曲靖古鎮(zhèn)項(xiàng)目投資分析報告

幻燈片曲靖爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目投資分析報告曲靖飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司幻燈片項(xiàng)目分析幻燈片現(xiàn)狀分析經(jīng)

濟(jì)

區(qū)條旅

自資條游

歷沿資

社源綜

合

結(jié)

論

大區(qū)位優(yōu)勢給昆曲的聯(lián)合發(fā)展提了條件，在“滇中城市經(jīng)濟(jì)圈”中發(fā)揮重要作用。自然環(huán)境溫和、舒適，是宜居之。城市總體規(guī)劃發(fā)展趨勢體現(xiàn)了城需迫切完善其功能，滿足人口增漲的需求。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，刺激居民消費(fèi)求的不斷增長，帶動旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，迫切需求以投資項(xiàng)目的介入如旅游地中檔酒店及消費(fèi)場所等激發(fā)當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓呌绕涫鞘ッ骶用竦男蓍e旅游活。歷史悠久獨(dú)特卻對具有獨(dú)特性唯一性的“爨文化”挖掘深度不夠未體現(xiàn)其特色與魅力，其市場潛力急需開發(fā)。旅游資源種類齊全，類型多樣，分散特色不突出，也不在云南發(fā)展成熟的旅游線路上，并且缺失旅游亮點(diǎn)，無法吸市場關(guān)注?；脽羝颇下糜伟l(fā)展大勢分析云

南旅游業(yè)正處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時期歷時二十八年，云南旅游于中國光產(chǎn)業(yè)中翹楚八方、一領(lǐng)風(fēng)騷。業(yè)界各門、各派以推云南為四季賣點(diǎn)年復(fù)一年審美趨于疲憊，促銷后力不繼，歐美市場之中國賣家在勢力影響范圍內(nèi)日漸消潛。個性旅游時代不期而至，旅游商家未知市場之脈動，固守其“八菜一湯南北縱橫浮光”之十年不變策略，自窮其途，實(shí)難避免。云南在動態(tài)旅游的模式中，有長二十多年的成功經(jīng)驗(yàn)，而一個不容忽視的現(xiàn)象：休閑型的靜態(tài)旅游正在悄然興起。南省旅游業(yè)正處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時期。在全球旅游大發(fā)展趨勢以及國家力開發(fā)西部的背景下，作為世界的、稀缺的、不可再生的旅游資源富集地云南應(yīng)成為中國休閑旅游的目的地借助豐富的民俗文化休閑資源大力發(fā)展休閑旅游不能進(jìn)一步擴(kuò)大云南的世界品牌知名度也能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)和諧會建設(shè)?；脽羝嘎糜伟l(fā)展分析

劣勢

旅游資源分散，離上檔次、上規(guī)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)還存在一定距

離。曲靖旅游產(chǎn)業(yè)同比云南省傳統(tǒng)優(yōu)的旅游地區(qū)，起步和開發(fā)較晚。旅游產(chǎn)業(yè)尚未形成以曲靖旅游為體的營銷理念和市場化運(yùn)作運(yùn)作機(jī)制。缺少具有競爭力中高檔的旅游飯或旅游飯店集團(tuán)。旅游產(chǎn)業(yè)本身面臨人才短缺問題缺少專業(yè)的旅游服務(wù)隊(duì)伍，旅游的服務(wù)質(zhì)量和水平較低，無法適應(yīng)塑造旅游品牌的需要。曲靖地區(qū)的旅游社普遍規(guī)模小、力弱，缺乏競爭力，無法振興整個旅游大市場。幻燈片曲靖旅游發(fā)展分析

威脅曲靖的旅游主要還是以觀光產(chǎn)品主常單一發(fā)出多元的附加產(chǎn)品，遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出曲靖旅游的潛力，不能有效帶動曲靖區(qū)域經(jīng)濟(jì)的價值和商業(yè)價值。曲靖市作為中心城市游天不足各的旅資又分散發(fā)過程中尚未得到有效的整合。休閑度假的產(chǎn)品沒有形成使只能游玩單個縣的景點(diǎn)后快速離去有動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的流轉(zhuǎn)稅基，沒有成為靖全地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要引擎。曲靖的旅游資源極為豐富但旅游的整體管理和開發(fā)水平還是相對落后源沒有得到很好的發(fā)揮礎(chǔ)和套設(shè)施還有很多不足路速的環(huán)境還沒有達(dá)到國際的水平等問題嚴(yán)重制約曲靖地區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展。觀念的落后富安自為的意識使得曲靖的旅游發(fā)展缺少激情聯(lián)動個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展失去平衡，失去同其地區(qū)競爭的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的根基。幻燈片曲靖旅游發(fā)展分析

