房屋驗(yàn)收注意事項(xiàng)

給各位即將入住的業(yè)主——房屋驗(yàn)收集錦(1)

在這里我們簡樸告訴業(yè)主一些自驗(yàn)新房的方法：

驗(yàn)房程序：

一、查看兩書一表：質(zhì)保書、使用說明書、竣工驗(yàn)收備案表；面積實(shí)測數(shù)據(jù)對照購房協(xié)議上的面積。

二、不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問題備案單。核查房屋總面積超過或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍；套內(nèi)面積減少、公攤面積增長的情況更多。

三、房屋完好。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

四、交合理費(fèi)用（涉及：物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)驗(yàn)房順序：

一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

三、后測相鄰：閉存水實(shí)驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

驗(yàn)房常用工具：

一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈

三、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆

驗(yàn)房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿等。

自己驗(yàn)房注意問題及簡樸操作方法：

1、廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具有安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動作，報(bào)警聲光提醒同時關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。假如不能動作，及時修復(fù)；

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚空鼓。

5、驗(yàn)電：

A、檢查插座：

五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表達(dá)有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。假如開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。假如沒有或不明確，立即糾正。

C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，假如發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會導(dǎo)致更大危險(xiǎn)。

D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。

E、檢查弱電插座數(shù)目：

F、檢查可視對講、緊急呼喊按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不斷。

6、視鏡（貓眼）：入戶后觀測貓眼，是否松動、不清楚、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。

7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點(diǎn)，進(jìn)行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5m（或者2.6m）說明房頂沒有傾斜。

8、測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀測是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)（爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn)）。

9、測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周邊光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，假如不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵幔偃缇植克⑵幔ㄐ扪a(bǔ)過）會與墻壁原色產(chǎn)生差異。

10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。假如是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。

11、樓道窗戶是否有紗窗，假如沒有，應(yīng)及時提出。

12、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。

13、檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)實(shí)驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。

14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，互相無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。假如松動，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

16、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)模獧z查陰角陽角達(dá)90度，四角無磕碰（房頂四角和地面四角），地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了也許會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

18、閉存水實(shí)驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)：（重要檢查項(xiàng)目）

19、衛(wèi)生間：

A:衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)當(dāng)安裝防盜網(wǎng)。

B:如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。房屋驗(yàn)收集錦(2)

強(qiáng)烈關(guān)注收房驗(yàn)房之檢查篇

新房入住前，假如沒有專家的陪同，普通購房者該如何自己驗(yàn)房呢？為此，本報(bào)記者專程拜訪了北京市房屋修建工程監(jiān)督站副站長巫杰高級工程師和技術(shù)征詢部主任張宗正高級工程師，兩位專家做了具體的講解。

1招：看"備案"留"兩書"

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到相應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最佳與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，由于安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，由于地漏周邊留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

3招：門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗啟動是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封限度。但是，衛(wèi)生間的門不規(guī)定嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量重要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到"空空"的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表白它們接觸良好。

5招：頂層住戶查滲雨

假如買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。由于按照建筑施工規(guī)定，所交工的房屋要么通過兩場大雨的"考驗(yàn)"，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

6招：陽臺裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有也許是陽臺斷裂的先兆，一定要立即告知相關(guān)單位。

7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面假如有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡也許讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有助于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

15招：開關(guān)接口拉一拉

檢查一下開關(guān)、插座的牢固限度，特別別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。房屋驗(yàn)收集錦(3)

收房及入住后注意的法律篇

主持人：李玲女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經(jīng)很長時間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問題重要集中在哪幾個方面呢？

李玲：第一個是商品房買賣協(xié)議的簽署當(dāng)中碰到的一些問題，比如說產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時間，尚有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來出現(xiàn)誤差的時候。尚有一個是開發(fā)商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具有，這種情況下是否應(yīng)當(dāng)簽約，應(yīng)當(dāng)注意到什么問題。第三個是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，涉及外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問題，怎么跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。尚有是涉及到開發(fā)商違約之后，如何進(jìn)行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。

