水泥廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

柳州市三江縣水泥廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論1.1項(xiàng)目名稱年產(chǎn)2萬噸水泥廠1.2承辦單位廣西建工集團(tuán)第五建筑公司1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)⑴《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國電力出版社）；⑵企業(yè)與我中心簽訂的備案報(bào)告委托書；⑶企業(yè)提供的原始設(shè)計(jì)資料和其他基礎(chǔ)資料。1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析⑴該項(xiàng)目是水泥市場需求以及所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。萬柳州市三江縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，通過該縣的高速公路正在建設(shè)中。目前該縣只有年產(chǎn)量4萬噸的水泥生產(chǎn)能力，遠(yuǎn)不能滿足市場需求⑵該項(xiàng)目是改善我市水泥工業(yè)布局、優(yōu)化項(xiàng)目所在地水泥工業(yè)結(jié)構(gòu)和提高項(xiàng)目所在地工業(yè)整體競爭力的需要，遵循生產(chǎn)能力與市場配置優(yōu)化原則，生產(chǎn)能力應(yīng)逐步向主要消費(fèi)地和集散地轉(zhuǎn)移。⑶該項(xiàng)目是搶占市場先機(jī)的需要，在聯(lián)合重組方面已走在本市水泥企業(yè)的前面，面對(duì)巨大的市場優(yōu)勢，項(xiàng)目所在地已成為全市水泥企業(yè)爭奪的焦點(diǎn)。1.5擬建地點(diǎn)廣西壯族自治區(qū)柳州市三江縣三江程村1.6建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)成品水泥2萬噸。1.7主要建設(shè)條件（一）資金來源本項(xiàng)目總投資626.07萬元人民幣。外商獨(dú)資，銀行貸款。（二）原材料供應(yīng)石灰質(zhì)原料主要有石灰?guī)r、泥灰炭、白堊、貝殼等，本鎮(zhèn)石灰?guī)r儲(chǔ)藏量大，可直接開采使用。粘土質(zhì)原料天然粘土原料有黃土、粘土、頁巖、泥巖、粉砂巖和河泥等，本縣范圍內(nèi)可提供。校正原料常用的硅質(zhì)校正原料有砂巖、河砂、粉砂巖等，當(dāng)粘土中氧化鋁含量偏低時(shí)，可滲入煤渣、粉煤灰、煤矸石等高鋁原料校正，可在本縣范圍內(nèi)開采和采購。石膏作緩凝劑用的石膏主要由景柳州市供貨，供貨能力有保證，用汽車運(yùn)輸進(jìn)廠。5）燃料水泥生產(chǎn)的主要燃料是煙煤，柳州市有燃料公司，可提供水泥生產(chǎn)所需。（三）電力供應(yīng)三江縣有水利電業(yè)有限公司可以提供。（四）供水場址建設(shè)區(qū)域水源充沛，本縣有供水公司。水量和水質(zhì)能滿足生產(chǎn)要求。（五）建設(shè)場地條件1、地理位置項(xiàng)目擬建地在三江縣。三江縣位于柳州市的西南部，與柳州市接壤，面積86平方公里。2、現(xiàn)狀項(xiàng)目擬建占地16萬平方米，所占用地為基本農(nóng)田、村民自留地及荒地。具體征地問題將由鎮(zhèn)政府協(xié)同有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。3、建設(shè)場地的地形狀況XX境內(nèi)東、西、北三面屬岡巒起伏的淺山區(qū)，中南部地勢較為平緩。故廠址選擇在鎮(zhèn)內(nèi)中南部，即鎮(zhèn)政府所在地。該場地地質(zhì)構(gòu)造簡單，地勢平緩，無太大落差。（六）交通運(yùn)輸三江位于廣西北部，地處湘、黔、桂三?。▍^(qū)）交界處。支柳鐵路貫穿縣域內(nèi)的丹洲鎮(zhèn)、老堡鄉(xiāng)、程村鄉(xiāng)、周坪鄉(xiāng)、八江鄉(xiāng)五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)89公里。公路以209、321兩條縱橫相交的國道為主骨架，形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)。2000年前，全縣166個(gè)行政村有149個(gè)行政村通公路，16個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）有丹洲、古宜、周坪、斗江4個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）通油路；全縣公路里程為964.764公里，其中三級(jí)路40.259公里，四級(jí)路258.529公里，等外路665.976公里；有油路107.37公里；有汽車客運(yùn)站1個(gè)4370平方米。2006年三江縣交通項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，全縣累計(jì)完成交通項(xiàng)目投資1.107億元，三江至從江（一期）工程項(xiàng)目已完成征地測量、土地證、林證報(bào)批辦理工作，目前正在做項(xiàng)目業(yè)主招投標(biāo)等前期工作。寨準(zhǔn)～獨(dú)峒～湖南省界、產(chǎn)口～同樂～孟寨兩條水泥路建設(shè)均已進(jìn)場鋪筑水泥路面，工程進(jìn)展順利。通村四級(jí)公路17條，已完工6條，在建11條。通屯道路40條已完工23條，在建17條。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得新成績。主要公路有209國道南至柳州市、北通湖南通道縣，321國道東達(dá)桂林市、西往貴州從江縣；縣內(nèi)公路交通網(wǎng)絡(luò)以縣城為中心呈放射狀布局，全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)暢通無阻。另有枝柳鐵路干線北往湖南湖北，南通柳州南寧，枝柳鐵路橫穿縣境，境內(nèi)設(shè)火車站9個(gè)。規(guī)劃的貴陽至福州鐵路，鷹潭至夏門高速公路均經(jīng)過三江境內(nèi)，具有潛在的交通優(yōu)勢。