標桿城市大型社區(qū)商業(yè)定位報告精細講解

2012年3月社區(qū)商業(yè)定位報告CommunityCommercePositionReportofMagnoliaSquare目錄1、社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢2、社區(qū)商業(yè)類型及特點3、國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析第一部分：社區(qū)商業(yè)概述2、杭州城西社區(qū)商業(yè)調(diào)研4、社區(qū)商業(yè)實證研究結(jié)論第二部分：社區(qū)商業(yè)實證研究及結(jié)論1、深圳代表性社區(qū)商業(yè)調(diào)研第三部分：綠城·玉蘭廣場商業(yè)定位2、項目周邊商業(yè)配套分析3、項目商業(yè)定位1、項目概況4、項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃3、常州武進社區(qū)商業(yè)調(diào)研第一部分：社區(qū)商業(yè)概述——magnoliasquare——社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)類型及特點國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范第一部分：社區(qū)商業(yè)概述——magnoliasquare——社區(qū)商業(yè)的起源、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)類型及特點國內(nèi)代表性社區(qū)商業(yè)個案分析社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)的概念社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。因住而商，立足全面滿足社區(qū)居民的基本生活消費需求，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以內(nèi)，服務半徑在3公里之內(nèi)。2、社區(qū)商業(yè)的起源社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。國外社區(qū)商業(yè)從原始的、自發(fā)的零散商業(yè)逐漸向集中、專業(yè)、現(xiàn)代的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型，其根本動力是消費水平的不斷提高。由于國民經(jīng)濟的大幅增長、交通網(wǎng)絡的進一步便利、消費者消費心理和生活方式的轉(zhuǎn)變（郊區(qū)生活）以及相應的大批住宅的產(chǎn)生，使得在西方發(fā)達國家，購物中心成了一種重要的社區(qū)商業(yè)組成部分。在社區(qū)商業(yè)的開發(fā)動機和資金參與方面，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)一開始就有政府參與指導，并有較為專業(yè)的從事商業(yè)運營的零售企業(yè)以及大的金融機構(gòu)參與融資，且商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營多能分開進行，因此社區(qū)商業(yè)開發(fā)的風險較小。3、國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。商業(yè)形式缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，國內(nèi)出現(xiàn)了一批“購物中心”、“生活廣場”等社區(qū)商業(yè)項目。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。4、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況4、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展正處于居住郊區(qū)化和購物中心郊區(qū)化的進程中，在這個階段中交通設施和具備多種功能的購物中心的發(fā)展成為主要需解決的問題；二線城市社區(qū)商業(yè)處于居住郊區(qū)化進程的后期，在這個階段中交通設施和多個超市賣場社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展成為主要需解決的問題；三線城市社區(qū)商業(yè)處于居住郊區(qū)化進程的前期，部分仍依賴原城市商業(yè)，在這個階段中郊區(qū)大盤的社區(qū)商業(yè)配套服務成為主要需解決的問題。5、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢國內(nèi)社區(qū)商業(yè)正朝統(tǒng)一規(guī)劃、科學選址、集中布置的方向發(fā)展，獨立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開發(fā)商重視；社區(qū)商業(yè)的建設必將得到政府政策的指導與扶持。