網(wǎng)友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該如何申請什么部門復(fù)測？具體手續(xù)怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？

李玲：一方面，房屋在交付的時候，開發(fā)商必須要提供一個由房地局測繪大隊(duì)出局的實(shí)測面積表，必須規(guī)定開發(fā)商提供那個，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣協(xié)議當(dāng)中的面積是否相差比較大，假如仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊(duì)提出一個復(fù)測的申請，由他們進(jìn)行復(fù)測。這之后假如仍然有疑問不能解答，也許就要申請上一級的測繪大隊(duì)進(jìn)行復(fù)測了。關(guān)于房屋的凈高，有一個住宅建筑規(guī)范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。

網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來協(xié)議約定是7月30日入住，開可是開發(fā)商規(guī)定入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？

李玲：開發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費(fèi)及尚有契稅等等，然后才給鑰匙，這事實(shí)上是程序的顛倒，當(dāng)購房人足額繳納了房價款之后，開發(fā)商必須按照協(xié)議的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發(fā)商履行交付義務(wù)，假如開發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

網(wǎng)友：假如說入住以后，發(fā)現(xiàn)社區(qū)夜間的車輛，特別是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過標(biāo)準(zhǔn)，是否規(guī)定退房？

李玲：這個理由不是很充足，但是可以通過業(yè)主管理委員會向物業(yè)公司提出這樣的規(guī)定，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求，由于物業(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)社區(qū)居住環(huán)境上的安寧。

網(wǎng)友：交房的時候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？

李玲：樓房的外立面的顏色改變，開發(fā)商必須在征求業(yè)主的批準(zhǔn)之后才可以對樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購房的時候，這也是我們選擇這個房屋的一個因素，可以通過業(yè)主委員會向開發(fā)商提出這樣的規(guī)定。

網(wǎng)友：假如外立面顏色的改變，當(dāng)時沒有簽定協(xié)議怎么辦？

李玲：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺少對當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。

網(wǎng)友：入住了一段時間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？

李玲：根據(jù)住宅使用說明書和保證書，規(guī)定開發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，假如是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出一定的索賠。

網(wǎng)友：按協(xié)議規(guī)定，假如發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對方?jīng)]有準(zhǔn)時交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購買，開發(fā)商可以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)當(dāng)忍氣吞聲呢？

李玲：有一個正負(fù)3%的范圍，假如是在3%之內(nèi)，就沒有規(guī)定退房的權(quán)利，假如超過了3%，就有退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：購房意向書和購房協(xié)議有什么區(qū)別？

李玲：作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有涉及進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣協(xié)議，才干在法律上正式擬定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。

網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，啟動不順利，找了開發(fā)商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？

李玲：這是由裝修公司安裝的還是開發(fā)商提供的？一方面要擬定責(zé)任在誰的問題，假如是裝修公司安裝上出現(xiàn)問題，那就是裝修公司的責(zé)任，假如是開發(fā)商提供的，一個是門的質(zhì)量存在問題，第二個方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的解決方式，所以請把問題描述得更具體一些。

主持人：假如說這個鐵門變形是這樣的問題，開發(fā)商是不是也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？

李玲：房屋結(jié)構(gòu)的問題，就屬于質(zhì)量問題了，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。

網(wǎng)友：在交房的時候，業(yè)主應(yīng)當(dāng)特別注意哪幾項(xiàng)？

李玲：特別注意的是，第一要開發(fā)商提供一個實(shí)測的面積表，第二必須規(guī)定開發(fā)商提供一個竣工驗(yàn)收備案表，只有通過五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過的標(biāo)準(zhǔn)，才干由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，涉及主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣協(xié)議當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，假如有不符之處，要列清楚，最佳讓開發(fā)商簽字蓋章。

網(wǎng)友：開發(fā)商收房時，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)當(dāng)采用如何的措施？

