浙江超高層商業(yè)綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案文本知名地產(chǎn)公司

寧波人民路項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)建議商業(yè)管理部2012年7月25日整體定位方向定位思想對于設(shè)計(jì)的指導(dǎo)市場分析目錄浦江樂和城經(jīng)驗(yàn)分享Part1市場分析Part1區(qū)位分析Part1項(xiàng)目位置1東起人民路2西至大慶南路3北臨驚駕路4南至江安路（規(guī)劃道路）本案用地性質(zhì)：商業(yè)金融容積率：8商業(yè)面積：110500㎡辦公面積：182800㎡用地面積：36910㎡地塊分析地塊分析Part1道路:項(xiàng)目處于寧波三江口北岸，緊鄰的驚駕路為南北向的區(qū)域干道。公共交通:緊鄰地鐵站、靠近軌道交通（規(guī)劃中）、出入方便。公共設(shè)施:寧波第三醫(yī)院、江北公園等公共設(shè)施為此項(xiàng)目提供了部分消費(fèi)人群。交通道路公共交通公共設(shè)施周邊交通分析Part1周邊交通分析Part1周圍路況道路分析周邊商業(yè)環(huán)境分析Part1現(xiàn)狀商圈分析人口分析重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析周邊商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析——人口Part1項(xiàng)目位于寧波三江口北岸，三江六岸濱水區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域面積1.6萬平方公里，約有家庭7692戶，人口約21866人。轄區(qū)共有企業(yè)1100余家。本案預(yù)計(jì)將以全市特定人群及周邊商務(wù)人群為主要目標(biāo)消費(fèi)人群現(xiàn)狀商圈分析商業(yè)環(huán)境分析——現(xiàn)狀商圈Part1新興商圈：萬達(dá)商圈世紀(jì)公園商圈全市傳統(tǒng)商圈：天一廣場商圈世紀(jì)東方商圈新興商圈天一商圈傳統(tǒng)核心商圈萬達(dá)商圈新興商圈商業(yè)環(huán)境分分析——商圈現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境分分析——重點(diǎn)項(xiàng)目Part1天一廣場天一廣場天一廣場天一廣場位于寧波中中心地區(qū)商業(yè)面積約約22萬㎡，該項(xiàng)目計(jì)劃劃建成國內(nèi)內(nèi)一流金融休休閑、商貿(mào)貿(mào)、旅游、餐飲飲、購物于于一體的大型城城市商業(yè)廣廣場。主力店：TESCO樂購，銀泰百貨，，國美電器，，新彩虹KTV，寧波時(shí)代電影大世界界業(yè)態(tài)比例：（數(shù)量量）零售46餐飲20娛樂14其他20主要輻射：：全市Part1鄞州萬達(dá)廣廣場鄞州萬達(dá)廣廣場鄞州萬達(dá)廣廣場鄞州萬達(dá)廣廣場位于寧波鄞鄞州，商業(yè)面積約約26萬㎡，萬達(dá)酒店及及辦公公寓寓區(qū)，萬達(dá)高高尚高層住住宅區(qū)，萬達(dá)SHOPINGMALL商業(yè)購物區(qū)主力店：萬達(dá)影院，，沃爾瑪，百安居，蘇寧電器，，業(yè)態(tài)比例：數(shù)量零售43餐飲30娛樂20其他7主要輻射：：片區(qū)商業(yè)環(huán)境分分析——重點(diǎn)項(xiàng)目Part2整體定位方方向Part2整體定位方方向Part2服務(wù)半徑人群定位功能定位主觀期望主觀期望——人群定位Part2由于寧波人人口兩極分分化嚴(yán)重，，貧富差距距較大。周周圍的住宅宅經(jīng)調(diào)查以以高檔居住住區(qū)為主。。周圍有東方方一品、海海港花園、、等高檔住住宅小區(qū)，，中產(chǎn)階級(jí)級(jí)較少。因因此建議本本案的人群群定位以高高檔人群為為主。東方一品海港花園主觀期望——服務(wù)半徑Part2建議與周圍圍來福士等等商場形成成統(tǒng)一商圈圈，輻射寧寧波全市人人民。與周周圍商圈互互動(dòng)的同時(shí)時(shí)、·形成相互競競爭、相互互成長的氛氛圍。三江江口是寧波波城市的主主要城市地地標(biāo)、三江江六岸濱水水區(qū)的核心心商務(wù)區(qū)。。本案建議議打造成為為服務(wù)全市市的三江口口城市新地地標(biāo)。主觀期望——功能定位Part2本案建議打打造成檔次次高、具有有炫耀型消消費(fèi)的頂級(jí)級(jí)精品購物物中心。主主打高檔精精品，讓其其成為寧波波的“城市市客廳”、、面向全市市人民，成成為三江口口城市新地地標(biāo)。北京華貿(mào)中中心陸家嘴結(jié)論P(yáng)art2服務(wù)全市人人民統(tǒng)一商圈、、服務(wù)全市市打造寧波“陸家嘴”AB頂級(jí)精品購購物中心D總商業(yè)體量量10-13萬㎡之間C與周邊商業(yè)業(yè)形成統(tǒng)一一商圈?；セ?dòng)發(fā)展、、服務(wù)全市市。