優(yōu)勢壯麗的山河、奇美的風(fēng)光使曲靖有品種全面的自然景觀旅游資源；眾多的歷史遺跡和云南各少數(shù)民的民俗風(fēng)情又構(gòu)成了魅力十足的人文旅游資源；資源具有總量大、類型多、品位、組合優(yōu)、潛力大、功能多、前景好的特色。曲靖旅游發(fā)展分析

機(jī)遇依托得天獨(dú)厚的自然資源和國家西部地區(qū)資金和政策的扶持發(fā)展自己的旅游產(chǎn)業(yè)兼?zhèn)淞宋鞑看箝_發(fā)和少數(shù)民族地的兩個優(yōu)勢靖來所的歷史機(jī)遇放曾經(jīng)為曲靖帶來過繁榮在內(nèi)陸進(jìn)一步開放的發(fā)展環(huán)境拓國內(nèi)旅游市場展商旅業(yè)，使曲靖成為云南旅游業(yè)的重要陣地?；脽羝?/p>

項(xiàng)目可行性研究幻燈片項(xiàng)

目

三

大

核

心

優(yōu)

勢

區(qū)位交通條件較好，距離省昆明多里，適合發(fā)展休閑、旅游，補(bǔ)缺城市功能；氣候條件使得曲靖是良好的宜居之地開發(fā)旅游地產(chǎn)提高品質(zhì)商業(yè)居條件；此處擁有獨(dú)特性且具有壟斷性的旅游資源——爨文化，可彌補(bǔ)城市文化的缺失；幻燈片項(xiàng)目機(jī)遇曲靖必將在云南正在快速形成的國際國內(nèi)休閑體驗(yàn)旅游的大市場收獲新的產(chǎn)業(yè)價值；該項(xiàng)目將打破目前曲靖旅游產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)升級的瓶頸現(xiàn)狀。曲靖市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為項(xiàng)目旅游的展提供了的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；基礎(chǔ)及配套設(shè)施較為完善，為項(xiàng)目旅游發(fā)提供了現(xiàn)實(shí)條件；曲靖被稱為“爨文化之鄉(xiāng)其獨(dú)特提供了項(xiàng)目創(chuàng)新性發(fā)展的條件；國道高等級公路建成通車曲靖--羅公路的即將建成通車曲靖際高速公路架構(gòu)的形成為打造滇東黃金旅游路的奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)目可進(jìn)入該旅游環(huán)線發(fā)揮其獨(dú)特的旅游效應(yīng)。

國際國內(nèi)、云南旅游從觀光型向休閑度假型的成功轉(zhuǎn)型，云南已形成國際國內(nèi)休閑體驗(yàn)旅游的大市場，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了前提條件旅游地產(chǎn)已成為城市競爭力構(gòu)建，旅游產(chǎn)業(yè)升級的破題的現(xiàn)實(shí)選項(xiàng)，此地高品質(zhì)地產(chǎn)的開發(fā)有了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

幻燈片10市

場

預(yù)

判

近程休閑市場：

曲靖本地消費(fèi)群周邊區(qū)域消費(fèi)群

遠(yuǎn)程旅游市場：

昆明市場消費(fèi)群麗江－大理－楚雄－昆明－曲靖游線上消費(fèi)群

商業(yè)投資市場：

曲靖地區(qū)投資休閑、旅游相關(guān)行者昆明地區(qū)投資休閑、旅游相關(guān)行者其它地區(qū)（云南省內(nèi)外）投資休、旅游相關(guān)行業(yè)者幻燈片11釋爨幻燈片12“爨”

之

本

源爨韻》意為炊爨，即燒火做飯。漢字造字有六書，而爨字就占了“象形、指事、會意”三事。它的頭上是一個“甑用于蒸食的古器，兩邊以“臼持之“冖”像個灶口，下部表示“推林納火的形象推演了中國發(fā)明蒸食文化的過程。爨通常有五種意思，一是“炊也飯以釜甑爨，以鐵耕?《子·滕文公上)。二是“灶也，為俎孔碩，或燔或炙詩·小雅·楚茨。是“火

