鄭州城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告成本

XX廣場(chǎng)項(xiàng)目I期（D4地塊）成本后評(píng)估報(bào)告告XX部2013年122月目錄項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)及地理位置置1.2項(xiàng)目總面面積及組成1.3項(xiàng)目管理理單位概況1.4項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)效果圖圖2.1XX廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖圖2.2一期（DD4地塊）總平平面圖2.3一期（DD4地塊）獨(dú)立立商業(yè)夜景圖圖一期（D4地塊塊）準(zhǔn)甲辦公公建造標(biāo)準(zhǔn)成本控制與分析析：4.1完全成本本各項(xiàng)工程造造價(jià)所占比例例情況4.2完全成本本各項(xiàng)工程造造價(jià)與目標(biāo)成成本對(duì)比節(jié)超超情況4.3前期工程程費(fèi)用成本分分析4.4建筑安裝裝工程費(fèi)用成成本分析4.5基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)用成本分分析項(xiàng)目的總結(jié)項(xiàng)目后評(píng)估造價(jià)價(jià)明細(xì)（詳見(jiàn)見(jiàn)附表6.1合同結(jié)算算匯總表6.2整體合同同結(jié)算匯總表表（分?jǐn)偤螅?.3與目標(biāo)成成本對(duì)比表6.4規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)明細(xì)6.5樁基工程程明細(xì)6.6圍護(hù)工程程明細(xì)6.7結(jié)構(gòu)主體體指標(biāo)明細(xì)6.8幕墻工程程明細(xì)6.9裝修工程程指標(biāo)明細(xì)6.10通風(fēng)空空調(diào)工程明細(xì)細(xì)6.11電梯工工程明細(xì)6.12消防工工程明細(xì)6.13配套系系統(tǒng)明細(xì)項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)及地理位置置XX廣場(chǎng)項(xiàng)目位位于河南省鄭鄭州市鄭東新新區(qū)東部，東東風(fēng)東路與廣廣場(chǎng)北路交匯匯處，是鄭州州高鐵新客站站商業(yè)商務(wù)配配套開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，處于鄭州州新客站的西西廣場(chǎng)，緊鄰鄰鄭州新高鐵鐵站及地鐵1號(hào)線，交通通便利，是東東區(qū)乃至鄭州州新形象的代代表之一。XX廣場(chǎng)是融合合商業(yè)、商務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓、酒酒店、地下停停車(chē)場(chǎng)等功能能為一體的“城市綜合體”項(xiàng)目。一期期（D4地塊）位于于該項(xiàng)目的西西南角，業(yè)態(tài)態(tài)包括準(zhǔn)甲辦辦公、裙房商商業(yè)、獨(dú)立商商業(yè)及小型商商業(yè)內(nèi)街。1.2項(xiàng)目總面面積及組成XX廣場(chǎng)項(xiàng)目II期（D4地塊）占地地面積9974平方米，總總建筑面積66150平方米，建建筑高度95.1米。其中準(zhǔn)準(zhǔn)甲辦公建筑筑面積39915平方米，裙裙房商業(yè)建筑筑面積13238平方米，獨(dú)獨(dú)立商業(yè)建筑筑面積1961平方米，地地下車(chē)庫(kù)建筑筑面積11036平方米。準(zhǔn)準(zhǔn)甲辦公在地地上4~24層，裙房商商業(yè)在地上1~3層，獨(dú)立商商業(yè)3層，地下車(chē)車(chē)庫(kù)為2層，地下有287個(gè)車(chē)位（其其中機(jī)械車(chē)位位223個(gè)，平面車(chē)車(chē)位64個(gè)）。建筑筑密度52.122%，容積率5.5。