土地管理原理

土地管理原理第1頁/共68頁第二章土地管理原理第2頁/共68頁第三章土地管理原理土地管理原理人本管理原理系統(tǒng)管理原理動態(tài)管理原理管理效益原理土地管理原理可以歸納為四大類：人本原理、系統(tǒng)原理、動態(tài)原理和效用原理。第3頁/共68頁如何看待農(nóng)民隨意建房這一現(xiàn)象？第4頁/共68頁第一節(jié)人本管理原理人本原理，就是應(yīng)該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。土地管理人與人的關(guān)系人與地的關(guān)系預(yù)定目標(biāo)的土地利用中一定環(huán)境條件管理者、被管理者、管理環(huán)境三要素地與地的關(guān)系第5頁/共68頁第一節(jié)人本管理原理行為原理什么是行為？行為，通常是指人們表現(xiàn)出來的各種動作。管理學(xué)所指的行為，是指人們由意識所支配的、具有內(nèi)在動機的、有意義的行動。意識動機行動管理學(xué)的行為人的行為是受人的動機支配的，人的動機又是由人需要決定的，這就是人的行為規(guī)律。第6頁/共68頁第一節(jié)人本管理原理行為原理人的行為規(guī)律（需要了解人們的需要和各種動機！）動機包括人自覺追求一定目的的自覺意愿or意圖,人的行為的內(nèi)在原因，人的動機由需要決定的，但受外界條件的影響，在心理上稱誘因。多個行為形成動機結(jié)構(gòu)，其中決定的行為最強有力的動機稱為優(yōu)勢動機。什么是需要呢？即為人們對某種目標(biāo)的渴望和欲望，它包括人的基本生理需要和各種較高層次的人生需要。（馬斯洛的需要層次論）第7頁/共68頁馬斯洛需求層次理論假設(shè)：已經(jīng)滿足的需求，不再是激勵因素。人們總是在力圖滿足某種需求，一旦一種需求得到滿足，就會有另一種需要取而代之。大多數(shù)人的需要結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，無論何時都有許多需求影響行為。一般來說，只有在較低層次的需求得到滿足之后，較高層次的需求才會有足夠的活力驅(qū)動行為。滿足較高層次需求的途徑多于滿足較低層次需求的途徑。呼吸水食物睡眠生理平衡分泌性人身安全健康保障資源所有性財產(chǎn)所有性道德保障工作職位保障家庭安全愛歸屬接納友誼自我尊重信心成就對他人尊重被他人尊重道德創(chuàng)造力自覺性問題解決能力公正度接受現(xiàn)實能力第8頁/共68頁第一節(jié)人本管理原理需要動機目標(biāo)行為世界觀問題：行為原理對土地管理有何啟示？行為原理人的行為規(guī)律（需要了解人們的需要和各種動機?。┑?頁/共68頁需求理論對土地利用行為的啟示人類需求的多樣性決定了土地利用行為和方式的多樣性耕地的多功能性：糧食、開敞空間和植被景觀人類需求的層次性決定了不同土地利用行為之間的位次性和時序性一要吃飯、二要建設(shè)、兼顧生態(tài)人類需求的發(fā)展性決定了人類要對土地利用行為進(jìn)行不斷的優(yōu)化土地要為人類提供更多的服務(wù)人類需求的無限性具有誘發(fā)破壞性土地利用行為的潛在危險性土地的非理性需求第10頁/共68頁建房動機：房屋所有者和房屋需求者（需求）如何看待農(nóng)民隨意建房這一現(xiàn)象？1994年以后的建房者大多數(shù)回答不會，而更偏向于商業(yè)投資、子女教育或用于購車。123戶住在舊房里和1994年以前建房的人都說他們愿意重建。第11頁/共68頁建房動機：房屋所有者和房屋需求者（意愿）173戶新建住房的被調(diào)查農(nóng)戶，大多數(shù)說他們建房是因為家庭維持、擴(kuò)展和分化。主要表現(xiàn)為：子女住的房間不夠；老房子廢棄或不方便；留給兒子結(jié)婚用；作為遺產(chǎn)；老房子被征用；分家；想擁有更漂亮的房子；便于經(jīng)商。盡管被調(diào)查者反復(fù)說所有空間都是必須的，事實上新住房都有空置的房間，經(jīng)常占總建筑面積的1/3。當(dāng)被問及超標(biāo)建房的理由時，部分人說同鄰居攀比。但主要是為兒子提供婚房，消除代際摩擦。很少村民提到保護(hù)農(nóng)地或農(nóng)地轉(zhuǎn)用的低成本。沒有人愿意承包更多的農(nóng)地，只要租賃權(quán)穩(wěn)定，就增加他們的農(nóng)業(yè)投資。沒有人為新房占了農(nóng)地而后悔，因為住房在農(nóng)民心里是一項長期投資。第12頁/共68頁影響農(nóng)村建房的社會因素少數(shù)受訪者認(rèn)為社區(qū)和鄰里關(guān)系受住房建設(shè)影響。大多數(shù)人認(rèn)為，信任、社交能力、社區(qū)團(tuán)結(jié)增強。一半的受訪者抱怨，住房建設(shè)增加社會糾紛，破壞社會凝聚力。多數(shù)不贊成拆除舊房子，即使浪費空間，只能儲藏和飼養(yǎng)家畜。