房地產(chǎn)法案例分析

房 地 產(chǎn) 法 案 例 分 析RevisedbyLiuJingonJanuary12,2021案例：保修期內(nèi)的責(zé)任事故，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任【案情】2002年5月，陳先生從某開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個(gè)月后的一日夜晚突降罕見(jiàn)暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開(kāi)始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開(kāi)始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開(kāi)發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院。【分析】本案中，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根保修法第 14條于在保修期內(nèi)，房屋質(zhì)量成房屋第方損害的，房屋第方出賠償要求。成房屋質(zhì)量的責(zé)任方償?shù)?，陳先生要求開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)房屋并賠償。然，該質(zhì)量問(wèn)題是方的成的，開(kāi)發(fā)商方償。案例：開(kāi)發(fā)商的成質(zhì)量處理【案情】房開(kāi)發(fā)某住的，將該發(fā)進(jìn)行。雙方在中：。了降開(kāi)發(fā)成本，購(gòu)買了量在的，并。在入使后，出現(xiàn)了的質(zhì)量問(wèn)題，將開(kāi)發(fā)商起訴至法院?！痉治觥咳涣朔郑瑢?duì)質(zhì)量，在。本案中，房開(kāi)發(fā)的—不符的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，根最民法院解釋第 12的：發(fā)指購(gòu)買的不符強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，成質(zhì)量，承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。故房承擔(dān)相的責(zé)任。此外，作方的也按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相的責(zé)任，方檢驗(yàn)是否格的義務(wù)，不格的，而沒(méi)盡到審查的義務(wù)。案例分析四案例：竣驗(yàn)收格的，是否就不會(huì)出質(zhì)量問(wèn)題1998年4被告與告紙達(dá)議被告告完廠土整改等之履議前告帶代表卞懷祥簽字草圖交被告作依19981120竣交付使結(jié)算總價(jià)1522扣除繳稅金1998年52000年12月28告共付35金物資等4702001年3月19被告起訴告欠款一案，經(jīng)法院一審再審及院二審，判決某紙付被告1004。之后，告出被告承的結(jié)存在質(zhì)量問(wèn)題，委托縣監(jiān)督站鑒結(jié)論全拆除新2002年7月17杜蒙縣安全委員會(huì)室下發(fā)隱患整改通知書(shū)，認(rèn)告紙車間及樓存在安全隱患，要求停停整頓。告被告返遭被告拒絕請(qǐng)判令被告拆除費(fèi)萬(wàn)元紙車間全線停將損失40。【判決】法院認(rèn)為，原告與被告自愿達(dá)成施工協(xié)議，并已實(shí)際履行，協(xié)議合法有效。被告為原告施工的工程自 1998年11月20日交付使用，當(dāng)時(shí)原告未提出質(zhì)量問(wèn)題而是簽署了結(jié)算書(shū)并接受房屋使用達(dá) 3年之久，而且在接受房屋兩年后的 2000年底，仍為被告支付工程款，也未提出工程質(zhì)量問(wèn)題。只是在被告訴原告拖欠工程款一案敗訴后才提出。原告不能提出被告將工程交付時(shí)就存在工程質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)，現(xiàn)在的房屋質(zhì)量狀況，不能代表交工時(shí)的房屋質(zhì)量狀況。按照法律、法規(guī)的規(guī)定，不合格的建筑工程是不能驗(yàn)收和交付使用的，所以，原告要求被告賠償因房屋質(zhì)量不合格造成的經(jīng)濟(jì)損失 95。9萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不能支持。依據(jù)《建筑法》第 61條及《建設(shè)工程質(zhì)量法》第 14條之規(guī)定，判決原告的訴求。【】《建筑法》第條 建筑在合使用，工程和結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。案經(jīng)建筑工程質(zhì)量定，結(jié)為“全部拆除重新處”。說(shuō)明在合使用，沒(méi)有結(jié)的質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商和建筑商當(dāng)然要承擔(dān)責(zé)任。法院的判決顯然避開(kāi)了這個(gè)規(guī)定。拖欠工程款和質(zhì)量證責(zé)任是兩碼事，不知法院為甚么要這么判案例五案例出賣人不能因出賣時(shí)未取得所有權(quán)，張合同無(wú)效情2003526吳某夫妻李某仃售約由吳某夫妻從開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置某套售給李某價(jià)80000李某預(yù)20000同約待吳某夫妻產(chǎn)好雙方割李某次清余款60000同李某向吳某20000來(lái)吳某夫妻反悔展同李某向起吳某夫妻繼續(xù)助產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)吳某夫妻則辯稱他們產(chǎn)權(quán)即轉(zhuǎn)讓雙方仃違反有關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效合同，應(yīng)該予以解除。