1.3項(xiàng)目管理理單位概況建設(shè)單位——XXX置業(yè)發(fā)展有有限公司總包單位——XXX建設(shè)（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司方案設(shè)計(jì)單位———XX設(shè)計(jì)集團(tuán)有有限公司[加拿大]上海XX建筑設(shè)計(jì)事事務(wù)所施工圖設(shè)計(jì)單位位——XX綜合設(shè)計(jì)研研究院人防設(shè)計(jì)單位———XX研究設(shè)計(jì)院院室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單單位——XX室內(nèi)設(shè)計(jì)（上上海）有限公公司景觀方案設(shè)計(jì)單單位——XX景觀設(shè)計(jì)（深深圳）有限公公司景觀施工圖設(shè)計(jì)計(jì)單位——XX景觀環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)有限公司司泛光顧問(wèn)咨詢(xún)單單位——XX國(guó)際照明設(shè)設(shè)計(jì)（北京）中中心有限公司司幕墻顧問(wèn)咨詢(xún)單單位——XX建筑工程咨咨詢(xún)有限公司司施工監(jiān)理——上上海XX工程咨詢(xún)有有限公司投資監(jiān)理——上上海XX投資監(jiān)理有有限公司1.4項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期一期（D4地塊塊）從2009年12月24日開(kāi)工，至2012年9月19日竣工，實(shí)實(shí)際建設(shè)周期期為1000天。該項(xiàng)目2010年7月28日出±0.000m（歷時(shí)217天），2010年8月11達(dá)到預(yù)售條條件（歷時(shí)230天）2011年4月2日主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂（歷時(shí)時(shí)464天）。項(xiàng)目建設(shè)效果圖圖2.1XX廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖圖XX廣場(chǎng)項(xiàng)目鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖（D4地塊位于左左下角）2.2一期（DD4地塊）總平平面圖一期（D4地塊塊）總平面圖圖2.3一期（DD4地塊）獨(dú)立立商業(yè)夜景圖圖一期（D4地塊塊）獨(dú)立商業(yè)業(yè)夜景圖一期（D4地塊塊）準(zhǔn)甲辦公公建造標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn)土建結(jié)構(gòu)及初裝裝修結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)層數(shù)/層高地上結(jié)構(gòu)層數(shù)224層/層高3.8m。地下室層數(shù)2層，層高高4.9m，基礎(chǔ)形式預(yù)應(yīng)力管樁+平平板式筏形基基礎(chǔ)圍護(hù)形式地下為剪力墻，地地上為幕墻外墻單元式玻璃幕墻墻+石材幕墻內(nèi)墻±0m以下為蒸蒸壓粉煤灰實(shí)實(shí)心磚，±0m以上為加氣氣混凝土塊地下室防水結(jié)構(gòu)自防水+細(xì)細(xì)石砼找平+水泥基防水水涂料+聚氨酯防水水涂料屋面防水SBS卷材防水水公共衛(wèi)生間防水水200mm高CC20砼防水帶，聚聚合物水泥砂砂漿防水屋面隔熱擠塑聚苯乙烯泡泡沫板外裝飾外墻裝飾玻璃幕墻外墻保溫保溫材料：憎水水性巖棉板保保溫；保溫層厚厚度：65厚。屋面做法保溫層材擠塑聚聚苯乙烯泡沫沫板+1:8水泥膨脹珍珍珠巖，水泥泥砂漿找平層層，SBS卷材防水，種種植屋面門(mén)窗工程大堂門(mén)鋼化防火玻璃地地彈門(mén)入戶(hù)門(mén)不涉及防火門(mén)、防火卷卷簾門(mén)滿(mǎn)足國(guó)家及行業(yè)業(yè)規(guī)范要求陽(yáng)臺(tái)門(mén)不涉及窗單元式玻璃幕墻墻公共部位精裝修修大堂大堂面積/層高高大堂面積：2887m2，層高：9.8m樓地面裝飾主要材質(zhì)大理石石，品牌：新古古堡灰+香奈兒米黃黃大理石等墻面裝飾主要材質(zhì)：大理理石品牌：沙漠漠風(fēng)等天棚裝飾深色鋁塑板吊頂頂電梯廳電梯門(mén)套黑鈦不銹鋼樓地面裝飾新古堡灰+香奈奈兒米黃大理理石墻面裝飾干掛新古堡灰大大理石天棚裝飾石膏板、鋁板吊吊頂辦公走道樓地面裝飾核桃棕大