金凱隆商務(wù)大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃報(bào)告

金凱隆商務(wù)大廈策劃報(bào)告杭州德祥房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨詢(xún)有有限公司二○○四年五月月目錄一前言二徐州市總體概概括三徐州市具有較較強(qiáng)的發(fā)展能能力和相當(dāng)?shù)牡陌l(fā)展空間四徐州房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)析及展展望五競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)查六項(xiàng)目（本案）市市場(chǎng)調(diào)查七項(xiàng)目（本案）市市場(chǎng)分析八項(xiàng)目市場(chǎng)定位位九銷(xiāo)售價(jià)格體系系及實(shí)銷(xiāo)價(jià)格格策略十銷(xiāo)控及銷(xiāo)售目目標(biāo)十一廣告推廣計(jì)計(jì)劃及推廣主主題十二后記一前言萬(wàn)物十字定律，宏宏觀定性房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定定、限、差、控控、失的有序序掌控，微觀觀控性對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)時(shí)、位、量、因因、性的有序序掌控。它是是全程策劃的的總綱。經(jīng)過(guò)前一階段時(shí)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查論證，通通過(guò)對(duì)徐州整整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力力和房地產(chǎn)市市場(chǎng)的宏觀把把握，以及對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的全面市調(diào)和和目標(biāo)客戶(hù)充充分估計(jì)，我我公司慎密思思考，針對(duì)徐徐州金凱隆商商務(wù)大廈進(jìn)行行整合營(yíng)銷(xiāo)，變變無(wú)序難控為為有序掌控，厘厘清了策略方方案，現(xiàn)將報(bào)報(bào)告交付貴公公司，敬請(qǐng)批批評(píng)斧正，以以便進(jìn)一步指指導(dǎo)工作，真真正使之成為為有高度、有有智慧、有創(chuàng)創(chuàng)意的杰出營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。二徐州市總體概概況徐州市位于江蘇蘇省西北部、東東襟淮海、西西帶中原、南南屏江淮、北北扼齊魯，是是重要的水、陸陸交通樞紐，京京滬、隴海兩兩大鐵路在此此交匯，北可可通京津，南南達(dá)滬寧，西西接蘭新，東東抵海濱，黃黃金水道——京杭大運(yùn)河河傍城而過(guò)貫貫穿徐州南北北。公路更是是四通八達(dá),京滬.京福.霍連.徐寧高速公公路在此交匯匯,境內(nèi)還有五五條國(guó)道，20條省道和市市縣一級(jí)公路路將徐州和整整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)緊密相連連.徐州東西長(zhǎng)約2210公里，南北北寬約140公里，土地地總面積11258平方公里，其其中市區(qū)1038平方公里，建建成區(qū)117平方公里。徐徐州下轄有5區(qū)（鼓樓區(qū)區(qū)、泉山區(qū)、云云龍區(qū)、九里里區(qū)、賈汪區(qū)區(qū)），4縣（豐縣、沛沛縣、銅山、睢睢寧縣），2市（邳州市市、新沂市）.截止2003年末，全市市共有戶(hù)籍人人口近1000萬(wàn)，市區(qū)常常住人口162.554萬(wàn)人，人口口密度803人/平方公里，其其中建成區(qū)內(nèi)內(nèi)人口約120萬(wàn)人。徐州位于江蘇、山山東、河南、安安徽四省交界界處，是淮海海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中中心城市。它它在歷史上是是兵家必爭(zhēng)之之地，如今漸漸成商家必爭(zhēng)爭(zhēng)之地，“五省通衢”的獨(dú)特地理理位置，將成成為淮海經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)、全國(guó)乃乃至世界重要要的商貿(mào)之地地。三徐州具有較強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)展能力力和相當(dāng)?shù)耐锻顿Y空間通過(guò)這段時(shí)間對(duì)對(duì)徐州的調(diào)研研和了解，我我們對(duì)徐州的的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展情情況有了更為為清晰的認(rèn)識(shí)識(shí)，徐州已具具備可持續(xù)發(fā)發(fā)展的條件，主主要表現(xiàn)在：：徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量已具備備一定的規(guī)模模,經(jīng)濟(jì)發(fā)展后后勁明顯增強(qiáng)強(qiáng).2003年徐州州完成國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值905.666億元，比上上年增長(zhǎng)12.5%。連續(xù)四年年高于江蘇省省的平均增長(zhǎng)長(zhǎng)水平.全市工業(yè)增增加值完成366.772億元,增長(zhǎng)17.2%%;規(guī)模以上工工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅稅.利潤(rùn)分別增增長(zhǎng)38.6%和54.1%%;綜合效益指指數(shù)提高16.45個(gè)百分點(diǎn).全市工業(yè)投投資完成150億元,增長(zhǎng)43%.003年全市完成成農(nóng)業(yè)增加值值13.13億元,增長(zhǎng)3.4%,林牧漁業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值95.21億元,增長(zhǎng)7.2%.第三產(chǎn)業(yè)03年全市完成成增加值327.005億元，增長(zhǎng)11.7%。其中房地地產(chǎn).建筑行業(yè)占占到整個(gè)增加加值的70%以上.消費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)中顯旺。2003年徐州社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額235.442億元，比上上年增長(zhǎng)12%，其中市區(qū)區(qū)消費(fèi)品零售售額約150億元。商品品市場(chǎng)成交額額570億元.法國(guó)家樂(lè)福.南京金鷹等等知名企業(yè)相相繼進(jìn)駐,戶(hù)部山商城.彭城路步行行街.易初愛(ài)蓮的的投入使用,進(jìn)一步提升升徐州市中心心商務(wù)區(qū)和整整個(gè)商業(yè)檔次次.2003年徐州州財(cái)政總收入入為82.82億元，比上上年增長(zhǎng)25.6%，其中地方方財(cái)政收入40.97億元，比上上年增長(zhǎng)21.8%。這是歷年年來(lái)增長(zhǎng)最快快的一年.固定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)較快快。2003年全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資資完成378.336億元，比上上年增長(zhǎng)18%，建筑業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快速速發(fā)展，2003年建筑業(yè)增增加值186.007億元，比上上年增長(zhǎng)24.1%，全年房屋屋建筑施工面面積675萬(wàn)平方米，竣竣工面積362萬(wàn)平方米。2、徐州地處交交通要塞，具具有很強(qiáng)的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻輻射能力。