第13頁/共68頁對住房建設(shè)和土地用途管制的態(tài)度土地管理法頒布實施和浙江省補充條例實施以來，申請、批準(zhǔn)、上報和監(jiān)督越來越嚴(yán)，工作透明化和執(zhí)行力度加大。受訪者認(rèn)為這有助于減少農(nóng)村住房建設(shè)的速度和規(guī)模。如果按土地管理法實施，只有少數(shù)家庭能申請新的宅基地，住房建設(shè)必須取得規(guī)劃許可。任何想重建住房的家庭必須提供所有權(quán)證書。第14頁/共68頁對住房建設(shè)和土地用途管制的態(tài)度土地管理法在保護(hù)農(nóng)地方面多大程度上是成功的，不僅是為潛在建房者設(shè)置障礙，而且使住房建設(shè)許可受到廣泛理解和支持。雖然大多數(shù)村民說他們對土地管理法一無所知，但他們普遍認(rèn)為中央政府應(yīng)該控制農(nóng)村建房，為窮人和后代保護(hù)土地。第15頁/共68頁對住房建設(shè)和土地用途管制的態(tài)度沒有人相信土地利用規(guī)則能得到公正的執(zhí)行。他們說鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)在處理其家庭和朋友的住房申請時，規(guī)避一戶多宅的限制，產(chǎn)生了大量用于出租或出售的房子和宅基地。村民們表示懷疑，有些地方政府會繼續(xù)批準(zhǔn)在農(nóng)地上建房。這項研究的更重要意義在于，村民的住房目標(biāo)與他們支持的農(nóng)地保護(hù)原則或立法是違背的。第16頁/共68頁第一節(jié)人本管理原理動力原理動力原理精神動力競爭動力物質(zhì)動力物質(zhì)動力是指人類對基本物質(zhì)需要和物質(zhì)享受的追求性。包括工資、獎金、保險、住房、醫(yī)療等。“精神動力”是指包括友愛、表揚、獎勵、晉升、信任、尊重等的各種非物質(zhì)性激勵。這是激勵人們的一種內(nèi)在動力。競爭動力產(chǎn)生于競爭各方所表現(xiàn)出來的差距，如工作條件、工作質(zhì)量、工作效率、工作績效等方面。激勵力＝預(yù)期價值×期望概率問題：動力原理對土地管理有何啟示？第17頁/共68頁“以地生財”的動力原理例子：2007年上半年，**市土地出讓平均價格為636萬元/畝，而區(qū)片綜合價的最高補償標(biāo)準(zhǔn)為21萬元/畝，巨大差價成為地方政府以地生財?shù)膭恿Α?/p>

首先，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型特別是1994年的財政分權(quán)改革使作為行政主體的各級地方政府又成為經(jīng)濟(jì)主體，對基層政府官員業(yè)績的考核也日趨偏重于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)增長速度等指標(biāo)。在這樣的背景下，盡管地方政府作為國家權(quán)力的具體執(zhí)行者，要接受上級政府和上級主管部門土地征用政策的執(zhí)行指令，但是作為地方利益的代表，其首要的任務(wù)是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增強地方經(jīng)濟(jì)實力。第18頁/共68頁“以地生財”的動力原理其次，由于目前農(nóng)業(yè)比較利益偏低，土地非農(nóng)用與農(nóng)用相比具有更多的經(jīng)濟(jì)收益，下級組織要實現(xiàn)財政收入和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的迅速擴(kuò)張，就必須將土地資源配置給邊際報酬率比較高的部門和產(chǎn)業(yè)；再次，縣以下各級地方政府，在改革后才進(jìn)入資本原始積累階段，盡快完成地方政府的資本原始積累是財政分權(quán)后地方政府的重要行為特征，加之中國城市建設(shè)欠債太多、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足、居民居住條件急需改善，以地生財就成為地方政府原始積累的最佳選擇。第19頁/共68頁解決途徑明確界定公共利益，規(guī)范政府土地征用行為提高土地征用補償標(biāo)準(zhǔn)，完善土地征用補償機制賦予農(nóng)民國民待遇，完善社會保障體系建立有效約束機制，避免政府暴力潛能打破政府土地征用壟斷，允許非農(nóng)建設(shè)用地入市第20頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理系統(tǒng)、系統(tǒng)分析系統(tǒng)，是由許多相互作用、相互依存的部分組合而成的具有特定功能的有機整體。