房建項目維保手冊

項項目維護手冊集團有公司

公共建筑施的保養(yǎng)1.目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。2.原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。3.職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負責執(zhí)行，填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。4.內(nèi)容：4.1屋頂。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。4.2外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。4.3內(nèi)墻飾面。每３年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。4.4樓梯間。樓梯間踏步每３年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。4.5門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。4.6防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過4年。4.7窗。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。

公共建筑施的保養(yǎng)4.8公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每３年進行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。4.9吊頂。日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。4.10人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。4.11管道則上管道每3年應全部刷油一次對重點部位必要時可以增加次如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴重污染的應隨時刷油）。4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。4.14玻璃幕墻(包括玻璃門年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)對玻璃幕（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。4.15在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。5.相關文件及記錄5.1公共設施保養(yǎng)計劃5.2公共設施保養(yǎng)記錄

公共建筑施的保養(yǎng)附：公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準序號

公共建筑設施名稱

保養(yǎng)周期

備

注0102

屋頂外墻飾面

每2年每3年

及時更換破碎的隔熱層面磚每年對重點部位進行清洗對于裂縫較大的及時予以更換03

內(nèi)墻飾面

每3年發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補0405060708091011121314

樓梯間門防盜網(wǎng)、花園圍欄窗公共地磚吊頂人行道、車行道管道污水井擋雨篷玻璃幕墻(玻璃門)

每3年每1年2-4年每1年每3年每3年每1年每3年每1年每1年每1年

對粉刷損壞的及時修補對生銹或掉漆的門應及時修理根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應更換發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換發(fā)現(xiàn)有損壞應修補有必要可以增加刷油漆次數(shù)在大雨或臺風來臨前應增加次數(shù)在大雨或臺風來臨前應增加次數(shù)

房屋維修準1、主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程2、裝修工程a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4、屋面工程a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；

房屋維修準結(jié)構(gòu)損壞的，應加固重做。e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾面工程a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。b.外墻勒腳損壞的，應修復。c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6、油漆粉飾工程a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。c.木地板原油漆褪落的，應重做。d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。

臨時用電理規(guī)定為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。2臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在《裝修登記表》中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。4、凡進入樓宇內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。5進入樓宇的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權(quán)制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。7、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。

供水管理定為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。3、地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5、抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。6隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。7執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。

房屋維修理規(guī)定為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實是求是，劃清責任，合理收費，服務用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、用戶入伙滿一年后發(fā)生質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。4、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收5、如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

維修過程檢驗附1：維修服務準序號

內(nèi)

容

服

務

標

準

備注0102030405060708091011121314151617181920

上樓時間維修服務時間服務態(tài)度維修材料維修工作滿意率洗臉盆漏水洗臉盆堵塞浴缸堵塞及漏水疏通馬桶疏通地漏維修墻內(nèi)水管接頭漏水樓上水漏到樓下馬桶漏水水龍頭漏水房間沒水房間無電燈不亮修理電器房間插座無電

接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預約時間到達目的地。維修及時率達到99%。一般不超過８小時，復雜的最多不應超過７２小時。服務效率滿意率應達到98%。熱情、謙虛、使用文明用語。應向住戶提供合格的維修材料。應達到９０％。應達到原先標準，經(jīng)反復試用，不漏水，服務對象滿意，此項維修不超過１小時。達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超過２小時。達到暢通對切口處的修補盡力恢復原樣經(jīng)反復使用達到暢通、不漏水。使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過２小時。使之相當暢通，并對切口恢復原樣，清出異物并清理干凈。應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應恢復原樣，做到工完場清。應達到緊固、密封、不滴水。盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染處清理干凈。以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超過２小時。維修后應達到原來標準，密閉、開關自如，維修時間不超過３０分鐘。使之通水，應在１小時內(nèi)解決住戶用水問題。（市政停水除外）以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。應達到原來照明標準，住戶提供的物料還需進行嚴格的驗證。使電器能達到正常使用,保持原有外觀,用效果使住戶滿意。使用方便、安全為標準。并把故障原因告訴住戶。21