徐州地處蘇、魯魯、豫、皖四四省交界處，既既是江蘇省三三大“都市商貿(mào)圈”之一，也是是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心城市市及國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)的較大城城市。按照《江江蘇省徐連經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃綱綱要》、《江江蘇省隴海鐵鐵路沿線地區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)思》和《淮淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和和社會(huì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃》的部署署，徐州將發(fā)發(fā)展成為全國(guó)國(guó)性的商貿(mào)都都會(huì)，肩負(fù)帶帶動(dòng)周邊城市市共同發(fā)展的的重任；《徐徐州市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)綱要》，《徐徐州市國(guó)內(nèi)商商品流通“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)綱要》等規(guī)劃材材料指出，徐徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)是是全面推動(dòng)第第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)，而第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主主要是堅(jiān)持兩兩流（即流通通、交通）戰(zhàn)戰(zhàn)略。受發(fā)達(dá)達(dá)的長(zhǎng)江三角角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的的直接輻射，徐徐州市在全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中中具有明顯的的東出西聯(lián)、南南北對(duì)接、雙雙向開(kāi)拓、梯梯度推進(jìn)的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3、具有大城市市的發(fā)展規(guī)劃劃目標(biāo)，城市市結(jié)構(gòu)較為合合理，發(fā)展力力度進(jìn)一步加加大。本世紀(jì)初，江蘇蘇省委、省政政府作出建設(shè)設(shè)南京、蘇州州、無(wú)錫、徐徐州四大特大大城市和南京京、蘇錫常、徐徐州城市圈的的戰(zhàn)略布署，把把城市發(fā)展做做為經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的重要內(nèi)容容。根據(jù)徐州州市1995—2010年城市總體體規(guī)劃，城市市向東及東南南方向發(fā)展，形形成以中心區(qū)區(qū)為核心，以以綠色空間相相隔離，以快快速交通相連連接的組團(tuán)型型城市結(jié)構(gòu)，并并為整個(gè)城市市向特大型城城市和生態(tài)型型城市的發(fā)展展打下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)近幾年的快快速發(fā)展，徐徐州基本形成成了市中心古古彭廣場(chǎng).火車(chē)東站周周?chē)鷥蓚€(gè)商務(wù)務(wù)中心區(qū)，并并形成以中山山路、解放路路、淮海路、西西安路、友誼誼商場(chǎng)等地段段的商業(yè)流通通副中心區(qū)。在在東三環(huán)路、南南三環(huán)路、北北三環(huán)路、城城市大道附近近、子房山、黃黃山垅、金山山橋、銅山新新區(qū)等地，形形成了規(guī)模較較大的居住區(qū)區(qū)。4、人民的生活活水平持續(xù)提提高，購(gòu)買(mǎi)力力進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)。2003年，全全年城市居民民人均可支配配收入89554元，比20002增長(zhǎng)11.44%；農(nóng)村居居民人均純收收入3612元，增長(zhǎng)3.9%。年末城市市居民人均消消費(fèi)性支出6896元，居民消消費(fèi)價(jià)格總指指數(shù)100.3。居民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改改善，住房、汽汽車(chē)等高檔耐耐用消費(fèi)品擁?yè)碛辛砍掷m(xù)增增加.5.城市改造建建設(shè)力度加大大，環(huán)境面貌貌明顯改善。為進(jìn)一步優(yōu)化城城市布局，提提升城市檔次次，徐州市政政府堅(jiān)持高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)抓抓好城市建設(shè)設(shè)和發(fā)展。04年將實(shí)施新新一輪城市總總體規(guī)劃,集中力量推推進(jìn)新城區(qū)建建設(shè),世紀(jì)大道部部分路段改造造,云龍風(fēng)景區(qū)區(qū)擴(kuò)容升級(jí)和和故黃河風(fēng)光光帶建設(shè)等“一區(qū)一路一一湖一河"市政重點(diǎn)工工程,拓展城市發(fā)發(fā)展空間,在改善城市市環(huán)境面貌的的同時(shí)將進(jìn)一一步拉動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè),特別是房地地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)發(fā)展。6、投資環(huán)境明明顯改善，吸吸引投資能力力持續(xù)增強(qiáng)。市政府在優(yōu)化城城市結(jié)構(gòu)的同同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)強(qiáng)化市場(chǎng)體系系建設(shè)，大力力推進(jìn)三大商商業(yè)圈建設(shè)，完完善生產(chǎn)要素素市場(chǎng)，重點(diǎn)點(diǎn)培育建設(shè)一一批省、市級(jí)級(jí)區(qū)域市場(chǎng)，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)特色市場(chǎng)場(chǎng)和綜合性市市場(chǎng)。加快各各具特色、功功能互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)的建設(shè)。全全面貫徹落實(shí)實(shí)省有關(guān)扶持持蘇北發(fā)展的的政策措施和和相關(guān)的優(yōu)惠惠政策。通過(guò)過(guò)招商引資，各各種行態(tài)的建建筑在徐州層層出不窮，并并還在以幾何何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，展現(xiàn)現(xiàn)在廣大市民民眼前?？傊?，隨著連續(xù)續(xù)幾年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)發(fā)展，以及全全國(guó)、特別是是東南沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提提升，按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)論固固有的規(guī)律，必必然會(huì)將徐州州經(jīng)濟(jì)引入到到一個(gè)快速發(fā)發(fā)展的上升通通道中，從去去年下半年開(kāi)開(kāi)始，徐州房房地產(chǎn)中出現(xiàn)現(xiàn)的新方向，已已充分證明這這一規(guī)律的正正確性，我們們可以大膽預(yù)預(yù)測(cè)，今后兩兩年是徐州經(jīng)經(jīng)濟(jì)，特別是是房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)期。