全國系統(tǒng)縣級系統(tǒng)縣級系統(tǒng)縣級系統(tǒng)縣級系統(tǒng)省級系統(tǒng)省級系統(tǒng)省級系統(tǒng)目的性整體性層次性第21頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理國土資源部工作部門省級人民政府工作部門市級人民政府工作部門直屬機構(gòu)省級機構(gòu)市級機構(gòu)第22頁/共68頁系統(tǒng)管理原理1、系統(tǒng)的含義與系統(tǒng)的特征系統(tǒng)是指由若干相互聯(lián)系、相互作用的部分組成，在一定的環(huán)境中具有特定功能的有機整體。系統(tǒng)的特征：（1）整體性，（2）層次性，（3）相關(guān)性，（4）具有特定的功能，（5）環(huán)境適應(yīng)性和目的性。第23頁/共68頁系統(tǒng)管理原理2、系統(tǒng)思維的特點、系統(tǒng)理論對管理學(xué)的貢獻(xiàn)要求在實際工作中，不能孤立地看問題，必須用系統(tǒng)分析的方法，分析實際問題。指導(dǎo)組織正確處理組織內(nèi)部與外部、局部與全局、眼前與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。運用系統(tǒng)分析的方法，確定正確的組織目標(biāo)（中、長、短期目標(biāo)）。指導(dǎo)組織合理運用所需各種要素和資源。第24頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理整分合原理整體觀點分工明確優(yōu)化組合目標(biāo)優(yōu)化組合組織優(yōu)化組合環(huán)境優(yōu)化組合人才優(yōu)化組合第25頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理相對封閉原理相對封閉原理是指在任何一個系統(tǒng)內(nèi)，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，才能形成有效的管理活動。

輸入指揮中心監(jiān)督機構(gòu)執(zhí)行機構(gòu)指令接受單位輸出加工后信息

反饋機構(gòu)原始信息第26頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理土地垂直管理體制，主要是指省級以下基層土地部門的用地審批權(quán)和領(lǐng)導(dǎo)干部的人事權(quán)由地方黨委管理為主，改為由上級國土部門管理為主；省到中央并不垂直管理。省級以下土地管理體制的改革，本意是在一定程度上強化省級人民政府及其國土資源主管部門的執(zhí)法監(jiān)察職能，遏制土地違法行為的發(fā)生，但是從改革前后全國土地違法案件的數(shù)量及程度來看，涉案總量雖有所減少但大案、要案不斷涌現(xiàn)，還存在不少問題。

第27頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理土地管理實施省以下垂直管理后，雖然人事權(quán)上收了一級，但財權(quán)和物權(quán)仍歸所在地政府管，兩個“婆婆”一個管人、一個管錢，誰都得罪不起，因此主要精力都放在了協(xié)調(diào)兩個方面的關(guān)系上了。有的地方土地調(diào)查顯示，一些市、縣土地管理部門的領(lǐng)導(dǎo)同志秉公執(zhí)法、依法行政，其中有些局長因此被撤換，有的省每年撤換達(dá)到20－30%。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)一級土管所在原則上沒有切實納入到土地垂直管理體制中來，再加上其被定性為與財政脫鉤的自收自支事業(yè)單位，導(dǎo)致基層國土管理游離于垂直管理體制之外。第28頁/共68頁第二節(jié)系統(tǒng)管理原理國家土地督察局全國設(shè)北京局、上海局、沈陽局、南京局、濟(jì)南局、廣州局、武漢局、成都局、西安局。

監(jiān)督檢查土地利用和管理情況、耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)執(zhí)行情況、國家土地調(diào)控政策情況、執(zhí)行土地管理法律法規(guī)情況、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收情況、責(zé)令限期整改情況、土地利用和管理的調(diào)查研究。第29頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)管理在土地管理系統(tǒng)中，被管理的對象——土地關(guān)系與土地利用始終處在動態(tài)變化之中，管理系統(tǒng)本身也隨著管理目標(biāo)、管理對象、外部環(huán)境的變化而變化。在管理中，要注意加強信息工作，隨時掌握事物的動態(tài)變化，使管理決策不斷適應(yīng)變化的情況，即運用動態(tài)原理，提高管理工作的效應(yīng)。