房地產(chǎn)評估P課件

第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第四章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第六節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、土地（一）土地的供給自然供給經(jīng)濟(jì)供給（面積、集約率）（二）土地的特性自然特性（位置固定、質(zhì)量差異、資源不可再生、效用永續(xù)性）經(jīng)濟(jì)特性（稀缺性、產(chǎn)權(quán)可壟斷性、利用多方向性、效益的級差性）第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

二、土地的使用權(quán)（三）土地使用權(quán)交易

1、轉(zhuǎn)讓：地價是土地使用權(quán)的價格！

第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

二、土地的使用權(quán)（三）土地使用權(quán)交易

3、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租與抵押

第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

三、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)一般具有如下特性：

1.位置固定性

2.供求區(qū)域性

3.使用長期性

4.大量投資性

5.保值與增值性

6.投資風(fēng)險性 7.難以變現(xiàn)性

8.政策限制性一、價格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格、租賃價格等。（二）按實物形態(tài)，分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。土地價格包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地交易價格等。（三）按價格表示單位，分為總價格、單位價格、樓面地價。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一、價格的種類（三）按價格表示單位，分為總價格、單位價格、樓面地價。

單位價格分為單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素二、房地產(chǎn)價格分類例題投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？二、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素：社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素（二）區(qū)域因素：商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、交通便捷度、設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量狀況（三）個別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素。

1、土地價格因素（區(qū)位、面積、形狀、地勢、容積率、用途、年期）2、影響建筑物價格的個別因素（面積、結(jié)構(gòu)、材料、施工質(zhì)量等）

第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素有限期： （2）

a－年凈收益

r－折現(xiàn)率第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

[例5-3]有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評估兩情況下2003年初的房地產(chǎn)價值。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。

=（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的收益率凈收益總收益總費(fèi)用第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用求資本化率的方法：1、凈收益與售價比率法

尋找相類似的交易案例，至少三個交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，加權(quán)平均。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[例4-1]在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見表4-1（假設(shè)交易價格為無限年期）。表4-1凈收益與售價交易實例

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用求資本化率的方法：2、無風(fēng)險利率調(diào)整值法資本化率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（三）收益期單獨(dú)評房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評地——土地使用權(quán)年限第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）評估房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率房地凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險費(fèi)+稅金第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[例4-2]

某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費(fèi)為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

（二）評估土地的價值1、由土地收益評估土地價值土地價格＝土地凈收益/綜合資本化率土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（二）評估土地的價值2、由房地產(chǎn)收益評估土地價值第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用土地價值＝房地產(chǎn)價值-建筑物的現(xiàn)值建筑物的現(xiàn)值＝建筑物重置價值－年貶值額*已使用年數(shù)年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/（耐用年限和土地使用權(quán)尚存年限中取短）求[4-2]中：建筑物的年貶值率？例題[4-3]:

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。思考:若建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限是40年呢?1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費(fèi)。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元。

一、基本思路及計算公式借用類似房地產(chǎn)的交易實例估算。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×交 易時間修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)二、適用對象及條件市場條件：房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，能找到3個以上交易案例。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法替代原則三、市場法操作步驟及因素修正1、勘查被估房地產(chǎn)2、收集交易實例3、因素比較4、確定修正系數(shù)5、確定被估房地產(chǎn)價格第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法四、因素修正系數(shù)1、交易情況修正因素交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）

=P’×100/100（1±X%）第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法四、因素修正系數(shù)2、交易日期修正因素第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×價格指數(shù)第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法四、因素修正系數(shù)3、房地產(chǎn)狀況修正因素（區(qū)域、實物狀況等）通常設(shè)定被評估對象的狀況指數(shù)為100估價對象第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法四、因素修正系數(shù)4、容積率因素修正因素容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系注意：不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法四、因素修正系數(shù)5、土地使用年限因素修正因素m--被估對象的使用年期n--可比實例的使用年期

[例4-4]

（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。

（2）評估要求。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。

（3）評估過程。

①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。

②搜集有關(guān)的評估資料：

A.搜集待估土地資料。

B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見下表。通過評估師分析交易實例，得到：1）A、D為正常買賣；B較正常買賣價格偏低2%；C較正常買賣價格偏低3%。2）2004年10月以來土地價格平均每月上漲1%。3）A與待估土地處于同一區(qū)域，B、C、D處于不同區(qū)域，本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，經(jīng)綜合分析打分，B所屬地區(qū)為88，C所屬地區(qū)為108，D所屬地區(qū)為100。4）待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。5）假定折現(xiàn)率為8%

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D交易實例E坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日價格總價19.6