中國樓市空置率過高 勿讓房子成為閑置的投資品

Word中國樓市空置率過高勿讓房子成為閑置的投資品中國的樓市一直是一個較大的問題，在房價過高的問題面前，如今，另一個問題又隨之凸顯。近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2021春季年會期間表示“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。”這一言論被傳開后，大家感到很震驚。

樓市空置率到底有多高？這幾乎成為房地產(chǎn)界多年來的一個謎。

近日，這個話題又引發(fā)了一輪爭議?！澳壳爸袊鴺鞘械氖滓獑栴}是空置率太高，空置面積達10億平方米。”近日，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2021春季年會期間表示。隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應(yīng)過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”

目前的現(xiàn)實情況是，這20年來，作為地方支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)幾乎在全國各地都得到了迅猛發(fā)展，每個城市新房的準確數(shù)量可能不是很好講，究竟有多少空置也同樣不好說。在住房空置率這個問題上，認為泡沫非常嚴重的人士給出了高達30%以上的警戒數(shù)字；而房地產(chǎn)商則認為空置率還不到5%；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近兩年公布的空置率為12%－16%……

其實，無論閑置商品房的數(shù)量有多少，關(guān)鍵就在于，這些閑置房是否能被市場所吸收消化。

顯然，目前的形勢依然不容樂觀。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的狂飆突進，目前似乎已經(jīng)進入發(fā)展拐點，誠如業(yè)內(nèi)人士所稱，從黃金時代轉(zhuǎn)型進入白銀時代。房地產(chǎn)價格高速增長的態(tài)勢，在經(jīng)歷了多次政策調(diào)控后，受到了明顯遏制。而當(dāng)前中國經(jīng)濟進入相對下行周期，證券市場火爆對房地產(chǎn)所需投資的明顯分流，以及市場各方對于房價未來走勢的預(yù)期發(fā)生明顯變化，都預(yù)示著，房子無論建在哪個地區(qū)、哪個地段，都能受到追捧的好日子一去不復(fù)返了。

與此同時，房地產(chǎn)的宏觀形勢已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。2021年，全國300個城市共成交土地27907宗，成交面積104032萬平方米。與之相對應(yīng)的是，當(dāng)年住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交面積35377萬平方米;商辦類用地成交土地面積15917萬平方米。

從這組數(shù)據(jù)可以看出，2021年新入市的土地面積，如果按照當(dāng)年住宅用地和商辦類用地成交面積量來計算，需要至少兩年時間才能予以消化。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報告數(shù)據(jù)顯示，2021年，住建部將開建700萬套保障房。也就是說，“十二五”期間完成保障房的任務(wù)將超過3600萬套，覆蓋城鎮(zhèn)20%左右的住房需求。

與此同時，棚戶區(qū)改造也在同步推進，隨著保障房的不斷入市，亦將在客觀上擠占商品住宅的剛需市場份額。

這也就意味著，現(xiàn)有閑置商品房面臨著新入市商品房和保障房的內(nèi)外夾擊，業(yè)界普遍認為，盡管房地產(chǎn)調(diào)控開始放松，但2021年對于全國房地產(chǎn)界來說，其主要任務(wù)依然是去庫存。

從以上數(shù)據(jù)分析可以得出一個結(jié)論：那就是閑置商品房解套，最關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場功能回顧民生。

目前，依然有大量的民眾需要購買第一套房產(chǎn)，或者即使有房子，但需要改善型居住，這些人都是潛在的“閑置“房和新房購買者，似乎可以說這些人都具有剛性需求。

但是，為什么房地產(chǎn)新政推出后，房地產(chǎn)市場的信心還是無法得以恢復(fù)？“閑置”的商品房如何能夠被銷售出去？最為關(guān)鍵的是當(dāng)前的房地產(chǎn)定價，是以投資者為對象，而不是以自住者為對象。當(dāng)房地產(chǎn)定價所面對的是投資者而不是自住者，這時要讓購買住房的自住者進入這個市場是不可能的，因為自住者沒有足夠的支付能力，在投資者價位上進入房地產(chǎn)市場。

安居是自然法則，民生是房子的首要功能。謀得棲身之所是社會安定和諧的基礎(chǔ)。城市土地資源的稀缺性、國有性，住房的不可或缺不可替代，也決定了房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以保障居民的安居為第一要務(wù)。這是世界各國通例，也是市場法則效率和公平的體現(xiàn)。就此而言，能讓房地產(chǎn)市場回歸居民自住為主，才能從過往20年房地產(chǎn)市場過度傾