理石與與毛面核桃棕棕大理石樓拼拼花地面墻面裝飾乳膠漆墻面天棚裝飾乳膠漆吊頂樓梯間樓地面裝飾地磚墻面裝飾乳膠漆天棚裝飾乳膠漆欄桿樓梯欄桿欄桿形式：鋼鋼管扶手形式：：鋼管室內(nèi)裝飾戶(hù)內(nèi)裝飾樓地面裝飾不涉及墻面裝飾不涉及天棚裝飾不涉及窗臺(tái)及護(hù)欄不涉及公共衛(wèi)生間樓地面裝飾地磚墻面裝飾面磚天棚裝飾石膏板潔具及五金件品牌：TOTOO陽(yáng)臺(tái)不涉及安裝工程室內(nèi)給排水給水管材品牌：聯(lián)塑/中財(cái)材質(zhì)：PVVC潔具及五金件品牌：TOTOO室內(nèi)供暖暖氣不涉及室內(nèi)燃?xì)馊細(xì)馊細(xì)夥N類(lèi)：抄表方式：：室內(nèi)電氣穿管布線品牌：輝達(dá)/康康樂(lè)材質(zhì)PVC,配電箱/電表箱箱元器件品牌：施施耐德橋架品牌：鎮(zhèn)江長(zhǎng)虹虹/江蘇中天，材材質(zhì)：鋼制，厚度：國(guó)國(guó)標(biāo)，表面處理理：噴塑。開(kāi)關(guān)插座品牌：天基基、正泰燈具燈具品牌：敏華、三雄雄、雷士；室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)品牌：上上虞材質(zhì)鋼制。風(fēng)管品牌牌：無(wú)材質(zhì)：鍍鋅鋅鐵皮?？照{(diào)工程空調(diào)的種類(lèi)：VVRV，2管制電梯電梯品牌：上海三菱菱；電梯型號(hào)號(hào)：LEHYY-M、LEHY--II、ELENEESSA；梯梯速1.0~33.0m/ss；有機(jī)房9臺(tái)，無(wú)機(jī)房5臺(tái)，轎箱裝裝飾發(fā)紋不銹銹鋼，電梯數(shù)數(shù)量14臺(tái)室內(nèi)消防消防消防主要設(shè)備品品牌松江，消防防水與生活水水共用外立面泛光照明明泛光照明LED品牌：飛飛利浦成本控制與分析析：4.1完全成本本各項(xiàng)工程造造價(jià)所占比例例情況：4.2完全成本本各項(xiàng)工程造造價(jià)與目標(biāo)成成本對(duì)比節(jié)超超情況：序號(hào)科目名稱(chēng)目標(biāo)成本（萬(wàn)元）實(shí)際成本萬(wàn)元）節(jié)超備注金額（萬(wàn)元）比例1土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)4713.9994718.5334.540.10%2前期工程費(fèi)805.56802.69-2.87-0.36%3建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)23198.11121526.006-1672.005-7.21%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3621.9993973.355351.369.70%5公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接成本2471.6441787.688-683.966-27.67%%7直接成本34811.3332808.33-2003-5.75%8銷(xiāo)售費(fèi)用1313.999691.65-622.344-47.36%%9管理費(fèi)用1180.377374.83-805.544-68.24%%10財(cái)務(wù)費(fèi)用81.99-54.16-136.155-166.066%為存款利息11合計(jì)(萬(wàn)元)37387.66633820.662-3567.004-9.54%說(shuō)明：開(kāi)發(fā)間接接成本根據(jù)集集團(tuán)的2013版全面預(yù)算算新表的內(nèi)容容進(jìn)行調(diào)整，包包括工程管理理費(fèi)、資本化化借款利息、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造造費(fèi)、物業(yè)管管理費(fèi)、行政政管理費(fèi)等。銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用、管管理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用依據(jù)據(jù)財(cái)務(wù)提供的的數(shù)據(jù)。