萬科房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法

萬科房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法．?目的：加強(qiáng)和規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司應(yīng)收帳款的管理，加快銷售房款的回收，降低資金占用，減少壞帳損失，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。．?范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)各地產(chǎn)公司所發(fā)生的銷售應(yīng)收帳款。．?職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)定的解釋及修訂；集團(tuán)各地產(chǎn)公司銷售部、財(cái)務(wù)部及相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。．方法與過程控制4.1? 管理原則4.1.1? 主動避免原則：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同條款等方面充分考慮房款回收風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少應(yīng)收帳款的發(fā)生和占壓的時間。4.1.2?職責(zé)明晰原則：建立明晰的崗位責(zé)任制及清晰的工作流程，將銷售、催收、按揭、統(tǒng)計(jì)及核算等應(yīng)收帳款管理的各個工作環(huán)節(jié)落實(shí)到具體部門、落實(shí)到具體崗位、落實(shí)到具體人員。4.1.3?及時催收原則：對應(yīng)收帳款應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)、定期核對，對到期款項(xiàng)應(yīng)及時進(jìn)行催收，盡可能在最短時間內(nèi)回籠資金。4.1.4?有效保障原則：對未按期付款或還款的客戶，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律或合同規(guī)定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、收取違約金、及時移交法律程序等強(qiáng)有力的限制措施，從而有效保障應(yīng)收帳款的回收。4.2?職責(zé)劃分4.2.1??? 以上相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任崗位及責(zé)任人的考核應(yīng)與應(yīng)收帳款催收情況直接掛鉤。4.3? 應(yīng)收帳款形成前的風(fēng)險(xiǎn)防范4.3.1?各單位可根據(jù)本地區(qū)、本單位的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的銷售付款政策，并盡可能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式；即使采用分期付款方式，付款期限也應(yīng)盡量限制在樓宇建設(shè)期內(nèi)。4.3.2?對于要求采用分期付款方式的客戶，銷售前臺崗必須按銀行按揭審查的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，并報(bào)銷售業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。對非一次性付款的大戶購買的資信情況，應(yīng)予特別關(guān)注。4.3.3?在簽訂正式銷售合同之前，各單位可與客戶簽訂樓宇認(rèn)購書，確定房號、總價及付款期限，同時務(wù)必讓客戶了解清楚有關(guān)付款須知的內(nèi)容。4.3.4?對于采用一次性或按揭付款方式的客戶，簽署銷售合同時，原則上應(yīng)滿足以下條件：一次性付款的客戶交清房款；按揭客戶交清認(rèn)購書約定的首期款；對于采用分期付款方式的客戶，必須交清認(rèn)購書約定首期款，才能與其簽定合同。4.3.5?????? 應(yīng)收帳款的跟蹤、監(jiān)督4.5.1?各單位應(yīng)啟用適當(dāng)?shù)匿N售管理軟件，對銷售付款情況（包括業(yè)務(wù)經(jīng)辦人、金額、合同付款日期等）進(jìn)行實(shí)時記錄。該軟件由銷售統(tǒng)計(jì)崗及應(yīng)收帳款核算崗共同操作，有關(guān)部門及人員共享。4.5.2?為便于及時掌握及控制或有負(fù)債情況，銀行按揭崗應(yīng)配合應(yīng)收帳款核算崗建立按揭擔(dān)保量的動態(tài)記錄，定期知會公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，并至少每半年向集團(tuán)總部報(bào)送一次。4.5.3?應(yīng)收帳款核算崗應(yīng)對應(yīng)收帳款的發(fā)生、回收等情況進(jìn)行及時跟蹤及按時作出帳務(wù)處理，并每月按帳齡及責(zé)任人編制應(yīng)收帳款分析表，向本單位領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)、各責(zé)任人報(bào)送。應(yīng)收帳款的帳齡應(yīng)至少分為 3個月以內(nèi)、3-6個月、6-12 個月、1-2年、2-3年、3年以上六個時段。各單位可根據(jù)管理需要及合同條款，對以上帳齡再進(jìn)行細(xì)分。4.5.4?銷售業(yè)務(wù)部門至少每季度制定收款計(jì)劃，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部對計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)跟蹤；銷售業(yè)務(wù)部門應(yīng)至少每季度對計(jì)劃完成情況進(jìn)行分析，并將分析報(bào)告提交財(cái)務(wù)部核實(shí)、簽署意見后，報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)。各單位應(yīng)按計(jì)劃完成情況對相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行考核。4.5.5?各單位對帳齡超過 1年的應(yīng)收帳款，應(yīng)列為遺留問題，并由法律部門參與催收；對逾期超過十八個月、單個客戶欠款或由于同個項(xiàng)目同種原因欠款累計(jì)超過 100萬元的，應(yīng)成立由法律、銷售業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)部門有關(guān)人員組成的清欠小組專門負(fù)責(zé)催收。4.5.6?