房地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報(bào)

構(gòu)筑xx標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報(bào)

2010目錄■

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究■xx標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫(kù)◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識(shí)管理2國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況項(xiàng)目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計(jì)圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。便于統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營(yíng)銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當(dāng)代MOMAxx“情景花園”3xx地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫(kù)結(jié)合下沉庭院4xx地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況售樓處——“彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。最大特點(diǎn)是集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個(gè)項(xiàng)目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購(gòu)，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如電梯，所有項(xiàng)目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計(jì)時(shí)可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購(gòu)周期和成本。富力針對(duì)精裝修制定了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處——富力彩蛋。第一個(gè)彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國(guó)各地先后復(fù)制了七個(gè)一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況珠江、合生的特特點(diǎn)與富力有些些相似，集房地地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)發(fā)、建設(shè)、銷售售、物業(yè)管理為為一體。在集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部形成了一一條完整的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。珠江最典型的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)發(fā)的所有高檔項(xiàng)項(xiàng)目都采用了歐歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團(tuán)團(tuán)已經(jīng)取消了立立面風(fēng)格方面的的硬性要求。珠江將住宅按檔檔次分為高、中中、低三檔，每每一檔都有相應(yīng)應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)計(jì)和選材標(biāo)準(zhǔn)。。景觀設(shè)計(jì)也分分為相應(yīng)的不同同檔次，比如每每個(gè)檔次的鋪地地石材厚度都有有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，，對(duì)應(yīng)的造價(jià)也也不一樣。植物配置在不同的地地區(qū)都有標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)內(nèi)選取，各地公公司不能選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)以外的植植物。另外，珠江每年年推出一批樣板戶型。每年年末，集集團(tuán)各分公司將將自己今年設(shè)計(jì)計(jì)的戶型集中到到北京，由大老老板朱孟依親自自挑選，選出他他認(rèn)為值得推廣廣的戶型，作為為下一年度集團(tuán)團(tuán)的樣板戶型。。第二年，各分分公司會(huì)以樣板板戶型為藍(lán)本，，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐氐膶?shí)際情況，，對(duì)樣板戶型進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，，并加以應(yīng)用。。這樣到下一年年底，又會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)一批改良的新新戶型作為樣板板戶型的備選對(duì)對(duì)象。如此往復(fù)復(fù)，形成標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)。每年年底，集團(tuán)團(tuán)各地分公司集集中在北京召開開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，，共同討論編制制各方面的流程程、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最終由珠江自己己的設(shè)計(jì)院編制制完成。該標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備各專業(yè)的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都有300多頁厚，并有許許多配圖。比如如，戶內(nèi)配電箱箱的位置，能布布置在客廳的哪哪些地方，不能能布置在哪些地地方，都有相應(yīng)應(yīng)的圖示。6xx集團(tuán)地產(chǎn)公公司的標(biāo)準(zhǔn)化情情況科技主題的復(fù)制制：恒溫恒濕天花輻射置置換式新風(fēng)外外圍護(hù)其在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行復(fù)制的科技技主題主要包括括以下幾個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)統(tǒng)、天棚輻射采采暖制冷系統(tǒng)、、置換式新風(fēng)系系統(tǒng)、外遮陽及及窗優(yōu)化系統(tǒng)、、中央除塵系統(tǒng)統(tǒng)。MOMA系列都采用了非非常好的外圍護(hù)護(hù)系統(tǒng)。外保溫溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板板，保溫材料與與外飾面之間設(shè)設(shè)空氣層，傳熱熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮遮陽設(shè)施，外窗窗全部采用雙玻玻Low-E中空充氬氣玻璃璃，配合斷熱鋁鋁合金窗框，整整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上上，采用天棚輻輻射系統(tǒng)，極大大提高了舒適度度。溫度均勻穩(wěn)穩(wěn)定，運(yùn)行無噪噪音。置換式新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)保證了室內(nèi)的的空氣質(zhì)量。從從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，，在頂部機(jī)房經(jīng)經(jīng)過過濾、除濕濕或加濕后送到到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)產(chǎn)生風(fēng)感，從房房間下部進(jìn)入，，在頂部排出。。7xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況1，情景花園洋房房xx最具特色的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬““情景花園洋房房”，簡(jiǎn)稱“情情花”。誕生于于1999年，當(dāng)時(shí)總建筑筑師吳志群主持持設(shè)計(jì)的深圳四四季花城三期戶戶型。最大特點(diǎn)點(diǎn)是通過層層退退臺(tái)使得每戶都都有一個(gè)大露臺(tái)臺(tái)。還有“橫廳廳”、二層室外外樓梯直接入戶戶等。最初是平平屋頂，立面設(shè)設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單。。2003年，天津水晶城城在原有基礎(chǔ)上上，聘請(qǐng)加拿大大BDCL設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行行立面改良設(shè)計(jì)計(jì)，總部派專人人到現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)各各種材料的搭配配選擇、欄桿鐵鐵藝等的二次設(shè)設(shè)計(jì)，花了很大大心血，做得近近乎完美。xx后續(xù)的“情花””產(chǎn)品，均為超超越這個(gè)水平。。“情花”整個(gè)單單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)復(fù)雜，如果在各各地推廣，各地地的施工圖設(shè)計(jì)計(jì)單位水平存在在一定差異，難難免會(huì)出現(xiàn)許多多疏漏。因此，，總部選用長(zhǎng)期期合作的設(shè)計(jì)方方中建國(guó)際進(jìn)行行施工圖設(shè)計(jì)，，并且對(duì)廚房、、衛(wèi)生間這些管管線及設(shè)備末端端密集的地方進(jìn)進(jìn)行了詳細(xì)的各各專業(yè)綜合圖，，比如廚房的煤煤氣管、煤氣表表、上下水、水水表以及各種插插座和櫥柜冰箱箱熱水器的擺放放進(jìn)行了統(tǒng)籌布布置，避免了不不同專業(yè)之間““打架”。這樣樣，既縮短了重重復(fù)設(shè)計(jì)周期，，又能在推廣中中確保品質(zhì)。但在細(xì)節(jié)、材料料選擇和二次設(shè)設(shè)計(jì)上，仍然充充分暴露了各地地分公司的水平平差異。廣州四四季花城是跟水水晶城最象的，，但整體感覺仍仍差了不少。為為了控制成本，，面磚改成涂料料，予制欄桿改改成直插式。使使得整體精致程程度大打折扣。。8xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況“情花”的改良良廣州的xx藍(lán)山，在原有的的戶型基礎(chǔ)上包包裝成簡(jiǎn)潔現(xiàn)代代的西班牙風(fēng)格格，感覺煥然一一新，加上外部部環(huán)境設(shè)計(jì)，整整體效果非常成成功。在戶型設(shè)設(shè)計(jì)上，藍(lán)山也也有所創(chuàng)新，把把地下室分成兩兩半，一半給一一層使用，從下下沉庭院進(jìn)入。。一半給二層，，通過戶內(nèi)樓梯梯穿過一層直通通地下。在成都的金色家家園中，“情花花”的精髓被移移植到高層住宅宅中，即在高層層底部設(shè)置了連連續(xù)四層的退臺(tái)臺(tái)，乃至最下面面的戶型顯得有有些夸張，這種種做法有效的改改善了高層住宅宅的尺度感，豐豐富了空間層次次，并增加了居居住的趣味性。。9xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況2，RS住宅2004年，xx開發(fā)出一批采用用平面模塊化，，適合框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的戶型，被稱稱為“RS住宅”，具有以以下特點(diǎn)；以較較規(guī)整的柱網(wǎng)加加局部異型柱作為主體體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊塊化，同時(shí)配合外掛式陽臺(tái)、廚廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置置、管線布置均均相同。為了給給未來的部品化化做好準(zhǔn)備；并并統(tǒng)一外墻梁高高，為門窗等標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝裝創(chuàng)造了條件。。在綜合考慮國(guó)家強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)節(jié)能、建筑比例、、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素素下，將建筑層高高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)復(fù)合式廚房的設(shè)計(jì)計(jì)理念，對(duì)端戶及及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特特殊處理。系統(tǒng)地地解決了空調(diào)室外機(jī)位等問題。10武漢城市花園、大大連假日風(fēng)景、青青島魅力之城等項(xiàng)項(xiàng)目中都使用過標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的RS戶型。隨后的2005年，xx標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由由總部轉(zhuǎn)至深圳、、上海和北京區(qū)域域，建立以“戰(zhàn)略略總部、專業(yè)區(qū)域域、執(zhí)行一線”為為主線的三級(jí)組織織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用用于天津西青項(xiàng)目目（銷售名為“假假日風(fēng)景”）。由由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化化戶型，西青項(xiàng)目從付款拿拿地到實(shí)現(xiàn)銷售200套，只用了11個(gè)月時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂訂的“均好的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)標(biāo)，獲得2005年“速度獎(jiǎng)”。2，RS住宅xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況這個(gè)項(xiàng)目后來被沈沈陽xx的新榆公館整體復(fù)復(fù)制。該項(xiàng)目于05年3月底通過摘牌獲得得沈陽渾南HN0506地塊，當(dāng)年9月3日示范區(qū)全面開放放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售售樓處和重新設(shè)計(jì)計(jì)的外部景觀。在短短5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房房銷售創(chuàng)造了xx歷史上的奇跡，比比集團(tuán)平均水平縮縮短了8個(gè)月，也因此獲得得了2005年度“加速開發(fā)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”。11xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅2003年，xx委托清華對(duì)xx青青的產(chǎn)品進(jìn)行后后評(píng)估，總結(jié)出傳傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)中難難以滿足的一些核核心要求：玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄玄關(guān)，室外直接進(jìn)進(jìn)入起居空間，沒沒有可以隨手放置置各種物品的柜子子，不利于保持室室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時(shí)候候看不到電視，所所以經(jīng)常端著飯碗碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹狹窄，主婦做飯的的時(shí)候難以與家人人交流；主臥室：沒有地方方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容容易磕碰；功能陽臺(tái)：沒有儲(chǔ)儲(chǔ)藏空間，放置洗洗衣機(jī)空間更顯得得狹小。以上這些需求，通通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)計(jì)和半成品房已經(jīng)經(jīng)很難滿足。2005年xx與韓國(guó)LG公司合作開發(fā)了精精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為xx住宅產(chǎn)品的第二次次革命。12xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅——精裝修戰(zhàn)略國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階階段提供的商品房房大部分是毛坯房房，好處是建設(shè)周周期短，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小小，對(duì)專業(yè)水平要要求不高。壞處在在于住戶裝修耗費(fèi)費(fèi)大量精力時(shí)間和和材料能源消耗。。對(duì)入住時(shí)間不同同的客戶來說，長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在裝修修噪音和環(huán)境污染染，住戶個(gè)體采購(gòu)購(gòu)裝修材料，花費(fèi)費(fèi)明顯高于開發(fā)企企業(yè)的集團(tuán)采購(gòu)。。加上規(guī)避土地增增值稅的因素，高高品質(zhì)的精裝修房房在未來市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力將明顯高于于毛坯房。作為戰(zhàn)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部部分，2008年xx將實(shí)現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會(huì)提提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程程:建筑設(shè)計(jì)——建造——室內(nèi)設(shè)計(jì)——裝修全面家居解決方案案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計(jì)+室內(nèi)設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工13xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)統(tǒng)戶型相比具有以以下五大優(yōu)勢(shì)：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶戶型直接進(jìn)入客廳廳相比，有獨(dú)立的的內(nèi)外過渡空間；；采用大理石地面面，方便清潔，大大理石下沉2cm，即使放置腳墊也也不影響開門，與與客廳的連接部位位做45度倒角；玄關(guān)兩旁旁的收納系統(tǒng)分類類細(xì)致，通過不同同寬度與高度的空空間分割，可合理理收納各類出入戶戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋鞋架可擺放不同種種類的鞋子約40雙，還可收納大衣衣,外套，帽子，圍巾巾，手套，拉桿箱箱，藍(lán)排球，羽毛毛球拍，旱冰鞋等等等……2,洗衣間：保持干濕濕分離，更強(qiáng)大的的收納系統(tǒng)，分類類收集臟衣服的衣衣簍；預(yù)留合理的的洗衣機(jī)位置和熨熨衣板的擺放位置置，同時(shí)配有水槽槽，方便清洗小件件衣物；3，廚房：根據(jù)人體體視線角度設(shè)計(jì)的的扁窗，有效提高高操作臺(tái)面的采光光，看得見窗外的的風(fēng)景，同時(shí)窗的的上方還可以設(shè)置置櫥柜；內(nèi)藏式的的拉籃，米箱，刀刀叉架，碗柜，功功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，，上衣，褲架，領(lǐng)領(lǐng)帶盒，抽屜，擱擱板等考慮周全，，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分分布于客廳與廚房房的智能化識(shí)別系系統(tǒng)與可視終端系系統(tǒng)，皆與大堂入入口的監(jiān)視終端連連接。值得一提的的是，廚房可視終終端系統(tǒng)同時(shí)具備備可視對(duì)講，電話話，電視，收音機(jī)機(jī)，DVD等功能14xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況４，建筑體驗(yàn)中心心為了進(jìn)一步測(cè)試精精裝修的核心產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)和客戶的的互動(dòng)和對(duì)話，2007年5月，xx建筑體驗(yàn)中心在深深圳對(duì)外開放。這這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)第一個(gè)具有真正正意義上的產(chǎn)品體體驗(yàn)中心。該體驗(yàn)驗(yàn)館主要以U5住宅為展示原型，，希望以此檢驗(yàn)和和衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)中中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，，以多維度的人居居體驗(yàn)與參與者互互動(dòng)溝通。體驗(yàn)中心作為xx建筑技術(shù)面向客戶戶，面向社會(huì)的窗窗口，兼具收集客客戶體驗(yàn)信息，客客戶需求的功能，，直接為xx的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提提供信息，具有一一定的研究功能。。根據(jù)大量市場(chǎng)調(diào)查查，針對(duì)客戶人群群的差異化需求，，劃分為基礎(chǔ)級(jí)，，領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)級(jí)三個(gè)檔次，適用用于從公寓到別墅墅的不同類型產(chǎn)品品。形成以xx為主導(dǎo)，整合相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)，施工，材材料等領(lǐng)域的社會(huì)會(huì)資源為客戶提供供領(lǐng)先于市場(chǎng)的住住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計(jì)——室內(nèi)+建筑設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工。水電管線一次到到位，櫥柜衣柜安安裝到位，并配備備好設(shè)備及廚房電電器。這是一次從設(shè)計(jì)理理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，，客戶細(xì)分，到公公司流程的全面顛顛覆。