還有融江水運(yùn)直達(dá)柳州市。（七）氣候條件三江侗族自治縣三江縣位于廣西北部的湘、黔、桂三?。▍^(qū)）交界處，處于中亞熱帶南嶺濕潤氣候區(qū)，屬山地谷地氣候區(qū)，雨量充沛，雨熱同季，近十年來年平均氣溫18.3oC，最冷月份為1月，平均氣溫7.3℃，極端最低氣溫5.2℃。最熱月份為7月，平均氣溫27.3℃，極端最高氣溫39.51.8項(xiàng)目投入資金及效益情況（見附表）1.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的生產(chǎn)規(guī)模為年產(chǎn)425#水泥2萬噸，項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模上，充分體現(xiàn)水泥工業(yè)規(guī)模效益，在能確保生產(chǎn)出適合市場需求的優(yōu)質(zhì)水泥產(chǎn)品的前提下，盡可能降低投資，以利于滾動(dòng)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)貫徹循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，積極推行清潔生產(chǎn)技術(shù)，以提高資源、能源利用率為核心，降低能源、水資源、礦產(chǎn)資源的消耗，將污染物發(fā)生將到最小。在優(yōu)先考慮減少資源、能源消耗和污染物產(chǎn)生的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用和循環(huán)利用，最大限度減少廢物排放，按循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念，完成能源轉(zhuǎn)換和合理利用，實(shí)現(xiàn)廢棄物綜合利用的加工，從而成為我市新一代水泥生產(chǎn)工廠。市場預(yù)測2.1產(chǎn)品的目標(biāo)市場確定三江縣內(nèi)尚無水泥廠，縣內(nèi)需求量大,隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，水泥供不應(yīng)求。主要市場目標(biāo)是三江縣本縣內(nèi)銷售。2.2產(chǎn)品的價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測2.2.1柳州市建筑市場現(xiàn)狀分析表6-3柳州市1991～2002年基本建設(shè)投資額單位：億元年份年基本建設(shè)投資額其中市政公用工程住宅建筑一般建筑其它19913.656720.985681.469871.4589719926.461321.867592.453211.89765199310.306452.256493.789621.9658919948.502111.893653.264562.94365199513.83574.286125.612353.33642199619.828514.146526.563212.12456“八五”年均增長率199719.373184.536217.213453.44562199818.367896.421366.663913.26458199922.576858.236597.895625.32145200024.754569.226549.653215.62313200123.998569.398568.653454.56213“九五”年均增長率200228.8994212.85699.563246.231452.2.2趨勢外推法預(yù)測⑴.建立模型利用下表中1990年至2002年的原始數(shù)據(jù)做時(shí)間趨勢外推分析大致成線性變化。圖6-3Y-t關(guān)系圖使用趨勢外推法，借助Excel2002軟件可以模擬出預(yù)測模型為：其中---投資額預(yù)測值---選定的時(shí)間⑵.預(yù)測根據(jù)公式可計(jì)算出柳州市2003-2012年預(yù)測值表6-4柳州市基本建設(shè)投資額預(yù)測年份2003200420052006200720082009201020112012投資36.639.4742.2645.0647.8550.6553.4456.2459.0361.83第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案3.1建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)成品水泥2萬噸。3.2生產(chǎn)方法采用回轉(zhuǎn)窯的新型干法生產(chǎn)技術(shù)。3.3產(chǎn)品方案生產(chǎn)425#的袋裝水泥和散裝水泥第四章廠址選擇水泥廠廠址選擇在三江縣程村程村鄉(xiāng)交通便利。枝柳鐵路、321國道貫穿境內(nèi)，可通柳州、桂林、湖南通道縣、貴州黎平縣、從江縣，其中枝柳鐵路在程村設(shè)貨運(yùn)站；水路潯江河水運(yùn)通榕江、柳江。全鄉(xiāng)村屯公路均已開通，08年動(dòng)工的貴廣高速鐵路經(jīng)過程村鄉(xiāng)泗里村泗馬屯，并在附近設(shè)有車站，交通非常便利，是投資發(fā)展的寶地。程村鄉(xiāng)被三江縣“十一五”規(guī)劃為“工業(yè)集中區(qū)”，本鄉(xiāng)憑借區(qū)位優(yōu)勢，加大招商引資工作力度。第五章節(jié)能、節(jié)水措施5.1節(jié)水：給水工程設(shè)計(jì)充分利用了市政給水水壓，合理確定給水方式，并采用節(jié)水型衛(wèi)生器材，從而降低能耗。5.2節(jié)能：使用節(jié)能型點(diǎn)光源照明設(shè)備，門廳及室外泛光照明采用金屬鹵化物燈。采用三晶變頻器節(jié)能設(shè)備。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1水泥生產(chǎn)中對(duì)環(huán)境的影響及危害保護(hù)環(huán)境直接關(guān)系到國家的強(qiáng)弱、民族的興衰、社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到全局戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)發(fā)展。我國人口眾多，人均資源占有量低，環(huán)境負(fù)荷極大，當(dāng)前環(huán)境污染和生態(tài)破壞已經(jīng)較為嚴(yán)重，因此我們必須把保護(hù)環(huán)境放到基本國策的高度來認(rèn)識(shí)。