房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃課件

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)對投資方向和時機(jī)選擇的影響第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位3/23/20231本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型和特點(diǎn)；熟悉風(fēng)險(xiǎn)對投資方向和時機(jī)選擇的影響；掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目場地選擇、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的含義與工作方法。3/23/20232第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)一、住宅開發(fā)項(xiàng)目二、寫字樓與零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目三、其他類型的開發(fā)項(xiàng)目3/23/20233一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅3/23/20235一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅3/23/20236一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅3/23/20237一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅3/23/20239一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅3/23/202310（二）住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)1.市場潛力巨大2.開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小3.多元化的市場需求4.對開發(fā)商投資能力要求較低3/23/202311辦公空間能提供可靈活分割適應(yīng)各種變化的辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上辦公空間在一定程度上具有靈活分割適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米室內(nèi)凈高2.4米公用設(shè)施設(shè)專門的職工餐廳，并設(shè)有適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳，設(shè)提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心，設(shè)小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇位置可不設(shè)職工餐廳，提供盒飯或在附近解決就餐，選擇設(shè)置商務(wù)中心，可設(shè)小賣部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有充分區(qū)域控制能力中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制可不采用中央空調(diào)系統(tǒng)3/23/202313智能化水平辦公(OA)預(yù)留OA電力負(fù)荷30~50伏·安·米，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽預(yù)留OA電力負(fù)荷15~30伏·安·米，OA布線采用地面線槽或均布地面線盒預(yù)留OA電力負(fù)荷5~15伏·安·米，OA布線采用均布地面線盒或沿墻布置插座通信(CA)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件客戶可以有選擇地加入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供充足的國際、國內(nèi)直撥電話客戶能夠獲得直接國際、國內(nèi)電話、傳真服務(wù)設(shè)備(BA)主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)部分管路的自動控制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行計(jì)算機(jī)與人工管理相結(jié)合，管路開閉人工控制設(shè)備的運(yùn)行管理、監(jiān)控及管路的運(yùn)行控制以人工為主防火(FA)防火電視監(jiān)控，安裝自動報(bào)警、自動噴灑裝置防火重點(diǎn)位置電視監(jiān)控，有選擇地安裝自動報(bào)警噴灑系統(tǒng)根據(jù)防火分區(qū)面積、決定是否安裝自動報(bào)警、噴灑裝置保安(SA)保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動巡更常與消防共用電視監(jiān)控系統(tǒng)以保安人員為主的保安體系3/23/202314內(nèi)部裝修采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材采用中檔裝飾材料地面宜采用石材普通裝修和重點(diǎn)部位做點(diǎn)綴處理走廊高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂普通地毯或塊狀墊地毯，普通吸音材料吊頂普通地毯或地磚，可不吊頂辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，無梁結(jié)構(gòu)可不吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面墻面普通壁紙、噴涂或高級乳膠漆，普通吸音材料吊頂或高級乳膠漆，普通地毯地面墻面噴涂或普通乳膠漆，普通乳膠漆刷頂或噴白衛(wèi)生間高檔低噪聲衛(wèi)生潔具，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂，洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求中檔衛(wèi)生潔具，普通洗面臺或臺式洗面盆，普通面鏡，設(shè)香皂盒、手紙盒，普通吊頂或不做吊頂，普通瓷磚墻面、防滑地磚地面普通衛(wèi)生潔具，普通洗手盆，設(shè)香皂盒，不設(shè)吊頂，瓷磚墻裙普通防滑地磚地面門廳、電梯廳3/23/202315（三）寫字樓與零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)：要求開發(fā)商具備長期投資能力；把握寫字樓設(shè)計(jì)發(fā)展潮流和趨勢；要高度重視寫字樓的選址3/23/202317銀河soho：使用了多項(xiàng)綠色建筑的先進(jìn)技術(shù)，比如高性能的幕墻系統(tǒng)、日光采集、百分之百的地下停車、污水循環(huán)利用、高效率的采暖與空調(diào)系統(tǒng)、無氟氯化碳的制冷方式以及優(yōu)質(zhì)的建筑自動化體系3/23/2023182.零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)：需要認(rèn)真分析零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域；要求開發(fā)商具備長期大規(guī)模投資的能力；先租后建、只租不售；對物業(yè)管理水平的要求高；需要與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā)；要努力實(shí)現(xiàn)商場收益風(fēng)險(xiǎn)管理社會化；零售商業(yè)物業(yè)與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)3/23/202319（二）工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目重工業(yè)廠房輕工業(yè)廠房高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房研究與發(fā)展用房3/23/202321政府土地儲備中心土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃控制詳細(xì)規(guī)劃年度土地供應(yīng)計(jì)劃存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三）土地一級開發(fā)項(xiàng)目3/23/202322由于投資收益是對投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)對投資方向