“讓客戶因?yàn)閺N衛(wèi)而而選擇xx的房子”已經(jīng)成為xx的口號(hào)。15161718xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)2003年底xx建筑研究中心將各各項(xiàng)生態(tài)應(yīng)用技術(shù)術(shù)整理出《成果匯編》,主要包括遮陽裝置置、人工濕地、屋屋面綠化、滲水路路面、變壓止逆閥閥煙道等多項(xiàng)技術(shù)術(shù)。與此同時(shí),天津東麗湖項(xiàng)目啟啟動(dòng),被確定為xx集團(tuán)生態(tài)住宅方面面的重要試點(diǎn)項(xiàng)目目,各項(xiàng)生態(tài)技術(shù)進(jìn)行行了全方位的實(shí)踐踐。為了使得xx的所有項(xiàng)目達(dá)到國(guó)國(guó)家和地區(qū)的節(jié)能能標(biāo)準(zhǔn),xx邀請(qǐng)了有關(guān)的合作作伙伴在全國(guó)三個(gè)個(gè)區(qū)域啟動(dòng)了關(guān)于于節(jié)能解決方案的的系統(tǒng)研究,其中包括一系列的的技術(shù)措施指引,并開始建立《xx住宅節(jié)能成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》其中包括節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文本、設(shè)計(jì)計(jì)流程、圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)圖集、技術(shù)術(shù)規(guī)程及支持機(jī)構(gòu)構(gòu)、成本分析等。。2004年,xx總部頒布了《xx生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)完完整的體系,包括節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、水水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、空氣氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。19xx地產(chǎn)公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)作為生態(tài)住宅重要要試點(diǎn)的天津東麗麗湖項(xiàng)目,聘請(qǐng)瑞典SWECO進(jìn)行設(shè)計(jì),主要采用了下列生生態(tài)技術(shù):雨水收集,社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了具有有景觀效果的雨水水明溝、暗渠等雨雨水收集系統(tǒng),讓天然雨水通過該該水系,用于補(bǔ)充水景用水水和濕地景觀用水水,節(jié)約了大量的景觀觀和綠化灌溉用水水;人工濕地,一種生物處理方法法,是在一定的填料上上種植特定的濕地地植物,建立一個(gè)人工濕地地生態(tài)系統(tǒng),當(dāng)污水通過這個(gè)有有生命的系統(tǒng)時(shí),由于物理沉降、根根系阻截、化學(xué)沉沉淀、土壤及植物物根系表面的吸附附與吸收以及微生生物代謝等共同作作用,其中的污染物和營(yíng)營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)被吸收或或分解,水質(zhì)得到凈化,從而長(zhǎng)久保證整個(gè)個(gè)湖面的清潔滲水路面,具有良好透水性的的路面,雨水能及時(shí)透過路路面滲入地下土壤壤,達(dá)到快速排水目的的,降低下雨時(shí)排水管管線的壓力，提高高土壤的透氣，改改善土壤，補(bǔ)充地地下水源，降低地地表溫度，調(diào)節(jié)居居住區(qū)氣候；佛甲草種植屋面:佛甲草是一種耐旱旱性極強(qiáng)的植物,種植在平屋頂上。。增加綠化面積,改善天臺(tái)反射刺光光,保護(hù)了建筑屋面防防水層,并起到隔熱的作用用；新風(fēng)微循環(huán)系統(tǒng),利用負(fù)壓通風(fēng)原理理,由安裝于衛(wèi)生間的的風(fēng)機(jī)將室內(nèi)污濁濁空氣排放到室外外,在臥室安裝進(jìn)風(fēng)口口，并對(duì)室外空氣氣進(jìn)行過濾，多點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)風(fēng)既能保證室室內(nèi)新鮮空氣的含含量，又可將通風(fēng)風(fēng)造成的能量損失失降到最低程度。。地?zé)崽荻壤茫狠^高溫度的地?zé)釤崴ㄟ^換熱先供供公建中的暖氣使使用，水溫下降后后再供住宅中的低低溫輻射地板使用用，從而充分利用用地?zé)崴诓煌A階段的熱量；太陽能路燈：采用了太陽能光光伏電板及蓄電池池，將太陽能轉(zhuǎn)換換為電能并用于夜夜間照明，確保了了夜間照明供電的的需要，根據(jù)周圍圍光線自動(dòng)調(diào)控，，有效地節(jié)約了住住區(qū)的用電成本；；有機(jī)垃圾生化處理理：通過垃圾分類收收集將有機(jī)垃圾單單獨(dú)進(jìn)行處理，最最終變成水分和氣氣體，就地消化，，殘存物可以作為為花卉、綠化的肥肥料。這樣不但減減少了垃圾清運(yùn)的的費(fèi)用，而且有利利于小區(qū)綠化的生生長(zhǎng)。20xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況6，部品化（工廠廠化）“部品”二字來來源于日文，是是指建筑中具有有特定功能的一一個(gè)獨(dú)立單元，，有建筑材料、、建筑部件、設(shè)設(shè)備及其配套產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)統(tǒng)組合件。經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)組合好，作為為系統(tǒng)集成和技技術(shù)配套的整體體部件，在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直接拼裝，既既提高了效率，，保證了工程質(zhì)質(zhì)量，大大減少少了材料消耗和和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量，，也加快了工程程進(jìn)度。比如，陽臺(tái)欄桿桿統(tǒng)一樣式，工工廠預(yù)制，通過過熱鍍鋅，噴漆漆，高質(zhì)量的防防銹和外表面處處理，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)用錨栓與予埋埋件裝配連接。。徹底解決了傳傳統(tǒng)工藝粗糙和和生銹的問題?！，F(xiàn)場(chǎng)作業(yè)受到工工匠水平限制，，大量農(nóng)民工以以種菜的精度蓋蓋房子，通過加加強(qiáng)施工管理，，也無法降低維維修率和客戶投投訴，唯一的出出路就是改變現(xiàn)現(xiàn)行的建造方式式。工廠的生產(chǎn)條件件，質(zhì)量控制手手段都要比施工工現(xiàn)場(chǎng)好得多。。比如預(yù)制混凝凝土構(gòu)件，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)溫度濕度養(yǎng)護(hù)護(hù)容易控制，由由鋼模板批量生生產(chǎn)的構(gòu)件誤差差極小。工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，，住宅的部品化化率在60%以上，北歐及日日本在80%以上，我國(guó)的部部品化率只有8%，xx也只有15%。走住宅部品化化是住宅發(fā)展的的必由之路。21xx地產(chǎn)公司的的標(biāo)準(zhǔn)化情況6，部品化（工廠廠化）xx部品化可以追溯溯到1999年，xx陸續(xù)完成了兩件件工作，進(jìn)行系系列技術(shù)研發(fā)工工作。形成《技術(shù)研發(fā)成果匯匯編》；另一件是建立立集團(tuán)的材料和部部品的戰(zhàn)略采購(gòu)購(gòu)平臺(tái)。2003年，形成了xx標(biāo)準(zhǔn)化部品庫(kù)。這些標(biāo)準(zhǔn)化部部品遵循的是工工業(yè)化的生產(chǎn)和和安裝方式，對(duì)對(duì)提高成品質(zhì)量量及保證質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定性很有幫助助，在非標(biāo)準(zhǔn)化化的項(xiàng)目上也得得到了廣泛應(yīng)用用。當(dāng)年，xx還發(fā)布了“雙標(biāo)標(biāo)”文件——《xx住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》、《xx住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》?！妒褂脴?biāo)準(zhǔn)》指的是住宅面積積的指標(biāo)和功能能指標(biāo)，臥室、、客廳、廚房、、洗手間、陽臺(tái)臺(tái)等功能房間哪哪些是必須具備備的，各個(gè)功能能房間的面積各各是多少，都制制定了相應(yīng)的衡衡量指標(biāo)；《性能標(biāo)準(zhǔn)》包括了住宅的保保溫隔熱性能、、安全防盜性能能、門窗的質(zhì)量量、地漏的安全全程度，包括交交樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、陽臺(tái)欄桿的的耐腐蝕年限、、空調(diào)百葉的透透空率等因素。。當(dāng)然還包括大大量的構(gòu)造做法法和表面做法。。伏見文明男，1959年出生，日本籍籍，本科學(xué)歷，，2006年加入xx?，F(xiàn)任xx建筑技術(shù)總監(jiān)。。2004年xx確定預(yù)制鋼筋混混凝土作為部品品化住宅研究方方向。1號(hào)樓首次實(shí)驗(yàn)了了PC（預(yù)制混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間間、輕鋼外墻、、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預(yù)制制構(gòu)件在運(yùn)輸、、堆放、吊裝、、誤差調(diào)整方面面的困難。2006年聘請(qǐng)豐田房屋屋的伏見文明對(duì)對(duì)部品化住宅長(zhǎng)長(zhǎng)期規(guī)劃，指定定了三條路線：：1、RC的部品化，改良良傳統(tǒng)鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)，解決決傳統(tǒng)建造方式式帶來的質(zhì)量問問題。2、PC工法的開發(fā)，即即完全部品化體體系的研發(fā)，為為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術(shù)準(zhǔn)備備；3，內(nèi)裝的部品化化，主要針對(duì)毛毛坯房的弊病，，做精裝修的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化化。有進(jìn)展的是PC外墻體系，外墻墻滲漏率為萬分分之一，精度偏偏差小于0.1%.平臺(tái)建設(shè)：硬件工程：xx建筑體驗(yàn)中心，，東莞xx住宅產(chǎn)業(yè)化研究究基地軟件工程：申報(bào)報(bào)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化示范基地，，成立xx住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)業(yè)聯(lián)盟。22國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化化情況PulteHomesPulteHomes是美國(guó)乃至全世世界最大、最優(yōu)優(yōu)秀的住宅企業(yè)業(yè),是xx在第三個(gè)十年的的標(biāo)桿企業(yè),它的許多理念方方法一直被xx所模仿。通過對(duì)對(duì)PulteHomes標(biāo)準(zhǔn)化模式的分分析,不難看出住宅企企業(yè)的發(fā)展方向向。