顯然吳某夫妻張產(chǎn)權(quán)雙方簽訂買賣合同的前件即明買賣同賣人登記產(chǎn)權(quán)人人以解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過(guò)戶登記手續(xù)。這樣則同樣適于商品買賣同開(kāi)發(fā)商得取得產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)）張房屋買賣合同無(wú)效。案例案例陳麗麗北京海潤(rùn)產(chǎn)限北京順城拆遷服務(wù)限司陳杰對(duì)產(chǎn)權(quán)利紛案【案由概述】2003年3陳杰拆遷人委托人名義北京海潤(rùn)產(chǎn)限公司（下稱海潤(rùn)產(chǎn)公司）訂拆遷補(bǔ)領(lǐng)取全部拆遷陳麗麗陳杰系兄妹關(guān)系陳麗麗聲稱陳杰是獲得己授權(quán)委托情下海潤(rùn)產(chǎn)訂拆遷補(bǔ)此至【原告訴稱】陳麗麗訴稱海潤(rùn)房產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營(yíng)飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒(méi)有他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。現(xiàn)起訴要求認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房產(chǎn)公司所簽合同無(wú)效，三被告支付我拆遷款 312500元，并負(fù)擔(dān)案的全部訴費(fèi)。【被告辯稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒(méi)有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。案實(shí)】經(jīng)理：2003316，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議列的被拆遷人為陳、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司確表，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)，陳杰將房屋拆遷款 1250000元全領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭中，陳、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營(yíng)飯館，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司委托實(shí)施。上述實(shí)，有雙方當(dāng)人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑在案佐。、本案房屋征收補(bǔ)償款 1250000元包含了對(duì)哪些方面的補(bǔ)償如何在被征收人中配二、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)睦擞心男槭裁慈?、屬哪種貨幣補(bǔ)償效力如何四、狹無(wú)主要哪幾種情況屬那種謂見(jiàn)屬于見(jiàn)嗎五、本案當(dāng)人海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵兩者應(yīng)擔(dān)怎樣的責(zé)任六、本案中順城拆遷公司應(yīng)否擔(dān)連帶責(zé)任七、常見(jiàn)效力待定合哪些八、本案該如何判決參考答案：、二、根述該處遺留給、、、雅共共遺因四征收共共又根《北京市宅房貨幣補(bǔ)償》、、雅、判斷上四征收根《國(guó)土上征收2、17、25該四房屋征收補(bǔ)償?shù)睦??！坝绊懫渌科渌匀弧彼莫M主要享其四被才被發(fā)生被被發(fā)生負(fù)責(zé)。指其時(shí)善意相正當(dāng)相信其其律律應(yīng)被承擔(dān)。明知取仍然構(gòu)成共侵共侵指兩者兩共錯(cuò)致他益損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)侵民通130“共侵造成他損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)”共侵具特征（1）主體復(fù)數(shù)性共侵加害兩者兩（2）主者失（3）之間存（4）責(zé)連帶性。具錯(cuò)共性故意明知方仍然與其兩方共目都少參盡快客觀正共造成財(cái)侵害構(gòu)成共侵順城進(jìn)順城相須承擔(dān)連帶責(zé)。396指和受受處受般和費(fèi)用處將處直接歸承受就言順城接受其然要要承擔(dān)連帶責(zé)。七狹民依獨(dú)仃處47“限制民事行為能力人訂立的，經(jīng)代理人追認(rèn)后，該有效?！?1“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立后取得處分權(quán)的，該有效?！卑?、院認(rèn)該協(xié)議屬于部分無(wú)效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無(wú)效。海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒(méi)有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共的過(guò)失，客觀上共侵害了陳麗麗的權(quán)益，已構(gòu)成了共276948案例分析七楊正文訴北京鼎恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限房利案案由述】2001，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鼎恒公司簽訂認(rèn)，麗澤房，并付全部房款。