各地政府管理部門目前正在積極制定社區(qū)商業(yè)建設統(tǒng)一標準；以人為本，服務居民的社區(qū)商業(yè)，在商業(yè)服務形式上會有所創(chuàng)新，如結(jié)合現(xiàn)代電子商務技術(shù)，網(wǎng)上交易，網(wǎng)上信息服務等；在業(yè)態(tài)配置方面，將更加注重超市、便利店、餐飲店、娛樂等業(yè)態(tài)的綜合配置效益，在滿足居民日常生活消費的同時，又能滿足社區(qū)居民多樣化、個性化的消費需求；在物業(yè)管理方式上，開發(fā)商將更多地采取只租不售和先租后售等能夠控制業(yè)態(tài)，有利于物業(yè)長遠的商業(yè)價值提升的管理方式。第一部分：社區(qū)區(qū)商業(yè)概述——magnoliasquare———社區(qū)商業(yè)的起源源、現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢社區(qū)商業(yè)類型及及特點國內(nèi)代表性社區(qū)區(qū)商業(yè)個案分析析社區(qū)商業(yè)全國示示范社區(qū)評價規(guī)規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)類型型——按照商住比指標標分類外向型：社區(qū)商商業(yè)面積與住宅宅面積之比在5％—11％之間。商業(yè)體量較大，，依靠本社區(qū)居居民的消費不足足于支撐商業(yè)的的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營營，需要外部較較大規(guī)模消費群群來支撐商業(yè)的的正常經(jīng)營，這這對周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境的要求很高高，需要周邊環(huán)環(huán)境能夠提供足足夠的人流和良良好的商業(yè)氛圍圍。中間型：商業(yè)面面積和住宅面積積之比在2％—5％之間。這一類別的社區(qū)區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營營主要依賴于本本社區(qū)居民的需需求，商業(yè)規(guī)模模上不能追求巨巨大化，否則市市場難以消化。。內(nèi)向型：商業(yè)面面積與住宅面積積的2％以下。此類社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃時基本不考考慮對外性，完完全依賴本社區(qū)區(qū)居民的需求，，商業(yè)規(guī)模的大大小可根據(jù)社區(qū)區(qū)人口規(guī)模而變變化，一般情況況下本社區(qū)人口口規(guī)模足以支撐撐商業(yè)的正常經(jīng)經(jīng)營。1、社區(qū)商業(yè)類型型——按照社區(qū)規(guī)模分分類類型人口規(guī)模人均商業(yè)面積可設定的商業(yè)層次商業(yè)交通時間商業(yè)功能滿足小型社區(qū)300-700戶0.6平米/人以下便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行10分鐘服務為主，便利性商品和服務，便捷性餐飲中型社區(qū)2000-5000戶0.6-0.8平米/人便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心（交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)）步行10分鐘內(nèi)日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設社區(qū)商業(yè)中心大型社區(qū)1-1.5萬戶0.8-1.2平米/人便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)（鄰里購物中心或社區(qū)購物中心），交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)步行15分鐘內(nèi)可考慮建設全方位服務和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲全業(yè)態(tài)引進。2、社區(qū)商業(yè)特點點第一部分：社區(qū)區(qū)商業(yè)概述——magnoliasquare———社區(qū)商業(yè)的起源源、現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢社區(qū)商業(yè)類型及及特點國內(nèi)代表性社區(qū)區(qū)商業(yè)個案分析析社區(qū)商業(yè)全國示示范社區(qū)評價規(guī)規(guī)范1、社區(qū)商業(yè)全國國示范社區(qū)評價價規(guī)范1）基本特征：社區(qū)商業(yè)設施完完備、業(yè)態(tài)齊全全，網(wǎng)點布局相相對集中，充分分體現(xiàn)消費的便便利性；社區(qū)有有品牌店或連鎖鎖店，大型社區(qū)區(qū)有社區(qū)商業(yè)中中心；住宅和商商業(yè)相對分離，，以保證住宅的的宜居性和商業(yè)業(yè)不擾民；商業(yè)業(yè)設施的外觀與與社區(qū)整體風格格相協(xié)調(diào)。