對(duì)世界住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)來說,一直存在著一個(gè)個(gè)怪圈。既是,在任何一個(gè)國(guó)家家,住宅基本上都屬屬于最昂貴的單單件商品,也是大部分人一一生中最大的一一筆支出。但是是,這個(gè)行業(yè)中卻似似乎從來沒有出出現(xiàn)過像在能源源、汽車、家電電、金融、IT、甚至零售、飲飲料、日化行業(yè)業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的的那些龐大的商商業(yè)帝國(guó)。經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,因?yàn)榉康禺a(chǎn)特殊殊的地域性和非非同質(zhì)性,這個(gè)行業(yè)沒有其其它行業(yè)那種顯顯著的規(guī)模效應(yīng)應(yīng),也就是說,房地產(chǎn)公司是無無法做大的。直到2005年,財(cái)富500強(qiáng)的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑筑公司、出現(xiàn)過過不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公公司,但是純粹的住宅宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排排行榜無緣在2006年,歷史終于被改寫寫,美國(guó)的前四大住住宅企業(yè),聯(lián)抉進(jìn)入了這個(gè)個(gè)名單。其中排排在最前面的就就是PulteHomes。在過去的十年中中,它的市場(chǎng)占有率率上升了一倍以以上。然而,它的雄心才剛剛剛開始,它現(xiàn)在的目標(biāo)已已經(jīng)定到了全美美國(guó)市場(chǎng)的20%。如果這個(gè)目標(biāo)標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn),我們看到的將是是一個(gè)年銷售千千億美元級(jí)別的的企業(yè)。企業(yè)規(guī)規(guī)模的邊界取決決于規(guī)模效應(yīng)和和管理成本的消消長(zhǎng)。越大的企企業(yè),規(guī)模效應(yīng)越顯著著,但是管理和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的難度也越高高。當(dāng)一個(gè)企業(yè)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已已經(jīng)不能抵消克克服管理難度上上升的成本時(shí),這個(gè)企業(yè)就到了了增長(zhǎng)的極限。。確實(shí),住宅作為一種最最終產(chǎn)品,具有不可移動(dòng)性性,無法在一個(gè)地方方生產(chǎn)而銷售到到很遠(yuǎn)的范圍:客戶需求和地段段的千差萬別,也使得住宅的生生產(chǎn)具有小批量量甚至單件生產(chǎn)產(chǎn)的特征。但是是,企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)不僅僅源自大大規(guī)模流水線生生產(chǎn)帶來的成本本下降,還有另外兩個(gè)方面,一個(gè)是客戶口碑碑帶來的品牌號(hào)召力,一個(gè)是資本市場(chǎng)場(chǎng)信用支撐的融融資能力。b-E&革23國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化化情況PulteHomes在美國(guó)四大住宅企業(yè)晉身財(cái)富500強(qiáng)的過程中,美國(guó)究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國(guó)的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn):美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì),住宅品牌所對(duì)應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對(duì)應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個(gè)方面。而與此同時(shí),美國(guó)的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化化情況PulteHomesPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個(gè)最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購(gòu)房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評(píng)估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細(xì)分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動(dòng)人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標(biāo)準(zhǔn)核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長(zhǎng)者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細(xì)分客戶確保市場(chǎng)份額的持續(xù)增長(zhǎng)。產(chǎn)品線策略：用標(biāo)準(zhǔn)化滿足個(gè)性化。市場(chǎng)模擬實(shí)驗(yàn)：市場(chǎng)數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗(yàn)+專業(yè)知識(shí)+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個(gè)性化需求。嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的終身鎖定。b-E&革25國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化化情況北歐部品化住宅宅b-E&革工廠預(yù)制到飾面面磚的部品化欄欄板工廠預(yù)制到飾面面及窗戶的部品品化外墻板北歐是世界上住住宅部品化程度度最高的地區(qū)之之一，從主體結(jié)結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件件都采用工廠預(yù)預(yù)制的部品。比如陽臺(tái)欄欄板，都是是工廠預(yù)制制并已經(jīng)作作好外飾面面的成品，，只需現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)拼裝即可可。外墻板板也已經(jīng)附附著好保溫溫層和外飾飾面，甚至至連門窗和和玻璃也已已經(jīng)安裝到到位，直接接用吊車吊吊裝。整個(gè)個(gè)工地看不不見外圍的的腳手架。。26國(guó)外住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況況北歐部品化化住宅b-E&革芬蘭赫爾辛辛基PAKKALANRINNE住宅宅工地基礎(chǔ)設(shè)備夾層預(yù)制外墻板板拼裝墻體連接處處的錨筋豎豎向鋼筋筋將錨筋串串聯(lián)接接縫縫處支模27國(guó)外住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況況北歐部品化化住宅b-E&革陽臺(tái)預(yù)制板板上的排水水槽和雨落落口安裝到位的的預(yù)制模塊塊風(fēng)風(fēng)道與與模塊塊相連的水水平管線預(yù)制風(fēng)道上上下水模塊塊28國(guó)外住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況況北歐部品化化住宅b-E&革墻板中予留留電管上下層間的的電管用軟軟管連接予留電盒從樓板中穿穿出電線29國(guó)外住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況況北歐部品化化住宅b-E&革與墻體脫開開的陽臺(tái)挑挑板靠鋼索懸掛掛的陽臺(tái)挑挑板靠預(yù)制柱支支撐的陽臺(tái)臺(tái)挑板30國(guó)外住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化情況況北歐部品化化住宅b-E&革預(yù)制到完成成面的樓梯梯預(yù)留安裝欄欄桿的螺栓栓裝修好的效效果施工中樓板板間的接縫縫31小結(jié)富力與珠江江的經(jīng)營(yíng)模模式較為類類似,均是占據(jù)整整條產(chǎn)業(yè)鏈鏈,從獲取土地地到物業(yè)管管理一條龍龍的經(jīng)營(yíng)。。然而,隨著對(duì)效率率和專業(yè)化化程度的要要求不斷上上升,合作開發(fā)、、并購(gòu)重組組與業(yè)務(wù)外外包的帷幕幕已經(jīng)拉開開,未來我們看看到的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向精細(xì)分分工,從企業(yè)內(nèi)部部整合轉(zhuǎn)向向社會(huì)化整整合:逐漸形成大大型開發(fā)企企業(yè)、專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)單位位、金融企企業(yè)、專業(yè)業(yè)制造企業(yè)業(yè)、配套服服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的的全新格局局。最強(qiáng)的開發(fā)發(fā)企業(yè)一定定是通過市市場(chǎng)選擇最最強(qiáng)的合作作伙伴。以xx為例,它在積極尋求求外部資源的的同時(shí),xx在產(chǎn)業(yè)鏈上的的資源整合也也在穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)。比如在銷銷售環(huán)節(jié),目前xx各地在售的項(xiàng)項(xiàng)目中,一般只保留一一個(gè)項(xiàng)目由自自己的人員來來進(jìn)行銷售,其它項(xiàng)目均采采用代理公司司銷售,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)業(yè)外面去做的的工作盡量轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移,保留一個(gè)項(xiàng)目目的目的是為為了通過該項(xiàng)項(xiàng)目的銷售來來了解市場(chǎng)。。在xx開發(fā)的項(xiàng)目中中,公司主要控制制設(shè)計(jì)、建筑筑標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量量輸出這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié),其它業(yè)務(wù)大多多委托經(jīng)過嚴(yán)嚴(yán)格審核的專專業(yè)公司去做做。這樣的做做法使xx在開發(fā)規(guī)模成成倍增加的同同時(shí),員工數(shù)量和運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制制在合理水平平,同時(shí)企業(yè)更加加專注于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的鞏固固。走專業(yè)化化的道路這也也是美國(guó)模式式與香港模式式、以PulteHomes為標(biāo)桿的xx與港資背景家家族式企業(yè)的的富力、珠江江的最大區(qū)別別。外部整合對(duì)于于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化方面就提出出了更高的要要求,從而保證合作作伙伴的質(zhì)量量輸出都保持持在一個(gè)較高高的水平上。。