水泥廠在生產(chǎn)過程中物料處理量大，運(yùn)輸環(huán)節(jié)多，密閉性差和高溫作業(yè)，所以對(duì)環(huán)境的污染主要是粉塵、煙氣、噪聲和廢熱等，其中粉塵和煙氣尤為突出。水泥生中原料的破碎、粉磨，懸窯的卸料，熟料的破碎和輸送，水泥的粉磨和包裝，這些粉塵大多數(shù)屬于含活性二氧化硅大于10%的礦物性粉塵，而且10—0.1μm的顆粒占有相當(dāng)比重，它可以直接進(jìn)入呼吸道肺泡，并約有90%的沉積率，人若長期接觸，危害非常大，另外這些粉塵還會(huì)使土壤板結(jié)，植物枯萎。噪聲是一種惡性刺激物，主要對(duì)人體的聽覺器官和神經(jīng)產(chǎn)生危害，引起人體機(jī)能的其它一些病變6.2環(huán)境保護(hù)措施首先在回轉(zhuǎn)窯的水泥生產(chǎn)中，要保持生產(chǎn)平穩(wěn)，使生產(chǎn)的波動(dòng)小，降低煙氣中一氧化碳的含量，調(diào)整合理的風(fēng)煤比，既可消煙，又可降低燃料的耗量。其次利用除塵器，盡量減輕粉塵對(duì)人和環(huán)境的危害。第三，加強(qiáng)廠區(qū)的綠化，清潔的環(huán)境有益于工廠的正常生產(chǎn)和工人的健康，利用綠色植物減塵、滯塵、隔音的作用，改善水泥廠的環(huán)境，這已是近年來水泥廠環(huán)保設(shè)計(jì)中不可缺少的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目在建設(shè)過程中最大限度利用一切空地進(jìn)行綠化，在生產(chǎn)區(qū)的道路兩側(cè)種植行道樹和綠籬；在部分空地上種植草坪及綠化林帶，以減少粉塵污染，美化環(huán)境。第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度充分考慮到項(xiàng)目的市場推廣計(jì)劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。項(xiàng)目擬定2008年3月正式開工建設(shè)，6月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，2009年9月交工，地上工程施工周期15個(gè)月。具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見下表施工進(jìn)度計(jì)劃表（2008.3—2009.9）分部分項(xiàng)工程2008年2009年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月基礎(chǔ)工程土方開挖混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)砌磚基礎(chǔ)回填土主體工程梁、圈梁、柱混凝土澆筑混凝土板主體砌磚屋面工程裝飾工程門窗制、安內(nèi)墻抹灰外墻抹灰油漆粉刷外墻噴涂安裝工程給排水暖電第八章投資估算8.1投資估算的依據(jù)1.國家建材局1997年頒發(fā)的《水泥工廠投資估算指標(biāo)》2.建筑工程（土建、公用工程）⑴國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)劃投資（1993）530號(hào)文《關(guān)于印發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)通知》；⑵土建：2001《廣西壯族自治區(qū)建筑工程單位估算表》；2001《廣西壯族自治區(qū)建筑工程綜合預(yù)算定額》；⑶安裝：《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西壯族自治區(qū)單位估算匯總表》；⑷市場價(jià)調(diào)整：柳州市2008年第一季度《工程建設(shè)及造價(jià)信息》。3.設(shè)備及設(shè)備安裝工程⑴國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠家的近期報(bào)價(jià)資料，并考慮運(yùn)輸費(fèi)用和一定的上浮因素；⑵設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按設(shè)備原價(jià)的3%計(jì)，設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、安裝費(fèi)按機(jī)械部《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及概算指標(biāo)》規(guī)定計(jì)算。4.其它費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)：參照國家有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)列。5.基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其它費(fèi)用之和的6%計(jì)列。價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)投資(1999)1340號(hào)規(guī)定，暫不計(jì)算。8.2項(xiàng)目總投資的估算（見附表）第九章財(cái)務(wù)分析9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)的選取根據(jù)原國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》1993年第二版中的“財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)”，該項(xiàng)目屬建材部門水泥行業(yè)，其基準(zhǔn)收益率8%，基準(zhǔn)投資回收期為13年，平均投資利潤率8%，平均投資利稅率12%。利率按國家規(guī)定，利率按中國人民銀行公布的現(xiàn)行利率計(jì)算；其他數(shù)據(jù)按有關(guān)規(guī)定或調(diào)查確定；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)列于下表。