一第二期5-從成就共享看設計

從成就共享看規(guī)劃市政設計規(guī)劃設計部：曾劍案例天津八里洲項目：指標對比

方案一方案二時間2015.052015.06用地面積（公頃）3.63.6計容建筑面積（萬平方米）5.194.89容積率1.451.36戶型洋房洋房+別墅案例天津八里洲項目：方案對比方案一方案二案例天津八里洲項目：效益對比方案一方案二產品建筑面積售價總成交額成本總成本利潤利潤率高層（18F）186916300117753300581210863209291212087.7%高層（11F）21008720015125760063171327075361855006412.3%洋房（8F）1131080009048000076478648757039924304.4%合計51009

359490900

316637028.8%產品建筑面積售價總成交額成本總成本利潤利潤率高層（32F）2368058001373440005327126143360112006408.2%洋房（8F）1328880001063040007012931754561312854412.4%雙拼648011000712800009436611452801013472014.2%聯排50401000050400000809040773600962640019.1%合計48488

365328000

4409030412.1%項目總關心什么成就共享成就共享規(guī)劃市政設計把控進度提高效益進度效益課程綱要一、成本二、溢價進度進度--規(guī)劃前置條件前置條件

充分、準確、及時問題你認為規(guī)劃條件什么時間提供比較合適？A：摘牌前半年B：摘牌前3個月C：摘牌前2個月D：摘牌前1個月摘牌前2個月進度--規(guī)劃案例（一）通過集團審批及政府認可時間為期1個月。收單時間：2013.7.23規(guī)劃定稿：2013.8.23摘牌時間：2013.10.29海寧項目：前置條件內容齊全，準確進度--規(guī)劃案例（一）政府提供的規(guī)劃設計條件明確進度--規(guī)劃案例（一）完整的當地技術規(guī)范作為指導進度--規(guī)劃案例（一）營銷中心戶型配比，并附有詳細的市場調研報告進度--規(guī)劃案例（一）高淳項目：設計條件齊全，溝通及時到位，實現4個月開盤，達成成就共享進度--規(guī)劃案例（二）接到任務：2013.5.4（設計條件齊全）規(guī)劃方案簽字：2013.5.13（主席簽字）地塊摘牌：2013.8.21開盤時間：2013.12.29進度--規(guī)劃案例（二）方案溝通：1、限高80→86米。2、無需退讓紅線日照間距及進行相鄰地塊的日照對稱分析。有利點：方案順利通過審批增加低層貨量進度--規(guī)劃案例（二）山東鄒城項目下單時間滯后、市場定位不確定，造成方案反復修改反面案例進度--規(guī)劃案例（三）2013.9.1收到工作聯系單，地塊為200畝，此時項目已摘牌；進度--規(guī)劃案例（三）設計條件存在一定不合理性；未提前與規(guī)劃部門溝通進度--規(guī)劃案例（三）市場定位不確定2013.9.4方案一2013.9.10方案二2013.9.15方案三2013.9.18方案四2013.9.20方案五2013.9.22朱總簽字2013.10.12按項目部與審批部門溝通的意見修改方案2013.10.16重新向朱總匯報進度--規(guī)劃案例（三）哈爾濱平房項目：設計條件提供不全，并多次修改；進度--規(guī)劃案例（四）哈爾濱平房項目規(guī)劃設計進展時間節(jié)點朱總簽字確定方案2014.3.13提供新的哈爾濱規(guī)范，日照條件有變2014.4.13政府對規(guī)劃布局提出新要求2014.4.22區(qū)域要求雙拼改為聯排2014.5.16朱總再次簽字確定2014.5.19完成