加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的思考

PAGEPAGE8加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的思考[內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容摘要]房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間較短，在高速發(fā)展經(jīng)過中暴露許多財政內(nèi)控管理問題，影響企業(yè)本身發(fā)展，也對社會經(jīng)濟(jì)帶來晦氣影響。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財政內(nèi)控管理的主要意義，分析財政內(nèi)控工作中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，期望為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供助力。[本文本文本文本文關(guān)鍵詞語語語語]房地產(chǎn)企業(yè)；財政內(nèi)控管理；風(fēng)險預(yù)警；預(yù)算管理[DOI]10.13939/ki.zgsc.2020.30.057伴隨著我們國家城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程，居民收入穩(wěn)步增加，帶動了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增長，市場競爭劇烈，項(xiàng)目拿地成本和建設(shè)成本的不斷上漲，還有國家政策對行業(yè)的重點(diǎn)調(diào)控，都對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成宏大的挑戰(zhàn)，也對企業(yè)財政內(nèi)控管理有了更高層次層次層次層次的要求。但是，許多房地產(chǎn)企業(yè)對嚴(yán)峻形勢認(rèn)識不足，財政內(nèi)控管理力度軟弱，對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要引起各方面的高度看重，加強(qiáng)財政內(nèi)控管理，發(fā)揮其風(fēng)險防備的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財政內(nèi)控管理的主要意義房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，部門、人員較多，內(nèi)控管理情況復(fù)雜，難以管理。經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)如今處于充足競爭的環(huán)境中，經(jīng)營風(fēng)險高，存在很大壓力。為了有效應(yīng)對市場風(fēng)險，提升企業(yè)競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財政內(nèi)控管理具有主要意義。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大，開發(fā)周期長，需要充分的資金支持，企業(yè)通過各種融資方式籌集資金，在這經(jīng)過中出現(xiàn)風(fēng)險漏洞的可能性較多，容易發(fā)生財政風(fēng)險，必需加強(qiáng)企業(yè)財政內(nèi)控管理。其次，如今房地產(chǎn)市場的社會需求多樣化，在立項(xiàng)時就要精確預(yù)測市場變化趨勢，且國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策頻出，極大影響預(yù)期銷售和盈利，可能導(dǎo)致投資決策失利，加強(qiáng)財政內(nèi)控管理對保證正確的投資決策分析有主要意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)財政管理內(nèi)容復(fù)雜，例如開發(fā)成本分?jǐn)偟倪x擇、房地產(chǎn)開發(fā)納稅規(guī)劃、銷售方案的選擇和調(diào)整、銷售回款的管理等。加強(qiáng)財政內(nèi)控管理能對紛繁復(fù)雜的工作提供有力保障。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財政內(nèi)控管理有利于財政穩(wěn)定，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2房地產(chǎn)企業(yè)財政內(nèi)控管理現(xiàn)存的問題2.1房地產(chǎn)企業(yè)財政內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜房地產(chǎn)企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，每一項(xiàng)工作都需要大量的資金投入，而且種類繁多，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部財政管理有許多實(shí)際的困難。企業(yè)財政人員工作的內(nèi)控制度流于形式，對財政人員欠缺指點(diǎn)性。一些企業(yè)管理者忽視財政內(nèi)控的主要性，缺乏系統(tǒng)的資金管理體系，資金經(jīng)常被占用，應(yīng)收賬款構(gòu)成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)的資金申請程序復(fù)雜，資金管理使用不透明，企業(yè)管理者不能及時了解企業(yè)資金動態(tài)周轉(zhuǎn)情況。財政內(nèi)控的越權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)管理者的素質(zhì)不符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)需要。