存量房交易納稅評估系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)程全套

目錄第一部分總則 1一、政策依據(jù) 1二、適用范圍 1第二部分系統(tǒng)業(yè)務(wù)概述 1一、基本術(shù)語 1二、評估模型 3三、基準(zhǔn)價(jià)格確定方法 3四、計(jì)稅價(jià)格確定方法 4（一）評估價(jià)格生成 4（二）計(jì)稅價(jià)格核定 4第三部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 4一、房產(chǎn)分類 4二、標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)置 5（一）標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定粒度 5（二）標(biāo)準(zhǔn)房的限定條件 6（三）標(biāo)準(zhǔn)房編碼規(guī)則 6三、評估修正系數(shù)設(shè)定 7（一）修正系數(shù)范圍 7（二）修正系數(shù)參數(shù)值 8（三）修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樣本 12四、其他系數(shù)參數(shù)設(shè)定 12五、基準(zhǔn)價(jià)格評估模型 13（一）住宅類評估模型 13（二）商業(yè)類評估模型 13（三）工業(yè)類評估模型 14六、應(yīng)稅房地產(chǎn)評估模型 15（一）住宅評估模型 15（二）商業(yè)類評估模型 16（三）工業(yè)類評估模型 16第四部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集 16一、評估分區(qū)建立 16（一）評估區(qū)域劃分 16（二）片區(qū)內(nèi)涵及劃分 17（三）小區(qū)內(nèi)涵及劃分 18（四）分區(qū)作業(yè)要求 18二、評估分區(qū)數(shù)據(jù)采集 19（一）工作流程 19（二）采集內(nèi)容及要求 20三、基準(zhǔn)價(jià)格采集 20（一）工作流程 20（二）評估作業(yè)及報(bào)告 22（三）采集內(nèi)容及要求 23四、其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集 24（一）片區(qū)房價(jià)指數(shù)采集 25（二）市場掛牌價(jià)數(shù)據(jù)采集 25（三）觀測點(diǎn)設(shè)定信息采集 25（四）觀測點(diǎn)價(jià)格采集 25五、系統(tǒng)參數(shù)、系數(shù)采集 25（一）《住宅比較因素修正系數(shù)及系統(tǒng)參數(shù)表》編制要求 25（二）《非住宅（商業(yè)）比較因素修正系數(shù)表》編制要求 26第五部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù) 26一、工作范圍及要求 26（一）工作范圍 26（二）維護(hù)要求 26二、維護(hù)內(nèi)容及方法 27（一）系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù) 27（二）評估分區(qū)信息維護(hù) 28（三）標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù) 29三、數(shù)據(jù)審核 33（一）審核要求 33（二）審核流程 34第六部分系統(tǒng)業(yè)務(wù)應(yīng)用 35一、崗位設(shè)定 35二、業(yè)務(wù)流程 36（一）納稅環(huán)節(jié)存量房納稅評估業(yè)務(wù)流程 36（二）業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)說明 36三、爭議處理 36附件一：數(shù)據(jù)采集表 38JSPS001. 住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表 38JSPS002. 住宅小區(qū)情況采集匯總表 39JSPS003. 住宅小區(qū)情況采集表 40JSPS004. 住宅因素條件說明一覽表 41JSPS005. 住宅因素條件系數(shù)一覽表 42JSPS006. 住宅（/住宅小區(qū)配套商業(yè)用房）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表 43JSPS007. 住宅標(biāo)準(zhǔn)房評估案例匹配明細(xì)表 44JSPS008. 掛牌數(shù)據(jù)采集匯總表 45JSPS009. 片區(qū)房價(jià)指數(shù)采集表 46JSPS010. 觀測點(diǎn)綁定小區(qū)設(shè)定表 46JSPS011. 觀測點(diǎn)價(jià)格采集匯總表 47JSPS012. 商業(yè)（商鋪/辦公/綜合）用房租金區(qū)段劃分表 48JSPS013. 商業(yè)（商鋪）用房租金信息采集表 49JSPS014. 商業(yè)（辦公）用房租金信息采集表 50JSPS015. 商業(yè)（綜合）用房租金信息采集表 51JSPS016. 非住宅（商鋪）租金案例因素條件（說明/系數(shù)）一覽表 52JSPS017. 非住宅（辦公）租金案例因素條件（說明/系數(shù)）一覽表 53JSPS018. 非住宅（綜合）租金案例因素條件（說明/系數(shù)）一覽表 54JSPS019. 非住宅（商鋪）收益乘數(shù)因素條件（說明/系數(shù)）表 55JSPS020. 非住宅（辦公）收益乘數(shù)因素條件（說明/系數(shù)）表 56JSPS021. 非住宅（綜合）收益乘數(shù)因素條件（說明/系數(shù)）表 57JSPS022. 非住宅（商業(yè)）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表（收益法） 58JSPS023. 非住宅（商鋪）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總 59JSPS024. 非住宅（辦公）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總 60JSPS025. 非住宅（綜合）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總 61JSPS026. 非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段劃分表 62JSPS027. 非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)表 63JSPS028. 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用房建筑物重置價(jià)格采集表 64JSPS029. 片區(qū)劃分表 65JSPS030. 片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表 65JSPS031. 征收數(shù)據(jù)（計(jì)稅價(jià)）采集匯總表 66JSPS032. 住宅特殊樓棟標(biāo)準(zhǔn)房采集表 66JSPS033. 住宅特殊樓棟標(biāo)準(zhǔn)房信息采集匯總表 67附件二：系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)表 68一、住宅綜合修正系數(shù)表（范本） 68二、非住宅（商業(yè)類）綜合修正系數(shù)表（范本） 72附件三：數(shù)據(jù)維護(hù)表單（格式） 77一、存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單 77二、存量房評估系統(tǒng)評估分區(qū)信息維護(hù)報(bào)告 78三、存量房評估系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)報(bào)告 79四、存量房評估系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)報(bào)告 80江蘇省存量房交易納稅評估系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)程第一部分總則一、政策依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的意見》（國稅函[2008]309號）、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2011]61號）、《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《江蘇省地方稅務(wù)局存量房評估工作管理辦法》、《江蘇省地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭議處理辦法》、《江蘇省地方稅務(wù)局存量房交易納稅評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)管理辦法》等文件精神，制定本規(guī)程。二、適用范圍本規(guī)范適用于全省范圍內(nèi)的存量房（住宅及非住宅）交易計(jì)稅價(jià)格的評估核定工作。第二部分系統(tǒng)業(yè)務(wù)概述一、基本術(shù)語●標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法（Standardpropertyvalueadjustmentmethod）：對估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組（分區(qū)），使同一組內(nèi)（分區(qū)）的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。●市場價(jià)值（MarketValue）：估價(jià)對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，一般情況下同市場價(jià)格、公開市場價(jià)值含義一致。●評估價(jià)值（AssessmentValue）：評估價(jià)值又稱評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值、簡稱評估值、評估價(jià)、或評估額，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果?！裨u估分區(qū)（AssessmentZoning）：區(qū)分房地產(chǎn)用途，根據(jù)不同地段、不同區(qū)位房地產(chǎn)市場價(jià)格情況將一個(gè)評估區(qū)域劃分為若干個(gè)評估分區(qū)，市場數(shù)據(jù)充足的情況下，可以將住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、路段、街巷甚至到特殊樓幢作為分區(qū)的最小單位。評估分區(qū)是批量評估模型建立的基礎(chǔ)。●標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)（StandardProperty）：又稱為標(biāo)準(zhǔn)房、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)。為滿足批量評估需要，根據(jù)統(tǒng)一評估分區(qū)內(nèi)同類型應(yīng)稅房地產(chǎn)的情況，設(shè)定或選定的能夠反映分區(qū)房地產(chǎn)共同、平均典型特征，具有代表性的房地產(chǎn)?！窕鶞?zhǔn)價(jià)格（StandardValue）：又稱為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)值。是評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的評估價(jià)值，基準(zhǔn)價(jià)格是分區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評估的修正基準(zhǔn)，根據(jù)具體的評估方法，基準(zhǔn)價(jià)格可以表現(xiàn)為基準(zhǔn)單價(jià)、基準(zhǔn)收益等形式?！