上湆在爨”《禮·土禮)。是“調(diào)和五味之處室即是廚房。五是戲曲名稱宗時國人來朝其衣裝裹動皆可笑優(yōu)效之為焉耕錄》。爨文化發(fā)展之后，擴(kuò)大到包括了姓氏之爨，族別之爨，地域之爨，時間之爨，軍隊(duì)之爨，文字之爨等多個方面的涵義?！办嘁嗾髦诖蠡鸫讹堖^程充滿期待達(dá)之意境“樸實(shí)幸生活”的寫照?；脽羝?3曲靖城市文化精神的淵源和底色項(xiàng)

目

之“

爨”

文

化

體

現(xiàn)多元融通、和諧共生進(jìn)則天下、退則田園繁榮昌盛、安居樂業(yè)爨稱為文化，是因?yàn)樗哂猩詈竦奈幕瘍?nèi)涵。它是否形成過一個民族，學(xué)界還存在著爭論。但是爨氏自三國至唐曾稱霸云南南中四百余年人是當(dāng)時南中的主體民族主成分為漢族移民與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化比較發(fā)達(dá)的滇人融合收了兩者的傳統(tǒng)文化這特定歷史階段創(chuàng)造出了具有獨(dú)立風(fēng)格的社會文明，即狹義的爨文化?；脽羝?4曲靖城市文化精神的淵源和底色“

爨”

史

爨文化是中國歷史自秦朝至唐朝寶七年年）這500年間爨氏統(tǒng)治云南（包括今貴州、四川的部分縣市）時創(chuàng)造的歷史文它是曲靖文化精神的淵源和底色。以史實(shí)分析認(rèn)為，曲靖這塊土地曾是滇文化發(fā)最早階段發(fā)祥地。滇文化可以大致分為三個階段：

以曲靖爨文化的滇中文明，主要少數(shù)民族特色文化，包括擁有自己的語言、生產(chǎn)方式和歌舞等習(xí)俗。曲靖為云南最早的首府:政治經(jīng)濟(jì)文化中大理的南詔文化。明清之后，滇文化重心逐漸轉(zhuǎn)移昆明。

曲靖以爨性家族治滇的500年間創(chuàng)造了輝煌的爨文化，今天出土的爨碑等實(shí)物可以為證?；脽羝?5曲靖城市文化精神的淵源和底色“爨”文化特點(diǎn)不會固步自封地堅守民族自我的東西是保持自己的特色在很多方面?zhèn)鞒辛酥性幕热甾r(nóng)耕方式和儒家想。

從地緣上，歷史上中原文化入滇曲靖就是必經(jīng)的通道。因此，曲靖這塊土地上生活的人們，歷來都能較早吮吸先進(jìn)營養(yǎng)，包括先進(jìn)的文明成果。夷化的漢文化與漢化的夷文化的詣共融而形成的獨(dú)特的地域文明和社會文明及今，莫不如是?；脽羝?6策劃思路幻燈片17

曲靖依托昆明，背靠大城市，享受城市功能。再現(xiàn)“進(jìn)則天下，退則田園”的曲靖爨鄉(xiāng)獨(dú)特的歷史人文情懷，是我們項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的最終訴求！幻燈片18策劃思想之一還原歷史真象曲靖為古南中地區(qū)最早的首府政治經(jīng)濟(jì)文化中心曲靖也有一段古封建君主制中央統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的封建領(lǐng)主的獨(dú)特統(tǒng)治地位不貢、不朝開門諸侯、閉門天子、無冕之王開創(chuàng)”一國兩制”先河

