湛江市某住宅小區(qū)可行性報告

第一章前言一、項目概述1．項目名稱：：2．項目承辦單單位：3．項目主管單單位：4．項目建設(shè)地地點(diǎn)：5．建設(shè)性質(zhì)：：新建。6．項目建設(shè)期期：二年。7．主要建設(shè)內(nèi)內(nèi)容：8．項目投資：：*******安置房建設(shè)設(shè)項目總投資資519888.32萬元。二、項目建設(shè)單單位概況****市*****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司是****市人民政府府的直屬國有有獨(dú)資企業(yè)。受****市人民政府授權(quán)，****市****投資（集團(tuán)）有限公司和****市土地儲備中心實行“兩塊牌子、一套人馬”的運(yùn)作模式，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市土地的收回、收購、統(tǒng)征、凈化和開發(fā)。****市****投資（集團(tuán)）有限公司統(tǒng)一實施城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，統(tǒng)一經(jīng)營其他城市國有資產(chǎn)。公司的宗旨與目的在于深化城市土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)及相關(guān)國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理體制改革，積極實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略，運(yùn)用市場機(jī)制，建立多元化的城市建設(shè)融資渠道和投資格局，確保國有資產(chǎn)保值、增值，促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)與發(fā)展，不斷提升城市的功能和形象，為把江州建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、交通便利、社會充滿活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市這一長遠(yuǎn)目標(biāo)作出貢獻(xiàn)。三、可研項目編編制單位概況況江西省***設(shè)設(shè)計研究院成成立于1985年5月，經(jīng)營范范圍主要有城城市規(guī)劃編制制、建筑工程程設(shè)計、建筑筑工程技術(shù)咨咨詢、室內(nèi)裝裝飾設(shè)計、工工業(yè)與民用建建筑工程監(jiān)理理等。1990年我院建筑筑設(shè)計業(yè)務(wù)通通過國家全面面質(zhì)量管理達(dá)達(dá)標(biāo)驗收，并并具備城市規(guī)規(guī)劃編制資格格。目前，建建筑工程設(shè)計計為甲級資質(zhì)質(zhì)，城市規(guī)劃劃編制持有建建設(shè)部頒發(fā)的的甲級、工程程設(shè)計甲級具具備資質(zhì)。我我院現(xiàn)有城市市規(guī)劃、建筑筑、結(jié)構(gòu)、園園林、道路、環(huán)環(huán)保、裝飾、給給排水、供暖暖與通風(fēng)、電電氣電訊、計計算機(jī)、工程程經(jīng)濟(jì)、工程程監(jiān)理、財會會等各類專業(yè)業(yè)技術(shù)人員87名，享受省省政府頒發(fā)政政府特殊津貼貼的高級技術(shù)術(shù)專家3名。具有國國家一二級注注冊建筑師、國國家一二級注注冊結(jié)構(gòu)師、注注冊規(guī)劃師、注注冊公用設(shè)備備工程師、注注冊監(jiān)理工程程師、高級規(guī)規(guī)劃師、高級級建筑師、高高級工程師等等組成的專家家方案設(shè)計和和施工圖設(shè)計計審查小組。在在工程設(shè)計上上專業(yè)齊全，技技術(shù)力量雄厚厚，擁有各類類計算機(jī)組成成的智能設(shè)計計圖庫及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，并配備了了各種技術(shù)輔輔助設(shè)備。我院自成立以來來堅持“開創(chuàng)、求實實、團(tuán)結(jié)、奉奉獻(xiàn)”宗旨。一貫貫秉承用戶至至上原則。貫貫徹“以質(zhì)量求生生存，以服務(wù)務(wù)求信譽(yù)，以以技術(shù)創(chuàng)新求求進(jìn)步，以科科學(xué)管理求發(fā)發(fā)展方針”，把握市場場經(jīng)濟(jì)脈搏，深深化內(nèi)部機(jī)制制改革，完善善質(zhì)量保障機(jī)機(jī)制。不斷提提高技術(shù)水準(zhǔn)準(zhǔn)，精心設(shè)計計以提高效益益水平。先后后承擔(dān)完成了了省內(nèi)外大量量城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)與民用建筑設(shè)計，十多項規(guī)劃、工程設(shè)計獲得省內(nèi)部級獎勵，為國家和江西省建設(shè)事業(yè)作出貢獻(xiàn)。四、可行性研究究報告編制依依據(jù)1．關(guān)于*****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目建議議書的批復(fù)（江江發(fā)改投資[20066]203號）2．****市市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目建議議書3．關(guān)于給*****市****投資有限公公司劃拔經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)用地的通知知（江政地[20088]20號）4．建設(shè)項目選選址意見書（編編號：***）5．規(guī)劃設(shè)計條條件通知書（編編號：****2）6．****市市規(guī)劃建筑審審查專家辦公公室會議紀(jì)要要（江規(guī)建專專審[20088]43號）7．《*****市城市總體體規(guī)劃》綱要要（1996—2010）8．關(guān)于編制*****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目可行行性研究報告告的委托書（****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司）9．****市市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司關(guān)于****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案的的說明文件10．《建設(shè)項項目經(jīng)濟(jì)評價價方法與參數(shù)數(shù)》（2006年第三版）11．《投資項項目可行性研研究指南》試試用版（中國國電力出版社社）12．國家及省省市頒布的有有關(guān)行業(yè)規(guī)劃劃、產(chǎn)業(yè)政策策、法規(guī)13．相關(guān)的資資料文獻(xiàn)及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息。五、項目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)本建設(shè)項目的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)有：項目總總投資構(gòu)成指指標(biāo)；資金來來源及籌措指指標(biāo)；財務(wù)估估算指標(biāo)、項項目運(yùn)營評價價指標(biāo)、國民民經(jīng)濟(jì)評價指指標(biāo)及社會評評價指標(biāo)等。詳詳見下表主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)備注Ⅰ項目總投資萬元51988.3321建筑工程費(fèi)用萬元33220.4482設(shè)備及工器具購購置費(fèi)用萬元6855.8553安裝工程費(fèi)用萬元2201.6994工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)用萬元5887.422含遷安置費(fèi)5預(yù)備費(fèi)用萬元2237.6006鋪底流動資金萬元66.227建設(shè)期貸款利息息萬元1242.733Ⅱ資金來源1項目資本金萬元31988.3322銀行貸款萬元20000Ⅲ財務(wù)分析1年運(yùn)營收入萬元26247.1112年總成本費(fèi)用萬元19683.2203年經(jīng)營成本萬元348.024年利潤總額萬元5120.3225年上繳營業(yè)稅及及附加費(fèi)萬元1443.5996年上所得稅萬元1689.7007年凈利萬元3430.611Ⅳ財務(wù)評價指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率率15.88%2財務(wù)凈現(xiàn)值萬元990.75553動態(tài)投資回收期期年4.914靜態(tài)投資回收期期年4.085投資利潤率11%6投資利稅率15.1%六、研究結(jié)論與與建議1．該項目建設(shè)設(shè)符合國家及及省市的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，符合合社會和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目目標(biāo)。改革開開放使江州的的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的實施，使城城市建設(shè)日新新月異，為促促進(jìn)城市現(xiàn)代代化建設(shè)，滿滿足人民日益益增長的物質(zhì)質(zhì)、文化、生生活水平的需需要，完善城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，加快快進(jìn)行舊城改改造步伐，改改善該地域的的生活環(huán)境，建建設(shè)本項目是是必要的、適適時的。2．項目建設(shè)所所需要的各項項市政配套均均可解決，為為項目建設(shè)創(chuàng)創(chuàng)造有利條件件。3．經(jīng)濟(jì)評價結(jié)結(jié)果表明，項項目經(jīng)濟(jì)效益益略有贏余，社社會效益和環(huán)環(huán)境效益顯著著。4．?dāng)M定建設(shè)規(guī)規(guī)模和方案切切實可行。綜上所述，本項項目財務(wù)評價價指標(biāo)達(dá)到政政府房屋微利利行業(yè)基準(zhǔn)指指標(biāo)，隨著開開發(fā)項目工程程的實施，將將進(jìn)一步改善善江州關(guān)市八八里屯區(qū)人民民居住生活環(huán)環(huán)境及政府安安置需要，提提到人民生活活質(zhì)量，并將將進(jìn)一步推動動地方經(jīng)濟(jì)和和城市化進(jìn)程程的發(fā)展，造造福當(dāng)?shù)厝嗣衩瘢ㄗh盡早早實施。第二章項目目建設(shè)地區(qū)概概況一、地理概況****市處在在中國陸地域域版圖的幾何何中心，即北北緯34°，東經(jīng)103°°40＇距西北其其他四?。ㄗ宰灾螀^(qū)）的省省會平均距離離最近。市區(qū)區(qū)南北，群山山環(huán)抱，東西西黃河穿流而而過，枕山帶帶河，依山傍傍水，平均海海拔1500米，具有盆盆地城市的特特征。二、氣候特征江州地處內(nèi)陸，大大陸性季風(fēng)氣氣候明顯，特特點(diǎn)是降水少少，日照多，光光能潛力大，氣氣候干燥，晝晝夜溫差大，年年日照時數(shù)為為2600小時，無霜霜期為180天，年平均均降水量在250~3350毫米，并集集中分布在6~9月。年平均均氣溫9.1℃。三、地形地貌特特征****市位于于黃土高原西西部的黃河河河谷盆地內(nèi)，周周圍群山環(huán)繞繞。市中心海海拔約1520m，南北兩山山相對高度為為600m，黃河自西西向東貫穿全全城，形成了了一個東西長長約35km，南北寬約2～8km的帶形啞鈴鈴狀的河谷盆盆地四、水資源概況況****市域內(nèi)內(nèi)水資源低于于全國平均水水平，但入境境水資源豐富富，貫穿市域域的黃河的入入流量達(dá)337億立方米，且且水量穩(wěn)定，各各季不封凍，含含沙量也較小小，可滿足城城市工農(nóng)業(yè)用用水和生活用用水。初測全全市每年地下下水達(dá)9.6億立方米。