裥拚禂?shù)（Correctionfactor）：又稱影響因素修正系數(shù)，是將可比實(shí)例修正、調(diào)整為基準(zhǔn)價(jià)格，以及將基準(zhǔn)價(jià)格修正到應(yīng)稅房地產(chǎn)評估價(jià)值（市場價(jià)值）所需要的系數(shù)、比率?！窠⒈容^基準(zhǔn)（estabishingcomparisonbasis）：使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比的處理。二、評估模型存量房交易納稅評估系統(tǒng)采用批量評估技術(shù)，以市場法、收益法、成本法等房地產(chǎn)估價(jià)方法為基礎(chǔ)，運(yùn)用間接比較法輔助計(jì)算機(jī)技術(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整為應(yīng)稅房地產(chǎn)評估價(jià)值，并以此為依據(jù)形成應(yīng)稅房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格。【B：計(jì)稅價(jià)格生成環(huán)節(jié)（由【B：計(jì)稅價(jià)格生成環(huán)節(jié)（由軟件系統(tǒng)完成）】建立比較基準(zhǔn)（市場法、收益法、成本法）【A：）】修正系數(shù)應(yīng)稅房地產(chǎn)市場價(jià)值象價(jià)值修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整應(yīng)稅房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格規(guī)則申報(bào)價(jià)比對圖2-1評估模型圖示三、基準(zhǔn)價(jià)格確定方法按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）規(guī)范和要求，采用一定的估價(jià)方法評估生成不同物業(yè)類型的基準(zhǔn)價(jià)格。不同物業(yè)類型采用下列估價(jià)方法確定基準(zhǔn)價(jià)格（即標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格）：（1）住宅（公寓、別墅）：采用市場法。（2）非住宅（商業(yè)用房）：采用市場法或收益法（毛租金乘數(shù)法）。（3）非住宅（工業(yè)用房）：采用成本法（房地分估）。四、計(jì)稅價(jià)格確定方法（一）評估價(jià)格生成采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法求取。系統(tǒng)自動(dòng)獲取對應(yīng)評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格，通過相關(guān)修正系數(shù)的修正計(jì)算，得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估價(jià)格。（二）計(jì)稅價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)格的核定規(guī)則：評估價(jià)格下浮一定比例作為計(jì)稅參考價(jià)，申報(bào)價(jià)高于計(jì)稅參考價(jià)的，按申報(bào)價(jià)核定；申報(bào)價(jià)低于計(jì)稅參考價(jià)的，按評估價(jià)格核定。第三部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)一、房產(chǎn)分類房產(chǎn)按照用途及建筑物形式對其進(jìn)行類別劃分，按照“大類、小類、細(xì)目”三個(gè)層級將房產(chǎn)劃分為不同類別的物業(yè)類型，每個(gè)物業(yè)類型均賦予其唯一代碼。房產(chǎn)分類代碼見表3-1。表3-1房產(chǎn)分類代碼物業(yè)類型-大類（代碼）物業(yè)類型-小類（代碼）房屋類型-細(xì)目（代碼）住宅【居住】（1）公寓（11）普通多層（111）電梯多層（112）小高層（113）高層（114）疊加（115）平房（116）別墅（12）聯(lián)排（121）雙拼（122）獨(dú)棟（123）非住宅【非居住】（2）商業(yè)（21）商鋪（211）辦公（212）綜合（213）工業(yè)（22）鋼結(jié)構(gòu)廠房、倉庫（221）鋼砼廠房、倉庫（222）磚混結(jié)構(gòu)廠房、倉庫（223）獨(dú)立車庫、車位（23）車庫(地上)（231）車庫(地下)（232）車位(地上)（233）車位(地下)（234）二、標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)置（一）標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定粒度圖3-1標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定粒度圖示1、評估分區(qū)內(nèi)，每個(gè)最小等級分區(qū)（小區(qū)、商業(yè)綜合體、路段、街巷）所具有的物業(yè)類型房產(chǎn)，均分別設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，即每個(gè)最小等級分區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定到小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)類型。2、評估分區(qū)最小單位到“小區(qū)”，標(biāo)準(zhǔn)房原則上不設(shè)到“樓棟”一級，只有當(dāng)小區(qū)內(nèi)個(gè)別樓棟與相同物業(yè)類型的其他樓棟價(jià)格差距較大時(shí)（價(jià)差≥10%），才允許在這些特定樓棟中設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房。3、標(biāo)準(zhǔn)房的選定要求是該分區(qū)內(nèi)具備代表性、普遍性的房產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定可以是分區(qū)內(nèi)具體的某套房產(chǎn)，也可以是按照標(biāo)準(zhǔn)房限定條件所定義的虛擬房產(chǎn)。（二）標(biāo)準(zhǔn)房的限定條件每個(gè)評估分區(qū)內(nèi)，每種物業(yè)類型房產(chǎn)均設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房，不同物業(yè)類型有各自的標(biāo)準(zhǔn)房限定條件，限定條件見表3-3、表3-4、表3-5、表3-6。表3-2住宅標(biāo)準(zhǔn)房限定條件項(xiàng)目房產(chǎn)性質(zhì)所在樓層朝向建筑面積建筑結(jié)構(gòu)建成年代坐落位置其他條件備注標(biāo)準(zhǔn)樣本房條件住房1南（中）該小區(qū)內(nèi)主流套型面積定義該小區(qū)主流建筑結(jié)構(gòu)定義該小區(qū)平均建成年代小區(qū)內(nèi)非景觀房根據(jù)所在小區(qū)普遍結(jié)構(gòu)定義商住樓如2層開始為住宅，則所在樓層選2層；聯(lián)排別墅選中間戶表3-3非住宅（商業(yè)_商鋪）標(biāo)準(zhǔn)房限定條件項(xiàng)目房產(chǎn)性質(zhì)所在樓層層高臨街寬度底層進(jìn)深鋪面形狀臨街狀況建成年代參考建筑面積土地性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)樣本房條件非住房（商鋪）1≤3.5M4-6M8-10m規(guī)則一面臨街區(qū)段內(nèi)平均建成年代30-50㎡出讓表3-4非住宅（商業(yè)_辦公、商業(yè)_綜合）標(biāo)準(zhǔn)房限定條件項(xiàng)目房產(chǎn)性質(zhì)所在樓層建筑面積層高設(shè)備設(shè)施（電梯、消防設(shè)施等）新舊程度其他標(biāo)準(zhǔn)樣本房條件非住房（辦公）3層以上30-502.8-3.5M較好一般（建成8-12年）不考慮裝修表3-5非住宅（工業(yè)）標(biāo)準(zhǔn)房限定條件項(xiàng)目房產(chǎn)性質(zhì)臨街狀況土地性質(zhì)層數(shù)建筑部分概算主要建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)樣本房條件非住房（工業(yè)）一面臨街出讓單層≤5000萬鋼混/鋼結(jié)構(gòu)（三）標(biāo)準(zhǔn)房編碼規(guī)則每個(gè)地區(qū)的每個(gè)評估分區(qū)設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)房均具有唯一的識(shí)別號，共19位，編碼規(guī)則見表3-6。表3-6標(biāo)準(zhǔn)房編碼規(guī)則編號組合內(nèi)容行政區(qū)劃代碼評估分區(qū)編號物業(yè)類型代碼棟號位數(shù)及要求8位數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道村級5位數(shù)00001起始格式3位數(shù)物業(yè)類型-細(xì)目3位數(shù)001起始格式編號組合格式【行政區(qū)劃代碼】【評估分區(qū)編號】【物業(yè)類型代碼】【棟號】其他說明無需采集樓棟信息的，棟號均以“999”標(biāo)注三、評估修正系數(shù)設(shè)定（一）修正系數(shù)范圍1、采用市場法評估求取標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)單價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)房租金單價(jià)）所需的修正系數(shù)范圍詳見表3-7；將標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整為應(yīng)稅房地產(chǎn)評估價(jià)格所需的修正系數(shù)范圍詳見表3-8；2、修正系數(shù)需按照P8頁“修正系數(shù)參數(shù)值的確定方法”的要求生成。