南詔滅爨、爨氏分化：北爨南彝爨鄉(xiāng)為云南多數(shù)少數(shù)民族之發(fā)源地

幻燈片19策劃思想之二透析文本“爨文”爨之化地域文：土情民民、史存歷史文：治心人鼎、史替“爨文”爨之化政治文：建主中統(tǒng)領(lǐng)下封領(lǐng)主爨史五年特會明遺“爨文”炊之化古滇先炊之民族地飲與族原食明融形的獨(dú)地美文“爨文”祈之化炊飲與康興旺發(fā)的福望幻燈片20策劃思想之三演繹神奇?zhèn)髡f“爨文化”為與炊飲文化以爨而名之地：獨(dú)特性、唯一性華夏始爨之地：權(quán)威性、傳奇性中華美食文化之鄉(xiāng)：延續(xù)性、可經(jīng)營性打造項(xiàng)目為曲靖美食文化體驗(yàn)基和片體現(xiàn)落“在南、吃在曲靖”的城市經(jīng)營戰(zhàn)略，以取得項(xiàng)目商招商方面政策持?；脽羝?1項(xiàng)目定位幻燈片22爨鄉(xiāng)福

南中勝境

展現(xiàn)爨史盛世之原鄉(xiāng)風(fēng)貌打造溯源祈福之精神家園再現(xiàn)制鼎南中的輝煌歷史一座具有獨(dú)特文化屬性的足市中高端美食休閑的旅游小鎮(zhèn)和高尚主題文化居住社區(qū)幻燈片23定位支撐文

化

歷史上由漢族移民與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化比較發(fā)達(dá)的滇人融合形成的爨文化的發(fā)祥地，爨文化既是滇東文化的象征，又是云南歷史的縮影。曲靖幾千年的歷史文化積淀為提煉項(xiàng)目的文化屬性提供了豐富的依據(jù)。項(xiàng)目地的原住民為曲靖市最大的彝族自然村落，保有彝族鮮明的特色風(fēng)體人情。當(dāng)?shù)夭惋嬑幕l(fā)達(dá)，具有“游在滇西南，吃在滇東北”之說。項(xiàng)目毗連規(guī)模較大、香火旺盛的金蓮古寺，有較好的宗教文化和祈福文化的基礎(chǔ)?；脽羝?4定位支撐

市場

云南省加大對滇東北旅游發(fā)展的入，曲靖成為該區(qū)域內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)。云南旅游市場正處于更新?lián)Q代的鍵時期，由過去的觀光向休閑過渡。曲靖殷實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)促進(jìn)了城市閑市場快速發(fā)展對環(huán)境品質(zhì)的要求日益提高。昆－曲區(qū)域本身就具有閑適生活社會氛圍，城市居民的休閑意識正在逐漸凸現(xiàn)。具有高端市場消費(fèi)能力的群體對一居所休閑配套的需求日益增加。目前曲靖市缺乏區(qū)位、環(huán)境、品俱佳的中、高端休閑產(chǎn)品。曲靖在目前的發(fā)展中缺乏極具特的旅游市場賣點(diǎn)，為確立本項(xiàng)目的市場領(lǐng)軍地位提供空位。幻燈片25定位支撐

發(fā)展機(jī)遇

作為云南省第二城地位越發(fā)鞏固，昆曲的聯(lián)合發(fā)展使曲靖能在“滇中城市經(jīng)濟(jì)圈”的崛起中發(fā)揮重要作用。在總體規(guī)劃中已確定將曲靖發(fā)展成為珠江源區(qū)域百萬人口的大型城市，滇東北商業(yè)中心，年曲靖中心城市建成區(qū)面積將達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬年城建成面積突破100平公人口達(dá)萬以上成為南的第二個百萬人口城市。這將為本案實(shí)行持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略提供有利的保障。連續(xù)幾年GDP排名全省第二，僅次于昆明，并且保持高速增長礦產(chǎn)開采、煙草、商業(yè)等較為發(fā)達(dá)。連續(xù)兩年榮登中國城市競爭力研究會《中國十佳宜居城市排行榜年獲中國走向世界——中小城市成就獎，名列第六。振興旅游經(jīng)濟(jì)的政府規(guī)劃幻燈片26定位支撐區(qū)

位、

交

通

曲靖自古有“滇黔鎖鑰戶喉”之稱，曲靖內(nèi)有滇中城市群，外有泛珠經(jīng)濟(jì)帶。項(xiàng)目區(qū)位交通條件較好，位于曲靖市郊，距離昆明140公里。曲靖—昆明城際列車每30分一趟，現(xiàn)運(yùn)載流量為每天人左右。毗鄰高速公路，城市東南向出入口。

定位支撐環(huán)

