土地購(gòu)置均價(jià)創(chuàng)歷史新高 二線城市漲幅進(jìn)一步加快

Word土地購(gòu)置均價(jià)創(chuàng)歷史新高二線城市漲幅進(jìn)一步加快23日，數(shù)據(jù)顯示，上周（11月16日-11月22日）全國(guó)40大中城市推地總量環(huán)比增加47%，成交量環(huán)比增加59%，住宅用地成交環(huán)比增加119%，其中北京、貴陽(yáng)成交量較大。土地出讓金方面，這些城市環(huán)比上漲146%。其中，住宅用地出讓金為378億元，環(huán)比增加157%。

上周一線城市均有土地入市，整體供需兩旺，出讓金環(huán)比增加兩倍有余。其中，北京土地市場(chǎng)尤為典型，密集出讓8宗地塊，獲得土地出讓金近248億元，并且?guī)?dòng)一線城市出讓金整體上漲。與此同時(shí)，二線城市供應(yīng)量及出讓金漲幅也進(jìn)一步擴(kuò)大。

土地價(jià)格與樓市密切相關(guān)，土地市場(chǎng)的看漲預(yù)期來(lái)自于樓市價(jià)格的持續(xù)上漲。世邦魏理仕研究部主管中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析認(rèn)為，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，10月份成為今年以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)上升的第6個(gè)月度。其中，各線城市呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，一線城市為漲幅主要來(lái)源。一、二、三線城市環(huán)比分別上漲1.2%、0.2%及0.1%。

事實(shí)上，今年前10個(gè)月，土地價(jià)格延續(xù)了今年以來(lái)整體上行的走勢(shì)。最新數(shù)據(jù)顯示，1月至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3246元/平方米，同比增長(zhǎng)13%，增幅比1月至9月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格看，前10個(gè)月土地價(jià)格超過(guò)前9個(gè)月的歷史最高價(jià)，再創(chuàng)歷史新高。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好，土地價(jià)格更高的一線及二線城市，推高了土地購(gòu)置均價(jià)；另一方面，迫于動(dòng)拆遷、土地整理等一級(jí)開發(fā)成本上升，導(dǎo)致很多城市，尤其是三、四線城市土地價(jià)格能漲不能跌，土地價(jià)格基本上難以下調(diào)。

土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，直接導(dǎo)致各類房企土地成本進(jìn)一步上升。近日，計(jì)劃登陸A股市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)披露的招股書顯示，2021年、2021年、2021年以及2021年上半年，按建筑面積計(jì)算，萬(wàn)達(dá)的土地獲取成本分別約為人民幣1171元/平方米、1096元/平方米、1187元/平方米，及1667元/平方米。

“今年1月至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2021年以來(lái)的最高值，占比相比2021年高了十個(gè)以上的百分點(diǎn)”。謝金龍表示，土地購(gòu)置價(jià)格的漲幅快于商品房銷售價(jià)格，土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的占比進(jìn)一步增加，增加地方政府財(cái)政收入的同時(shí)，降低了開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。

值得注意的是，近兩周北京豐臺(tái)、大興、石景山等遠(yuǎn)郊區(qū)域土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，區(qū)域地王接連出現(xiàn)。土地成交的樓面單價(jià)往往接近區(qū)域內(nèi)在售的商品房?jī)r(jià)格。針對(duì)這種“面粉接近面包，甚至高過(guò)面包”的現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，對(duì)于“地王周邊項(xiàng)目”而言，能夠憑借未來(lái)預(yù)期在當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“平價(jià)跑量”無(wú)疑是一個(gè)最佳選擇，“因?yàn)殡m然房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，但未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、客源競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈”。

他進(jìn)一步分析指出，當(dāng)前市場(chǎng)逐漸開始進(jìn)入“新地王”解套“老地王”的怪圈，而“最后一個(gè)接盤者”無(wú)疑將要承擔(dān)空前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另有市場(chǎng)分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度最后階段，隨著土地市場(chǎng)放