房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)成本控制要點及管控方法講解

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)成本控制管理思路及要點

一、引言二、結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路及方法三、事前控制的幾個要點四、層高對成本的影響及控制五、結(jié)構(gòu)超限對成本的影響及控制六、公共大地下室的面積的利用七、如何優(yōu)化（樁基礎(chǔ)）的總量八、梁布置對成本的影響九、剪力墻布置與成本的關(guān)系十、結(jié)構(gòu)柱配筋技巧十一、樓板厚度建議十二、勘察報告應(yīng)關(guān)注的內(nèi)容十三、實際工程中鋼筋選擇建議十四、實際工程中樓板標(biāo)號選擇的建議十五、結(jié)構(gòu)成本控制的關(guān)鍵點十六、保證工程質(zhì)量的技術(shù)關(guān)鍵點十七、管理思維小結(jié)十八、總結(jié)

一、引言：結(jié)構(gòu)成本控制的意義

結(jié)構(gòu)成本到底有多少？（占整個主體造價的50%以上。）結(jié)構(gòu)成本會有很大離散性的原因是什么？（地區(qū)、物業(yè)類型、設(shè)計院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能）房地產(chǎn)商的客戶最不關(guān)注的成本是什么？（結(jié)構(gòu)成本）

結(jié)構(gòu)成本

--必須是房地產(chǎn)商最應(yīng)關(guān)注的成本！

二、結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路及方法

必須對整個設(shè)計和策劃的全過程進行管理前期策劃階段（物業(yè)類型布局合理性）規(guī)劃設(shè)計階段（對周圍樓盤進行調(diào)研，了解地質(zhì)情況）方案階段（結(jié)構(gòu)的可行性及合理性，避免返工）擴初階段（結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化）施工圖階段（經(jīng)濟設(shè)計，向設(shè)計院成本意識灌輸、精細(xì)化設(shè)計）施工配合階段（變更、簽證的合理控制）

1、設(shè)計變更及簽證原因分析（超成本目標(biāo)、設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計錯誤、設(shè)計錯漏、二次設(shè)計）

2、施工類（現(xiàn)場條件、施工錯誤、施工困難、進度要求）

三、事前控制的幾個要點如何與設(shè)計院溝通并灌輸工程成本控制意識前期主動的溝通尊重平等的心態(tài)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的換位思考同行的交流與競爭雙贏的思路和手段如何在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下縮短設(shè)計周期？決策的導(dǎo)向和措施工序的前置和搭接標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的推廣

設(shè)計過程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有哪些？結(jié)構(gòu)體系的確定及主要平面布置圖基礎(chǔ)的選型及設(shè)計圖電算模型及計算系數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖地下室的布置及樣板配筋圖結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化層的布置及配筋圖3、其它土建成本：減少所有外圍護磚墻，內(nèi)分隔墻，裝飾隔斷的數(shù)量減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水等材料的數(shù)量

4、設(shè)備及運營成本更好滿足節(jié)能規(guī)范的要求減少空調(diào)設(shè)備的負(fù)荷量減少后期空調(diào)設(shè)備的運營成本

5、如何降低層高許多公共建筑，包括地下空間，規(guī)范或客戶所真正關(guān)注的不是層高，而是使用空間的凈高

六、公共大地下室的面積充分利用了嗎設(shè)計院在地下室設(shè)計時的習(xí)慣做法是什么？

布局復(fù)雜，對車位的合理性考慮比較少。地產(chǎn)公司的對面積使用率的關(guān)注點在哪里？車位的合理性，設(shè)備用房的合理布局地下室的空間利用率應(yīng)該關(guān)注。

七、如何優(yōu)化樁（基礎(chǔ)）的總量關(guān)注樁底內(nèi)力的取值關(guān)注樁承載力的利用關(guān)注樁基礎(chǔ)中水浮力的利用率關(guān)注樁基礎(chǔ)中地下室底板下土承載力的利用率關(guān)注基礎(chǔ)類型的歸并

