房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析-關(guān)于政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響的分析

此處為論文中文題目，要求居中填寫主標(biāo)題不超過(guò)24個(gè)漢字；可加副標(biāo)題（副標(biāo)題前加破折號(hào)），副標(biāo)題與主標(biāo)題間空一行的位置主標(biāo)題：黑體，小二，居中副標(biāo)題：楷體_GB2312，四號(hào)，居中閱后刪除此文本框。本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）此處為論文中文題目，要求居中填寫主標(biāo)題不超過(guò)24個(gè)漢字；可加副標(biāo)題（副標(biāo)題前加破折號(hào)），副標(biāo)題與主標(biāo)題間空一行的位置主標(biāo)題：黑體，小二，居中副標(biāo)題：楷體_GB2312，四號(hào)，居中閱后刪除此文本框。題目：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析——關(guān)于政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響的分析學(xué)生姓名學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師學(xué)院金融學(xué)院專業(yè)名稱金融工程班級(jí)14金融工程12021年6月浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)分析--關(guān)于政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響的分析摘要:我國(guó)由福利分房向商品住房改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了一些問(wèn)題。在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了高強(qiáng)度的宏觀調(diào)控。本文探討的主要采取數(shù)據(jù)分析來(lái)闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及近兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所帶來(lái)的市場(chǎng)變化及其效應(yīng)評(píng)價(jià)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控政策;效應(yīng)評(píng)價(jià)Macrotrendanalysisoftherealestatemarket——AnalysisontheimpactofpolicyadjustmentonrealestateAbstract:Inourcountrythewelfarehousingcommodityhousingreformandthedevelopmentoftherealestatemarketrapidly,especiallyinrecentyears.Inthedevelopmentatthesametimealsobroughtsomeproblems.Inthemarketmainlyforhighpricesandvacantareahighcoexist,theexistenceofthisphenomenoneasilyleadtothehousingbubble,isnotconducivetothehealthyandsustainabledevelopmentofChina'srealestatemarket.Inrecentyears,theChinesegovernmentontherealestatemarketwerehighintensityofmacroeconomicregulationandcontrol.Thispaperexploresthemainlytakedataanalysistoexplainthedevelopmentoftherealestatemarketandinthepasttwoyearstherealestatemacroeconomicregulationandcontrolpolicybroughtaboutchangesinthemarketanditseffectevaluation.Keywords:realestatemarket;macrocontrolpolicy;effectevaluation

目錄一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景 1(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行 1(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存 1二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧 1(一)貨幣政策 2(二)產(chǎn)業(yè)政策 2(三)財(cái)稅政策 2三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià) 3(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化 31、空置面積的變化。 32、房?jī)r(jià)的變化。 3(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià) 41、中央與地方政府利益的沖突。 42、宏觀調(diào)控政策滯后。 53、虛假信息的存在影響了宏觀決策。 5一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行從2021年以來(lái)，許多大城市的房?jī)r(jià)突然暴漲，帶動(dòng)了許多中小城市的房?jī)r(jià)上漲，2021年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房?jī)r(jià)漲幅更大。上海市的平均房?jī)r(jià)在2021年上漲了23.75%，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過(guò)了5%。另一方面可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)比較。我國(guó)2021年前的十來(lái)年房?jī)r(jià)收入比一直保持在6至7之間。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過(guò)6的水平。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來(lái)一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存在房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，我國(guó)商品房空置面積也維持在較高的水平。2021年1～9月，全國(guó)商品住房空置面積達(dá)到655.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;同年11月底，全國(guó)商品房空置面積超過(guò)1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中空置一年以上的面積達(dá)到了422萬(wàn)平方米。進(jìn)入2021年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬(wàn)平方米，至上半年末升至9696.96萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)非但沒(méi)有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。不管房?jī)r(jià)是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房?jī)r(jià)泡沫，保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧(一)貨幣政策這兩年來(lái)國(guó)家主要采用了提高利率的政策。2021年1月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，5年期以上個(gè)人房貸利率由原先的5.31%調(diào)到5.51%。2021年4月，央行在原來(lái)的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。2021年8月5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84%。此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時(shí)間里，央行頻頻加息，這是非常罕見(jiàn)的。此舉主要是加大購(gòu)房成本，抑制房屋買賣中的投機(jī)行為。(二)產(chǎn)業(yè)政策2021年，總理溫家寶提出“國(guó)六條”，同年，國(guó)務(wù)院辦公廳“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。