李玲：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個關(guān)系，交付鑰匙是開發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開發(fā)商代辦的情況下才必須交給開發(fā)商的。

網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？

李玲：可以簡樸解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時候，裝修質(zhì)量但是關(guān)，尚有一種也許性是由于房屋的墻面在解決上自身存在一些問題，這需要分清責(zé)任，也許需要鑒定一下是什么樣的因素。

網(wǎng)友：請問商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？

李玲：商品房在您繳納所有購房款之后，完全屬于您所有了，假如是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有所有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。

主持人：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？由于很多地方產(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。

李玲：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級的資源管理部門才干頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來說不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。一方面是這個房子不能過戶到您的名下，并且也許還是違法的建筑，從規(guī)劃上來說有一個拆除的也許。

網(wǎng)友：收房的時候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個費(fèi)用收的合理嗎？

李玲：根據(jù)當(dāng)時的買賣協(xié)議來解決，假如買賣協(xié)議當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開發(fā)商來承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收取，假如沒有明確的界定，一般來說是由業(yè)主繳納的。

網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主由于某種因素沒有及時繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？

李玲：物業(yè)管理費(fèi)，尚有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，假如沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷?，可以協(xié)商解決，假如沒有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。

網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時候，開發(fā)商未能及時地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？

李玲：作為業(yè)主來說可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

主持人：我想問您幾個問題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個可以嗎？

李玲：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初社區(qū)在買的時候，開發(fā)商曾經(jīng)承諾過社區(qū)有一個幼兒園，業(yè)主入住幾個月時間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開發(fā)商進(jìn)行訴訟。在解決的過程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個幼兒園的地塊不是開發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開發(fā)商，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的協(xié)議欺詐的行為，第二是開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對這個建筑物進(jìn)行解決，由于業(yè)主是規(guī)定把這個建筑物拆除。我們在解決當(dāng)中，核算了這個地塊之后，的確當(dāng)時的建筑單位和撥地單位都是此外的一個單位，跟開發(fā)商沒有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容涉及進(jìn)去了，開發(fā)商不存在協(xié)議欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)協(xié)議的業(yè)主得到了一定的補(bǔ)償，沒有涉及的業(yè)主就敗訴了。通過這個案例想說的是，在協(xié)議簽訂的同時要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最佳都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒有合理的依據(jù)。

主持人：您剛才說，沒有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒有得到補(bǔ)償，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是很重要的，假如不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？

李玲：是這樣的。

主持人：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？

李玲：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來說，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是得到了保證的，除非他的確存在過錯，沒有能為業(yè)主提出一個符合規(guī)定的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。尚有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都所有停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增長了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業(yè)重要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，涉及罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個關(guān)系，跟開發(fā)商是另一個關(guān)系，不要由于一個關(guān)系出現(xiàn)問題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增長麻煩。

主持人：您剛才說，業(yè)主訴訟期間，比如說他是一個貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？

李玲：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒有終止，也沒有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時解除關(guān)系。

網(wǎng)友：假如說我想買二手房，需要哪些手續(xù)？

李玲：一方面要擬定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)合用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續(xù)，涉及契稅、個人所得稅等等稅費(fèi)的繳納。

主持人：有一些網(wǎng)友對公房上市有一些問題，過去是原單位提成，現(xiàn)在好象不是了。

李玲：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時的買賣協(xié)議里，跟本來的產(chǎn)權(quán)單位尚有特殊的約定，這個房屋是屬于他們個人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益提成上是有規(guī)定的，比如說房屋四千作為一個起算點(diǎn)，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的提成，四千到五千這個檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。

網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？

李玲：那必須要取得用地的許可，另一方面尚有規(guī)劃部門的許可，假如這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。

網(wǎng)友：假如說入住的時候，通過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

李玲：這個一方面要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，的確物體超標(biāo)，要擬定來源在哪個方面，假如是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的補(bǔ)償責(zé)任，假如超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。