表3-7可比實(shí)例修正系數(shù)設(shè)定表修正內(nèi)容物業(yè)類型修正內(nèi)容物業(yè)類型實(shí)體狀況常規(guī)修正系數(shù)（P3）區(qū)位狀況修正系數(shù)（P4）實(shí)體狀況特殊修正系數(shù)A（P5）實(shí)體狀況特殊修正系數(shù)B（P6）住宅（公寓）（1）樓層系數(shù)（2）建筑結(jié)構(gòu)系數(shù)（3）朝向系數(shù)（4）成新系數(shù)（1）自然環(huán)境（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）物業(yè)管理（4）交通條件（5）教育醫(yī)療等設(shè)施（6）商業(yè)配套裝修檔次標(biāo)準(zhǔn)（1）車庫計(jì)價(jià)系數(shù)（2）閣樓計(jì)價(jià)系數(shù)（3）儲(chǔ)藏室計(jì)價(jià)系數(shù)住宅（別墅）（1）建筑結(jié)構(gòu)系數(shù)（2）朝向系數(shù)（3）成新系數(shù)（4）東西至系數(shù)（1）自然環(huán)境（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)（3）物業(yè)管理（4）交通條件（5）教育醫(yī)療等設(shè)施（6）商業(yè)配套裝修檔次標(biāo)準(zhǔn)（1）車庫計(jì)價(jià)系數(shù)（2）儲(chǔ)藏室計(jì)價(jià)系數(shù)商業(yè)（商鋪）（1）臨街狀況系數(shù)（2）底層進(jìn)深系數(shù)（3）層高系數(shù)（4）成新系數(shù)（5）樓層系數(shù)（1）聚集程度（2）交通便捷程度（3）人流量無無商業(yè)（辦公）（1）層高系數(shù)（2）設(shè)備設(shè)施系數(shù)（3）成新系數(shù)（4）樓層系數(shù)（1）聚集程度（2）交通便捷程度（3）物業(yè)管理（4）周邊配套設(shè)施無無商業(yè)（綜合）（1）臨街狀況系數(shù)（2）層高系數(shù)（3）設(shè)備設(shè)施系數(shù)（4）成新系數(shù)（5）樓層系數(shù)（1）交通便捷程度（2）物業(yè)管理（3）周邊配套設(shè)施無無表3-8標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)設(shè)定表修正內(nèi)容物業(yè)類型修正內(nèi)容物業(yè)類型住宅（公寓）住宅（別墅）基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整修正系數(shù)（P7）（1）樓層系數(shù)（2）建筑結(jié)構(gòu)系數(shù)（3）成新系數(shù)（4）附屬物計(jì)價(jià)系數(shù)（1）建筑結(jié)構(gòu)系數(shù)（2）成新系數(shù)（3）東西至系數(shù)（1）樓層系數(shù)（2）建筑結(jié)構(gòu)系數(shù)（3）成新系數(shù)（二）修正系數(shù)參數(shù)值1、修正系數(shù)參數(shù)值的確定方法縣區(qū)級以上（含）稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)交易狀況，制定比較因素修正系數(shù)參數(shù)值方案，相關(guān)方案及論證材料以地級市為單位統(tǒng)一上報(bào)省局，審核通過后方可應(yīng)用。以確保標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格修正參數(shù)的科學(xué)性、合理性、權(quán)威性。（1）修正系數(shù)參數(shù)值來源要求：●比較因素修正系數(shù)參數(shù)值來源于近5年地市級政府相關(guān)部門發(fā)布的《城市房屋拆遷（征收）補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范（細(xì)則）》中所列示設(shè)定的修正系數(shù)表；●無法借鑒相關(guān)文件獲取的比較因素修正系數(shù)，應(yīng)采用德爾菲法或市場法求取，并通過市場交易數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，證明系數(shù)在本地區(qū)應(yīng)用的合理性、實(shí)用性，出具完整的測算分析報(bào)告。（2）修正系數(shù)參數(shù)值求取要求：存量房評估系統(tǒng)本地化建設(shè)過程中，修正系數(shù)值擬自行確定的，須采用以下兩種方法中的任一種進(jìn)行求取：●方法一：德爾菲法德爾菲（Delphi）法，又稱專家打分法，是一種常用的、被公認(rèn)為可靠的技術(shù)測定方法，它的實(shí)質(zhì)是利用專家集體的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，對那些帶有很大模糊性、比較復(fù)雜且無法直接進(jìn)行定量分析的問題，通過選擇一批專家多次填寫征詢意見表的調(diào)查形式，取得測定結(jié)論的方法。運(yùn)用德爾菲法確定修正參數(shù)的操作過程如下：A、選擇專家。選擇的專家應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)專家，應(yīng)有一定比例的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，以及管理專家、技術(shù)專家及高層決策人員，總?cè)藬?shù)不少于9人，房地產(chǎn)注冊估價(jià)師不少于5人（要求隸屬于不同評估公司）。B、設(shè)計(jì)意見征詢表。即修正參數(shù)調(diào)查表，可請有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員設(shè)計(jì)，也可自行設(shè)計(jì)編制。C、征詢（輪詢）及信息反饋。將意見征詢表及有關(guān)資料函寄或直接送交所選每一位專家，請各專家在互不通氣、互不見面、不受任何心理影響的情況下，各自獨(dú)立發(fā)表書面意見，一般需經(jīng)過2-5輪。D、測定數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)處理。利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，進(jìn)行定量統(tǒng)計(jì)和評價(jià)。經(jīng)過多輪測定，直到各位專家對自己的判斷和評價(jià)意見比較固定，不再修改為止。即：測定—統(tǒng)計(jì)—反饋—測定—統(tǒng)計(jì)，直到取得較為一致的結(jié)果為止。同時(shí)利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，進(jìn)行定量統(tǒng)計(jì)和評價(jià)，并求出專家所給各區(qū)域因素權(quán)重分值的均值、極差和均方差或方差，并將其以相應(yīng)的表格形式匯總。具體計(jì)算方法及公式如下：●均值（X）是每項(xiàng)因素專家所給分值的算術(shù)平均值，表示該因素最可能的權(quán)重值，計(jì)算公式為：●極差又稱為全距（R）表示每項(xiàng)因素最大值和最小值之差數(shù)。公式如下：Rj=Xjmax–Xjmin●標(biāo)準(zhǔn)差又稱為均方差、標(biāo)準(zhǔn)偏差（σ）表示每項(xiàng)因素專家意見的分散程度。公式如下：●方差，標(biāo)準(zhǔn)差的平方就是方差（σ2）。根據(jù)上述均值、極差和標(biāo)準(zhǔn)差三項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，就可以觀察和了解每輪調(diào)查中專家意見的趨向和分散程度，確定本輪征詢結(jié)果是否符合調(diào)查要求。如果還需要進(jìn)行下一輪征詢活動(dòng)，則將本輪征詢的統(tǒng)計(jì)結(jié)果反饋給各位專家，對下輪征詢測定提供上一輪真實(shí)地、有價(jià)值的參考資料，以利于獲得準(zhǔn)確的最終測定結(jié)果。下一輪意見征詢中各位專家根據(jù)上輪測定統(tǒng)計(jì)出的各區(qū)域因素均值、極差和方差，比較自己與其他專家意見的異同、差距，適當(dāng)修正自己的意見，從而使均值逐漸接近最后結(jié)果，使極差和方差越來越小，即專家的意見逐漸趨向一致。E、確定測定結(jié)果。經(jīng)過上述多輪征詢測定，各位專家意見比較穩(wěn)定之后，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法加以統(tǒng)計(jì)歸納，確定本次測定結(jié)果。相關(guān)系數(shù)的測定結(jié)果還需取得地區(qū)行業(yè)協(xié)會(huì)的認(rèn)可（出具結(jié)論材料）。●方法二：市場法提取在市場法中，運(yùn)用定性、定量技術(shù)來求得調(diào)整參數(shù)，比較分析則是用來界定這一過程的常用術(shù)語。定性、定量技術(shù)可以單獨(dú)或聯(lián)合使用。參數(shù)求取的受托單位需是具備相當(dāng)?shù)睦碚摵蛯?shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目實(shí)施需符合下列要求：A、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源：物價(jià)部門、開發(fā)商提供的一手商品房市場公開價(jià)格信息數(shù)據(jù)（即“一房一價(jià)”數(shù)據(jù)）或房產(chǎn)登記管理部門提供的一手房商品房交易信息數(shù)據(jù)。B、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的數(shù)量：小區(qū)數(shù)5個(gè)以上（分屬于不同片區(qū)），每個(gè)小區(qū)同一物業(yè)類型的完整價(jià)格信息不少于3個(gè)單元。舉例：如求取高層的樓層系數(shù)，高層假設(shè)一個(gè)單元每層4戶，總層數(shù)30層，則收集的樣本數(shù)≥1800個(gè)（5X3X4X30）。C、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的其他要求：●在求取某修正因素時(shí)，樣本的其他影響因素需相同●近五年進(jìn)入市場銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目D、求取過程：將收集的樣本數(shù)據(jù)填入相關(guān)計(jì)算表，計(jì)算出不同樣本之間的價(jià)格差異率，根據(jù)事先建立的數(shù)學(xué)模型，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，在計(jì)算的基礎(chǔ)上分析得出相關(guān)系數(shù)的具體取值結(jié)論，確定的系數(shù)取值結(jié)果還需取得地區(qū)行業(yè)協(xié)會(huì)的認(rèn)可（出具結(jié)論材料）。（三）修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樣本1、住宅類綜合修正系數(shù)表（格式見附件二）2、非住宅（商業(yè)類）綜合修正系數(shù)表（格式見附件二）四、其他系數(shù)參數(shù)設(shè)定存量房評估系統(tǒng)除需對參與評估修正計(jì)算的系數(shù)進(jìn)行設(shè)定外，還需對一些參與基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整、預(yù)警分析計(jì)算的系數(shù)或參數(shù)進(jìn)行設(shè)定，參數(shù)設(shè)定的范圍及要求如下：修正保守系數(shù)：采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法對基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行批量價(jià)格修正時(shí)，當(dāng)計(jì)算得出的漲跌幅較大時(shí)，給予一定的控制，避免價(jià)格波動(dòng)過大，修正保守系數(shù)的取值范圍0.8-1。商品房指數(shù)權(quán)重、存量房指數(shù)權(quán)重：采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法對基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行批量價(jià)格修正時(shí)，需對計(jì)算公式中兩個(gè)指數(shù)所占權(quán)重進(jìn)行設(shè)定。權(quán)重的取值范圍0-1，兩個(gè)權(quán)重的取值之和必須等于1。計(jì)稅價(jià)權(quán)重、掛牌價(jià)權(quán)重：采用計(jì)稅價(jià)掛牌價(jià)調(diào)整法對基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行批量調(diào)整時(shí)，通過該權(quán)重調(diào)整計(jì)稅價(jià)、掛牌價(jià)參與計(jì)算所占的比例。計(jì)稅價(jià)權(quán)重取值范圍0.7-0.8，掛牌價(jià)權(quán)重取值范圍0.3-0.2。4、偏離幅度指標(biāo)：用于系統(tǒng)對各小區(qū)的評估價(jià)值是否偏低或偏高的監(jiān)控。偏離幅度=（申報(bào)均價(jià)/評估價(jià)值-1），偏離幅度取值范圍為：10%～20%，-10%～-20%，偏離度為正數(shù)說明系統(tǒng)評估價(jià)值偏低，偏離度為負(fù)數(shù)說明系統(tǒng)評估價(jià)值偏高。