以上因素都是財政內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜的原因。2.2缺乏完善的財政內(nèi)控管理制度房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財政內(nèi)控管理沒跟上發(fā)展速度，缺乏完善的財政內(nèi)控管理制度表現(xiàn)如下：一是房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，內(nèi)部本能機(jī)能部門諸多，有的部門有財政開支權(quán)，存在隨意支出、缺乏監(jiān)督的狀態(tài)；有的部門沒有財政開支權(quán)，開展業(yè)務(wù)資金申請程序多，缺乏及時應(yīng)對的工作效率。二是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目多，分散在各地，都有各自的項(xiàng)目財政，存在信息匯報不及時、內(nèi)控制度履行不嚴(yán)格的情況，管理難度很大。三是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以根據(jù)本身實(shí)際情況制訂財政內(nèi)控管理制度，在市場情況好的時候過于樂觀，不能正確地評估財政風(fēng)險；在市場快速變化時期，不能及時地進(jìn)行財政內(nèi)控制度調(diào)整。四是財政內(nèi)控信息化系統(tǒng)沒有建設(shè)完善，存在財政數(shù)據(jù)信息不真實(shí)、不及時的情況，不能真實(shí)反映企業(yè)運(yùn)營的實(shí)情。2.3缺乏健全的全面預(yù)算管理機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)面臨劇烈的競爭和諸多的不確定性因素，為了尋求穩(wěn)定的可連續(xù)發(fā)展，必須建立健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行預(yù)算管理有下面問題：一是預(yù)算管理缺乏全員參與，各部門缺乏溝通與協(xié)調(diào)。大家都以為全面預(yù)算是財政部門的工作，各部門只要把成本費(fèi)用支出、銷售收入預(yù)期數(shù)據(jù)給到財政，就完成了預(yù)算編制，以至是敷衍應(yīng)付隨意給數(shù)據(jù)，導(dǎo)致編制出來的財政預(yù)算不能到達(dá)企業(yè)財政內(nèi)控的要求，預(yù)算方案不符合實(shí)際。二是年度預(yù)算目的與企業(yè)總體戰(zhàn)略目的脫節(jié)。只是編制企業(yè)年度經(jīng)營預(yù)算，忽略項(xiàng)目全部開發(fā)周期，只尋求短期的預(yù)算效果，不能匹配總體戰(zhàn)略目的，影響企業(yè)久遠(yuǎn)發(fā)展利益。三是預(yù)算管理的施行無法到達(dá)預(yù)期效果。預(yù)算管理的順利施行需要專門的管理機(jī)構(gòu)，例如預(yù)算管理委員會，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都交由財政部門負(fù)責(zé)，降低了預(yù)算管理的工作效率和履行效率，也削弱了預(yù)算管理的權(quán)威性，使得預(yù)算的編制無法充足發(fā)揮作用，不能為企業(yè)帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。2.4缺乏有效的監(jiān)督控制體系房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用量大，存在較多的利益關(guān)系，管理者不肯意權(quán)利下放，或者不配合財政內(nèi)控的監(jiān)督，這晦氣于財政內(nèi)控制度的建設(shè)和管理水平的提升。房地產(chǎn)企業(yè)以業(yè)務(wù)發(fā)展為先，內(nèi)部監(jiān)督部門往往缺少實(shí)權(quán)，阻礙監(jiān)督工作的開展，不能及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理工作和財政報表的問題，使用失真的報表數(shù)據(jù)給企業(yè)運(yùn)營決策帶來很大的經(jīng)營風(fēng)險。缺少對內(nèi)控履行人員的賞罰機(jī)制，員工缺少監(jiān)督積極性，履行人員與被監(jiān)督人員一團(tuán)和氣，不能發(fā)現(xiàn)問題，影響內(nèi)控的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的外部監(jiān)督重要是財政報表年度審計(jì)，無法及時披露當(dāng)下的資金流轉(zhuǎn)情況，容易出現(xiàn)挪用公款的違規(guī)現(xiàn)象。3房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財政內(nèi)控管理的辦法3.1營造良好的財政內(nèi)控管理環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)造良好的財政內(nèi)控環(huán)境，為加強(qiáng)財政內(nèi)控管理打好基礎(chǔ)。首先，企業(yè)管理者要以身作則，明白財政內(nèi)控的主要性，擺正自己在財政內(nèi)控體系中的位置，成為嚴(yán)格遵照各項(xiàng)規(guī)章制度的先鋒模范，這樣能力從上而下貫徹履行財政內(nèi)控管理。其次，看重財政人員隊(duì)伍建設(shè)，不斷提升思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。財政人員是承當(dāng)財政內(nèi)控管理的主要力量，財政工作專業(yè)性強(qiáng)，工作量大，還要對企業(yè)財政內(nèi)控進(jìn)行監(jiān)督，這就需要很高的思想素質(zhì)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，因而應(yīng)該加強(qiáng)對財政人員的培養(yǎng)，使其能肩負(fù)起財政內(nèi)控管理的重?fù)?dān)。