4.3前期工程程費(fèi)用成本分分析報(bào)批報(bào)建費(fèi)比目目標(biāo)成本超59.79萬(wàn)元，主要要是目標(biāo)成本本編制時(shí)把“墻改基金”歸類(lèi)在管理理費(fèi)內(nèi)，本次次進(jìn)行了調(diào)整整。詳見(jiàn)后附附表34.4建筑安裝裝工程費(fèi)用成成本分析本項(xiàng)目建筑安裝裝工程費(fèi)的實(shí)實(shí)際成本比目目標(biāo)成本節(jié)約約7.21%，其中：土土建工程節(jié)約約1.66%，安裝工程程節(jié)約19.400%。本項(xiàng)目土建工程程占建安工程程費(fèi)的比例為為72.822%，安裝工程程占建安工程程費(fèi)的比例為為27.188%，各三級(jí)科科目所占建安安工程費(fèi)的比比例如下表：：科目名稱(chēng)工程造價(jià)（萬(wàn)元元）占比情況土建工程費(fèi)小計(jì)計(jì)15675.00772.82%其中基礎(chǔ)工程752.763.50%地下室工程2644.01112.28%主體結(jié)構(gòu)工程6606.630.69%門(mén)工程172.840.80%幕墻工程3982.218.50%戶(hù)內(nèi)精裝修00.00%公共部位精裝修修1516.6557.05%安裝工程費(fèi)小計(jì)計(jì)585127.18%%其中室內(nèi)水電管線1534.8887.13%室內(nèi)設(shè)備及安裝裝3780.91117.56%外立面泛光照明明535.212.49%建安工程費(fèi)合計(jì)計(jì)21526.007100%4.4.1幕墻墻造價(jià)分析：：幕墻造價(jià)占占建安工程費(fèi)費(fèi)的比例為18.500%，本項(xiàng)目的的幕墻展開(kāi)面面積為35776平方米，地地上建筑面積積為55141平方米，面面積占比64.888%，本項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)甲辦公外立立面造型設(shè)計(jì)計(jì)為單元式幕幕墻；獨(dú)立商商業(yè)由于前期期兼做站前廣廣場(chǎng)項(xiàng)目的售售樓部，其外外幕墻設(shè)計(jì)為為雙層幕墻（既既在框架式玻玻璃幕墻的外外面又做了一一層鋁格柵幕幕墻）；裙房房商業(yè)為原設(shè)設(shè)計(jì)為濕貼仿仿玻璃馬賽克克面磚，后因因外立面標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提高改為干干掛石材幕墻墻，最終造成成幕墻工程占占建安工程費(fèi)費(fèi)的比例較高高。4.4.2地下下室及主體結(jié)結(jié)構(gòu)造價(jià)分析析：地下室及主體結(jié)結(jié)構(gòu)造價(jià)略微微超出目標(biāo)成成本，主要原原因是在做目目標(biāo)成本時(shí)對(duì)對(duì)土建工程造造價(jià)的估算比比較保守，因因2011年3月1日以后人工工費(fèi)的大幅提提高（由43元/工日上漲到53元/工日，漲幅23.266%），造成成成本壓力較大大。4.5基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)用成本分分析基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的的實(shí)際成本比比目標(biāo)成本高高9.7%，其中供電電系統(tǒng)費(fèi)用增增加764萬(wàn)元，主要要是因?yàn)楣╇婋娋纸o的出線線地點(diǎn)變更增增加外線電纜纜投入，且D2地塊共用D4地塊的外網(wǎng)網(wǎng)線路（D2地塊未分?jǐn)倲偅ｍ?xiàng)目的總結(jié)5.1XX廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目I期（D4地塊）總體體成本控制較較為有力，在在保證項(xiàng)目品品質(zhì)的基礎(chǔ)上上，總造價(jià)構(gòu)構(gòu)成合理，各各分項(xiàng)均能基基本滿(mǎn)足要求求，總體指標(biāo)標(biāo)較低，項(xiàng)目目利潤(rùn)率達(dá)到到了30%。5.2該項(xiàng)目定定位準(zhǔn)確，利利用新高鐵站站商圈的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，先售辦公公，再售商業(yè)業(yè)，一開(kāi)