注：以上評估系統(tǒng)參數(shù)的設(shè)定表格式見附件二五、基準(zhǔn)價(jià)格評估模型（一）住宅類評估模型1、基本公式●標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格V0=EQ\F(V1+V2+V3+…+Vn,n)（元/平方米）V1…Vn—可比案例比準(zhǔn)價(jià)格2、比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式●比準(zhǔn)價(jià)格Vn=Vs×P1×P2×P3×P4-Va-Vb（元/平方米）Vs—可比案例的正常市場成交價(jià)格；P1—交易情況修正，由于采用正常市場買賣交易實(shí)例為可比案例，因此該系數(shù)取100；P2—交易日期修正，根據(jù)測算時(shí)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格時(shí)間確定；P3—實(shí)體狀況常規(guī)修正，具體系數(shù)選定參見表3-7（P7-8頁）P4—區(qū)位狀況修正，具體系數(shù)選定參見表3-7（P8頁）；P3＝EQ\F(標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積,可比案例實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積)P4＝EQ\F(標(biāo)準(zhǔn)房區(qū)位狀況各因素評分之和,可比案例區(qū)位狀況各因素評分之和)Va—單位面積裝修重置價(jià)Vb—單位面積附屬物折算單價(jià)，附屬物系指車庫、閣樓、儲(chǔ)藏室●單位面積裝修重置價(jià)Va=裝修檔次標(biāo)準(zhǔn)（P5）*裝修成新率【1—EQ\F(裝修已使用年限,裝修的耐用年限)】P5—實(shí)體狀況特殊修正系數(shù)A，具體系數(shù)選定參見表3-7（P7-8頁）。注：住宅的裝修耐用年限一般設(shè)定為5-8年，計(jì)算時(shí)統(tǒng)一設(shè)定為8年?！駟挝幻娣e附屬物計(jì)算單價(jià)Vb=（Vs×P1×P2×P3×P4-Va）×P6P6—實(shí)體狀況特殊修正系數(shù)B，包括車庫、閣樓、儲(chǔ)藏室計(jì)價(jià)系數(shù)，用來計(jì)算扣除附屬物價(jià)格。具體系數(shù)選定參見表3-7（P7-8頁）。（二）商業(yè)類評估模型1、基本公式（1）收益法（毛租金乘數(shù)法）公式●標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格V0=毛租金基準(zhǔn)價(jià)格(GR0)×毛租金乘數(shù)(GRM)（元/平方米）（2）市場法公式參照住宅類模型公式，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)去除公式中的單位面積裝修重置價(jià)（Va）、單位面積附屬物計(jì)算單價(jià)（Vb）修正。公式如下：●標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格V0=EQ\F(V1+V2+V3+…+Vn,n)（元/平方米）●比準(zhǔn)價(jià)格Vn=Vs×P1×P2×P3×P42、租金基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式●毛租金基準(zhǔn)價(jià)格GR0=EQ\F(GR1+GR2+GR3+…+GRn,n)（元/平方米/年）GR1…GRn—可比案例租金比準(zhǔn)價(jià)格●租金比準(zhǔn)價(jià)格GRi=GRs×P1×P2×P3×P4GRs—可比案例的正常市場成交價(jià)格；P1—交易情況修正，由于采用正常市場租賃實(shí)例為可比案例，因此該系數(shù)取100；P2—交易日期修正，根據(jù)測算時(shí)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格時(shí)間確定；P3—實(shí)體狀況常規(guī)修正，具體系數(shù)選定參見表3-7（P7-8頁）；P4—區(qū)位狀況修正，具體系數(shù)選定參見表3-7（P7-8頁）；P3＝EQ\F(標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積,可比案例實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積)P4＝EQ\F(標(biāo)準(zhǔn)房區(qū)位狀況各因素評分之和,可比案例區(qū)位狀況各因素評分之和)（三）工業(yè)類評估模型1、基本公式●建筑物重置成本基價(jià)V0A=V1+V1×EV1─建安造價(jià)；E─間接費(fèi)用率（%）；說明：建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為各地市政府相關(guān)部門發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)●土地基價(jià)V0B=評估區(qū)段土地分類基準(zhǔn)地價(jià)說明：分類基準(zhǔn)地價(jià)為國土部門近期公布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2、間接費(fèi)用率計(jì)算公式●間接費(fèi)用比率=EQ\F(間接費(fèi)用,建安造價(jià))●間接費(fèi)用=前期工程費(fèi)用+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費(fèi)●間接費(fèi)用分項(xiàng)測算說明：a.前期工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）：依據(jù)《江蘇省建設(shè)項(xiàng)目前期報(bào)批階段有關(guān)的行政事業(yè)性收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)》，工業(yè)房地產(chǎn)前期報(bào)建費(fèi)用一般占建安工程造價(jià)的6%左右。b.管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》（財(cái)建[2002]394號）第二十一條規(guī)定，管理費(fèi)用率為建筑安裝工程費(fèi)的1-3%（如：工程概算不超過5000萬元的費(fèi)率為1.2%）。c.投資利息計(jì)算：通常按一年期貸款利率測算，設(shè)定資金在開發(fā)期均勻投入，以開發(fā)期的1/2作為計(jì)息周期進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算公式：投資利息=（前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+管理費(fèi)）×利率×1/2開發(fā)期d.開發(fā)利潤測算：依據(jù)《國家稅務(wù)總局<關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確若干稅款征收標(biāo)準(zhǔn)的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]3號），確定房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%。即：房地產(chǎn)開發(fā)利潤=（①+a+b+c）×15%。e.銷售稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在銷售中需支付的營業(yè)稅等稅費(fèi)按5.65%計(jì)算，計(jì)算公式：銷售稅費(fèi)=（①+a+b+c+d）/(1-5.65%)×5.65%說明：間接費(fèi)用的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)出現(xiàn)調(diào)整的，應(yīng)按照新規(guī)定執(zhí)行并計(jì)算六、應(yīng)稅房地產(chǎn)評估模型（一）住宅評估模型1、基本公式：●評估單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)格×P7（元/平方米）P7─基準(zhǔn)價(jià)格修正為應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素修正系數(shù)，具體系數(shù)選定參見表3-8（P8頁）2、應(yīng)稅房產(chǎn)（住宅）價(jià)值計(jì)算公式●應(yīng)稅房產(chǎn)（住宅）價(jià)值（V）=評估單價(jià)×權(quán)屬轉(zhuǎn)移面積+附屬物價(jià)值（VB）●附屬物價(jià)值（VB）=基準(zhǔn)價(jià)格V0×車庫面積×【P6車庫計(jì)價(jià)系數(shù)】+基準(zhǔn)價(jià)格V0×【P6閣樓計(jì)價(jià)系數(shù)】×閣樓面積+基準(zhǔn)價(jià)格V0×【P6儲(chǔ)藏室計(jì)價(jià)系數(shù)】×儲(chǔ)藏室面積（二）商業(yè)類評估模型1、基本公式：●評估單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)格×P7（元/㎡）P7─基準(zhǔn)價(jià)格修正為應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素修正系數(shù)，具體系數(shù)選定參見表3-8（P8頁）2、應(yīng)稅房產(chǎn)（商業(yè)）價(jià)值計(jì)算公式●應(yīng)稅房產(chǎn)（商業(yè)）價(jià)值（V）=評估單價(jià)×權(quán)屬轉(zhuǎn)移面積（三）工業(yè)類評估模型1、應(yīng)稅房產(chǎn)（工業(yè)）價(jià)值計(jì)算公式：●應(yīng)稅房產(chǎn)（工業(yè)）價(jià)值（V）＝建筑物重置成本基價(jià)（V0A）×房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移面積×成新率（q）＋土地基準(zhǔn)地價(jià)×●成新率（q）=[1－（1－R）EQ\F(t,N)]×100%q─建筑物成新率（％）。R─建筑物凈殘值率（R=5％）；t─建筑物有效年齡（年）；N─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；說明：（1）折舊采用直線法，折舊殘值參照總局文件規(guī)定統(tǒng)一設(shè)為5%；（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（N）統(tǒng)一設(shè)為50年；（3）建筑物有效年齡（t）=轉(zhuǎn)讓當(dāng)前年份-建成年份（或產(chǎn)權(quán)登記年份）；（4）按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》最低成新率設(shè)為30%（計(jì)算小于該比例時(shí)系統(tǒng)默認(rèn)為30%）。第四部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集一、評估分區(qū)建立（一）評估區(qū)域劃分1、對本行政區(qū)內(nèi)的待評估區(qū)域進(jìn)行劃分，分別建立住宅、商業(yè)、工業(yè)的評估片區(qū)、評估小區(qū)，為評估片區(qū)、評估小區(qū)設(shè)定唯一的識(shí)別名稱，確定評估片區(qū)內(nèi)所涵蓋的街巷、住宅（商業(yè)、工業(yè)）小區(qū)的具體名稱。總體劃分路徑：評估區(qū)域評估區(qū)域片區(qū)小區(qū)圖4-1評估分區(qū)劃分路徑圖2、評估區(qū)域根據(jù)片區(qū)、小區(qū)進(jìn)行層級劃分，同時(shí)也應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃的層級進(jìn)行劃分，劃分路徑：市→縣、區(qū)→鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道。