和時機(jī)選擇的影響3/23/202323第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇一、位置的含義二、影響房地產(chǎn)開發(fā)場地選擇的要素分析三、不同類型項(xiàng)目對位置的特殊要求3/23/202325一、位置的含義狹義的位置是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義的位置除了地理位置以外，還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。某一具體位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境決定了該位置附近的市場需求和消費(fèi)特征。對位置的理解還包括該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭環(huán)境。對位置的把握還須有發(fā)展的、動態(tài)的眼光?！皩幰治饕粡埓玻灰謻|一套房”3/23/202326（五）影響場地選擇的因素匯總1.城市規(guī)劃方面的因素2.自然特性3.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件4.交通通達(dá)程度5.停車條件6.環(huán)境條件7.公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況8.當(dāng)前土地使用者的態(tài)度9.土地價格10.供求關(guān)系3/23/202329（一）居住項(xiàng)目1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2.公共交通便捷程度3.環(huán)境因素4.居民人口與收入三、不同類型項(xiàng)目對位置的特殊要求3/23/202330（二）寫字樓項(xiàng)目1.與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度2.周圍土地利用情況和環(huán)境3.易接近性（交通便捷）3/23/202331（三）零售商業(yè)項(xiàng)目住宅區(qū)的發(fā)展商業(yè)輻射區(qū)域及消費(fèi)者分析(購買力分析)競爭性物業(yè)分析項(xiàng)目易接近性交通通達(dá)程度、停車等3/23/202332（四）工業(yè)項(xiàng)目原材料供應(yīng)技術(shù)人才和勞動力供應(yīng)水電等資源供給控制環(huán)境污染交通運(yùn)輸3/23/202333第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的含義和重要性三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位原則與方法3/23/202334一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)（一）功能的含義和分類功能是指功用、效用和能力等。按性質(zhì)不同分類：使用功能、美學(xué)功能按功能的重要程度：基本功能、輔助功能按功能的有用性：必要功能、不必要功能（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高要求在房屋建筑的功能設(shè)計(jì)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥?/23/202335二、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的含義和重要性房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征，結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。3/23/202336三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位原則與方法房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位應(yīng)遵循的根本原則是：以未來潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向，站在使用者的立場上精打細(xì)算，體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷。對房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的基本方法與步驟是：明確目標(biāo)使用者群體分析研究目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì)

3/23/202337萬科的戰(zhàn)略核心要素與市場定位1.以擁有穩(wěn)定收入，講求生活品味和質(zhì)量的中等收入家庭為目標(biāo)客戶；2.小區(qū)規(guī)劃注重人與自然，人與人的和諧相處3.設(shè)計(jì)以滿足人的舒適需要為第一，先室內(nèi)后室外4.以今后服務(wù)增加物業(yè)的附加值專業(yè)化服務(wù)完善的住宅配套共管式管理營造社區(qū)文化，倡導(dǎo)新型生活方式

3/23/202338萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的幾個觀點(diǎn)萬科的建筑產(chǎn)品要成為城市景觀的組成部分反對兵營式住宅確立主力戶型概念容積率并非越高越好從集中綠地走向組團(tuán)綠地拿來主義與本土化不斷創(chuàng)新的先鋒精神3/23/202339房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范奧林匹克花園的健康概念。從1999年廣州的“運(yùn)動就在家門口”到“生活就像高爾夫”，然后到了上海和天津的“新生活領(lǐng)跑者”，再到北京奧林匹克花園的“在運(yùn)動中享受健康生活”。當(dāng)時（99年）提到了房地產(chǎn)和體育嫁接的復(fù)合的房地產(chǎn)的概念，在那個階段，起到了領(lǐng)先的作用

3/23/202340廣州光大花園的“