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期（年）16部門基準(zhǔn)收益率（﹪）8.00外匯償還寬限期（年）0無形資產(chǎn)攤銷年限10.00特種基金和盈余公積金提比例（﹪）特種基金0.00盈余公積金10.00各種利率（%）外匯借款利率9.00投資性貸款利率11.70短期借款利率0.00各種稅率（%）增值稅17.00教育費(fèi)附加3.00城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅5.00建設(shè)期（年）1外匯償還年限0固定資產(chǎn)折舊率（%）6.50遞延資產(chǎn)攤銷年限（年）5.00流動(dòng)資金借款利率10.08其他借款利率0.00消費(fèi)稅0.00營業(yè)稅0.00其他稅0.009.2銷售收入的估算(見附表)9.3成本費(fèi)用估算(見附表)9.3.1原輔材料及動(dòng)力一．原料供應(yīng)該項(xiàng)目消耗的原材料主要為石灰石。原材料供應(yīng)表序號(hào)項(xiàng)目單位消耗定額單價(jià)（元）金額（元）1原材料及輔料t1.1石灰石t1.2006.007.201.2石膏t0.04050.002.001.3砂頁巖t0.3009.002.701.4鐵礦石t0.02040.000.081.5鋼球kg1.2001.2001.441.6耐火材料kg0.4501.000.451.7包裝袋等kg25.001.2030.00小計(jì)44.59以上原材料在當(dāng)?shù)厥袌霾少?，原料供?yīng)有保障保證。二．動(dòng)力供應(yīng)主要?jiǎng)恿ο臑樗㈦姾兔海斠娤卤?。?dòng)力供應(yīng)表序號(hào)項(xiàng)目單位消耗定額單價(jià)（元）金額（元）2燃料動(dòng)力2.1水m32.6800.200.542.2電Kw·h128.0000.2835.842.3煤t0.17109.0018.53小計(jì)54.919.3.2工資及福利基金根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平，生產(chǎn)人員工資及附加平均為：1300元/(人·月)，平均每年費(fèi)用56萬元。9.3.3制造費(fèi)用制造費(fèi)用中的新增折舊費(fèi)根據(jù)新增固定資產(chǎn)原值和《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的分類折舊年限計(jì)算，采用直線折舊法，折舊率建筑物和設(shè)備均為9.5%。制造費(fèi)用中的其它費(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。制造費(fèi)用包括修理費(fèi)、運(yùn)輸、勞動(dòng)保護(hù)及保險(xiǎn)費(fèi)用等。取年折舊費(fèi)用的20%，本項(xiàng)目其它制造費(fèi)用為31.8萬元。9.3.4銷售費(fèi)用根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用以銷售收入的6%計(jì)取，年銷售費(fèi)用合計(jì)為47.1萬元/年。9.3.5管理費(fèi)用中無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)根據(jù)《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的攤銷年限計(jì)算。管理費(fèi)用中的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、接待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等其它費(fèi)用根據(jù)本行業(yè)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。測算結(jié)果為其它管理費(fèi)用2.4萬元/年。產(chǎn)品總費(fèi)用計(jì)算詳見附表。9.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見附表）9.5計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（見附表）9.6進(jìn)行項(xiàng)目的不定性分析以營業(yè)負(fù)荷完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算如下式：固定成本BEP=×100%營業(yè)收入－稅金－可變成本142.5×100%=78.34-1111.8-206.6=26.64%項(xiàng)目的水電、原輔材料消耗費(fèi)用及銷售管理費(fèi)用為項(xiàng)目可變成本，其他部分為固定成本。由于建成初期營業(yè)負(fù)荷不同，故建成初期各年的固定成本均不相同，按各年的實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以銷售收入完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)為26.64%。盈虧平衡圖見圖15-1。9.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論通過靜態(tài)與動(dòng)態(tài)計(jì)算、分析，可以看出：⑴該項(xiàng)目建成后，從新增銷售收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。⑵財(cái)務(wù)“三率一期”指標(biāo)好于目前行業(yè)的基準(zhǔn)值，說明投資經(jīng)濟(jì)效益較好。⑶從盈虧平衡分析來看，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上是可行的。結(jié)論與建議通過對(duì)本項(xiàng)目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證認(rèn)為：項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠。柳州市三江縣經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，配套設(shè)施全，項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，項(xiàng)目的建成，將增加企業(yè)收入，改善睢寧縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加地方的財(cái)政收入，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供就業(yè)的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及發(fā)展均有一定作用。建議準(zhǔn)予備案建設(shè)。附表：1.項(xiàng)目投資估算表2.流動(dòng)資金估算表3.總成本費(fèi)用估算表4.銷售收入、稅金及附加估算表5.損益表6.全部投資現(xiàn)金流量表7.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表8.無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表9.資金來源與運(yùn)用表10.資產(chǎn)負(fù)債表11.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級(jí)工程師注冊造價(jià)師總工程師杜利同蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級(jí)工程師注冊造價(jià)師總經(jīng)濟(jì)師楊永明蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長注冊評(píng)估師注冊造價(jià)師蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目錄第一章總論第二章市場營銷策劃第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一章總論一、項(xiàng)目名稱蘇園（2002）03號(hào)地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會(huì)大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號(hào)地塊競買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法1、評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。見表1。2、決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，各個(gè)決策者沒有一個(gè)統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對(duì)獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章市場營銷策劃一、市場需求預(yù)測1、用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。為高層住宅和商業(yè)用房。建筑高度50-60米（不超過19層），裙樓2-4層。2、目前市場行情據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。3、市場需求預(yù)測根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。詳見表2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測”。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2%。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測表2單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計(jì)14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624612769二、產(chǎn)品策劃（一）土地規(guī)劃用途本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業(yè)用房。地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%）。（二）套型分析利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營方式，應(yīng)該建成每間40-60平方米的商鋪，根據(jù)銷售情況及購房者的要求隔斷。寫字樓每間也按40-60平方米考慮?？梢晕嗟耐顿Y者。高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租?？赡苡猩碳屹徺I住宅用于辦公。（三）擬建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動(dòng)5%）三、銷售價(jià)格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，竣工后每年價(jià)格上浮5%。高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表3。地下車位，每個(gè)車位7.7-8.4萬元/個(gè)或每平方米3500元。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率商業(yè)用房售價(jià)5900500054005800620066007000概率05高層住宅售價(jià)3696320034003600380040004200概率8銷售額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率7四、銷售計(jì)劃市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分1.5年售完。五、回款計(jì)劃簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。