第30頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理管理系統(tǒng)的發(fā)展變化是由于管理系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間相互依存、相互作用的結(jié)果。這種相關(guān)關(guān)系可以分為：完全相關(guān)、不完全相關(guān)和完全不相關(guān)；積極相關(guān)和消極相關(guān)；正相關(guān)和負(fù)相關(guān)；單相關(guān)和復(fù)相關(guān)等。第31頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理進(jìn)行動態(tài)管理，必須在管理系統(tǒng)的發(fā)展變化中，找出系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間以及系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的各種相關(guān)關(guān)系，通過管理，協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系，促進(jìn)事物向預(yù)定目標(biāo)發(fā)展變化，取得管理的整體效應(yīng)。第32頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理為了準(zhǔn)確、及時地掌握促進(jìn)事物發(fā)展變化的各種相關(guān)關(guān)系，必須要做好信息傳遞和反饋、控制工作。在自然界和人類社會，信息是普遍存在的。人的認(rèn)識過程就是接受信息、加工信息和發(fā)出信息的過程。第33頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理（1）信息的獲取與傳輸人工信息是以語言、文字和電磁波為載體進(jìn)行傳遞和轉(zhuǎn)移。（2）信息量信息中所包含信息的大小稱信息量。（3）信息的質(zhì)信息的價值和效用稱信息的質(zhì)。（4）有效信息能起到應(yīng)有作用和效果的信息稱為有效信息。（5）管理信息根據(jù)管理的功能和管理的技術(shù)而組織起來的信息流，就是管理信息。第34頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理進(jìn)行動態(tài)管理，必須搞好反饋控制。要求管理部門不斷地收集信息、檢索信息、識別信息和加工信息；并根據(jù)信息進(jìn)行決策；使決策變?yōu)樾袆?；將決策執(zhí)行結(jié)果與計劃目標(biāo)對比，得到偏差信息，再反饋回決策部門，從而對決策的再輸出起調(diào)節(jié)控制作用。第35頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理動態(tài)相關(guān)原理能不能有效地進(jìn)行動態(tài)管理，關(guān)鍵在于是否有靈敏、準(zhǔn)確、有力的反饋。靈敏：要具有敏銳的感受器準(zhǔn)確：要具有高效能的分析系統(tǒng)有力：將經(jīng)過分析的信息化為指揮中心強有力的行動，并修正原來的管理決策，使之更加符合不斷變化的實際情況。第36頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理如何運用動態(tài)管理原理，分析上級政府與地方政府開展耕地保護(hù)中的關(guān)系？第37頁/共68頁委托－代理模型在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中，不對稱信息是指一個經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人知道另一個經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人所不知道的某些情況，甚至第三方也無法驗證，即便能夠驗證，也需要有所花費。委托—代理關(guān)系泛指任何一種在非對稱信息基礎(chǔ)之上的交易關(guān)系，且將交易中擁有私人信息的一方稱為“代理人”，而將不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。在土地管理中，上一級政府的計劃、規(guī)劃與土管等相關(guān)職能部門處于信息劣勢，好比一個企業(yè)的董事會，擔(dān)當(dāng)著委托人的角色，而地方城市政府則擁有私人信息，好比一個企業(yè)的經(jīng)理，起著代理人的作用。第38頁/共68頁委托－代理模型在委托-代理模型中，委托人可以有兩種辦法來使得代理人為其利益而行事。一是用直接監(jiān)督和強制命令的辦法來控制代理人。但由于委托人與代理人目標(biāo)函數(shù)的不一致及信息的不對稱，這種直接控制的辦法將面臨巨大的交易成本，委托-代理過程往往不了了之。