住宅項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告

==寶源公司潁上路路路項(xiàng)目項(xiàng)目前期定位策策策劃報(bào)告告呈送：安徽寶源源源房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司編撰：北京偉澤澤澤基業(yè)地地產(chǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)策劃劃部日期：200777年1月10日目錄地塊總規(guī)地理位置1.2.1項(xiàng)目目目概況1.3.1項(xiàng)目目目規(guī)劃延延展二、項(xiàng)目整體體定位位2.1.1項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目形象象定位位2.1.2項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位位2.1.3目目目標(biāo)客戶戶群定定位三、社區(qū)規(guī)劃3.1.1地塊塊塊總體規(guī)規(guī)劃3.1.2景觀觀觀規(guī)劃3.1.3物業(yè)業(yè)業(yè)管理的的建議議3.1.4小區(qū)區(qū)區(qū)智能化化四、A組團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷定位位4.1.1產(chǎn)品定位位4.1.2形象定位位4.1.3營(yíng)銷銷銷推廣定定位4.1.4生活方式式定定位地塊總規(guī)1.1.1地理理理位置區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)本項(xiàng)目地塊在行行行政區(qū)屬屬上屬屬于廬陽(yáng)陽(yáng)區(qū)。本項(xiàng)目所在的區(qū)區(qū)區(qū)域位于于廬陽(yáng)陽(yáng)老城區(qū)區(qū)的北北側(cè)，與與老城城區(qū)一河河之隔隔。由廬廬陽(yáng)區(qū)區(qū)的海棠棠街道道、杏林林街道道、亳州州路街街道和雙雙崗街街道組成成，項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域域?yàn)閺]陽(yáng)陽(yáng)區(qū)的的人居集集中版版塊?，F(xiàn)階階段段，已建建和在在建的小小區(qū)達(dá)達(dá)數(shù)十個(gè)，區(qū)區(qū)域域內(nèi)酒店店餐飲飲、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所及及企事事業(yè)單位位較多多。北環(huán)板塊（以下下下簡(jiǎn)稱北北區(qū)）北區(qū)地理范圍為為為以環(huán)城城河以以北，板板橋河河以西，南南淝淝河以東東，圍圍和起來(lái)來(lái)的區(qū)區(qū)域范圍圍，區(qū)區(qū)域東接接瑤海海區(qū)，西西連蜀蜀山區(qū)，緊緊鄰鄰老城區(qū)區(qū)。北區(qū)，地處合肥肥肥北環(huán)，交交通通便利、生生活活配套已已經(jīng)十十分完備備，在在居住北北移以以及及格格大盤盤入主的的引導(dǎo)導(dǎo)以及市市場(chǎng)力力量的推推動(dòng)下下，以房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主要推推動(dòng)力量量的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)獲得得了快速速發(fā)展展，區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅宅項(xiàng)目林林立，房房?jī)r(jià)則是是穩(wěn)中中有升，2005年以來(lái)大大型型零售業(yè)業(yè)巨頭頭也開始始紛紛紛進(jìn)駐北北區(qū)，住住宅與大大型商商業(yè)的共共舞局局面預(yù)計(jì)計(jì)將會(huì)會(huì)進(jìn)一步步完善善區(qū)域的的居住住功能，并并將將有力推推動(dòng)區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的進(jìn)一一步快快速發(fā)展展。北區(qū)——一個(gè)相相對(duì)完善善的老老居住城城區(qū)為為區(qū)域主主打。交通及生活配套套套區(qū)內(nèi)道路縱橫交交交錯(cuò)，交交通十十分發(fā)達(dá)達(dá)。區(qū)區(qū)域內(nèi)交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)呈“井”狀布置，南南南北向的的有榮榮事達(dá)大大道、蒙蒙城路、合合瓦瓦路、潁潁上路路、界首首路和和亳州路路等，東東西向有有北一一環(huán)路（濉濉溪溪路）、北北二二環(huán)路（碭碭山山路）、鳳鳳臺(tái)臺(tái)路、臨臨泉路路、固鎮(zhèn)鎮(zhèn)路、茨茨河路、義義井井路和五五河路路等。其其中蒙蒙城路和和榮事事達(dá)大道道均在在合肥市“十一五”重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的的九條主主干道道之列，臨臨泉泉路道排排工程程正在進(jìn)進(jìn)行。東向：鳳臺(tái)路、臨臨泉路和濉溪溪路連接著新新站區(qū)的站前前路、鳳陽(yáng)路路，使本區(qū)域域到火車站所所需時(shí)間不超超過(guò)20分鐘，出行行十分便利。西向：濉溪路、臨臨泉路和北二二環(huán)路分別與與合作化路、潛潛山路和環(huán)湖湖東路相接，加加強(qiáng)了與城市市西區(qū)的連接接。南向：蒙城路和和和榮事達(dá)達(dá)大道道連接長(zhǎng)長(zhǎng)江中中路、直直達(dá)市市中心，有有效效導(dǎo)入市市中心心人流、車車流流。北向：合瓦路和和和榮事達(dá)達(dá)大道道連接廬廬陽(yáng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、直直通通長(zhǎng)豐，使使市市區(qū)與城城市外外圍緊密密相連連。環(huán)境及配套到達(dá)市區(qū)，近在在在咫尺。分分布布有北環(huán)環(huán)綠化化帶、森森林公公園以及及大型型水庫(kù)，自自然然資源較較為貧貧瘠。教育配套：合肥肥肥市新莊莊小學(xué)學(xué)與項(xiàng)目目?jī)H一一墻之隔隔，藕藕塘村幼幼兒園園距項(xiàng)目目?jī)H100米，濉溪溪路路第一小小學(xué)、壽壽春中學(xué)學(xué)、廬廬陽(yáng)中學(xué)學(xué)、合合肥市26中至本項(xiàng)項(xiàng)目目均不到3000米的距離離。