《民法典》視域中不動產(chǎn)買受人的法律地位-以“執(zhí)行異議復(fù)議”的修改為中心

《民法典》視域中不動產(chǎn)買受人的法律地位——以“執(zhí)行異議復(fù)議”的修改為中心名下，債權(quán)人就可以申請查封該不動產(chǎn)[1](P13)。因不動產(chǎn)的沖突，法律賦予第三人(案外人)針對執(zhí)行標(biāo)的提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利，以排除執(zhí)行根據(jù)的執(zhí)行力[2](P894)。案外人通常認(rèn)為，第三人享有的“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”行的效力[4](P208)。但是在強(qiáng)制執(zhí)行法領(lǐng)域，《最高人民定》(以下簡稱“執(zhí)行異議復(fù)議”)第28條規(guī)定，不動產(chǎn)買受人在一步規(guī)定消費(fèi)者對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品規(guī)則，突破了物權(quán)變動的基本框架[6](P128)。事實(shí)物權(quán)的[7](P30)。此外，對于借名購房，如果名義買受人(出名人)不動產(chǎn)買受人執(zhí)行異議之訴涉及案外人(買受人)、申請執(zhí)行人(債權(quán)人)以及債務(wù)人三方主體，該問題架構(gòu)復(fù)雜，實(shí)體與 (P137)。通過對執(zhí)行異議之訴的審理與規(guī)則的梳理，筆者擬從實(shí)體法與程序法兩個方面檢討不動產(chǎn)買受人(包括實(shí)際買受人)(一)不動產(chǎn)買受人法律地位的沿革及立法背景權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)。出于對消費(fèi)者生存權(quán)消費(fèi)者房屋債權(quán)的特殊規(guī)則擴(kuò)大至從開發(fā)商處受讓房屋的所有扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號以下簡稱“執(zhí)行的在于保護(hù)善意購房人的生存利益[9](P54)。該條規(guī)定的不其訴訟請求(最高人民法院[2015]民申字第1886號民事裁定(P96)。1994年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決方面，在相當(dāng)長的時間內(nèi)不動產(chǎn)登記制度被視為合同的生效要價值理念和完備的不動產(chǎn)登記制度[11](P46)。因不動產(chǎn)登。所有權(quán)的法律意義[12](P111)。2015年《不動產(chǎn)登記暫行(二)不動產(chǎn)買受人法定優(yōu)先權(quán)的正當(dāng)性理由情形下，名義買受人(出名人)與實(shí)際買受人(借名人)約定由權(quán)之需[14](P108)。合法律規(guī)定，但實(shí)質(zhì)上卻合乎公平[10](P95)。包括一般買受人對于不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)(“執(zhí)行異議復(fù)議”第成不動產(chǎn)受讓人享有優(yōu)先于金錢債權(quán)人的地位并排除登記名義人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的法理基礎(chǔ)[16](P422)。不動產(chǎn)買受人益[13](P602)。(一)“事實(shí)物權(quán)說”與“法律物權(quán)說”分析使不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)彌補(bǔ)受到的損害[17](P136-137)。在我國 (P28-29)。在法律關(guān)系內(nèi)部，物權(quán)與債權(quán)都表現(xiàn)為特定人之間待行為權(quán)，債權(quán)不具有定分性[19](P127-128)。然而，事實(shí)以占有、不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法[11](P157)。反之，物權(quán)類型。事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的這種物權(quán)分類方式不能涵蓋質(zhì)上是履行登記請求權(quán)，屬于典型的債權(quán)請求權(quán)[7](P39)。(P167)。然而，對于不動產(chǎn)交易的過程而言，物權(quán)與債權(quán)的界易的安全[21](P8)。買受人占有不動產(chǎn)與支付價款只是對買明物不屬于債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)范圍[22](P184)。“中間型權(quán)的買受人以準(zhǔn)物權(quán)人的法律地位[23](P71)。(二)“物權(quán)期待權(quán)理論”之批判權(quán)期待權(quán)(第29條)，構(gòu)成不動產(chǎn)受讓人獲得優(yōu)先于金錢債權(quán)人的地位并排除登記名義人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的法理基礎(chǔ)[16](P422)。德國法上的期待權(quán)理論系由要的類型[24]。不動產(chǎn)買賣合同在完成登記之前，受讓人尚不 (P82-84)。但是，受讓人一旦就物權(quán)合意提出登記申請或已作 付不動產(chǎn)、支付價金)。在對權(quán)利的處分上，德國法上不動產(chǎn)登1004條行使物上請求權(quán)[25](P85)。與之相比，我國“執(zhí)行卻不享有決定物權(quán)歸屬的處分權(quán)能[6](P133)。比較而言，權(quán)已經(jīng)具有極強(qiáng)的物權(quán)上與實(shí)務(wù)中從物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的角度所構(gòu)造的理論基礎(chǔ)并不賦予不動產(chǎn)買受人債權(quán)優(yōu)先權(quán)是對我國不動產(chǎn)登記制度尚(一)不動產(chǎn)買受人法律地位的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)之訴與破產(chǎn)法上別除權(quán)的目標(biāo)相同[22](P172)。