上海某五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析

普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析 房01 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2應(yīng) ,1994535star90%5star85%80%75%70%65%60%5star5star47201、02入住率200278.91%。01、02客房?jī)r(jià)實(shí)際價(jià)格）140120tgh 100gni 80n/SD 60SU 4020J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-025star 價(jià)走勢(shì)）價(jià)格水來(lái)價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定；價(jià)格維持100美元~130/日之價(jià)格要比四50%以上需求分析境外客人比例超%有些高%以喜來(lái)登豪太洋境外來(lái)滬人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高實(shí)際需求量自1990以來(lái)來(lái)滬旅游境外人數(shù)快速增長(zhǎng)5為136.79萬(wàn)2001超200萬(wàn)20022萬(wàn)比增長(zhǎng)36。272.5181.4272.5181.4204.26136.7989.324.0231.185001978198019901995200020012002年次)海內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例25%20%15%10%客求0.3%例0.2%海內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例25%20%15%10%客求0.3%例0.2%比0.2%需0.1%源求外5%0.1%客海0%內(nèi)0.0%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002國(guó)內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例區(qū)域市場(chǎng)分析主要分布區(qū)域主要位市心六個(gè)區(qū)普陀區(qū)只擁四兩座沒(méi)。高檔及房數(shù)量都相發(fā)展定位不相稱未將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給主要矛盾點(diǎn)之一。區(qū)域供應(yīng)量（百分比）2002區(qū)域供應(yīng)量（百分比）2002、五星級(jí)酒店分布情況256912453其它區(qū)域100%80%60%40%20%0%長(zhǎng)寧徐匯盧灣黃浦浦東普陀其它區(qū)域–平均幾何增長(zhǎng)率；國(guó)它省根國(guó)它省滬商務(wù)、旅、探親訪友平均–根據(jù)已知可能新算。如下圖所示，結(jié)果如下：客房數(shù)300002500020000150001000050000

100.0%80.0%60.0%40.0%20.00.0%4 5 69 9 9

7 8 9 9 9

0 1 0 0 0

07F1 1 1

1 1

2 2

五星級(jí)酒店客房總量 量平均出租率和需求基本保持在平行向上態(tài)勢(shì)。其中，市場(chǎng)平均為8.36%，略高于潛在需求8.08%10平均，而在此期間，上海高檔業(yè)因亞洲金融危機(jī)影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求一度下滑至負(fù)。因此，我行所計(jì)需求是基于一個(gè)較為保守。：年內(nèi)每年會(huì)有一至兩個(gè)新。20052006一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，計(jì)出租會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升情況下，年出租計(jì)基70%理想水平，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有太大波動(dòng)。200712座、古、新鴻基項(xiàng)目；；黃世茂國(guó)際廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)、世福匯；徐匯萬(wàn)都項(xiàng)目；盧灣虹口這些提供總套數(shù)5000占目存量50％；發(fā)展景：雖然上半受非典等因素影響但國(guó)內(nèi)外入滬人數(shù)增長(zhǎng)勢(shì)頭不會(huì)因此而受遏制。專家預(yù)測(cè)第四季度旅游接待量望接近和達(dá)去同期水平。普陀區(qū)新一輪發(fā)展設(shè)經(jīng)啟動(dòng)蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢(shì)未來(lái)必逐漸成為上海新商務(wù)旅游區(qū)。上海經(jīng)成為外資企業(yè)在國(guó)投資熱土具備了發(fā)展商務(wù)旅游場(chǎng)基礎(chǔ)另一方面上海舉辦國(guó)際性會(huì)展活動(dòng)軟硬件境日趨完善會(huì)展旅游業(yè)會(huì)是上海旅游事業(yè)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)沒(méi)季節(jié)性因此能給帶來(lái)穩(wěn)定收入，據(jù)上海旅游事業(yè)管理局統(tǒng)計(jì)資料顯示入住高國(guó)際商務(wù)客以上是來(lái)參加國(guó)際會(huì)議和展覽。極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)我行認(rèn)為普陀仍具較強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?0%%80%、展覽和次才旅游、觀光、購(gòu)物休閑等特征根據(jù)偏好段選擇酒考慮因考慮因素 因素含義重要性 地理位置 地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要 的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇椋何挥谑兄行?，但能鬧中取靜；同時(shí)購(gòu) 物、娛樂(lè)、商務(wù)活動(dòng)方便，這對(duì)不熟 悉上海環(huán)境的客戶尤其重要。A管理和服務(wù)客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的 服務(wù)是促使他們選擇某一酒店的基 B礎(chǔ)。 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況：如 綠化、景觀小品、噴泉等。 C酒店風(fēng)格 酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和 酒店整體的建筑風(fēng)格等。 D國(guó)博覽建國(guó)博覽建筑群 品牌 美譽(yù) 度高 -世界頂級(jí)豪華酒店之 一。 的酒店 產(chǎn)品。 微的 員工提 供的亞洲式接待”Standards“”。式服務(wù) 數(shù)人化的 貼心服 務(wù)。 555客房 出 租房 年客平USD181.1612USD130.2564USD155金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特上海標(biāo)志性建 目前浦東唯一靠 獨(dú)特的建筑造型， 色筑，世界最高 濱江的酒店，且 且地處浦西高檔商 的酒店。 正對(duì)浦西外灘萬(wàn) 業(yè)中心。 設(shè)施配設(shè) 施 配 備 完 設(shè)施配備完善、 設(shè)施配備完善，齊 備善、齊全。 齊全。 全。 管理機(jī)美國(guó)凱悅集團(tuán) 香港香格里拉集 美國(guó)麗嘉集團(tuán) 構(gòu)團(tuán)服念務(wù)理為所有客人提 “顧客的世外 桃“ 黃 金 準(zhǔn) 則 ”供迅捷、 創(chuàng)新源”-“由體 貼入（ “ Golden特有客7 層的嘉 賓軒香格里拉 套房54 間麗嘉特色客 房行政樓 有82房為客人提 供豪華 套 客房 /套為客人提 房， 供私的服務(wù)。 均 房 價(jià)（ 年） 出 租 （ 年）