五、區(qū)域人口概概況****市轄皋皋江、中江、中中鋁三縣和城城關(guān)、八里屯屯、中鋁一、安安置、東方五五區(qū)，61個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、51個街道辦事事處、353個社區(qū)居委委會、783個行政村，總總面積130855.6平方公里，城城關(guān)、八里屯屯、中鋁一、安安置、東方五五區(qū)構(gòu)成****市區(qū)，城市市面積1631．6平方公里。全全市常住人口口331.001萬人。戶籍籍總?cè)丝?22.228萬人，其中中，市區(qū)人口口210萬人。在戶戶籍總?cè)丝谥兄蟹寝r(nóng)業(yè)人口口201.663萬人，比上上年增加3.1萬人；農(nóng)業(yè)業(yè)人口120.665萬人，比上上年減少0.09萬人。六、交通運(yùn)輸條條件****市境內(nèi)內(nèi)有4條鐵路干線線，東為隴海海線、西為江江新和江青線線、北為包江江線、鐵路營營運(yùn)里程356公里，其中中電氣化里程程222.8公里；****市境內(nèi)內(nèi)公路網(wǎng)，有有國道6條，省道5條，縣道13條，鄉(xiāng)道32條，公路總總里程1952公里。公路路樞紐以江州州為中心；11條縱橫干線線為框架，輻輻射全省的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。以客運(yùn)運(yùn)為主的汽車車站有9個，其中江江州汽車站和和西站規(guī)模最最大；現(xiàn)有集集裝箱中轉(zhuǎn)站站和中轉(zhuǎn)庫各各一個，年貨貨物量為15萬噸。民航江州中川機(jī)機(jī)場是全國重重要的航空機(jī)機(jī)場之一，是是甘肅的空中中交通樞紐。中中川機(jī)場為民民用二級機(jī)場場，距市中心心75公里，可起起降中短程干干線客機(jī)。現(xiàn)現(xiàn)有38條航線。七、城市建設(shè)****市以三三版城市總體體規(guī)劃為龍頭頭，實施“東擴(kuò)西進(jìn)、南南伸北拓”戰(zhàn)略，探索索出環(huán)境立市市、特色建市市的****道路，不斷斷完善城市綜綜合服務(wù)功能能。在路橋工工程、城市給給排水管網(wǎng)、燃燃?xì)鉄崃芫W(wǎng)網(wǎng)、電信電力力管網(wǎng)建設(shè)中中取得了顯著著成績。近幾幾年實施的多多項城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項項目，小西湖湖、銀灘等6座黃河大橋橋建成已投入入使用，南、北北濱河路等道道路拓建也已已完成。城市市自來水生產(chǎn)產(chǎn)能力130萬噸/日，污水處處理能力19.1萬噸/日。城區(qū)大大氣污染綜合合整治工程積積極推進(jìn)，清清潔能源改造造力度加大，天天然氣用戶發(fā)發(fā)展到近30萬戶，大氣氣環(huán)境質(zhì)量有有了新的改善善。八、社會經(jīng)濟(jì)概概況****市20008年全市實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總值846.228億元，比上上年增長11.51％，增幅較較上年回落0.99個百分點(diǎn)。其其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值28.1億元，增長5.71％；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值398.225億元，增長11.43％；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值419.993億元，增長11.96％。三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例為3.32∶47.06∶49.62。非公有制制經(jīng)濟(jì)增加值值287.662億元，增長20％，占全市GDP的比重為33.99％。全市固定資資產(chǎn)投資完成成431.998億元，比上上年增長20.46％。全市實現(xiàn)社社會消費(fèi)品零零售總額395.004億元，比上上年增長17.03％。全市完成大大口徑財政收收入152.444億元，增長19.05％；一般預(yù)預(yù)算收入50.86億元，可比比口徑增長25.44％。一般預(yù)預(yù)算支出99.56億元，增長19.52％。城市居民民人均可支配配收入116766.77元，比上年年增長13.68％；農(nóng)村居居民人均純收收入3502..73元，比上年年增長12.89％第三章需求分析析及市場預(yù)測測一、市場需求分分析(一)市場調(diào)查查1.2008年年我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體情情況2008年，在在國際金融危危機(jī)的形勢下下，中央政府府以審慎靈活活的宏觀調(diào)控控政策，基本本上保持了中中國經(jīng)濟(jì)的平平穩(wěn)發(fā)展，對對于房地產(chǎn)市市場的調(diào)控則則更體現(xiàn)了這這種審慎靈活活性。2008年上半年，在在國家調(diào)控政政策主導(dǎo)下，中中國房地產(chǎn)市市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向理性回歸歸，各項指標(biāo)標(biāo)高位調(diào)整，過過度需求泡沫沫得到有效的的抑制；但2008年第三季度度，市場開始始快速下行，并并顯現(xiàn)出加速速下滑的趨勢勢。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)導(dǎo)以及各方面面努力下，第第四季度房地地產(chǎn)市場進(jìn)一一步惡化的趨趨勢得到遏制制，整體市場場基本保持了了理性回歸并并穩(wěn)定發(fā)展的的態(tài)勢。2.2008年年我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場供應(yīng)分分析2008年，竣竣工面積、新新開工面積、施施工面積均處處于漲幅回調(diào)調(diào)過程，竣工工面積、新開開工面積和施施工面積漲幅幅分別由年初初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新開工面面積8.4億平方米，超超過銷售面積積71%，而施工面面積25.5億平方米，相相當(dāng)于前三年年平均銷售面面積的近4倍，假設(shè)施施工面積中四四分之一已經(jīng)經(jīng)作為期房銷銷售，則剩下下的仍需要市市場消化3年。以戶均100平方米、每每戶3人計算，如如果全部竣工工后，可以為為市場提供2550萬戶，7650萬人的新增增住房，可見見盡管供應(yīng)指指標(biāo)漲幅回調(diào)調(diào)，但市場供供應(yīng)壓力仍較較大。3.2008年年商品房銷售售量分析2008年1--11月的銷售面面積比2005年同期增長13.3%，比2006年增長6.6%（由于統(tǒng)計計口徑的變化化，我們不考考慮2005年以前的數(shù)數(shù)據(jù)）。如果果不考慮2007年這個特殊殊因素的話，可可以看到2008年銷售面積積仍處上行趨趨勢，只是增增長幅度有所所下降。圖5:20011年-2008年11月銷售面積積及增長情況況（數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計局、中中國指數(shù)研究究院）為對2008年年的銷售量下下滑這一現(xiàn)象象分析得更加加透徹，我們們對2006年-2008年這三年前11個月的住宅宅日均銷售套套數(shù)進(jìn)行分析析，其中2006年和2007年的套均建建筑面積是以以2006年和2007年全年的住住宅銷售面積積除以住宅銷銷售套數(shù)得到到，而2008年套均建筑筑面積是以中中國指數(shù)研究究院對國內(nèi)主主要城市的2008年前11個月住宅成成交的監(jiān)測數(shù)數(shù)據(jù)計算得出出。我們可以以看到，2008年前11個月日均銷銷售住宅約1.3萬套，比2007年同期下降降了12.5，與2006年同期相比比，增長了12.8%，年復(fù)合增增長率在6.2%左右，可見，如如果不考慮過過熱的市場帶帶來的銷售量量大幅上漲的的2007年，僅與2006年比較，2008年銷售量增增長仍處于合合理的區(qū)間。另另外從這些數(shù)數(shù)據(jù)也可以看看到，2008年銷售面積積的下降，一一個重要的原原因是套均面面積的下降，或或者說中小戶戶型住房比例例的增長，中中小戶型住房房在總價上減減輕了購房者者的壓力，也也有利于節(jié)約約資源和能源源，這一點(diǎn)與與國家的調(diào)控控方向是一致致的。4.房地產(chǎn)市場場供求關(guān)系分分析由于供給類指標(biāo)標(biāo)的快速增長長，2008年商品房銷銷竣比一路下下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。應(yīng)該注意意的是，盡管管銷竣比仍然然超過了1，但由于中中國的商品房房銷售面積中中以期房為主主，靜態(tài)的銷銷竣比往往無無法表現(xiàn)當(dāng)前前的供需狀況況，所以我們們采用施工面面積/銷售面積這這個指標(biāo)，對對市場進(jìn)行分分析：2008年1-11月商品房施施工面積/銷售面積高高達(dá)5.2，而2006年、2007年同期該比比例分別為3.8和3.6，同時1-11月商品房空空置面積達(dá)到到1.4億平方米，同同比增長了15.3%?？梢娫谛栊枨笞兓淮蟠蟮那闆r下，供供給指標(biāo)的大大幅增長，使使得房地產(chǎn)市市場供求關(guān)系系出現(xiàn)了一定定程度的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。5.房地產(chǎn)市場場產(chǎn)品價格分分析從價格來看，通通過環(huán)比指數(shù)數(shù)這個指標(biāo)可可以看到，房房屋銷售價格格實際上已經(jīng)經(jīng)從8月份開始下下降，連續(xù)四四個月房屋銷銷售價格環(huán)比比指數(shù)持續(xù)低低于100，該指標(biāo)低低于100，說明房屋屋銷售價格比比上個月出現(xiàn)現(xiàn)了下跌。9月、10月房屋銷售售價格環(huán)比指指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌跌到99.5，價格下跌跌幅度有所擴(kuò)擴(kuò)大。我們通通過同比指數(shù)數(shù)這個指標(biāo)可可以看到，2008年1月，房屋銷銷售價格同比比指數(shù)為111.3，2008年2-11月，該指數(shù)數(shù)一路下滑，由由年中的108.2，進(jìn)一步下下滑至10月的101.6，由于這個個指標(biāo)超過100，就意味著著與去年同期期比仍為增長長，說明房價價比上幾個月月有所回落，但但絕對值并沒沒有回落到2007年10月的水平。同時，在全國整整體平均房價價環(huán)比下跌的的形勢下，不不同城市房價價表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個個大中城市房房地產(chǎn)價格指指數(shù)表明，北北京3季度房價比比去年同期增增長了8.7%,上海增長5.3%，而深圳和和廣州則分別別下降了6.8%和1.4%。從目前的的數(shù)據(jù)來看，預(yù)預(yù)計4季度各城市市房價或增幅幅還會有所下下調(diào)。北京、上上海、深圳、廣廣州這4個城市的房房價收入比分分別高達(dá)14、11、13、13(年初數(shù)據(jù))，相對于居居民收入，房房價水平仍然然偏高，以自自住型購房為為主的理性市市場需要一個個理性的價格格來支撐。(二)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展前景分分析1.國家和地方方政府的“保增長”政策對房地地產(chǎn)業(yè)的影響響分析作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場的快速速下行趨勢引引起了國家以以及地方政府府的高度重視視。國家調(diào)控控政策從上半半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年年的“維穩(wěn)”，中央和地地方采取了降降低稅費(fèi)、利利息和購房首首付、購房財財政補(bǔ)貼等積積極的財稅政政策穩(wěn)定市場場：央行連續(xù)續(xù)5次降息、財財政部下調(diào)居居民首次購房房契稅至1%……地方上，上上海、沈陽、長長沙、福州等等城市降低了了交易稅費(fèi)；；西安、南京京、宿遷、杭杭州等城市則則實行了購房房的財政補(bǔ)貼貼。