工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告1、工業(yè)地產(chǎn)的界定工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范疇，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。2.工業(yè)地產(chǎn)的差不多情形2.1工業(yè)地產(chǎn)的要緊物業(yè)類型表表1：工業(yè)地產(chǎn)的要緊物業(yè)類型種類物業(yè)特點(diǎn)分布區(qū)域以后進(jìn)展政策導(dǎo)向1、物流倉(cāng)儲(chǔ)選擇交通比較發(fā)達(dá)地區(qū)，一樣集中建設(shè)在靠近海港、內(nèi)陸港目前要緊分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的要緊都市及沿海開(kāi)放都市以后物流倉(cāng)儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量在年均增長(zhǎng)20%以上，專門(mén)是陸路交通物流倉(cāng)儲(chǔ)政府扶持2、工業(yè)研發(fā)樓宇選擇在經(jīng)濟(jì)中心都市建設(shè)，一樣在工業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)分布于北京、天津、上海、蘇州等要緊都市國(guó)家鼓舞自主研發(fā)，一樣以國(guó)家主導(dǎo)為主，進(jìn)展政府扶持，且對(duì)高新園區(qū)有優(yōu)待政策能能夠形成專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化潛力較大3、工業(yè)廠房選址無(wú)專門(mén)要求分布比較廣泛，但在制造業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)較集中隨著世界制造中心向中國(guó)加快轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)供不應(yīng)求但目前政策對(duì)此類用地已限制2.2工業(yè)地產(chǎn)的要緊特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)固的特點(diǎn)。表表2：工業(yè)地產(chǎn)的要緊特性要緊特點(diǎn)具體表現(xiàn)1、政策主導(dǎo)為主?受國(guó)家產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策及扶持政策阻礙較大；?不受住宅政策調(diào)控阻礙；2、專業(yè)性強(qiáng)，與產(chǎn)業(yè)化程度緊密有關(guān)?產(chǎn)業(yè)客戶為工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶；?工業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合、拓展緊密相關(guān)；?區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化程度是阻礙工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素3、區(qū)域性強(qiáng)，趨于高端化?珠三角區(qū)域多以低端的制造型企業(yè)為主；?長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域多以高端的研發(fā)、技術(shù)型企業(yè)為主；?今后工業(yè)地產(chǎn)將越來(lái)越趨于向高端進(jìn)展；44、投資回報(bào)穩(wěn)固?工業(yè)物業(yè)以出租為主；?因工業(yè)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)固，物業(yè)租期較長(zhǎng)，租金相對(duì)穩(wěn)固，其投資回報(bào)率較穩(wěn)固。2.3開(kāi)發(fā)模式分類表表3：工業(yè)地產(chǎn)要緊開(kāi)發(fā)模式模式定義要緊特點(diǎn)備注1、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)待等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的專門(mén)優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)進(jìn)展項(xiàng)目?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)進(jìn)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地點(diǎn)政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的要緊載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其要緊是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的集合，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地點(diǎn)獵取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、治理。獵取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)治理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是仍舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。4、綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式?？v觀目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，要緊有以下四種：工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。(1)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式如北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地點(diǎn)政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的要緊載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)待等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的專門(mén)優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)進(jìn)展項(xiàng)目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與進(jìn)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山〝大石化戰(zhàn)略〞進(jìn)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的集合，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高?！?〕工業(yè)地產(chǎn)商模式如普洛斯公司的開(kāi)發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采納租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)治理和客戶愛(ài)護(hù)工作。普洛斯稱之為〝物流房地產(chǎn)〞，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)治理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是仍舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?！?〕綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。就我國(guó)目前來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式要緊以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，專門(mén)是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展過(guò)程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，其治理體制要緊有：一是以政府為損益主體的治理模式。政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的治理模式。政府托付或者授權(quán)開(kāi)發(fā)公司從事開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一樣采納以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的治理模式。出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議盡管不一定具有排他性，但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。2.4工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的阻礙因素表表4：工業(yè)地產(chǎn)投資與價(jià)格的阻礙因素要緊因素具體表現(xiàn)1、政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價(jià)格，直截了當(dāng)受制于國(guó)家對(duì)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)待政策。2、地理位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展環(huán)境、產(chǎn)品輻射范疇等直截了當(dāng)阻礙物業(yè)價(jià)格。3、配套設(shè)施及園區(qū)內(nèi)周邊的公共交通、配套服務(wù)設(shè)施的完善與便利程度，園區(qū)是否享受優(yōu)服務(wù)服務(wù)待政策等阻礙物業(yè)價(jià)格。3、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析3.1行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀〔1〕工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)909510090951001051101151201252005年2季度2005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度2007年1季度居住用地工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地〔2〕工業(yè)廠房租賃價(jià)格穩(wěn)固上升9697969798991001011021031042005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度住宅辦公樓商業(yè)娛樂(lè)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性低。