永州眾聯(lián)評估有限公司新員工培訓手冊樣本〓

新員工培訓手冊目錄第一章入職培訓…………1第二章專業(yè)培訓…………2第一節(jié)基本概念……………2第二節(jié)評估流程的掌握……11第三節(jié)實際操作的掌握……16第三章職業(yè)技能培訓…30第一節(jié)商務禮儀…30第二節(jié)職場溝通技巧……………38第三節(jié)時間管理…42眾聯(lián)出版社第一章入職培訓一、眾聯(lián)發(fā)展歷程永州眾聯(lián)評估是永州市能在全省范圍內從事土地評估工作的唯一一家權威機構，同時也是永州市能在全省范圍內從事房地產評估工作的三家機構之一。公司前身為永州市國土資源局土地評估事務所，成立于1995年，2001年完成脫鉤改制，注冊資金100萬元，現(xiàn)有國家注冊土地估價師16人、國家注冊房地產估價師6人，已獲得國家頒發(fā)的土地評估、房地產評估機構資信資格等，是專門從事房地產評估、土地評估、拆遷評估、資產評估等的綜合性的評估機構。二、業(yè)務發(fā)展狀況公司已成為省內最具影響力的土地評估、房地產評估、咨詢專業(yè)性評估機構之一。幾年來完成評估、咨詢項目1000多個，評估、咨詢房地產面積100多萬平方米，評估、咨詢總價值約100億元。評估、咨詢業(yè)務涉及一批在全市乃至全省有影響的標志性項目，如：中國移動、中國電信等上市評估，永州市城建投資公司土地抵押評估，永州市城區(qū)基準地價和標定地價的修訂及各縣區(qū)基準地價的修訂等。三、企業(yè)文化眾聯(lián)服務宗旨——受人之托成人之事眾聯(lián)精神——團結自信敬業(yè)創(chuàng)新眾聯(lián)人才觀——以人為本賽馬不相馬眾聯(lián)作風——雷厲風行精益求精眾聯(lián)價值觀——精誠攜手共鑄輝煌第二章專業(yè)培訓評估工作涉及的知識面廣泛，評估方法眾多。為了讓新員工能更快的適應新的崗位，結合評估工作的特點和工作經驗，我們采取的培訓策略是：第一步，熟悉評估行業(yè)中的基本詞匯，對這個行業(yè)有個基礎性的理論認識。我們提取了部分在評估工作中出現(xiàn)的高頻專業(yè)詞匯，這些詞匯是對這個行業(yè)的濃縮。第二步，了解評估行業(yè)在社會行業(yè)中的分工和地位，對評估行業(yè)在社會大背景下有框架性的理解。無論從事什么工作，明白了這點，你做事情就會更有眼光！第三步，評估實務的培訓。評估工作到底具體做什么事情，該注意什么問題，具體操作流程是什么。專業(yè)培訓不保證把你打造成一個專業(yè)人士，但是我們可以保證你一定可以做好這份工作。眾聯(lián)是一個開放的企業(yè)，這里有創(chuàng)意的思維和開放的溝通方式；眾聯(lián)是一個學習進步的企業(yè)，這里有很多良師益友。來到了眾聯(lián)，你要對自己說：我能！第一節(jié)基本概念1、土地、宗地、界址點土地——是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結果。宗地——被權屬界址線封閉的一地塊，具有獨立使用權的一地塊即為一宗地。界址點——是權屬界址線上的特征點。房屋及其用地的范圍、位置是由界址點來確定的。2、生地、熟地、毛地生地——沒有城市基礎設施的土地。一般為農民集體所有的土地或荒地，受讓者除支付生地價外，通常還需以代征方式對農民集體支付征地補償費。熟地——具有基本或完善的城市基礎設施，表面平整，能直接在其上建造房屋建筑的土地。毛地——現(xiàn)有城區(qū)內建筑物待拆遷的國有土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補償費。

3、土地的特性土地的自然特性：（1）面積的有限性；（2）位置的固定性；（3）土地質量的差異性；（4）土地永續(xù)利用的相對性。土地的經濟特性：（1）經濟供給的稀缺性；（2）土地用途的多樣性；（3）土地用途變更的困難性；（4）增值性；（5）土地報酬遞減的可能性。4、地價的特點土地的價格是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格與一般物價相比，有其自身的特性：（1）表示方式不同：土地除用價格表示外還可以用租金表示，即地產有租賃市場的存在。（2）價格基礎不同：土地不具移動性，其可轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。因此土地也既是土地權利和收益的購買價格。（3）形成時間不同：土地個別差異性大，又缺乏完整的市場，價格是在過去至將來的長期影響下形成的，價格形成時間長且相對比較困難，估價時必須根據宗地自身的特點和市場狀況，進行具體分析。（3）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產的成本決定。（4）地價主要由地產需求決定。（5）地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間，地價很難形成統(tǒng)一的價格，具有明顯的地區(qū)性特征；另在同一地區(qū)內，土地的位置差別決定了土地地價難以標準化，個別性明顯。（6）地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。（7）市場結構不同：土地市場是不完全的市場，需求對地價影響很大，形成的土地價格受主觀因素影響很大。（8）折舊現(xiàn)象不同：土地不僅沒有折舊，而且有增值現(xiàn)象。5、影響土地價格的因素影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。（1）一般因素