加之部分分開發(fā)商對銷銷售價格進(jìn)行行合理的調(diào)整整，這些努力力都有助于刺刺激市場的交交易量，對穩(wěn)穩(wěn)定市場具有有積極作用。2.房地產(chǎn)行行業(yè)內(nèi)部調(diào)整整分析目前房地產(chǎn)市場場的調(diào)整，既既有國際國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境境的影響，同同時也要看到到，中國房地地產(chǎn)市場經(jīng)過過了近10年的快速發(fā)發(fā)展,本身也有調(diào)調(diào)整的需要，特特別是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)要健康康發(fā)展，必須須擠出體內(nèi)過過多的泡沫。從從這個周期來來看，樓市已已經(jīng)處于冬季季，但中國房房地產(chǎn)市場內(nèi)內(nèi)在需求的旺旺盛，以及經(jīng)經(jīng)過政府及時時準(zhǔn)確的政策策以及各方面面的努力，完完全可以使房房地產(chǎn)市場不不出現(xiàn)大起大大落，可以說說雖然到了冬冬季，但“這個冬天不不太冷”。國家的政政策有保有壓壓，保護(hù)有利利于房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展的因素，打打壓不利因素素，所以也可可以說這個冬冬天是殺滅細(xì)細(xì)菌醞釀生機(jī)機(jī)的冬天，而而不是毀滅性性災(zāi)難性的冬冬天。3.****市市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展前景分析析為貫徹落實國家家擴(kuò)大內(nèi)需促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)較快增長的的措施精神，進(jìn)進(jìn)一步完善房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控政策，積積極應(yīng)對金融融危機(jī)對房地地產(chǎn)業(yè)的影響響，合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消費(fèi)，促促進(jìn)我市房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)、健康、平平穩(wěn)地發(fā)展，根根據(jù)中央、省省上的有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)合我我市實際，2009年1月15日，****市政府正式式出臺了《關(guān)關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展的意意見》。其中中有鼓勵自住住性購房消費(fèi)費(fèi)、減免房地地產(chǎn)交易稅費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所得得稅由按月預(yù)預(yù)繳調(diào)整為按按季預(yù)繳、暫暫緩執(zhí)行土地地增值稅匯繳繳清算、提高高公積金的貸貸款額度、督督促落實信貸貸政策、加大大土地供應(yīng)調(diào)調(diào)控、加大保保障性住房建建設(shè)規(guī)模、放放寬購買商品品住房的落戶戶條件、適度度調(diào)整套型控控制標(biāo)準(zhǔn)、鼓鼓勵開發(fā)企業(yè)業(yè)建設(shè)節(jié)能環(huán)環(huán)保型住宅、合合理調(diào)整收費(fèi)費(fèi)政策、簡化化項目審批環(huán)環(huán)節(jié)、強(qiáng)化政政府穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場的職職責(zé)、加強(qiáng)房房地產(chǎn)市場監(jiān)監(jiān)管等方面共共16條新政策。市市政府強(qiáng)有力力的措施對保保障我市房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展起著重要要的作用。(三)項目建設(shè)設(shè)地區(qū)需求分分析1．城市現(xiàn)代化化建設(shè)與房地地產(chǎn)需求分析析江州是江西省的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心，是古絲路路重鎮(zhèn)，新亞亞歐大陸橋的的交通樞紐，近近年來，隨著著國家產(chǎn)業(yè)政政策的調(diào)整，特特別是西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的實施，對江江州經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生了積極極的推動作用用，市場繁榮榮，政通人和和，物質(zhì)文明明和精神文明明同步發(fā)展，市市民對城市基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、城市環(huán)境境建設(shè)要求越越來越高。同同時作為建設(shè)設(shè)中的西北商商貿(mào)中心，正正以積極的改改革姿態(tài)面向向世界，發(fā)展展外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)是江州既定定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)，西西部大開發(fā)給給江州大發(fā)展展帶來了良好好的機(jī)遇，隨隨著軟硬環(huán)境境建設(shè)的逐漸漸改善，城市市功能的極大大完善，城市市形象和品位位得到提高，投投融資渠道日日益拓寬，招招商引資工作作不斷向縱深深發(fā)展，越來來越多的投資資創(chuàng)業(yè)者紛紛紛投入江州，建建設(shè)江州。快快速、高效、完完善的城市化化建設(shè)，向社社會提供發(fā)大大量的就業(yè)和和發(fā)展機(jī)會，促促進(jìn)著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.****市市房地產(chǎn)市場場需求分析江州商品住房建建設(shè)與其他城城市相比，有有一定的差距距，但是商品品住房的用量量仍很大，中中高收入的家家庭，大多需需要購買商品品住房。另外外有一部分購購買群體是在在上世紀(jì)八、九九十年代第一一批購房者，隨隨著住二級市市場的全面開開放，大多數(shù)數(shù)都在進(jìn)行第第二次購房，購購房目的：一一種是對經(jīng)濟(jì)濟(jì)價值較高的的住宅進(jìn)行房房產(chǎn)投資，另另一種是選擇擇環(huán)境條件好好，設(shè)施完善善具有良好的的居住條件的的住房來改善善自身的居住住條件。因此此房地產(chǎn)的需需求有一定的的市場空間。3.****市市房地產(chǎn)買方方市場分析通過街頭隨機(jī)調(diào)調(diào)訪，五年內(nèi)內(nèi)準(zhǔn)備購房的的都市人占調(diào)調(diào)查城市總體體的34.9％，其中首首選購買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房，預(yù)預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用用房多在70－90平方米之間間，可承受價價格以每平方方米2500－3200元為主體。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房購購房資金將主主要來源于家家庭儲蓄，政政府及銀行貸貸款也占據(jù)一一定比例。購購買經(jīng)濟(jì)適用用房群體多數(shù)數(shù)經(jīng)過一個較較長時間資金金積累已經(jīng)達(dá)達(dá)到具備購買買能力，其目目的使生活、生生存質(zhì)量得到到改觀。4.****市市房地產(chǎn)買方方群體分析能過對近二年（2007年——2008年）已購房房者的人群調(diào)調(diào)查統(tǒng)計，其其數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購購房人群的36％，位居榜榜首，而35－44歲的人群比比例為20.3％，位居第第二?？傮w購購房人群以本本科上學(xué)歷為為主流，半數(shù)數(shù)以上為全職職工作者，重重點(diǎn)分布于商商貿(mào)、金融、政政府機(jī)關(guān)及教教育文化領(lǐng)域域。輔之以中中高級技術(shù)人人員、商業(yè)／／服務(wù)業(yè)個體體經(jīng)營戶、公公司中級經(jīng)理理居多。5.****市市房地產(chǎn)買方方能力分析****市房價價一般在3800元---46600元一平方米米之間，購一一套80平方米的房房子，首付大大約10.1萬元，按揭15年每月還款款額大致要在在1420元左右，目目前，大多購購房家庭月收收入在4200元---65500元之間居多多數(shù)。二、經(jīng)濟(jì)適用房房的需求分析析我市自19988年開始實行行經(jīng)濟(jì)適用住住房制度以來來，已累計建建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用用住房937萬平方米、11萬套，其中“十五”期間862萬平方米，先先后建成了“金輪花園小小區(qū)”“潤安小區(qū)”、“辰光小區(qū)”、“東崗世紀(jì)新新村”等一批設(shè)施施配套、環(huán)境境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房小小區(qū)。經(jīng)濟(jì)適適用住房建設(shè)設(shè)明顯改善了了居民的居住住條件，促進(jìn)進(jìn)了城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改改善了城市面面貌。同時，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)累計投投資103億元，有力力地拉動了關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。通過建建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用用住房，縮小小了城市不同同群體之間的的住房差距，使使住房社會矛矛盾得到了一一定的緩解。江江州經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)與其其他城市相比比，有一定的的差距，數(shù)量量較少，而****市經(jīng)濟(jì)適用用房的用量很很大，中低收收入的家庭，大大多需要購買買經(jīng)濟(jì)適用房房為切實解決決社會中低收收入居民家庭庭住房問題，從2006年開始，市政府調(diào)整了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式，加大了統(tǒng)一建設(shè)力度。去年，市政府確定為民辦實事，統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房50萬平方米，實際開工建設(shè)64萬平方米。為此，市政府確定統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房100萬平方米，分解到城關(guān)區(qū)、八里屯區(qū)、安置區(qū)、中鋁一區(qū)和市城投公司建設(shè)實施，即城關(guān)區(qū)15萬平方米、八里屯區(qū)50萬平方米、安置區(qū)30萬平方米、中鋁一區(qū)15萬平方米、市城投公司25萬平方米，合計135萬平方米，超計劃35萬平方米。全面建設(shè)小康社會，要求住房從滿足生存需要、實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變。基本做到“戶均一套房，人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。而項目建設(shè)地區(qū)周邊居民，離這個標(biāo)準(zhǔn)還差的很遠(yuǎn)，有70---80%的居民達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，因此，這一帶的居民急需要住房的改善。從居民的要求來看，要多層住宅的比較多，高層的較少。