展示區(qū)定位圖2014.6.18區(qū)域重新調低了建筑限高（低于掛牌條件高度）2014.6.22地塊摘牌2014.6.29朱總再次簽字確定2014.6.30規(guī)劃局要求按照1.2倍建筑間距控制高層建筑高度2014.7.18政府要求增加退線距離2014.7.23尚未安排上評審會，報建未通過………進度--規(guī)劃案例（四）哈爾濱平房項目進度--規(guī)劃案例（四）建議解決辦法：提前介入，提早下單做好產品定位提前與政府相關部門及集團相關職能部門確定前置條件進度--市政前置條件最關鍵的內容：1、綠化水水源2、給水水源3、雨污水排放點位置及標高。市政給排水專業(yè)最關鍵的內容：1、是否可做箱變2、電房能否設于地下室3、能否做首層建筑附屬物電房？市政電氣專業(yè)進度--市政前置條件廣州朱村（城市花園）及中新首府項目1.市政電氣設計條件答復及時及清晰；（附項目總簽字）2.主要條件均參照最有利于公司的做法；如：電房設在地下室；10KV接線方式采用環(huán)網接線最節(jié)省投資等；3.供電方案回復意見未超過7天進度--市政案例問題你認為市政條件什么時間提供比較合適？A：摘牌前2個月B：摘牌前1個月C：摘牌前半個月D：摘牌以后摘牌前半個月效益一、成本二、溢價何如提高效益一、成本1.確定用地紅線2.爭取有利規(guī)劃條件5.市政基礎設施3.如何做足容積率4.展示區(qū)成本--1.確定用地紅線1.確定用地紅線劃出高壓線用地劃出水域、景觀用地劃出不適宜建設用地劃出城市代征地依據方案劃紅線成本--1.確定用地紅線劃出高壓線用地花溪項目將高壓走廊劃出用地紅線成本--1.確定用地紅線鶴山共和項目將地塊中水域景觀用地（138畝）劃出用地紅線，（地價72萬/畝，節(jié)約土地成本9936萬）劃出水域、景觀用地成本--1.確定用地紅線劃出城市代征地句容項目將用地紅線劃在建筑控制線上成本--1.確定用地紅線蘭州項目將地塊內地質條件差的用地劃到紅線外作為景觀用地劃出不適宜建設用地成本--1.確定用地紅線依據方案劃紅線原紅線位置南通項目在形成規(guī)劃方案后再確定紅線，節(jié)約用地約28畝，節(jié)省土地款4480萬成本--2.爭取有利規(guī)劃條件2.爭取有利規(guī)劃條件合理容積率及限高高建筑密度、低綠地率地面停車率合理停車率（機動車、非機動車）減少非必要配套設施成本--2.爭取有利規(guī)劃條件白城項目容積率充足，高層車庫直接從地面做起，節(jié)省建造成本及時間成本合理容積率及限高成本--2.爭取有利規(guī)劃條件茂名水東灣項目設計條件綠地率要求不小于45%造成低層總量減少高建筑密度、低綠地率有利于做架空停車和低層產品成本--2.爭取有利規(guī)劃條件漳浦項目通過與項目配合，與政府溝通有效溝通設計條件，停車率條件由原1:1減小為1:0.7；減少地下室面積約1萬㎡,節(jié)約土建成本約2500萬，并且節(jié)約了工程時間成本。原地下車庫范圍調整后范圍合理停車率成本--2.爭取有利規(guī)劃條件東臺項目當地規(guī)范對非機動車位有著嚴格的數量要求。（低層1.5個/戶，多高層2個/戶）在設計提出后，項目未能給予足夠重視，造成需設置1020㎡架空層及5100㎡地下室作為非機動車庫合理停車率反面案例成本--2.爭取有利規(guī)劃條件蕪湖南陵項目采用全地面停車+停車樓的停車方式地面停車率成本--2.爭取有利規(guī)劃條件花溪項目設計條件增設：23班小學，托老所等配套設施減少非必要配套設施反面案例成本--2.爭取有利規(guī)劃條件增加配套用地：21000㎡增加配套建筑面積：21378㎡減少住宅建筑面積：95400㎡減少非必要配套設施成本--3.如何做足容積率3.如何做足容積率利用外部空間規(guī)劃布局陰影區(qū)的利用建筑朝向建筑單體戶型成本--3.