影響土地價格的一般因素細目表行政因素人口因素社會因素國際因素經濟因素1、土地制度2、住房制度3、城市規(guī)劃4、地價政策5、稅收政策6、行政隸屬變更1、人口密度2、人口素質3、家庭人口構成1、政治安定狀況2、社會治安狀況3、房地產投機4、城市化進程1、國際經濟狀況2、國際政治因素1、經濟發(fā)展狀況2、儲蓄和投資水平3、財政收入和金融狀況4、居民收入和消費水平5、物價變動6、利率水平（2）區(qū)域因素影響土地價格的區(qū)域因素細目表住宅區(qū)域商業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域日照、溫度、濕度、風向等自然地理狀態(tài)；街道幅寬、構造的狀態(tài)；離市中心距離及交通設施狀況；附近商店的布置狀況；上下水道、煤氣（燃料）供給、污水理、環(huán)衛(wèi)設施狀況；公共公益設施的配置及狀況；洪水、地震等自然災害發(fā)生的可能性；噪聲、污染等公害的發(fā)生程度；地塊的面積、方位、配置及利用情況；10、眺望、景觀等自然環(huán)境狀況商業(yè)及業(yè)務種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況；商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況；顧客及工作人員的交通工具及狀況；商業(yè)繁華程度及興衰動向；商品進出運輸?shù)谋憷潭?；臨街道路（往復）可及性及通行能力；營業(yè)類別及競爭狀況；地域內經營者的創(chuàng)造性及資本實力條件；停車設施狀況干線道路、鐵路、港灣、機場等對外交通設施的便利程度；商品銷售市場及原材料購入市場一廠區(qū)的位置關系；動力資源及排放設施有關費用；關聯(lián)產業(yè)的位置；水質污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度；勞動力資源狀況及生活條件；有關法律法規(guī)對產業(yè)發(fā)展的有關規(guī)定（3）個別因素：面積；寬度；深度；形狀；坡度；宗地基礎設施條件；宗地臨街狀況；城市規(guī)劃限制；土地使用年限。6、土地估價的概念及原則(1)土地估價的概念土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現(xiàn)實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某地塊或多地塊在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。(2)土地估價的原則a、替代原則；b、預期收益原則；c、最有效使用原則；d、報酬遞增、遞減原則；e、需求與供給原則；f、競爭與超額利潤原則；g、貢獻原則；h、變動原則；i、協(xié)調原則7、土地估價方法收益還原法基本估價方法市場比較法剩余法成本逼近法土地估價方法路線價估價法應用估價法標準宗地估價法基準地價系數(shù)修正法8、土地估價的基本理論（1）地租理論。（2）區(qū)位理論。9、土地的供給土地的供給是指在一定的技術經濟條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲量的總和。包括土地的自然供給和經濟供給。（1）自然供給：指土地固有的可供人類利用的部分，無彈性。制約土地自然供給的因素主要有：（a）適宜于人類生產活動及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；（b）資源條件：可供人類生活的物品和生產必須的資源；（c）交通運輸條件。（2）經濟供給：指在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產、生活的土地供給，有彈性。制約土地經濟供給的因素有：（a）土地的自然供給量；（b）人們利用土地的知識和技術水平；（c）交通運輸條件；（d）土地利用的集約化程度；（e）社會需求。10、出讓、轉讓、劃撥的區(qū)別(1)土地使用權出讓：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓的方式有招標、協(xié)議和拍賣。土地使用權出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。(2)土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓的方式有出售、交換、贈與。(3)劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權。其的適用范圍：（a）國家機關用地和軍事用地；（b）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（c）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（d）法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥土地使用權的收回：（a）公共利益需要該劃撥土地；（b）由于實施城市規(guī)劃和進行舊城改造，需要調整使用土地；（c）因單位撤消、遷移等原因，不在需要使用該劃撥土地的，該土地必須由國家收回；（d）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的。11、出讓價格、轉讓價格出讓價格：指在土地使用權一級市場上，國家以土地使用者的身份將國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價，法定名稱為土地使用權出讓金。按出讓的方式不同，可細分為協(xié)議地價、招標地價和拍賣地價。轉讓價格：指在土地使用權二、三級市場上，土地使用權在土地使用者之間轉讓時的成交價格。12、建筑容積率、建筑密度、綠化率、樓面地價容積率——是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度——即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率——是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。樓面地價=總地價/建筑總面積=單位地價/容積率13、土地使用年期14、土地開發(fā)程度土地開發(fā)程度是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，即通常所說的“三通一平”（通路、通電、供水和場地平整）、“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊和場地平整）、“七通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊、通氣、通熱和場地平整）。但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內某一宗地來說，情況各不相同。故在實踐中確定土地開發(fā)程度，應注意如下兩方面問題：（1）應準確區(qū)分宗地內和宗地外的開發(fā)程度。對于一般地區(qū)來說，由于有關土地設施不是有專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設的，因此許多開發(fā)設施并沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米甚至幾萬米，在這種情況下，一般企業(yè)進行生產和建設，通常由企業(yè)自行將這部分沒有達到宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。所以可以根據投資主體的不同區(qū)分宗地內外設施狀況，一般由市政投資建設的應屬于宗地外，而屬于宗地內的應由企業(yè)投資建設。（2）宗地紅線內的開發(fā)程度不一致。在土地估價中所設定的土地開發(fā)程度有宗地紅線內、外之別，經常會出現(xiàn)宗地紅線內外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨立工（礦）業(yè)區(qū)。因此，在確定土地開發(fā)程度后，應根據土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。15、評估期日和評估日期評估期日——是決定估價對象不動產價格額的基準日期，通常以年、月、日表示，為一時點。評估日期——從事估價作業(yè)的時間，是一時間段的概念。16、標準深度、里地線、臨街地、路角地、袋地標準深度——道路（街道）對宗地土地利用價值的影響為零時，宗地距街道的深度稱為市街地的標準深度。里地線——標準深度的連線稱為里地線。臨街地——里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地。里地線以外的區(qū)域稱為里地。路角地——范圍以縱橫里地線與臨街地中間的范圍為準。路角地中第一宗土地正旁街以路線價較高者為正街，路線價較低者為旁街；如兩路線價相等時，則以使用寬度較大者為正街，寬度較小者為旁街。袋地——里地線以內但不直接臨街的土地。17、土地制度土地制度是指在特定的社會經濟條件下土地關系的總稱，是一個國家人地關系的法定結合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制。土地所有制：是指人們在一定的社會條件下?lián)碛型恋氐慕洕问?，是整個土地制度的核心，是土地關系的基礎。土地使用制：是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一重要組成部分。土地管理制：是指國家綜合運用行政、經濟、法律和技術等手段，為維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用而進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制等綜合性活動。18、土地市場土地市場的主體：供給者、需求者、中介者、管理者土地市場的客體：土地本身及其產權關系土地市場的結構：一級市場：土地使用權出讓市場。是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規(guī)劃要求和投資計劃以及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。二級市場：土地使用權轉讓市場。是開發(fā)商根據政府的有關規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設，并將經過開地使用權采取最發(fā)的土地使用權連同地上定著物進行轉讓、出租、抵押等。三級市場：是土地使用者之間的土地轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。19、土地價格調控手段(1)建立基準地價，標定地價；(2)國家對協(xié)議出讓國有土地限價；(3)政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預；(4)建立土地交易價格申報制度；(5)政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權。20、標定地價標定地價是指政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。21、土地還原利率、建筑物還原利率和綜合還原利率：未來純收益轉化為價格的比率土地還原利率——將土地產生的未來純收益轉化為價格的比率；建筑物還原利率——將建筑物產生的未來純收益轉化為價格的比率；綜合還原利率——將土地及地上建筑物共同產生的未來純收益轉化為價格的比率；22、區(qū)位區(qū)位是指地域空間范圍內各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地域自身的社會經濟地位等。即自然地理位置、經濟地理位置和交通地理位置在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。23、同一供需圈、均質區(qū)域、相鄰地區(qū)、類似地區(qū)同一供需圈——指能與待估宗地形成替代關系，市場的供給與需求狀況基本相同，并對待估宗地價格產生顯著影響的區(qū)域。均質區(qū)域——指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域；相鄰地區(qū)——指待估宗地所處的同類用途的均質區(qū)域或緊鄰所在地域的其他均質地域；類似地區(qū)——指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質區(qū)域。24、臨街寬度、臨街深度25、重置價格和重建價格重置價格：又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。重建價格：又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為復制。26、有關土地和房屋的權屬證明有關土地權屬證明：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》；有關房屋權屬證明：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》。

27、基本法律、法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》；《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》《劃撥土地使用權管理暫行辦法》；《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》；《全國土地分類》；《閑置土地處置辦法》。

第二節(jié)評估流程的掌握1、評估的種類（1）確定土地掛牌拍賣底價。為了防止國有資產的流失，必須確定一個保底價。主要有企業(yè)改制土地，儲備中心委托拍賣的國有土地。（2）土地抵押貸款。核定土地資產價值，分擔銀行的貸款風險，一般銀行以評估價值的50%-70%進行貸款。（3）土地轉讓評估。土地轉讓過程中的稅費核定以評估價值為基數(shù)（政務中心的主要業(yè)務）（4）劃撥地轉出讓地。核定補交給政府的土地出讓金，出讓金補交以評估價值的一定比例進行征收。（5）涉案土地評估。為有糾紛的土地進行評估，法院以此為仲裁依據。（6）改變土地使用用途補差價評估。（7）土地置換評估。2、評估的法律依據《國有資產評估管理辦法》