四徐州房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)析及展展望徐州市房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)歷幾年年的積累和發(fā)發(fā)展,特別是三月月二十號(hào)的房房展會(huì)火爆舉舉行,樓市已形成成了如下市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn):1.區(qū)位特點(diǎn)明明顯:徐州市原有約770%居民集集中在以淮海海路為東西中中軸線,南北30000米范圍之內(nèi)內(nèi)。經(jīng)過(guò)幾年年發(fā)展,住宅開(kāi)發(fā)逐逐步形成了，銅銅山新區(qū)，北北二環(huán)(以華廈春華華園為代表)住宅群，子子房山住宅群群、黃山垅住住宅群、半山山住宅群等多多個(gè)有代表性性的新興商品品房住宅群落落。商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)還是圍繞原原有中心，沿沿淮海路從東東向西依次為為火車(chē)站廣場(chǎng)場(chǎng)、彭城廣場(chǎng)場(chǎng)、歐洲商城城、段莊廣場(chǎng)場(chǎng)四個(gè)中心區(qū)區(qū)域.隨著住宅區(qū)區(qū)，商務(wù)樓開(kāi)開(kāi)發(fā)的不斷深深入，多個(gè)區(qū)區(qū)域的差異性性特點(diǎn)會(huì)越來(lái)來(lái)越明顯，消消費(fèi)客戶(hù)也會(huì)會(huì)以不同區(qū)位位差異性定位位的明確，選選擇越來(lái)越明明確。2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始步入規(guī)規(guī)?；瘯r(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有其其固有的規(guī)律律性，徐州樓樓市與南方眾眾多城市地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展也極為為相似。經(jīng)歷歷了前幾年群群雄紛爭(zhēng)，用用地、立項(xiàng)等等都極不清晰晰的混沌時(shí)期期，現(xiàn)今開(kāi)始始步入規(guī)?；臅r(shí)代，主主要體現(xiàn)在單單個(gè)小區(qū)項(xiàng)目目用地的數(shù)量量、商務(wù)樓的的體量（建筑筑量）。超千千畝（久隆鳳鳳凰城）用地地項(xiàng)目已經(jīng)出出現(xiàn)，幾百畝畝用地的小區(qū)區(qū)接連不斷涌涌現(xiàn)，超過(guò)二二十層純商務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓相繼繼立項(xiàng)實(shí)施，一一方面可以體體現(xiàn)徐州房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已已基本完成原原始積累，資金及開(kāi)發(fā)發(fā)量都上升了了一個(gè)臺(tái)階，另另一方面也體體現(xiàn)市場(chǎng)已逐逐步啟動(dòng)并步步入上升的通通道，這是一一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的大好時(shí)時(shí)機(jī)。3、樓市呼喚精精品時(shí)代從前幾年規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)一味追求求強(qiáng)調(diào)出面積積，違規(guī)上面面積，實(shí)際施施工再上面積積，商務(wù)樓大大堂不考慮進(jìn)進(jìn)深、開(kāi)間、高高度等事實(shí)，到到目前商務(wù)樓樓開(kāi)發(fā)，開(kāi)始始強(qiáng)調(diào)泊車(chē)位位數(shù)量，智能能化配套，住住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)調(diào)戶(hù)型、景觀觀、物管等為為代表，多層層次訴求，徐徐州樓市已逐逐漸遠(yuǎn)離原有有較為簡(jiǎn)單的的開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)進(jìn)入新一輪較較為理性的開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)程。市市場(chǎng)呼喚好的的產(chǎn)品，呼喚喚更高層面的的產(chǎn)品以滿(mǎn)足足人們對(duì)更高高生活品質(zhì)的的需求。4、品牌已開(kāi)始始呈現(xiàn)其附加加值品牌蘊(yùn)含的獨(dú)特特效應(yīng)引發(fā)的的號(hào)召力能有有效拉動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)，擺脫樓盤(pán)盤(pán)區(qū)域上的限限制而吸引客客源。品牌能能夠有效向外外界傳遞信息息，增加置業(yè)業(yè)者對(duì)樓盤(pán)的的認(rèn)同進(jìn)而擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)份額額，久隆鳳凰凰城是一個(gè)有有效的例證。5、商務(wù)辦公發(fā)發(fā)展概況我市嚴(yán)格意義上上沒(méi)有一流的的商務(wù)辦公場(chǎng)場(chǎng)所，目前大大家所推崇的的泛亞大廈、成成功大廈因其其設(shè)計(jì)、建造造年代相對(duì)較較早，許多配配套（特別是是車(chē)位的配套套）不能滿(mǎn)足足現(xiàn)代人們對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓的需需求，徐州一一流商務(wù)辦公公樓租金呈現(xiàn)現(xiàn)居高不下的的局面，但其其內(nèi)部設(shè)施又又不符合其高高價(jià)位的租金金，租金價(jià)格格與其使用價(jià)價(jià)值有些偏離離。因而出現(xiàn)現(xiàn)了許多已建建成的住宅小小區(qū)往商務(wù)辦辦公樓方向靠靠的現(xiàn)象。這這表明，徐州州市目前商務(wù)務(wù)辦公樓與市市場(chǎng)需求相脫脫節(jié)，寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)目前面面臨如何調(diào)整整自己的定位位，以跟上市市場(chǎng)需求的步步伐。五競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市調(diào)調(diào)情況鑒于我們的建筑筑形態(tài)，我們們將徐州樓市市中已有和正正在建設(shè)的寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，大大致作了市場(chǎng)場(chǎng)了解，因?yàn)闉樵诓煌潭榷壬纤麄兌际鞘俏覀兊母?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，如何何評(píng)價(jià)、對(duì)比比他們，并尋尋找到我們自自身特有的定定位和拓展空空間，將是我我們項(xiàng)目取得得更加成功的的關(guān)鍵。徐州州現(xiàn)有商務(wù)樓樓主要有：1、樓盤(pán)名稱(chēng)：：泛亞大廈開(kāi)發(fā)商：泛亞國(guó)國(guó)際樓盤(pán)所處位置：：彭城路特點(diǎn)：徐州市首首座高檔寫(xiě)字字樓，有一定的美譽(yù)度度和知名度。售價(jià)/租價(jià)：租租金68元/平方米戶(hù)型面積：233平方米----98平方米米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：出租率率90%2、樓盤(pán)名稱(chēng)：：成功大廈開(kāi)發(fā)商：華港房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司樓盤(pán)所處位置：：中山南路特點(diǎn)：戶(hù)型一般般，停車(chē)位不不足，目前租憑狀況一一般。