標桿房企工程部管理戰(zhàn)略計劃詳解附圖豐富

面臨的困難2工作中的不足42015年主要工作任務和目標1如何克服困難35展望及發(fā)展思路6XX該如何發(fā)展？2015年主要工作任務1

完成北城天地主體工程，達到驗收條件

完成融景灣所有工作

紫云嶺別墅樓棟建設到達百分之五十C組團建設達到銷售條件A2組團達到進場條件2015年主要工作管理指標1工程質(zhì)量合格率100%，質(zhì)量通病控制目標不超過公司要求。

進度控制目標，關鍵節(jié)點按時完成率95%以上，竣工目標實現(xiàn)率100%；

安全文明施工目標，現(xiàn)場達到段文明工地標準。

資料管理，過程控制整理準確率100%，收集及時率95%以上。

合同管理目標，合同交底100%，合同供方評價100%；

從外圍上——A2、C組團的拆遷工作任重道遠.從內(nèi)部——施工單位實力弱，面臨資金短缺；與職能部門辦手續(xù)面臨的一些問題；內(nèi)分包單位管理水平差，容易造成質(zhì)量、進度達不到整體計劃要求。從體制上-——監(jiān)理單位由于價格上的因素，人員配備不起，現(xiàn)場監(jiān)督管理基本是工程部內(nèi)部管理，現(xiàn)場監(jiān)理是擺設。三大方面2015年面臨的困難2從外圍上1.拆遷工作是很大的攔路虎，A2組團和C組團面臨困難，居民都是漫天要價，不以規(guī)矩來，所有后期組團真正實施難度比較大.2.對前期整改工作，由于前期質(zhì)量問題居多，漏水、空鼓、堵塞……,整改難度很大，有的業(yè)主無理要求，造成很多負面影響。從內(nèi)部：工程項目后期管理的困難工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)

工程項目到了后期（融景灣），乙方往往會出現(xiàn)施工資金投入不足，施工班組討薪罷工、故意拖延來博奕的思想，后期管理確實是比較難的?！魧υO計過程質(zhì)量缺乏有效的控制◆對設計施工圖審查缺乏有效的管理◆缺乏標準的最低價中標忽視了質(zhì)量控制◆設計階段的成本管理缺乏管控科學的管理去推進正常的項目管理。恪守業(yè)主管理的底線，靈活多變的管理模式，多組團統(tǒng)籌管理的思想。樹立龍頭。用企業(yè)文化做為隊伍建設的推動力。如何克服困難31.進度控制管理：2015年圍繞著重點工作，制定全年的工作計劃，并將任務進行分解，落實到部門及負責人，全年定期與不定期的檢查工作進展，分析存在的問題，多請示報告，召開公司例會與專題會推進各項工作，

檢查，督促，糾偏，分析，調(diào)整。（公司層面的調(diào)控）2.安全控制管理：常抓不懈，定期不定期召開安全會議，設立安全機構及人員，檢查巡查，排除隱患。（主要由項目組去完成）3.質(zhì)量控制管理：

嚴格控制材料進場質(zhì)量關，監(jiān)控施工方的技術交底

現(xiàn)場嚴格監(jiān)督，

嚴格控制工序驗收和中間驗收

（主要由項目組去實施）一、科學的管理去推進正常的項目管理從戰(zhàn)術上我們恪守業(yè)主管理的底線，投資管理上以房價預算以底線，不超付，不超概，采用靈活多變的管理模式，以組團項目統(tǒng)籌管理，樹立龍頭典型帶動其他隊伍的管理思想，案例：在北城天地前期的時候，我們選擇了32#樓當龍頭，約談總包方建議設立激勵機制，要求如按期完工，結果，這個組團比誰都完成得好。