目前江工坪地區(qū)沒有成規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，從布局合理的角度來說，該經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的建設(shè)，可以滿足周邊中、低收入家庭的需要。三、市場預(yù)測(一)20009年中國房地地產(chǎn)市場預(yù)測測1.房地產(chǎn)市場場成交量回升升，價格將進(jìn)進(jìn)一步回歸理理性以目前的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售能力來來看，土地市市場的存量以以及施工面積積共能為市場場提供6年以上的新新增供給，2008年房地產(chǎn)各各項供給指標(biāo)標(biāo)對市場形成成較大的壓力力；而從需求求指標(biāo)上看，2008年銷售量相相對正常年份份平穩(wěn)增長，盡盡管1-11月雖然部分分城市銷售量量環(huán)比出現(xiàn)較較大的增長，但但與2007年過熱的銷銷售量相比，大大部分仍處于于下跌狀態(tài)。供供過于求的局局面已經(jīng)形成成，但供過于于求不是需求求太少，而是是有效需求太太少，廣大市市民自住型購購房需求被不不合理的房價價所阻擋。如如果價格進(jìn)入入合理的區(qū)間間，通過合理理調(diào)控市場，必必然出現(xiàn)供求求兩旺的局面面。從目前市場情況況來看，大部部分城市的房房地產(chǎn)市場對對于價格非常常敏感，很多多樓盤，由于于定價比較合合理，幾乎在在開盤時即銷銷售一空。在在這種情況下下，理性的開開發(fā)商必然要要順應(yīng)市場潮潮流，合理調(diào)調(diào)整價格，加加大促銷力度度。預(yù)計2009年房地產(chǎn)市市場成交量回回升，價格將將進(jìn)一步回歸歸理性。2.自住型購購房繼續(xù)強(qiáng)勁勁增長，其中中改善型購房房將成為市場場生力軍2008年100月27日，央行將將商業(yè)性個人人住房貸款利利率的下限擴(kuò)擴(kuò)大為貸款基基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首首付款比例調(diào)調(diào)整為20%。同時央行行從9月開始，連連續(xù)5次下調(diào)存貸貸款利率。中中國指數(shù)研究究院的調(diào)查表表明：自住型型需求購房者者70%以上是需要要貸款。而這這些措施從降降低首付和月月供，有力的的支持了自住住型需求。加加之2009年房價調(diào)整整到合理的區(qū)區(qū)間，必然會會使自住型購購房更加強(qiáng)勁勁增長。2008年122月21日國務(wù)院辦辦公廳發(fā)布的的《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展的的若干意見》規(guī)規(guī)定，“對已貸款購購買一套住房房，但人均住住房面積低于于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請請貸款購買第第二套用于改改善居住條件件的普通自住住房的居民，可可比照執(zhí)行首首次貸款購買買普通自住房房的優(yōu)惠政策策?！泵鞔_了國家家鼓勵改善型型購房的導(dǎo)向向，隨著中國國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，居民收入入水平提高，進(jìn)進(jìn)一步改善住住房條件已經(jīng)經(jīng)列入很多市市民的日程，但但由于房價過過高，以及交交易費(fèi)用等的的原因，很多多改善型需求求并不能得到到滿足。預(yù)計計2009年國家將進(jìn)進(jìn)一步出臺鼓鼓勵改善型購購房的政策，降降低交易成本本，不僅通過過市場，同時時也通過保障障性住房，滿滿足改善型購購房的需求，改改善型購房將將成為市場生生力軍。3.國家和地地方政府將加加大對房地產(chǎn)產(chǎn)的支持力度度在國際金融危機(jī)機(jī)的環(huán)境下，中中國必須提高高內(nèi)部投資和和消費(fèi)需求，才才能確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展展。而房地產(chǎn)產(chǎn)投資達(dá)到國國內(nèi)生產(chǎn)總值值的十分之一一，對于經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定具有十十分重要的作作用。要落實實中央經(jīng)濟(jì)工工作會議上的的“保增長調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展”，就必須保保證房地產(chǎn)保保持一個合理理的增速。為為保障整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國家和地地方政府將加加大“救市”力度，但手手段將更加靈靈活審慎。如如進(jìn)一步降低低交易稅費(fèi)、下下調(diào)貸款利息息、購房退稅稅、鼓勵部分分購房者合理理的投資需求求、鼓勵開發(fā)發(fā)商適度調(diào)整整銷售價格等等，但也不排排除在房價出出現(xiàn)大跌的時時候，出臺政政策“托市”，包括以財財政資金購買買商品房用于于廉租房等手手段，畢竟房房價的大起大大落都不符合合國家調(diào)控政政策的本意。(二)20099年項目建設(shè)設(shè)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)測1．****市市房地產(chǎn)住宅宅市場分析改革開放三十年年來，特別是是經(jīng)過國際金金融危機(jī)和國國家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)整，使我我市住房建設(shè)設(shè)走向持續(xù)健健康發(fā)展的道道路，以住宅宅為主的房地地產(chǎn)業(yè)已成為為我市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對拉動動全市經(jīng)濟(jì)增增長、推動城城市化建設(shè)以以及改善人民民居住環(huán)境發(fā)發(fā)揮了重要作作用。2008年度全市商商品房銷售面面積133.114萬平方米，使使城鎮(zhèn)居民住住房條件得到到很大改善。指

標(biāo)單位累計增長(%)新增固定資產(chǎn)億元83.10-17.46房屋面積

施工面積萬平方米1867.00013.82

#住宅宅萬平方米1177.06619.44

竣工面積萬平方米280.935.38

#住宅宅萬平方米199.7447.62商品房銷售面積積萬平方米133.14-26.33

#住宅萬平方米127.31-25.30商品房銷售額億元41.82-19.48

-經(jīng)過2007年年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)整和2008年的國際金金融危機(jī)，在在國家宏觀政政策的作用下下，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從以往的停停止不前，開開始回暖，房房地產(chǎn)增幅較較上年有所增增長。目前，江江州房地產(chǎn)市市場總體運(yùn)行行正常，市場場供求兩旺。2．目標(biāo)群體購購房預(yù)測通過市場調(diào)查可可以看出****市房地產(chǎn)買買方的重心在在年輕一族。這這一組人群中中，63.6％為已婚，其其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％為獨(dú)身，其其中66.1％介于21－35歲之間，僅僅有1.4％介于36－45歲之間。已已購房者的年年齡結(jié)構(gòu)及婚婚姻狀況看，已已婚的構(gòu)成購購房主體，而而年輕的單身身族也是這一一購房群體中中不可或缺的的一個重要部部分。應(yīng)該說說，21－45歲之間的人人群對購房最最有興趣，他他們希望的房房屋類型仍然然是經(jīng)濟(jì)適用用房或商品房房，面積介于于70－150平方米之間間，最好單價價在3400元以下，愿愿意花2450－3800元／平方米米購房的的比比例較多。這這一調(diào)查的市市場價格的與與近期房價市市場行情的差差距較小。調(diào)查總體對每平平方米的價格格預(yù)測如下：：每平方米2450－3000元的占22.9％；3000－3500元的占32％，3500－4500元的占19.6％，而4500元以上的僅僅占1.3％?？梢钥纯闯?，建設(shè)地地區(qū)購房群體體對房價的承承受能力與實實際的市場情情況大相徑庭庭。3．價格預(yù)測(1)商品房價價格預(yù)測由于本項目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)遠(yuǎn)離城城中鬧市，根根據(jù)國人選擇擇住房的習(xí)性性、居住生活活成本和目前前周邊環(huán)境等等因素，篩選選出六個影響響房價的因素素，確定六個個因素權(quán)重后后，計算出影影響房價系數(shù)數(shù)，再以調(diào)查查房價的平均均數(shù)值為基礎(chǔ)礎(chǔ)計算出本項項目。****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房均均價在3100—3300元/平方米，商商鋪均價30000—35000元/平方米。四、初步計算經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房價價格****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的價格構(gòu)成由由建設(shè)成本、利利稅等項構(gòu)成成。（一）建建設(shè)成本：是是指開發(fā)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住住房所投入的的物力、人力力與資本的總總和。①.住房建設(shè)的的土地費(fèi)用和和拆遷補(bǔ)償安安置費(fèi)用依據(jù)建設(shè)單位提提供的“****市城投房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司與江州州江塑塑業(yè)有有限公司簽訂訂的協(xié)議”，和有關(guān)折折遷安置統(tǒng)計計表，經(jīng)計算算得出：****市塑料料廠整體轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)用3840萬元元。建設(shè)場地范圍內(nèi)內(nèi)的折遷戶過過渡費(fèi)3088..34×8××24÷100000=559.3萬元。辦理折遷遷手續(xù)各項雜雜費(fèi)74.7萬元。與土地有有關(guān)的各項費(fèi)費(fèi)用：3974萬元。②.設(shè)計及前期期費(fèi)此項費(fèi)用主要包包括：勘察費(fèi)費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、招招標(biāo)費(fèi)用、施施工圖審查費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用659.994萬元。③.住宅小區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)此項費(fèi)用主要包包括以下項目目：公廁、衛(wèi)衛(wèi)生站、物業(yè)業(yè)管理、門衛(wèi)衛(wèi)傳達(dá)室、變變配電室、消消防水泵房及及消防水池、垃垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、化化糞池、自行行車庫、熱交交換站、室外外三網(wǎng)工程、場場地綜合治理理、室外道路路及室外景觀觀綠化等費(fèi)用用4030..74萬元。④.建設(shè)工程費(fèi)費(fèi)****綜合整整治拆遷安置置房建設(shè)項目目總住宅面積積1517005平方米，住宅宅總建設(shè)工程程費(fèi)用307233.58萬元。（二）利稅：是是指開發(fā)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住住房過程中所所產(chǎn)生的管理理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)費(fèi)用、利潤及及稅金等。①.