換

鎖

應按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關自如，緊閉性好。2223

修理門窗

使之能開關靈活自如，密封性能良好。

維

修

服一建分維（一）墻頂維修石板層）1修補發(fā)絲裂縫a.沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底待干后補刷面層涂料。2、修補一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層。c.準備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時使用。d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光,后清除表面多余的補縫材料。e.在補縫材料干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料。3、修補小孔、小洞對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b.填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。c.在修補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。4、修補大的孔洞a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干,用與基層相同質(zhì)地的材料進行嵌填。b.為避免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂,比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。c.清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。d.等修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂子打磨，分別噴刷二

道表面涂料。（二）更地或墻瓷、片1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。2、涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷,縫后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6于外門窗周圍瓷磚的修補把需要更換的瓷磚進行鑿結(jié)合層接層,為水補同1.2.3.4.5.）。（三）更外面、面賽1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。2、將塵土沖洗干凈，修補面涂抹結(jié)合層（水泥加07膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。5、粘貼約４小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。（四）地室體堵1、堵塞不漏水的孔洞超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。b.將裂縫用水浸濕。c.用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。d.填補材料要保持濕潤，并養(yǎng)護三天。e.以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b.用北京產(chǎn)東海牌水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作,按生產(chǎn)廠家的技術說明配料將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時抹平。（五）修損的人道車1、如果損壞面積不大可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約英寸。b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。c.將要修補的砼表面浸濕（但不能太濕）。d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實,填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實下沉。e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化,還要用抹子再細抹一遍。養(yǎng)護６天。(人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走。2、人行道或車道上裂縫修補a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。b.浸濕要澆搗的裂縫。c.澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。d.養(yǎng)護６天。注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補；如果裂縫或破損面積較大時，必須將其全部鑿除并用新拌砼填實。（六）開墻和地修1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護６天。4、修補地面同墻體，養(yǎng)48小時后用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修

補處研磨成與地面齊平。（七）修損的踏1將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅實的砼層為止。2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。3、用水將露出部分浸濕。4、如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5水泥漿涂抹Ｖ形部分用1:3水泥砂漿將其填滿平后養(yǎng)護６天。（八）修抹層1、修補抹灰層裂縫a.用小刀或刮刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。b.用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽以便將新填入的灰“固定住”。c.刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。d.用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。e.如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。f.每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴,對其進行濕養(yǎng)護，持續(xù)三天。2、修補大面積的抹灰層a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出/4英寸的砂漿縫以便將打底涂層嵌牢然后再用鐵絲刷刷砌體表面并進行全面沖洗；對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。c.將抹灰基層用水潤濕。抹第一1:3水泥砂漿，第一遍抹灰3/8英寸。d.在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時，要進行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。e.待第一遍抹灰已充分凝固并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時即可進行第二遍抹灰通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度要不時均勻地向抹灰面灑水直

到準備進行第二遍抹灰為止；在進行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。f.用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時，再用抹子細壓一遍，抹灰完后，隔天才進行養(yǎng)護，養(yǎng)護持續(xù)一天。（九）維滲外墻1外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的應用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。2、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。3在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,用機械噴涂(用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。4、外墻滲水面積較大時，可滿涂-2度膠質(zhì)防水涂料。5、墻、板接縫處滲水，可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。6、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟,范圍比滲水部位的周邊擴大0-15cm將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3度氯丁膠在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。（十）維屋水池(水)1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再1:2水泥砂漿做保護層。（十一、面漏（性面)1用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形原剛性防水層分倉縫處漏水。2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈用聚氯脂嵌縫進行處理。3出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌,溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。如下圖所示:二修門1、檢查門窗的附件是否齊全。2、檢查有無配件損壞。3、更換配件。4、將門窗反復開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關自如的目的。5、提請用戶注意：a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。b.如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。三換門鐵1、拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時修理，如鎖不能使用即更換新鎖。2、鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復開關，查看是否靈活。3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，造成無法使用。四電維（維修人員排除故障在確認線路完好后，方可恢復送電。）（一）配電室開關障（此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修）1、分析原因：低壓開關跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：①因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時，空氣開關燒壞。②因控制線路過載開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電

