房地產(chǎn) - 武漢市土地委托交易流程（舊廠房改造）

武漢市土地委托交易政策及流程（工業(yè)用地變性為商住用地）—舊廠房改造委托交易相關(guān)政策1.市國(guó)土規(guī)劃部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排全市工業(yè)用地計(jì)劃。嚴(yán)禁擅自改變工業(yè)用地用途，對(duì)未開發(fā)建設(shè)的工業(yè)用地，2002年7月1日以后的新增工業(yè)用地、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)供應(yīng)的工業(yè)用地，申請(qǐng)改變用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。（《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的已經(jīng)》武政規(guī)【2016】1號(hào)）2.委托交易地塊，屬于工業(yè)用地的，按照土地成交價(jià)的20%核定政府土地收益。屬于其他用地，容積率在3.5以內(nèi)（含）的，按照土地成交價(jià)的50%核定政府土地收益；容積率超出3.5的，以建筑面積均攤，按照3.5以內(nèi)部分土地成交價(jià)的50%與3.5以上部分土地成交價(jià)之和核定政府土地收益。（《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的已經(jīng)》武政規(guī)【2016】1號(hào)）3.對(duì)于申請(qǐng)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地或者工業(yè)用地、申請(qǐng)將用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途或者工業(yè)用途的土地、以及申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓且轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的出讓、租賃土地，政府可以優(yōu)先收購(gòu)或者依法收回，并予以儲(chǔ)備（《武漢市土地交易管理辦法》市人民政府第195號(hào)令）4.鼓勵(lì)社會(huì)資金參與“三舊”土地一級(jí)開發(fā)整理。社會(huì)投資人在約定期限內(nèi)完成土地一級(jí)開發(fā)整理后，在返還實(shí)際投資額和財(cái)務(wù)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，給予其投資回報(bào)。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率據(jù)實(shí)核算；投資回報(bào)按照不高于實(shí)際投資額的同期三年期銀行貸款利率的1.3倍確定。（《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》武發(fā)【2013】15號(hào)）5.武漢市土地增值稅預(yù)征率與土地增值稅清算核定征收率武漢市土地增值稅預(yù)征率時(shí)間起時(shí)間止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)征率文件依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住房費(fèi)普通標(biāo)準(zhǔn)住房其他商品房土地2002年11月11日2006年10月31日0.50%2%2%5%2%鄂地稅發(fā)[2002]163號(hào)武地稅發(fā)[2003]35號(hào)2005年1月1日2006年10月31日——————3%2%武地稅發(fā)[2006]206號(hào)2006年11月1日2008年5月31日0.50%1%1%1%2%鄂地稅函[2006]204號(hào)2008年6月1日2009年12月31日0.50%2%2%3%2%鄂地稅發(fā)[2008]106號(hào)武地稅發(fā)[2008]94號(hào)2010年1月1日2010年6月30日0.50%2%2%3%3%武地稅發(fā)[2010]62號(hào)2010年7月1日2012年12月31日1.50%3%5%5%5%鄂地稅發(fā)[2010]135號(hào)武地稅發(fā)[2010]123號(hào)2013年1月1日2014年12月31日2%4%6%無(wú)無(wú)武地稅發(fā)[2012]140號(hào)2015年1月1日——1.50%4%6%取消保障性住房、雙限房和三限房預(yù)征率；工業(yè)園區(qū)廠房適用普通住宅預(yù)征率省局2014年第7號(hào)公告武漢市土地增值稅清算核定征收率時(shí)間起時(shí)間止武漢市土地增值稅清算核定征收率房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文件依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住房非普通標(biāo)準(zhǔn)住房其他商品房土地——2009年12月31日1%3%3%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