管理費(fèi)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房房定價規(guī)定，開開發(fā)企業(yè)管理理費(fèi)計算基礎(chǔ)礎(chǔ)為：土地費(fèi)費(fèi)用、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置費(fèi)用用、設(shè)計及前前期費(fèi)用、住住宅小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用及建設(shè)工工程費(fèi)用之和和的3%，既1181..65萬元。②.財務(wù)費(fèi)用建設(shè)期貸款利息息：建設(shè)期貸貸款200000萬元，還款款方式為三年年等額還本付付息法，利息息總額2600..11萬元。流動資金貸款利利息：無短期期貸款利息③.利潤根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房房定價規(guī)定，開開發(fā)企業(yè)利潤潤計算基礎(chǔ)為為：土地費(fèi)用用和拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)用、設(shè)設(shè)計及前期費(fèi)費(fèi)用、住宅小小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用及及建設(shè)工程費(fèi)費(fèi)用之和的3%，既1181..65萬元④稅金經(jīng)濟(jì)適用房稅金金按上述7項為基數(shù)進(jìn)進(jìn)行計算，其其數(shù)額為2217..58萬元。開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房總費(fèi)用（成成本加管理費(fèi)費(fèi)、利潤及稅金）465699.25萬元。(三)經(jīng)濟(jì)適用用住房價格：：由于****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目在開開發(fā)中需要還還折遷面積3088..34平方米，扣扣除還建面積3088..34平方米后，實實際可銷售經(jīng)經(jīng)濟(jì)住房面積積為1486116.66平方米，則則：經(jīng)濟(jì)適用用住房的價格格為3133..52元/平方米。五、市市場竟?fàn)幜Ψ址治?***市*****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司是****市人民政府府的直屬國有有獨(dú)資企業(yè)。在在市場經(jīng)濟(jì)與與2008年的國際金金融危機(jī)的雙雙沖擊下，面面臨著一場真真正意義上的的生死考驗。而而國企與政府府又有著千絲絲萬縷的聯(lián)系系，無法徹底底分開。一方方面國有開發(fā)發(fā)企業(yè)要完成成政府交辦的的危改任務(wù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)等任務(wù)務(wù)，這一塊屬屬于不完全開開放的市場，利利潤少，甚至至有可能賠錢錢；另一方面面還要面對商商品房市場，這這個領(lǐng)域?qū)儆谟谕耆袌鲂行袨椋哂懈吒唢L(fēng)險、高利利潤的特點(diǎn)。因因此，對本項項目的競爭力力態(tài)勢必須做做一恰當(dāng)?shù)姆址治觥?一)優(yōu)勢1.土地存量優(yōu)優(yōu)勢。土地優(yōu)優(yōu)勢是國有大大型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)最大大的優(yōu)勢，在在當(dāng)今社會土土地資源緊缺缺、市場拍賣賣價格日趨走走高的情況下下，存量土地地?zé)o疑給了****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司提供了很大大的發(fā)展空間間。2.財務(wù)優(yōu)勢。市市城投公司在在過去的開發(fā)發(fā)過程中資產(chǎn)產(chǎn)的積累為開開發(fā)提供了很很好的地產(chǎn)和和房產(chǎn)，比如如：商業(yè)用房房和辦公用房房，這些融資資抵押物，在在逐步取消擔(dān)擔(dān)保貸款的情情況下，可以以很輕松地融融通資金，擴(kuò)擴(kuò)大融資渠道道和融資能力力，為項目建建設(shè)提供強(qiáng)有有力的后勤保保障。3.信譽(yù)優(yōu)勢。市市城投公司隸隸屬于市政府府，在行政上上和業(yè)務(wù)上受受政府雙重領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格按按規(guī)范辦事，在在銀行系統(tǒng)的的信用和建設(shè)設(shè)系統(tǒng)的資質(zhì)質(zhì)等級較高，因因而社會信譽(yù)譽(yù)比較好。4.市場認(rèn)同度度優(yōu)勢。因市市城投公司隸隸屬于市政府府，政府的大大型工程、新新建道路、橋橋梁、社會上上的危房改造造、道路的拓拓寬改造、公公益事業(yè)用房房的建設(shè)等，都都離不開他們們，他們是建建設(shè)的主力軍軍，在同業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)與主管機(jī)機(jī)關(guān)中享有較較高的市場業(yè)業(yè)績認(rèn)同度。5.經(jīng)驗優(yōu)勢。自自市城投公司司成立以來，先先是以道路拓拓寬改造、舊舊城改造、居居民復(fù)建房建建設(shè)為主，到到90年代承擔(dān)城城市規(guī)模擴(kuò)張張建設(shè)，到現(xiàn)現(xiàn)代都市化發(fā)發(fā)展的需要，國國有房地產(chǎn)公公司承擔(dān)的工工程項目可謂謂包羅萬象。從從多層住宅到到30層以上的超超高層住宅、從從小區(qū)配套的的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)到到規(guī)模宏大的的大型商場的的城建、從街街景小品建設(shè)設(shè)到整體公園園的建造……可謂一應(yīng)俱俱全。這些不不同類型、不不同規(guī)模、不不同特點(diǎn)的房房屋的建造為為市城投公司司承接本項目目提供了強(qiáng)有有力的保障。(三)劣勢1.與民營房地地產(chǎn)企業(yè)相比比，缺乏高效效靈活的經(jīng)營營機(jī)制企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體不不明晰，責(zé)任任不明確，直直接導(dǎo)致缺少少管理者相應(yīng)應(yīng)的約束與激激勵措施。大大多管理者抱抱著不求有功功但求無過的的心理，工作作積極性受到到極大抑制。此此缺陷已成為為企業(yè)發(fā)展的的制肘的主要要因素。2.與股份制房房地產(chǎn)企業(yè)相相比，產(chǎn)企業(yè)業(yè)缺乏有效的的內(nèi)部管理機(jī)機(jī)制。由于企業(yè)隸屬于于政府，人員員安排政府上上因人設(shè)崗，造造成人浮于事事，人員臃雜雜，不能充分分發(fā)揮個人特特長，銷售上上不是走出去去千方百計尋尋找客戶而是是"守株待兔"坐等客戶上上門，缺乏品品牌意識的樹樹立，不大重重視客戶的意意見，內(nèi)部管管理粗放，此此缺陷可能會會成為制約企企業(yè)可持續(xù)健健康發(fā)展的主主要因素。3.與外資房地地產(chǎn)企業(yè)相比比，缺乏雄厚厚的資金實力力隨著房地產(chǎn)市場場回暖,將會有越來來越多的海外外地產(chǎn)基金進(jìn)進(jìn)入國內(nèi)市場場，他們對房房地產(chǎn)公司直直接構(gòu)成了資資金實力上的的壓力，造成成房地產(chǎn)公司司在資產(chǎn)投資資回報時間和和效益上的損損失。(四)企業(yè)的發(fā)發(fā)展對策1.轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)機(jī)制，實行現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度度健全、完善現(xiàn)代代企業(yè)制度，是是培育企業(yè)核核心競爭力，從從市場入手，明明確市場化的的經(jīng)營理念，創(chuàng)創(chuàng)新符合經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的的經(jīng)營機(jī)制,轉(zhuǎn)變企業(yè)職職能，用現(xiàn)代代企業(yè)管理制制度經(jīng)營企業(yè)業(yè)。從公司內(nèi)內(nèi)部業(yè)務(wù)范圍圍著手，采取取靈活的機(jī)制制。將開發(fā)與與銷售、租賃賃合為一體，成成立中介服務(wù)務(wù)公司，不但但為開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)房屋銷銷售、租賃業(yè)業(yè)務(wù)，也可以以同時為投資資購房者承擔(dān)擔(dān)房屋租售業(yè)業(yè)務(wù)，一舉兩兩得。對自己己承建的項目目，成立物業(yè)業(yè)管理公司，面面向市場求發(fā)發(fā)展，解決人人們?nèi)找嬖鲩L長的住房服務(wù)務(wù)需求，其業(yè)業(yè)務(wù)可涵蓋家家政服務(wù)、社社區(qū)服務(wù)等。對對已售公房、未未售公房、新新增公房等成成立房屋管理理公司，不以以盈利為目的的，實行內(nèi)部部經(jīng)營機(jī)制，創(chuàng)創(chuàng)造社會效益益。還可以利利用自身的優(yōu)優(yōu)勢成立集建建筑、裝潢為為一體的工程程公司。整個個運(yùn)營由集團(tuán)團(tuán)控制，合理理的把握企業(yè)業(yè)投資方向、投投資規(guī)模、運(yùn)運(yùn)營資本等。2.改變經(jīng)營模模式，確立多多元投資主體體現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)條條件下，僵化化滯后的經(jīng)營營機(jī)制已呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的弊端端，企業(yè)必須須以市場為主主體，找準(zhǔn)自自己的經(jīng)營模模式，才能在在競爭激烈的的市場上開辟辟一塊新的天天地。確立以以房地產(chǎn)為主主業(yè)，實現(xiàn)"四個專業(yè)化"（即產(chǎn)業(yè)專專業(yè)化、產(chǎn)品品專業(yè)化、人人才專業(yè)化、合合作伙伴專業(yè)業(yè)化）。3.打造企業(yè)文文化，樹立品品牌意識在現(xiàn)代社會里，人人們已不再僅僅僅滿足于解解決溫飽問題題，絕大多數(shù)數(shù)人則符合馬馬斯洛"需要層次的的理論"，以追求舒舒適、溫馨的的高品質(zhì)、高高標(biāo)準(zhǔn)生活。在在住房上，從從追求大面積積向居住舒適適轉(zhuǎn)變。因此此，企業(yè)要想想抓住人們的的眼球、來滿滿足人們不同同層次的需求求，就必須根根據(jù)市場變化化、人們的嗜嗜好等等來創(chuàng)創(chuàng)立自己的企企業(yè)文化、打打造自己的商商品品牌，建建造經(jīng)濟(jì)、適適用、美觀、節(jié)節(jié)能省地型住住宅，從房屋屋質(zhì)量入手，在在居住環(huán)境、環(huán)環(huán)保材料的運(yùn)運(yùn)用、居住舒舒適度等方面面充分考慮社社會需求。4.憑借綜合勢勢力，提高市市場占有率⑴跨區(qū)域發(fā)展：：多面開發(fā)，采采取多種投資資方式，合理理利用社會資資金為企業(yè)服服務(wù)，通過對對外發(fā)展，提提高市場占有有率，擴(kuò)大企企業(yè)知名度。⑵服務(wù)社會大眾眾：在建設(shè)大大規(guī)模的高檔檔社區(qū)、多元元化的品位社社區(qū)、多功能能的綜合社區(qū)區(qū)的同時，不不忘建設(shè)中低低價位、中小小戶型普通商商品住宅和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房，擴(kuò)大房地地產(chǎn)市場的占占有群體。做做到高、中、低低檔住宅有一一個合理的比比例，全面提提高企業(yè)的市市場競爭力。5.加強(qiáng)企業(yè)管管理，建立企企業(yè)人才庫項目上規(guī)模、上上檔次，必須須建立規(guī)范化化管理模式，從從人、財、物物的管理上下下功夫，而對對人力資源的的管理和運(yùn)用用是首要的，它它直接影響企企業(yè)的正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。6.擴(kuò)大銷售渠渠道，促進(jìn)資資金回收任何企業(yè)的發(fā)展展都離不開實實力，而實力力的體現(xiàn)在企企業(yè)擁有的資資金上。