1991年11月16日

中華人民共和國國務院令第9l號發(fā)布

第三條

國有資產占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應當進行資產評估：

(一)資產拍賣、轉讓；

(二)企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經營；

(三)與外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業(yè)或者中外合作經營企業(yè)；

(四)企業(yè)清算；

(五)依照國家有關規(guī)定需要進行資產評估的其他情形。

第四條

占有單位有下列情形之一，當事人認為需要的，可以進行資產評估：

(一)資產抵押及其他擔保；

(二)企業(yè)租賃；

(三)需要進行資產評估的其他情形。

第五條

全國或者特定行業(yè)的國有資產評估，由國務院決定。

第六條

國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。

3、評估的具體流程是什么？

企業(yè)改制評估流程圖政務中心政務中心受理地產科地產科測量 規(guī)劃規(guī)劃局地籍科測繪隊 規(guī)劃局地籍科測繪隊測量圖確權規(guī)劃要點評估窗口評估窗口交報簽委托合同實地踏勘告實地踏勘交押評估金評估簽發(fā)報告簽發(fā)報告財務室收費財務室收費報告交付報告交付

土地抵押、出讓土地轉讓土地登記、資產評估流程圖政務中心政務中心地產科受理地產科評估窗口評估窗口簽委托合同實地踏勘實地踏勘交報告評估評估交押金簽發(fā)報告簽發(fā)報告財務室收費財務室收費辦公室發(fā)報告辦公室發(fā)報告

國有土地出讓評估儲備中心委托公司財務 儲備中心委托公司財務 協(xié)調 儲備中心財務 儲備中心財務 測繪規(guī)劃要求測繪規(guī)劃要求實地踏勘 實地踏勘 評估評估簽發(fā)報告簽發(fā)報告土地抵押出讓土地轉讓土地登記資產評估流程圖窗口受理窗口受理窗口評估窗口評估 實地踏勘實地踏勘交報告評估交評估押金簽發(fā)報告簽發(fā)報告財務室收費財務室收費報告交付報告交付第三節(jié)實際操作的掌握1、評估委托書的填寫評估委托協(xié)議書(樣本)委托方：（以下簡稱甲方）受托方：永州眾聯(lián)評估（以下簡稱乙方）根據《中華人民共和國合同法》、《土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律法規(guī)的有關規(guī)定，經雙方充分協(xié)商，達成如下協(xié)議：一、甲方委托事項：宗地位置權屬證號評估目的宗地面積批準土地使用性質設定土地使用權性質批準用途評估設定用途宗地現(xiàn)狀條件評估設定條件評估期日年月日評估日期交付報告時間年月日交付報告份數(shù)二、甲方所需提供的資料：1國有土地使用證4宗地規(guī)劃要點2宗地圖53宗地規(guī)劃平面圖6甲方及時、準確、真實地提供乙方所需的資料，因甲方提供虛假資料而使報告失實所造成的一切后果由甲方負責，甲方應在評估報告設定的使用范圍內正確使用評估報告，超范圍使用報告所造成的后果由甲方負責。三、工作要求：1、乙方必須保證足夠的技術力量，參與評估的估價師不得少于2名。2、乙方必須按照甲方的委托事項進行評估。3、乙方實地踏勘工作必須嚴格按照《土地估價規(guī)程》的工作標準執(zhí)行，進行拍照，存檔等工作，所獲數(shù)據真實可靠。4、乙方對出具的報告的真實性、合法性和公正性負法律責任和經濟責任，并對報告負有保密責任。四、項目經費及付款方式：收費標準按計價格[1994]2017號文件執(zhí)行，簽訂合同時甲方先預交乙方元整，余額在一次性付清。五、責任和義務：1、乙方必須嚴格按照協(xié)議的規(guī)定時間提交圖件和報告，否則甲方有權單方終止協(xié)議，另委托其它評估機構。 2、按照相關的法律法規(guī)的要求，乙方所編制的報告和圖件需評審認定的，由乙方負責評審認定，并承擔評審認定的費用，如需評審認定的報告而未進行評審認定，甲方可以不予認可，并有權拒付評估費。 3、甲方如不能按時付款，乙方有權拒交報告和圖件。六、其它事項：1、本協(xié)議條款如與相關法律法規(guī)相抵觸，則以相關法律法規(guī)為準。 2、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。未盡事項，由甲乙雙方協(xié)商解決。甲方：（蓋章）法人代表簽字：乙方：（蓋章）法人代表簽字：二00五年月日2、現(xiàn)場踏勘的填寫要點（1）一次踏勘多宗土地請按順序對調查表進行編號。（2）現(xiàn)場核定宗地所在區(qū)域的基準地價。（3）踏勘重點：宗地土地開發(fā)程度（幾通，場地是否平整）。圖件資料是否與實地相符合。估價對象的具體位置、周圍環(huán)境。估價對象的外觀、建筑結構。補充收集估價所需要的其它資料。3、數(shù)碼相機的拍攝技巧。（1）拍攝距離遠近

你拍攝的物體是不是會象衛(wèi)星和地球一樣看起來是那么的遙遠呢？如果你沒有很好的選擇畫面的遠近就很可能拍攝出這樣的圖像。當使用數(shù)碼相機拍攝時，像素的多少對于圖像的清晰度是一個很重要的因素，而遠距離的物體則因為分布在上面的像素點少而顯得不清楚，所以在拍攝中盡量的接近所拍攝的物體。比如說，當拍攝人物時，可打開LCD顯示屏取景，然后讓人物盡量的添滿整個屏幕。直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再進行拍攝。（2）避免極端溫度

過高或過低的溫度都會對你的相機以及電池不利，千萬不要長達幾個小時的將你的相機直接地暴露在陽光下。如果不得不暴露在陽光下，那么你可以用一塊淺顏色的毛巾或是反光材料將你的相機遮蓋著。如果你把相機放在汽車上，那么你一定要注意陽光是會隨時間而變化方向的，所以要將相機放到太陽曬不到的地方。當在很冷的天氣時，最好將你的相機放在一個大的、密封的塑膠袋里，然后再帶出門。袋中的溫度會逐漸下降，所以可以避免因為溫度的快速下降而在相機內部凝結成霜。等到你的相機和外界空氣一樣冷的時候，你就可以將它拿出來拍攝了。

（3）順光拍攝時的問題

通常，最好的拍攝點是當陽光在你的背后，那么你要拍攝的物體就會有極好的光線。但同時產生的問題是，在這種強烈的光照情況下，相機LCD顯示屏上的內容就會非常不容易看清，所以，你最好是購買一個還帶有光學取景器的相機，否則，在這種情況下，你就會很難拍攝到好的圖像。另外一點，如果你經常使用光學取景器而不是用的LCD顯示屏，也可以為你節(jié)省大量的電力耗費。

