房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)流程

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理理的程序上上講，HYPERLINK"/"房地地產(chǎn)開發(fā)一一般可分為為五個(gè)階段段，即可行行性研究和和項(xiàng)目決策策階段、建建設(shè)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段、建建設(shè)階段、銷銷售階段和和交付使用用階段。第第一章：項(xiàng)目決策策階段◆HYPERLINK"/Article/yingxiao/xiangmu/Index.html"房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性性研究階段段HYPERLINK"/"房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)董事會(huì)批批準(zhǔn)初步立立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展研研究室進(jìn)行行可行性研研究。1、可行性性研究的內(nèi)內(nèi)容可行性研研究的根本本目的是實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決決策的科學(xué)學(xué)化、***化，減少少或避免投投資決策的的失誤，提提高項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)和環(huán)境境效益?？尚行匝醒芯康闹饕獌?nèi)容有：：(1)項(xiàng)目概況況；(2)開發(fā)項(xiàng)目目用地的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及及動(dòng)遷安置置；(3)HYPERLINK"/Article/yingxiao/fenxi/Index.html"市場(chǎng)分分析和建設(shè)設(shè)規(guī)模的確確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)影響和環(huán)環(huán)境保護(hù);(5)資源供給給及資本運(yùn)運(yùn)作方案；；(6)環(huán)境影響響和環(huán)境保保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式、組組織機(jī)構(gòu)、崗崗位需求、管管理費(fèi)用的的研究；(8)開發(fā)建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社會(huì)效效益分析；；(10)結(jié)論及建建議。2、可行性性研究小組組成員知識(shí)識(shí)組成：經(jīng)經(jīng)濟(jì)師、HYPERLINK"/Article/yingxiao/fenxi/Index.html"市市場(chǎng)分析專專家、房地地產(chǎn)專家、建建筑工程專專家、財(cái)會(huì)會(huì)師及律師師。3、可行性性研究的工工作階段1）投資機(jī)機(jī)會(huì)研究。該該階段的主主要任務(wù)是是對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目主要是是土地進(jìn)行行初步摸底底和意向性性談判，并并對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目或投資資方向提出出建議，即即在一定的的地區(qū)和部部門內(nèi)，以以自然資源源和市場(chǎng)的的調(diào)查預(yù)測(cè)測(cè)為基礎(chǔ)，尋尋找最有利利的投資機(jī)機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)會(huì)研究相當(dāng)當(dāng)粗略，主主要依靠籠籠統(tǒng)的估計(jì)計(jì)而不是依依靠詳細(xì)的的分析。如如果機(jī)會(huì)研研究認(rèn)為可可行的，就就可以進(jìn)行行下一階段段的工作。2）初步可可行性研究究，亦稱“預(yù)可行性性研究”。在機(jī)會(huì)會(huì)研究的基基礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的的可能性與與潛在效益益進(jìn)行論證證分析。3）詳細(xì)可可行性研究究，即通常常所說的可可行性研究究。詳細(xì)可可行性研究究是開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目投資決策策的基礎(chǔ)，是是在分析項(xiàng)項(xiàng)目在技術(shù)術(shù)上、財(cái)務(wù)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的可行行性后作出出投資與否否決策的關(guān)關(guān)鍵步驟。4）項(xiàng)目的的評(píng)估和決決策。4、可行性性研究步驟驟可行性研研究按5個(gè)步驟進(jìn)進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司司接受委托托或集團(tuán)公公司董事會(huì)會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究究；(3)方案選擇擇與優(yōu)化；；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)；(5)編制可行行性研究報(bào)報(bào)告。5、集團(tuán)公公司董事會(huì)會(huì)通過，批批準(zhǔn)正式立立項(xiàng)，項(xiàng)目目進(jìn)入前期期開發(fā)階段段。第二章：前期準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段一、獲取土地地使用用權(quán)。開開發(fā)商獲獲取土土地使用用權(quán)的的主要方方式1）通過行政政劃劃撥方式式取得得；2）舊城改造造取取得中標(biāo)標(biāo)地塊塊國(guó)有土土地使使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得得；4）出讓方式式取取得（招招標(biāo)、拍拍賣、協(xié)協(xié)議出出讓三種種方式式）；5）聯(lián)合開發(fā)發(fā)并并報(bào)有關(guān)關(guān)主管管部門立立項(xiàng)、審審批后取取得；；6）通過司法法裁裁決取得得；7）通過兼并并、收收購(gòu)等股股權(quán)重重組方式式取得得。