二是委托人制定出一套激勵約束規(guī)則，使代理人出于自身利益考慮而主動追求委托人利益，從而最大程度上消除委托-代理過程中的交易成本。這就是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的管理機制設(shè)計理論。第39頁/共68頁委托－代理模型在市場化改革進(jìn)程中,地方政府逐漸出現(xiàn)了與中央政府不完全相同的利益追求曲線。中央政府代表國家實行耕地保護(hù)制度的最大化目標(biāo)是保障國家糧食安全、生態(tài)安全以及保證社會和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展等。地方政府的主要目標(biāo)是在不損害中央政府利益的前提下,發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)、增加地方政府官員的收益(包括職務(wù)升遷、表彰獎勵和其他的隱性收入)等。第40頁/共68頁耕地保護(hù)制度中的委托－代理關(guān)系耕地保護(hù)中的逆向選擇在劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)中,普遍存在“劃遠(yuǎn)不劃近、劃劣不劃優(yōu)”的問題，把城鎮(zhèn)近郊和交通沿線兩側(cè)的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)糧田劃作城鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)留地。耕地保護(hù)中的道德風(fēng)險一是采取謊報、虛報和瞞報的手段使耕地非正當(dāng)流失合法化。二是在耕地的質(zhì)量保護(hù)上采取消極怠慢的態(tài)度。第41頁/共68頁耕地保護(hù)體制障礙的委托－代理分析代理人的激勵機制不足委托人對于耕地保護(hù)沒有一個明確的、可量化的獎勵機制（包括提拔職務(wù)、經(jīng)濟(jì)獎勵等），作為代理人的地方政府沒有動力去積極實施耕地保護(hù)制度。監(jiān)督成本過高中央政府觀測結(jié)果多是由地方政府逐級匯報上來的。鄉(xiāng)－縣－市－省級地方政府到中央政府代理鏈拉得很長，信息的真實度逐級遞減。代理人其他工作的負(fù)面影響作為代理人的地方政府除了保護(hù)耕地這項任務(wù)外，還有發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、提供公共基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、中央政府下達(dá)的其他工作(如計劃生育工作、就業(yè)工作)等。第42頁/共68頁第三節(jié)動態(tài)管理原理彈性原理有效管理必須要依據(jù)系統(tǒng)內(nèi)外條件和環(huán)境的變化而隨機應(yīng)變，做到以變應(yīng)變。管理必須留有余地，保持充分的彈性。管理科學(xué)考察的問題是大量的。因素眾多，相互關(guān)系錯綜復(fù)雜，百分之百反映客觀規(guī)律的管理是不存在的，所以要求管理留有可調(diào)節(jié)的余地。由于社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的飛速發(fā)展，必然導(dǎo)致物質(zhì)環(huán)境系統(tǒng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化。第43頁/共68頁彈性原理彈性規(guī)劃是指在規(guī)劃的思路、指標(biāo)體系以及指標(biāo)值中制定一個中值目標(biāo)，然后以中值目標(biāo)為中心，制定合理的彈性上限和彈性下限，使土地利用規(guī)劃對不確定的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境擁有更強的適應(yīng)性，從而擁有更有效的宏觀調(diào)控能力彈性規(guī)劃是指規(guī)劃應(yīng)該具備對市場信息的變化做出迅速、靈敏的反應(yīng)的能力，并通過與市場、土地需求、土地供給等要素之間的相互作用，調(diào)節(jié)土地供求，引導(dǎo)土地市場健康有序地發(fā)展第44頁/共68頁彈性原理試論彈性原理在土地利用總體規(guī)劃中建設(shè)用地“三界四區(qū)”劃定？三界：現(xiàn)狀邊界；規(guī)模邊界；擴(kuò)展邊界四區(qū)：允許建設(shè)用地區(qū)、有條件建設(shè)用地區(qū)、限制建設(shè)用地區(qū)；禁止建設(shè)用地區(qū)第45頁/共68頁建設(shè)用地空間管制的彈性原理劃定“三界四區(qū)”建立健全建設(shè)用地空間管制制度是這一輪規(guī)劃修編的新要求，也是修編和實施規(guī)劃的重點。借鑒美國城市增長管理等經(jīng)驗，在市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導(dǎo)意見中，明確提出劃定城鄉(xiāng)建設(shè)用地管制邊界和管制區(qū)域（“三界四區(qū)”），確定了劃定要求和管制規(guī)則。