第一是因?yàn)槲覈?guó)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速進(jìn)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，具有一定行業(yè)門(mén)檻，目前競(jìng)爭(zhēng)不猛烈有關(guān)，而且工業(yè)房地產(chǎn)專門(mén)少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常顯現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)固?！?〕全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足開(kāi)發(fā)區(qū)作為要緊的工業(yè)集中用地，進(jìn)展面臨著嚴(yán)峻的考查，一方面，國(guó)家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)，致使大量開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留下來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問(wèn)題，以后的進(jìn)展空間受限。而造成開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足的緣故要緊有兩方面：一是開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的矛盾。部分開(kāi)發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，引來(lái)更多的項(xiàng)目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項(xiàng)目對(duì)土地的需求，而開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)又受到各種因素的制約，致使開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)展受限。另一方面緣故是部分開(kāi)發(fā)區(qū)本來(lái)的規(guī)劃面積過(guò)小。只有100至200公頃，進(jìn)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集合，制約了開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)展?！?〕企業(yè)總部向一線都市〝遷徙〞；制造基地向二、三線都市轉(zhuǎn)移把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前〝世界制造工廠〞的局面還會(huì)長(zhǎng)期連續(xù)下去，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和龐大的消費(fèi)市場(chǎng)。盡管中國(guó)一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，然而中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力依舊廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地。北京、上海等一線都市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二、三線都市轉(zhuǎn)移，在這些二、三都市還有其進(jìn)展的龐大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線都市轉(zhuǎn)移的同時(shí)，國(guó)內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線都市〝遷徙〞，這是一線都市和二、三線都市所面臨的不同進(jìn)展機(jī)遇。人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要緣故。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來(lái)看，價(jià)格的低廉是十分誘人的，升值的空間龐大，再加上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本能夠贏得雙份利益。總之，工業(yè)地產(chǎn)將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。3.2供需分析〔1〕工業(yè)地產(chǎn)需求連續(xù)增加，供需缺口增大。由于工業(yè)房地產(chǎn)的供求受到工業(yè)產(chǎn)品需求的牽制，當(dāng)工業(yè)產(chǎn)品需求增加就會(huì)吸引工業(yè)生產(chǎn)商加大該類產(chǎn)品供給，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加生產(chǎn)場(chǎng)地，工業(yè)房地產(chǎn)的需求相應(yīng)上升。在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已顯現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)?！?〕國(guó)家的調(diào)控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供需缺口工業(yè)房地產(chǎn)的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一樣對(duì)具體利用方式作了嚴(yán)格的規(guī)定，工業(yè)房地產(chǎn)的功能和供給都要隨政府政策導(dǎo)向而動(dòng)，假如政府政策變化將直截了當(dāng)阻礙工業(yè)房地產(chǎn)的供給。下表國(guó)家最近幾年出臺(tái)的工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)將大大提高現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。專門(mén)是國(guó)土資源部在2006年9月公布?關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知?，關(guān)于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照〝不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和〞的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地點(diǎn)政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐步實(shí)現(xiàn)〝招、拍、掛〞的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，?通知?將有利于杜絕地點(diǎn)政府變相低價(jià)賣(mài)地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可幸免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將專門(mén)明顯。時(shí)政策重點(diǎn)內(nèi)容刻刻2003.2國(guó)土資源部?關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知?清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴(yán)禁違法下放土地審批權(quán)、嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。2003.7國(guó)務(wù)院辦公廳?關(guān)于暫停各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知?暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開(kāi)發(fā)區(qū)。包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅行度假區(qū)、商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級(jí)各類開(kāi)發(fā)區(qū)〔園區(qū)〕。國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)確需擴(kuò)建的，需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。2003.7國(guó)務(wù)院辦公廳?關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地治理的通知?對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行全面清查，并對(duì)清查內(nèi)容進(jìn)行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓規(guī)范。對(duì)不符合開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要堅(jiān)決停辦。對(duì)已批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)如有超過(guò)建設(shè)用地規(guī)模和范疇的土地，依法處理，如確需擴(kuò)建的，嚴(yán)格按照有關(guān)法定程序辦理；加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一治理；今后要嚴(yán)格操縱實(shí)力以成片土地開(kāi)發(fā)為條件的開(kāi)發(fā)區(qū)。鼓舞工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中。2003.11國(guó)務(wù)院?關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知?堅(jiān)決落實(shí)清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴(yán)格落實(shí)7月30號(hào)發(fā)出的通知要求，加快對(duì)各類開(kāi)發(fā)區(qū)的清理進(jìn)度。2004.10國(guó)務(wù)院發(fā)出?關(guān)于深加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、都市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃化改革嚴(yán)格土地治理化改革嚴(yán)格土地治理的決定?實(shí)施治理。2005.3國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部?關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高進(jìn)展水平的假設(shè)干意見(jiàn)?工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2005.9國(guó)土資源部公布?關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知?關(guān)于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照〝不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和〞的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地點(diǎn)政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐步實(shí)現(xiàn)〝招、拍、掛〞的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2005.12國(guó)土資源部公布?