各單位財(cái)務(wù)部應(yīng)定期或至少每年年度終了， 對應(yīng)收帳款進(jìn)行全面清查， 對帳齡過長（一般為3年以上）已采取多種措施，確實(shí)無法收回的款項(xiàng)，應(yīng)由銷售部門確認(rèn)、法律部門出具詳細(xì)說明、本單位總經(jīng)理簽字，報(bào)董事會及當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門批準(zhǔn)后作壞帳損失處理，并設(shè)置壞帳登記簿對其進(jìn)行登記。．其他規(guī)定?集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司務(wù)必按此辦法對銷售應(yīng)收帳款進(jìn)行管理， 并可根據(jù)自身實(shí)際情況， 制定具體的實(shí)施細(xì)則。如在執(zhí)行過程中，本管理辦法與實(shí)際情況有不適合之處，各公司可根據(jù)實(shí)際情況作相應(yīng)修改之請示，報(bào)送總部財(cái)務(wù)管理部核實(shí)，由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施?？偛控?cái)務(wù)管理部應(yīng)及時對本管理辦法與實(shí)際情況不適合之處進(jìn)行修訂。???????????????????????????????????????????萬科企業(yè)股份有限公司???????????????????????????????????????????二○○一年九月三十日關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《萬科企業(yè)股份有限公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理的內(nèi)部控制制度》的通知(閱讀：175)——(2001-8-22)萬字【2000】022號集團(tuán)各單位、總部各部（室）：???根據(jù)財(cái)政部《股份公司會計(jì)制度有關(guān)會計(jì)處理問題補(bǔ)充規(guī)定》（財(cái)會字（1999）35號）和中國證監(jiān)會《關(guān)于上市公司作好各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等有關(guān)事項(xiàng)的通知》的要求，結(jié)合本公司的實(shí)際情況，為有效防范和化解資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范有關(guān)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備、短期投資跌價準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備和長期投資減值準(zhǔn)備（統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）的會計(jì)核算方法，特制訂《資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理的內(nèi)部控制制度》，并經(jīng)公司第十屆董事會第六次會議審議通過?，F(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)此內(nèi)部控制制度，望各單位遵照執(zhí)行。特此通知。萬科企業(yè)股份有限公司二〇〇〇年三月二日萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理的內(nèi)部控制制度一、總則?????????? 根據(jù)《股份有限公司會計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定和中國證監(jiān)會《關(guān)于上市公司做好各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等有關(guān)事項(xiàng)的通知》的有關(guān)規(guī)定，為正確反映公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果，規(guī)范資產(chǎn)減值和損失處理的計(jì)提與核銷， 現(xiàn)對壞賬準(zhǔn)備、短期投資跌價準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備和長期投資減值準(zhǔn)備（統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）制訂以下控制制度。二、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會計(jì)政策、壞賬準(zhǔn)備1）公司于中期期末及年末對“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款（含聯(lián)營公司往來）”按賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，壞賬準(zhǔn)備的核算采用“備抵法”；（2）?計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的規(guī)定比例為：賬齡 1年（含1年，以下類推）以內(nèi)按期末余額的 1%計(jì)提；賬齡1-3年按期末余額的 5%提取；賬齡 3年以上，按期末余額的 30%提取；（3）有確實(shí)情況表明某項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)將產(chǎn)生的壞賬大于已提取壞賬準(zhǔn)備， 公司應(yīng)對該應(yīng)收款項(xiàng)補(bǔ)充計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。補(bǔ)充計(jì)提壞賬準(zhǔn)可根據(jù)債權(quán)單位的財(cái)務(wù)狀況及現(xiàn)金流量、存在的爭議訴訟、可掌握的質(zhì)押資產(chǎn)狀況等作出。、短期投資跌價準(zhǔn)備1）公司于中期期末及年末，按“成本與市價孰低法”，對短期投資計(jì)提“短期投資跌價準(zhǔn)備”；2）?市價應(yīng)按6月30日及12月31日市場價格為準(zhǔn)，如逢節(jié)假日，應(yīng)以節(jié)假日前一交易日市價為準(zhǔn)；3）?短期投資跌價準(zhǔn)備應(yīng)以單項(xiàng)投資為單位，按其期末市價低于其成本的差額計(jì)提。、?存貨跌價準(zhǔn)備（1）公司應(yīng)于中期期末及年末按與可變現(xiàn)凈值低于成本的差額計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備；2）存貨跌價準(zhǔn)備應(yīng)按單項(xiàng)存貨提??；3）對于計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的單位，應(yīng)提供詳細(xì)的測算方法及說明。對數(shù)額較大的，還應(yīng)詳細(xì)提供存貨的形成過程及原因，及相關(guān)業(yè)務(wù)改進(jìn)方案；4）可變現(xiàn)凈值測算依據(jù)可以是：最近銷售市價、周邊同檔次樓盤市價、預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量等。