（4）逆光時使用閃光燈

在白天拍攝時，通常都是在陰影下使用閃光燈。當你在逆光情況下拍攝時（光線源在物體的背后，比如說日落），拍攝到的結果通常都是物體是黑色的輪廓，而背景卻十分明亮。解決這一問題的方法就是使用全充閃光燈，閃光燈提供的光線可以照亮人物的臉部，也可以有效的減少背景的亮度。4、照片的編輯和打?。?）利用XP系統(tǒng)中自帶的圖片和查看器進行打印。依次點擊“打印”按鈕——“下一步”——選擇需要打印的圖片——選擇打印機——選擇布局——“下一步”，完成打印。（2）利用word打印圖片。依次點擊“插入”——“圖片”——來自文件——選擇需要插入的圖片——對圖片進行簡單編輯——“打印”，完成打印。（3）部分需要特殊處理的圖片，推薦業(yè)余時間學習photoshop。5、五大方法（基準地價、假設開發(fā)、成本逼近、市場比較、收益還原）公式的徹底理解。重點介紹三種評估方法要點：【使用--由于宗地位于**市城鎮(zhèn)基準地價的覆蓋范圍內，故選用基準地價系數(shù)修正法。由于宗地擬進行房地產開發(fā)，故可以選用假設開發(fā)法。由于宗地位于城市近郊或農村，故可以選用成本逼近法。由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法?！康谝?、基準地價系數(shù)修正法一、概念：所謂基準地價系數(shù)修正法，就是指求取一宗待估宗地價格時，利用級別或區(qū)域基準地價，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，得待估宗地客觀價格的方法。二、公式：基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開發(fā)程度修正幅度]×K4式中：K1──期日修正系數(shù)K2──容積率修正系數(shù)K3──其它因素修正系數(shù)K4──土地使用年期修正系數(shù)∑K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和三、公式詳解：1、基準地價：依據資料及現(xiàn)場踏勘，判斷宗地所在區(qū)域（路段）的基準地價。2、區(qū)域及個別因素：（1）商業(yè)：距商服中心距離：商業(yè)中心是指在一定區(qū)域內組織商品交換和商品流通的樞紐。商服中心是城市結節(jié)點，即城市中某些對人口流動和物質能量交換活動具有聚集作用的特殊地段。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心的距離A≤400B≤75(400,600](75,150](600,800](150,300](800,1000](300,500]>1000>500注：A：表示市級商服區(qū)，B：表示區(qū)級商服區(qū)，C：表示街級商服區(qū)。a、人口密度和流量：人口分布疏密狀況影響著土地的區(qū)位差異。對商業(yè)用地而言，人口密度高，則意味著商業(yè)交往頻繁，生活消費量大，社會購買力強，土地區(qū)位條件好。對住宅用地而言，人口密度過低，則城市基本設施少，服務及便利程度低，繁華程度低；而人口密度過大，則人均占有設施少，住房緊張、交通擁擠、環(huán)境質量差、治安狀況差，對土地產生負影響，只有在人口密度適宜的地區(qū)最適合于人類居住。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣人口密度或流量大較大一般較少少b、臨路級別：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣臨路級別生活型主干道生活型次干道混合型主干道混合型次干道交通運輸型永州市城區(qū)的主干道有：零陵路、瀟湘西路、大橋路、鳳凰路、瀟湘東路、清橋路、梅灣路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西區(qū)路、人民路、芝山路、中山路、南津路、瀟湘路、黃古山路、萍洲西路、虎嘯路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、雙洲路、鐵塔路次干道有：解放路、百業(yè)街、逸云路、冷溪路、翠園商貿街、興旺路、建設路、百萬莊1號路、回龍塔路、西區(qū)路、百斗路、金竹路、文昌路、萍陽路c、距公交站點距離：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距公交車站距離≤50米50－100米100－150米150－200米>200米d、經營類型：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣經營類型飲食娛樂服務服裝、綜合副食、百貨五金電器其它e、宗地形狀和面積：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地形狀與面積≥320m2[240,320)m2[160,240)m2[80,160)m2≤80m2f、臨街寬度：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣臨街寬度>16m(12,16]m(8,12]m(4,8]m≤4mg、地質條件：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地質條件≥25[20,25)[15,20)[10,15)∠10（2）住宅：a、商業(yè)繁華度：商業(yè)繁華影響度是指商業(yè)、服務業(yè)及金融業(yè)等的集聚程度及對土地質量的影響程度。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華度A≤400B≤200(400,1000](200,600](1000,1600](600,1200](1600,3000](1200,2000]>3000>2000b、交通便捷度：公交便捷度和道路通達度一樣是反映土地交通區(qū)位的重要指標。公共交通是城市中人流移動的主要工具之一，尤其是在大城市，人流移動的成本、消耗的時間以及人們接觸交往的機會、頻率都要受制于公交狀況。因此公交便捷狀況成為影響土地優(yōu)劣的主要因素，公交便捷度越高，人們出行越方便，土地級別也相應提高，否則就相反。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通便捷度道路寬度≥40m站流量≤8分/次道路寬度[25,40)m(8,12]分/次道路寬度[15,25)m(12,17]分/次道路寬度[8,15)m(17,25]分鐘/次道路寬度<8m>25分鐘/次c、基礎設施完備度：基礎設施主要包括城市居民生活、生產所必不可少的供水、排水、供電、供氣、電訊等設施，是城市設施的重要組成部分，是反映社會活動、經濟生產、生活等活動場所保障的指標。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基礎設施完善度≥95%[90,95)［80,90)［70,80)<70d、公用設施完備度：公用設施則是指與居民日常生活密切相關的公眾共同使用的服務設施，如中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、體育場館、文化館、影劇院、公園、郵局、銀行(儲蓄所)等。它們都體現(xiàn)了土地社會物化勞動的投入量，同時也是衡量土地社會及生態(tài)效益好壞的重要指標。公用設施完備與否將會影響社會經濟活動及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣公用設施完善度≥90%[75,90%)［60,75)[45,60)<45%e、環(huán)境質量優(yōu)劣度：環(huán)境質量是環(huán)境污染狀況的綜合反映。由于人為的原因，大量產生有害物質的污染源過于集中或不合理的排放，破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，并對人類身體健康構成巨大的危害。環(huán)境污染的種類很多，有大氣污染、水污染、噪聲污染、土壤污染、固體廢棄物污染、放射性污染等。據調查，城市居民反映最強烈的是噪聲污染和大氣污染。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣環(huán)境質量優(yōu)劣度>1200m(800,1200]m(500,800]m(300,500]m≤300mf、地質條件：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地質條件≥25［20,25)［15,20)［10,15)∠10g、宗地形狀與面積：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地形狀與面積≥1500m2［800,1500)m2［300,800)m2［100,300)m2∠100m2正方形、矩形較容易利用，其次是長底邊臨街梯形、平行四邊形、正三角形和短邊臨街梯形，逆三角形不易于利用。（3）工業(yè)：a、交通便捷度：對外交通便利度也是一個反映土地交通區(qū)位的重要指標，是城鎮(zhèn)與其周邊地區(qū)聯(lián)系的紐帶。從宏觀上講，城市對外交通關系到外出的便利與否，影響各區(qū)域在城市中的整體地位和經濟水平。從微觀上來講，距離各類對外交通設施的遠近，影響客、貨對外交通和運輸?shù)某杀荆苯佑绊懲恋氐慕洕б?。影響因素?yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通便捷度(距火車站、貨運站的距離)道路寬度道路寬度≥35m道路寬度[20,35)m道路寬度[12,20)m道路寬度[6,12)m道路寬度<6mⅠ≤400(400,650](650,900](900,1500]>1500Ⅱ鐵路專用線≤800(800,1600](1600，2500]>2500Ⅲ鐵路專用線≤2000(2000,3000](3000,4000]>4000Ⅳ鐵路專用線≤3000(3000,4500](4500,6000]>6000b、基礎設施完備度：基礎設施主要包括城市居民生活、生產所必不可少的供水、排水、供電、供氣、電訊等設施，是城市設施的重要組成部分，是反映社會活動、經濟生產、生活等活動場所保障的指標。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基礎設施完善度100%[90,100)[80,90)[60,80)<60%c、產業(yè)規(guī)模聚集度：產業(yè)集聚影響度是體現(xiàn)城鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)在地域上集中所引起的區(qū)域集聚規(guī)模效益的大小，進而影響土地利用的效益大小。當一定的產業(yè)在地域上集聚形成一定規(guī)模時，一方面能降低企業(yè)之間的原材料及產品運輸?shù)某杀?，提高市場信息的交流；另一方面又可以共同利用基礎設施、勞動力等資源，因而產生集聚效益，使得各企業(yè)都從集聚中取得較大的經濟效益。影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產業(yè)聚集度高較高一般較差差d、宗地形狀與面積：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地形狀與面積>8000m2(5000,8000)(4000,5000］(2000,4000］<2000e、地質條件：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地地質狀況>20(15-20](10-15](5-10]≤5f、自然災害危害度：影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣自然災害危害程度<50年一遇30-50年一遇15-30年一遇5-15年一遇<5年一遇3、其它因素修正：（1）期日修正公式：不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準日的地價，才能用于基準地價評估。區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。對不同時期發(fā)生的交易宗地價格，修正到基準日價格的計算公式為：V=Kt×V0式中：V—修正到基準日的宗地價格V0—實際成交的宗地地價Kt—時間修正系數(shù)（2）容積率修正：不同區(qū)域有不同的容積率，但同一區(qū)域一般存在著一種正常的容積率，根據開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃的要求并結合實際情況，容積率修正按區(qū)域進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準，用下式計算容積率修正系數(shù)：Kr=Vis/Vi式中：Kr—容積率修正系數(shù)Vis—某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價Vi—某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價（3）其它因素修正：包括深度修正、其它影響地價因素修正。（4）開發(fā)程度修正：基準地價是在一定的開發(fā)程度下的地價，當樣點的實際開發(fā)程度與基準地價設定的開發(fā)程度不一致時，必須進行開發(fā)程度的修正，當樣點開發(fā)程度高于基準地價開發(fā)程度時，則要減去樣點宗地地價中多出的開發(fā)費用，當樣點開發(fā)程度低于基準地價開發(fā)程度時，則要加上樣點宗地地價中相差的開發(fā)費用。永州市城區(qū)各項開發(fā)費用平均數(shù)如下表所示。