二、恪守業(yè)主管理的底線，靈活多變的管理模式，多標段統(tǒng)籌管理的思想。樹立龍頭。2014年我們經(jīng)經(jīng)歷了一一場房地產(chǎn)危機，在在這場危危機中，，我們更更加重視視品牌質(zhì)量量，找出我們工作作中存在在的漏洞洞，總結過去去，吸吸取教訓訓，早早謀劃早早安排確確保年年度目標標實現(xiàn)。。工作中的不足4工程管理理的背景景XX的工工程管理理缺少技技術標準準嗎？工程管理理的背景景工程建設設中有多多少高新新科技嗎嗎？工程管理理的背景景都在管理理工程質(zhì)質(zhì)量、進進度。為為什么還還會出現(xiàn)現(xiàn)問題？？甲方工程程部監(jiān)理公司司施工單位位工程管理理出現(xiàn)的的問題1、項目工工程質(zhì)量量管理問問題4、工程合合約規(guī)劃劃管理問問題2、項目工工程進度度管理問問題3、項目工工程成本本管理問問題■XX工程管管理出現(xiàn)現(xiàn)問題的的分類：：5、項目業(yè)業(yè)務運營營流程問問題工程質(zhì)量量管理出出現(xiàn)的問問題1、安全性性質(zhì)量問問題4、適用性性質(zhì)量問問題2、功能性性質(zhì)量問問題3、觀感性性質(zhì)量問問題■工程程質(zhì)量管管理出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題分分類：從業(yè)主投投訴的角角度看待待工程質(zhì)質(zhì)量管理理問題安全性質(zhì)質(zhì)量問題題■安全性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、樁基工工程質(zhì)量量問題2、鋼筋、、混凝土土工程質(zhì)質(zhì)量問題題3、外墻磚磚空鼓、、開裂、、脫落等等工程質(zhì)質(zhì)量問題題4、基坑、、邊坡支支護工程程質(zhì)量問問題6、……5、欄桿、、護欄、、人車行行通道質(zhì)質(zhì)量問題題功能性質(zhì)質(zhì)量問題題■功能性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、門窗滲滲漏工程程問題2、外墻滲滲漏工程程質(zhì)量問問題3、屋面滲滲漏工程程質(zhì)量問問題4、衛(wèi)生間間滲漏工工程質(zhì)量量問題5、……觀感性質(zhì)質(zhì)量問題題■觀感性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空空鼓、開開裂工程程質(zhì)量問問題2、內(nèi)部空空間尺寸寸方正、、凈高、、垂直度度、平整整度等3、門窗、、設備、、管線污污染、劃劃痕等質(zhì)量問問題4、外墻平平整、褪褪色、泛泛堿等觀觀感類質(zhì)質(zhì)量問題題5、……工程進度度管理出出現(xiàn)的問問題1、目標計計劃與實實施計劃劃脫節(jié)3、工程保障計劃劃脫節(jié)問問題4、工程施施工計劃劃組織問問題■工程程進度管管理出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題分分類：5、……從XX經(jīng)經(jīng)營進度度的角度度看待工工程進度度管理問問題2、工程總總控計劃劃管理問問題工程成本本管理出出現(xiàn)的問問題1、目標成成本體系系缺陷問問題2、設計變變更責任任成本問問題3、施工措措施成本本管理問問題■工程程成本管管理出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題分分類：5、……4、工程動動態(tài)成本本協(xié)調(diào)問問題從XX經(jīng)經(jīng)營成本本的角度度看待工工程成本本管理問問題工程合約管理理出現(xiàn)的問題題■工程合約約管理出現(xiàn)的的主要問題：：從XX風險控控制的角度看看待工程合約約問題1、合約管理體體系缺陷問題題2、合約規(guī)劃風風險控制問題題3、合約范圍深深度要求問題題5、……4、合約標準明明確問題項目運營管理理出現(xiàn)的問題題■項目運營營管理出現(xiàn)的的主要問題：：從XX長期發(fā)發(fā)展的角度看看待流程管理理問題1、目標管理與與業(yè)務流程管管理脫節(jié)2、業(yè)務流程管管理體系不健健全3、業(yè)務流程銜銜接標準缺失失5、……4、業(yè)務流程管管理不完善工程管理出現(xiàn)現(xiàn)的問題■質(zhì)量、進進度、成本失失衡造成管理理混亂◆正確看待質(zhì)量量、進度、成成本之間的平平衡關系成本進度質(zhì)量最佳工程管理出現(xiàn)現(xiàn)的問題■與外部資資源的角色定定位、分工不不清◆工程管理理的主要任務務是什么？