星河灣和Moma的復(fù)制模式使使得其獨(dú)一無無二的精髓在在不同的項(xiàng)目目中得以延續(xù)續(xù),保證了品質(zhì)和和獨(dú)特性,但是項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期并沒有有因?yàn)閺?fù)制而而縮短。星河灣北上上,為了選擇適合合北方氣候特特點(diǎn)的植物,費(fèi)了頗多周折折。Moma從萬國(guó)城到上上第,再到StevenHoll的“手拉手”,也是一變?cè)僮冏?這都是為了創(chuàng)造出足夠的的賣點(diǎn)。宏宇和當(dāng)代代兩個(gè)企業(yè)雖雖然通過類似似走高端的模模式在諸多中中小開發(fā)商中中創(chuàng)出了品牌牌,但以這種模式式卻無法大批批量復(fù)制,企業(yè)也無法做做大。珠江與xx在標(biāo)準(zhǔn)化的過過程中逐漸積積累,使得以往項(xiàng)目目中的優(yōu)點(diǎn)在在后續(xù)項(xiàng)目中中得以延續(xù)的的做法,值得學(xué)習(xí)。從從對(duì)xx標(biāo)準(zhǔn)化工作的的重點(diǎn)解讀,可以看出,標(biāo)準(zhǔn)化工作的的過程相對(duì)漫漫長(zhǎng),需要逐漸的積積累,逐漸形成具有有企業(yè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品品。xx北方地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的戶型產(chǎn)產(chǎn)品目前也不不過只有"情花"RS住宅、U5住宅三大類,覆蓋的容積率率范圍相對(duì)較較窄,并且標(biāo)準(zhǔn)化工工作在外立面面的效果上并并不理想。xx今后如何應(yīng)對(duì)對(duì)這些問題,值得我們持續(xù)續(xù)關(guān)注。32■xx標(biāo)準(zhǔn)化的思路路和要點(diǎn)33產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的的目的縮短周期，提提高收益率：：隨著招排掛土土地成本的大大幅上升，7090、限價(jià)房政策策的不斷深化化，房地產(chǎn)的的微利時(shí)代不不可避免的到到來，縮短周周期，提高資資金周轉(zhuǎn)率，，從而提高收收益率是提高高核心競(jìng)爭(zhēng)力力的重要手段段。（PulteHomes的銷售利潤(rùn)率率在6-8%，凈資產(chǎn)回報(bào)報(bào)率卻在17-21%；xx的銷售利潤(rùn)率率10%，凈資產(chǎn)回報(bào)報(bào)率只有12%）快速擴(kuò)張的需需要：土地成本上升升和土地出讓讓的透明化，，房地產(chǎn)準(zhǔn)入入門檻越來越越高，中小企企業(yè)越來越難難以生存，在在規(guī)模化快速速擴(kuò)張的同時(shí)時(shí)，必然帶來來管理上和融融資上的難度度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，提高人人力資源和資資金利用效率率，才可能在在有限的人力力資源和自有有資金的前提提下實(shí)現(xiàn)快速速擴(kuò)張。統(tǒng)一采購(gòu)、降降低成本：統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一一招標(biāo)采購(gòu)，，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效效益，降低建建造成本和節(jié)節(jié)約周期。對(duì)對(duì)簡(jiǎn)化開發(fā)企企業(yè)與供方關(guān)關(guān)系，規(guī)范管管理人員行為為也很有利。。提高設(shè)計(jì)質(zhì)量量：一次性設(shè)計(jì)，，作坊式生產(chǎn)產(chǎn)帶來了難以以克服的設(shè)計(jì)計(jì)及建造的質(zhì)質(zhì)量通病。好好的產(chǎn)品一定定是長(zhǎng)時(shí)間反反復(fù)推敲得來來的，并經(jīng)過過市場(chǎng)檢驗(yàn)，，在客戶反饋饋中不斷完善善改進(jìn)。成熟熟復(fù)制有利于于保障設(shè)計(jì)水水平，降低開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成產(chǎn)品線，，形成品牌效效益：將產(chǎn)品劃分幾幾種最常見的的基本類型，，采用相同的的案名及營(yíng)銷銷策略，形成成品牌效應(yīng)，，增加項(xiàng)目附附加值。b-E&革34資源保證搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平臺(tái)，需要要各業(yè)務(wù)部門門的通力協(xié)作作與配合。產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化小組：公公司司領(lǐng)導(dǎo)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部部市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷部成成本管理部招招標(biāo)采購(gòu)部運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理部外部資源：設(shè)設(shè)計(jì)院、、測(cè)量師行、、顧問公司王鴻麗邱曉隼劉新梅袁慶華李明宇、夏偉偉、趙平沈猛趙輝付東輝相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員資金支持費(fèi)用項(xiàng)目：咨咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)計(jì)院、顧問公公司）、項(xiàng)目目考察費(fèi)資金來源：2007年規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部專專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢?cè)冑M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)化工作專專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)?35工作模式xx產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)臺(tái)市場(chǎng)營(yíng)銷（產(chǎn)品定位及及檔次）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3土建設(shè)備電氣門保溫材料涂料配電箱鋼制戶門1、、2木質(zhì)戶門1、、2成本分析規(guī)劃設(shè)計(jì)（材料選型及及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)））成本管理（造價(jià)分析及及成本信息））可視對(duì)講紅外對(duì)射彩色對(duì)講黑白對(duì)講上水管空調(diào)PPRPB價(jià)格廠家3廠家2廠家1招采（廠家信息））結(jié)合具體項(xiàng)目目,逐漸完善.36設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工工作思路標(biāo)準(zhǔn)化工作，，不僅僅是對(duì)對(duì)產(chǎn)品本身的的完善和研究究，同時(shí)會(huì)帶帶來工作流程程和工作方式式的改變。認(rèn)清差距，博博采眾長(zhǎng)；后后發(fā)優(yōu)勢(shì)，學(xué)學(xué)習(xí)創(chuàng)新一種心態(tài)縮短周期降低成本提高品質(zhì)三個(gè)目標(biāo)技術(shù)措施管理手段計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)庫(kù)設(shè)計(jì)資源管理理知識(shí)管理二類措施七項(xiàng)工作37xx業(yè)務(wù)管理理流程框架－－規(guī)劃設(shè)計(jì)流流程一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程圖例項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)產(chǎn)品管理D-110景觀施工圖設(shè)設(shè)計(jì)管理D-020產(chǎn)品專題研究究D-040建筑概念規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管理D-120精裝修方案設(shè)設(shè)計(jì)管理D-050建筑方案設(shè)計(jì)計(jì)管理D-060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)管理D-070建筑施工圖設(shè)設(shè)計(jì)管理D-100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)管理D-030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研研究D-130精裝修交樓設(shè)設(shè)計(jì)管理策略管理D-010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略略管理D-090景觀方案設(shè)計(jì)計(jì)管理D-080景觀概念方案案設(shè)計(jì)管理D-140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批批D-150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)評(píng)價(jià)D-031可研階段規(guī)劃劃設(shè)計(jì)支持D-011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門門工作計(jì)劃編編制管理3839設(shè)計(jì)管理面臨臨的難題b-E&革隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模的壯大大，開發(fā)項(xiàng)目目不斷增加，，設(shè)計(jì)和管理理的工作量成成倍地加大。。管理的層次次及復(fù)雜程度度日見增加。。隨著競(jìng)爭(zhēng)更激激烈，對(duì)手不不斷進(jìn)步，單單純與優(yōu)秀的的境外設(shè)計(jì)公公司合作取得得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越越來越不容易易，無法形成成集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。人力資源不斷斷攤薄。設(shè)計(jì)計(jì)人員年輕化化，在專業(yè)水水平和實(shí)際操操作方面經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足。規(guī)模優(yōu)勢(shì)沒有有被充分利用用，項(xiàng)目各自自為戰(zhàn)，相同同的工作在不不同的地區(qū)被被反復(fù)重復(fù)。。總部負(fù)責(zé)方案案,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)責(zé)施工圖,責(zé)任主體不一一致,管理連貫性差差。計(jì)劃管理缺乏乏預(yù)見性，設(shè)設(shè)計(jì)周期經(jīng)常常被壓縮，導(dǎo)導(dǎo)致圖紙深度度不足。施工圖紙缺少少二次設(shè)計(jì)部部分，無法指指導(dǎo)總包招標(biāo)標(biāo)。