2）功能性要求：：新建社區(qū)的社區(qū)區(qū)商業(yè)應能滿足足居民餐飲、購購物、維修、美美容美發(fā)等多種種與居民生活密密切相關(guān)的服務務的需求。新建社區(qū)應能滿滿足居民的高級級需求。商務部辦公廳關(guān)關(guān)于開展全國社社區(qū)商業(yè)示范社社區(qū)評審工作的的通知（商改字字[2005]55號）社區(qū)商業(yè)全國示示范社區(qū)評價規(guī)規(guī)范(新建社區(qū))3）示范性要求：：新建社區(qū)宜具備備的社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有餐飲店、、超市、便利店店、美容美發(fā)店店、維修店、洗洗染店、照相館館、再生資源回回收站、家庭服服務站、書店、、音像店。大型型新建社區(qū)應建建有社區(qū)商業(yè)中中心。鼓勵新建建社區(qū)根據(jù)社區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展水平平設立浴池、旅旅館、寵物服務務站、專業(yè)店、、專賣店等其它它社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。新建社區(qū)宜有有能滿足居民民購物、餐飲飲及多種服務務的需求的社社區(qū)商業(yè)中心心，社區(qū)商業(yè)業(yè)中心宜有功功能較完善的的商業(yè)服務業(yè)業(yè)網(wǎng)點15個以上，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，網(wǎng)點點主要有超市市、便利店、、餐飲店、美美容美發(fā)店、、洗染店、維維修店、家庭庭服務、書店店、音像店等等。社區(qū)商業(yè)中心心的輻射半徑徑宜在2000米左右，與居居住區(qū)的距離離宜在100米以上。社區(qū)區(qū)商業(yè)中心宜宜建于交通便便利處，有存存放車輛的場場所。社區(qū)商商業(yè)中心宜與與其他服務機機構(gòu)相配套，，如銀行、郵郵局、醫(yī)院等等。項目比重%餐飲服務22購物功能38再生資源回收服務10美發(fā)美容服務8維修服務8洗衣服務6家庭服務4照相沖印服務4總分1004）社區(qū)商業(yè)全全國示范社區(qū)區(qū)（新建社區(qū)區(qū)）各項目比比重分配第一部分：社社區(qū)商業(yè)概述述——magnoliasquare——社區(qū)商業(yè)的起起源、現(xiàn)狀及及發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)類型型及特點國內(nèi)代表性社社區(qū)商業(yè)個案案分析社區(qū)商業(yè)全國國示范社區(qū)評評價規(guī)范1）祈福新村項項目概況祈福新村因大大環(huán)境、大配配套和大交通通的國際文化化性社區(qū)而享享有“中國第第一村”的美美譽。占地7500畝，自1991年動工以來，，已投資近400億元，開發(fā)6000畝，建成、售售出住宅超過過4萬套，常駐人人口達10萬人，是一個個不折不扣的的“衛(wèi)星城””。1、華南板塊標標桿項目—祈福新村祈福新村基本信息住宅類別：普通住宅建筑類別：高層洋房，小高層洋房，獨棟別墅所在區(qū)域：番禺祈福新區(qū)樓盤地址：番禺鐘村鎮(zhèn)市廣路容積率：0.80綠化率：75%建筑年代：1999樓層狀況：約40000戶占地面積：5002500平方米建筑面積：4002000平方米物業(yè)費：2.70元/平方米·月車位信息：暫無物業(yè)公司：祈福物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：廣州市番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司/2）祈福新村規(guī)規(guī)劃理念祈福新村倡導導和諧人居，，主要從“人人與人、人與與社區(qū)、人與與自然的和諧諧統(tǒng)一”的角角度出發(fā)。內(nèi)內(nèi)容包括：產(chǎn)產(chǎn)品、配套、、園林環(huán)境、、物業(yè)管理、、服務、社區(qū)區(qū)文化等軟硬硬件的建設。。規(guī)劃方面的的很多細節(jié)都都能體現(xiàn)發(fā)展展商的想法和和思路，如：：實行商住分開開，巴士站、、商業(yè)街、大大型超市、新新鮮肉菜市場場設在小區(qū)出出口處，既利利于業(yè)主就近近消費又保障障了住宅區(qū)環(huán)環(huán)境的安全與與安靜；為方便業(yè)主間間的交流，采采用園林式組組團布局，每每組團配有一一個娛樂休閑閑設施豐富的的會所，并以以親水親自然然的綠化景觀觀、超寬樓距距保障業(yè)主的的居住隱私；；建設多個大廣廣場和下沉式式廣場，開放放一些康體、、沙池、滑梯梯等公共設施施。