永州市城鎮(zhèn)土地場地開發(fā)平均成本費用一覽表區(qū)域范圍通路(元/M2)供水(元/M2)排水(元/M2)通電(元/M2)通訊(元/M2)場地平整(元/M2)合計(元/M2)市區(qū)范圍130縣區(qū)范圍14-1611-1311-13鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍8-118-108-108-1038-1043-54說明:1、市區(qū)范圍土地場地開發(fā)成本,系根據冷水灘區(qū)河東路網建設工程調查的平均開發(fā)成本確定的。2、縣區(qū)范圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍土地場地開發(fā)成本，根據各區(qū)域內調查的場地開發(fā)費用平均值確定。（5）年期修正：基準地價評估所需的樣點地價，按法律規(guī)定的各類土地的最高出讓年期進行修正。（1）有限年期使用權價格修正到最高出讓年期地價的計算公式為：Vm=Vm1×[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）ml]式中：Vm—最高出讓年限的土地使用權價格m1—實際出讓年期或剩余出讓年期Vml—有限年期出讓地價m—土地使用權出讓最高年限r—土地還原率（2）無限年期地價修正到法定最高出讓年期地價的計算公式為：Vm=VE×[1-1/（1+r）m]式中：VE—土地所有權價格Vm、r、m含義同上四、基準地價測算應該注意的幾個問題：1、基準地價核對正確。2、區(qū)域及個別因素應尊重客觀事實，不能出現(xiàn)明顯矛盾。3、城鎮(zhèn)混合住宅用地的操作方法：4、分攤問題：第二、假設開發(fā)法。一、概念剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。二、公式總地價=售樓總價-開發(fā)總費用-專業(yè)費-不可預見費-利息-利潤-稅費三、公式詳解①售樓總價=商業(yè)建筑面積×商業(yè)單價+住宅建筑面積×住宅單價②開發(fā)總費用=小區(qū)配套費+建筑開發(fā)費（小區(qū)配套費=建筑開發(fā)費×12%，建筑開發(fā)費=重建單價×建筑總面積）③專業(yè)費=開發(fā)總費用×專業(yè)費率5%④不可預見費=（開發(fā)總費用+專業(yè)費）×不可預見費率3%⑤利息=總地價×[（1+利息率）開發(fā)周期-1]+（開發(fā)總費用+專業(yè)費+不可預見費）×[（1+利息率）開發(fā)周期/2-1]⑥租賃費=售樓總價×租賃費率3%⑦銷售稅費=售樓總價×銷售稅費率5.5%⑧土地取得稅=總地價×土地取得稅率4%⑨利潤=（開發(fā)總費用+專業(yè)費+不可預見費）×利潤率+總地價×利潤率設總地價為P~則我們常用的測算公式可表達為：P=①－②－③－④－⑤－⑥－⑦－⑧－⑨=售樓總價－開發(fā)總費用－專業(yè)費－不可預見費－P×[（1+利息率）開發(fā)周期-1]+（開發(fā)總費用+專業(yè)費+不可預見費）×[（1+利息率）開發(fā)周期/2-1]－租賃費－銷售稅費－P×土地取得稅率4%－（開發(fā)總費用+專業(yè)費+不可預見費）×利潤率+P×利潤率解一元一次方程即可。四、評估中要注意的幾個問題1、宗地附近區(qū)域商業(yè)及住宅的平均售價需要進行詳細調查。2、土地取得費和土地開發(fā)費用的利息計算問題。3、容積率和建筑成新度的把握問題。第三、成本逼近法。一、概念成本逼近法（costapproach）是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。二、公式土地價格＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)成本法的實質是通過對估價對象不動產的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。所以用成本法評估出來的不動產價格又稱為積算價格。成本法的理論依據，從賣方角度來看是生產費用價值論；從買方角度來看是替代原理。三、公式詳解1、土地取得費及相關稅費土地取得費及相關稅費是指待估宗地所在區(qū)域為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。根據對待估宗地所在區(qū)域近年來征地費用標準進行分析，該項費用主要包括征地費（含土地補償費、勞動力安置補助費、青苗補償費及地上物補償費）、征地管理費、耕地占用稅、造地費（或耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設基金）等。評估工作中根據永州市的實際情況，補償標準參照永政發(fā)[2003]9號《永州市征地拆遷補償安置辦法》。成本法常用指標詳見附表。（1）土地取得費根據《中華人民共和國土地管理法》（1999年1月1日起施行）中第四十七條規(guī)定征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。調查待估宗地周邊區(qū)域的土地利用情況，農用土地大部分為(專業(yè)菜地、水田、旱地或荒山等)，視待估宗地在征用時為周邊區(qū)域地類。調查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費用，目前獲得類似待估宗地土地，需支付的費用主要有：Ａ、土地補償費根據國家規(guī)定：征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。結合當?shù)亟y(tǒng)計調查資料以及當?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實際情況,來確定前三年平均畝產值及補償倍數(shù)。Ｂ、安置補助費根據國家規(guī)定：征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農業(yè)人口數(shù)按照被征用的農地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為被征用前三年平均年產值的四至六倍計算。結合當?shù)厥谢蚩h統(tǒng)計調查資料以及當?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實際情況,來確定每畝地需安置的農業(yè)人口數(shù)及補償倍數(shù)。Ｃ、青苗及地上物補償費結合當?shù)亟y(tǒng)計調查資料以及當?shù)赝恋毓芾砭终鞯夭块T提供的該地區(qū)征地實際情況，來確定青苗及地上物補償費方式。（2）相關稅費A、征地管理費根據當?shù)匚募?guī)定，征地管理費按征地費總額的一定比例征收，一般以3%計算。B、耕地占用稅根據當?shù)匚募?guī)定及耕地占用稅稅額規(guī)定，來確定當?shù)馗卣加枚?。C、耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設基金根據當?shù)匚募?guī)定收取。D、（E、F、…）其他稅費土地取得費及相關稅費合計＝（1）＋（2）2、土地開發(fā)費不同的土地開發(fā)程度和開發(fā)程度完善程度，土地開發(fā)費用也不同。根據當?shù)赝恋毓芾聿块T及委托方提供的資料和評估人員實地勘查情況，來確定此次評估設定開發(fā)程度的土地開發(fā)費。永州市城鎮(zhèn)土地場地開發(fā)平均成本費用一覽表區(qū)域范圍通路（元/M2）供水（元/M2）排水（元/M2）通電（元/M2）通訊（元/M2）場地平整（元/M2）合計（元/M2）市區(qū)范圍130縣區(qū)范圍14-1611-1311-13鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍8-118-108-108-1038-1043-543、投資利息根據待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，設定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按評估基準日中國人民銀行公布的短期貸款（六個月至1年）利息率5.31%計。假設土地取得費及相關稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內均勻投入，故：投資利息＝（土地取得費＋相關稅費）×[（1+5.31％）開發(fā)周期-1]＋土地開發(fā)費[（1+5.31％）開發(fā)周期/2-1說明：土地取得費及其稅費的利息計算以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。開發(fā)費及其稅費的利息可采用兩種方法計算：一是以整個開發(fā)周期為基數(shù)，計息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半；二是以開發(fā)費的一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。4、投資利潤投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應與同行業(yè)投資回報相一致，土地開發(fā)投資應獲得相應的投資回報，考慮永州市城區(qū)土地開發(fā)和各行業(yè)投資收益實際情況，確定以10%作為評估的投資利潤率。投資利潤＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發(fā)費）×投資利潤率5、土地增值收益土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。根據當?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價格（土地取得費及相關稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和）的一定比例計。一般來說，工業(yè)用地的土地增值收益率為25%，住宅用地為35%，商業(yè)用地為50%。計算公式如下：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增值收益率6、無限年期土地使用權價格依據成本逼近法計算公式，將上述5項加和即得無限年期土地使用權價格。7、待估宗地設定年期土地使用權價格根據有限年期地價測算公式：Vn＝VN×[1－1/（1＋r）n]式中：Vn－－－待估宗地設定年期土地使用權價格（元/平方米）VN－－－無限年期土地使用權價格（元/平方米）r－－－－土地還原率n－－-－-待估宗地設定年期（年）成本法常用指標一覽表地區(qū)名稱人均耕地(畝/人)耕地開墾費耕地占用稅(元/M2)征地管理費防洪保安基金森林恢復費新增建設用地使用費水田(元/M2)旱地(元/M2)水田、魚塘、菜地旱土專業(yè)菜地精養(yǎng)魚塘經濟林地永州市871061.05%-2.8%元/M22元/M2冷水灘17芝山區(qū)17祁陽10東安1598寧遠1598道縣15910藍山1598雙牌128江永128新田128江華128四、評估中應該注意的幾個問題1、各縣區(qū)的人均耕地不一樣，補償標準也不一樣。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的補償標準可以適當調低。3、年期修正問題。4、評估之前詢問當?shù)氐恼鞯夭疬w補償標準。6、評估報告撰寫過程中最容易出錯的地方。1、項目名稱表達含糊。項目名稱應該包含委托方、評估目的、宗地位置、評估宗地數(shù)、土地性質。2、提交報告日期和估價期日、估價日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié)調。日期之間的關系應具備一定的邏輯性。3、估價目的表述含糊。4、地價內涵表述不完整。內涵包括：估價基準日，宗地開發(fā)程度，土地用途，使用年期。5、土地總價值大寫出錯。建議用word里面的“插入”——“數(shù)字”——選擇大寫數(shù)字。6、土地登記狀況一般要注明四至。7、土地利用狀況表述不清楚。8、個別因素說明表與宗地測算表不一致。10、有關法律法規(guī)千遍一律。11、估價方法選擇理由表達不合理。基本表述如下：由于宗地位于**市城鎮(zhèn)基準地價的覆蓋范圍內，故選用基準地價系數(shù)修正法。由于宗地擬進行房地產開發(fā)，故可以選用假設開發(fā)法。由于宗地位于城市近郊或農村，故可以選用成本逼近法。由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。12、使用說明中的內容與報告前面的內容相矛盾。13、把不是特殊處理的東西寫進特殊處理之中。14、附件不切實際。15、一覽表中的報告編號、估價期日容易忽視。16、基準地價填寫錯誤。17、整體排版過程中的問題：容易把“.”寫成“?！?；表格中沒有設置統(tǒng)一的對齊方式；出現(xiàn)明顯的錯別字；首行應空格；把某一大標題或表頭留在一頁的最后一行。字體間距不一致。7、收費標準地產價格評估收費標準（新）級號評估地價收費額度(萬元)收費標準(‰)收費額度(萬元)累計金額(萬元)備注1100以下(含100)4‰涉案土地按1%收取，小宗地低于300元一律收300元/宗；價值特小收200元/宗。2101-500的部分2‰3501-1000的部分1.5‰41001-5000的部分0.8‰55001-10000的部分0.3‰610000以上的部分0.06‰每增100萬元加收60元學無止境，以上幾點只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學習中舉一反三，融會貫通，能學會學習的人，才叫高手。