流與電流脫扣器的額定電流時，空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴重發(fā)熱燒蝕損壞。2、維修程序：a.針對①的情況，先將抽屜上的空氣開關置于“，再將電源側(cè)的斷路器置于分閘位置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路負荷情況下），然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查開關抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好，保護元件動作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規(guī)格的空氣開關或熔斷器，恢復正常送電。針對②中的情況果是開關跳閘將電源側(cè)的斷路器置于分閘位據(jù)實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，確線路無故障后，將開關抽屜復位，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設計要求；如確認為是由于線路過載造成開關跳閘則需將此線路負荷減少；如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞則需更換同一技術規(guī)格的元件后方可恢復正常送電。3、驗電：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。（二）宿舍無電1、分析原因，宿舍沒電可能由下列幾種原因造成：①線路停電檢修。②用戶總開關燒壞。③因住戶使用的電器設備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘。④進戶線與接線端子接觸不牢。⑤電度表燒壞。2、維修程序：ａ.若屬①中的情況，應向住戶說明停電的原因。ｂ.針對②中的情況先斷開電源開關查住戶用電設備及使用現(xiàn)場，看線路是否出現(xiàn)短路負荷太大超過電源保護開關容量接線端子接觸不良長期

過熱燒壞所致將住戶房內(nèi)用電設備從插座上的插頭拿下來將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常供電。ｃ.針對③中的情況首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下（或?qū)⒄彰鏖_關斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護控制開關，逐一將電氣設備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。ｄ.針對④中的情況，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。ｅ.針對⑤中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確確認是表本身質(zhì)量原因而燒壞可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。3、驗電當故障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。（三）插頭無電1、分析原因：插座無電可能由以下原因造成：①由于外界因素引起的人為停電，如檢修線路操作。②由于用電設備內(nèi)部故障原,把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路；或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動接觸不良。④線路出現(xiàn)斷線。2、維修程序：a.針對①中的原因，可告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修線路。b.針對②中的情況，首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關合上，恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。c.針對③中的情況，先斷開此回路電源開關，將插座重新接線，確認接線牢固可靠后，方可送電。

d.針對④中的情況，先斷開此回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。3、檢電：插座線路送電后，用電筆驗再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。（四）燈不亮1、分析原因：燈不亮可能由以下原因造成。a.燈內(nèi)燈絲燒斷。b.燈泡與燈頭接觸不良。c.電源保險絲熔斷。d.電源開關接觸不良。2、維修程序：a.針對①中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。b.針對②中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查確認燈泡是好的，將電源開關斷開用電筆檢驗燈頭上是否有電確認有電后重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。c.針對③中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲,方可送電。d.針對④中的情況，檢查電源開關接線端子接線是否牢固，用電筆觀測開關輸出端在開關斷開與合上時輸出端是否有電從而驗證是否電源開關本身故障造成，應及時更換開關。3、檢驗:故障排除后，合上開關３次，看燈泡發(fā)光是否正常。注：上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排除,確認線路正常時，方可送電。五水維（一）樓上水漏到下1、檢查樓上何處漏水下來，如是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通；

如是馬桶漏水，應及時檢修樓上馬桶，其它地方漏水，都應及時處理。2、維修完畢后48小時跟蹤查看，看是否還有其它地方漏水。（二）個別樓層停1、先查清停水位置，關閉總閥，用工具拆開支閥，取出濾網(wǎng)，清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水。2、做好跟蹤，檢查各住戶是否有水。（三）維修墻內(nèi)水1、先查找原因：關好室內(nèi)所有用水閥門，查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破漏。2、維修時先關水表前的總閥后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。3、裝入新水管。4、打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再重新貼上瓷片。5、維修完畢，關閉房間內(nèi)所有水閥,看水表是否轉(zhuǎn),并作24時跟蹤檢查。（四）水龍頭漏水1、檢查漏水情況,拆下水籠頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂應更換內(nèi)芯。2