3）祈福新村總總體規(guī)劃別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)洋房區(qū)半山洋房洋房區(qū)電梯樓電梯樓電梯樓電梯樓祈福英語實驗學校幼兒園幼兒園別墅區(qū)會所學校農(nóng)莊祈福食街酒店會所商業(yè)街交通中心醫(yī)院文化俱樂部4）祈福新村的的產(chǎn)品定位及及產(chǎn)品形態(tài)項目總體以多多層洋房為主主，輔以別墅墅和高層，隨隨著時間的發(fā)發(fā)展，戶型面面積逐漸擴大大。首期開發(fā)發(fā)為中低密度度、高性價比比郊區(qū)大盤，，“香港村””的客戶定位位吸引大量港港澳投資者、、度假客戶前前來入住。隨隨著項目知名名度的提高，，項目適時推推出高端獨棟棟別墅，提升升項目檔次，，提高經(jīng)濟收收益，吸引大大量外籍和廣廣州本地高端端人士入住。。5）祈福新村社社區(qū)商業(yè)特色色：擁有集中中式、大面積積綜合功能的的商業(yè)街區(qū)祈福新村社區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)概況5）祈福新村社區(qū)商商業(yè)特色：擁有集集中式、大面積綜綜合功能的商業(yè)街街區(qū)時間開發(fā)配套物業(yè)狀況入住人口1993-1995年食街、首期會所和商鋪食街：臨建、規(guī)模較小的首期會所5000-10000人1995-1999年食街（改造）和商業(yè)街（雛形）商業(yè)街：臨建（約60-70檔）10000-50000人2000年至今商業(yè)街改造、二期會所、酒店、西餐廳商業(yè)街：擴建、翻新100000人以上祈福新村社區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)概況商業(yè)街位置祈福新村正門左側(cè)占地面積30000平方米總客流量平均每天3萬人次，節(jié)假日5萬到8萬人次總店鋪數(shù)量約200間核心商圈購物、娛樂、飲食和多功能商業(yè)街商圈形象定位社區(qū)配套商業(yè)中心主要業(yè)態(tài)便利店、專業(yè)店、專賣店和超級市場主要業(yè)種餐飲、發(fā)廊、沖印、玩具、家居精品、五金、美容、電信、音響、家電、服飾、洗衣、郵政、鞋帽、燈飾、布藝、旅游、花卉、電腦、銀行、書籍和肉菜市場主力店肉菜市場，面積3000平方米；超級市場，面積5000平方米（其中食品類40%，日雜類30%，服飾類20%，家電及其他10%）消費人群祈福及周邊地區(qū)居民祈福新村社區(qū)商業(yè)業(yè)街概況6）功能業(yè)態(tài)定位購物餐飲文化、娛樂7）經(jīng)營策略商業(yè)街食街餐飲超市租金：20-40元/平方米/月專業(yè)店租金：60-100元/平方米/月店鋪承租搶手，有3-6位侯租者競租產(chǎn)品單價約在80元/件，單店（營業(yè)面積20平方米）的月營業(yè)額在5000-6000元/月租金：20-40元/平方米/月，或按營業(yè)額的25%提成，每天約翻臺兩次顧客單價約100-200元/桌滿座率：平時中午70%，晚上50%節(jié)假日中午100%，晚上90%＋＋1）星河灣項目概況況2、華南地區(qū)最頂級級的配套——廣州星河灣星河灣位于廣州市市華南板塊華南快快速干線出口處，，緊鄰地鐵3號線，是華南板塊塊乃至廣州市離城城不離市的優(yōu)越位位置。項目內(nèi)部業(yè)業(yè)主消費能力強，，項目周邊人流量量大，且多為從商商或工作的中青年年人士，消費欲望望較強烈。1）星河灣項目概況況建筑面積總戶數(shù)容納人數(shù)住宅均價車位120萬平方米7250戶約2.2萬人5500元/平方米機動車位：3000個；非機動車位：8008個星河灣檔案2、華南地區(qū)最頂級級的配套——廣州星河灣廣州星河灣總占地地約80萬平方米，建筑面面積達120萬平方米，分六期期開發(fā)。從一期到到六期，選材到設設計都追求極致品品質(zhì)，堅持“舍得得、用心、創(chuàng)新””的企業(yè)理念，不不斷刷新了許多地地產(chǎn)界的行業(yè)標準準，成為了業(yè)界長長期追隨的典范。。2）社區(qū)商業(yè)配套概概況①社區(qū)商業(yè)中心概況況星河灣社區(qū)商業(yè)中中心位于星河灣三三期組團內(nèi)，占地地約2萬平方米，總建筑筑面積為6萬平方米，包括一一座22層五星級飯店，一一個大型會所和一一個大型購物中心心。②夏威夷風情商業(yè)街街概況指標建筑面積長寬建筑形態(tài)數(shù)值1700平方米約100米約25米單層為主，部分雙層數(shù)量工程狀況22間已投入運營星河灣的社區(qū)商業(yè)業(yè)配套主要由社區(qū)區(qū)商業(yè)中心和獨立立夏威夷風情商業(yè)業(yè)街組成。