最后，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)文化，優(yōu)化財政內(nèi)控管理環(huán)境。企業(yè)文化氣氛催生相應(yīng)的財政內(nèi)控環(huán)境，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，讓企業(yè)員工都了解財政內(nèi)控的主要意義，遵照制度辦事，相互監(jiān)督制度的貫徹履行，為施行財政內(nèi)控管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。3.2構(gòu)建完善的財政風(fēng)險預(yù)警與管控體系房地產(chǎn)企業(yè)面臨復(fù)雜的市場環(huán)境和變化的內(nèi)部環(huán)境，經(jīng)營風(fēng)險難以預(yù)測。根據(jù)本身情況構(gòu)建完善的財政風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，提升企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警、應(yīng)對能力，能夠有效地躲避或者減小風(fēng)險毀壞。一是堅(jiān)持合理資產(chǎn)負(fù)債率，防備資金風(fēng)險。通過優(yōu)化資本構(gòu)造來降低籌資風(fēng)險，制定合理的資金使用計(jì)劃，讓有限的資金得到有效使用，對回款單位實(shí)行信譽(yù)評級制度，降低資金回籠風(fēng)險。二是加強(qiáng)財政成本管理，防備成本風(fēng)險。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，要看重成本管理，各部門配合財政部門做好成本核算。項(xiàng)目投資時，要做好項(xiàng)目風(fēng)險評估報告和實(shí)地調(diào)研，躲避可能發(fā)生的成本風(fēng)險。三是制訂財政風(fēng)險指標(biāo)，防御財政風(fēng)險。設(shè)置與財政風(fēng)險相關(guān)的動態(tài)化財政指標(biāo)，實(shí)時監(jiān)控企業(yè)潛在的財政風(fēng)險。3.3加強(qiáng)全面預(yù)算管理，盡快實(shí)現(xiàn)財政內(nèi)控管理目的全面預(yù)算管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，將各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有序整合。企業(yè)管理者必需認(rèn)識到全面預(yù)算管理的主要地位，率領(lǐng)企業(yè)全體人員上下一心參與其中，加強(qiáng)部門合作，定期培訓(xùn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升全面預(yù)算管理的控制水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)周期長、流動性差、資金緊張，全面預(yù)算管理的核心是資金預(yù)算管理，而成本預(yù)算又是資金預(yù)算管理的起點(diǎn)，應(yīng)該綜合變化因素考慮，對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置科學(xué)的目的開發(fā)成本。其次，嚴(yán)控項(xiàng)目合同簽訂及變化成本，根據(jù)目的開發(fā)成本、工程進(jìn)度、已簽訂合同、估計(jì)簽訂合同等制定付款計(jì)劃。再次，將預(yù)算目的落實(shí)到末端崗位，通過合理的考核機(jī)制，實(shí)行賞罰跟蹤管理。最后，各責(zé)任相關(guān)部門需實(shí)時跟進(jìn)銷售回款，促使資金及時回籠，保障企業(yè)正常運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)本身發(fā)展?fàn)顟B(tài)，滾動優(yōu)化全面預(yù)算目的，進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。3.4設(shè)計(jì)科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系設(shè)計(jì)科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系，能夠有效降低財政內(nèi)控風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，給予相應(yīng)的監(jiān)管權(quán)利和工作空間，提升內(nèi)部審計(jì)人員的地位，專人專責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任意識，充足發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用。對于一般事項(xiàng)定期檢查履行情況，對主要事項(xiàng)或突發(fā)事項(xiàng)應(yīng)立即審查，不時開展突擊檢查，審計(jì)工作做到位，能力保證內(nèi)控制度的有力履行。同時內(nèi)控履行的好壞應(yīng)與員工的績效掛鉤，做到獎罰清楚。做好監(jiān)督體系的信息化建設(shè)，將相關(guān)的財政數(shù)據(jù)信息進(jìn)行公示，向企業(yè)員工披露企業(yè)發(fā)展運(yùn)營動態(tài)、資金使用狀態(tài)，促進(jìn)企業(yè)更好的監(jiān)管。為了防備內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險，還能夠委托外部第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行月度的財政報