第三章職業(yè)技能培訓第一節(jié)商務禮儀1、商務禮儀概述商務禮儀是人在商務交往中的藝術。商務交往是講究規(guī)則的，即所謂的沒有規(guī)矩不成方圓，比如移動的使用，在商業(yè)交往中講究：不響、不聽，不出去接聽。與人交往時寒暄之后要把關掉，以免讓人感到你是三心二意。

商務禮儀使用的目的有三：

第一、提升個人的素養(yǎng)，比爾蓋茨講“企業(yè)競爭，是員工素質的競爭”，進而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競爭，教養(yǎng)體現(xiàn)細節(jié)，細節(jié)展示素質。

第二、方便我們的個人交往應酬。我們在商業(yè)交往中會遇到不同的人，對不同的人如何進行交往這是要講究藝術的，比如夸獎人也要講究藝術，不然的話即使是夸人也會讓人感到不舒服。

第三、有助于維護企業(yè)形象。在商務交往中個人代表整體，個人形象代表企業(yè)形象，個人的所作所為，就是本企業(yè)的典型活體廣告。一舉一動、一言一行，此時無聲勝有聲。

商務交往涉及的面很多，但基本來講是人與人的交往，所以我們把商務禮儀界定為商務人員交往的藝術。人們對禮儀有不同的解釋。有人說是一種道德修養(yǎng)。有人說是一種禮儀是一種形式美，有人講禮儀是一種風俗習慣。禮出于俗，俗化為禮。商務禮儀的操作性，即應該怎么做，不應該怎么做。講一個座次的例子：商務禮儀中的座次。我們都知道來了客人要讓座，但不知道哪是上座，一般情況下可能無所謂，但在外事活動和商務談判中就必須要講究了。另外與對方說話也要講究，一般情況下不能說你知道嗎？所以交往中必須講究藝術。