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允許建設(shè)區(qū)土地主導(dǎo)用途：城、鎮(zhèn)、村或工礦建設(shè)發(fā)展空間，土地利用安排應(yīng)與依法批準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。區(qū)內(nèi)新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地受規(guī)劃指標(biāo)和年度計劃指標(biāo)約束。在面積不改變的前提下，其空間布局形態(tài)可依程序進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀邊界規(guī)模邊界規(guī)模邊界允許建設(shè)區(qū)規(guī)模邊界劃定，應(yīng)在建設(shè)用地適宜性評價以及與其他相關(guān)規(guī)劃充分協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多方案比選，優(yōu)先選擇有利于保護(hù)耕地和環(huán)境、節(jié)約集約用地的方案，盡量利用存量建設(shè)用地和未利用地。凈增量有條件建設(shè)區(qū)有條件建設(shè)區(qū)擴(kuò)展邊界應(yīng)盡量采用主要河流、高速公路、鐵路、綠化帶、山體等具有明顯隔離作用的地物，在無原則性沖突時，可采用其他相關(guān)規(guī)劃的同類邊界。有條件建設(shè)區(qū)的確定，應(yīng)充分考慮城市發(fā)展趨勢、空間拓展模式和主要發(fā)展方向，避讓優(yōu)質(zhì)耕地和重要的生態(tài)環(huán)境用地，其規(guī)模原則上不超過新增建設(shè)用地規(guī)模的20%。

有條件建設(shè)區(qū)土地用于規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)的布局調(diào)整。符合規(guī)定的，可依程序辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，同時相應(yīng)核減允許建設(shè)區(qū)用地規(guī)模。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地擴(kuò)展邊界原則上不得調(diào)整。擴(kuò)展邊界建設(shè)用地空間管制的彈性原理第47頁/共68頁現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地可以分成若干個小規(guī)模，分散在擴(kuò)展邊界范圍內(nèi)位置和形狀改變√√位置和形狀隨意變化√√√√建設(shè)用地空間管制的彈性原理第48頁/共68頁現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地不能超出擴(kuò)展邊界建設(shè)用地空間管制的彈性原理第49頁/共68頁現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地不能超出擴(kuò)展邊界建設(shè)用地空間管制的彈性原理第50頁/共68頁現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀邊界規(guī)模邊界規(guī)模邊界允許建設(shè)區(qū)凈增量有條件建設(shè)區(qū)有條件建設(shè)區(qū)擴(kuò)展邊界禁止建設(shè)區(qū)禁止建設(shè)區(qū)禁止建設(shè)區(qū)

規(guī)劃范圍內(nèi)除允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)外的其他區(qū)域為限制建設(shè)區(qū)