組織？監(jiān)督？協(xié)調(diào)？工程質(zhì)量的要要求外墻穿墻螺桿孔容易忽視的穿穿墻螺桿及施施工過程中留留下的各種孔孔洞：施工單位往往往用碎建渣填填堵，里外一一抹灰就算填填堵完成。即即使采用細石石混凝土，也也容易出現(xiàn)干干縮裂縫工程質(zhì)量的要要求設計、施工、、監(jiān)管不到位位導致后期運運行出現(xiàn)諸多多問題。對工程質(zhì)量的的要求不同材料釘鋼鋼絲網(wǎng)的處理理砼上搭接不夠夠只在砌體上固固定鋼絲網(wǎng)太細砼上粘膠不規(guī)規(guī)范對工程進度的的要求工程進度管控控不夠◆設計深度度、設計質(zhì)量量的過程控制制不力，因圖圖紙問題造成成工程的調(diào)整整及返工◆總承包單單位的生產(chǎn)組組織能力和配配合意識不力力，制約了項項目工程進度度管理。對工程成本的的要求■工程質(zhì)量量成本意識不不夠：◆以預防為為主的質(zhì)量成成本管理，把把錢花在避免質(zhì)量故障的的出現(xiàn)，而不不是解決不合合格項造成的后果，，是質(zhì)量成本本控制的基礎礎對工程成本的的要求■工程質(zhì)量量成本的管控控不夠：◆現(xiàn)場工程程質(zhì)量控制施施工手工操作作質(zhì)量是很難難實現(xiàn)現(xiàn)的，針對施施工質(zhì)量通病病找出關鍵的的故障點，通通過前期的設設計節(jié)點強化化、施工工藝藝改進往往能能避免施工手手工操作的帶帶來的偏差。。XX總承包單單位的管理現(xiàn)現(xiàn)狀分析■沒有從成本角角度考慮總承承包商的選擇擇策略：◆選擇承包包商時，沒有有重點考察承承包方的成本構成、管理理組織架構是是否適應企業(yè)業(yè)的成本控制制。過多的管管理層級造成成不必要的管管理費上升。?！魶]有杜絕絕層層轉包，，從成本角度度選擇承包商商的重要指標標。XX總承包單單位的管理現(xiàn)現(xiàn)狀分析◆選擇高效率，，重信譽重合合約，管理組組織扁平化，，管理成本低低的工程公司司是有效降低低成本的手段段◆通過提高高對施工單位位的管理能力力，輸出技術術標準和質(zhì)保保體系要求，，可以向選擇擇三、四類施施工企業(yè)過渡渡，在保證質(zhì)質(zhì)量的前提下下降低工程成成本XX總承包單單位的管理現(xiàn)現(xiàn)狀分析■從質(zhì)量角角度考慮總承承包商的選擇擇策略：◆承包商施施工項目經(jīng)理理（項目承包包人）的質(zhì)量意識、配合合能力對工程程質(zhì)量的影響響很大是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)考察施工隊隊伍以及保證證工程質(zhì)量的重要因因素XX總承包單單位的管理現(xiàn)現(xiàn)狀分析◆承建商自自身的質(zhì)量保保證體系、管管理模式、管管理水平、管管理人員配備備，上級公司司的支持與重重視程度等對對工程的影響響較大◆對規(guī)模模小的建筑筑公司和實實行項目全全面承包的的公司的材材料管理需需要額外加加以關注工程管理的的定位及管管理理念■工程管管理定位的的誤區(qū)：◆工程部部的工程管管理，很多多的現(xiàn)在是是充當傳統(tǒng)統(tǒng)施工管理理的計劃、、組織、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)控控等職能，，對于工程程的監(jiān)管，，要么自己己親歷親為為的監(jiān)督，，要么依賴賴于總承包包單位的管管理，沒有有充分發(fā)揮揮“系統(tǒng)統(tǒng)協(xié)調(diào)”的的職能工程管理的的定位及管管理理念影響工程管理的主要因