業(yè)態(tài)類型數(shù)量面積（平方米）經(jīng)營范圍超市（主力店）1家福特瑪350（一層280，二層70）一樓主營三鮮食品類二樓有部分日常用品24小時便利店1家100日用品、一般食品金融1家中國銀行；1家地產(chǎn)中介200——40——品牌專賣店1家雅芳專賣；5家隨身用品店；1家茶行40化妝品、女士包類，服裝家政服務1家送水站；1家照相館；1家藥店40——餐飲1家西餐廳200——文化4家工藝制品；1家書店；1家布藝店40偏高檔工藝品花店其他1家推出星河灣1日游的服務機構(gòu)40推出星河灣一日游，出租花園洋房住宿；價格200元/套/天夏威夷風情商業(yè)街街業(yè)態(tài)配置表3）星河灣商業(yè)模式式借鑒——借助住宅推動提升升社區(qū)商業(yè)價值選址定位夏威夷風情商業(yè)街街選址于小區(qū)人流流最為集中入口社區(qū)商業(yè)中心位于于三期中心地段夏威夷風情商業(yè)街街—內(nèi)需自用型星河灣商業(yè)中心—外向型商業(yè)街獨獨立規(guī)劃劃于小區(qū)區(qū)入口旁旁規(guī)劃第二部分分：社區(qū)區(qū)商業(yè)實實證研究究及結(jié)論論——magnoliasquare——杭州城西西社區(qū)商商業(yè)調(diào)研研社區(qū)商業(yè)業(yè)實證研研究結(jié)論論深圳代表表性社區(qū)區(qū)商業(yè)調(diào)調(diào)研常州武進進代表性性社區(qū)商商業(yè)調(diào)研研1、社區(qū)商商業(yè)調(diào)研研綜述研究目的的：通過選取取一些典典型案例例的調(diào)研研分析，，結(jié)合項項目公司司已有資資源，加加以整合合、提煉煉，從社社區(qū)商業(yè)規(guī)劃劃設計到到后期的的經(jīng)營管管理作一一些較為為透徹的的剖析，，形成對對社區(qū)商商業(yè)實際際操作有有借鑒意義的的成果。?；A資料料來源：：典型案例例實地調(diào)調(diào)研；商家訪談談；項目公司司已有理理論資料料。1、社區(qū)商商業(yè)調(diào)研研綜述著手研究究之前，，我們搜搜索了國國內(nèi)關(guān)于于社區(qū)商商業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)有研究究成果，，總體來來看，社社區(qū)商業(yè)業(yè)在我國國尚處于于發(fā)展初初期階段段，缺乏乏一套系系統(tǒng)的且且有實踐踐指導意意義的社社區(qū)商業(yè)業(yè)研究理理論成果果。針對這種種情況，，我們采采取典型型案例研研究的方方式，選選取了上上海、深深圳、蘇蘇州、杭杭州、常常州等城城市具有有典型代代表意義義的社區(qū)區(qū)商業(yè)，，主要采采取實地地調(diào)研的的方式，，結(jié)合公公司已有有資料，，并適當當?shù)亟梃b鑒了前人人研究成成果。通通過對客客觀存在在的典型型案例進進行剖析析，結(jié)合合經(jīng)驗判判斷，針針對社區(qū)區(qū)商業(yè)的的整體運運營進行行了規(guī)律律性總結(jié)結(jié)分析，，對于社社區(qū)商業(yè)業(yè)的實際際操作具具有一定定的借鑒鑒意義。。已有研究究成果及及本課題題研究方方式：1、社區(qū)商商業(yè)調(diào)研研綜述典型案例例：深圳地區(qū)區(qū)陽光棕櫚櫚園、桃桃源居、、萬科四四季花城城杭州地區(qū)區(qū)城西商業(yè)業(yè)（文一一路—文三路，，紫金港港路—豐潭路））常州地區(qū)區(qū)武進區(qū)代代表性商商業(yè)（武武宜路—常武路，，人民路路—廣電路））2、深圳考考察項目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析析序號業(yè)種陽光棕櫚園（戶/比例）桃源居（戶/比例）萬科四季花城（戶/比例）1餐飲、小吃14/15.9%26/18.3%8/15.4%2中介、家政4/4.5%14/10%7/13.4%3服裝、鞋包8/9%18/12.6%5/9.6%4銀行、電信3/3.4%10/7%1/1.9%5教育、培訓5/5.6%9/6.3%5/9.6%6醫(yī)藥、針疚8/9%14/10%5/9.6%7美容、美發(fā)11/12.5%12/8.5%8/15.4%8建材、五金4/4.5%3/2.1%1/1.9%9水果、蔬菜3/3.4%6/4.2%1/1.9%10超市、便利店5/5.6%8/5.6%1/1.9%11其他23/26.1%32/21.1%10/19.2%12小計88/100%142/100%52/100%陽光棕櫚櫚園地處處南山區(qū)區(qū)前海灣灣畔，南南臨桂廟廟路，北北接學府府路，計計劃分三三期開發(fā)發(fā)，占地地面積約約18.5萬平方米米，以地地中海式式城邦生生活場景景為主題題，以““都市文文化+都市閑情情”為內(nèi)內(nèi)容，演演繹地中中海式風風情生活活社區(qū)。。陽光棕櫚櫚園概況況陽光棕櫚櫚園項目目特點1）囊括了了適合于于社區(qū)商商業(yè)的絕絕大多數(shù)數(shù)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要包包括藥店店、干洗洗、咖啡啡蛋糕、、書店音音像、數(shù)數(shù)碼沖印印攝影、、美容美美發(fā)美體體、超市市、水果果專賣、、煙酒茶茶、培訓訓中心等等。2）綜合性集集中了高文文化層次、、高素質(zhì)人人才綜合性社區(qū)區(qū)集中了較較多的高文文化層次、、高素質(zhì)人人才，因此此，消費層層次不一、、消費結(jié)構(gòu)構(gòu)多元化，，相應地也也需要各種種各樣的社社區(qū)商業(yè)。。陽光棕櫚園園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)1）一期商鋪鋪主力面積積在60-90平方米，小小區(qū)主入口口處設有一一條內(nèi)街，，商業(yè)以社社區(qū)服務為為主。