境

曲靖地處低緯高原地區(qū)，冬春晴日數(shù)多，光照充足，氣候溫和，夏秋降水集中。曲靖屬高原山地與盆地相間的地景觀，全市地勢走向北高南低，西高東低，由西北向東南方向傾斜。項(xiàng)目地塊開闊，遠(yuǎn)山近水，自然觀優(yōu)美。項(xiàng)目地為社會主義新農(nóng)村建設(shè)試區(qū)，東臨千畝觀光葡萄園，西接農(nóng)業(yè)小區(qū)，與南盤江水系相鄰?；脽羝?7投資分析幻燈片28開發(fā)思路

建筑風(fēng)格：以滇東民居及川西民居收唐宋古建風(fēng)格為特點(diǎn)設(shè)以獨(dú)具特色的仿旅游小鎮(zhèn)這載體的旅游文化精品工程。經(jīng)營思想：打造曲靖市區(qū)最具規(guī)模的“文化體驗(yàn)、休閑度假、餐飲美食、旅游接待”為一體的旅游文化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為振興旅游經(jīng)濟(jì)的城市新名片。開發(fā)理念：以文化旅游為主題、以商業(yè)運(yùn)營為靈魂、以物業(yè)銷售為支持。盈利模式：以配套住宅銷售回收投資成本、以商業(yè)物業(yè)為主要開發(fā)利潤。開發(fā)模式：分期開發(fā)、滾動投資；先建文化觀光體驗(yàn)區(qū)及社區(qū)配套項(xiàng)目，提升片區(qū)價值以提高物業(yè)售價?；脽羝?9建設(shè)方案

建設(shè)以“爨王府”為核心的歷史文化觀光體驗(yàn)區(qū)建設(shè)中國唯一的“爨文化博物館”建設(shè)集地域、歷史、民族、宗教、文化為一體的觀光游覽區(qū)建設(shè)“旅游文化商業(yè)區(qū)”建設(shè)曲靖唯一之旅游巴士,并開通直達(dá)各景區(qū)專線巴士建設(shè)規(guī)?；泵朗澄幕瘏^(qū)、休閑文化區(qū)、旅游購物區(qū)、旅游接待服務(wù)區(qū)“建設(shè)曲靖市區(qū)唯一之“文化體驗(yàn)社區(qū)”商旅度假社區(qū)

主題居住文化社區(qū)幻燈片30經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地規(guī)模規(guī)劃建筑面積容積率綠化率停車位

畝㎡360970㎡1.0555%個

凈用地文化公建商業(yè)建筑配套住宅其中大巴車位

約畝㎡㎡㎡個幻燈片31項(xiàng)目投資概算項(xiàng)

目

建

設(shè)

投

資

概

算

表項(xiàng)土地成本建安成本

數(shù)520畝360970㎡

平單成元㎡

總價萬1000054145

備包含公建及道路等投資1.4億其中商品房部分拆遷補(bǔ)償費(fèi)合計

33377011273.78㎡

元㎡621元㎡元㎡

46307250066645幻燈片32銷售收入分析

項(xiàng)

目

銷

售

收

入

概

算

表項(xiàng)高尚住宅區(qū)商鋪部分可售物業(yè)合計

數(shù)206000㎡127770㎡333770

平售元㎡元㎡元㎡

總價萬5768051108108788

備別墅及洋房三層平均售價幻燈片33開發(fā)利潤分析項(xiàng)

目

銷

售

收

入

概

算

表項(xiàng)

開成()

開收()108788

開利(萬)

備幻燈片34投資分析結(jié)論投分結(jié)、項(xiàng)目公部物為發(fā)持固定產(chǎn)總建面27200㎡。市元㎡，此定產(chǎn)值億、項(xiàng)開價為可售業(yè)10.9億，定產(chǎn)約1.1億合項(xiàng)開價為12億

、項(xiàng)采分滾開方，開周計擬四五。開投啟資約億，接發(fā)潤為4.2億?；脽羝?5規(guī)劃思路幻燈片36周邊關(guān)系分析

交通緊鄰昆曲高速公路與326國，對外聯(lián)系便利。距麒麟?yún)^(qū)中心直線距離僅2公，與城區(qū)聯(lián)系便利。北側(cè)和南側(cè)為自然村落和農(nóng)業(yè)用地；西與城區(qū)相鄰，目前主要為一些村鎮(zhèn)居民點(diǎn)和耕地。東側(cè)緊鄰326過，主要用地為農(nóng)業(yè)用