住宅用地，土地稀缺引發(fā)房企激烈爭(zhēng)搶?zhuān)谝欢ǔ潭壬贤聘吡说貎r(jià)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年成交的住宅用地中實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%。

未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)產(chǎn)生明顯影響。此外，北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)2宗土地出讓公告中重現(xiàn)“90/70”政策，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士指出，該政策作用主要體現(xiàn)在穩(wěn)定地價(jià)，促進(jìn)剛需回歸新房市場(chǎng)等方面，同時(shí)該政策的提出也會(huì)增加商品房供應(yīng)套數(shù)，在一定程度上緩解供需失衡以及所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲局面。

數(shù)據(jù)

上周，北京市二手住宅成交6712套，增幅為30.7%，雖然近兩周網(wǎng)簽規(guī)模有較大波動(dòng)，但是實(shí)際成交量從高位回落，隨著前期需求的大量釋放，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會(huì)回落。成交均價(jià)為40716元/平方米，環(huán)比上漲2.7%，結(jié)構(gòu)性占比拉高了均價(jià)，其中總價(jià)600萬(wàn)元以上的高質(zhì)量