2）二期商業(yè)業(yè)是小區(qū)商商業(yè)價值最最高的部分分，其輻射射范圍不但但包括小區(qū)區(qū)內(nèi)居民，，也包括沿沿線眾多高高品質(zhì)社區(qū)區(qū)居民，商商業(yè)仍以社社區(qū)服務為為主。3）三期商業(yè)業(yè)是在較為為偏僻的地地方，其業(yè)業(yè)態(tài)僅為中中型的餐飲飲和汽車養(yǎng)養(yǎng)護維修兩兩種。桃源居位于深圳寶寶安西郊，，由深圳航空城城（東部））實業(yè)有限限公司開發(fā)發(fā)，總建筑筑面積180萬㎡，是深圳最最大的地產(chǎn)產(chǎn)項目。項項目依山傍傍海，建筑筑密度僅26.2%，規(guī)劃居居住人口5萬人。因因住宅規(guī)劃引入入陶淵明《《桃花源記記》中所描描述的悠然然、快樂的的生活理念念，故名桃桃源居。在在桃源居居180萬㎡的總體中配配建有"一一個學校"、“兩大大廣場“、、”三大公公園“、””四個功能能分區(qū)“、、”五大會所所“，其中15萬㎡的商業(yè)配套套。桃源居項目目概況1）社區(qū)商業(yè)業(yè)構(gòu)筑社區(qū)區(qū)服務平臺臺桃源居社區(qū)區(qū)商業(yè)的一一個重要特特點是把社社區(qū)服務作作為自己的的平臺，在在社區(qū)服務務的項目中中，社區(qū)商業(yè)的的項目可見見一斑。在在公益性與與福利性項項目中包括括社區(qū)圖書書館、音像像室、區(qū)內(nèi)內(nèi)交通車、棋牌牌室、理發(fā)發(fā)店、縫紉紉店、修鞋鞋、修單車車、飲用水水配送、家家政服務、、居家養(yǎng)老老等服務項目。。桃源居社區(qū)區(qū)商業(yè)特點點2）社區(qū)商業(yè)業(yè)暢通社區(qū)區(qū)居民參與與社區(qū)自治治的渠道開發(fā)商以優(yōu)優(yōu)厚的價格格鼓勵和幫幫助業(yè)主二二次置業(yè)，，社區(qū)內(nèi)的的商鋪用房房首先滿足足“桃源家家人”的需求，并直直接幫助業(yè)業(yè)主經(jīng)營房房屋的買賣賣與出租，，實現(xiàn)桃源源居社區(qū)無無失業(yè)人員員和“零就就業(yè)家庭””的突破。特特別值得推推廣和借鑒鑒的是它實實現(xiàn)了社區(qū)區(qū)居民的福福利與救助助不僅靠政政府，關(guān)鍵鍵是居民的自救。這這是社區(qū)居居民參與社社區(qū)建設的的的重要動動力，也是是我國社區(qū)區(qū)居民自治治的推動力力。3）社區(qū)商業(yè)業(yè)打造社區(qū)區(qū)福利的經(jīng)經(jīng)濟保障體體系桃源居社區(qū)區(qū)商業(yè)布局局的出發(fā)點點和歸宿點點在于經(jīng)營營社區(qū)，把把社區(qū)的福福利、服務務等以創(chuàng)辦辦商業(yè)經(jīng)營的實實體達全覆覆蓋的自我我良性循環(huán)環(huán)的目的。。桃源居社社區(qū)福利是是為社區(qū)居居民特別是是為弱勢公民提供供的一張安安全網(wǎng)，包包括了社區(qū)區(qū)教育、體體育、醫(yī)療療、文化、、安全、交交通、就業(yè)業(yè)、保險等等。桃桃源居設置置的“老人人作坊”和和桃源“頤頤康旅游用用品專營店店”，它創(chuàng)創(chuàng)造了社區(qū)區(qū)老人產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，，為支持社社區(qū)老人事事業(yè)的發(fā)展展。有關(guān)部部門還專設設老年發(fā)展展基金、兒兒童中心和和家教托護中心等等，通過市市場化營運運創(chuàng)收，以以此保證社社區(qū)兒童泛泛會所及兒兒童空間教教育的正常常運行。位于深圳市市龍崗坂田田布龍公路路與五和大大道交匯處處，占地面面積373900平方米，總總建筑面積積544000平萬米，規(guī)規(guī)劃總居住住戶數(shù)4700戶，綠化率率為40％，容積率率1.45。采用低密密度、低樓樓層、大綠綠洲的設計計手法。建建筑呈現(xiàn)歐歐式的田園園坡屋頂與與現(xiàn)代風格格簡潔而明明快。萬科四季花花城項目概概況萬科四季花花城的商業(yè)業(yè)開發(fā)以300米長的休閑閑式步行街街區(qū)作為突突破，在定定位中，考考慮到開放放式街區(qū)與與住宅小區(qū)區(qū)的融合，，還設計了了街區(qū)中心心園林、建建筑小品，，具體包括括對騎樓的的設計、與與社區(qū)廣場場的銜接、、街區(qū)的尺尺度等。萬科四季花花城商業(yè)特特點萬科四季花花城1、業(yè)態(tài)規(guī)劃劃需合理規(guī)劃四季花花城商街時時，萬科依依據(jù)的是一一種比較理理想化和有有格調(diào)的商商街，以精精品店和咖咖啡店為主，但等等業(yè)主進駐駐以后，發(fā)發(fā)現(xiàn)他們真真正需要的的是和居家家生活相關(guān)關(guān)的行業(yè)，，于是整體體業(yè)態(tài)根據(jù)實際情情況不斷調(diào)調(diào)整，經(jīng)過過2-3輪業(yè)態(tài)的自自發(fā)調(diào)整，，萬科四季季花城最終終形成了以以餐飲、小小型超市、便便利店等居居家生活相相關(guān)的穩(wěn)定定組合。