小區(qū)在從屬片區(qū)的同時(shí)，與行政區(qū)劃也存在層級從屬關(guān)系，一個(gè)片區(qū)必須在同一縣、區(qū)范圍內(nèi)，不能橫跨多個(gè)縣、區(qū)。片區(qū)片區(qū)縣、區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道片區(qū)小區(qū)圖4-2評估區(qū)域劃分層級關(guān)系示意圖（二）片區(qū)內(nèi)涵及劃分1、片區(qū)內(nèi)涵片區(qū)是指一定范圍內(nèi)，由房屋價(jià)格、房屋用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件和公共服務(wù)設(shè)施等方面基本類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目組成的區(qū)域，相當(dāng)于房地產(chǎn)評估理論中“統(tǒng)一供需圈”的概念。2、片區(qū)劃分片區(qū)劃分可借鑒房管部門、國土部門現(xiàn)有的劃分結(jié)果。對不同類型房產(chǎn)的片區(qū)劃分應(yīng)選擇不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，劃分時(shí)應(yīng)滿足以下部分條件：●同一商圈；●同一學(xué)區(qū)；●同一景區(qū)；●同一規(guī)劃條件和公共服務(wù)設(shè)施；●同一基準(zhǔn)地價(jià)；●同一行政區(qū)劃。（三）小區(qū)內(nèi)涵及劃分1、小區(qū)內(nèi)涵在一定范圍內(nèi)，以小區(qū)名、路段名、街巷名等房產(chǎn)地址識(shí)別名稱為劃分條件，所劃定的連片區(qū)域均視為一個(gè)小區(qū)。具體表現(xiàn)形式：●具有唯一名稱的單個(gè)住宅（商?。┬^(qū)；●以具體路名及門牌號命名的住宅（商?。┬^(qū)；●以街、巷名稱命名的連片住宅區(qū)；●按路名、路段名劃分的商業(yè)、工業(yè)小區(qū)2、小區(qū)劃分●住宅類：以住宅小區(qū)、街巷、門牌號為劃分單元●商業(yè)類：以商業(yè)街區(qū)、路段、街巷、綜合體為劃分單元●工業(yè)類：以路段為劃分單元（四）分區(qū)作業(yè)要求1、在縣區(qū)范圍內(nèi)，各種房產(chǎn)類型的評估片區(qū)、小區(qū)所定義的名稱、編號、別名必須具備唯一性，不能相同或重復(fù)；2、片區(qū)如跨越兩個(gè)行政區(qū)劃的街道，應(yīng)以行政區(qū)劃界限為拆分條件，將其拆分為兩個(gè)同質(zhì)片區(qū)A和B；3、按照片區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)劃分片區(qū)，片區(qū)范圍不宜過大，不能以行政區(qū)劃的街道劃分代替片區(qū)劃分；4、片區(qū)劃定的“四至（東南西北）”必須以街（路）、巷為邊界。5、以路段為單元?jiǎng)澐中^(qū)，其兩端應(yīng)以路口、橫向街、巷作為起止邊界。二、評估分區(qū)數(shù)據(jù)采集評估系統(tǒng)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評估，采用的是智能匹配方式，采集的小區(qū)、片區(qū)等相關(guān)基礎(chǔ)信息必須準(zhǔn)確、詳盡，否則無法順利完成評估。相關(guān)基礎(chǔ)信息的調(diào)查、編寫、提交按以下程序及要求作業(yè)：（一）工作流程1、制定方案。明確實(shí)施主體、采集的內(nèi)容、工作流程、工作步驟、工作要求、時(shí)間安排、人員配備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求。2、人員培訓(xùn)。讓采集人員了解各種采集表中所有項(xiàng)目的內(nèi)涵，以及采集工作的具體內(nèi)容和要求。3、調(diào)查實(shí)施。采用實(shí)地查勘、政府部門獲取、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、引入導(dǎo)航數(shù)據(jù)等手段完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查，獲取小區(qū)的名稱、坐落（公安地址）、物業(yè)類型種類、區(qū)位、規(guī)模、周邊環(huán)境狀況等主要數(shù)據(jù)。拍攝小區(qū)入口、周邊環(huán)境、各種物業(yè)類型單體建筑全景照片。4、數(shù)據(jù)匯總。將采集的各片區(qū)、小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總整理，按照規(guī)范填寫相關(guān)數(shù)據(jù)明細(xì)表，核對無誤后提交主管部門審核。（二）采集內(nèi)容及要求1、小區(qū)信息采集（1）住宅、小區(qū)配套商業(yè)用房。根據(jù)JSPS003《住宅小區(qū)情況采集表》的內(nèi)容調(diào)查采集相關(guān)信息，采集編制JSPS001《住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表》、JSPS002《住宅小區(qū)情況采集匯總表》，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。（2）商業(yè)類（商鋪、辦公、綜合）房產(chǎn)。根據(jù)JSPS012《商業(yè)（商鋪/辦公/綜合）用房租金區(qū)段劃分表》的內(nèi)容調(diào)查采集相關(guān)信息，匯總編制該數(shù)據(jù)表，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。（3）工業(yè)類房產(chǎn)。根據(jù)JSPS026《非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段劃分表》的內(nèi)容調(diào)查采集相關(guān)信息，匯總編制該數(shù)據(jù)表，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。2、片區(qū)信息采集根據(jù)JSPS029《片區(qū)劃分表》、JSPS030《片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表》的內(nèi)容調(diào)查采集相關(guān)信息，匯總編制該數(shù)據(jù)表，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。3、特殊樓棟信息采集住宅標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格需要設(shè)定到特殊樓棟這一等級的，根據(jù)JSPS032《住宅特殊樓棟標(biāo)準(zhǔn)房采集表》、JSPS033《住宅特殊樓棟標(biāo)準(zhǔn)房信息采集匯總表》的內(nèi)容調(diào)查采集相關(guān)信息，匯總編制數(shù)據(jù)表，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。三、基準(zhǔn)價(jià)格采集（一）工作流程1、采集范圍確定。根據(jù)評估分區(qū)信息的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，整理出各小區(qū)、各種物業(yè)類型的標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)定明細(xì)清單，確定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格需評估采集的范圍。2、市場信息收集。通過中介、房產(chǎn)交易網(wǎng)站、收集存量房交易價(jià)格信息，掌握市場總體價(jià)格水平和價(jià)格分布。通過住建、國土部門獲取最新的建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、間接費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)低價(jià)等信息。3、交易實(shí)例獲取。交易實(shí)例是市場法評估房屋基準(zhǔn)價(jià)格、租金基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)，采集的交易實(shí)例要確保真實(shí)、可信、數(shù)量充足。采集渠道包括：●通過共享機(jī)制從房產(chǎn)交易管理部門獲取商品房交易備案、登記數(shù)據(jù)、存量房交易樣本數(shù)據(jù)；●通過中介機(jī)構(gòu)獲取真實(shí)的存量房交易數(shù)據(jù)、出租數(shù)據(jù)；●通過大集中系統(tǒng)存量房交易納稅數(shù)據(jù)、出租房租金數(shù)據(jù)整理篩選出的可信交易數(shù)據(jù)；●通過開展現(xiàn)場租金調(diào)查工作收集的租金信息數(shù)據(jù)4、實(shí)施評估作業(yè)。按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）的作業(yè)程序要求，以及本項(xiàng)目的補(bǔ)充要求，開展標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格評估作業(yè)。5、出具評估報(bào)告。按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）的估價(jià)報(bào)告格式要求，以及本項(xiàng)目的補(bǔ)充要求，出具標(biāo)準(zhǔn)房評估報(bào)告。6、數(shù)據(jù)整理匯總。將采集的基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總整理，按照規(guī)范填寫相關(guān)數(shù)據(jù)明細(xì)表，核對無誤后提交相關(guān)部門審核。（二）評估作業(yè)及報(bào)告1、評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求估價(jià)技術(shù)報(bào)告必須由具備房地產(chǎn)評估三級以上（含）資質(zhì)的單位出具。負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施及簽署估價(jià)報(bào)告的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，需具有兩年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2、可比實(shí)例選擇要求（1）按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）中市場法評估的要求選擇可比實(shí)例；（2）本項(xiàng)目補(bǔ)充要求：●住宅基準(zhǔn)價(jià)格評估應(yīng)在商品房銷售網(wǎng)簽、存量房交易兩類交易數(shù)據(jù)中分別選擇可比實(shí)例，不能在同類案源中選取全部可比實(shí)例；●選擇的可比案例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價(jià)格差異不應(yīng)超過30%；●選擇的可比案例的面積規(guī)模需與設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房基本相當(dāng)，與標(biāo)準(zhǔn)房面積相比在50%-200%范圍內(nèi)；●商鋪評估所選擇的可比案例的鋪面形狀必須是規(guī)則的；●商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)格評估選擇的可比實(shí)例應(yīng)選取同一評估區(qū)段（小區(qū)）內(nèi)的出租房屋。