為了加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房的管理。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。(三)財(cái)稅政策2021年，國(guó)務(wù)院明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。2021年國(guó)稅總局對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。當(dāng)年7月，國(guó)稅總局宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化1、空置面積的變化。從2021年開(kāi)始，我國(guó)商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷售面積低于竣工面積的情況。這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年5月國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截至2021年5月底，全國(guó)商品房空置面積1.22億平方米，比2021年同期增長(zhǎng)17.8%，空置商品住宅6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9%。但與2021年3月相比。這一數(shù)字已減少了20215萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策初見(jiàn)成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對(duì)比較少。2、房?jī)r(jià)的變化。2021年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲15.2%，各地房?jī)r(jià)在2021年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。調(diào)查表明，2021年8月，全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當(dāng)月房?jī)r(jià)較2021年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。從北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2021年前9個(gè)月，北京房?jī)r(jià)依然上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。但2021年9月全市商品住宅銷售價(jià)格比2021年同月上漲了1.3個(gè)百分點(diǎn)。但漲幅卻比2021年8月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)1、中央與地方政府利益的沖突。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對(duì)地方政府績(jī)效的評(píng)估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。而另一個(gè)是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢(shì)力的崛起。中央只制定政策，但具體實(shí)施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時(shí)，地方政府往往會(huì)陽(yáng)奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團(tuán)，他們相互勾結(jié)，這也是一個(gè)最容易腐敗的地方，權(quán)錢交易。房?jī)r(jià)上漲所形成的利潤(rùn)相當(dāng)部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮。2021年國(guó)家派出了檢查組到地方檢查落實(shí)宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進(jìn)行，土地出讓市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹。2、宏觀調(diào)控政策滯后宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，它具有投資周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見(jiàn)影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒(méi)發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國(guó)是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。所以，希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。3、虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個(gè)健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來(lái)說(shuō)，北京市2021年1、2月份房?jī)r(jià)上漲幅度，北京市建委公布的是17.3%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是7.3%。由于兩者相差超過(guò)一倍，社會(huì)上一時(shí)出現(xiàn)了“到底聽(tīng)誰(shuí)的”的爭(zhēng)論。實(shí)際上。北京市建委公布的是“平均銷售價(jià)格”上漲幅度，其中包含了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的信息;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價(jià)格”上漲幅度，基本剔除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)信息。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來(lái)了一定的困難。這就要求相關(guān)部門盡快制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和體系能更準(zhǔn)確地研究和決策。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下。咖啡機(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余。款制冰機(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營(yíng)成果?？Х鹊杲?jīng)營(yíng)者在營(yíng)運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營(yíng)資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊陨纤械牧?xiàng)基本計(jì)劃(營(yíng)業(yè)額、商品采購(gòu)、銷售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不可或缺的。當(dāng)然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實(shí)際需要制訂一些其他輔助性計(jì)劃。第六部分：市場(chǎng)分析2019-2021年中國(guó)咖啡市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的階段，在此期間咖啡市場(chǎng)總體銷售的復(fù)合增長(zhǎng)率到達(dá)了17%;高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)為咖啡生產(chǎn)企業(yè)帶給了廣闊的市場(chǎng)空間，國(guó)外咖啡生產(chǎn)企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國(guó)的投資力度，為爭(zhēng)取未來(lái)中國(guó)咖啡市場(chǎng)的領(lǐng)先地位打下了良好的基礎(chǔ)。咖啡飲料主要是指速溶咖啡和灌裝即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)規(guī)模年均增長(zhǎng)率到達(dá)16%，顯示出還處于成長(zhǎng)階段的中國(guó)速溶咖啡市場(chǎng)的高增長(zhǎng)性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國(guó)灌裝即飲咖啡市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率也同樣到達(dá)15%;未來(lái)幾年，中國(guó)咖啡飲料的前景仍將被看好?，F(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)主要被幾個(gè)集團(tuán)壟斷。