企業(yè)業(yè)開發(fā)、建設(shè)設(shè)的最終目的的是為了獲得得最大的效益益。為確保效效益的取得，必必須加快資金金的及時回籠籠，以利于下下一輪的投資資。這就要求求擴(kuò)大銷售途途徑，采取自自己銷售與品品牌策劃銷售售公司合作聯(lián)聯(lián)銷等多種方方式，逐步加加大外出合作作的比例，形形成合作公司司、結(jié)為戰(zhàn)略略合作伙伴、委委托銷售三種種合作方式，借借助"外腦"促進(jìn)資金回回收，實現(xiàn)效效益最大化。綜上所述，競爭爭不僅是表現(xiàn)現(xiàn)在有形的實實力、技術(shù)裝裝備、規(guī)模上上，而且還蘊(yùn)蘊(yùn)藏于戰(zhàn)略決決策、核心技技術(shù)、精細(xì)化化的管理、先先進(jìn)的企業(yè)文文化等潛在的的資源方面，這這也需要我們們"兩手抓、兩兩手都要硬"。要在市場場經(jīng)濟(jì)的大潮潮中立于不敗敗之地，必須須在資金、技技術(shù)、服務(wù)、營營銷、品牌、人人才等方面不不斷提高，運(yùn)運(yùn)用市場化的的思維，按照照市場化的規(guī)規(guī)律，進(jìn)行市市場化的運(yùn)作作。六、市場風(fēng)險分分析當(dāng)前****市市房地產(chǎn)充滿滿泡沫，市場場供求比例失失衡，需求快快速下滑，房房地產(chǎn)有價無無等市場風(fēng)險險。(一)地產(chǎn)泡沫沫狀況分析為更好地分析反反映地產(chǎn)泡沫沫狀況，通過過分析收益性性房價與市場場成交價的背背離情況、房房價收入比、房房價租金比等等指標(biāo)加以分分析論述。1.收益性房價價與市場成交交價的背離情情況收益性房價是通通過應(yīng)用收益益還原法，對對房地產(chǎn)評估估獲得的。按按照房地產(chǎn)未未來的收益來來估計房價的的做法稱為收收益還原法。收收益還原法的的基礎(chǔ)是理性性預(yù)期理論。首首先通過調(diào)查查租金，計算算出房地產(chǎn)在在各個時期將將要取得的純純收益，然后后采用適當(dāng)?shù)牡倪€原利率將將各個時期純純收益折算到到現(xiàn)在的總和和就是房地產(chǎn)產(chǎn)評估價，該該評估價即收收益性房價。對對于不同的投投資者來說，這這個利率的選選擇標(biāo)準(zhǔn)有所所不同。對于于購房居住者者而言，這個個還原利率就就是銀行存款款利率的修正正值，也就是是資金的機(jī)會會成本。選取取了****市一類、二二類和三類地地區(qū)，已居住住年期在10年之內(nèi)的住住宅樣本共86例，對每個個樣本的租金金收益、建筑筑結(jié)構(gòu)、已使使用年期（成成新度）、面面積、樓層、裝裝修情況、朝朝向、區(qū)位狀狀況、成交價價、交易時間間等進(jìn)行逐一一記錄。經(jīng)篩篩選、修正，采采用收益還原原法進(jìn)行測算算，最后，將將樣本的評估估值與其成交交價作比較。結(jié)結(jié)果顯示，目目前市區(qū)中配配套設(shè)施完善善、人口稠密密，中檔住宅宅泡沫并不嚴(yán)嚴(yán)重，成交價價比相應(yīng)的評評估值高出13%—24%；處于二、三三類地區(qū)之間間離市中心相相對較遠(yuǎn)的中中檔住宅泡沫沫比較嚴(yán)重，成成交價比相應(yīng)應(yīng)的評估值高高出18%—31%；而高檔住住宅泡沫最嚴(yán)嚴(yán)重，成交價價比相應(yīng)的評評估值高出25%—37%。2.房價收入比比房價收入比是指指一個地區(qū)的的住房平均價價與家庭年平平均收入的比比值，該比值值可以反映家家庭的長期償償還能力，比比值越高，支支付能力就越越低。目前，國國際上公認(rèn)的的合理的房價價收入比為3至6倍，世界銀銀行專家的說說法為4至6倍。發(fā)達(dá)國國家這一比值值為1.8—5.5，發(fā)展中國國家3—6，中國這一一比值約為8。但是，****市這一比值值偏高，據(jù)測測算，目前****市城鎮(zhèn)居民民買一套80平方米的房房子，房價收收入比高達(dá)14—16倍，即至少少得花14年時間；買買一套70平方米的房房子，房價收收入比也要達(dá)達(dá)8.5倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前大大家公認(rèn)的指指數(shù)水平。3.房價租金金比房價租金比是另另一個反映房房地產(chǎn)泡沫狀狀況的指標(biāo)。國國際上公認(rèn)的的健康市場，其其房價和月租租金之間的比比應(yīng)該是200—300之間。低于200，說明該區(qū)區(qū)域房產(chǎn)投資資價值被嚴(yán)重重低估；如超超過300，說明已有有泡沫成分。據(jù)據(jù)調(diào)查，目前前****市區(qū)多數(shù)住住宅的面積是是100平方米左右右，普通裝修修的100平方米房子子租金大約為為650元左右，換換算成房價租租金比超過430，明顯高于300的界限。通過以上指標(biāo)分分析表明，當(dāng)當(dāng)前****市房地產(chǎn)泡泡沫比較明顯顯，部分類型型商品房泡沫沫較嚴(yán)重。(二)當(dāng)前*****市房價變動動情況1.房價總體變變動情況因目前消費(fèi)者實實際支付能力力有限，而商商品房銷售價價格居高，多多數(shù)新開樓盤盤陷入有價無無市的境地。相相較而言，價價位相對較低低的二手房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房成成了熱銷的對對象，全市商商品房實際成成交均價沒有有增加，甚至至有些地區(qū)呈呈現(xiàn)下降的情情勢。商品房房成交均價下下降以及與商商品房銷售價價格形成的反反向變動，進(jìn)進(jìn)一步反映了了當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場有價無無市的突出特特點(diǎn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本變動情情況影響房價最重要要的因素之一一是房地產(chǎn)開開發(fā)成本。而而房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本主要由由土地取得費(fèi)費(fèi)用和建安費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成。當(dāng)當(dāng)前，新入市市的商品房以以及新開工的的房地產(chǎn)項目目用地多是上上年或前年取取得的，但土土地取得費(fèi)用用普遍偏高。另另一方面，2008年上半年，我我國鋼材市場場上熱軋無縫縫管價格上漲漲42.911%、普線價格格上漲27.588%、螺紋鋼價價格上漲21.455%。受鋼材價價格上漲影響響，很多在建建房地產(chǎn)項目目建安費(fèi)用普普遍超預(yù)算上上升情況，進(jìn)進(jìn)而長期影響響建筑成本。土土地取得費(fèi)用用居高和建安安費(fèi)用持續(xù)上上漲，導(dǎo)致整整個房地產(chǎn)開開發(fā)的成本全全面加大，并并處于高位，進(jìn)進(jìn)而限制著當(dāng)當(dāng)前商品房銷銷售價格的收收縮空間。（三）當(dāng)前房地地產(chǎn)市場供求求關(guān)系1.供給情況經(jīng)歷了20055年“國八條”、2006年“國六條”、2007年24號文等國家家宏觀調(diào)控措措施，2008年春后，****市房地產(chǎn)市市場商品房供供給增速明顯顯放緩。2.需求情況2008年上半半年，****市房地產(chǎn)市市場需求疲軟軟，是長期以以來城鎮(zhèn)居民民收入增速持持續(xù)落后于商商品房銷售額額、房價等增增幅，消費(fèi)者者償還能力相相對減弱的表表現(xiàn)。3.空置情況房地產(chǎn)空置是房房地產(chǎn)市場供供求關(guān)系長期期失衡的結(jié)果果，是社會資資源配置失效效的表現(xiàn)。2008年上半年，****市商品房空空置量增加明明顯。經(jīng)分析析表明，****市房地產(chǎn)市市場供求關(guān)系系明顯失衡，2008年上半年，房房地產(chǎn)市場供供求比約為1：0.38，相對于供供給，需求快快速下滑，觀觀望氣氛濃厚厚，說明消費(fèi)費(fèi)者信心不足足。（四）結(jié)論與討討論房地產(chǎn)市場不斷斷膨脹，商品品房銷售額與與房價表現(xiàn)為為持續(xù)同向增增長，市場充充滿著投機(jī)性性。通過對收收益性房價與與市場成交價價的背離情況況、房價收入入比、房價租租金比等指標(biāo)標(biāo)分析表明，當(dāng)當(dāng)前****市房地產(chǎn)充充滿泡沫。七、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適適用房風(fēng)險分分析開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房的風(fēng)險主要要是商品房降降價所引起的的經(jīng)濟(jì)適用房房逐漸喪失價價格優(yōu)勢，使使越來越多的的低收入家庭庭開始棄購經(jīng)經(jīng)適房。八、風(fēng)險防范對對策1.風(fēng)險控制對對策項目建設(shè)單位依依據(jù)立項后確確定的建設(shè)方方案，結(jié)合城城市建設(shè)發(fā)展展總體規(guī)劃，組組織專家委員員會進(jìn)行分析析，針對建筑筑、環(huán)保、銷銷售、管理等等諸多方面提提出的建議和和意見，對建建設(shè)方案不斷斷改進(jìn)與完善善，選擇最佳佳方案后進(jìn)行行實施，做到到從原頭控制制風(fēng)險；建設(shè)設(shè)項目的前期期準(zhǔn)備工作要要充分扎實、管管理嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致致、組織合理理與人員精湛湛，并按實施施計劃要求部部屬到位，建建立有能力可可高效控制風(fēng)風(fēng)險的隊伍。2.風(fēng)險控制措措施本項目的開發(fā)與與建設(shè)，雖然然存在諸多環(huán)環(huán)節(jié)方面的風(fēng)風(fēng)險，但只要要提前識別，進(jìn)進(jìn)行分析研究究、制定有效效的防范對策策，就可以大大大降低風(fēng)險險發(fā)生概率減減少風(fēng)險造成成的損失。作作為項目的管管理機(jī)構(gòu)的*****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司，在風(fēng)險控控制方面要加加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)設(shè)，搞好組織織協(xié)調(diào)；加強(qiáng)強(qiáng)營銷培訓(xùn)，提提高人員素質(zhì)質(zhì)；加強(qiáng)內(nèi)部部管理，降低低成本節(jié)約開開支；引進(jìn)先先進(jìn)的管理方方法和措施，規(guī)規(guī)范企業(yè)的管管理行為；加加大宣傳力度度，打造強(qiáng)勢勢品牌；加強(qiáng)強(qiáng)外部橫、縱縱向聯(lián)合，以以互補(bǔ)優(yōu)勢，取取長補(bǔ)短等方方式對風(fēng)險進(jìn)進(jìn)行有效控制制。九、目標(biāo)市場定定位近年來，隨著人人們消費(fèi)水平平的提高，人人們的住房消消費(fèi)觀念也發(fā)發(fā)生了很大的的變化。消費(fèi)費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的理解解，已超出了了物質(zhì)要求的的內(nèi)涵，向自自然、環(huán)境、文文化藝術(shù)內(nèi)涵涵中的美學(xué)價價值、美學(xué)功功能擴(kuò)展，對對公用設(shè)施、服服務(wù)質(zhì)量提出出更高要求。人人們購買住房房不在單純考考慮房價因素素，而是綜合合考慮影響居居住生活質(zhì)量量各項因素，是是在買時尚、買買環(huán)境、買文文化、買品牌牌，買享受。另另一方面隨著著住房市場關(guān)關(guān)系的深化，同同類產(chǎn)品的差差距會縮小，在在質(zhì)量相同或或相近的情況況下，如何滿滿足人們的心心理需求已顯顯得越來越重重要了。在這這種情況下，找找準(zhǔn)自己的市市場定位，進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)品綜綜合質(zhì)量的競競爭實力，塑塑造并強(qiáng)化企企業(yè)及其品牌牌的個性特征征，就有著十十分重要的現(xiàn)現(xiàn)實意義。1.區(qū)域目標(biāo)：：地塊周邊4公里半徑內(nèi)內(nèi)主要為中低低檔商品房和和經(jīng)濟(jì)適用房房住宅，高品品質(zhì)住宅較少少。