3、評估報(bào)告編制要求（1）按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)·房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）中“估價(jià)報(bào)告”章節(jié)的要求編制評估報(bào)告（2）本項(xiàng)目補(bǔ)充要求：●每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格、租金基準(zhǔn)價(jià)格、租金乘數(shù)均編制對應(yīng)的評估報(bào)告，提供有電子簽章的PDF格式電子檔；●結(jié)果報(bào)告中需提供待評估小區(qū)（路段）及可比案例所在位置的地圖截圖一份，截圖尺寸10×7CM，格式見圖4-3；●結(jié)果報(bào)告中要有標(biāo)準(zhǔn)房及可比實(shí)例對應(yīng)的小區(qū)入口（或周邊環(huán)境）照片、單體建筑全景照片各一張，格式見圖4-4●結(jié)果報(bào)告中需附JSPS004《住宅因素條件說明一覽表》、JSPS005《住宅因素條件系數(shù)一覽表》（樣表見附件）圖4-3標(biāo)準(zhǔn)房及實(shí)例位置示意圖說明：該圖采用“搜狗”地圖制作，地圖比例設(shè)為90-150米標(biāo)準(zhǔn)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)及可比案例所在位置在地圖上予以標(biāo)注，標(biāo)注完成后將地圖縮小，再使用截圖軟件截取保存。華銀城建筑全景華銀城周邊環(huán)境圖4-4標(biāo)準(zhǔn)房及可比案例估價(jià)報(bào)告附圖范例（三）采集內(nèi)容及要求1、住宅、小區(qū)配套商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格采集根據(jù)JSPS001《住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS006《住宅（/住宅小區(qū)配套商業(yè)用房）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表》、JSPS007《住宅標(biāo)準(zhǔn)房評估案例匹配明細(xì)表》相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。2、商業(yè)類（商鋪、辦公、綜合）房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格采集根據(jù)JSPS012《商業(yè)用房（商鋪/辦公/綜合）租金區(qū)段劃分表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS022《非住宅（商業(yè)）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表（收益法）》、JSPS023《非住宅（商鋪）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總》、JSPS024《非住宅（辦公）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總》、JSPS025《非住宅（綜合）租金標(biāo)準(zhǔn)評估案例匯總》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。3、工業(yè)類房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格采集根據(jù)JSPS026《非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段劃分表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS027《非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)表》、JSPS028《標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用房建筑物重置價(jià)格采集表》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。4、住宅特殊樓棟基準(zhǔn)價(jià)格采集根據(jù)JSPS001《住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS033《住宅特殊樓棟標(biāo)準(zhǔn)房信息采集匯總表》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。四、其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集以下數(shù)據(jù)表的采集與選用的價(jià)格維護(hù)方式相關(guān)，用于標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格的批量維護(hù)。在基準(zhǔn)價(jià)格新增進(jìn)入系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)選定的價(jià)格批量維護(hù)方式，對應(yīng)同步采集以下數(shù)據(jù)。（一）片區(qū)房價(jià)指數(shù)采集根據(jù)JSPS029《片區(qū)劃分表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS009《片區(qū)房價(jià)指數(shù)采集表》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。（二）市場掛牌價(jià)數(shù)據(jù)采集根據(jù)JSPS001《住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表》、JSPS006《住宅（/住宅小區(qū)配套商業(yè)用房）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS008《掛牌數(shù)據(jù)采集匯總表》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。（三）觀測點(diǎn)設(shè)定信息采集根據(jù)JSPS029《片區(qū)劃分表》、JSPS030《片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，采集編制JSPS010《觀測點(diǎn)綁定小區(qū)設(shè)定表》的相關(guān)信息，具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。（四）觀測點(diǎn)價(jià)格采集根據(jù)JSPS010《觀測點(diǎn)綁定小區(qū)設(shè)定表》、JSPS006《住宅（/住宅小區(qū)配套商業(yè)用房）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表》的明細(xì)數(shù)據(jù)，編制JSPS011《觀測點(diǎn)價(jià)格采集匯總表》,具體樣表見附件一，編制要求詳見附表說明。五、系統(tǒng)參數(shù)、系數(shù)采集根據(jù)“系統(tǒng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)”章節(jié)對修正系數(shù)生成的要求，采集編制《住宅綜合修正系數(shù)表》、《非住宅（商業(yè)類）綜合修正系數(shù)表》，具體樣表見附件二。（一）《住宅比較因素修正系數(shù)及系統(tǒng)參數(shù)表》編制要求●實(shí)體因素修正系數(shù)。包括：樓層系數(shù)表（普通多層、高層、小高層、電梯多層）、結(jié)構(gòu)因素系數(shù)表、朝向系數(shù)表、裝修檔次分檔標(biāo)準(zhǔn)表、成新系數(shù)表、東西至系數(shù)表、附屬物計(jì)價(jià)系數(shù)表；●區(qū)位因素修正系數(shù)。包括：區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表；●系統(tǒng)參數(shù)設(shè)定表。包括價(jià)格指數(shù)修正保守系數(shù)、商品房指數(shù)權(quán)重、存量房指數(shù)權(quán)重、計(jì)稅價(jià)權(quán)重、掛牌價(jià)權(quán)重、偏離幅度（預(yù)警統(tǒng)計(jì)）等?！窀黜?xiàng)修正系數(shù)表下面注明數(shù)據(jù)來源依據(jù)。（二）《非住宅（商業(yè)）比較因素修正系數(shù)表》編制要求●實(shí)體因素修正系數(shù)。包括：臨街狀況修正系數(shù)表、底層進(jìn)深修正系數(shù)表、層高修正系數(shù)表、設(shè)備設(shè)施修正系數(shù)表、成新修正系數(shù)表、樓層修正系數(shù)表、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表、商業(yè)用途修正系數(shù)表；●區(qū)域因素修正系數(shù)。包括：商品類區(qū)域因素表、辦公類區(qū)域因素表、綜合類區(qū)域因素表?！窀黜?xiàng)修正系數(shù)表下面注明數(shù)據(jù)來源依據(jù)。第五部分系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)一、工作范圍及要求（一）工作范圍存量房評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)分為系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)、評估分區(qū)信息維護(hù)、標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)。（二）維護(hù)要求1、系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)實(shí)行逐級審核制度，即各市、縣地方稅務(wù)局維護(hù)的數(shù)據(jù)經(jīng)地市審核、省局初審、省局復(fù)審三級審核確認(rèn)后生效使用。2、各地要實(shí)時(shí)監(jiān)測當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化情況，及時(shí)更新維護(hù)存量房評估系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3、標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格原則上每半年更新維護(hù)一次。但是，當(dāng)出現(xiàn)以下情形之一的，應(yīng)立即進(jìn)行更新維護(hù)：（1）當(dāng)本地房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比變動(dòng)幅度累計(jì)超過5%的；（2）城市公共設(shè)施建設(shè)、學(xué)區(qū)調(diào)整、商業(yè)配套等因素導(dǎo)致所在區(qū)域房屋交易價(jià)格變動(dòng)幅度超過10%的；（3）存量房評估系統(tǒng)產(chǎn)生價(jià)格預(yù)警的。4、系統(tǒng)修正系數(shù)、評估分區(qū)信息存在缺失，或者需要調(diào)整的，應(yīng)及時(shí)對評估系統(tǒng)的修正系數(shù)、評估分區(qū)信息進(jìn)行維護(hù)。5、系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)除完成相關(guān)格式表導(dǎo)入、校驗(yàn)、提交審核等系統(tǒng)操作外，還需通過系統(tǒng)提交《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》及相關(guān)系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)報(bào)告（申請單位蓋公章的掃描文件）。