萬科四季花花城商業(yè)啟啟示2、封閉管理理影響商業(yè)業(yè)的開放性性最早的規(guī)劃劃設計中，，考慮到商商業(yè)街經(jīng)營營者的利益益，希望商商業(yè)街開放放式管理，，成為整個個片區(qū)的商業(yè)中心，，但是由于于種種原因因，后期隨隨著小區(qū)的的封閉式管管理，商業(yè)業(yè)街的開放放也受到了了一定程度上的影響響。3、餐飲的重重要性四季花城里里沒有餐飲飲業(yè)，原來來認為住宅宅中的商業(yè)業(yè)好像不太太需要餐飲飲，后來證證明，其實實小區(qū)對餐飲的需求求是非常旺旺盛的。3、杭州城西西（文一路路—文三路）商商業(yè)調(diào)研杭州城西商商業(yè)主要調(diào)調(diào)研了文一一路、文二二路、文三三路（紫金金港路——豐潭路段））沿街商業(yè)業(yè)情況，商商業(yè)街東西西長度約2.1公里，南北北長度約1.2公里。紫金港路豐潭路文一路文二路文三路古墩路競舟路紫荊花路1.2KM2.1KM調(diào)研范圍調(diào)研區(qū)域內(nèi)分分布了41個小區(qū)，總建筑筑面積約307萬平方米。區(qū)域住宅統(tǒng)計計區(qū)域人口統(tǒng)計計調(diào)研區(qū)域內(nèi)41個小區(qū)總戶數(shù)數(shù)約22948戶，約68844人。商業(yè)業(yè)態(tài)分析析杭州城西（文文一路-文三路）商業(yè)業(yè)總體面積共共212702平方米，其中一站式購物中中心占比最高，為為29%；其次是服裝與酒店、、賓館，分別占到了了12%和11%；另外醫(yī)院、、餐飲、電器器賣場、美容容美發(fā)、銀行行、健康養(yǎng)生生等也占一定定的比重。商業(yè)人均配比比調(diào)研區(qū)域內(nèi)商商業(yè)總面積約約212702平方米，戶均均商業(yè)面積為為9.27平方米/戶，人均商業(yè)面面積為3.09平方米/人，商業(yè)建筑面面積與住宅建建筑面積比為為7%。由于文一路路—文三路均為城城市干道，商商業(yè)對外輻射射性強，因而而人均商業(yè)指指標較高。本案人民民路路花園街武宜路常武路定安安路路廣電電路路1.5公里1.6公里1.3公里武進主城區(qū)商商業(yè)主要由三橫三縱主干道沿街商商業(yè)及十個主題商業(yè)業(yè)點組成。三橫三縱，“三橫”即即人民路、定定安路和廣電電路；“三縱縱”即武宜路路、花園街和和常武路。十個主題商業(yè)業(yè)點即歐尚、武進進萬博廣場、、淹城美食城城、茂業(yè)泰富富城、新天地地不夜城、新新城上街、大大潤發(fā)、富克克斯生活廣場場、樂購及武武進購物中心心。歐尚淹城美食食城富克斯生活廣廣場樂購武進購物物中心心茂業(yè)泰富富城新天地不夜城城新城上街大潤發(fā)4、常州武進（（武宜路—常武路）商業(yè)業(yè)概況武進萬博廣場場4、常州武進（（武宜路—常武路）商業(yè)業(yè)概況4、常州武進（（武宜路—常武路）商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析武進區(qū)（武宜宜路—常武路）共有有各類商業(yè)店店面1009家，其中服裝裝占比最高，，為23%；其次是餐飲飲和專賣店，，分別占到了了16%和10%；另外銀行、、超市、醫(yī)院院、賓館、休休閑等也占有有一定的比重重。5、社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)結(jié)論（1）大型社區(qū)商業(yè)人人均面積在0.8-1.2平方米之間，越靠靠近城市，比值越越小，越靠近郊區(qū)，比值越大。（2）規(guī)模適中原則：：商業(yè)面積與住宅宅面積比通常不大大于11%。社區(qū)商業(yè)規(guī)模過大大，滿足社區(qū)居民民需求之后，必然然還有空場，形成成開發(fā)浪費，對整整體商業(yè)也會造成價值貶貶損；社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模過小，居民需需求無法完全滿足足，需求外移，必必然使商業(yè)價值流失。（3）社區(qū)商業(yè)分布人人性化原則：居民民5分鐘到達便利利店，步行10分分鐘到達餐飲店，，騎車15分鐘到達達鄰里中心。（4）業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)原則：：一般情況下，商商業(yè)價值越大的業(yè)業(yè)態(tài)，利潤更高。。但如果商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)脫離了社區(qū)居民的需需求，其高端的商商業(yè)價值就無法實實現(xiàn)。此外，業(yè)態(tài)態(tài)的布置要結(jié)合所所在城市的配套服務設施施，做到差異化，，互補化。（5）合理的租售比例例：為了保證社區(qū)區(qū)商業(yè)應有的合理理業(yè)態(tài)布局、社區(qū)區(qū)商業(yè)與居民需求求的吻合，必然有部分分要以開發(fā)商為主主體進行招商，按按規(guī)劃實施業(yè)態(tài)布布局，以迎合居民民消費為目的。通常情況況下，社區(qū)商業(yè)除除了大賣場，商業(yè)業(yè)租售比在70：30以上。（6）除了主力店、大大型商業(yè)以外，其其他社區(qū)商業(yè)通常常以一層為主，二二層為輔。