由于周圍居居民住宅都都是高檔的的小區(qū)，因因此建議本本案在規(guī)模模上做適中中，在功能能上做精，，在品牌上上拔高寧波城市貧貧富差距大大、中產(chǎn)階階級(jí)較少、、因此我們們主要以服服務(wù)全市高高檔人民為為主。主打打高端品牌牌。在眾多成功功案例中，，商業(yè)規(guī)模模均在10萬㎡以上，，因此建議議本案商業(yè)業(yè)取長補(bǔ)短短，以此借借鑒，體量量也在10-13萬㎡之間。。Part3定位思想對對于設(shè)計(jì)的的指導(dǎo)Part3三大問題Part3怎樣選擇最最優(yōu)的面積積分配？定位思想對對于設(shè)計(jì)的的指導(dǎo)必須須解決三大大問題。選擇怎樣的的產(chǎn)品布局局？選擇怎樣的的產(chǎn)品組合合？選擇怎樣的的產(chǎn)品組合合？Part3寧波商業(yè)市市場充分競競爭，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者具具有一定的的消費(fèi)視野野，他們更更注重多重重消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)帶來的購購物附加值值，綜合性性的物業(yè)組組合可以增增加購物滿滿意度商戶間講究既既合作又競爭爭，精細(xì)化的的組合是確保保共贏的前提提。不同的物物業(yè)條件滿足足各類商戶需需求，從而從從物理空間上上對商戶進(jìn)行行精細(xì)化管理理。shoppingmall+精品旗艦店群群+休閑商業(yè)街開發(fā)商角度商戶角度消費(fèi)者角度開發(fā)商希望以以較小資金盤盤活整體項(xiàng)目目的運(yùn)作，且且將項(xiàng)目利益益最大化挖掘掘。塑造的產(chǎn)產(chǎn)品必須要能能對租售規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)學(xué)的支持。選擇怎樣的產(chǎn)產(chǎn)品布局？Part31地塊效率評(píng)估項(xiàng)目地塊占地狹小且分割為四塊，必須充分考慮各地塊屬性科學(xué)的匹配shoppingmall、休閑商業(yè)街、精品旗艦店等物業(yè)特征2產(chǎn)品組合評(píng)估估項(xiàng)目為城市綜綜合體，各商商業(yè)物業(yè)的布布局還需考慮慮地塊中其他他產(chǎn)品的契合合度，進(jìn)行綜綜合考量3品質(zhì)提升需要要為確保整體商商業(yè)能夠適應(yīng)應(yīng)當(dāng)前市場，，同時(shí)也能適適應(yīng)未來市場場，各產(chǎn)品間間應(yīng)做到有機(jī)機(jī)結(jié)合，存在在產(chǎn)品升級(jí)的的可能性選擇怎樣的產(chǎn)產(chǎn)品布局？Part3休閑商業(yè)街精品旗艦店Shoppingmall怎樣選擇最優(yōu)優(yōu)的面積分配配？Part3收益法從開發(fā)商現(xiàn)金金流及利益最最大化的角度度考慮，確定定商業(yè)租售策策略，同時(shí)確確立各商業(yè)物物業(yè)的面積配配比。定位法從分類商業(yè)物物業(yè)的定位出出發(fā)，結(jié)合商商戶需求，確確立各商業(yè)物物業(yè)的面積配配比。餐飲休閑娛樂（KTV）精品服飾3F4F餐飲25%8%18%29%20%1F2F精品超市B1精品服飾精品百貨（淮海百盛））精品服飾百貨25%服飾休閑娛樂餐飲超市20%29%18%8%定位法——Shoppingmall輻射江北區(qū)3公里范圍內(nèi)消消費(fèi)人群，業(yè)業(yè)態(tài)趨于日常常生活及配套套餐飲休閑娛樂（電影院）5F休閑娛樂（電影院）百貨6F精品百貨（淮海百盛））精品百貨（淮海百盛））休閑娛樂（游游藝廳）餐飲標(biāo)準(zhǔn)mall60000平米休閑娛樂餐飲1F2F3F4F（部分）服飾餐飲餐飲電器服飾兒童主題（教育，娛樂樂）8%15%8%25%44%餐飲44%服飾休閑娛樂兒童主題電器25%8%15%8%定位法——休閑商業(yè)街主題定位時(shí)尚尚化，輻射寧寧波境內(nèi)中青青年活躍消費(fèi)費(fèi)者標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街30000平米1F2F3F4F（部分）100%定位法——精品旗艦店炫耀性消費(fèi)代代表地，輻射射全寧波境內(nèi)內(nèi)的高端人群群標(biāo)準(zhǔn)旗艦店10000平米/家1家；5000平米/家2家合20000平米高端精品、藝藝術(shù)品、文化化產(chǎn)業(yè)旗艦店100%高端精品、藝藝術(shù)品、文化化產(chǎn)業(yè)高端精品、藝藝術(shù)品、文化化產(chǎn)業(yè)高端精品、藝藝術(shù)品、文化化產(chǎn)業(yè)合作伙伴的需需求與管理Part3統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理避免業(yè)態(tài)業(yè)種種重疊而產(chǎn)生生的惡性競爭爭與商戶共同打打造良好的商商業(yè)環(huán)境，實(shí)實(shí)現(xiàn)互利雙贏贏招商團(tuán)隊(duì)營運(yùn)團(tuán)隊(duì)