二、維護(hù)內(nèi)容及方法（一）系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)指各地依據(jù)政府相關(guān)部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或采用德爾菲法、市場法對存量房評估系統(tǒng)中的修正系數(shù)進(jìn)行新增和調(diào)整。1、住宅類修正系數(shù)及參數(shù)維護(hù)需要填報(bào)提交以下資料：●存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單（格式見附件三）●《住宅綜合修正系數(shù)表》（格式見附件二）●存量房評估系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)報(bào)告（格式見附件三）2、非住宅類修正系數(shù)及參數(shù)維護(hù)需要填報(bào)提交以下資料：●存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單（格式見附件三）●《非住宅（商業(yè)類）綜合修正系數(shù)表》（格式見附件二）●存量房評估系統(tǒng)修正系數(shù)維護(hù)報(bào)告（格式見附件三）（二）評估分區(qū)信息維護(hù)評估分區(qū)信息維護(hù)指各地因行政區(qū)劃調(diào)整、學(xué)區(qū)調(diào)整、商業(yè)環(huán)境等因素發(fā)生變化，而重新采集小區(qū)、片區(qū)等基本信息，對存量房評估系統(tǒng)中的小區(qū)、片區(qū)等信息進(jìn)行新增和調(diào)整。實(shí)施評估分區(qū)信息維護(hù)時(shí)，需通過存量房系統(tǒng)提交《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》、《存量房評估系統(tǒng)評估分區(qū)信息維護(hù)報(bào)告》及以下分類維護(hù)資料：1、住宅分區(qū)信息維護(hù)需要填報(bào)提交以下資料：●JSPS001《住宅及配套商業(yè)用房評稅小區(qū)表》●JSPS002《住宅小區(qū)情況采集表匯總表》●JSPS029《片區(qū)劃分表》●JSPS030《片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表》2、商業(yè)分區(qū)信息維護(hù)需要填報(bào)提交以下資料：●JSPS012《商業(yè)（商鋪/辦公/綜合）用房租金區(qū)段劃分表》●JSPS029《片區(qū)劃分表》●JSPS030《片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表》3、工業(yè)分區(qū)信息維護(hù)需要填報(bào)提交以下資料：●JSPS026《非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段劃分表》●JSPS029《片區(qū)劃分表》●JSPS030《片區(qū)與小區(qū)對應(yīng)關(guān)系明細(xì)表》（三）標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)是指各地根據(jù)選用的基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)方法的不同，通過采集相應(yīng)的樣本數(shù)據(jù)對存量房評估系統(tǒng)中的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行新增和調(diào)整。標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格維護(hù)分為基準(zhǔn)價(jià)格人工修正和基準(zhǔn)價(jià)格自動(dòng)調(diào)整。1、基準(zhǔn)價(jià)格人工修正是指對于未采集標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格的小區(qū)，以及個(gè)別因市場價(jià)格變動(dòng)需要調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格的小區(qū)，通過人工采集基準(zhǔn)價(jià)格的方式，對存量房評估系統(tǒng)中的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行新增和調(diào)整。（1）住宅類標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格人工修正需要填報(bào)提交以下資料：●《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》●JSPS006《住宅（/住宅小區(qū)配套商業(yè)用房）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表》●《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（2）商業(yè)類標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格人工修正需要填報(bào)提交以下資料：●《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》●JSPS022《非住宅（商業(yè)）標(biāo)準(zhǔn)房評估結(jié)果明細(xì)匯總表（收益法）》●《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（3）工業(yè)類標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格人工修正需要填報(bào)提交以下資料：●《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》●JSPS027《非住宅（工業(yè)）基準(zhǔn)地價(jià)表》●JSPS028《標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用房建筑物重置價(jià)格采集表》●《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》2、標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格自動(dòng)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格自動(dòng)調(diào)整是指各地定期或根據(jù)市場價(jià)格的變化，運(yùn)用相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格自動(dòng)調(diào)整方法，對已存在于存量房評估系統(tǒng)中的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行批量的調(diào)整和修正?；鶞?zhǔn)價(jià)格自動(dòng)調(diào)整的方法有：計(jì)稅價(jià)掛牌價(jià)調(diào)整法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法、觀測點(diǎn)法。（1）計(jì)稅價(jià)掛牌價(jià)調(diào)整法根據(jù)系統(tǒng)采集的各小區(qū)掛牌價(jià)數(shù)據(jù)（當(dāng)期掛牌價(jià)、上期掛牌價(jià)），以及系統(tǒng)存儲(chǔ)的存量房交易計(jì)稅價(jià)格數(shù)據(jù)，計(jì)算得出當(dāng)期各小區(qū)的計(jì)稅均價(jià)及掛牌均價(jià)，與上期各小區(qū)的計(jì)稅均價(jià)及掛牌均價(jià)逐個(gè)對應(yīng)比較，分別得到各小區(qū)計(jì)稅均價(jià)與掛牌均價(jià)的漲跌幅，再分別賦予不同的權(quán)重，計(jì)算得出綜合漲跌幅，根據(jù)綜合漲跌幅計(jì)算出當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格，使基準(zhǔn)價(jià)格符合市場價(jià)格波動(dòng)的趨勢及幅度。①修正計(jì)算公式：當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格=上期標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格×【1+EQ\F(當(dāng)期計(jì)稅均價(jià)-上期計(jì)稅均價(jià),上期計(jì)稅均價(jià))×權(quán)重+EQ\F(當(dāng)期掛牌均價(jià)-上期掛牌均價(jià),上期掛牌均價(jià))×權(quán)重】注：系統(tǒng)所記錄的存量房交易計(jì)稅價(jià)如超過該小區(qū)該物業(yè)類型的計(jì)稅均價(jià)正負(fù)15%的，則被視為無效數(shù)據(jù)，在樣本均價(jià)的計(jì)算中將被剔除。掛牌均價(jià)的計(jì)算參照計(jì)稅均價(jià)的計(jì)稅規(guī)則。②方法應(yīng)用要求●系統(tǒng)投入應(yīng)用初期，必須同步將基期存量房掛牌價(jià)格信息采集到位，僅采集當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)將無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)更新。●從比較權(quán)威的房產(chǎn)網(wǎng)站或是中介公司網(wǎng)站，采集本期時(shí)點(diǎn)近兩個(gè)月存量房各小區(qū)掛牌價(jià)格信息（分物業(yè)類型采集）?！裨O(shè)定計(jì)稅價(jià)格與掛牌價(jià)的權(quán)重關(guān)系，計(jì)稅價(jià)權(quán)重設(shè)定值范圍0.7-0.8，掛牌價(jià)權(quán)重設(shè)定值范圍0.3-0.2.●手工錄入或批量導(dǎo)入的方式，將存量房各小區(qū)掛牌價(jià)格信息采集進(jìn)入存量房系統(tǒng)，應(yīng)用系統(tǒng)對應(yīng)模塊完成價(jià)格調(diào)整。●需通過存量房系統(tǒng)提交以下資料：（詳見附件一、三）《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》《征收數(shù)據(jù)（計(jì)稅價(jià)）采集匯總表》、《掛牌數(shù)據(jù)采集匯總表》《存量房評估系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格（計(jì)稅價(jià)掛牌價(jià)法）維護(hù)報(bào)告》。（2）房價(jià)指數(shù)調(diào)整法又稱房價(jià)指數(shù)漲跌幅調(diào)整法。即通過各片區(qū)商品房、存量房基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的房價(jià)指數(shù)和當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的房價(jià)指數(shù)進(jìn)行比較，計(jì)算出房價(jià)指數(shù)的漲跌幅，根據(jù)房價(jià)指數(shù)漲跌幅的一定比例調(diào)整對應(yīng)片區(qū)內(nèi)所有小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的基準(zhǔn)價(jià)格，使基準(zhǔn)價(jià)格符合市場價(jià)格波動(dòng)的趨勢及幅度。