素（前三位）1、監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（74%）2、技術管理不足（64%）3、工期過短（62%）影響工程進度的主要因素（前三位）1、設計變更過多（72%）2、施工計劃不合理（70%）3、營銷部門影響（48%）◆對工程程部工程管管理分析影響成本的主要因素（前三位）1、設計不合理（67%）2、設計變更過多（66%）3、設計方案未充分論證（57%）工程管理的的理念及定定位◆設計階階段很少考考慮工程質(zhì)質(zhì)量通病的的防治，傳統(tǒng)理念大大多集中在在嚴格按施施工規(guī)范、、按施工工藝藝規(guī)程施工工就能夠保保證工程質(zhì)質(zhì)量沒有考慮到到工程質(zhì)量量的遞減和和手工操作作的偏差，沒有有通過設計計上的強化化設計保證證工程質(zhì)量工程管理的的理念及定定位◆設計對對一些構造造形式復雜雜的設計節(jié)節(jié)點，往往往采用引引注方式。。如詳見《＊＊標準圖圖集》P＊＊頁或參參見＊＊做做法。不同同的管理不不同的施工工單位對此此的理解，，尤其是對對工藝質(zhì)量量要點的控控制要求，，往往都不不相同?，F(xiàn)現(xiàn)場的工程程管理人員員往往也因因經(jīng)驗的不不同產(chǎn)工程管理的理念念及定位■現(xiàn)場工程管理普普遍缺乏有效的的過程監(jiān)管工具和和責任落實體系系：◆工程部內(nèi)工程部內(nèi)部的工程質(zhì)量管理理念、標準、要求不統(tǒng)一，實際工程管理效果因人而異差異性極大工程管理的理念念及定位◆工程部的工工程質(zhì)量管理往往往變成了施工工企業(yè)的質(zhì)檢部門，，習慣于通過處處罰等方式管理施工企業(yè)，習習慣于通過點的的處理解決質(zhì)量問題，而不是是幫助施工企業(yè)業(yè)完善自身的管理體系工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■對設計過程程質(zhì)量缺乏有效效的控制：◆設計單位不不一定了解客戶戶需求，不一定定掌握客戶標準的設設計控制要點，，不一定清楚我們的成本控制制要求，更不一一定知道如何通通過設計強強化對工程質(zhì)量量通病進行預防防。工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆如果我們不不能在設計前期期，對設計單位提出具體明確確的設計要點和和細部要求，完全依靠施工圖圖質(zhì)量控制。一一旦出現(xiàn)重大設計缺陷，要么么造成設計返工工，要么帶有質(zhì)量缺陷進行施施工，都會嚴重重影響項目的開發(fā)周期或工程程質(zhì)量工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆設計專業(yè)計計算、設計參數(shù)數(shù)確認、設計選選型等決定工程成本本的關鍵因素，，如果不能在設計過程中進行行審查，一旦出出現(xiàn)偏差，要不造成顛覆性設設計返工，要不不造成甲方工程成本的極大浪浪費，依靠后期期工程招標壓縮施工成本，只只是治標不治本本的做法工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■對設計施工工圖審查缺乏有有效的管理：◆我們往往習習慣性地一拿到到施工圖，迫不及待的馬上組組織招標、施工工等后續(xù)工作忽視了應同步進進行的甲方施工工圖審查環(huán)節(jié)◆傳統(tǒng)的施工工圖審查，往往往偏重于設計規(guī)規(guī)范的審查，忽視對對客戶質(zhì)量標準準的審查工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆工程的施工工圖會審，往往往偏重于“錯、、漏、碰、缺”和施工工工藝工序等操操作性方面的審查◆客戶使用功功能性審查、關關鍵施工質(zhì)量通通病防治節(jié)點、甲供供材、甲分包與與總包的交叉作業(yè)界面及節(jié)點點等，由于與總總包單位和監(jiān)理單位關系不大大，往往在施工工圖會審中很難發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■缺乏標準的的最低價中標忽忽視了質(zhì)量控制制◆在普遍采用用“工程量清單單”報價方式后后，最低價中標成為為開發(fā)企業(yè)普遍遍采用的中標原則。