缺乏圖紙內(nèi)審審機(jī)制，圖紙紙審查要點(diǎn)；；……40xx設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化策策略計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)庫(kù)七類工作統(tǒng)一、完善材材料部品的招招標(biāo)采購(gòu)技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn),提高集團(tuán)采購(gòu)購(gòu)成本管理水水平按照市場(chǎng)定位位，形成相對(duì)對(duì)應(yīng)的材料、、部品、設(shè)備備清單，降低低目標(biāo)成本偏偏差參照xx”雙標(biāo)”、珠江“住標(biāo)標(biāo)”，形成首首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)體系系建筑、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、市政政技術(shù)控制要要點(diǎn)——新紀(jì)元含鋼量、停車車方式、降低低成本控制要要點(diǎn)——北京院與營(yíng)銷部討論論總圖戶型設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按不同容積率率建立戶型庫(kù)庫(kù)更新戶型庫(kù)的的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制總部對(duì)項(xiàng)目公公司實(shí)行計(jì)劃劃管理，規(guī)定定各個(gè)設(shè)計(jì)階階段的標(biāo)準(zhǔn)周周期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃劃、月度工作作計(jì)劃的分解解與對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)業(yè)守則把流程分解為為作業(yè)表單，，成為日常工工作的一部分分，列入考核核指標(biāo)設(shè)計(jì)資源管理理建立設(shè)計(jì)資源源庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)單位進(jìn)進(jìn)行后評(píng)價(jià)列入戰(zhàn)略合作作伙伴，在非非重大工程中中可以直接委委托設(shè)計(jì)知識(shí)管理新材料新技術(shù)術(shù)成果匯編（（生態(tài)、節(jié)能能）成本優(yōu)化方法法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)采購(gòu)設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)3.產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)容積率研究戶型庫(kù)收集評(píng)價(jià)、分類整理4.計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理方法研究計(jì)劃管理周期計(jì)劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出文件管控要點(diǎn)表單編制工作計(jì)劃注：以完成基基本架構(gòu)為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)完完善工作未計(jì)計(jì)入42■標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)◆工程做法和成成本措施◆產(chǎn)品庫(kù)◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識(shí)管理43設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理理知識(shí)管理44材料設(shè)備技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一技術(shù)要求求，統(tǒng)一工程作作法，統(tǒng)一詳詳圖作法（確確定統(tǒng)一采購(gòu)購(gòu)廠家后），，明確建筑面面積，能否優(yōu)優(yōu)化招標(biāo)模式式？鎖定目標(biāo)成本本優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)便于集中采購(gòu)購(gòu)建立可以集團(tuán)團(tuán)采購(gòu)材料設(shè)設(shè)備清單，完完成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；近期目標(biāo)在可研階段就就明確材料標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，用結(jié)算算數(shù)據(jù)進(jìn)行目目標(biāo)成本測(cè)算算；建立住宅建設(shè)中中材料設(shè)備清單單（通用材料、、替代材料、推推薦材料），提提高產(chǎn)品匹配度度。遠(yuǎn)期目標(biāo)建立營(yíng)銷定位——材料設(shè)備——目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇高高檔次材料設(shè)備備，即時(shí)生成目目標(biāo)成本，和對(duì)對(duì)售價(jià)提升的要要求。材料設(shè)備模塊拆解項(xiàng)目成本，，確定成本控制制的分解目標(biāo)。。比如外飾面材材料目標(biāo)成本、、門窗目標(biāo)成本本等。在設(shè)計(jì)階階段中精確制導(dǎo)導(dǎo)。成本分解目標(biāo)提前招標(biāo)采購(gòu)45材料的拆分及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（框架示意意）材料建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求46材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（硬標(biāo)準(zhǔn)））b-E&革按六類部品建立立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn):建筑材料裝修材料水暖設(shè)施、設(shè)備備電氣系統(tǒng)弱電及智能化系系統(tǒng)景觀、園林設(shè)施施已完成工作成果果:本年度集采材料料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)目目錄材料設(shè)備通用做做法瓷磚、電梯、電電子防盜鎖、防防火門、鋼制防防火門、木制防防火門、戶門、、木制入戶門、、火災(zāi)報(bào)警、開開關(guān)插座、鋁扣扣板、門控五金金、木地板、散散熱器、外墻磚磚、外墻涂料、、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻墻涂料、可視對(duì)對(duì)講、配電箱、、消防自動(dòng)報(bào)警警47設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理48工程做法和成本本措施(軟標(biāo)準(zhǔn)）提升居住品質(zhì)優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn)節(jié)約成本的措施施；鋼筋、混凝凝土含量，停車車方式….目標(biāo)改善現(xiàn)有問題，，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)；品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)工作：：分別確定戶內(nèi)各各功能空間的使使用要求和性能能指標(biāo)；分別確定戶外各各功能空間的使使用要求和性能能指標(biāo)；成本標(biāo)準(zhǔn)工作：：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、市政技術(shù)術(shù)控制要點(diǎn)窗墻比對(duì)造價(jià)影影響（節(jié)能控制制要點(diǎn)）停車方式：?jiǎn)?、、雙層地下、機(jī)機(jī)械停車、停車車橋、地面機(jī)械械停車鋼筋含量、混凝凝土含量控制同層排水雙管同程供暖方方式49品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（（軟標(biāo)準(zhǔn)）空間戶內(nèi)空間戶外空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲(chǔ)藏空間、過道架空層泛會(huì)所、、架空層公共車車庫(kù)、室外樓棟棟公共空間、組組團(tuán)內(nèi)公共空間間、小區(qū)級(jí)公共共空間組團(tuán)入口大堂、、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)、平臺(tái)（露臺(tái)）入口花園（前院）、后院?jiǎn)我还δ芸臻g整體空間50暖器與空調(diào)位置置51開關(guān)與插座位置置52535455空間使用性能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從人的需需求等級(jí)說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標(biāo)基本使用性能其他性能指標(biāo)平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)馬斯洛的需需求層級(jí)理論,每個(gè)人都有五種種層次的需要（從上到下）:Self--actualizationEsteemSocialSafetyPhysiological自我實(shí)現(xiàn)尊嚴(yán)的社交的安全的生理的對(duì)建筑，即空間間的需求也必將將遵循此層級(jí)理理論。從對(duì)單一一空間的基本使使用需求到整個(gè)個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)風(fēng)格要求逐步提提高。56空間的性能（感知知屬性及使用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級(jí)、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標(biāo)基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標(biāo)采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標(biāo)使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺57工程做法的總體工工作構(gòu)想客戶的空間感知使用體驗(yàn)生活體驗(yàn)(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體分系統(tǒng)和子系系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體基本元素的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書書方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書施工圖審查指導(dǎo)書書工程施工要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要點(diǎn)工程驗(yàn)收檢查要點(diǎn)點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與營(yíng)銷部門合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與運(yùn)營(yíng)部門合作）58設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程做法和成本措措施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理59標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