二、征地拆遷遷，申申辦并取取得《房房屋拆拆遷許可可證》。拆遷的主要內(nèi)容容容包括：(1)房屋拆建建，如如危舊房房改造造；(2)城市功能能、用用地布局局和空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，如如居住住區(qū)、商商業(yè)區(qū)區(qū)、車站站、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施施等公共共建筑筑的建設(shè)設(shè)和改改造；(3)環(huán)境治理理，如如擴(kuò)展綠綠地、治治理污染染工程程等。因因此，城城市房屋屋拆遷遷是伴隨隨著城城市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目進(jìn)行的的，是是城市建建設(shè)的的重要組組成部部分，尤尤其是是舊城改改造中中的一個(gè)個(gè)重要要環(huán)節(jié)，處處于于建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的前期工工作階階段。3、申辦拆拆遷遷許可證證應(yīng)提提交以下下申報(bào)報(bào)資料：1）填寫《城城市市房屋拆拆遷申申請(qǐng)表》一一式式五份；2）建設(shè)項(xiàng)目目批批準(zhǔn)文件件；3）建設(shè)用地地規(guī)規(guī)劃許可可證；；4）國(guó)有土地地使使用權(quán)批批準(zhǔn)文文件（建建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書或或劃撥決決定書書）5）拆遷代辦辦單單位和評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)資料料。6）拆遷安置置計(jì)計(jì)劃和方方案；；（拆遷遷紅線線范圍內(nèi)內(nèi)房屋屋面積、戶戶數(shù)數(shù)、性質(zhì)質(zhì)、用用途等基基本情情況；拆拆遷方方式；拆拆遷期期限；還還建方方式及還還建期期限；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清清晰的安安置用用房證明明；拆拆遷補(bǔ)償償資金金來源及及預(yù)算算資金額額度。）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)1、申申辦項(xiàng)目目選址定定點(diǎn)，取取得《建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見見書》和和《建建設(shè)用地地規(guī)劃劃許可證證》。并并取得《建建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址意意見書》的的附附件：規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（土土地使使用）條條件1）建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目選址申申請(qǐng)3）委托設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單位設(shè)設(shè)計(jì)，送送審設(shè)計(jì)計(jì)方案案。2、持規(guī)劃方案案案和建筑方方案案圖紙到到建管管處申請(qǐng)請(qǐng)建筑筑方案報(bào)報(bào)建，取取得建筑筑核位位紅線圖圖和施施工圖。建建筑筑方案報(bào)報(bào)建分分兩階段段。1）規(guī)劃方方案案審批階階段，取取得《規(guī)規(guī)劃建建筑方案案批準(zhǔn)準(zhǔn)意見書書》。在在2）施工圖核準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)階段，取取得得建筑核核位紅紅線圖5份和施工工圖3份。3、申辦建設(shè)設(shè)工工程紅線線定位位與驗(yàn)線線，取取得建筑筑核位位紅線圖圖。4、申辦《建設(shè)設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許許可通知知書》，辦辦辦理完畢畢后憑憑此通知知書到到建管部部門辦辦理《施施工許許可證》。建建設(shè)工程施工工至正負(fù)零時(shí)時(shí)，持通知書書等相關(guān)資料料申辦《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證》。持持建筑紅線圖圖到市城管局局固體廢棄物物管理處繳納納垃圾處理費(fèi)費(fèi)。申四、建設(shè)項(xiàng)目目報(bào)建建登記，申申申請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)，辦辦理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)手續(xù)，確確定定勘察、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、監(jiān)理理、施施工隊(duì)伍伍。五五、申辦辦《施施工許可可證》第四四章：項(xiàng)目目銷售階段段一、申辦辦《銷售許許可證》商品房房預(yù)售實(shí)行行許可證HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=?"制制度。商品品房預(yù)售許許可證一年年一換。未未取得《商商品房預(yù)售售許可證》的的，不得進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售。開開發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向城市市、縣房地地產(chǎn)管理部部門辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得《商品品房預(yù)售許許可證》。二、商品房銷售售售及按揭揭辦理理1、銷售前前期期準(zhǔn)備工工作（可可委托銷銷售代代理公司司進(jìn)行行）2、銷售合同的的的簽訂。3、按揭辦辦理理。第五章：交付使使使用階段段一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)收，取取得《建建筑工程程竣工工驗(yàn)收備備案證證》。屬屬成片片開發(fā)小小區(qū)的的，還應(yīng)應(yīng)申請(qǐng)請(qǐng)綜合驗(yàn)驗(yàn)收。二、申辦建設(shè)工工工程規(guī)劃劃驗(yàn)收收建設(shè)工工程竣竣工驗(yàn)收收后3個(gè)月內(nèi)，建建建設(shè)單位位應(yīng)向向原批準(zhǔn)準(zhǔn)的城城市規(guī)劃劃行