后鼎恒公司與楊正文簽房，付房，為此，楊正文訴至院。原告訴楊正文起訴至原審院200111月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)，我鼎恒公司開(kāi)發(fā)的北麗123房，8500，245735200111月5全部房款，鼎恒公司200112月31簽正，并20021031付房。后2001116全部房款，鼎恒公司沒(méi)有與簽房，付房。認(rèn)簽訂的認(rèn)有效，并判鼎恒公司條件具備時(shí)與我簽訂正式房賣，適時(shí)付房，自 200211月1日起按已付房款的萬(wàn)分之三支付違金。被告辯鼎恒公司的認(rèn)已經(jīng)是房，認(rèn)為無(wú)效。楊正文的訴訟請(qǐng)求給付相應(yīng)利息。案件事實(shí)及證據(jù)】200111月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)。鼎恒公司將開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲 45號(hào)的麗1層23號(hào)房出賣給楊正文、該房建筑面積平方米，單價(jià) 8500元／建筑平方米，房?jī)r(jià)款計(jì) 245735元。雙方，楊正文簽訂認(rèn)時(shí)支付金 10000元，余房款于200111月5日付、鼎恒公司于200112月31日前與楊正文簽正式房賣，于200210月 31日前付房。該認(rèn)時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)簽訂后，楊正文于200111月6日向鼎恒公司付全部房款。但鼎恒公司沒(méi)有按認(rèn)的與楊正文簽房賣，亦付房。另查，鼎恒公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲 45號(hào)的麗名已變更為鼎恒，鼎恒5-19層已取得房許可證，但 14取得房。上述事，有事人陳述，認(rèn)、房款、房預(yù)許可證明等證在案證明。問(wèn)題：1、何謂認(rèn)購(gòu)書(shū)本案當(dāng)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)能否被視為商品房買賣合同為什么2、本案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效為什么3、本案的被告應(yīng)否支付原告購(gòu)房款利息為什么支付利息的起止時(shí)間如何確定按什么標(biāo)準(zhǔn)支付4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立為什么1（1）雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（）事和的，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。（2）本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。人關(guān)商品房買賣合同案件問(wèn)題的條規(guī)定：“商品房銷售十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式 （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （）交付使條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處方式 （十）產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）決爭(zhēng)的方（十二）； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。（）2001116“出賣人已經(jīng)按照約定接受購(gòu)房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。2、本案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)。本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無(wú)效，因?yàn)椋焊鶕?jù)城市房地產(chǎn)四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1)已交付全部土地使權(quán)出讓金，取得土地使權(quán)證書(shū)；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4)向縣級(jí)以人政府房產(chǎn)部門預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。又根據(jù)人關(guān)商品房買賣合同案件問(wèn)題的二條規(guī)起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。品房預(yù)售合同。直至二“人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同從本質(zhì)上說(shuō)，違反了法律的規(guī)定，因此國(guó)家不承認(rèn)此類合同的法律效力。3、認(rèn)購(gòu)書(shū)既然被認(rèn)定無(wú)效，就應(yīng)該依據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同沒(méi)有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款。