亞里士多德說過一個人如果不和別人交往要么是神，要么是獸，言外之意不是人。下面我們討論一個問題，商務人員的工作能力包括哪些方面。

業(yè)務能力只是基本能力，沒有業(yè)務能力是做不好工作的，但是只有業(yè)務能力也不一定做好工作。從公共關系領域和傳播領域里來講，還要具有交際能力。交際能力被稱之為可持續(xù)發(fā)展能力。交際能力不是搞一些庸俗關系，而是處理、規(guī)范、管理好人際關系。業(yè)務能力和交際能力被稱為現(xiàn)代人必須具備的“雙能力”。上個世紀，管理界有一個學派叫“梅奧學派”也稱為“行為管理學派”。（他與泰勒學派不同，泰勒只強調物而不重視人）。梅奧學派強調管理三要素。一是企業(yè)要發(fā)展要獲得必要的資金、原料和技術。二是形成規(guī)模效益。三是組織生產，他也尤為重視這一點，即重視企業(yè)內部和外部的關系。企業(yè)管理者必須要注意與企業(yè)內部和外部搞好關系，這樣企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。

2、尊重為本。

比如在就餐或開會時點名尊重別人的方式是手心向上“一位、二位、三位”不能手心向下或用手指指點，手心向下是傲慢之意，用手指點有訓斥之意。

比如我們招呼人手心向下或手心向上也都不對。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對你的愛人你就不能告訴他在認識她之前與誰好過。另外就是不能在女人面前夸別的女人漂亮。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。講一個事，在家里如果你與你老婆看電視時發(fā)生矛盾時，她愿意看肥皂劇你沒有辦法時，叫你一招，你就夸電視里的明星。

贈送禮品。你先要知道對方喜歡什么、不喜歡什么，喜歡什么不容易把握，但不喜歡什么比較容易把握，這一點主要是要根據對方的身份、地位、以及文化修養(yǎng)來定。在商務交往中我們還要講究二個側面。

一是自尊。自尊是通過言談舉止、待人接物、穿著打扮來體現(xiàn)的，你自己不自尊自愛，別人是不會看得起你的。比如說一個最基本的，女士在商務交往中的首飾佩戴，原則是“符合身份，以少為佳”不能比顧客戴的多，不能喧賓奪主。比如我問一個問題，在商務交往中有哪些首飾是不能戴的。一種是展示財力的珠寶首飾不戴，上班族要展示的是愛崗敬業(yè)。二是展示性別魅力的首飾不能帶。胸針不能戴，腳璉不能戴。這在禮儀的層面叫做有所不為。禮儀是一種形式美，形式美當然需要一種展示，那么我們戴二件或二種以上的首飾，比較專業(yè)的戴法是怎樣的？專業(yè)戴法是“同質同色”。不能形成遠看像圣誕樹，近看向雜貨鋪。再舉一例，女士穿職業(yè)裙裝需注意什么，需注意五不準：一、黑色皮群，在正式場合絕對不能穿，這是國際慣例，給人們的感覺是不正經；二、正式的高級的場合不能光腿，為什么？不好看。三、不能出現(xiàn)殘破。遠看頭，近看腳，不遠不近看中腰。四、鞋襪不配套，穿套裙不能穿便鞋，與襪子更要配套，穿涼鞋不穿襪子，穿正裝時可以穿前不露腳趾后不露腳跟的涼鞋。五、三節(jié)腿。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發(fā)型，發(fā)色。頭發(fā)不能過長，不能隨意披散開來，頭發(fā)長可以盤起來，束起來，不要染色。腰是指，腰上在正式場合時不能掛東西。

二、尊重別人更重要。有三點主要事項，一、對交往對象要進行準確定位，就是你要知道他是何方神圣。然后才能決定怎樣對待他。國際交往中禮品包裝的價值，不得低于禮品的1/3，接受外國人的禮物時，要當面把包裝打開，而且要端詳一會，并要贊揚一下。和外國人一起就餐，有三不準，一不能當眾修飾自己；二不能為對方勸酒夾菜，不能強迫別人吃；三是進餐不能發(fā)出聲音。這是尊重別人，另外要講規(guī)矩，比如接受名片，接受名片時如何做才是尊重別人，專業(yè)要求是有來有往，來而不往非禮也。要是沒有也要比較委婉地回答，可以告訴對方，沒帶或用完了。商務交往中有時是需要一種“善意的欺騙”。

3、善于表達。商務禮儀是一種形式美，交換的內容與形式是相輔相成的，形式表達一定的內容，內容借助于形式來表現(xiàn)。對人家好，不善于表達或表達不好都不行，表達要注意環(huán)境、氛圍、歷史文化等因素。

雙排座轎車哪個座位是上座。標準答案上座不止一個，專業(yè)說法是客人坐在哪，哪里就是上座。吃飯、乘車都是這樣。社交場合不同上座位置不同，主人親自開車時附駕駛位子是上座；二人同時座車，關系密切的坐在前面；專職司機或出租車時，副駕駛的位置的后面座位是上座，這時副駕駛位置是隨員座，要人座vip，安保座，司機后面的座。

管理三段論法：一是把你想到的寫下來。二是按照你寫下來的去做；三是把做過的事情記下來。

你對人家好要讓人家知道，這是商務交往中的一個要求，

下面和同志們討論一下男士西裝的問題，穿西裝怎樣體現(xiàn)身份，從商務禮儀講是一個高端的問題。穿西裝專業(yè)的問題，從專業(yè)上講“三個三”：即三個要點，三色原則，含義是全身的顏色限制在三種顏色之內，三種顏色指的是三大色系；三一定律，是講身上三個部位：鞋子、腰帶和公文包。這三個地方要是一個顏色，一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個禁忌是商標必須要拆掉，第二個禁忌襪子的問題，襪子色彩、質地，正式場合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個禁忌領帶打法出現(xiàn)問題，主要是質地和顏色的要求。穿非職業(yè)裝和短袖裝不打領帶，穿夾克不打領帶。領帶的時尚打法：一是有個窩，這叫“男人的酒窩”。第二種打法打領帶不用領帶夾，用領帶夾的是穿職業(yè)裝，因為在他們的領帶加上有職業(yè)標識，一看就知道他是哪方神圣，男人不打領帶夾，風一吹是很酷的。第三種打法是領帶的長度，領帶的箭頭以在皮帶扣的上沿為宜。

4、形式規(guī)范。第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說明企業(yè)沒有規(guī)矩，比如作為一個企業(yè)，在辦公時間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打也不能旁若無人。講形式規(guī)范就是要提高員工素質和提升企業(yè)形象。商務場合通時誰先掛斷？地位高者先掛。客戶先掛。上級機關先掛。同等的主叫者先掛。

職場著裝六不準，第一過分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點毛病來。第二過分鮮艷（三色要求），第三不能過分暴露，女同志不能超低空，影響辦公秩序；第四過分透視，里面穿的東西別人一目了然，這不是時尚，是沒有修養(yǎng)；第五過分短??；第六過分緊身，女同志較多，公司在交往中尤其不允許。講不講規(guī)矩就是企業(yè)的形象問題。

在商務交往種，對人的稱呼有三個不能用的稱呼，第一個不能用的是無稱呼，比如在大街上問路，上去就“哎”；第二個不能用就是替代性稱呼，不叫人叫號，第三個不能用的稱呼不適當?shù)牡胤叫苑Q呼，在某一范圍內用地方形稱呼是可以的，但是在跨地區(qū)、跨國家不能濫用。所以商務交往一定要講規(guī)矩。

