民宿的經(jīng)營成本分析報(bào)告

...........專業(yè)word可編輯..專業(yè)word可編輯.......專業(yè)word可編輯.民宿的經(jīng)營成本分析民宿的經(jīng)營成本分析很多人在提到個性化住宿成本的時候很多人在提到個性化住宿成本的時候，第一反應(yīng)可能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營管理的時候也會有成本的支出。那么我們今天就來談?wù)劊P(guān)于個性化住宿的成本你應(yīng)該注意哪些問題呢？1個性化住宿成本包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)個人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，個性化住宿成本基本包括以下五個方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會提出這么一個同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？我認(rèn)為是需要的，因?yàn)榉课輷碛凶约旱谋旧韮r值，那么運(yùn)營成本里面就應(yīng)該有房租這一項(xiàng),不管你經(jīng)營的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營的過程中進(jìn)行一個合理的計(jì)算。房租一般分為押金和租金，很多人在運(yùn)營的初期或者是籌備期的時候，很容易就會忽略房屋押金這一塊，這會導(dǎo)致成本核算的錯漏。按照全國部分城市、區(qū)域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房租一般占到營業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝部分是在日常經(jīng)營或是前期籌備中最容易超支的一部分，因?yàn)樵诶靡淮狈课萑プ鰝€性化住宿經(jīng)營時，通常需要対房屋進(jìn)行一系列的改造裝修，在這過程中會遇到很多前期沒有預(yù)料到的臨時性的問題前期沒有預(yù)料到的臨時性的問題。此外在裝修時，對于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會走到一個誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)行大的改造裝修。這在成本支出上是一個非常大的忌諱，會造成極大的浪費(fèi)。軟裝：很多人在做個性化住宿的時候都會在軟裝部分進(jìn)行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計(jì)算時把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工成本也會有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)行打理，這樣的話我的人工成本是否等于零。實(shí)際上這和房租是一個道理，全家人都投入到這樣一個經(jīng)營里以后，人的價值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時候就可以不去算人工成本，不算工資和獎金，僅僅只是依靠一個營業(yè)利潤來獲得生活費(fèi)用。4、日常損耗日常損耗分為幾個小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類的其他成本。55、維修費(fèi)用這一部分包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。2個性化住宿的成本預(yù)算一般而言個性化住宿經(jīng)營成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個客房、每一個營業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營成本是多少，在制定價格時就可以有一個最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進(jìn)行成本預(yù)算的時候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他項(xiàng)目的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年，基本上就沒有什么利潤或者是收益可言了。3、進(jìn)行成本預(yù)算時應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時候還能夠保值的物品來進(jìn)行裝修和裝飾。現(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時并沒有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營支出會有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。44、很多人在做成本核算的時候并沒有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過成本預(yù)算制定價格體系？公式：客房數(shù)量·客房的最低單價·全年280天（根據(jù)數(shù)據(jù)出來的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個滿房的價格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)心的或者是把入住率支撐起來的時間是280天左右）·0.7（入住率的一個統(tǒng)計(jì)）=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤正常情況下，通過公式得出來的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10萬左右。這個公式實(shí)際上已經(jīng)把成本最大化、利潤最小化了，因?yàn)楹芏嗳硕际怯捎谇捌陬A(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個點(diǎn)上，這樣到后面回收的時候才會充滿驚喜。4如何控制單體單店的經(jīng)營成本？1、建議大家在籌備之前，做一個超出預(yù)算10%-20%的成本預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把成本預(yù)算表里超過一萬塊錢以上的項(xiàng)目單獨(dú)列出來，去做成本的獨(dú)立核算。本居高不下本居高不下，并不是因?yàn)榈陜?nèi)開支，而是三五不時地招待親友。如果是組織活動反饋給客人這樣的經(jīng)營成本是該花的，但如果總是過分的進(jìn)行應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。6、一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會相對來說有一些規(guī)律去摸索?？刂平?jīng)營成本其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會增加一定的經(jīng)營成本。5兩到三年后，成本控制的重點(diǎn)在哪里？簡單總結(jié)：1、不要大修大裝，大修大裝勢必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。2、要持自己的特色，人無我有，人有我未必要有。3、注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就達(dá)到三分之一的使用壽命到了，這時候需要經(jīng)常檢修電器。4、家具的維修和檢査也非常重要。5、很多人可能不會想到，就是外墻的防水。房屋都有一個使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因?yàn)橥鈮Φ姆浪疀]有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時進(jìn)行補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。6

(4)(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造成本概算每棟民宿7個房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造，1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)?！?】本項(xiàng)目特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。在營業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會對本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個特色活動項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個項(xiàng)目作為民宿固定活動，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力?！?】經(jīng)營難點(diǎn)1因經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資成本回收期較長，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個難點(diǎn)。3、現(xiàn)狀村子旅游氛圍較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營提升知名度?！?】經(jīng)營成本分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的