77.73% 84.30% 81.49%2000。從可知此之以能如此好經(jīng)業(yè)績(jī)不僅于先進(jìn)硬件設(shè)施配備及高水準(zhǔn)服務(wù)更于各自獨(dú)特且深人心鮮明形象和多年建立品牌保證。因此作一五星必須先進(jìn)的軟硬件設(shè)施同時(shí)還要建立鮮明形象具自身特色服務(wù)。本項(xiàng)SWOT優(yōu)勢(shì)：區(qū)條件優(yōu)越周邊環(huán)境逐步改善。該項(xiàng)各業(yè)可，。務(wù)設(shè)務(wù)配先進(jìn)備。勢(shì)：1) 他星集特該獨(dú)立聚性差難以引起注意。機(jī)會(huì)：1) 進(jìn)一步善設(shè)施建從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展吸引多客源的入住。)普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流給的主要矛盾點(diǎn)之一也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn)：1) 隨著其他五星級(jí)酒店的推出對(duì)本項(xiàng)目的、旅游客源造成一定的沖擊。戰(zhàn)略定位及建議蘇州河沿岸作為上海新的旅游、中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以、旅游客源為主。本項(xiàng)目產(chǎn)品方向：生態(tài)精品超五星級(jí)酒店融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店。利用其不受建筑高度的限制為本項(xiàng)目地塊同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀防止噪音、空氣污染蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出使酒店不只是過(guò)夜休憩之處是享受旅游休閑氛圍的場(chǎng)所。2/373.73.90%26.10%,、規(guī)及品牌知名度均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后知名集團(tuán)。好壞對(duì)整個(gè)品質(zhì)非常重要著名四、客房?jī)r(jià)格要比同別客房?jī)r(jià)格30％部100％。針對(duì)項(xiàng)知名品牌。要采用最約期限般10年足處借助知名度簽和約初對(duì)，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無(wú)百分之百的自主權(quán)。 合資經(jīng)營(yíng)方式 （如四季酒店） 此方式與委托經(jīng)營(yíng)的不同之處僅在于國(guó)際管理集團(tuán)以入股的 形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績(jī)直接相關(guān)。 出讓土地使用權(quán) （如花園飯店） 中方出讓土地使用權(quán)，由一家 外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土 地使用期到期之時(shí)，中方可收 回酒店。這一方式的好處在于 中方無(wú)投資經(jīng)營(yíng)之風(fēng)險(xiǎn)。 上市時(shí)間 2005-2006年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場(chǎng)，因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng) 推遲進(jìn)入市場(chǎng)?？紤]到世博會(huì)伸辦成功，2010年對(duì)酒店產(chǎn)生巨大 需求，由于酒店有一年的試營(yíng)業(yè)期，因此，推測(cè)應(yīng)在 2009年開(kāi)出， 可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營(yíng)知名度。 一家酒店的于酒店的、度、以酒店所處地理。以，星級(jí)酒店現(xiàn)已成，基于行對(duì)于 其酒店之、平定以酒店所處的地理，酒店 的房平將至少達(dá)到前上海的平均平：100USD/間/天。就未來(lái)，酒店之還于當(dāng)時(shí)之市場(chǎng)整體狀況。預(yù)測(cè) 。在需求以8.08%速度保守增長(zhǎng)前提下,上海市星級(jí)將會(huì)隨著客起伏略有浮動(dòng),但整體US$100水五星級(jí)酒店租金預(yù)測(cè)1251201151101051001241171131131091092002 2003F 2004F 2005F 2006F 2007F五星級(jí)酒店租金調(diào)整后租金2005之后按保守原則及英國(guó)《經(jīng)濟(jì)家》雜志中國(guó)通脹取每五星級(jí)酒店租金預(yù)測(cè)1251201151101051001241171131131091092002 2003F 2004F 2005F 2006F 2007F五星級(jí)酒店租金調(diào)整后租金隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)進(jìn)一步蓬勃發(fā)展租金水平將略高全市星級(jí)平均水平。星級(jí)由國(guó)際知名集團(tuán)管理在開(kāi)業(yè)后前三個(gè)月內(nèi)水平一般在40%左右在隨后三個(gè)月逐步上升通常半左右即可達(dá)到一個(gè)正常水平：65%--75%?；Ｊ卦瓌t開(kāi)業(yè)第一平均水平在50第二即可達(dá)到70正常水平。分析全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源 ,從全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響境外的客源 ,從而導(dǎo) 致五星級(jí)酒店 的出租率下 降 .中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì)影響消費(fèi)者在旅游經(jīng)濟(jì)風(fēng) 險(xiǎn)

關(guān) 注 經(jīng) 濟(jì) 動(dòng)向，推遲入市 時(shí)機(jī)。 選擇靈活多樣 的經(jīng)營(yíng)模式與 定價(jià)模式。 市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)

方面的支出 。 因此 ， 這也會(huì)間接 影 響 酒 店 的 出租狀況。 市場(chǎng)供應(yīng)的不可預(yù)見(jiàn) 性未 來(lái) 五 星 級(jí) 酒店的集中 、 開(kāi)發(fā) 上市會(huì)給市場(chǎng)的短期消化帶來(lái)較大的壓力，

建議開(kāi)發(fā)商選擇