六、競爭能力分析與對(duì)策剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對(duì)于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價(jià)格向下波動(dòng)，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下：蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件表4規(guī)劃參數(shù)A規(guī)劃要求B規(guī)劃要求宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地）土地使用/規(guī)劃商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。容積率4*4*總建筑面積擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為31056平方米（可上下浮動(dòng)5%）擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動(dòng)5%）建筑高度建筑高度50-60米，裙樓為2-4層建筑高度50-60米，裙樓為2-4層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。二、蘇園（2002）03地塊界址點(diǎn)報(bào)表03地塊界址點(diǎn)報(bào)表表5界址點(diǎn)數(shù)：26序號(hào)X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點(diǎn)號(hào)00145251.7358209.893.91J00100245283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J001500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001901045193.4658407.043.14J002001145190.8858405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.3858220.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003002145234.2358197.9167.60J003102245238.1458197.693.92J003202345241.9758198.503.91J003302445245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036三、規(guī)劃方案基本參照拍賣文件資料。第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：2003.3～2004.12，共22個(gè)月。最遲不得超過2003.6～2005.12，共31個(gè)月。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。土地付款和工程進(jìn)度要求表6日歷時(shí)間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間123456789101112項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期12土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求開竣工日期————限期開竣工日期—土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期———————土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表6日歷時(shí)間項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期第五章投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)6000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率為10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為6600萬元，以此為基本方案。并按土地費(fèi)用每增加一定幅度做一個(gè)方案。土地價(jià)格由6000萬元至9600萬元。一共做了14個(gè)方案。各個(gè)方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，其它相同?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。項(xiàng)目總投資估算表表7單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資24855.551.1土地費(fèi)用6600.00按內(nèi)部收益率10%推算。1.2前期工程費(fèi)698.00可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%，場地平整費(fèi)按每平米土地30元估算。1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1400.00按每平米住宅面積200元估算。1.4建筑安裝工程費(fèi)12760.361.4.1商業(yè)用房3600單方造價(jià)1800元1.4.2高層住宅7455.36單方造價(jià)1600元1.4.3地下汽車庫1705.00地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元1.5公共配套設(shè)施費(fèi)40.00按規(guī)定面積計(jì)算1.6間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用931.15貸款利率5.5%1.8管理費(fèi)用210.00約按建筑面積每平米30元估算。1.9銷售費(fèi)用870.63按銷售收入3%估算。1.10開發(fā)期稅費(fèi)290.21房修基金按銷售收入1%計(jì)算。1.11其它費(fèi)用255.20按工程造價(jià)2%估算。1.12不可預(yù)見費(fèi)800約按造價(jià)4-5%估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資24855.55二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位