醫(yī)療衛(wèi)生：距本本本項(xiàng)目100米有合肥肥青青年醫(yī)學(xué)學(xué)會(huì)廬廬陽(yáng)社區(qū)區(qū)的門門診部和和藕塘塘村衛(wèi)生生室，乘乘車5分鐘便可可以以到達(dá)濉濉溪路路上的合合肥市市長(zhǎng)城醫(yī)醫(yī)院或或東邊的的杏林林醫(yī)院、惠惠恩恩醫(yī)院。沿沿蒙蒙城路向向北步步行約10分鐘亦可可達(dá)達(dá)市城建建醫(yī)院院。商業(yè)設(shè)施：本項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊目前前無(wú)大型型商場(chǎng)場(chǎng)超市,東向蒙城城路路沿線有有酒店店、大型型購(gòu)物物商場(chǎng)（北北京京聯(lián)華）和農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)（固鎮(zhèn)鎮(zhèn)路上上）；南南邊緊緊靠項(xiàng)目目配有有小型農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)；沿沿潁上上路南行10分鐘到濉濉溪溪路（北北一環(huán)環(huán)路）上上，酒酒店餐飲飲、商商場(chǎng)和休休閑娛娛樂(lè)等商商業(yè)均均比較齊齊全。發(fā)展規(guī)劃根據(jù)合肥市總體體體規(guī)劃和和北移移東擴(kuò)的的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，城城市重心心將向向南轉(zhuǎn)移移。其其中，北北部將將以交通通建設(shè)設(shè)和居住住老城城區(qū)發(fā)展展為重重點(diǎn)，依依托商商貿(mào)物流流、教教育文化化、高高尚住宅宅開發(fā)發(fā)等產(chǎn)業(yè)業(yè)，形形成環(huán)境境優(yōu)美美、設(shè)施施完備備、功能能完善善的合肥肥北部部城區(qū)。項(xiàng)目周邊概況【區(qū)域景觀】區(qū)域內(nèi)缺缺乏乏大型的的公園園、廣場(chǎng)場(chǎng)類的的公眾休休閑娛娛樂(lè)場(chǎng)所所。但但由于周周邊住住宅小區(qū)區(qū)多數(shù)數(shù)為新建建社區(qū)區(qū)，社區(qū)區(qū)內(nèi)的的景觀相相對(duì)較較好。【周邊環(huán)境】就項(xiàng)目周周邊邊環(huán)境而而言，由由于不處處在城城市交通通主干干道上，相相對(duì)對(duì)汽車噪噪音污污染、燈燈光污污染和粉粉塵污污染較少少。而項(xiàng)目東、南兩兩兩個(gè)方向向基本本都為住住宅社社區(qū)，因因此不不會(huì)給本本項(xiàng)目目帶來(lái)太太大的的影響。西、北方向?yàn)榘舶舶不珍摬牟闹行男呐l(fā)市市場(chǎng)，因因其不屬屬于加加工型企企業(yè)，亦亦不會(huì)帶帶來(lái)太太大的空空氣污污染，但但是大大型運(yùn)輸輸汽車車的頻繁繁流動(dòng)動(dòng)會(huì)在一一定程程度上影影響本本項(xiàng)目的的外圍圍環(huán)境。若若該該項(xiàng)目在在建筑筑設(shè)計(jì)和和建筑筑材料的的使用用上做一一定的的處理，則則可可避免對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目建成成后小小區(qū)居民民的居居住質(zhì)量量造成成一定的的影響響。區(qū)域分析總結(jié)物業(yè)規(guī)模：本案所屬區(qū)域————潁上路區(qū)區(qū)域域的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)在售售個(gè)案案項(xiàng)目多多以小小區(qū)模式式開發(fā)發(fā)，以住住宅為為主，輔輔以配配套社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)。社區(qū)區(qū)規(guī)模模以適于于管理理的中等等規(guī)模模社區(qū)為為主，總總建面集集中在在8萬(wàn)-23..2萬(wàn)㎡之間間，占占總量的39.338％；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)僅有兩兩個(gè)社社區(qū)規(guī)模模較小小，遠(yuǎn)低低于10萬(wàn)㎡（如如：：富源小小區(qū)僅僅為2.3萬(wàn)㎡、正正豐豐苑僅為3.5萬(wàn)㎡），占占占總量的2.07％；另有有兩兩個(gè)規(guī)模模較大大的社區(qū)區(qū)（上上城國(guó)際際達(dá)114萬(wàn)㎡、金金都都華庭50萬(wàn)㎡），占占占總量的58.555％。隨著區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展展，加上上政府府土地政政策的的限制，未未來(lái)來(lái)該區(qū)域域內(nèi)將將很難再再有總總建面超超大的的項(xiàng)目出出現(xiàn)；；但是隨隨著小小高層、高高層層住宅的的發(fā)展展，個(gè)盤盤的總總建面不不會(huì)太太小，預(yù)預(yù)計(jì)未未來(lái)該區(qū)區(qū)域的的項(xiàng)目會(huì)會(huì)以總總建面在5-15萬(wàn)㎡的中中等等規(guī)模社社區(qū)為為開發(fā)主主體。建筑形態(tài)：本案所屬區(qū)域定定定位為北北環(huán)商商住區(qū)，這這就就形成了了本區(qū)區(qū)域內(nèi)社社區(qū)的的規(guī)劃特特色是是以住宅宅為主主，配以以部分分沿街商商業(yè)。在在建社區(qū)區(qū)中，多多數(shù)建筑筑類型型囊括了了多層層、小高高層和和高層，一一方方面滿足足了消消費(fèi)者的的不同同需求，擴(kuò)擴(kuò)大大了項(xiàng)目目的潛潛在客戶戶范圍圍；另一一個(gè)方方面也體體現(xiàn)出出了小區(qū)區(qū)建筑筑的層次次感，彰彰顯建筑筑美觀觀度。區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)已售罄罄或已已進(jìn)入尾尾盤銷銷售的項(xiàng)項(xiàng)目以以多層為為主；；而現(xiàn)階階段市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較較大的項(xiàng)項(xiàng)目則則以小高高層為為主，同同時(shí)多多層、小小高層層和高層層相結(jié)結(jié)合的綜綜合物物業(yè)。預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域域域內(nèi)住宅宅項(xiàng)目目仍將以以小高高層為主主，但但是傾向向于小小高層和和高層層相結(jié)合合的綜綜合物業(yè)業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)有的多多層和和小高層層結(jié)合合模式將將淡化化，多層層的供供應(yīng)量將將會(huì)很很小。