售價(jià)/租價(jià)：租租金50元/平方米戶(hù)型面積：面積積以套內(nèi)計(jì)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：60%%3、樓盤(pán)名稱(chēng)：：盛佳大廈開(kāi)發(fā)商：盛佳房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司樓盤(pán)所處位置：：中山北路11號(hào)特點(diǎn)：地段是他他的唯一優(yōu)勢(shì)勢(shì)售價(jià)/租價(jià)：租租金38元/平方米戶(hù)型面積：以套套內(nèi)面積計(jì)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：出租率率95%4、樓盤(pán)名稱(chēng)：：皇城大廈開(kāi)發(fā)商：天成房房產(chǎn)樓盤(pán)所處位置：：青年路公安安局東隔壁特點(diǎn)；此樓原為為商住，現(xiàn)為為商辦住為一一體。1至4層商、5至8層寫(xiě)字樓、99至26層商住?；旌隙ㄎ粫?huì)給以以后物業(yè)管理理帶來(lái)混亂。低廉的物管費(fèi)是是個(gè)隱患。售價(jià)/租價(jià)：門(mén)門(mén)面1.5萬(wàn)/平方米，半地下室75000元/平方米，5--8層33200元/平方米，10層25880元/平方米戶(hù)型面積：主體體開(kāi)間在6..3米左右，進(jìn)進(jìn)深24米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率；80%%5、樓盤(pán)名稱(chēng)：：朝陽(yáng)貴邦、貴貴邦星座開(kāi)發(fā)商：朝陽(yáng)貴貴邦房產(chǎn)特點(diǎn)：銷(xiāo)售狀況況很好，小戶(hù)型，資金總總投入不大，朝陽(yáng)市場(chǎng)人氣的的帶動(dòng)；售價(jià)/租價(jià)：一一層1.4萬(wàn)---1..7萬(wàn)平方米米，其他：30000元---70000元平方方米不等，寫(xiě)字樓三層，66、7、8樓，價(jià)格25520元每平平方米。戶(hù)型面積：開(kāi)間間4.1米，進(jìn)進(jìn)深8.2米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率；90%%6、樓盤(pán)名稱(chēng)：：中山大廈/國(guó)貿(mào)商務(wù)樓盤(pán)所處位置：：中山北路特點(diǎn)；地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，完全租賃賃售價(jià)/租價(jià)：未未交付戶(hù)型面積：377平方米--7700平方米米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：不詳7、樓盤(pán)名稱(chēng)：：帝都大廈開(kāi)發(fā)商：徐州銀銀建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司樓盤(pán)所處位置：：和平路和解解放路交叉口口西北角特點(diǎn)：完全出售售的高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)寫(xiě)字樓，南鄰風(fēng)景區(qū)和文文教區(qū)、北靠靠商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。售價(jià)/出價(jià)：未未定戶(hù)型面積:期房房未定8、樓盤(pán)名稱(chēng)：：彭龍大廈開(kāi)發(fā)商：彭龍房房產(chǎn)樓盤(pán)所處位置：：汽車(chē)東站、青青年路特點(diǎn)：東站商圈圈售價(jià)/出價(jià)：未未定戶(hù)型面積:期房房未定9、樓盤(pán)名稱(chēng)：：山水信息港港開(kāi)發(fā)商：華翔房房產(chǎn)樓盤(pán)所處位置：：中山南路中中醫(yī)院北隔壁壁特點(diǎn)：地理位置置較好，緊鄰鄰海云市場(chǎng)，主力戶(hù)型分割面面積小。售價(jià)/租價(jià)：一一層1.3萬(wàn)--2萬(wàn)平方方米不等，二層6000元元/平方米戶(hù)型面積：255.2平方米米----4490平方米米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售達(dá)70%%10、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)；浦一大廈廈開(kāi)發(fā)商：上海浦浦一樓盤(pán)所處位置；；歐洲廣場(chǎng)隔隔壁特點(diǎn)：成熟區(qū)域域，精裝修。售價(jià)/租價(jià)：44000元/平方米戶(hù)型面積：400平方米起預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率；不詳11、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：新都大廈廈開(kāi)發(fā)商：天力開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)所處位置：：淮海西路特點(diǎn)：西部商業(yè)業(yè)圈，緊鄰公公交大廈，在在價(jià)位上受其其影響。售價(jià)/租價(jià)：售售價(jià)65000元---100000元戶(hù)型面積：1228平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：營(yíng)業(yè)房房50%12、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：公交大廈廈開(kāi)發(fā)商：公交集集團(tuán)樓盤(pán)所處位置：：淮海西路特點(diǎn)：屬于西部部商業(yè)圈，價(jià)價(jià)位與同等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓相比偏偏低；5A智能化系系統(tǒng)，預(yù)留充充足的辦公升升級(jí)空間。售價(jià)/租價(jià)：售售價(jià)59000元---60000元，層層差30元戶(hù)型面積：1440平方米----160平方方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：80%%13、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：蘇堤大廈廈開(kāi)發(fā)商：金安房房產(chǎn)樓盤(pán)所處位置：：蘇堤北路特點(diǎn)：項(xiàng)目住宅宅戶(hù)型差，沿街商鋪售價(jià)低低，管理人員服務(wù)差差。售價(jià)/租價(jià)：售售價(jià)未定戶(hù)型面積：開(kāi)間間8米，進(jìn)深144米，148平方米米左右預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：已定66套，還未售售14、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：黃河景園園開(kāi)發(fā)商：泰山房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司樓盤(pán)所處位置：：夾河街中山山北路口特點(diǎn)：該樓以商商住房為主，純純商業(yè)房?jī)蓪訉?，銷(xiāo)售狀況不佳，商住房?jī)r(jià)格偏高高，戶(hù)型不佳佳。售價(jià)/租價(jià)：商商鋪還未售戶(hù)型面積：1668平方米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率：不詳15、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：蘇堤商業(yè)業(yè)街開(kāi)發(fā)商；振華房房產(chǎn)樓盤(pán)所處位置：：蘇堤南路永永安廣場(chǎng)特點(diǎn)：此地段商商業(yè)氛圍不濃濃，樓盤(pán)本身身無(wú)優(yōu)勢(shì)，無(wú)無(wú)特點(diǎn)。