)工作作思路與計(jì)劃產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)：根據(jù)據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫(kù):規(guī)劃模式；戶型；立面風(fēng)格（時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代、高品質(zhì)、國(guó)國(guó)際化）；標(biāo)準(zhǔn)化部品做法、、節(jié)點(diǎn)詳圖；統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)結(jié)合營(yíng)銷系統(tǒng)產(chǎn)品品線，明確產(chǎn)品評(píng)評(píng)價(jià)體系，分區(qū)域域、分檔次設(shè)定產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)和權(quán)重：：規(guī)劃賣點(diǎn)：集中綠綠地、開放、多元元、配套、服務(wù)、、生態(tài)、科技……戶型賣點(diǎn)：功能流流線、面積合理、、產(chǎn)品附加值、新新材料新技術(shù)……立面風(fēng)格：風(fēng)格、、品質(zhì)感、材料、、成本……可持續(xù)發(fā)展機(jī)制保保障：明確組織構(gòu)架，標(biāo)準(zhǔn)化工作小組、產(chǎn)品決策委員會(huì)；每半年召開一次集集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，，項(xiàng)目公司提交標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化成果，列入入考核指標(biāo)；建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研研究委員會(huì)，制定定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)的的合格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立立標(biāo)準(zhǔn)化基金；考察參觀、自主研研發(fā)的戶型、符合合入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)……項(xiàng)目操作中，持續(xù)續(xù)改良標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)……60第一級(jí)產(chǎn)品簡(jiǎn)介產(chǎn)品基本信息典型平面資料產(chǎn)品形式資料第二級(jí)全套施工圖部品清單及樣板工程量清單銷售資料模型產(chǎn)品庫(kù)框架產(chǎn)品全套資料市場(chǎng)調(diào)研成果項(xiàng)目成功案例61容積率研究的意義義珠江峰景塔塔樓容積積率2.40xx紫臺(tái)板板樓容容積積率2.50以北京為例例：1、板樓容積積率可達(dá)2.45，如果增加加?xùn)|西向，，最高可達(dá)達(dá)2.96。塔樓可達(dá)達(dá)2.57。高度增加加對(duì)容積率率提高影響響不大。2、18層以內(nèi)，一一梯兩戶的的戶型使用用系數(shù)和可可實(shí)現(xiàn)容積積率高于一一梯四戶。。3、單元并聯(lián)聯(lián)不宜超過過2個(gè)，高低錯(cuò)錯(cuò)落可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)容積率最最大，連續(xù)續(xù)長(zhǎng)板無法法滿足日照照分析。4、梅花樁式式規(guī)劃，中中間單元盡盡量不要有有東西向采采光戶型。。。。。。。。。62容積率研究究——容積率指數(shù)數(shù)FAR63塔式FAR=2.16容積率研究究——容積率指數(shù)數(shù)FAR塔式FAR=4.3264容積率研究究——非陰陰影區(qū)修正正系數(shù)非陰影區(qū)修修正系數(shù)＝＝(總建設(shè)用地地面積－非非陰影區(qū)面面積)÷總建設(shè)用地地面積65容積率研究究——用地地外陰影區(qū)區(qū)修正系數(shù)數(shù)用地外陰影影區(qū)修正系系數(shù)＝(總建設(shè)用地地面積＋用用地外陰影影區(qū)面積)÷總建設(shè)用地地面積假想地塊用用地外陰影影區(qū)修正系系數(shù)為1.18166容積率研究究——菱形形地塊修正正系數(shù)非陰影區(qū)修修正系數(shù)為為0.865菱形地塊修修正系數(shù)為為0.840非陰影區(qū)修修正系數(shù)為為0.759菱形地塊修修正系數(shù)為為0.70667層數(shù)折減修修正系數(shù)＝＝(設(shè)計(jì)層數(shù)÷應(yīng)達(dá)到層數(shù)數(shù))×((層高×應(yīng)達(dá)到層數(shù)數(shù)×1.7＋平均進(jìn)深深)÷(層高×設(shè)計(jì)層數(shù)×1.7＋平均進(jìn)深深))18層的核心筒筒形式，平平均進(jìn)深為為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)數(shù)為16層，則修正正系數(shù)為0.985；18層的核心筒筒形式，平平均進(jìn)深為為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)數(shù)為12層，則修正正系數(shù)為0.944；容積率研究究——層數(shù)數(shù)折減修正正系數(shù)68容積率研究究——頂層層退臺(tái)修正正系數(shù)頂層退臺(tái)修修正系數(shù)＝＝1＋(平平均進(jìn)深－－層高×1.7)÷÷(平均進(jìn)進(jìn)深×層數(shù)數(shù))11層住宅，平平均進(jìn)深為為12m，則修正系系數(shù)為1.054；11層住宅，平平均進(jìn)深為為15m，則修正系系數(shù)為1.061；18層住宅，平平均進(jìn)深為為12m，則修正系系數(shù)為1.033；69產(chǎn)品線與產(chǎn)產(chǎn)品類型緊湊型銷售面積90m2，套內(nèi)建筑筑面積75m2普通型銷售面積115m2，套內(nèi)建筑筑面積100m2舒適型銷售面積130m2，套內(nèi)建筑筑面積115m2國(guó)際城愛這城緣溪堂70戶型評(píng)價(jià)指指標(biāo)平均進(jìn)深A(yù)D＝標(biāo)準(zhǔn)層層建筑面積積÷標(biāo)準(zhǔn)層面寬寬進(jìn)深有效率率DR＝平均進(jìn)進(jìn)深A(yù)D÷標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算算日照間距距時(shí)的最大大進(jìn)深71戶型庫(kù)———主臥普通型舒適型緊湊型普通型72戶型庫(kù)———次臥室普通型舒適型緊湊型73戶型庫(kù)———起居廳緊湊型普通型舒適型起居室餐廳74戶型庫(kù)———廚房緊湊型普通型舒適型75戶型庫(kù)———衛(wèi)生間緊湊型普通型舒適型76戶型庫(kù)———舒適型一梯兩戶一梯三戶一梯四戶77戶型庫(kù)——豪華型一梯兩戶78戶型庫(kù)———分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉(zhuǎn)角北轉(zhuǎn)角東西向11層緊湊型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒適型B2lB3cB4cB>SlB:El30層緊湊型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒適型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El79戶型庫(kù)80戶型庫(kù)81戶型庫(kù)———轉(zhuǎn)角單元元82設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化工作內(nèi)容容材料設(shè)備技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和和成本措施施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管管理知識(shí)管理83計(jì)劃管理根據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際時(shí)間，，總結(jié)設(shè)計(jì)計(jì)合理周期期；制定設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度跟蹤表表，對(duì)項(xiàng)目目公司施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行管管理；整理施工圖圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引引，制定設(shè)設(shè)計(jì)成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)計(jì)劃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)予防措措施，對(duì)計(jì)計(jì)劃延誤風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)提前作作出預(yù)警；；重點(diǎn)項(xiàng)目——設(shè)計(jì)概念方方案(規(guī)劃)設(shè)計(jì)階段前前置；普通項(xiàng)目——直接委托，，取消設(shè)計(jì)計(jì)比選階段段，利用成成熟產(chǎn)品復(fù)復(fù)制；運(yùn)營(yíng)管理部部提出的問問題：設(shè)計(jì)合理周周期不確定定，無法與與項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃很好好結(jié)合；對(duì)項(xiàng)目公司司的施工圖圖設(shè)計(jì)缺乏乏管控；缺乏施工圖圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引引，圖紙深深度不夠，，無法滿足足招標(biāo)要求求；項(xiàng)目公司圖圖紙內(nèi)審環(huán)環(huán)節(jié)缺失，，需要統(tǒng)一一制定施工工圖紙審查查要點(diǎn)；設(shè)計(jì)管理應(yīng)應(yīng)對(duì)措施：：841）觀念上上的問題：：對(duì)計(jì)劃的重重要性認(rèn)識(shí)識(shí)不夠計(jì)劃制定不不嚴(yán)謹(jǐn)比較難協(xié)調(diào)調(diào)好經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃與合理理的設(shè)計(jì)周周期之間關(guān)關(guān)系對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)前期工作作重要性認(rèn)認(rèn)識(shí)不足計(jì)劃調(diào)整的的根本原因因：表現(xiàn)：●設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃制定不嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)－大面面積滯后與與調(diào)整●景觀、、裝修設(shè)計(jì)計(jì)滯后●施工圖圖設(shè)計(jì)周期期縮水嚴(yán)重重計(jì)劃問題總總結(jié)1852）．計(jì)劃劃管理方面面的問題對(duì)設(shè)計(jì)整體體工作認(rèn)識(shí)識(shí)不全面：――有多少少工作要做做？什么時(shí)時(shí)候哪些工作是必必須要完成成？