戶型面積：區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)應(yīng)戶型從從一室室一廳到到五室室兩廳不不等，戶戶型面積積則為為35-11990㎡；但各各樓樓盤的主主力戶戶型仍然然以兩兩室兩廳廳和三三室兩廳廳為主主，尤以以三室室兩廳最最為突突出，主主力戶戶型面積積在80-11220㎡之間。從戶型、面積上上上來(lái)看，該該區(qū)區(qū)域內(nèi)呈呈現(xiàn)兩兩種不同同的現(xiàn)現(xiàn)象：一一，先先期推出出的部部分項(xiàng)目目，戶戶型、面面積比比較大，導(dǎo)導(dǎo)致致銷售周周期拉拉長(zhǎng)，個(gè)個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售現(xiàn)現(xiàn)基本處處于停停滯狀態(tài)態(tài)（如如海棠花花園、新新華文景景苑）；；二，近近期推推出的部部分項(xiàng)項(xiàng)目，戶戶型、面面積均不不大，開開盤熱賣賣，后后期銷售售也呈呈穩(wěn)定的的局勢(shì)勢(shì)（如荷荷塘月月色、上上城國(guó)國(guó)際）。由由此此不難發(fā)發(fā)現(xiàn)：：由于大大戶型型前期供供應(yīng)量量過(guò)大，導(dǎo)導(dǎo)致致銷售市市場(chǎng)疲疲軟；中中小戶戶型則成成為該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的銷銷售熱點(diǎn)點(diǎn)，備備受追捧捧。產(chǎn)品規(guī)劃及風(fēng)格格格產(chǎn)品規(guī)劃的檔次次次呈兩極極分化化，一種種是項(xiàng)項(xiàng)目非常常大，產(chǎn)產(chǎn)品包羅羅萬(wàn)象象，另一一種是是樓盤的的檔次次相對(duì)較較低，沒沒有自已已的規(guī)規(guī)劃和建建筑特特色。景觀和車位的設(shè)設(shè)設(shè)置從幾個(gè)規(guī)模較大大大的樓盤盤來(lái)看看，其樓樓盤的的素質(zhì)也也相對(duì)對(duì)較高，但但基基本具備備了與與之相匹匹配的的景觀，高高檔檔的均以以水為為賣點(diǎn)。故故作作為水系系景觀觀住宅，較較能能夠提升升樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)。沒沒有水景景的社社區(qū)都在在社區(qū)區(qū)的綠化化上做做出賣點(diǎn)點(diǎn)。通過(guò)對(duì)周邊現(xiàn)有有有的小區(qū)區(qū)進(jìn)行行詳細(xì)的的調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，在在停停車要求求上，都都有一定定的相相似之處處?？偪偨Y(jié)起來(lái)來(lái)，有有如下兩兩點(diǎn)：：私家車不是此區(qū)區(qū)區(qū)域的主主要代代步工具具。多數(shù)樓盤都有車車車庫(kù)，以以地下下停車庫(kù)庫(kù)為主主。1.1.2項(xiàng)目目目概況本項(xiàng)目位置稍偏偏偏，交通通狀況況較東向向和南南向項(xiàng)目目相比比不甚便便捷，但但是隨著著潁上上路北段段和臨臨泉路的的整改改，路面面狀況況將得到到極大大改善，出出行行也隨之之更加加便捷，未未來(lái)來(lái)交通狀狀況十十分樂(lè)觀觀。項(xiàng)項(xiàng)目學(xué)區(qū)區(qū)和周周邊項(xiàng)目目基本本相同，周周邊邊新建社社區(qū)較較多，但但周邊邊生活配配套設(shè)設(shè)施不夠夠完善善，有待待發(fā)展展；隨著著周邊邊住宅社社區(qū)建建設(shè)的日日趨完完善，客客戶的的陸續(xù)入入住，配配套商業(yè)業(yè)也會(huì)會(huì)逐漸成成熟，生生活將日日趨便便利。地塊總規(guī)劃占地地地5萬(wàn)多平方方米米，呈梯梯形排排布，底底部基基本不帶帶商業(yè)業(yè)。周邊配套——商商商業(yè)及居居住氛氛圍已經(jīng)經(jīng)形成成，周邊邊有成成熟的購(gòu)購(gòu)物、學(xué)學(xué)區(qū)等，是是一一個(gè)具備備居住住潛質(zhì)的的地段段；交通——該區(qū)交交通成熟熟、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊以有有現(xiàn)成往往返與與市區(qū)間間的公公交線路路；地塊——地塊本本身呈狹狹長(zhǎng)型型，較為為平整整，沒有有障礙礙物，宗宗地基基礎(chǔ)狀況況良好好，便于于統(tǒng)一一開發(fā)管管理；；地段前景——由由由于該區(qū)區(qū)域定定位為老老城區(qū)區(qū)的一部部分，未未來(lái)發(fā)展展方向向?qū)⒁跃泳幼闉樽?，因因此，在在此區(qū)域域內(nèi)置置業(yè)的人人多以以居住為為主，投投資客很很少；；產(chǎn)品差異性————由于本地地塊塊自身?xiàng)l條件限限制，只只能作作成圍和和式景景觀，地地塊較較小，很很難做做出組團(tuán)團(tuán)，因因此，我我們最最大的賣賣點(diǎn)，將將是產(chǎn)品品本身身，只有有在產(chǎn)產(chǎn)品本身身尋找找突破口口，做做該區(qū)域域，乃乃至合肥肥市面面上不曾曾出現(xiàn)現(xiàn)或者緊緊缺的的產(chǎn)品，才才是是我們定定位所所在。受地塊面積不大大大的限制制，本本地塊宜宜建小小高層或或高層層建筑，這這也也和周邊邊環(huán)境境及市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)相相吻合合。由于于本案案所在區(qū)區(qū)域已已建和在在建住住宅社區(qū)區(qū)大戶戶型供應(yīng)應(yīng)量較較大，預(yù)預(yù)計(jì)市市場(chǎng)吸納納能力力較弱，再再加加上政府府宏觀觀政策的的限制制，設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)約約型、實(shí)實(shí)用型型的中小小戶型型面積將將會(huì)更更符合市市場(chǎng)需需求，亦亦利于于后期的的快速速銷售。1.1.3項(xiàng)目目目規(guī)劃延延展由于本案是一個(gè)個(gè)個(gè)相對(duì)開開發(fā)，量量較小的的項(xiàng)目目，但由由于是是純高層層產(chǎn)品品在整個(gè)個(gè)北區(qū)區(qū)來(lái)說(shuō)，其其地地位也是是舉足足輕重的的，因因此，我我們?cè)谠诳紤]整整體規(guī)規(guī)劃的時(shí)時(shí)候應(yīng)應(yīng)該立足足于長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)發(fā)展眼眼光，而而不是是單看眼眼前的的土地。