自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)、森林公園、列入省級以上保護(hù)名錄的野生動植物自然棲息地、水源保護(hù)區(qū)的核心區(qū)、主要河湖的蓄滯洪區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害高危險地區(qū)等，應(yīng)劃入禁止建設(shè)區(qū)。區(qū)內(nèi)土地的主導(dǎo)用途：生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和自然與文化遺產(chǎn)保護(hù)空間，嚴(yán)格禁止與主導(dǎo)功能不相符的各項建設(shè)。禁止建設(shè)用地邊界不得調(diào)整。限制建設(shè)內(nèi)土地主導(dǎo)用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間，是開展土地整理復(fù)墾開發(fā)和基本農(nóng)田建設(shè)的主要區(qū)域。禁止城、鎮(zhèn)、村建設(shè)，嚴(yán)格控制線型基礎(chǔ)設(shè)施和獨立建設(shè)項目建設(shè)。建設(shè)用地空間管制的彈性原理第51頁/共68頁南昌市中心城區(qū)空間管制圖第52頁/共68頁第四節(jié)管理效益原理效益管理的概念土地管理的目的是為了尋求生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的優(yōu)化組合，從而取得最佳的整體效益。第53頁/共68頁第四節(jié)管理效益原理整體效應(yīng)原理整體效應(yīng)：通過管理，使整體內(nèi)部各個組成部分之間，相互產(chǎn)生促進(jìn)作用，以使整體取得最佳效益。1+1＞2第54頁/共68頁第四節(jié)管理效益原理整體效應(yīng)原理系統(tǒng)功效的不守恒性是普遍存在的，它表現(xiàn)為整體能產(chǎn)生各部分所不具備的新性能、新功效、或使原有性能、功效增強、減弱或消失。管理要避免出現(xiàn)“不放大”或“負(fù)放大”。不放大：說明管理沒有產(chǎn)生效益。負(fù)放大：說明管理不但沒有產(chǎn)生效益，甚至產(chǎn)生了負(fù)效益。第55頁/共68頁第四節(jié)管理效益原理規(guī)律效應(yīng)原理規(guī)律效應(yīng)：按客觀規(guī)律管理所取得的效應(yīng)。任何一個系統(tǒng)，其組成部分都是相互依存、相互作用、相互制約的，它們的運動和發(fā)展都是有規(guī)律的。管理要獲得效益，必須充分了解構(gòu)成整體的各組成部分相互間的作用，及其對整體的作用，通過對各組成部分的合理組合、配置、使用，最大限度地發(fā)揮各組成部分的積極作用，發(fā)揮各部分的優(yōu)勢，從而使整體獲得盡可能大的效益。第56頁/共68頁第四節(jié)管理效益原理如何運用管理效益原理，擇優(yōu)比選編制土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃方案？第57頁/共68頁土地利用的多目標(biāo)規(guī)劃土地利用規(guī)劃是一種多目標(biāo)規(guī)劃，在實際操作中，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益。規(guī)劃目標(biāo)函數(shù)采用如下公式：在模型應(yīng)用時，m=3，f1，f2，f3分別代表經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)，為了使得目標(biāo)間具有可累加性，子目標(biāo)函數(shù)f1，f2，f3以無量綱的土地系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益當(dāng)量即c1j，c2j，c3j來計算。每個目標(biāo)的重要性由權(quán)重wi表示。第58頁/共68頁土地利用的多目標(biāo)規(guī)劃s.t.為約束條件，限制著變量xj的取值范圍。式中的aij，bi，cj為已知或可測的，xj為待求的變量。第59頁/共68頁目標(biāo)函數(shù)4種方案方案一代表經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益并重；方案二代表經(jīng)濟(jì)、社會效益優(yōu)先，適當(dāng)考慮生態(tài)效益；方案三優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效益，同時考慮社會效益，并兼顧生態(tài)效益；方案四主要考慮經(jīng)濟(jì)效益，不注重社會、生態(tài)效益方案經(jīng)濟(jì)效益權(quán)重w1社會效益權(quán)重w2生態(tài)效益權(quán)重w3一1/31/31/3二2/52/51/5三5/103/102/10四7/102/101/10第60頁/共68頁模型目標(biāo)函數(shù)的系數(shù)（初步）j變量地類經(jīng)濟(jì)效益當(dāng)量c1j社會效益當(dāng)量c2j生態(tài)效益當(dāng)量c3j1x1耕地10100702x2菜地1590753x3坡度大于25度耕地8100404x4果園2090955x5其它園地2580956x6有林地5401007x7其它林地830908x8畜禽飼養(yǎng)地