但由于在在考察、入圍、、招標文件中缺乏統(tǒng)一的管理理標準、質(zhì)量標標準、技術標準、配合標準等等方面的考核及及要求，實際產(chǎn)生的最低價往往往是以降低工工程質(zhì)量和扯皮皮為代價的的工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆我們會在招招標文件中明確確關鍵工序、關關鍵部位工藝質(zhì)量控控制體系的具體體要求嗎？◆我們會在招招標文件中約定定工程質(zhì)量樣板板要求、成品保護要要求、工程照管管要求嗎？◆我們會在招招標文件中約定定分戶驗收、交交付、維修等高、低限限指標的獎懲要要求嗎？工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆缺乏過程質(zhì)質(zhì)量控制的管理理工具，檢查要要求、檢查標準不清晰晰，質(zhì)量責任無無法落實◆對總分包施施工界面、工序序交叉作業(yè)質(zhì)量量控制缺乏明確的質(zhì)質(zhì)量控制要求◆分戶驗收流流于形式◆維修不及時時、維修質(zhì)量不不到位容易引發(fā)發(fā)激烈的業(yè)主投訴訴升級工程進度管理的的薄弱環(huán)節(jié)■工程進度招招標過程控制的的薄弱環(huán)節(jié)：◆招標文件中中只對關鍵形象象進度節(jié)點進行行約定，對施工流水水段劃分沒有具具體要求◆招標文件中中沒有約定施工工不同階段人、、機、料配備的基本要要求工程成本管理的的薄弱環(huán)節(jié)■施工階段成成本控制的薄弱弱環(huán)節(jié)：◆“先洽后干”與“先干后洽”的效率之爭◆“三邊工程程”成本控制的的難點◆甲供材、甲分包包組織對工程成成本的影響◆防止設計缺失造造成工程返工損損失明年的工作展望及發(fā)展思路6全面啟動A2組團。逐步建設設C組團。紫云嶺逐步建設設，建設進度放放緩。北城天地31號、33號樓放緩逐步建建設，打造景觀觀園林。融景灣交付使用工程部完成設計管理施工一體化。展望及發(fā)展思路6竣卓公司司在實質(zhì)上上并沒有有完全走走向市場場，而只只是“在在岸邊看看”，對對于市場場的經(jīng)驗驗積累有有限；過過去的經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績小，資資質(zhì)等級級有限，，對于公公開競標標不利。。俊卓公公司要做做實實在在在的實實體，XX公司司本來就就是一個個大蛋糕糕，如展望及發(fā)展思路6XX實業(yè)業(yè)公司現(xiàn)現(xiàn)在是房房地產(chǎn)開開發(fā)二級級資質(zhì)，，爭取在在兩年內(nèi)內(nèi)到達一一級資質(zhì)質(zhì)。一級級資質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)承擔擔房地產(chǎn)產(chǎn)項目建建設規(guī)模模不受限限制，可可以在全全國范圍圍承攬房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目。這這樣才有有利于公公司發(fā)展展。2015年，三大大運動“打造精精品、再再樹品牌牌”、““誠信XX，再樹形形象”、、“弘揚文文化，強強化隊伍伍”55黃金地段段城市邊緣緣零散地塊塊原有廠房房開發(fā)目標標大型的商商業(yè)用地地配套社會會服務機機構低價民宅宅，汽車車市場商用辦公公，服務務行業(yè)差異開發(fā)發(fā)：揚長長避短，，因地制制宜根據(jù)不同地塊的地地貌地質(zhì)和周邊環(huán)環(huán)境進行規(guī)劃開發(fā)發(fā)，注意與市政發(fā)發(fā)展的規(guī)劃一致。XX該如何發(fā)展？7XX該如何發(fā)展？？◆定位于規(guī)?；闹兄懈邫n“住宅地產(chǎn)產(chǎn)”，以確保品質(zhì)質(zhì)，形成特色，擴擴大影響，提高盈盈利水平?！暨m當加大寫字樓、、商業(yè)