同時(shí)由于被告沒(méi)有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無(wú)效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購(gòu)房款的利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為2001年11月 1日至返還之日止。按中國(guó)人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十合同無(wú)效被，因該合同取得的，應(yīng)當(dāng)返還不返有的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)的責(zé)任。)4、原告不付違。因?yàn)楫?dāng)人對(duì)違沒(méi)有案案案簽為1000、到期日為 2006年 5月30日、付款人為的，購(gòu)買A房。、同時(shí)定承，A房不。，A房1000、1000，同立有。計(jì)所未的 A房為對(duì)的。立有、A房。2005年9月，。經(jīng)、商從取得退款1000的定，為上的，原有丁5的，上由有4，1由經(jīng)有，付200給得上10的。依此款，據(jù)此，為、、有5、41的本為2000。，為貸款擔(dān)，在未到、反對(duì)的，了該擔(dān)案。為從 B銀行款 500了責(zé)任保證擔(dān)。同時(shí)，有的上1000書(shū)給。擔(dān)，在上簽“同意擔(dān)，A房應(yīng)到本?！笔境性摃r(shí)，在上批“承，到期不垮則付款。”2006年6月5日，法院申請(qǐng)破受并被宣告破。債申報(bào)期間，未付為由，替墊了 200款為由清算組申報(bào)債，B銀行也應(yīng)負(fù)擔(dān)責(zé)任為由申報(bào)債并對(duì) A房行優(yōu)先受償。同時(shí)，就 A房清算組申請(qǐng)行取回。（考）問(wèn)題(1)的立是否有效為什么的做法是否合法為什么關(guān)決否什么(4)申報(bào)債否構(gòu)破債什么B銀行的請(qǐng)是否應(yīng)當(dāng)為什么債若破程序完全清誰(shuí)追索他們什么?！?B銀可以申報(bào)但享優(yōu)先償乙仍是A樓房可以要求取回。7向、和計(jì)師務(wù)追索虛假乙非應(yīng)對(duì)連帶；計(jì)師務(wù)仍應(yīng)虛假208、、錯(cuò)的外金額賠償分析十分析房?jī)斱w云梧訴北京海開(kāi)房地集團(tuán)商品房買賣案【情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程目建被拆遷戶1999年 7月 19日趙云梧與北京市海淀區(qū)房地營(yíng)開(kāi)發(fā)總以下簡(jiǎn)稱海淀房地簽訂了商品房購(gòu)銷同同約趙云梧購(gòu)買位北京市海淀區(qū)上地南路 6號(hào)院2#一4一603室商品房一套房屋單價(jià)每平方米 4350元同簽訂趙云梧按約履了付義務(wù)并住上述房屋海淀房地2000年6月28日變更海開(kāi)2000年 6月28日海開(kāi)取海淀區(qū)上地南路 6號(hào)院房屋年1月7日海開(kāi)與北京市國(guó)土源和房屋管理局簽訂北京市國(guó)土地使用轉(zhuǎn)讓同2002年4月海開(kāi)取國(guó)土地使用2002年10月25日北京海淀區(qū)國(guó)土源和房屋管理局作出關(guān)對(duì)上地 6號(hào)院購(gòu)房性質(zhì)復(fù)復(fù)中確認(rèn)“海開(kāi)已取國(guó)土地使用和房屋現(xiàn)售商品房”2001年 9月 3日海開(kāi)與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)協(xié)議海開(kāi)2002年6月30房2002年5月226房房海開(kāi)將海房、房但抵押之?！驹嬖V稱】趙云梧訴稱：海開(kāi)公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開(kāi)公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開(kāi)公司又于 2001年9月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開(kāi)公司在 2002年 6月 30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開(kāi)公司于 2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路 6號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國(guó)銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14法款763680及銀行170606。稱】海開(kāi)公司稱：199771我們我公司欺詐行為，規(guī)。、的訴及商品房買賣合理中的：判房，即用。補(bǔ)的、行為多重。2003年院的于理商品房買賣合用的解中的、明定了商品房買賣合中在定用。定：“列情形之導(dǎo)致目取得合、已付房及、，并賣承擔(dān)超已付房的責(zé)任（1)立將三；（2）立將三”“立同列情形之導(dǎo)致效或者撤付利并承擔(dān)超付責(zé)任（1)故取得預(yù)或者提供虛假預(yù)；(2)故所；（3)故所三或者拆遷安置”二、的訴否得院的支持為所違予致使實(shí)現(xiàn)合目三立否允先否允先賣：先也先指獲取資尚轉(zhuǎn)移所之將三據(jù)院于＜擔(dān)保＞的解四十七定：依獲準(zhǔn)尚未建造的或者正或者筑物物登記認(rèn)效。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問(wèn)：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押。行為無(wú)效。取后的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！稒?quán)法》第一一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)抵押財(cái)產(chǎn)的，將轉(zhuǎn)所得的抵押權(quán)人前償債或者存。轉(zhuǎn)的債權(quán)的抵押人所有，債人償。