網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購買已經(jīng)兩年了，單位還沒有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？

李玲：是以成本價購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以規(guī)定單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，假如單位有遲延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，假如這一塊仍然行不通，可以起訴單位，規(guī)定他履行當(dāng)初的買賣協(xié)議。

網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請嗎？

李玲：由于除了國家明文規(guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，一方面要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，由于即便是農(nóng)村那種自留地和宅居地，也要通過一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。

主持人：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。

李玲：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。

主持人：前一段時間，秦兵律師提出204條補(bǔ)充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的重要因素是什么？

李玲：一方面我要對秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業(yè)知識也是非常廣泛和牢固的，從我們的實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)驗(yàn)來看，204條跟開發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時也給開發(fā)商做一些項(xiàng)目，204條款的具體內(nèi)容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實(shí)踐當(dāng)中要是以達(dá)成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時候，必要的時候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。

網(wǎng)友：我是房改后進(jìn)入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應(yīng)的政策呢？

李玲：可以申請購買，只要產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)出售。這一塊跟我的專業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個詳盡的解答。

網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？如何才干維護(hù)我們的權(quán)益？

李玲：假如是公攤的財(cái)產(chǎn)，必須爭得業(yè)主的批準(zhǔn)，假如不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利規(guī)定予以糾正。

主持人：現(xiàn)在社區(qū)也出現(xiàn)一些問題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營，是不是要通過業(yè)主的許可？

李玲：一方面要看他用的房屋是哪一塊的，假如是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須通過業(yè)主的批準(zhǔn)，假如是為社區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)當(dāng)跟業(yè)主有一個提前的告知，小商小販?zhǔn)菍儆趪?yán)禁的范圍，必須取得業(yè)主的批準(zhǔn)。假如沒有通過業(yè)主批準(zhǔn)進(jìn)來之后，業(yè)主可以規(guī)定物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。

主持人：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來看，北京市物業(yè)管理問題也是很多，就您接觸的社區(qū)來看，有沒有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？

李玲：假如做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時候，會跟業(yè)主進(jìn)行及時的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對業(yè)主是坦誠相告的方式。尚有一部分物業(yè)管理公司，可認(rèn)為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說幫業(yè)主照顧老人兒童，這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和和諧的氣氛下，可以共同把社區(qū)做得更好。

主持人：我們業(yè)主俱樂部也開了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的社區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)上互動，您是如何看待這種溝通形式的？

李玲：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，也許達(dá)成了一種互相溝通，互相諒解的效果，假如大家都不說，采用避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個問題。

網(wǎng)友：開發(fā)商規(guī)定入住時交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？

李玲：這要看您是不是委托開發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時間，假如到了時間，可以給開發(fā)商繳納這部分，由他及時給您辦理產(chǎn)權(quán)證，假如您想自己辦理的話，也可以不向開發(fā)商繳納。

主持人：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒有什么經(jīng)驗(yàn)，能說一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？

李玲：這個程序比較煩瑣一些，有一個前提，文獻(xiàn)和資料必須提交給土地管理局，和開發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時間也比較長，所以往往采用的方式是開發(fā)商代位辦理，或者是開發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時間上也不久，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。

主持人：最近由于分?jǐn)偯娣e的問題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發(fā)商在一期售房的時候，交房的時候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超過的部分，在二期交房的時候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對這種現(xiàn)象怎么看呢？

李玲：開發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時候，應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報(bào)送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時候，一方面可以規(guī)定看一下具體的范圍，和協(xié)議當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對照，假如出現(xiàn)錯誤，可以由開發(fā)商予以糾正。也不排除開發(fā)商的確存在一些違規(guī)操作的行為。

網(wǎng)友：請問一個房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？

李玲：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。

網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何申述呢？

李玲：根據(jù)他協(xié)議的一些約定，這達(dá)成了退房的條件，可以規(guī)定開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償，假如這個房屋已經(jīng)是這種情況了，一方面看業(yè)主自己的想法，這個房屋是否還想繼續(xù)居住，假如不想繼續(xù)居住了，可以規(guī)定開發(fā)商退房。