本住宅區(qū)區(qū)建設(shè)口號是是：“建設(shè)綠色住住宅，營造健健康家園”。建造住房房要具有舒適適性、健康性性、智能化、文文化性；舒適適性是以人為為本的體現(xiàn)，使使住宅從生存存需求過渡到到享受需求，追追求一種舒適適方便、安靜靜的居住環(huán)境境，讓人人享享受生活。健健康性就是綠綠色住宅的概概念，現(xiàn)在不不但要講“以人為本”的理念，也也要講人與自自然的和諧共共存的發(fā)展。智智能化體現(xiàn)在在小區(qū)以寬帶帶為依托的網(wǎng)網(wǎng)路系統(tǒng)，通通訊系統(tǒng)及安安全系統(tǒng)的齊齊備。文化性性就是人文環(huán)環(huán)境。逐漸提提升了該區(qū)域域住宅品質(zhì)是是本住宅區(qū)的的區(qū)域性目標(biāo)標(biāo)。2.目標(biāo)客戶：：****綜合整治拆拆遷安置小區(qū)區(qū)目標(biāo)客戶主主要是已經(jīng)入入駐或即將入入駐我市進(jìn)行行投資創(chuàng)業(yè)群群體，同時兼兼顧周邊企事事業(yè)單位和大大中專院校急急需改善現(xiàn)有有住房環(huán)境的的群體。3.購買力分析析：****綜合整治拆拆遷安置小區(qū)區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)數(shù)為872戶，根據(jù)建建設(shè)方案，戶戶均面積為84.611m2/戶，每平方方米經(jīng)濟(jì)適用用房銷售均價價約為3133..25元。一般情情況下購房者者首付30％房款，約8萬元左右，余余款向銀行分分15--330年按揭償還還，按照購房房貸款利率每每月償還850-----11000元左右，占占家庭月收入入的35％，購買對對象完全有能能力支付。如如果能夠得到到部分公積金金貸款，每月月還款額還將將有所下降。因因此，目標(biāo)客客戶具有一定定替在的購買買力。第四章項目目建設(shè)背景及及建設(shè)的必要要性一、項目建設(shè)背背景江州是江西省的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心，是古絲路路重鎮(zhèn)，是新新亞歐大陸橋橋的重要交通通樞紐。近年年來隨著國家家產(chǎn)業(yè)政策的的調(diào)整，特別別是在西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的引導(dǎo)下，西西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了了巨大變化。江江州做為西部部地區(qū)的重要要城市市場繁繁榮，政通人人和。在物質(zhì)質(zhì)文明和精神神文明同步建建設(shè)、同步發(fā)發(fā)展下，我市市的經(jīng)濟(jì)、文文化和社會發(fā)發(fā)展與環(huán)境保保護(hù)等方面取取得豐碩的成成果。****市作為建設(shè)設(shè)中的西北商商貿(mào)中心，正正以積極的改改革態(tài)勢面向向世界。發(fā)展展外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)是江州既定定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)，也也是實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展的重重要途徑，西西部大開發(fā)給給江州大發(fā)展展帶來了良好好的機(jī)遇，逐逐步建設(shè)、逐逐步完善和加加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施施、提升軟硬硬件環(huán)境建設(shè)設(shè)，對提高城城市形象和品品位，拓寬投投融資渠道，可可使招商引資資工作不斷向向縱深發(fā)展，為為越來越多的的投資創(chuàng)業(yè)者者創(chuàng)造良好投投資服務(wù)環(huán)境境和良好的生生活環(huán)境，使使我市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展走向可可持續(xù)的良性性循環(huán)軌道上上。本建設(shè)項項目正是在這這一背景下提提出，其建設(shè)設(shè)目標(biāo)是在****綜合整治區(qū)區(qū)建設(shè)高質(zhì)量量、高標(biāo)準(zhǔn)、配配套設(shè)施齊全全，環(huán)境優(yōu)美美的居住小區(qū)區(qū)，從而改善善該地段的城城市景觀，從從整體上提升升****綜合整治區(qū)區(qū)住宅建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2007年5月月****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司為了進(jìn)一步步了解建設(shè)項項目的可行性性和經(jīng)濟(jì)性，委委托江西省城城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計計研究院編制制《****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目可行行性研究報告告》。我院在在接受委托后后組織各專業(yè)業(yè)技術(shù)人員仔仔細(xì)閱讀，并并認(rèn)真分析建建設(shè)單位提供供的資料，通通過實地察看看，在綜合各各專業(yè)的分析析研究結(jié)論的的基礎(chǔ)上，編編制了本可研研報告。二、項目建設(shè)的的必要性1.該建設(shè)項目目的實施符合合國家的產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整政策，可可促進(jìn)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改改革開放推動動了江州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，西部大開開發(fā)戰(zhàn)略的實實施，使我市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和城市建設(shè)日日新月異，為為了進(jìn)一步促促進(jìn)我市城市市現(xiàn)代化建設(shè)設(shè)，滿足人民民日益增長的的物質(zhì)、文化化、生活水平平的需要，改改善該地域的的群眾生活環(huán)環(huán)境質(zhì)量，建建設(shè)本項目是是必要的。2.該建設(shè)項目目的地理位置置，位于八里里屯區(qū)江工坪坪，項目所在在建設(shè)地點(diǎn)是是目前我省通通往甘南、臨臨復(fù)乃四川的的公路網(wǎng)的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。由由于歷史原因因該區(qū)域形成成了一定規(guī)模模的廢舊物資資回收經(jīng)濟(jì)圈圈。就業(yè)等方方面解決了部部分進(jìn)城務(wù)工工人員就業(yè)問問題。但是存存在著許多社社會不安因素素。目前在以以該地區(qū)為中中心的區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè)人人員約3.84萬人，在從從業(yè)人員中約約85.3%的為外來人人口，這些大大量外來人口口的進(jìn)入，逐逐漸形廢舊物物資回收，廢廢舊物資回收收市場在發(fā)展展起也產(chǎn)生許許多不良影響響。本項目的的實施可在一一定程度上解解決此類問題題，對提升、完完善和規(guī)模廢廢舊物資回收收市場經(jīng)濟(jì)地地位，推動區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定健康的的發(fā)展有著積積極的作用。因因此，建設(shè)本本項目是必要要的。3.滿足*****市房地產(chǎn)市市場的需要隨著住房市場化化的推進(jìn)，根根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入家庭享享受不同住房房的政策。最最低收入家庭庭的住房由政政府或單位提提供廉租房，中中低收入家庭庭購買經(jīng)濟(jì)適適用房、其他他高收入家庭庭購買市場價價的商品房。近近年來，****市政府連續(xù)續(xù)加大住宅建建設(shè)投資計劃劃。這些項目目的實施建設(shè)設(shè)對緩解****市目前住宅宅狀況起到很很大的促進(jìn)作作用，但是還還不能滿足各各層次人們的的需求。****市****綜合整治拆拆遷安置房項項目的投資建建設(shè)，正是為為了滿足整治治區(qū)內(nèi)群眾置置業(yè)需求。4.該建設(shè)項項目的實施可可向社會提供供一定的就業(yè)業(yè)崗位對減輕輕社會負(fù)擔(dān)提提高就業(yè)率，促促進(jìn)社會和諧諧發(fā)展和保障障社會穩(wěn)定具具有積極作用用。本項目集集住宅和商業(yè)業(yè)用房為一體體，目的是在在向市場提供供住宅的同時時，修建一定定商用經(jīng)營用用房，向社會會提供一定的的就業(yè)崗位，以以區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定、有序、健健康的發(fā)展，為為社會做出貢貢獻(xiàn)。因此，建建設(shè)本項目是是必要的。第五章項目目建設(shè)的可行行性及建設(shè)條條件一、項目建設(shè)的的可行性1.政策環(huán)境為為本項目的實實施奠定了良良好的基礎(chǔ)國際金融危機(jī)的的發(fā)生對我國國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了了重大影響形形，中央政府府以審慎靈活活的宏觀調(diào)控控政策，基本本上保持了中中國經(jīng)濟(jì)的平平穩(wěn)發(fā)展，對對于房地產(chǎn)市市場的調(diào)控則則更體現(xiàn)了這這種審慎靈活活性。2009年國家和地地方政府將加加大“救市”力度，進(jìn)一一步降低交易易稅費(fèi)、下調(diào)調(diào)貸款利息、購購房退稅、鼓鼓勵部分購房房者合理的投投資需求、鼓鼓勵開發(fā)商適適度調(diào)整銷售售價格，同時時也出臺多項項政策“托市”，包括以財財政資金購買買商品房用于于廉租房等手手段來保障房房地生業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)渡過金融危危機(jī)期。因此此，政策環(huán)境境為本項目的的實施奠定了了良好的政策策環(huán)境基礎(chǔ)2.本項目建設(shè)設(shè)，得到了政政府和專家學(xué)學(xué)者的大力支支持，是積極極可行****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項目，是是以改善綜合合整治區(qū)域的的環(huán)境為手段段，從而達(dá)到到提高我市城城市化建設(shè)水水平，是從完完善建設(shè)區(qū)域域內(nèi)一定的住住房條件，向向社會提供品品質(zhì)良好的商商品房，增加加政府在城市市配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)方面面的資金。從從我市城建事事業(yè)發(fā)展出發(fā)發(fā)，項目行管管部門從規(guī)劃劃方案提出到到通過評審中中，積極繳請請相關(guān)職能部部門和各專業(yè)業(yè)專家及學(xué)者者進(jìn)行研討，在在征求意見時時收集了許多多指導(dǎo)性意見見，正是有了了這些部門和和專家學(xué)者的的大力支持和和熱切關(guān)注，使使本項目建設(shè)設(shè)具備了良好好的外部建設(shè)設(shè)條件和實施施環(huán)境，為項項目建設(shè)單位位提供一個更更實際,更全面的實實施方案。因因此，為本項項目的實施奠奠定了良好的的社會基礎(chǔ)。3.****市市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司，多年來積積累了豐富房房地產(chǎn)開發(fā)的的經(jīng)驗，公司司領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)，具具有創(chuàng)新的開開發(fā)經(jīng)營理念念，能夠嫻熟熟的進(jìn)行現(xiàn)代代化房地產(chǎn)企企業(yè)管理，有有勤政廉潔、艱艱苦創(chuàng)業(yè)的事事業(yè)心和責(zé)任任感。