售價(jià)/租價(jià)：55000元/平方米戶(hù)型面積：主體體6--8米，進(jìn)進(jìn)深20米預(yù)計(jì)銷(xiāo)售/出租租率；2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)還有部分分余房，地下下室全部售出出16、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：徐州金茂茂大廈開(kāi)發(fā)商；徐州金金茂房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司樓盤(pán)所處位置：：淮海路蘇源源賓館西特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)其他：期房未17、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：徐州財(cái)富富大廈樓盤(pán)所處位置：：淮海西路特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)其他：期房未定定18、樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：徐州金地地商都商務(wù)樓樓（暫名）開(kāi)發(fā)商：徐州天天信房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司樓盤(pán)所處位置：：中山北路金金地商都北特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)其他：期房未定定綜合我們踏街市市調(diào)資料，徐徐州寫(xiě)字樓市市場(chǎng)將迎來(lái)一一個(gè)多種層面面并存、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)極為殘酷的的局面，高端端寫(xiě)字樓不斷斷涌現(xiàn)，帝都都大廈、恒茂茂國(guó)際、金茂茂大廈、財(cái)富富大廈、中山山大廈等相繼繼推出市場(chǎng)，將將嚴(yán)重?cái)D壓中中檔寫(xiě)字樓的的銷(xiāo)售、租賃賃市場(chǎng)份額，中中低檔寫(xiě)字樓樓將面臨更為為嚴(yán)峻的局面面。在中檔寫(xiě)字樓這這個(gè)層面中，貴貴邦星座、公公交大廈因比比較及時(shí)、有有力地推出市市場(chǎng)，并比較較好地尊重市市場(chǎng)規(guī)律，已已贏得了一定定的市場(chǎng)份額額，但同時(shí)推推出的蘇堤大大廈、新都大大廈，因?yàn)闆](méi)沒(méi)有良好的整整體策劃和包包裝，市場(chǎng)反反應(yīng)就不理想想。我們金凱隆商務(wù)務(wù)大廈同屬于于中檔商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字樓，如何何抓準(zhǔn)我們的的定位，從激激烈的市場(chǎng)竟竟?fàn)幹袚屨嘉椅覀兊姆蓊~，如如何瞄準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群，提提高我們的成成交率，將成成為我們下階階段營(yíng)銷(xiāo)工作作面臨的最大大課題。六項(xiàng)目（本案）市市場(chǎng)調(diào)查徐州因經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)落后,城市建設(shè)一一直停留在較較低水平的發(fā)發(fā)展過(guò)程中,,商務(wù)辦公樓樓的建設(shè)更是是如此。根據(jù)我我們的調(diào)查資資料可以看到到：市內(nèi)已經(jīng)經(jīng)投入使用的的寫(xiě)字樓，除除臺(tái)資投資的的泛亞大廈和和成功大廈可可以稱(chēng)得上是是商務(wù)寫(xiě)字樓樓之外,其余分布在在城市各角落落的所謂寫(xiě)字字樓,并不能代表表真正意義上上的辦公商務(wù)務(wù)用房。隨著徐徐州經(jīng)濟(jì)不斷斷增長(zhǎng)以及市市場(chǎng)對(duì)更高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓要要求的呼喚,,徐州新一輪輪寫(xiě)字樓建設(shè)設(shè)正緊鑼密布布地展開(kāi)著，從從上面羅列的的資料就可以以體現(xiàn)?，F(xiàn)階段寫(xiě)字樓市市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)現(xiàn)形式主要有有:1、總體狀況<一>原有房地地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤(pán)盤(pán),重新包裝裝裝修后進(jìn)入市市場(chǎng),最具代表的的是淮海路和和西安路交叉叉口農(nóng)行大樓樓,西安路浦一一大廈,牌樓附近寫(xiě)寫(xiě)字樓,以及沿淮海海路,建國(guó)路沿街街二層以上物物業(yè)改成的寫(xiě)寫(xiě)字樓.據(jù)初步統(tǒng)計(jì),該類(lèi)型寫(xiě)字字樓供應(yīng)量超超過(guò)二十萬(wàn)方方,但其中超過(guò)過(guò)百分之五十十為單位定向向需求.<二>完全市場(chǎng)場(chǎng)化建設(shè)的較較高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)寫(xiě)字樓放量涌涌現(xiàn),根據(jù)市政府府年初審定的的項(xiàng)目,今年在建和和即將開(kāi)工的的寫(xiě)字樓將超超過(guò)二十五萬(wàn)萬(wàn)方,徐州恒茂國(guó)國(guó)際大廈,徐州金茂大大廈,財(cái)富大廈,帝都大廈，金金地商都二期期商務(wù)樓,貴邦星座,公交大廈的的相繼建設(shè)和和投入使用,將極大地提提升整個(gè)徐州州市商務(wù)辦公公檔次,同時(shí)也促使使徐州寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇,寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)必然面臨一一個(gè)重新洗牌牌,重新定位的的過(guò)程.<三>徐州市各各大中高檔賓賓館瓜分了部部分徐州市寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng),用中高檔賓賓館房間作為為辦公寫(xiě)字樓樓,是許多企業(yè)業(yè)體現(xiàn)實(shí)力常常用的方法,這在每個(gè)城城市都存在.據(jù)初步調(diào)查,嘉利國(guó)際酒酒店、漢園賓賓館、蘇源賓賓館等高檔賓賓館均有近百百分之五到十十的長(zhǎng)包房,而在火車(chē)站站廣場(chǎng)周邊各各家中低檔賓賓館(招待所)中,長(zhǎng)包房的比比例更高,詳細(xì)情況見(jiàn)見(jiàn)附表一表：（略）2、周邊環(huán)境污污染調(diào)查徐州金凱隆商務(wù)務(wù)大廈附近,,主要的污染染是汽車(chē)噪音音和尾氣,火車(chē)震動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的噪音和和火車(chē)汽笛聲聲,這些對(duì)項(xiàng)目目影響較大.本案地處火車(chē)車(chē)站廣場(chǎng),北面是朝陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng),西邊是白云云大廈,人員相當(dāng)繁繁雜,對(duì)項(xiàng)目有不不少影響.3、項(xiàng)目道路條條件調(diào)查<一>區(qū)域道路路條件:項(xiàng)目的區(qū)域域交通十分便便利,緊靠項(xiàng)目西西邊的復(fù)新路路縱貫?zāi)媳?淮海路是徐徐州市最主要要的東西大道道,離本案約一一千米的建國(guó)國(guó)路,環(huán)城路,響山路,銅山路是整整個(gè)城市東西西向的貫通大大動(dòng)脈,對(duì)外交通聯(lián)聯(lián)系非常方便便.沿銅山路往往城東大道可可直上京滬/京福/徐寧高速,沿復(fù)新路往往南可直達(dá)規(guī)規(guī)劃中的徐州州新城.規(guī)劃中的火車(chē)站站東廣場(chǎng)建設(shè)設(shè)以及火車(chē)站站西廣場(chǎng)改造造工程將進(jìn)一一步改善項(xiàng)目目的交通條件件,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值..