對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃管理理力度不夠夠：特別是對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)重要節(jié)節(jié)點(diǎn)完成情情況控制較弱弱項(xiàng)目設(shè)計(jì)深深度或質(zhì)量量不能達(dá)到到相關(guān)要求求：沒有認(rèn)識(shí)到到相關(guān)的工工作互為條件，，導(dǎo)致項(xiàng)目目設(shè)計(jì)難以以按計(jì)劃有有序開展3）部門配配合方面的的問題協(xié)作業(yè)務(wù)部部門工作嚴(yán)嚴(yán)重不同步步使項(xiàng)目順利利展開缺少少必要的前前提條件難以協(xié)調(diào)重重要的事與與緊急的事事之間的關(guān)關(guān)系計(jì)劃問題總總結(jié)2864）業(yè)務(wù)能能力及實(shí)際際操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)方面的問問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)難難度較大協(xié)調(diào)能力、、經(jīng)驗(yàn)不足足缺乏項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)監(jiān)控經(jīng)經(jīng)驗(yàn)缺乏項(xiàng)目實(shí)實(shí)際操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)5)其它原因報(bào)審文件設(shè)設(shè)計(jì)深度未未達(dá)到成果果標(biāo)準(zhǔn)的要要求人力資源不不足計(jì)劃問題總總結(jié)387對(duì)策●●進(jìn)一一步加強(qiáng)計(jì)計(jì)劃管理計(jì)劃的審查查；計(jì)劃的的監(jiān)控●重點(diǎn)分分析各階段段合理的計(jì)計(jì)劃●確保合合理的設(shè)計(jì)計(jì)周期●會(huì)同經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，，整體計(jì)劃劃整合計(jì)劃對(duì)策：：合理的設(shè)設(shè)計(jì)周期明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任人協(xié)作部門控制時(shí)間設(shè)計(jì)周期嚴(yán)謹(jǐn)合理可行整體計(jì)劃■按流程推進(jìn)進(jìn)工作■相關(guān)的工作作互為條件件■對(duì)整體工作作有明確的的認(rèn)識(shí)（內(nèi)內(nèi)容）■保證設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度要求（（時(shí)間）88計(jì)劃不能如如期完成怎怎么辦？？提前知會(huì)交交流溝通通重點(diǎn)點(diǎn)落實(shí)及時(shí)更改調(diào)調(diào)整周期期利用用資源計(jì)劃對(duì)策：：合理的設(shè)設(shè)計(jì)周期89施工圖設(shè)計(jì)計(jì)－－計(jì)劃問問題表現(xiàn)－－－對(duì)策深化方案－－計(jì)劃問問題表現(xiàn)－－－對(duì)策概念設(shè)計(jì)－－計(jì)劃問問題表現(xiàn)－－－對(duì)策下一階段工工作計(jì)劃：：90設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化工作內(nèi)容容材料設(shè)備技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和和成本措施施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管管理知識(shí)管理91設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化控制要點(diǎn)點(diǎn)與目標(biāo)可研分析階階段：從技術(shù)上解解決對(duì)不同同檔次戶型型及戶型與與容積率關(guān)關(guān)系上的評(píng)評(píng)估手段以滿足快速速?zèng)Q策的需需要概念規(guī)劃階階段：提供不同檔檔次戶型以以及不同單單元組合方方式的樣圖圖，明確不不同條件下下的優(yōu)選項(xiàng)項(xiàng)以節(jié)約產(chǎn)品品方案比選選的時(shí)間，，防止走彎彎路方案深化設(shè)設(shè)計(jì)階段：：統(tǒng)一技術(shù)要要求，已有有案例積累并并持續(xù)改進(jìn)進(jìn)以提高設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段：統(tǒng)一工程作作法技術(shù)要要求，提供供關(guān)鍵部位位的標(biāo)準(zhǔn)圖圖減少出現(xiàn)錯(cuò)錯(cuò)誤的幾率率92設(shè)計(jì)流程優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程是是一個(gè)文件件群，包括括項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)操作流程程圖、管理理制度、輸輸入輸出文文件控制要要點(diǎn)，材料料部品設(shè)備備的標(biāo)準(zhǔn)和和成本輸入文件指設(shè)設(shè)計(jì)部從其它它部門獲取的的文件，包括括采集的項(xiàng)目目的基本信息息、市場(chǎng)定位位，客戶調(diào)研研，競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤分析等等。。輸出文件指由由設(shè)計(jì)部或合合作設(shè)計(jì)單位位完成需要對(duì)對(duì)其它部門提提供的設(shè)計(jì)文文件和材料技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等流程把設(shè)計(jì)操操作分為：概概念方案階段段\深化方案階段段\施工圖階段\施工配合階段段相關(guān)流程改進(jìn)進(jìn)輸入輸出文件件標(biāo)準(zhǔn)化、表表單化、備份份制統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)D4C4B4操作手冊(cè)A4施工配合D3C3B3操作手冊(cè)A3施工圖D2C2B2操作手冊(cè)A2深化方案D1C1B1操作手冊(cè)A1概念方案室內(nèi)景觀建筑規(guī)劃（市政））93技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流流程對(duì)應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作作用在于應(yīng)用用，不斷結(jié)合合設(shè)計(jì)管理流流程，明確關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制制要點(diǎn)：概念方案－－基礎(chǔ)資料收集集整理、產(chǎn)品品策略研究、、設(shè)計(jì)單位選選擇、方案評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交交房標(biāo)準(zhǔn)、成成本要求深化方案－－地質(zhì)初勘報(bào)告告、結(jié)構(gòu)方案案選型、設(shè)備備選型、材材料部品清單單施工圖設(shè)計(jì)－－詳勘報(bào)告、報(bào)報(bào)建流程及批批復(fù)文件、圖圖紙內(nèi)審、施施工圖外審施工配合－－圖測(cè)報(bào)告告、實(shí)測(cè)報(bào)告告、開工證、、予售證報(bào)審審配合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)操作手冊(cè)設(shè)計(jì)管理工作作表單、合格成成果文件申報(bào)941、概念規(guī)劃方方案設(shè)計(jì)階段段包括投資分析析階段和概念念規(guī)劃方案招招標(biāo)。完成的標(biāo)志是是確定項(xiàng)目概概念設(shè)計(jì)實(shí)施施方案概念方案階段段的項(xiàng)目發(fā)展展進(jìn)程，應(yīng)通通過立項(xiàng)\決策會(huì)\土地獲取\《土地使用證》應(yīng)與各部門配配合，明確產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整整體開發(fā)思路路，以及各環(huán)環(huán)節(jié)操作的控控制要點(diǎn)。8個(gè)輸出文件：：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托托及費(fèi)用清單單》\《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體體控制計(jì)劃》\《單體技術(shù)措施施》\《園區(qū)技術(shù)措施施》\《示范區(qū)及一期期材料，部品品，及設(shè)備清清單》\《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)表》\《項(xiàng)目住宅單體體面積統(tǒng)計(jì)表表》\《公共服務(wù)設(shè)施施指標(biāo)表》。其內(nèi)容應(yīng)跟跟進(jìn)項(xiàng)目操作作全過程，不不斷補(bǔ)充深入入，直至最終終定稿。并按按階段重要節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)絡(luò)備份。951.1收集整理宗地地輸入條件1）自然客觀條條件宗地位置：城城市位置\區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗宗地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)量\噪音狀況\特殊地下物等等。宗地所在片區(qū)區(qū)的總體規(guī)劃劃：政府對(duì)宗宗地所處區(qū)域域的規(guī)劃設(shè)想想和建設(shè)計(jì)劃劃。交通狀況：公公交流線\附件站點(diǎn)\私家車路線\周邊現(xiàn)狀道路路名稱\級(jí)別\尺寸及斷面\城市道路規(guī)劃劃公共服務(wù)配套套設(shè)施：宗地地周邊的教育育\醫(yī)療\商業(yè)等服務(wù)配配套設(shè)施現(xiàn)狀狀及政府規(guī)劃劃。市政設(shè)施：市市政給水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀。對(duì)1000米以內(nèi)的不利利因素進(jìn)行全全面調(diào)查，將將不利因素規(guī)規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢(shì)盡可可能掌握清楚楚，可能情況況下，請(qǐng)專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（（噪音\廢氣等），取取得科學(xué)數(shù)據(jù)據(jù)和正式的《環(huán)境評(píng)估報(bào)告告》2）政府客觀條條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件3）當(dāng)?shù)卣吆秃头ㄒ?guī)要求日照間距\消防間距\房屋面積測(cè)繪繪計(jì)算的具體體方法\人防\車庫(kù)的具體要要求等此部分條件應(yīng)應(yīng)由投資拓展展部配合整理理提供。1.1、收集整理宗宗地輸入條件件961.2、《立項(xiàng)報(bào)告》的規(guī)劃設(shè)計(jì)部部分本節(jié)點(diǎn)的主要要工作有：進(jìn)行用地分析析(容積率強(qiáng)排方方案）確定項(xiàng)目類型型或參照項(xiàng)目目編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體體控制計(jì)劃編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托托及費(fèi)用清單單》完成容積率強(qiáng)強(qiáng)排方案（可可由合作伙伴伴完成）項(xiàng)目材料設(shè)備