5、文明禮貌三要素以上是商務交往中的三個基本理念，這三個理念相互融合的，有禮貌不規(guī)范不行，在商務交往中怎樣才能做到禮貌，禮貌不是口號，是有實際內容的，那就是要把尊重融入其中。就是要把尊重、禮貌、熱情用恰到好處的形式，規(guī)范地表達出來。專業(yè)講法是要注意三個要點。我們一般稱之為文明禮貌三要素：

第一、接待三聲，既有三句話要講，一是來有迎聲，就是要主動打招呼；二是問有答聲，一方面人家有問題你要回答，另一方面你也不要沒話找話，有一些話怎么說在一些窗口位置，如辦公室、總機、要有預案，就是要事先想好，遇到不同情況怎么辦。比如，外部打來，打錯了，找的不是他要找的單位，我們怎么回答，有素質的要說：先生對不起，這里不是你要找的公司，如果你需要我可以幫助你查一查，這是宣傳自己的一個絕好機會。會給人一個很好的印象。第三聲去有送聲，如商店的服務員對顧客。第二、文明五句。城市的文明用語與我們企業(yè)的文明用語是不一樣的，作為一個高新技術企業(yè)，應有更高的要求，什么不要隨地吐痰、不要罵人，這起點都很低。第一句話問候語“你好”；第二請求語，一個“請”字；第三句是感謝語“謝謝”。我們要學會感謝人家。尤其是對我們的衣食父母。第四句是抱歉語“對不起”。有沖突時，先說有好處，不吃虧。第五道別語“再見”。

第三、熱情三到。我們講禮儀目的是為了與人溝通，溝通是要形成一座橋而不是一堵墻，只講禮儀沒有熱情是不行的。

“眼到”。眼看眼，不然的話，你的禮貌別人是感覺不到的，注視別人要友善，要會看，注視部位是有講究的，一般是看頭部，強調要點時要看雙眼，中間通常不能看，下面尤其不能看，不論男女，對長輩、對客戶，不能居高臨下的俯視，應該采取平視，必要時仰視。注視對方的時間有要求，專業(yè)的講法是當你和對方溝通和交流時注視對方的時間，應該是對方和你相處時間的，總的時間長度的1/3左右，問候時要看，引證對方觀點是要看，告別再見時要看、慰問致意時要看，其他時間可看可不看。

“口到”，一是講普通話，是文明程度的體現(xiàn)，是員工受教育程度的體現(xiàn)。講不好也要講。方便溝通，方便交際。二是要明白因人而異，區(qū)分對象。講話是有規(guī)矩的，（比如男士有急事，找同事的的女同事，怎么打？）。看對象，比如你去交罰款，對方說“歡迎”你下次再來，你高興嗎？外地人和本地人問路表達有所不同嗎，男同志和女同志問路，表達有所不同嗎，女同志不得不承認，女同志辨別方向能力不強，女同志問路你要講前后左右，不要講東西南北，講東西南北是對她們的折磨。講了白講，（會不來了）

“意到”，就是意思要到。把友善、熱情表現(xiàn)出來，不能沒有表情，冷若冰霜。表情要互動，（醫(yī)院里就不能時刻“微笑服務”）。再有就是不卑不亢，落落大方。（女孩子在別人面前笑），怎么樣才算講過世面？露6顆牙齒。

在商務交往中如何體現(xiàn)溝通技巧，達到最好的交際效果。溝通是相互理解，是雙向的。要講三個點。第一個點，自我定位準確，就是干什么向什么；第二就是為他人定位準確。第三，遵守慣例，（比如跳舞，交往中跳舞是聯(lián)絡，國際慣例是異性相請）。男士請女士，女士可以選擇，女士請男士，男士不可以選擇，不會可以走開。

商務交往中有六種話題不得涉及，1、不能非議國家和政府；2、不能涉及國家和行業(yè)秘密；3、不能夠對對方內部的事情涉及；4、不能在背后議論領導、同事、同行的壞話（來說是非者，必是是非人）。5、不能夠談論格調不高的問題，我們都是現(xiàn)代的人，要有修養(yǎng)。6、不涉及私人問題，關心人要有度，關心過度是一種傷害。專業(yè)講法，私人問題五不問：第一不問收入；第二不問年齡；第三不問婚姻家庭；第四個不問健康問題；第五不問經歷。比如婚姻家庭問題，因為家家都有難念的經；兩種人不問年齡，一是將近退休的人，白領麗人的年齡不問。商務人員不談健康，老板得了癌癥誰給我貸款？經歷不能問，英雄不問出處，重在現(xiàn)在，你是大學，人家不一定是大學。為什么不討論收入？收入和個人能力和企業(yè)效益有關，談論就要比較，痛苦來自比較之中。朋友可以問，外人不可以問。6、商務人員的形象設計。商務人員的個人形象很重要，因為商務人員的個人形象，代表企業(yè)形象、產品形象、服務形象，在跨地區(qū)跨文化交往中代表民族形象、地方形象和國家形象。首先，我們要知道何謂形象，形象就是外界對我們的印象和評價。

形象由二部分構成，一是知名度。二是美譽度。有名不一定有美譽度。形象的重要，一是說形象就是宣傳，另外形象就是效益，形象就是服務。形象好人家才能接受你的服務。形象就是生命，形象重于一切。

那么我們應該如何設計個人形象？一般而論，最重要的還是個人定位的問題，你扮演什么形象問題，不同環(huán)境，要有不同的身份，干什么像什么，這在心理學上講叫“首輪效應”，這是一個非常重要的概念。首輪效應告訴我們，在與人交往重，尤其是在初次交往中，第一印象是至關重要的，往往影響雙邊關系，這里有二個點要特別注意，一個點是準確的角色定位問題；二是自己的初次亮相。

具體而論，有六個方面的問題，即個人形象六要素。1、儀表。即外觀也。重點是頭和手，其他的我們看不到，頭部和手部很重要，鼻毛不能過長，不能有發(fā)屑，一般要先梳理后穿衣服，身上不能有怪味。男人的頭發(fā)也有要求，不要太長。2、表情。是人的第二語言，表情要配合語言。表情自然、不要假模假樣；表情要友善、不要有敵意；友善是一種自信，也是有教養(yǎng)。表情要良性互動。要雙方平等溝通。3、舉止動作。要有風度，風度就是優(yōu)雅的舉止，就是優(yōu)美的舉止。優(yōu)雅的舉止，實際上是在充滿了自信的、有良好文化內涵的基礎上的一種習慣的自然的舉止動作。舉止要文明，尤其是在大庭廣眾之前，我們必須要樹立個體代表集體這樣一個理念。比如不能夠當眾隨意整理我們的服飾，不能當眾處理我們的廢物，舉止簡言之是教養(yǎng)。進而言之，舉止要優(yōu)雅規(guī)范。所謂的站有站相、坐有坐相。手不要亂放，腳步不要亂蹬。4、服飾。服飾也代表個人修養(yǎng)。所以在商務交往中，服飾最關鍵的一個問題，就是要選擇搭配到位。首先要適合你的身份，適合你的地位。其次要把不同的服裝搭配在一起，要給人和諧的美感。5、談吐。就是語言，要講普通話。第一要壓低聲量，打和談話不能聲音過大，聲音過大顯的沒有修養(yǎng)。受教育程度不高。說話的聲音低一點有二個好處，一是符合規(guī)范，二是比較悅耳動聽。第二、慎選內容，言為心聲。你所討論的問題，首先