這這只只是開發(fā)發(fā)商開開發(fā)曲目目的前前奏，因因此，在在整體項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃上我我們應(yīng)應(yīng)該把握握以下下幾點(diǎn)：：整個(gè)土地是一個(gè)個(gè)個(gè)完整的的項(xiàng)目目，分批批開發(fā)發(fā)；在項(xiàng)目整體規(guī)劃劃劃上要在在保證證在產(chǎn)品品獨(dú)立立的基礎(chǔ)礎(chǔ)上是是延續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷主線線的；；各產(chǎn)品之間需要要要有一個(gè)個(gè)共同同的訴求求點(diǎn)，例例如連接接的營(yíng)營(yíng)銷事件件；在營(yíng)銷的基礎(chǔ)上上上注重品品牌的的建立，便便于于后續(xù)企企業(yè)發(fā)發(fā)展；改變單一的開發(fā)發(fā)發(fā)模式，整整合合各類資資源，灌灌以項(xiàng)目目的統(tǒng)統(tǒng)一品牌牌；提升開發(fā)商的角角角色，不不單單單是項(xiàng)目目的投投資方和和獲利利方，而而是城城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)的角角色。整體戰(zhàn)略構(gòu)想順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展方方方向以居住為主功能能能的北區(qū)，是是承擔(dān)疏解老老城人口和城城市功能的重重點(diǎn)新城區(qū)，老老城未來(lái)的置置業(yè)潮將大量量涌入本片區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)該緊緊圍繞繞“以人為本”展開定位和和規(guī)劃。打造項(xiàng)目的唯一一一、個(gè)性性化理理念本項(xiàng)目應(yīng)充分利利利用產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)勢(shì)和地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以塑塑造“全新精致致型型享受主主義生生活模式式”作為項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃、開開發(fā)的的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展核核心基礎(chǔ)礎(chǔ)，在在市場(chǎng)概概念和和形象上上具有有良好的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性和延延展性性。提升自身規(guī)劃的的的要求根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要要要點(diǎn)要求求，高高容積率率、高高綠化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和旁邊的的高水水準(zhǔn)中小小學(xué)校校都直接接影響響到項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)，為倡倡導(dǎo)“全新城市市中中心生活活模式式”提供了優(yōu)優(yōu)越越的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)空間。產(chǎn)品精致、濃縮縮縮，提升升社區(qū)區(qū)品質(zhì)以漂泊情緒得以以以回歸為為主線線，放棄棄對(duì)主主體景觀觀上的的要求，而而將將項(xiàng)目塑塑造成成一個(gè)“尋找最適適宜宜城市居居住模模式的回回歸型型社區(qū)”，使住在在這這里的業(yè)業(yè)主享享受到最最便捷捷的生活活模式式，最享享受型型的居家家，最最回歸型型的心心態(tài)。區(qū)域戰(zhàn)略構(gòu)思推論城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域域域城市功功能再再造的高度度定位本項(xiàng)項(xiàng)目；規(guī)?；?、集團(tuán)開開開發(fā)的總總思路路清晰指導(dǎo)本本項(xiàng)項(xiàng)目配套套開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略方方向；；城市運(yùn)營(yíng)，區(qū)域域域已經(jīng)日日趨成成熟，形形成新新區(qū)域生生活中中心，逐步步實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目在在開發(fā)過(guò)過(guò)程中中價(jià)格、利利潤(rùn)潤(rùn)的全線升升值。戰(zhàn)略延展建議根據(jù)項(xiàng)目整整整體定位位，在在住宅各各分區(qū)區(qū)之間實(shí)實(shí)現(xiàn)相相互呼應(yīng)應(yīng)、功功能互補(bǔ)補(bǔ)，同同時(shí)相互互獨(dú)立立的整體體規(guī)劃劃。將各各分區(qū)區(qū)規(guī)劃為為不同同檔次、不不同同產(chǎn)品、不不同同主題的建建筑筑，從而而便于于分階段段的開開發(fā)推廣廣；以“疲憊·回歸歸”為主基調(diào)，每每每期推出營(yíng)營(yíng)銷銷主題、熱熱點(diǎn)點(diǎn)不同，緊緊靠靠市場(chǎng)，不不斷斷創(chuàng)新，確確保保地產(chǎn)品品牌持持續(xù)開發(fā)發(fā)。而而且，各各期相相關(guān)配套套適度度超前考考慮，既既滿足本本期的的使用功功能，又又能與整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目融為為一體體；物業(yè)管理對(duì)濃厚厚厚人文社社區(qū)的的營(yíng)造，企企業(yè)業(yè)、產(chǎn)品品品牌牌的延續(xù)續(xù)是至至關(guān)重要要的?！耙匀藶楸颈?