<二>公共交通通:本項(xiàng)目南北有兩兩個(gè)公交總站站，南面公交交總站(離本案約二二百米范圍內(nèi)內(nèi))始發(fā)的公交交車(chē)有1/18//19/200/50/558/68//11路;北面公交總總站(離本案約二二百米范圍內(nèi)內(nèi))始發(fā)的公交交車(chē)有3/13//29/300/16/225/1033/601路;途經(jīng)本案的的公交車(chē)有00/55/446/47//62路;總計(jì)經(jīng)過(guò)本本案的公交線線路有21條;公交總站,離本本案不足三百百米的長(zhǎng)途汽汽車(chē)總站和銅銅山汽車(chē)站,,以及近在咫咫尺的火車(chē)站站共同構(gòu)成了了徐州市整個(gè)個(gè)內(nèi)外交通樞樞紐.4、區(qū)域商務(wù)辦辦公調(diào)查本項(xiàng)目區(qū)域主要要商務(wù)辦公目目前都集中在在嘉利國(guó)際酒酒店(高檔),恒天朝大大酒店,蘭天賓館,江南賓館,白云大酒店,泰驛賓館等等賓館之中,以長(zhǎng)包房的的形式出現(xiàn),一般面積在在四十至二百百平方米之間間,一般租用為為外地企業(yè)駐駐徐州辦事處處,并以運(yùn)輸服服務(wù)行業(yè)企業(yè)業(yè)為多。表：略徐州市內(nèi)商務(wù)辦辦公相對(duì)集中中在泛亞大廈廈(最小使用面面積約二十三三平方米),成功大廈(最小使用面面積約六十二二平方米),盛佳大廈(最小使用面面積約三十五五平方米)之中,一般租用面面積在五十至至三百方之間間,約占租用面面積百分之七七十的企業(yè)為為外地來(lái)徐公公司.特別是房地地產(chǎn)公司.5、區(qū)域租金水水平調(diào)查徐州目前以泛亞亞大廈,嘉利國(guó)際酒酒店,成功大廈寫(xiě)寫(xiě)字樓租金最最高,每平米每月月50至68元不等;其次為盛佳佳大廈,嘉利商場(chǎng),每平米每月月30至45元不等;最后是中/低檔賓館長(zhǎng)長(zhǎng)包房,其余所謂寫(xiě)寫(xiě)字樓不在本本次調(diào)查范圍圍之內(nèi),以上所提具具體長(zhǎng)包房?jī)r(jià)價(jià)格見(jiàn)附表表：略七項(xiàng)目（本案）市市場(chǎng)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯（一品區(qū)區(qū)位）本項(xiàng)目最最大優(yōu)勢(shì)之一一莫過(guò)于其地地處市區(qū)最熱熱鬧、人流最最密集的火車(chē)車(chē)站廣場(chǎng)北側(cè)側(cè)，區(qū)位無(wú)與與倫比。B、人流最大集集散地火車(chē)站、長(zhǎng)長(zhǎng)途車(chē)站、公公交總站形成成徐州市最大大的交通樞紐紐，每天人流流超過(guò)8萬(wàn)人次。C、區(qū)域規(guī)模發(fā)發(fā)展已凸現(xiàn)火車(chē)站商商圈歷來(lái)是徐徐州市經(jīng)濟(jì)交交流最旺盛的的區(qū)域之一，藍(lán)藍(lán)天大廈、白白云大廈、朝朝陽(yáng)市場(chǎng)堅(jiān)守守著自身穩(wěn)固固的客流，朝朝陽(yáng)貴邦、金金凱隆溫州商商城以及正在在規(guī)劃的華廈廈四道間項(xiàng)目目將為該商圈圈迎來(lái)新一輪輪的強(qiáng)勁發(fā)展展。D、成熟的業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)近二二十年的發(fā)展展，金凱隆商商務(wù)大廈周邊邊已形成較為為成熟的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，中小小賓館業(yè)、相相關(guān)服務(wù)業(yè)、以以及與鐵路、公公路運(yùn)輸相關(guān)關(guān)的服務(wù)行業(yè)業(yè)星羅棋布，形形成了較為獨(dú)獨(dú)特的市場(chǎng)需需求。E、品牌積累金凱隆房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司依托于徐徐州飯店，坐坐落在車(chē)站北北側(cè)的徐州飯飯店，在徐州州有極高的知知名度和美譽(yù)譽(yù)度。因而物物業(yè)的品牌建建設(shè)可通過(guò)嫁嫁接徐州飯店店品牌加速完完成其原始積積累。F、快速的項(xiàng)目目工程建設(shè)進(jìn)進(jìn)度：今明兩年年，徐州市有有大量寫(xiě)字樓樓出現(xiàn)，金茂茂財(cái)富大廈、恒恒茂國(guó)際商務(wù)務(wù)中心等中高高檔寫(xiě)字樓相相繼推出，但但相比較，我我們的項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)已開(kāi)始灌鑄鑄底板，工程程進(jìn)度的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，可在市場(chǎng)場(chǎng)上占得先機(jī)機(jī)。2、項(xiàng)目劣勢(shì)A、周?chē)h(huán)境人人流紛雜，嘈嘈雜，不利于于打造一流商商務(wù)空間。淡化對(duì)策：尋找找適合于我們們項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，強(qiáng)化化他們對(duì)地段段及功能的訴訴求，淡化環(huán)環(huán)境因素。B、有服務(wù)品牌牌積累，但未未具房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的品牌號(hào)號(hào)召力。淡化政策：1、加加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理，確保保進(jìn)度和質(zhì)量量；2、加強(qiáng)形象包包裝及針對(duì)性性宣傳，盡快快將品牌號(hào)召召力從服務(wù)業(yè)業(yè)延伸，涵蓋蓋至房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)。八、項(xiàng)目市場(chǎng)定定位：一個(gè)樓盤(pán)的定位位只有根據(jù)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境及結(jié)合項(xiàng)目目的先天條件件作出揚(yáng)長(zhǎng)避避短的定位，只只有這樣才能能使項(xiàng)目具備備取勝市場(chǎng)的的基礎(chǔ)，根據(jù)據(jù)前面市場(chǎng)分分析及本案優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析，本本案的定位如如下：1：市場(chǎng)定位：：專(zhuān)門(mén)為功能能需求比較明明確和部分對(duì)對(duì)本商圈投資資有較強(qiáng)信心心的成功人士士打造的一品品空間。綜合前面調(diào)查結(jié)結(jié)果,我們歸納本本案目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)(一).基本共共同點(diǎn):1.對(duì)交通條條件要求極高高;2.對(duì)識(shí)別認(rèn)知知要求較高;;3.對(duì)提供物業(yè)業(yè)功能性要求求較高;4.對(duì)基本服務(wù)務(wù)(較低檔次)內(nèi)容要求較較高;5.對(duì)提供物業(yè)業(yè)性?xún)r(jià)比要求求較高(實(shí)惠);6.對(duì)商務(wù)辦公公環(huán)境要求一一般;7.對(duì)物業(yè)提供供的硬件配套套只要求有,,配置標(biāo)準(zhǔn)可可以一般.(二).可能涵涵蓋的行業(yè)::根據(jù)共同同點(diǎn)我們推斷斷業(yè)主可能涵涵蓋的行業(yè)是是:外地企業(yè)駐徐州州辦事處,外地事業(yè)單位駐駐徐州辦事處處,運(yùn)輸企業(yè),運(yùn)輸輸服務(wù)企業(yè),,快遞公司,網(wǎng)吧,休閑足浴,小型招待所(賓賓館),市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦辦公休息用房房,廣告、設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)等.2：目標(biāo)客戶(hù)心心態(tài)：A、外地駐徐辦辦事處，其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)主要心態(tài)態(tài)為：a、聯(lián)絡(luò)方便便、易尋找b、可辦公，也也可簡(jiǎn)單居住住c、對(duì)純辦公公環(huán)境要求不不高B、項(xiàng)目周邊中中小招待所，賓賓館業(yè)主，其其主要購(gòu)買(mǎi)心心態(tài)：a、幾年或更更長(zhǎng)時(shí)間的原原始積累，有有了一定的資資金基礎(chǔ)b、對(duì)旅館、招招待所行業(yè)有有充分了解，熟熟悉該行業(yè)的的運(yùn)作規(guī)則及及獲利點(diǎn)c、經(jīng)濟(jì)不斷斷增長(zhǎng)，拉動(dòng)動(dòng)行業(yè)需求C、原來(lái)租用附附近飯店及寫(xiě)寫(xiě)字樓的中小小業(yè)主，其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心態(tài)主要要為：a、租房成本本高，用租房房的錢(qián)買(mǎi)自己己的寫(xiě)字樓b、金凱隆商商務(wù)大廈符合合其身份體現(xiàn)現(xiàn)的需求C