如何做足容積率利用外部空間利用地塊北側為山體，沿紅線北側增加高層住宅提高容積率，建筑面積增加17.6萬平米，容積率提高0.75成本--3.如何做足容積率規(guī)劃布局經過長期經驗總結：將高層住宅布置為倒U型布局，更有利于提高容積率。低層面積增加3.08萬㎡六安項目首輪方案優(yōu)化后方案成本--3.如何做足容積率建筑朝向有些時候適當調整住宅朝向也可起到增加容積率的效果。左側方案較右側增加1.46萬平米。成本--3.如何做足容積率陰影區(qū)的利用利用高層區(qū)的日照陰影，增加一些不受日照限制的設施（商業(yè)、綜合樓、公寓）。也是提高容積率的有效方法。成本--3.如何做足容積率建筑單體戶型建筑單層面積會影響單體容積率，單體容積率對地塊整體容積率有很大制約；面寬小，進深大的單體更容易提高容積率。4.展示區(qū)位置規(guī)模成本--4.展示區(qū)展示區(qū)位置—張家港項目選擇展示區(qū)位置時需要修建一段約330m市政道路。反面案例成本--4.展示區(qū)位置反面案例展示區(qū)規(guī)模通州項目：展示區(qū)規(guī)模偏大總用地：19.95ha展示區(qū)占地：4.65haU街建筑面積：8000㎡英倫商業(yè)街建筑面積：1.6萬㎡成本--4.展示區(qū)規(guī)模成本--4.展示區(qū)重點打造大尺度泳池——核心景觀；別墅、洋房板房環(huán)繞泳池布置，洋房板房不單獨占地，布置在商業(yè)頂部（可出售）；優(yōu)化U街空間形態(tài)，既增加核心景觀，又節(jié)約用地；有利快速開盤。最新勞斯萊斯展示區(qū)5.市政基礎設施給排水電氣成本--5.市政基礎設施福建三明項目有一排洪渠，原水利局下屬設計院三明市明興水利水電勘察設計有限公司設計方案為：箱涵為3孔箱涵，單孔斷面尺寸B×H=3×3m，總計B×H=9×3m，長度946m，明渠B×H=10×2.6m，長度504m。我方設計人員經統(tǒng)計匯水面積校核水量之后認為該方案斷面偏大。經與對方設計院溝通后，對方同意調整方案，調整后箱涵改為2孔洞，總寬度減小1m；明渠寬度減小2m。降低綜合造價470萬。給排水成本--5.市政基礎設施成本--5.市政基礎設施佛岡碧桂園：一、二期經過多次與項目部、當地供電部門協(xié)商并調整10KV供電方案，最終取消15個10/0.4KV電房，改為設置箱式變壓器供電，此做法可節(jié)省用地及不占用容積率，也有利于銷售，節(jié)約投資約1850萬。電氣何如提高效益二、溢價1.增加貨值2.最大化利用周邊有利條件4.偷面積3.利用好商業(yè)溢價--1.增加貨值1.原始純洋房方案貨值=洋房7.43億+商業(yè)0.43億=7.86億陽江項目：以洋房6000元，雙拼15000元，商業(yè)12000元進行貨值分析2.只做標準綜合樓方案貨值=洋房7.07億+雙拼1.93億+商業(yè)0.2億=9.2億溢價--1.增加貨值對比原始方案貨值增加2.47億上浮32%3.優(yōu)化版貨值=洋房6.57億+雙拼3.32億+商業(yè)0.17億=10.06億4.最終規(guī)劃版貨值=洋房6.35億+雙拼3.60億+商業(yè)0.38億=10.33億溢價—2.最大化利用周邊有利條件充分利用外部市政廣場及人工湖打造展示區(qū)如皋龍游湖項目十里銀灘三期充分利用海岸線景觀資源溢價—2.最大化利用周邊有利條件溢價--3.利用好商業(yè)龍江項目充分利用沿街面做足商業(yè)，提高溢價容積率3.0住宅：23.4萬㎡商業(yè)：2.8萬㎡住宅售價：6500元/平米商業(yè)售價：18000-35000元/平米別墅利用地下室不計容及夾層：地上面積106.86㎡，夾層贈送51.48㎡，地下贈送200.43㎡；售價6.5萬/㎡溢價--4.偷面積報建版（雜物間）施工版（功能房）夾層偷面積需結合周邊地形做成半地下車庫達到當地政府不計容要求，將塔樓下地下室作為