，服務(wù)至至上”的服務(wù)宗宗旨將深得得民心，針針對(duì)本項(xiàng)目目強(qiáng)化物業(yè)業(yè)管理品牌牌感召力，以以樹立良好好的市場(chǎng)口口碑，確保保產(chǎn)品美譽(yù)譽(yù)度的升華華；物業(yè)構(gòu)想根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)勢(shì)，我司司認(rèn)為為本項(xiàng)目目的物物業(yè)定位位為：：創(chuàng)業(yè)初期精致型型型享受主主義社社區(qū)形成項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)中對(duì)物物業(yè)的的第一印印象構(gòu)構(gòu)成元素素【北區(qū)】地段價(jià)價(jià)價(jià)值【會(huì)所】配套價(jià)價(jià)值值、產(chǎn)品品附加加值【社區(qū)】創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品品社區(qū)二、項(xiàng)目整體體定位位2.1.1項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目形象象定位位創(chuàng)業(yè)初期精致型型型享受主主義社社區(qū)1、市場(chǎng)形象定定定位核心思思想想：核心競(jìng)爭(zhēng)力＝產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品物質(zhì)質(zhì)價(jià)值值+產(chǎn)品附加加值值產(chǎn)品附加值主要要要依靠配配套服服務(wù)、市市場(chǎng)品品牌形象象來(lái)提提升，而而其中中市場(chǎng)品品牌形形象的建建設(shè)為為重中之之中。強(qiáng)調(diào)舒適的自然然然生態(tài)人人居大大環(huán)境和和創(chuàng)業(yè)業(yè)型社區(qū)區(qū)的小小環(huán)境，塑塑造造為交通通便利利、配套套齊全全、產(chǎn)品品新穎穎、適合合居住住的理念念，使使得項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)形象不不但有有堅(jiān)實(shí)的的物質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)作作為支支撐，更更有豐豐富的內(nèi)內(nèi)涵作作為理念念延展展。案名設(shè)定：橙堡創(chuàng)智天地陽(yáng)光1002.1.2項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位位合肥北區(qū)稀有物物物業(yè)，一一流配配套，空空中主主題會(huì)所所，先先進(jìn)的物物業(yè)管管理模式式本項(xiàng)目在產(chǎn)品物物物質(zhì)形態(tài)態(tài)上，有有塑造成成為市市場(chǎng)獨(dú)一一無(wú)二二的優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品的先天條條件件，為達(dá)達(dá)到這這一目的的，我我司建議議，本本著差異異化、理理念化、品品牌牌建設(shè)原原則，對(duì)對(duì)產(chǎn)品建建立良良好市場(chǎng)場(chǎng)形象象定位。2.1.3目目目標(biāo)客戶戶群定定位本案位于于于北區(qū)，是是老老城區(qū)的的一部部分，而而該區(qū)區(qū)域是相相對(duì)成成熟的居居住社社區(qū)，類類比周周邊項(xiàng)目目，購(gòu)購(gòu)買的人人群多多為一次次性置置業(yè)的白白領(lǐng)，外外來(lái)合肥肥打工工的生意意人，和和周邊的的老城城區(qū)居民民，在在次區(qū)域域內(nèi)購(gòu)購(gòu)房多以以自住住為主，投投資資客非常常少。主客戶群外地來(lái)合肥打工工工、創(chuàng)業(yè)業(yè)的人人員市區(qū)內(nèi)的工薪階階階層具有地域情節(jié)的的的周邊居居民年輕的一次置業(yè)業(yè)業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)次客戶群市區(qū)一部分有一一一定收入入老人人及子女女客戶范圍合肥市主力消費(fèi)者描述述述總體客戶群體相相相對(duì)較為為年輕輕，多數(shù)數(shù)在35歲上下區(qū)區(qū)間間內(nèi)；總體客戶群體為為為中等收收入者者，年均均家庭庭總收入8萬(wàn)元左右右；；總體客戶多為首首首次置業(yè)業(yè)者，投投資人群群非常常少。三、社區(qū)規(guī)劃3.1.1地塊塊塊總體規(guī)規(guī)劃文化主張利用城市中心的的的稀缺景景觀資資源的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，積積極提倡倡國(guó)際際化的、人人文文的、平平靜的的、自然然的生生態(tài)的居居住生生活，引引導(dǎo)人人們?cè)谧⒆⒅鼐泳幼〉耐晖昝?、?xì)細(xì)節(jié)的使使用功功能的同同時(shí)，向向追求住住宅的的居住文文化與與生活境境界改改變。本項(xiàng)目在生活主主主旨方面面，引引起目標(biāo)標(biāo)客戶戶對(duì)身心心自由由、健康康平和和的向往往、引引發(fā)對(duì)生生活真真正價(jià)值值的思思考與探探討。在在表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目卓卓爾不凡凡和脫脫俗氣質(zhì)質(zhì)的同同時(shí)，帶帶給人人對(duì)項(xiàng)目目的所所體現(xiàn)出出的生生活意境境的向向往。在規(guī)劃上要注重重重文化的的貫穿穿，大到到景觀觀、園林林，小小到建筑筑、外外立面都都要緊緊密貼近近我們們定位的的這類類人群的的生活活氣息。我們?cè)谶@里提倡倡倡的是一一種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換與便便捷與與庸懶之之間的的歐洲生生活文文化。2.規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)組團(tuán)B組團(tuán)A組團(tuán)B組團(tuán)C組團(tuán)項(xiàng)目地塊為呈長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)方形，主主景景觀軸和和廣場(chǎng)場(chǎng)于小區(qū)區(qū)中心心。我們們將產(chǎn)產(chǎn)品分為為三大大類，分分批推推出。3.規(guī)劃原理貫穿整個(gè)文化主主主線在整整體規(guī)規(guī)劃建筑筑中；；園林、景觀緊握握握放松、享享受受的意境境；整體規(guī)劃的時(shí)候候候，因?yàn)闉槭钦麄€(gè)項(xiàng)目目分幾幾個(gè)階段段銷售售，在產(chǎn)產(chǎn)品是是不宜一一次推推出，每每期則則需要有有新的的賣點(diǎn)；；一期地塊被道路路路自然分分割成成為南北北兩片片，我們們?cè)谶@這樣自然然條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，充充分利用用營(yíng)銷銷和后天天的創(chuàng)創(chuàng)造，用用景觀觀大道和和內(nèi)庭庭式風(fēng)情情街鋪鋪將建筑筑連接接起來(lái)；；以上是我們?cè)趯?duì)對(duì)對(duì)地塊進(jìn)進(jìn)行整整體規(guī)劃劃時(shí)的的原則，只只要要不偏離離這個(gè)個(gè)原則，相相信信大的線線條把把握正確確了，我我們?cè)僭谠诩?xì)節(jié)節(jié)上下工工夫。