（7）社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)態(tài)的分布特點規(guī)劃人流動線應簡簡單易達，增強商商業(yè)的便利性；人流焦點或人流端端點盡量臨主要道道路設置，對外展展示面良好，利于于導入外部人流；；人流焦點應設置于于商業(yè)的中心位置置，均勻的拉動人人流；人流端點的的設置應考慮能否否引導人流經(jīng)過盡盡可能多的商業(yè)；；人流動線設計以直直線為主，在人流流視野范圍內(nèi)的商商鋪，具有較高租租金價值，同時適適當勾勒弧線，體體現(xiàn)層次感及節(jié)奏奏，增加人流動線線的變化；人流動線規(guī)劃中，，可結(jié)合具體情況況設置具有銜接過過渡的中庭等設施施，一方面使人流流的動線較靈活，，同時也起到很好好的凝聚人氣的作作用，提升部分商商鋪的商業(yè)價值。。（8）人流動線規(guī)劃特特點備注：①人流焦點一般位于社區(qū)主出出入口或商業(yè)的主主力店，是人流的的集散地，具有唯唯一性，一般情況況下，人流焦點人流較密集集，具有凝集人流流的作用。②人流端點一般位于社區(qū)出入入口和商業(yè)的主力力店，是拉動人流流的關(guān)鍵，可以并并存多個，有效地地提升人流流動頻率。第三部分：綠城·玉蘭廣場商業(yè)定位位——magnoliasquare——項目周邊商業(yè)配套套分析項目商業(yè)定位項目概況項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步步規(guī)劃1、項目概況占地面積：約41萬平方米；建筑面積：約140萬平方米；由61幢高層組成；地上總建筑面積：：約112萬平方米；總戶數(shù)：約7500戶。一期：總建筑面積：300186㎡其中商鋪面積：6850㎡二期：總建筑面積：301287㎡其中酒店面積：：25000㎡其中商鋪面積：：8450㎡三期：總建筑面積：226720㎡㎡其中商鋪面積：：2700㎡四期：總建筑面積：272205㎡㎡其中商鋪面積：：6500㎡五期：總建筑面積：327148㎡㎡其中商鋪面積：：5300㎡本案花園街武宜路常武路定安安路路廣電電路路1.6公里1.3公里歐尚淹城美食城城富克斯生活廣場場樂購武進購物物中心茂業(yè)泰富富城新天地不夜城新城上街大潤發(fā)2、項目周邊商業(yè)業(yè)配套分布武進萬博廣場人民民路路1.5公里項目東側(cè)緊鄰的的、對本案影響響最大的商業(yè)配配套——武進萬博廣場，，是新城斥資50億打造的武武進規(guī)模最大的的商業(yè)中心，17萬平方米全室內(nèi)內(nèi)商業(yè)空間，整整合了購物、美美食、娛樂、休休閑、親子、教教育、超市、影影院等眾多業(yè)態(tài)態(tài)。目前已確定定的商家有家樂樂福超市（17700平方米，2011年11月底開業(yè)）、嘉嘉禾影院（6000平方米）、購物物中心（3萬平方米）三大大主力店的進駐駐以及肯德基、、味千拉面、豆豆撈坊、城市英英雄電玩、菲尚尚糖果KTV等等品牌商家加盟盟。武進萬博廣場1）大型超市、、百貨商場等分分布較密集。項項目3公里輻射射圈內(nèi)，分別有有家樂福、大潤潤發(fā)、樂購、歐尚等大型超市市；萬博購物中心、、茂業(yè)百貨、福?？怂股顝V場場等購物中心；；2）商業(yè)布局規(guī)劃分分散、人氣集中中聚集困難。各各大聚集人氣的的商業(yè)點，呈三三角形分布，武進目前的城市市規(guī)模和人口數(shù)數(shù)量，不足以支支撐如此分散且且龐大的商業(yè)；；3）缺乏高檔檔消費商商業(yè)。項項目3公公里輻射射圈內(nèi)，，沒有一一家江浙浙滬知名名品牌餐餐飲、休休閑運動場所、、高檔服服飾專賣賣、名牌牌手表奢奢侈品專專賣等等等。4）商業(yè)街區(qū)建筑陳舊舊、停車車條件差差，不具具備形成成特色街街區(qū)條件件。3、項目周周邊商業(yè)業(yè)配套分分析4、本案商商業(yè)定位位根據(jù)前文文對社區(qū)區(qū)商業(yè)理理論的研研究，結(jié)結(jié)合本案案的實際際情況，，我們認認為，本本案的商商業(yè)運營營模式為為：“次主力力店+商業(yè)街””模式符合城市市邊緣化化大型社社區(qū)特點點；以酒店為為中心，，以3萬平米法法式風情情商業(yè)街街為主要要特色的的運營模模式；5、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃原則（1）人性化化尺度原原則（5分鐘到到達便利利店，步步行10分鐘到到達餐飲飲店，騎騎車15分鐘到到達鄰里中心））；（2）規(guī)模適適中原則則（不超超過11%）；（3）主題功功能配套套原則（（結(jié)合各各段商業(yè)業(yè)特色進進行主題題配套配配置）；；（4）業(yè)態(tài)比比例協(xié)調(diào)調(diào)原則（（商業(yè)檔檔次與居居民消費費水平相相吻合））；（5）考慮商商業(yè)人流流動線；；（6）考慮老老年人商商業(yè)消費費需求（（醫(yī)療、、保健、、養(yǎng)生、、飲食、、運動、、家政服服務、心心理咨詢詢）。二、五星星級酒店店三、文化化會所五、運動動會所功能：多多功能廳廳、宴會會廳。功能：物物業(yè)服務務、健康康檔案室室、菲力力偉健身身、4點半學堂堂、視聽聽室、棋棋牌室、、跳操房房（乒乓乓球房））、大堂堂（書吧吧、蛋糕糕房）、、游泳池池。功能：社社區(qū)影視視廳、多多功能廳廳、老年年活動中中心、健