已熟悉悉并習(xí)慣本商商圈的情況D、對(duì)火車(chē)站商商圈有充分信信心的投資者者，其購(gòu)買(mǎi)心心態(tài)主要為：：a、眾多的人人流帶來(lái)潛在在的無(wú)限商機(jī)機(jī)b、曾經(jīng)或仍仍在火車(chē)站附附近生活或工工作，對(duì)該區(qū)區(qū)域充分了解解。E、為寫(xiě)字樓服服務(wù)的行業(yè)，如如足浴，網(wǎng)吧吧，快遞公司司及其它公司司，其購(gòu)買(mǎi)心心態(tài)主要為：：依托火車(chē)站眾多多的人流金凱隆商務(wù)大廈廈的規(guī)模以及及溫州購(gòu)物城城的商務(wù)休閑閑的需要市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦辦公休閑用房房，其購(gòu)買(mǎi)心心態(tài)主要為：：方便彰顯身份需要啟示：根據(jù)我們們項(xiàng)目目標(biāo)客客戶(hù)的特點(diǎn)，我我們將“走訪式”，“理財(cái)顧問(wèn)式”確定為我們們實(shí)銷(xiāo)的主要要方式，經(jīng)過(guò)過(guò)充分的市場(chǎng)場(chǎng)走訪，在我我們確定大量量的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)并結(jié)合媒體體廣告反饋的的客戶(hù)后，然然后一舉開(kāi)盤(pán)盤(pán)，贏得市場(chǎng)場(chǎng)。九實(shí)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格體系系1、價(jià)格策略：：我們遵循“有效效銷(xiāo)控，低開(kāi)開(kāi)高走”的價(jià)格策略略，本案屬于于商務(wù)寫(xiě)字樓樓，做好樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售控制制將成為本項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)健。2、銷(xiāo)售價(jià)格組組價(jià)方案（預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)時(shí)）A組價(jià)草案一一：把7層作為基價(jià)價(jià)，暫定每平平方米為2580元;6層價(jià)格即可可于基價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上每平米下下浮20元，即每平平方米為2560元；7層以上樓層層價(jià)格于基價(jià)價(jià)基礎(chǔ)上每層層每平方米上上浮30元，即25層價(jià)格為每每平方米3120元；朝南方方向可以基價(jià)價(jià)論價(jià)；朝北北方向在基價(jià)價(jià)基礎(chǔ)上每平平方米下浮10%；朝東方向向直對(duì)電梯口口，位置相對(duì)對(duì)較好，價(jià)格格可以基價(jià)論論價(jià)（但如果果旁邊的塔樓樓再建將會(huì)影影響采光與視視線，屆時(shí)價(jià)價(jià)格需另定）；；朝西方向直對(duì)電電梯口，位置置相對(duì)較好，但但考慮到西曬曬，價(jià)格可適適當(dāng)下浮，即即在基價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上每平方米米下浮10元；6---110層四面拐角角與11----25層?xùn)|南、西西南、西北面面采光較好，價(jià)價(jià)格可適當(dāng)上上浮，暫定每每平方米加20元；衛(wèi)生間間旁邊的房屋屋分割需商榷榷，價(jià)格視情情況再定；以以上組價(jià)起價(jià)價(jià)為：23322元/平方米，最最高價(jià)為：33120元/平方米，均均價(jià)為：27777

元元/平方米。B組價(jià)草案二二：暫定基價(jià)為26680元每平方米米，6至10層為單身公公寓，價(jià)格一一致以基價(jià)論論價(jià)；11層以上樓層層在基價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上每層每平平方米上浮30元；朝南與與朝東方向?yàn)闉榛鶅r(jià)，朝北北方向每平方方米在基價(jià)基基礎(chǔ)上下浮10%，朝西方向向在基價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上每平方米米下浮10元；6—10層四面拐角角與11—25層?xùn)|南、西西南、西北面面采光較好，價(jià)價(jià)格適當(dāng)上浮浮，暫定每平平方米加20元；以上組組價(jià)起價(jià)為：：2412

元/平方米，最最高價(jià)為：33130

/平方米，均均價(jià)為：28818

元元/平方米。2、售價(jià)優(yōu)惠控控制建議在預(yù)約階段，我我們按以上組組價(jià)方案中的的一種對(duì)外預(yù)預(yù)約預(yù)約量達(dá)達(dá)到委托量15%的總價(jià)后，上上調(diào)價(jià)格每平平米150元，在預(yù)約約階段對(duì)外設(shè)設(shè)有優(yōu)惠折扣扣，內(nèi)部最低低折扣為優(yōu)惠惠2%。當(dāng)預(yù)約量超超過(guò)15%的總價(jià)價(jià)后，優(yōu)惠折折扣執(zhí)行建議議如下：A售樓案場(chǎng)售售樓員可優(yōu)惠惠1%B案場(chǎng)專(zhuān)案經(jīng)理理有2%的折扣C甲方以及全案案代理公司總總經(jīng)理有4%%的折扣，但但是優(yōu)單需雙雙方指定認(rèn)可可人員簽字認(rèn)認(rèn)可才行。售價(jià)優(yōu)惠，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行“利于銷(xiāo)售，分分級(jí)管理，嚴(yán)嚴(yán)格控制”的執(zhí)行原則則。3、價(jià)格上漲策策略根據(jù)我們制訂的的價(jià)格策略，為為便于更好地地組織銷(xiāo)售，并并力爭(zhēng)最大利利益，特制訂訂如下價(jià)格上上漲策略，與與銷(xiāo)售目標(biāo)的的實(shí)際銷(xiāo)售率率相結(jié)合a)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售15％時(shí)，在預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基基礎(chǔ)上上漲每每平方米150元。b)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售30％時(shí)，在預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基基礎(chǔ)上上漲每每平方米250元（比達(dá)到15％時(shí)的價(jià)格格再上漲每平平方米100元）c)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售45％時(shí)，在預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基基礎(chǔ)上上漲每每平方米350元。d)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售60％時(shí)，在預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基基礎(chǔ)上上漲每每平方米400元。e)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售70％時(shí)，在預(yù)預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基基礎(chǔ)上上漲每每平方米480元。