4.項(xiàng)目規(guī)劃延延展展一軸二心三組團(tuán)團(tuán)團(tuán)泛會(huì)所所一軸詮釋：社區(qū)內(nèi)以一條主主主線路為為軸心心，將小小區(qū)自自然分割割成南南北兩片片，這這條紐帶帶作為為整個(gè)小小區(qū)生生活和休休閑的的中心，也也是是人車行行的主主要線路路。該該軸線定定位為為景觀軸軸，名名稱可根根據(jù)小小區(qū)名稱稱再取取。二心詮釋：兩個(gè)主題景觀廣廣廣場(chǎng)，根根據(jù)小小區(qū)的特特色，可可設(shè)置一一個(gè)為為許愿廣廣場(chǎng)，有有噴水池池設(shè)計(jì)計(jì)，一個(gè)個(gè)為狀狀元廣場(chǎng)——拓印狀狀元元手印、腳腳膜膜，類似似星光光大道，如如圖圖示：許愿噴噴噴池狀元元元廣場(chǎng)三組團(tuán)詮釋：其實(shí)這里指的三三三組團(tuán)，并并不不是一般般概念念上的組組團(tuán)式式景觀，而而是是指項(xiàng)目目從銷銷售角度度分三三批進(jìn)行行開發(fā)發(fā)，每次次開發(fā)發(fā)銷售的的產(chǎn)品品特色不不同。物物業(yè)類型型為：：A組團(tuán)為：1#、2#樓，其產(chǎn)產(chǎn)品品主要是是帶入入戶花園園、露露臺(tái)的高高層；；B組團(tuán)為4#、5#、6#、8#樓，其產(chǎn)產(chǎn)品品為挑高高、小小復(fù)式及及子母母套房；C組團(tuán)為小小區(qū)區(qū)入口處3#、7#、9#樓，產(chǎn)品品為為小戶型型精裝裝修公寓寓。泛會(huì)所詮釋：我們提出的會(huì)所所所不是在在小區(qū)區(qū)內(nèi)部設(shè)設(shè)置，而而是在樓樓頂設(shè)設(shè)置的空空中會(huì)會(huì)所，之之所以以是泛會(huì)會(huì)所的的概念，我我們們是把一一些主主題會(huì)所所分拆拆到不同同的樓樓里，分分流人人群。例例如：：A組團(tuán)頂層層主主題會(huì)所所則是是藝術(shù)文文化會(huì)會(huì)所，以以手工工油畫、咖咖啡啡廳為主主；B組團(tuán)頂層層主主體會(huì)所所為運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑會(huì)所所，設(shè)置置游泳泳池、健健身館館為主；C組團(tuán)主題題會(huì)會(huì)所為生生態(tài)會(huì)會(huì)所，設(shè)設(shè)置空空中花園園、書書吧、茶茶藝館館為主。5.建筑設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格立面造型：設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)以簡(jiǎn)潔潔明快快為主調(diào)調(diào)，采采用歐陸陸風(fēng)情情與現(xiàn)代代生活活相結(jié)合合的設(shè)設(shè)計(jì)手法法，創(chuàng)創(chuàng)造具有有識(shí)別別性，統(tǒng)統(tǒng)一性性的豐富富立面面造型。其其具具體表現(xiàn)現(xiàn)在：：造型：造型豐富富富，每棟棟單體體造型不不僅考考慮本身身的完完整及獨(dú)獨(dú)立性性，也同同時(shí)滿滿足組合合成排排后之整整體效效果，作作到高高低錯(cuò)落落豐富富有序，拼拼合合效果統(tǒng)統(tǒng)一而而有變化化，形形成自然然和諧諧的天際際線效效果。外墻建筑材料：：：盡量采用用新新型材料料，以以創(chuàng)造豐豐富新新穎的視視覺效效果。外外墻部部分采用用石材材,豐富的色色彩彩與質(zhì)感感對(duì)比比磚墻更更顯出出社區(qū)的的高貴貴。色彩彩上以以輕松明明快的的色調(diào)為為主，其其顏色可可以多多種，以以營(yíng)造造整體與與個(gè)體體的識(shí)別別性及及生動(dòng)性性，建建議采用用橙色色、白色色等。門庭：可在每棟棟棟樓設(shè)置置挑高高7.8米大堂入入戶戶，即顯顯示出出業(yè)主的的尊貴貴、豪華華，也也塑造了了開發(fā)發(fā)商大手手筆的的形象。每棟樓體按照類類類型不同,擁有私人人草草坪、露露臺(tái)與與空中花花園。成成為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的歐歐陸簡(jiǎn)約約式洋洋房。6.產(chǎn)品建議產(chǎn)品是項(xiàng)目最本本本質(zhì)、最最核心心的部分分，客客戶產(chǎn)生生購(gòu)買買行為的的最終終落腳點(diǎn)點(diǎn)。因因此在控控制項(xiàng)項(xiàng)目成本本的同同時(shí)，一一定要要確保產(chǎn)產(chǎn)品的的質(zhì)量。包包括括：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、所處處地段段、園林林設(shè)計(jì)計(jì)、戶型型產(chǎn)品品、銷售售服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)管理理、小區(qū)區(qū)設(shè)施施、社區(qū)區(qū)文化化。每期產(chǎn)品都涵蓋蓋蓋一個(gè)主主題，及及圍繞一一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的訴訴求點(diǎn)點(diǎn)，即最最適合合創(chuàng)業(yè)階階段人人群居住住的精精致享受受型社社區(qū)。每每期的的產(chǎn)品類類型都都涵蓋一一個(gè)賣賣點(diǎn)，即即我們們會(huì)引入入幾大大賣點(diǎn)類類戶型型，作為為分期期銷售的的結(jié)點(diǎn)點(diǎn)：帶入戶花園、露露露臺(tái)的高高層，面面積控制制在60——120平米之間間；；70——90平平米之間間的小小復(fù)式，以以及及40——60平米之間間的的挑高；；30——80平平米之間間精裝裝修小戶戶型；；70+40（平平平米）；80+330（平米），子子母房設(shè)計(jì)；；每棟樓頂?shù)闹黝}題題會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)。稍后我們會(huì)提供供供以上幾幾類戶戶型的參參考戶戶型圖紙紙以供供設(shè)計(jì)院院參考考。7.戶型和面積積建建議A組團(tuán)建筑特色色色：全歐陸陸簡(jiǎn)簡(jiǎn)約式風(fēng)風(fēng)格，為為蝶型外外觀，每每戶均設(shè)設(shè)置入入戶花園園，贈(zèng)贈(zèng)送大面面積露露臺(tái)；B、C組團(tuán)建筑筑特色色：歐陸陸簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，板板式高層層。