2008]38號(hào)2010年1月1日2010年6月30日1%5%5%5%未規(guī)定武地稅發(fā)[2010]62號(hào)2010年7月1日2012年12月31日3%5%7%7%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2010]123號(hào)2013年1月1日——5%中心城區(qū)7%遠(yuǎn)城區(qū)6%中心城區(qū)9%遠(yuǎn)城區(qū)8%（個(gè)人7%）10%參照房地產(chǎn)企業(yè)武地稅發(fā)[2012]140號(hào)委托交易流程序號(hào)工作事項(xiàng)對(duì)接部門預(yù)計(jì)辦理時(shí)限前提條件：2002年7月1日之前（以簽訂土地出讓合同日期為準(zhǔn)）的工業(yè)用地才有資格申請(qǐng)土地委托交易（詳見市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的意見（武政規(guī)【2016】1號(hào)）文件加強(qiáng)工業(yè)用地管理內(nèi)容）1地塊“控制性詳細(xì)規(guī)劃”將土地用途調(diào)整為居住用地或者商住用地區(qū)規(guī)劃局已完成2地塊“控制性詳細(xì)規(guī)劃”需要得到政府核準(zhǔn)的批文區(qū)規(guī)劃局已完成3向區(qū)政府遞交“關(guān)于要求變更用地性質(zhì)并進(jìn)行土地委托交易的請(qǐng)示”報(bào)告區(qū)委府辦公室10日4區(qū)政府將“關(guān)于要求變更用地性質(zhì)并進(jìn)行土地委托交易的請(qǐng)示”轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備中心出意見區(qū)土地儲(chǔ)備中心20日5土地方向區(qū)土地儲(chǔ)備中心遞交相關(guān)資料區(qū)土地儲(chǔ)備中心20日需要遞交的資料清單（1）區(qū)政府同意進(jìn)行委托交易的批示（2）土地交易委托書（3）轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同文本（加蓋公章）（4）國(guó)有土地使用證原件（5）地上建（構(gòu)）筑物、附著物產(chǎn)權(quán)證明文件（含《房屋所有權(quán)證》）原件（6）加蓋公章的組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（7）單位上級(jí)主管部門（或董事會(huì)、職代會(huì)）同意土地轉(zhuǎn)讓的決議原件（8）單位法人代表身份證明書及法人身份證復(fù)印件。如有委托，還需提交委托代理書及委托代理人身份證復(fù)印件（9）土地、房屋登記管理部門出具的無(wú)抵押、查封的證明原件（10）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或非企業(yè)單位主體資格證明文件復(fù)印件（加蓋公章）（11）原土地出讓合同（復(fù)印件）及繳納有關(guān)稅費(fèi)的憑證、或原土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同復(fù)印件（12）原地籍測(cè)量資料一份（含電子圖件）（13）其他需提交的資料6區(qū)土地儲(chǔ)備中心向區(qū)規(guī)劃局申請(qǐng)核發(fā)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件區(qū)土地儲(chǔ)備中心

區(qū)規(guī)劃局80日7區(qū)規(guī)劃局出具該土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件區(qū)規(guī)劃局20日8由區(qū)土地儲(chǔ)備中心牽頭委托具有資質(zhì)的評(píng)估單位對(duì)地塊進(jìn)行土地評(píng)估（為了初步確定土地價(jià)格）區(qū)土地儲(chǔ)備中心20日9區(qū)土地儲(chǔ)備中心對(duì)地塊進(jìn)行儲(chǔ)備論證，同意該地塊進(jìn)行委托交易（不予儲(chǔ)備才可委托交易，若儲(chǔ)備，區(qū)政府進(jìn)行收購(gòu)收儲(chǔ)）區(qū)土地儲(chǔ)備中心10日10區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬定土地供應(yīng)方案（確定土地掛牌價(jià)格，土地情況說(shuō)明，土地價(jià)款分成方案：容積率3.5以下，土地方享有成交價(jià)款的50%，容積率3.5以上，土地方享有成交價(jià)/容積率*3.5*50%）（詳見市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的意見（武政規(guī)【2016】1號(hào)）文件土地收益確定及控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容）區(qū)土地儲(chǔ)備中心30日11區(qū)土地儲(chǔ)備中心局業(yè)務(wù)例會(huì)對(duì)土地供應(yīng)方案進(jìn)行會(huì)審區(qū)土地儲(chǔ)備中心20日12區(qū)土地儲(chǔ)備中心將土