網(wǎng)友：一些社區(qū)入住的時候出現(xiàn)了亂收費(fèi)的問題，本不應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用都有哪些呢？

李玲：其實(shí)就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費(fèi)，尚有社區(qū)制作一些門卡、門鏡的成本費(fèi)用，除此以外沒有其他的費(fèi)用。房屋驗(yàn)收集錦(4)

驗(yàn)收毛坯房的八大驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)解決而未做表面解決的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已通過相關(guān)部門的工程驗(yàn)收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前，需要對毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所了解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時毛坯房需要對以下方面進(jìn)行驗(yàn)收：

1、所有外飾面，涉及陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文獻(xiàn)完畢裝修工程。

2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、

盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文獻(xiàn)完畢所有裝修，并按規(guī)定完畢各種測試項(xiàng)目。

3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球?qū)嶒?yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水實(shí)驗(yàn)。

5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移剑_(dá)成板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)成粘結(jié)牢固、無裂縫。

6、有防水規(guī)定的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑規(guī)定來規(guī)劃，在驗(yàn)收時應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水實(shí)驗(yàn)，做到無滲漏。

7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)規(guī)定，達(dá)成不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸規(guī)定集體收房

組織之集體收房章程（草案）

為團(tuán)結(jié)廣大業(yè)主，保障業(yè)主基本合法權(quán)益，發(fā)起了“~~~~集體收房互助行動”?，F(xiàn)對本次活動的具體操作方式說明如下：

1、本次集體收房活動屬業(yè)主自發(fā)行動，廣大業(yè)主自愿報(bào)名，自愿參與。

2、本次集體收房活動屬合作互助式，集體互助收房但并不取代具體業(yè)主行使收房之最終權(quán)利。

3、本次集體互助收房活動設(shè)立“集體收房工作小組”，集體收房工作小組被授權(quán)代表參與本次活動的業(yè)主就所購買的貴社區(qū)商品房驗(yàn)收收房事宜向社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司進(jìn)行必要的審核、查驗(yàn)、質(zhì)詢等相關(guān)工作事宜。

4、集體收房工作小組并未獲得代表業(yè)主行使收房的完全權(quán)利。但參與本次集體收房的業(yè)主對集體收房工作小組確認(rèn)完畢的工作給予完全認(rèn)可，并批準(zhǔn)不就已確認(rèn)完畢的工作事項(xiàng)向開發(fā)商反復(fù)質(zhì)詢。

5、本次集體收房活動工作重點(diǎn)在于：

a、面積測繪方面的真實(shí)合理；

派代表參與實(shí)際測繪過程；審核《實(shí)測面積測繪報(bào)告》的真實(shí)合法性；審核公攤面積的真實(shí)用途。

b、收房法定條件的符合性；

核查《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋土地測繪成果報(bào)告書》、《各樓體及各項(xiàng)公用設(shè)施（車庫、配套等）驗(yàn)收合格證》（如《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《消防安全審查合格證明》）；地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬證明、銷售許可證等。核查道路環(huán)境、噪音環(huán)境、鍋爐空氣環(huán)境、供水供電情況、水質(zhì)檢查等是否滿足入住條件；社區(qū)內(nèi)公共環(huán)境和綠化問題，社區(qū)西門的啟動問題等。

c、收房流程合法性和合理性；

堅(jiān)持先驗(yàn)房、后收房的原則，堅(jiān)持契稅、維修基金與交房分離原則。對房屋質(zhì)量問題獲得相應(yīng)的維修承諾。

d、物業(yè)管理及物業(yè)費(fèi)構(gòu)成的合理性；

審核物業(yè)收費(fèi)的依據(jù)、明細(xì)；入住時物業(yè)管理的就緒情況、供暖情況是否達(dá)成入