因此，為為本項目的實實施奠定了良良好的組織保保障基礎(chǔ)。二、項目建設(shè)的的條件1.項目建設(shè)地地點(diǎn)及場址概概況****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)工程項目目，建設(shè)地址位位于****市八里屯區(qū)區(qū)江工坪256號、455號。場地地地處****市****位置，建設(shè)設(shè)用地分南北北兩區(qū)，北區(qū)區(qū)為不規(guī)則梯梯形，南區(qū)為為不規(guī)劃的蝶蝶形平面，場場地內(nèi)坡度變變化較大、使使場地總體土土方平衡量較較大。項目建建設(shè)地東側(cè)為為江州理工大大學(xué)校區(qū)，北北區(qū)東側(cè)、南南區(qū)西側(cè)為黃黃峪溝，整個個建設(shè)場地因因234#公路分為南南北兩區(qū)，該該項目因地處處****市****，場地城市市地理位置優(yōu)優(yōu)越交通便利利。2.場地土地權(quán)權(quán)屬類別及占占地面積該項目用地性質(zhì)質(zhì)原為工業(yè)用用地。隨著我我市經(jīng)濟(jì)適用用房規(guī)劃建設(shè)設(shè)的實施，該該項目經(jīng)土地地置換轉(zhuǎn)換為為居住用地，項項目建設(shè)總用用地面積約為為5.07992公頃，約76.1888畝。3.建設(shè)地點(diǎn)地地形地貌建設(shè)地勢總體南南西高，北東東低，海拔高高程一般為1530--1600mm。地貌類型型屬侵蝕一堆堆積河谷平原原地貌，為黃黃河河谷Ⅱ—Ⅳ級階地過渡渡地帶，Ⅲ級階地缺失失。Ⅱ級階地僅在在場地區(qū)西部部發(fā)育，寬約約500m，東部缺失失；場地區(qū)東側(cè)側(cè)為級階地前緣緣陡坎。場地地區(qū)受人為工工程活動影響響形成一定的的不穩(wěn)定斜坡坡，高一般為為4-18m。4.建設(shè)地點(diǎn)工工程地質(zhì)條件件。建設(shè)場地地層相相對簡單，均均為第四系（Q），其巖性性及分布特征征如下：1、上更新統(tǒng)沖沖洪積物（Q3all+ppl）埋藏于馬江黃土土之下，在級階地前緣緣陡坎有零星星出露，其巖巖性為部為粉粉土，厚度20-300m，具層理，具具有很強(qiáng)的自自重濕陷性，夾夾薄層粉質(zhì)粘粘土及中、細(xì)細(xì)砂層；下部部主要由卵石石組成，灰-青灰色，粒粒徑一般為20-400mm，分選較差差，磨圓度較較好，顆粒形形狀以次圓狀狀為主，有泥泥砂充填，較較松散，厚度度大于30m。2、上更新統(tǒng)馬馬江黃土（Q32eol）披覆于級階地之之上，巖性為為淺黃色粉土土，疏松，質(zhì)質(zhì)地均勻，具具大孔隙，垂垂直節(jié)理以育育，干燥-稍濕，具有有很強(qiáng)的自重重濕陷性。厚厚度10-200m不等。3、第四系全新新統(tǒng)（Q3al+pll）分布于Ⅰ、Ⅱ級級階地，為沖沖洪積成因堆堆積層。具二二元結(jié)構(gòu)，下下部為卵石層層，稍密-中密，磨圓圓度好，粒徑徑多在5-10ccm，大者可達(dá)50cm以上，成分分主要有石英英巖、花崗巖巖、片麻巖等等，為泥砂質(zhì)質(zhì)充填，厚大大于30m左右；上部部為黃土狀粉粉土層，常呈呈紅褐色、褐褐黃色或黃褐褐色，具層理理，為Ⅱ—Ⅲ自重濕陷性性，厚度10-155m。5.建設(shè)地點(diǎn)水水文地質(zhì)條件件位于江州斷陷盆盆地內(nèi)，地下下水類型為砂砂礫卵石層孔孔隙潛水。斷斷陷盆地第四四系厚達(dá)300m，含水層為為巨厚層狀砂砂礫石、砂礫礫卵石，富水水性強(qiáng)，單井井涌水量1000--5000m3/d，水位埋深5-50m，自黃河漫漫灘向南，水水位逐步加深深，在評估區(qū)區(qū)范圍內(nèi)地下下水埋深大于于30m。近河岸地地下水礦化度度0。5-1。0g/L，水化學(xué)類類型為HCO3—Ca2+—Mg2+，遠(yuǎn)離黃黃河的一級階階地中后緣和和二級階地，地地下水礦化度度1-5gg/L，水化學(xué)類類型較復(fù)雜，具具一定的腐蝕蝕性。斷陷盆盆地地下水主主要接受黃河河水、大氣降降水的入滲補(bǔ)補(bǔ)給和南、北北兩基巖裂隙隙水的側(cè)向補(bǔ)補(bǔ)給，排泄方方式主要是人人工開采。在斷陷盆地南部部高階地區(qū)的的砂礫卵石層層上覆厚層黃黃土中，也賦賦存有孔隙潛潛水，但評估估區(qū)范圍內(nèi)黃黃土厚度較小小，為透水不不含水層。6.地震概況依據(jù)《建筑抗震震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2001）條判定，****市****綜合整治拆遷安置房項目工程；地震基本烈度：：八度。工程抗震設(shè)防烈烈度：八度。7.建設(shè)地區(qū)氣氣象條件氣溫：根據(jù)中國建筑氣氣候區(qū)劃分段段****市屬二級區(qū)區(qū)：最冷月平均氣溫溫-6.9℃最熱月平均均氣溫22.2℃極端最高溫度339.10℃極端最低溫溫度-21.2℃宅外計算溫度冬冬季采暖-11℃夏季通風(fēng)26℃降水量：平均年降水量：：322.99mm日最大降雨量：：96.8mmm風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向：：東風(fēng)。冬季主導(dǎo)風(fēng)向：：東風(fēng)。平均風(fēng)速：夏季季：1.7m//s。冬季：0.7mm/s。最大凍土深度：：103mmm8.建設(shè)場地交交通條件該小區(qū)建設(shè)和使使用的對外交交通主要是S264#市政道路。9.市政配套條條件供水、供電、供供氣等均已由由市政府協(xié)調(diào)調(diào)各有關(guān)部門門，保證小區(qū)區(qū)竣工后按期期供應(yīng)，有關(guān)關(guān)文件詳見附附件。供暖：小區(qū)共設(shè)設(shè)一座獨(dú)立地地下式燃?xì)忮佸仩t房。排水：小區(qū)室外外排水系統(tǒng)采采用雨污分流流制，生活污污廢水按非滿滿流設(shè)計，雨雨水管按滿流流設(shè)計。小區(qū)區(qū)生活污水經(jīng)經(jīng)化糞地沉淀淀處理后向東東或西北至S264#市政道路污污水管網(wǎng)。10.拆遷征地地條件本拆遷范圍屬三三類地段，對對拆遷范圍內(nèi)內(nèi)的住宅房屋屋實行貨幣補(bǔ)補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換兩種補(bǔ)償償方式，由被被拆遷人自愿愿選擇。產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房屋返返還地點(diǎn)：****綜合整治拆拆遷安置房住住宅小區(qū)，屬屬三類地段，過過度期限預(yù)計計二十四個月月（詳見附表表）。第六章建設(shè)場地地綜合治理一、地質(zhì)災(zāi)害類類型及特征(一)不穩(wěn)定斜斜坡類型及特特征1.不穩(wěn)定斜坡坡該不穩(wěn)定斜坡分分布于建設(shè)場場地南區(qū)東側(cè)側(cè)與工大分界界線，長約350米，斜坡頂頂部為理工大大學(xué)公寓樓及及鍋爐房，坡坡底為原塑料料廠廠區(qū)，建建筑物密集。斜斜坡體黃土及及黃土狀粉土土構(gòu)成，垂直直節(jié)理發(fā)育，強(qiáng)強(qiáng)濕陷性。此此段相對高差差20米左右，坡坡度45-80，局部在坡坡體中間有階階梯式的臺階階。2.已加固斜坡坡已加固有斜坡與與不穩(wěn)定斜坡坡相連接，斜斜坡頂為理工工大學(xué)學(xué)生公公寓樓，長約約120米，目前已已進(jìn)行了有效效的混凝土擋擋墻支護(hù)，相相對高差為8-12米左右，坡坡度70左右。3.斜坡斜坡是由于平整整場地人工削削坡而形成，坡坡頂為進(jìn)入市市政工程管理理處八里屯維維修材料庫的的道路，相距距兩米左右，現(xiàn)現(xiàn)狀長約80米，高約4米，坡度約70，坡體由黃黃土構(gòu)成，松松散，垂直節(jié)節(jié)理發(fā)育，具具大孔隙，強(qiáng)強(qiáng)濕陷性。4.不穩(wěn)定斜坡坡形成條件(1)原始的陡陡坎與人工改改造坡體是不不穩(wěn)定斜坡形形成的主要原原因，坡底是是建筑場地，斜斜坡坡腳在人人工建房過程程中開挖等活活動形成邊坡坡過高過陡，使使之呈臨空-半臨空狀態(tài)態(tài)，導(dǎo)致坡腳腳失穩(wěn)。(2)階地邊緣緣邊坡前緣坡坡度較大，坡坡項前緣建房房增加了荷載載，且地表水水及生活污水水無序排放，地地表水的下滲滲，也是不穩(wěn)穩(wěn)定斜坡形成成的原因。(3)地震是造造成斜坡破壞壞的重要影響響因素，本區(qū)區(qū)屬Ⅷ度烈度區(qū)，加加劇斜坡累進(jìn)進(jìn)性破壞，甚甚至直接破壞壞坡體。(二)泥石流場區(qū)內(nèi)發(fā)育的泥泥石流溝為回回回溝，該溝溝屬水動力成成因的稀性溝溝谷型泥石流流溝，形成區(qū)區(qū)、流通區(qū)和和堆積區(qū)不明明顯。溝谷內(nèi)內(nèi)植被發(fā)育較較差，總覆蓋蓋度不足15%，且多為人人工季節(jié)性種種植作物，蓄蓄水保土能力力較差。該泥泥石流的形成成與地形條件件、固體物質(zhì)質(zhì)、降水條件件和人類工程程經(jīng)濟(jì)活動密密切相關(guān)。1.地形條件該溝流域面積約約98.4kkm2主溝延伸距距離較長，達(dá)達(dá)30.9KKm，相對高差差較大。主溝溝溝床較緩，平平均比降28‰溝谷橫斷面面多呈“U”型，兩側(cè)谷谷坡較陡，一一般40-50，支溝較發(fā)發(fā)育，沿主溝溝呈樹枝狀分分布且多與主主溝向下游側(cè)側(cè)斜交。切割割密度2.0Kmm/Km左右，利于于匯水和物質(zhì)質(zhì)搬運(yùn)。2.固體物質(zhì)條條件松散固體物質(zhì)是是泥石流的主主要組成部分分和形成條件件，流域地表表廣泛分布有有厚度達(dá)數(shù)十十米的黃土，結(jié)結(jié)構(gòu)疏松，抗抗水流侵蝕能能力極差，易易于侵蝕搬運(yùn)運(yùn)，且流域內(nèi)內(nèi)地表大多具具有一定的坡坡度，多處于于裸露狀態(tài)，在在降暴雨時，水水流對表層將將產(chǎn)生大面積積的沖刷侵蝕蝕，成為泥石石流的主要物物質(zhì)來源之一一，流域內(nèi)發(fā)發(fā)育的滑坡、崩崩塌達(dá)10余處，流域域內(nèi)主溝道及及一些支溝內(nèi)內(nèi)，早期泥石石流堆積物在在搬運(yùn)過程中中沿溝道及支支溝下游部位位堆積，又為為后期泥流形形成提供物質(zhì)質(zhì)來源，在后后期流水的沖沖蝕作用下，直直接補(bǔ)給泥石石流。另本區(qū)區(qū)溝谷下切、側(cè)側(cè)蝕和向源侵侵蝕均較強(qiáng)烈烈，溝谷兩側(cè)側(cè)陡坡下部有有一定的坍塌塌體多堆積于于狹窄的溝道道之中，是泥泥石流最直接接、最易起動動的松散固體體物質(zhì)。3.降水條件區(qū)內(nèi)雖然氣候干干旱，多年平平均年降水量量不足400mm，但降水多多集中于7-9月，占全年年降水量的60%以上，且多多為短歷時高高強(qiáng)度的暴雨雨形式，利于于水流的短期期匯集，進(jìn)而而誘發(fā)泥石流流發(fā)生。每年年的7、8、9三月地成為為泥石流的高高發(fā)期。4.人類工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)活因而區(qū)內(nèi)人類活活動較強(qiáng)烈，土土地開墾程度度高，植被覆覆蓋程度低，水水土流失較強(qiáng)強(qiáng)烈，工程建建設(shè)過程中開開挖邊坡形成成的廢棄土石石方，以及人人工建筑、生生活垃圾在溝溝道隨意堆放放，都構(gòu)成泥泥石注的固體體物質(zhì)補(bǔ)給來來源。另外，在在南區(qū)場地南南端近40米排導(dǎo)渠由由于人為填埋埋溝道，使原原有排導(dǎo)渠遭遭到定的堵塞塞，造成溝道道泄洪不暢，極極易加重泥石石流災(zāi)害。(三)黃土濕陷陷濕陷性黃土主要要指上更新統(tǒng)統(tǒng)黃土和全新新統(tǒng)黃土，多多以填黃土的的方式在建設(shè)設(shè)場地大面積積分布。由于于黃土具有濕濕陷性，因而而常常形成災(zāi)災(zāi)害。1.濕陷性土的的特征建設(shè)場地黃土濕濕陷性黃土，總總濕陷量為5.5-444.80ccm，具有Ⅰ—Ⅲ級自重濕陷陷性，綜合判判定為級（嚴(yán)嚴(yán)重）自重濕濕陷性黃土場場地。2.濕陷性土的的成因分析影響黃土濕陷的的因素較多，主主要是黃土的的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、降降水強(qiáng)度和水水溶解作用等等。1)黃土的結(jié)構(gòu)構(gòu)場區(qū)黃土具有特特別疏松多孔孔的結(jié)構(gòu)，垂垂直節(jié)理和大大孔隙發(fā)育，特特別是以支