八、梁配筋對成本的影響8.5米*8.5米柱網(wǎng)下，布置井字梁經(jīng)濟還是十字梁經(jīng)濟？

答案：

1、當(dāng)荷載比較大的時候，”井字梁”比”十字梁”經(jīng)濟（屋頂花園、有覆土的地下室頂板等，）。

2、當(dāng)荷載比較小的時候，”十字梁‘比“井字梁’經(jīng)濟（在正常樓層，“十字梁”比“井字量”便宜15%以上）一些短墻上的小梁是否需要布置

在一定跨度范圍內(nèi)，梁的布置越少越好。住宅標(biāo)準(zhǔn)梁寬常為200或250，此時梁頂鋼筋宜采用大直徑鋼筋還是小直徑鋼筋

小直徑鋼筋主次梁相交處設(shè)計院常常布置有吊筋，是否合理？

不需要吊筋九、剪力墻布布置與成成本的關(guān)關(guān)系如何優(yōu)化化剪力墻墻布置的的位置？建筑物的的兩端和和周邊重重點布置置建筑物的的內(nèi)部和和中間位位置減少少布置——滿足結(jié)構(gòu)構(gòu)的抗震震扭轉(zhuǎn)指指標(biāo)滿足足要求（（好鋼用用在刀刃刃上）如何優(yōu)化化剪力墻墻的數(shù)量量？關(guān)注結(jié)構(gòu)構(gòu)的計算算位移與與規(guī)范否否認(rèn)最低低要求的的關(guān)系，，清楚不不必要的的結(jié)構(gòu)成成本。如何優(yōu)化化剪力墻墻的長度度？常規(guī)：長長/寬=8倍+100如何控制制剪力墻墻的厚度度經(jīng)過《高規(guī)》附錄D專門的公公式驗算算，大部部分墻厚厚不需比比標(biāo)準(zhǔn)層層加厚或或加厚一一點可滿滿足穩(wěn)定定要求，，節(jié)省本本層造價價約15%。十、結(jié)構(gòu)構(gòu)柱配筋筋技巧柱配筋率率對成本本的影響響規(guī)范規(guī)定定：柱的的體積配配筋率為為砼單位位長度范范圍內(nèi)的的體積除除以該范范圍內(nèi)砼砼核心區(qū)內(nèi)內(nèi)的體積來來計算。。柱子縱向向鋼筋的的配置技技巧盡量加大大柱子角角筋的配配置。十一、樓板厚度度選擇建建議普通3米跨度以以內(nèi)的樓樓板可取取80-100普通3-4米跨度的的樓板可可取100客廳處的的異形大大板可取取120-150普通屋面面板可取取120管線密集集處可取取120地下室頂頂板可取取180十二、勘察報告告應(yīng)關(guān)注注的內(nèi)容容關(guān)注基礎(chǔ)選型型及地基基處理建建議關(guān)注承載力取取值建議議關(guān)注抗浮設(shè)計計水位的的標(biāo)高地產(chǎn)公司司對勘察公司司鉆孔深深度如何何要求？？（可否要要求勘察察公司提提出最低低設(shè)計水水位標(biāo)高高。）十三、實際工程程中鋼筋筋選擇建建議結(jié)構(gòu)梁、、柱、墻墻鋼筋統(tǒng)統(tǒng)一按什什么原則則選??？？6-8直徑的鋼鋼筋統(tǒng)一一選用HPB235.10直徑的鋼鋼筋統(tǒng)一一采用HRB33512直徑的鋼鋼精統(tǒng)一一采用HRB400如有小直直徑的HRB400,且價格合合適，可可以全部部采用HRB400.樓板鋼筋筋統(tǒng)一按按什么原原則選取??？優(yōu)先選用用HRB400或冷軋帶帶肋鋼筋筋板底配筋筋直接采采用直徑徑小，間間距密的的方式配配置。十四、實際工程程中混凝凝土標(biāo)號號選擇建建議普通結(jié)構(gòu)構(gòu)梁板混混凝土標(biāo)標(biāo)號一般般為C25-C20受力較大大的梁板板混凝土土標(biāo)號為為C30(如地下室室的底板板、頂板板、屋頂頂花園的的樓板等等)；結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換換層梁板混凝凝土標(biāo)號號宜采用用高標(biāo)號號，如當(dāng)當(dāng)?shù)厥┕すべ|(zhì)量有有保障，，可采用用C50及以上。剪力墻、、柱混凝凝土標(biāo)號號按軸壓比（（軸壓比指指柱(墻)的軸壓力力設(shè)計值值與柱(墻)的全截面面面積和和混凝土軸心抗壓壓強度設(shè)設(shè)計值乘乘積之比比值。它它反映了了柱(墻)的受壓情情況，《建筑抗震震設(shè)計規(guī)規(guī)范》（50011-2001）中6.3.7和《混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計規(guī)范》（50010-2002）中11.4.16都對柱軸軸壓比規(guī)規(guī)定了限限制，限限制柱軸軸壓比主主要是為為了控制制柱的延延性，因因為軸壓壓比越大大，柱的的延性就就越差，，在地震震作用下下柱的破破壞呈脆脆性。）控制，，使其盡量量接近軸壓比規(guī)規(guī)定的上上限，同時又又使絕大大部分豎豎向構(gòu)件件為構(gòu)造配筋筋。十五、結(jié)構(gòu)成本本控制的的關(guān)鍵點點總結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的關(guān)關(guān)鍵點結(jié)構(gòu)荷載取值值優(yōu)化的關(guān)關(guān)鍵點結(jié)構(gòu)電算結(jié)果果優(yōu)化的關(guān)關(guān)鍵點勘察報告告結(jié)果優(yōu)化化的關(guān)鍵鍵點結(jié)構(gòu)材料選擇擇優(yōu)化的關(guān)關(guān)鍵點結(jié)構(gòu)設(shè)計計精細(xì)化管管理的關(guān)鍵點點十六、保證工程程質(zhì)量的的技術(shù)關(guān)關(guān)鍵點對客戶最最關(guān)注的的質(zhì)量焦焦點，必必須提高成本本的投入入。對客戶不不關(guān)關(guān)注注的質(zhì)量量問題，，必須加強成本本的控制制成本投入入的原則則——好刀用在在刀刃上上十七、管理思維維小結(jié)不要理所所當(dāng)然地地采用習(xí)慣思維維多問幾個個為什么多動手做做幾個比較方案案跳出原有有的思維維模式從更高的層層面去思考和和解決問問題我們就有有機會發(fā)發(fā)現(xiàn)出乎預(yù)料料的結(jié)果。。十八、總結(jié)結(jié)1、總目標(biāo)及及四大措措施組織措施施、技術(shù)術(shù)措施、、經(jīng)濟措措施、合合同措施施2、結(jié)構(gòu)成成本的控控制必須