各組團(tuán)產(chǎn)品建議議議：A組團(tuán)A組團(tuán)的戶型組組組成結(jié)構(gòu)建建議議，A組團(tuán)作為為項(xiàng)項(xiàng)目首期期推出出的產(chǎn)品品，是是打項(xiàng)目目品牌牌的產(chǎn)品品，除除了要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)區(qū)區(qū)域環(huán)境境、樓樓盤品質(zhì)質(zhì)等硬硬件的基基礎(chǔ)上上，戶型型的設(shè)設(shè)置也是是影響響銷售的的主要要因素之之一，在在首期產(chǎn)產(chǎn)品的的顧客群群的定定位上，應(yīng)應(yīng)以以90平米小三三房房為主即即三房房的面積積控制制在100㎡以內(nèi)，適適適量的投投放兩兩房?jī)蓮d廳的戶戶型，每每戶贈(zèng)贈(zèng)送大面面積露露臺(tái)和入入戶花花園。高高層的的洋房設(shè)設(shè)計(jì)，在在合肥堪堪稱首首家。B組團(tuán)B組團(tuán)的整體定定定位是對(duì)A組團(tuán)產(chǎn)品品的的整體升升級(jí)，更更要求在在產(chǎn)品品上求新新，求求變的基基礎(chǔ)上上，更適適合本本案消費(fèi)費(fèi)群體體的生活活特征征，產(chǎn)品品以挑挑高、小小復(fù)式式及子母母套房房為主。小小復(fù)復(fù)式面積積均在在90平米以內(nèi)內(nèi)，挑挑高則在在單層層面積在40——60平米以內(nèi)內(nèi)，子子母套房房則是是考慮剛剛成家家的年輕輕人，父父母希望望照顧顧子女，又又希希望保持持相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的生活活空間，則則設(shè)設(shè)置在一一層相相鄰兩戶戶為：：80平米兩房房?jī)蓛蓮d+40平米1房1廳，有需需要要也可以以將兩兩套打通通使用用。C組團(tuán)C組團(tuán)是整個(gè)小小小區(qū)產(chǎn)品的的最最后一期期，則則應(yīng)該以以快銷銷為主，為為避避免銷售售的滯滯后性，應(yīng)應(yīng)選選擇總價(jià)價(jià)低，適適合業(yè)主主居住住的單身身小戶戶型公寓寓為主主?？紤]慮精裝裝修是考考慮我我們的目目標(biāo)人人群，均均是工工作繁忙忙，在在外打工工或者者創(chuàng)業(yè)的的人員員，他們們沒有有多余的的時(shí)間間去裝修修，我我們可以以提供供幾種裝裝修風(fēng)風(fēng)格和套套餐的的精裝修修模式式供其選選擇。8.規(guī)劃優(yōu)勢(shì)超寬樓間距，生生生活更精精致項(xiàng)目總體容積率率率控制在2.5左右，這這在在純高層層項(xiàng)目目中已經(jīng)經(jīng)算相相對(duì)較低低的。由由于項(xiàng)目目是狹狹長(zhǎng)地塊塊，小小區(qū)是圍圍和式式建造的的，因因此，樓樓間距距超寬，成成為為規(guī)劃上上一個(gè)個(gè)最大的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，集中中的內(nèi)內(nèi)庭式景景觀，便便于戶戶戶欣賞賞。這是是多數(shù)數(shù)高層所所不具具備的。三重商業(yè)，步行行行尺度齊全的商業(yè)配套套套、適度度的步步行距離離、完完善的步步行體體系，打打造一一個(gè)優(yōu)生生態(tài)、低低污染，不不依依附于汽汽車的的生活社社區(qū)。一重商業(yè)：項(xiàng)目目目周邊大眾眾型型的便利利店、大大型超市市、小小飯店、郵郵局局；二重商業(yè)：項(xiàng)目目目自身配配套的的商業(yè)樓樓及內(nèi)內(nèi)庭式商商業(yè)街街鋪；三重商業(yè)：樓層層層頂端主主題型型會(huì)所，涵涵蓋蓋娛樂(lè)休閑閑型型的美容容美發(fā)發(fā)、大型型會(huì)所所，甚至至異域域風(fēng)情型型的咖咖啡吧、酒酒坊坊也一應(yīng)俱俱全全。3.1.2景觀觀觀規(guī)劃本案的景觀環(huán)境境境中提出“天人合一”的生態(tài)文文化化景觀理理念，主主推休閑閑、享享受的社社區(qū)風(fēng)風(fēng)情，整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目用景景觀廣廣場(chǎng)和景景觀小小品品質(zhì)質(zhì)小景景觀貫穿穿始終終。形成成獨(dú)具具中原特特色的的文化社社區(qū)。坡地型葉狀景觀觀觀小品結(jié)合外部的大環(huán)環(huán)環(huán)境，充充分融融入到每每個(gè)組組團(tuán)綠化化當(dāng)中中，以住住宅為為基礎(chǔ)，以以小小區(qū)中央央?yún)^(qū)域域的“綠肺”為中心，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)點(diǎn)線線面的的空間組組合方方式，社社區(qū)景景觀的營(yíng)營(yíng)造將將遵循自自然的的原理和和本社社區(qū)的特特色，借借助組團(tuán)團(tuán)式的的建筑小小品和和的自然然結(jié)合合，創(chuàng)造造出獨(dú)獨(dú)具特色色的社社區(qū)環(huán)境境。做做到整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)一年四四季常常青，不不同的的季節(jié)用用不同同植物進(jìn)進(jìn)行搭搭配，做做到移移步換景景，步步移景移移的實(shí)實(shí)景。環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)原則則建議議如下：：環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)將建建建筑重組組為景景觀的一一部分分，與道道路、樹樹、花壇壇、廣廣場(chǎng)等和和建筑筑輪廓構(gòu)構(gòu)成一一組完整整的小小區(qū)景觀觀，所所有的景景觀布布置應(yīng)環(huán)環(huán)繞建建筑，使使環(huán)境境、建筑筑之間間的封閉閉與開開放、緊緊湊與與松散，關(guān)關(guān)系系趨向和和諧。綠化及園林設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)應(yīng)保證證美觀觀與實(shí)用用相結(jié)結(jié)合，做做到有有區(qū)域功功能劃劃分（如如兒童童區(qū)、老老人區(qū)區(qū)），使使社區(qū)區(qū)的綠化化帶同同時(shí)成為為小區(qū)區(qū)的社交交空間間。注意抗寒性及色色色彩的處處理。利用自然形成的的的南北坡坡地，建建造有層層次感感的溪水水、竹竹林、石石灘等等，這樣樣的構(gòu)構(gòu)建更生生動(dòng)，更更有靈性性。