全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)總共為15個(gè)等級(jí)，?全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別〔一等〕相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〔840元/平方米〕是最低等別〔十五等，60元/平方米〕的14倍。同時(shí)還要求，〝工業(yè)用地必須采納招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〞。這就和招拍掛措施一起嚴(yán)格操縱了工業(yè)用地出讓價(jià)格。2007.1國(guó)土資源部為落實(shí)?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地依法由國(guó)務(wù)院分批次審批的都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)，經(jīng)國(guó)土資源部審調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知?精神，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，對(duì)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)都市建設(shè)用地審批方式作出的重大調(diào)整。核，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)政府具體組織實(shí)施，實(shí)施方案報(bào)國(guó)土資源部備案。省級(jí)政府將對(duì)都市建設(shè)用地負(fù)總責(zé)。如此實(shí)際上確實(shí)是收回了省級(jí)以下政府的土地審批權(quán)，終結(jié)了地點(diǎn)政府為了吸引投資而低價(jià)甚至零價(jià)格出讓工業(yè)用地的可能4.進(jìn)展趨勢(shì)4.1工業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)共同高速進(jìn)展相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)都市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本GDP奉獻(xiàn)在40%以上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)本國(guó)GDP奉獻(xiàn)也超出了30％。從我國(guó)目前來(lái)看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模以及自身進(jìn)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。相伴著工業(yè)的成長(zhǎng)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長(zhǎng)。4.24.2工業(yè)地價(jià)以后將大幅上漲〔1〕政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回來(lái)到真實(shí)價(jià)值。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們能夠看出，工業(yè)用地立即進(jìn)入〝市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代〞,而不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。工業(yè)工地出讓逐步走向市場(chǎng)化，使土地價(jià)格能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系?！?〕工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)和進(jìn)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展。隨著我國(guó)工業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，能夠預(yù)見(jiàn)，工業(yè)地價(jià)以后將大幅上漲。圖：圖：1995年-2006年工業(yè)增加值4.3國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新2005年年末，新加坡豐樹(shù)以1.2億元收購(gòu)浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商AMB成功收購(gòu)了靠近虹橋機(jī)場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，再加上近日麥格理開(kāi)發(fā)的上海康橋物流廠房倉(cāng)庫(kù)，外資對(duì)上海物流地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫事實(shí)上還僅僅是一個(gè)開(kāi)始。海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門(mén)檻高及回收周期長(zhǎng)對(duì)他們來(lái)說(shuō)不確實(shí)是障礙。他們的開(kāi)發(fā)模式能夠分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，依照客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò)REITs包裝上市，融到大筆的資金。這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資本，進(jìn)行更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原先規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的打算中，康橋項(xiàng)目可能也會(huì)被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。盡管普洛斯、豐樹(shù)、AMB、麥格理等目前在中國(guó)的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國(guó)內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上依舊一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營(yíng)方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞?。但近年?nèi)地REITs可望開(kāi)閘，普洛斯和AMB之因此選擇現(xiàn)在對(duì)中國(guó)進(jìn)行巨額投資，確實(shí)是要利用時(shí)刻差，提早在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為立即實(shí)行的REITs做預(yù)備。因此，把國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為REITs產(chǎn)品到海外上市更為現(xiàn)實(shí)，在麥格理的打算中，康橋項(xiàng)目就被打包進(jìn)上市打算。4.4投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多都市將得到進(jìn)展機(jī)遇由于一線都市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升專門(mén)快，一些跨國(guó)企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線都市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心如此占地少、勞動(dòng)力要求精簡(jiǎn)的機(jī)構(gòu)，同時(shí)將占地面積大、一般勞動(dòng)力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線都市。國(guó)內(nèi)六大區(qū)域開(kāi)始成為各跨國(guó)企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長(zhǎng)三角地區(qū)；以深圳廈門(mén)為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽(yáng)、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。4.5工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入〝產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代〞通過(guò)20年的進(jìn)展，開(kāi)發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展的需要，部分開(kāi)發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探究出一條新路。開(kāi)發(fā)區(qū)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集合，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，解決就業(yè)的同時(shí)，集合大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)進(jìn)展居住和其他各種都市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最正確的選擇。4.6工業(yè)地產(chǎn)以后進(jìn)展重點(diǎn)：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在國(guó)家出臺(tái)?關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知?后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級(jí)政府將會(huì)限制一樣工業(yè)廠房等用地的審批，加大對(duì)科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的進(jìn)展趨勢(shì)將專門(mén)明顯。以高新技術(shù)企業(yè)集合為特點(diǎn)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)將成為以后工業(yè)地產(chǎn)的要緊載體。〝十五〞期間,國(guó)家對(duì)國(guó)家高新區(qū)實(shí)施〝二次創(chuàng)業(yè)〞戰(zhàn)略，5年間國(guó)家高新區(qū)連續(xù)保持了要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均31.3%的高速增長(zhǎng)。2006年是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)施〝十一五〞進(jìn)展規(guī)劃的開(kāi)局之年，53