f)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售70％以后，每每增加5％實(shí)際銷(xiāo)售售率，價(jià)格較較前上漲每平平方米50元，直至實(shí)實(shí)銷(xiāo)率達(dá)到90％。g)、當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到目目標(biāo)銷(xiāo)售95％以后，樓樓盤(pán)處于尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)格格策略一般下下浮清盤(pán)處理理，這階段價(jià)價(jià)格策略等銷(xiāo)銷(xiāo)售推進(jìn)后進(jìn)進(jìn)行單獨(dú)制訂訂，本報(bào)告暫暫略。十銷(xiāo)控與銷(xiāo)售目目標(biāo)（一）、實(shí)銷(xiāo)控控制根據(jù)商務(wù)寫(xiě)字樓樓銷(xiāo)售客戶(hù)需需求的主要特特點(diǎn)A客戶(hù)需求面面積的不確定定性B客戶(hù)需求層層次訪問(wèn)的不不確定性C樓面積可組組合性金凱隆商務(wù)大廈廈的實(shí)銷(xiāo)控制制將是我們實(shí)實(shí)銷(xiāo)工作的重重要一環(huán)，根據(jù)我們公司以以往寫(xiě)字樓的的實(shí)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，如如何科學(xué)地分分階段組合樓樓層推出項(xiàng)目目的銷(xiāo)售，將將直接關(guān)系我我們樓盤(pán)整體體的資金回和和利潤(rùn)高低，通通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研研，我們分階階段推出樓層層銷(xiāo)售建議如如：第一階段：市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱期，推推出樓層為7，11，122，13，14，18，19，20層，共計(jì)8層第二階段：強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期，根據(jù)第第一階段推出出情況，增加加8，9，21，22層，共計(jì)4層第三階段：熱銷(xiāo)銷(xiāo)期，若前期期銷(xiāo)售按我們們預(yù)定銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)程推進(jìn)，并并基本吻合我我們的實(shí)銷(xiāo)進(jìn)進(jìn)程和目標(biāo)，我我們除保留24，25層（或甲方方公司需保留留的樓層）外外，全面推出出。以上實(shí)際銷(xiāo)售控控制，我們將將根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售工作的進(jìn)進(jìn)程以及市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)的變化化進(jìn)行及時(shí)調(diào)調(diào)整，力爭(zhēng)取取得最佳經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。（二）銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)根據(jù)公司前期市市場(chǎng)調(diào)查分析析以及結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)今房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀狀，預(yù)測(cè)整個(gè)個(gè)寫(xiě)字樓發(fā)展展走勢(shì)，我們們?cè)趪?yán)格執(zhí)行行整體價(jià)格策策略的前提下下，確定如下下銷(xiāo)售目標(biāo)：：A在市場(chǎng)預(yù)熱熱期結(jié)束（2004年9月底），力力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)約約銷(xiāo)售率25％B在市場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期結(jié)束（2004年年底），力力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)約約銷(xiāo)售率45％C在市場(chǎng)熱銷(xiāo)銷(xiāo)期結(jié)束（2005年6月底），力力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)約約銷(xiāo)售率65％D合同期結(jié)束束時(shí)，力爭(zhēng)實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)約銷(xiāo)售售率85％(三)實(shí)銷(xiāo)手手段為實(shí)現(xiàn)我們的銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)，我我們將結(jié)合本本公司以往實(shí)實(shí)際工作中上上經(jīng)驗(yàn)，以便便行之有效的的實(shí)銷(xiāo)方式，貫貫穿本項(xiàng)目的的前期開(kāi)盤(pán)，期期中強(qiáng)銷(xiāo)，結(jié)結(jié)頂熱銷(xiāo)，尾尾盤(pán)策略銷(xiāo)售售的整個(gè)過(guò)程程中，主要手手段有A“走訪式”銷(xiāo)銷(xiāo)售，通過(guò)大大量走訪，鎖鎖定銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)，達(dá)到銷(xiāo)售售目的。B“郵寄式”銷(xiāo)售，通過(guò)過(guò)單張宣傳有有效客戶(hù)群進(jìn)進(jìn)行有效傳達(dá)達(dá)。C“顧問(wèn)問(wèn)理財(cái)型”銷(xiāo)售，通過(guò)過(guò)專(zhuān)題培訓(xùn)員員工，讓員工工成為客戶(hù)投投資理財(cái)顧問(wèn)問(wèn)，建立良好好的投資理資資理財(cái)咨詢(xún)合合作關(guān)系。D售樓樓部銷(xiāo)售。十一廣告推廣計(jì)計(jì)劃與推廣主主題（一）廣告推廣廣目標(biāo)1．項(xiàng)目知名度度，美譽(yù)度達(dá)達(dá)到目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)80%以上2．項(xiàng)目知有率率達(dá)到家60%以上（二）廣告推廣廣計(jì)劃時(shí)間i.開(kāi)始時(shí)間：：2004年4月ii.結(jié)束時(shí)間間：2005年10月iii.持續(xù)時(shí)時(shí)間：一年零零六個(gè)月（三）廣告的目目標(biāo)市場(chǎng)1.地域：以徐徐州市區(qū)為中中心，輻射徐徐州地區(qū)2.目標(biāo)消費(fèi)群群體：外地企企業(yè)駐徐州辦辦事處、項(xiàng)目目周邊中小招招待所、賓館館業(yè)主、原來(lái)來(lái)租用附近飯店及寫(xiě)字樓樓的中小業(yè)主主、對(duì)火車(chē)站站商圈有投資資信心的人士士等。（四）廣告訴求求重點(diǎn)“一品區(qū)位，一一品空間”坐落火車(chē)站站北側(cè)，交通通便利，四大大商務(wù)圈之一一。周邊有完完善、成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)對(duì)外交流頻繁繁。1`、對(duì)投資型型：價(jià)格優(yōu)惠惠十好地段=高效益。開(kāi)開(kāi)創(chuàng)事業(yè)發(fā)展展的新起點(diǎn)。2投資經(jīng)營(yíng)型：：商務(wù)集散地地，黃金地段段，無(wú)限升值值。（五）廣告推廣廣形式根據(jù)我們項(xiàng)目的的具體推廣特特點(diǎn)，選擇的的廣告形式有有：A基本形式樓書(shū)DM單頁(yè)展板二類(lèi)新聞B其他根據(jù)推廣廣需要可能涉涉及的推廣形形式：電視廣告電臺(tái)廣告戶(hù)外廣告（市區(qū)區(qū)主干道設(shè)置置路燈桿燈箱箱廣告）車(chē)貼廣告，招貼貼廣告（600dppi高清晰電