我國(guó)立法和司法解釋有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有：1《者權(quán)法》19991第條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者供商品或服欺詐按照求增增金購(gòu)買商品的或接受服的一倍?！边@一條在開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償之先河。2(199910)三“營(yíng)供商品或者服有欺詐照中華民共害”行法律懲罰性賠償進(jìn)一步確定?？词轮薪鸶邠p予而高實(shí)際金中包含方3《商品房銷售管理辦法》20016第二條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕值在 3以內(nèi)含3%的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人絕值超出3%的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。4《于審理商品忘記買賣合同糾紛件法律干問(wèn)的解釋》20033的第八條第條的規(guī)定，見(jiàn)上文。例析例多重與土金何排序【案情】1999年6月，某國(guó)有企業(yè)因經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款 500萬(wàn)元。2000年3月，又以招待所為抵鉀物向某銀行某分理處貨款500萬(wàn)元。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)佑了該招待所，價(jià)值為 1020萬(wàn)元，遂發(fā)放了借款。2000年9月，該單位因不能償還兩家銀行借款，招待所被強(qiáng)制拍賣。獲得拍賣款1050萬(wàn)元。其中 550萬(wàn)元償還某商業(yè)銀行的借款，剩余 500萬(wàn)元償還了某分理處的借款。同年10月，國(guó)有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將 300萬(wàn)元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕。國(guó)有資產(chǎn)管理局訴至法院，要求判令兩家銀行從拍賣價(jià)款中繳納 300萬(wàn)元土地出讓金?！九袥Q】審理過(guò)程中，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值 289萬(wàn)元。經(jīng)審理，法院判令分理處支付 289萬(wàn)元土地出讓金，某商業(yè)銀行承擔(dān)連帶責(zé)任。該擔(dān)法56“拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在法繳納繳納的土地使用權(quán)出讓金的款，抵押權(quán)有償權(quán)?！卑阜治霭傅盅涸诔性?，承能張購(gòu)買權(quán)【案情】趙某退休想在縣城開(kāi)一藥店，便向好友朱某借款 3萬(wàn)元，雙1998年 10月簽仃了借款協(xié)議，約定趙某向朱某借款 3萬(wàn)元，以其閑置的兩間房作抵押，借款月息%，最遲于2000年年底連本帶利還清。如到期未還，加息%，延期兩個(gè)月；延期仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房，從房款中償。趙某拿到借款便在縣城了兩間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正開(kāi)業(yè)。1999年6月，趙將設(shè)定抵鉀的兩間房給陳某居住，期 2年，陳某知道該房已設(shè)定抵鉀。200010購(gòu)買該房崖并要求趙某賠償損失。訟請(qǐng)求。案分析三案雙代理是導(dǎo)致買賣合同無(wú)效2003年72003年8某，葛某表示愿意以的市場(chǎng)價(jià) 40萬(wàn)元購(gòu)買。同，袁某也將事告訴了黃某，黃某表示同意。2003年10月，袁某將黃某的房過(guò)戶到葛某名下，并將葛某交付的房款黃某的要求給了黃某的父母。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無(wú)能為力。葛某遂以袁某雙代理為由，訴至法院，請(qǐng)求法院判令買賣關(guān)系無(wú)效，并要求返還購(gòu)房款 40萬(wàn)元?！九袥Q】法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，駁回了葛某的訴訟請(qǐng)求。

19992、、維修約約約約成立由企指主入均署承諾書(shū)約條、承諾嚴(yán)格履、遵守2001520日甲乙全托約甲托乙托期為 52001615日批組建一屆任期一2002228日金羅馬托未實(shí)際履一屆屆滿未召選舉新2003328日又均豪托公亦未選、解企未按、、維修約約授2003至院求無(wú)條件撤出辯不備我提出訟主體資格否解企主不主沒(méi)主托主無(wú)企提起訟原續(xù)期間已于 2002615日屆滿已不備合證據(jù)關(guān)(2002民初字9241號(hào)民判決書(shū)現(xiàn)還未生不能作為證據(jù)單位2001520日被托合我未被正解仍為惟一應(yīng)按托繼續(xù)履義務(wù)一屆另單位為不出于主授決議原部組成不備擔(dān)任資格一屆一孤我目完全基于見(jiàn)我為無(wú)不原告主任胡密珍至今拖欠費(fèi)已達(dá) 355多元故原為根不能見(jiàn)故不原訟求。問(wèn)題：一、常關(guān)建立