社區(qū)內(nèi)景觀綠綠綠地，圍繞繞景景觀大道道融合合具有異異國(guó)氣氣息的兩大大主主題廣場(chǎng)場(chǎng)，展展示的不不僅是是社區(qū)的的精神神，更是是區(qū)域域形象。景觀小品：社區(qū)中心的景觀觀觀大道可可以城城市或者者著名名景點(diǎn)的的名稱稱來(lái)命名名。物業(yè)管理建議物業(yè)管理是客戶戶戶在購(gòu)買買房屋屋時(shí)前三三位需需解答的的問(wèn)題題。物業(yè)業(yè)管理理的品質(zhì)質(zhì)就決決定了物物業(yè)未未來(lái)的品品質(zhì)。因因此選擇擇好的的物業(yè)公公司等等于選擇擇了對(duì)對(duì)物業(yè)未未來(lái)良良好保障障。我們建議，本項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管管理用兩兩個(gè)方方案進(jìn)行行：一、委托廣州一一一類知名名且有有住宅管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的物物業(yè)公公司進(jìn)行行物業(yè)業(yè)管理，這這對(duì)對(duì)銷售有有重要要利好。二、委托知名物物物業(yè)管理理公司司做項(xiàng)目目的顧顧問(wèn)公司司，同同時(shí)自己己做管管理。無(wú)論上述哪種形形形式，均均應(yīng)在在銷售前前敲定定，選擇擇的物物業(yè)管理理公司司應(yīng)有號(hào)號(hào)召力力，物業(yè)業(yè)公司司應(yīng)做下下述文文件：1、《物業(yè)管理理理公約》2、《物業(yè)管理理理人員手冊(cè)冊(cè)》3、《物業(yè)裝修修修管理規(guī)定定》4、《房產(chǎn)治安安安管理規(guī)定定》5、《房產(chǎn)交通通通停車管理理規(guī)規(guī)定》上述文件僅做參參參考。物物業(yè)公公司確定定后，應(yīng)應(yīng)參與環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)，對(duì)對(duì)小區(qū)區(qū)功能分分區(qū)及及交通線線路布布局等提提出意意見，以以確保保客戶入入住后后，各項(xiàng)項(xiàng)配套套使用的的合理理性，減減少糾糾紛，從從而減減少重復(fù)復(fù)建設(shè)設(shè)，確保保小區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)品品牌3.1.4小區(qū)區(qū)區(qū)智能化化具體小區(qū)智能化化化建議：：1.小區(qū)內(nèi)背景景景音樂(lè)2.戶內(nèi)設(shè)遠(yuǎn)紅紅紅外探頭頭及遠(yuǎn)遠(yuǎn)程報(bào)警警按鈕鈕(與中心控控制制機(jī)房聯(lián)聯(lián)網(wǎng)))3.小區(qū)周界紅紅紅外對(duì)射射,電視監(jiān)控控,智能巡更更4.彩色可視對(duì)對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)5.設(shè)煤氣泄露露露報(bào)警器器(由天然氣氣公公司安裝裝,與小區(qū)控控制制中心機(jī)機(jī)房不不聯(lián)網(wǎng))6.一卡通(入入入戶門、電電梯梯、停車車)（一）安全防范范范系統(tǒng)1、小區(qū)周界紅紅紅外線防越越系系統(tǒng)2、閉路電視監(jiān)監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)3、樓宇門禁對(duì)對(duì)對(duì)講系統(tǒng)4、住戶報(bào)警及及及聯(lián)動(dòng)控制制系系統(tǒng)5、電子巡更系系系統(tǒng)（二）信息服務(wù)務(wù)務(wù)系統(tǒng)1、高速寬帶計(jì)計(jì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)2、INTERRNNRT高速寬帶帶接接入3、衛(wèi)星閉路電電電視4、電子公告牌牌牌5、信息增值服服服務(wù)系統(tǒng)（三）社區(qū)智能能能管理系系統(tǒng)1、車輛出入與與與停車管理理2、背景音樂(lè)、緊緊緊急廣播播3、公共設(shè)備監(jiān)監(jiān)監(jiān)控管理系系統(tǒng)統(tǒng)4、物業(yè)管理計(jì)計(jì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)5、IC卡一卡卡通系統(tǒng)統(tǒng)（四）家庭智能能能化系統(tǒng)統(tǒng)1、家庭智能化化化家電系統(tǒng)統(tǒng)以上是對(duì)物管的的的一些基基礎(chǔ)要要求，具具體營(yíng)營(yíng)銷的時(shí)時(shí)候，可可以適當(dāng)當(dāng)?shù)脑鲈鎏硪恍┬└郊蛹觾r(jià)值服服務(wù)。四、A組團(tuán)營(yíng)營(yíng)銷策略略4.1.1產(chǎn)品定位位由于A組團(tuán)的產(chǎn)產(chǎn)品定定位為高高層電梯梯洋房房因此，我我們們的產(chǎn)品品的定定位宗旨旨是：：做北區(qū)稀缺產(chǎn)品品品；在每樣產(chǎn)品上的的的細(xì)節(jié)做做到及及至，增增加其其附加價(jià)價(jià)值；；以關(guān)懷人性為主主主訴求點(diǎn)點(diǎn)；力求突現(xiàn)享受型型型、創(chuàng)業(yè)業(yè)型社社區(qū)產(chǎn)品定位為：帶帶帶入戶花花園、露露臺(tái)的花花樣小小宅（寬housse）4.1.2A組團(tuán)形象象定定位本項(xiàng)目形象表達(dá)達(dá)達(dá)過(guò)程可可表現(xiàn)現(xiàn)為：創(chuàng)業(yè)型社區(qū)→北北北區(qū)目前前市場(chǎng)場(chǎng)上最具具風(fēng)味味的高層層花園園洋房社社區(qū)→舒適、庸庸懶懶的生活→讓疲憊的的心心情在家家里回回歸。提提升為為：——花樣美宅，生生生活尋夢(mèng)之之旅旅4.1.3營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷推廣廣定位位便捷、健康、舒舒舒適、減減壓的的人居生生活區(qū)區(qū)4.1.4生生生活方式式定位位我們?cè)谶@里倡導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)的是一一種全全新的生生活模模式，除除了居居住，除除了享享受，在在這里里便捷也也是另另外一種種概念念。便捷=庸懶在這里的生活方方方式：戶型上的精致、實(shí)實(shí)用使我的居居家更科學(xué)，工工作更事半功功倍；生活上的配套，可可以坐在家里里，享受各項(xiàng)項(xiàng)便利的物業(yè)業(yè)服務(wù)；中、