①修正計(jì)算公式：小區(qū)當(dāng)期（標(biāo)準(zhǔn)房）基準(zhǔn)價(jià)格=小區(qū)上期標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格×【1+EQ\F(當(dāng)期指數(shù)-上期指數(shù),上期指數(shù))×保守系數(shù)】*當(dāng)期指數(shù)=當(dāng)期商品房價(jià)格指數(shù)×權(quán)重（商品房）+當(dāng)期存量房價(jià)格指數(shù)×權(quán)重（存量房）*上期指數(shù)=上期商品房價(jià)格指數(shù)×權(quán)重（商品房）+上期存量房價(jià)格指數(shù)×權(quán)重（存量房）說明：權(quán)重（商品房）、權(quán)重（存量房）可根據(jù)需要分別設(shè)定，但兩權(quán)重的取值之和必須等于一；保守系數(shù)是當(dāng)計(jì)算得出的漲跌幅較大時(shí)，給予一定的控制，避免價(jià)格波動(dòng)過大。②方法應(yīng)用要求●系統(tǒng)投入應(yīng)用初期，必須同步將基期房價(jià)指數(shù)采集到位，僅采集當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)將無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)更新?！癫杉姆慨a(chǎn)價(jià)格指數(shù)信息為房管部門定期發(fā)布，需采集標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)點(diǎn)前一個(gè)月的商品房、存量房的價(jià)格指數(shù)（分類、分片區(qū)）?！裨O(shè)定系統(tǒng)保守系數(shù)，系數(shù)值范圍0.8-1.0。●手工錄入或批量導(dǎo)入的方式，將存量房商品房、存量房的住房價(jià)格指數(shù)采集進(jìn)入存量房系統(tǒng)，應(yīng)用系統(tǒng)對應(yīng)模塊完成價(jià)格調(diào)整?！裥柰ㄟ^存量房系統(tǒng)提交以下資料：（詳見附件一、三）《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》《房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)采集匯總表》《存量房評估系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格（房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)法）維護(hù)報(bào)告》（3）觀測點(diǎn)調(diào)整法又稱觀測點(diǎn)再評估調(diào)整法。即對選定的各片區(qū)、不同物業(yè)類型的觀測點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行重新評估，并計(jì)算得出觀測點(diǎn)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)和當(dāng)前時(shí)點(diǎn)（再評估時(shí)點(diǎn)）標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格的漲跌幅，再根據(jù)觀測點(diǎn)價(jià)格漲跌幅調(diào)整對應(yīng)片區(qū)內(nèi)同種物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)房的基準(zhǔn)價(jià)格，使基準(zhǔn)價(jià)格符合市場價(jià)格波動(dòng)的趨勢及幅度。①修正計(jì)算公式：觀測點(diǎn)綁定小區(qū)當(dāng)期（標(biāo)準(zhǔn)房）基準(zhǔn)價(jià)格=觀測點(diǎn)綁定小區(qū)上期標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格×EQ\F(觀測點(diǎn)房產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格,觀測點(diǎn)房產(chǎn)上期價(jià)格)②方法應(yīng)用要求●觀測點(diǎn)調(diào)整法的主要思路是“以點(diǎn)定片”，簡便易行。對住宅類房產(chǎn)，申報(bào)或掛牌數(shù)據(jù)量過少，不能滿足價(jià)格修正運(yùn)算條件的地區(qū),或系統(tǒng)建設(shè)初期未采集掛牌價(jià)、房價(jià)指數(shù)的地區(qū)，宜采用觀測點(diǎn)再評估法；●根據(jù)選取的觀測點(diǎn)，定期采集觀測點(diǎn)內(nèi)各種物業(yè)類型的價(jià)格信息，即對觀測點(diǎn)房屋價(jià)格進(jìn)行重新評估，取得房屋再評估價(jià)格，計(jì)算出價(jià)格變動(dòng)幅度，再對觀測點(diǎn)周圍一定范圍內(nèi)（一般是同一片區(qū)內(nèi)）的房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格修正運(yùn)算；●對非住宅中的酒店賓館、商場辦公樓、商鋪類房產(chǎn)，一般可適用觀測點(diǎn)法定期采集觀測點(diǎn)價(jià)格信息（或租金信息），依據(jù)觀測點(diǎn)評估價(jià)格（或租金價(jià)格）的波動(dòng)情況，可對觀測點(diǎn)周圍一定范圍內(nèi)的上述房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格修正。●非住宅中的工業(yè)級倉儲(chǔ)類房產(chǎn)，通過定期采集政府相關(guān)部門發(fā)布的建安造價(jià)、土地基準(zhǔn)低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)價(jià)格的定期更新?！袷止や浫牖蚺繉?dǎo)入的方式，將觀點(diǎn)信息、觀測點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)房再評估價(jià)格采集進(jìn)入存量房系統(tǒng)，應(yīng)用系統(tǒng)對應(yīng)模塊完成價(jià)格調(diào)整?！裥柰ㄟ^存量房系統(tǒng)提交以下資料（詳見附件一、三）：《存量房評估系統(tǒng)維護(hù)申請單》《觀測點(diǎn)當(dāng)前基準(zhǔn)價(jià)格采集匯總表》《存量房評估系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格（觀測點(diǎn)法）維護(hù)報(bào)告》三、數(shù)據(jù)審核（一）審核要求1、各省轄市地方稅務(wù)局在接收縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局推送的存量房評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)審核完畢,最長不得超過7個(gè)工作日。對于審核未通過的數(shù)據(jù)，各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)通過存量房評估系統(tǒng)退回縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，并及時(shí)告知原因；對于審核通過的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)推送省地方稅務(wù)局初審崗。2、省地方稅務(wù)局初審崗在接收省轄市地方稅務(wù)局推送存量房評估系統(tǒng)數(shù)據(jù)后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)審核完畢，最長不得超過7個(gè)工作日。對于初審未通過的數(shù)據(jù)，省地方稅務(wù)局應(yīng)通過存量房評估系統(tǒng)退回縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，并及時(shí)告知原因；對于初審?fù)ㄟ^的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)推送復(fù)審崗。3、省地方稅務(wù)局復(fù)審崗在接收初審崗?fù)扑偷拇媪糠吭u估系統(tǒng)數(shù)據(jù)后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。對于復(fù)審未通過的數(shù)據(jù)，省地方稅務(wù)局應(yīng)通過存量房評估系統(tǒng)退回縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，并及時(shí)告知原因；對于復(fù)審?fù)ㄟ^的數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)下發(fā)至存量房評估系統(tǒng)。（二）審核流程系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)審核流程：圖：5-1三級審核流程圖1、數(shù)據(jù)導(dǎo)入。以市級、縣級應(yīng)用單位為單元，各自導(dǎo)入采集的系統(tǒng)數(shù)據(jù)，縣區(qū)綜合管理崗（存量房系統(tǒng)管理）的人員在完成數(shù)據(jù)校驗(yàn)后提交地市級審核崗審核。2、地市審核。地市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地市審核崗人員對市、縣提交的待維護(hù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括：數(shù)據(jù)表及附報(bào)資料是否準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，基準(zhǔn)價(jià)格抽樣調(diào)查是否符合市場狀況，符合要求的提交省局審核。3、省局復(fù)審。省局復(fù)審分為初審和復(fù)審，初審由省局存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)初審崗人員完成，復(fù)審由省局存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)審崗人員完成。復(fù)審?fù)戤吅?，維護(hù)的數(shù)據(jù)次日發(fā)布生效。第六部分系統(tǒng)業(yè)務(wù)應(yīng)用一、崗位設(shè)定根據(jù)存量房交易納稅評估系統(tǒng)分級應(yīng)用和數(shù)據(jù)安全的需要，在大集中系統(tǒng)中新增定義了六個(gè)崗位，不同的業(yè)務(wù)事項(xiàng)由不同崗位完成。前臺(tái)窗口人員原則上只配置辦稅服務(wù)崗、辦稅復(fù)核崗(存量房計(jì)稅價(jià)格核定)兩個(gè)崗位權(quán)限，防止系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格信息的對外泄露；后臺(tái)負(fù)責(zé)爭議處理或進(jìn)行業(yè)務(wù)復(fù)核的人員可以配置辦稅復(fù)核崗(存量房爭議處理)權(quán)限；綜合管理崗(存量房系統(tǒng)管理)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地市審核崗權(quán)限只配置給負(fù)責(zé)存量房系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理的人員，不得配置給納服窗口人員。各崗位職責(zé)和系統(tǒng)功能模塊操作權(quán)限見表6-1。表6-1系統(tǒng)崗位設(shè)定及功能權(quán)限大集中系統(tǒng)崗位工作職責(zé)功能模塊辦稅服務(wù)崗在辦理房地產(chǎn)契稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格核定契稅申報(bào)表辦稅復(fù)核崗(存量房計(jì)稅價(jià)格核定)針對納稅人對計(jì)稅價(jià)格核定結(jié)論不接受，進(jìn)行爭議處理申請。爭議申請辦稅復(fù)核崗(存量房爭議處理)對已經(jīng)進(jìn)行爭議處理的信息，進(jìn)行系統(tǒng)外人工評估或行政