因此，第三策考量可以賦予特定債權(quán)以法定優(yōu)先地位。例如《民法典(合同編)》規(guī)定的建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)，即是法律為維護(hù)社會的有優(yōu)先于一般債權(quán)人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利[26](P436)。法典(物權(quán)編)》所確立的物權(quán)公示公信原則，卻是解決當(dāng)下不(二)不動產(chǎn)買受人優(yōu)先法律地位的弊端原則而存在明顯的弊端，與《民法典(物權(quán)編)》規(guī)定的不動產(chǎn)青[6](P129)。其二，比較法上的法定優(yōu)先權(quán)因缺乏公示的順位體系[27](P291)。相比交易安全，不動產(chǎn)買受人的債權(quán)風(fēng)險[28](P165)。不動產(chǎn)買受人的債權(quán)固然值得保護(hù)，但是的實(shí)體權(quán)利[29](P132)。如果其他債權(quán)人采取了查封等保全行異議復(fù)議”第30條)，此時應(yīng)該解除查封[30](P11)。但而預(yù)告登記權(quán)利人可以提起案外人執(zhí)行異議之訴[31](P56)?！睹穹ǖ?物權(quán)編)》公示公信原則的實(shí)施效果取決于不動產(chǎn)登任，從而最終促成不動產(chǎn)公信力的形成[32](P22)。從長遠(yuǎn)規(guī)定也應(yīng)退出歷史舞臺[33](P52)。(三)不動產(chǎn)買受人優(yōu)先法律地位的修正路徑其他債權(quán)人就該商品業(yè)的持續(xù)發(fā)動產(chǎn)消費(fèi)者居住權(quán)的維護(hù)[34](P87)?！皥?zhí)行異議復(fù)議”第(一)商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行的對象分析 的共同目標(biāo)[36](P63)。因此在一房數(shù)賣時，網(wǎng)簽買方請求抵債”視為買受人已經(jīng)支付購房全款，付款方式為債務(wù)抵消(最高人民法院民事裁定書[2013]民申字第679號民事判決書；廣東省高級人民法院[2014]粵高法民二終字第1號民事判決書；江蘇省高級人民法院民事判決書[2013]蘇民終字第0324號判模式并未獲得更多擔(dān)保法意義上的物權(quán)保障[37](P69)。這長對抗強(qiáng)制執(zhí)行的不誠信乃至于違法行為[38](P17)。此外，[39](P15)。法律賦予商品房消費(fèi)者的債權(quán)以優(yōu)先地位是基作為購房人并不屬于消費(fèi)者的范疇[40](P33)。然而有學(xué)者品房消費(fèi)者[13](P432-433)。鑒于以公司名義購買商品房所(二)商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴的構(gòu)成要件分析行規(guī)定”第26條)，但是并不影響設(shè)之訴案件適用法律問題的解釋(一)》(征求意見稿)第10條人名下無其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房用房[13](P632)。商鋪、寫字樓因具有投資屬性，不在消費(fèi)易地物價部門指導(dǎo)價或 分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)合同糾紛案”請示的答復(fù)([2014]執(zhí)他字第23、24號)，房六、借名購房情形案外人執(zhí)行異議之訴的構(gòu)造(一)借名購房的實(shí)體法爭議及其實(shí)質(zhì)借名購房通常表現(xiàn)為：借名人(又稱為“隱名人”)經(jīng)出名房屋或者出名人的金錢債權(quán)人申請執(zhí)行該房屋所形成的三移登記房屋所有權(quán)的義務(wù)。如何確定此時的借名買房法律效果，(P33)。借名登記契約為借名人與出名人之間的內(nèi)部約定，借名人僅為登記名義人[43](P34)。登記公信力包含權(quán)利確信人，以此確定真正物權(quán)人(最高人民法院[2011]民申字第261號民事裁定書)。權(quán)必須經(jīng)當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)關(guān)系的履行才能實(shí)現(xiàn)[45](P14)。的唯一手段[46](P67)。人屬于借名購房的間接代理人[47](P82)。出名人在締約及對案涉房屋享有實(shí)質(zhì)上物權(quán)之外(廣東省廣州市中級人民法院判決書)，借名人通常不得請權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)，該請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)(廣東省高級人民法院又認(rèn)為出名人處分房產(chǎn)時屬于無權(quán)處分。借名購房并不屬于不動產(chǎn)登記錯誤[48](P12)。這表明司法機(jī)關(guān)在借名購房的歸屬上存在抵牾。究其原因，源于該問題系法律形式上(不動產(chǎn)登記)與法律實(shí)質(zhì)(當(dāng)事人真實(shí)意思)之間的矛盾[49](P411)。(二)借名人提起執(zhí)行異議之訴的原因及其要件分析法審前已經(jīng)支付價款并處于實(shí)際占有狀[2015]二中民[商]終字第01417號民事裁定書)。另一種是[2017]京民終字第492號民事裁定書)。對此，最高人民法院(公開征求意見稿)第13條對處理金錢債權(quán)執(zhí)行中“隱名權(quán)利三人(金錢債權(quán)人)雖然不直接與該房屋相關(guān)，但是不動產(chǎn)登記執(zhí)行[50](P11)。因此，即使借名購房的真實(shí)權(quán)利人究竟是人(案外人)提起執(zhí)行異議之訴必須符合法定的構(gòu)成要件。借名的合法有效的買賣合同。借名購房的案外人(借名人)通常滿足到合理的審查注意義務(wù)而存在過錯[16] 名人名下和