、長期投資減值準(zhǔn)備1）中期期末或年末，如果由于被投資單位市價持續(xù)下跌或經(jīng)營狀況持續(xù)惡化等原因，導(dǎo)致可收回金額低于賬面價值的，并且這種價值的可預(yù)計(jì)的未來期間難以恢復(fù)，應(yīng)將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額作為長期投資減值準(zhǔn)備；2）?長期投資減值準(zhǔn)備應(yīng)按每項(xiàng)長期投資分別計(jì)算；3）?長期投資的可收回金額測算的參考依據(jù)可以是：最近成交價、單位凈資產(chǎn)、合同意向價等。三、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提程序、中期期末或年末，公司總部及所屬子公司應(yīng)按本制度第二項(xiàng)“會計(jì)政策”的規(guī)定，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并提交關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值的相關(guān)資料，由公司管理層審核后列入會計(jì)報(bào)表；、?管理層應(yīng)按要求向董事會提交公司減值準(zhǔn)備的書面報(bào)告，詳細(xì)說明減值準(zhǔn)備的依據(jù)、方法、比例及數(shù)額、對公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的影響等，經(jīng)董事會決議后實(shí)施。四、已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)核銷辦法、?應(yīng)收款項(xiàng)：公司對有確鑿證據(jù)表明確實(shí)無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)，如債務(wù)單位撤消、破產(chǎn)、資不抵債、現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足、質(zhì)押物損毀減值等，可以核銷該應(yīng)收款項(xiàng)及提取的壞賬準(zhǔn)備，具體辦法為：由各經(jīng)營單位向集團(tuán)管理層報(bào)送申請核銷應(yīng)收款項(xiàng)的報(bào)告，逐筆列示申請核銷的應(yīng)收款項(xiàng)情況及已提壞賬準(zhǔn)備情況，如果申請核銷數(shù)額在該筆應(yīng)收款已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備之內(nèi)，或雖然大于已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備但該筆核銷數(shù)額在 20萬元以內(nèi)，由集團(tuán)管理層審批后報(bào)董事長批準(zhǔn)； 如果申請核銷數(shù)額大于該筆應(yīng)收款項(xiàng)已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備且該筆申請核銷金額在 20萬元以上，由該經(jīng)營單位報(bào)集團(tuán)管理層、 董事長審批后報(bào)董事會批準(zhǔn)。、長期投資：任何已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的、對集團(tuán)聯(lián)營單位的長期投資處理、核銷，均需報(bào)董事會批準(zhǔn)。對已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的股票、債券長期投資，如果出售折價在已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之內(nèi)，由管理層報(bào)董事長批準(zhǔn)，如果出售折價超過已計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，需報(bào)董事會審批。、?短期投資：出售已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的短期投資，如出售折價在已計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之內(nèi)，由管理層決定處理；如果出售折價超出已計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，由管理層報(bào)董事長批準(zhǔn)。4、存???貨：出售已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的存貨，如出售折價在已計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之內(nèi)，由管理層決定處理；如果出售折價超出已計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，超出金額在 200萬元以內(nèi)，由管理層報(bào)董事長審批；如果超出金額在 200萬元以上，由管理層報(bào)董事會批準(zhǔn)。、已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)之核銷報(bào)董事長或公司董事會批準(zhǔn)時，應(yīng)說明：核銷數(shù)額及相應(yīng)的證據(jù)、形成過程及原因、追蹤催討及相關(guān)業(yè)務(wù)改進(jìn)措施、對公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果影響、涉及有關(guān)責(zé)任人員的處理意見及其他相關(guān)資料等；已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的存貨、長期投資出售報(bào)批時，還應(yīng)說明定價情況、合同約定情況等。???6、如果當(dāng)期計(jì)提或核銷資產(chǎn)減準(zhǔn)準(zhǔn)備的總金額達(dá)凈資產(chǎn)的 5%；或涉及公司股東、董事、高級管理人員，在召開年度股東大會時，由公司董事會提交核銷和計(jì)提準(zhǔn)備的書面報(bào)告，書面報(bào)告除包括管理層提交的報(bào)告內(nèi)容外，還應(yīng)說明計(jì)提和核銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備所涉及的關(guān)聯(lián)方的償付能力以及是否會損害其他股東的利益等。五、其???他、公司監(jiān)事會對資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和損失處理進(jìn)行監(jiān)督，可列席有關(guān)會議，并對董事會有關(guān)核銷和資產(chǎn)減值的決議程序是否合法、依據(jù)是否充分等方面提出書面意見，并形成決議向股東大會報(bào)告。、公司管理層根據(jù)本制度執(zhí)行情況，每半年一次將相關(guān)信息報(bào)送董事會；對