中小戶型偷面積專題

中小戶型偷面積專題第1頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場(chǎng)背景“偷面積”的方法綜述市場(chǎng)結(jié)論報(bào)告架構(gòu)第2頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型定義所謂中小戶型其實(shí)是一個(gè)模糊的相對(duì)性（相對(duì)于大戶型）慨念，可以理解為具有相對(duì)完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。一般來(lái)說(shuō)，中小戶型在房間數(shù)量上不超過(guò)2個(gè)，衛(wèi)生間數(shù)量則以1個(gè)為主。中小戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三線城市，則有可能達(dá)到90平米左右。另外，南方城市與北方城市相比，由于氣候的條件不同，也導(dǎo)致南方城市的中小戶型戶型面積相對(duì)要小一些。相對(duì)性區(qū)域性第3頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型特點(diǎn)中小戶型但雖然面積較小但并簡(jiǎn)單的不等于檔次低，比起大戶型，中小戶型房屋更需要設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能居住的一般性功能。由于中小戶型的客戶特點(diǎn)（年輕的工作人口居多），導(dǎo)致其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；周邊或者小區(qū)本身的配套設(shè)施也比較齊全。由于戶型面積較小，也使得中小戶型的總價(jià)相對(duì)較低，對(duì)占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的中低收入人群具有較強(qiáng)吸引力。功能全地段好總價(jià)低特點(diǎn)第4頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場(chǎng)背景“偷面積”的方法綜述市場(chǎng)結(jié)論報(bào)告架構(gòu)第5頁(yè)/共78頁(yè)市場(chǎng)背景—房?jī)r(jià)因素房?jī)r(jià)高企使許多居民相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力降低，造成戶型建筑面積不斷變小。由于房?jī)r(jià)走高，導(dǎo)致人們?cè)谟邢薜馁?gòu)買(mǎi)力情況下不得不購(gòu)買(mǎi)小戶型單位（其實(shí)消費(fèi)者對(duì)寬大戶型需求幾乎是絕對(duì)的），因此，開(kāi)發(fā)商為消解決消費(fèi)者對(duì)戶型面積的這一心理預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間的落差，開(kāi)始進(jìn)行“偷面積大賽”，從而適當(dāng)滿足普通消費(fèi)者在房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)形勢(shì)下對(duì)大面積的心理需求。房?jī)r(jià)收入比比值提高過(guò)快，導(dǎo)致人們相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力降低。注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自各城市年度統(tǒng)計(jì)年鑒。深圳“人均可支配收入”在o5年由于統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化而出現(xiàn)下降。第6頁(yè)/共78頁(yè)市場(chǎng)背景—土地成本/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最近幾年，土地價(jià)格開(kāi)始直線上升，在土地價(jià)格和房?jī)r(jià)雙雙提升的情況下，建筑成本在開(kāi)發(fā)成本中的比重實(shí)際上有所下降。在此情況下，商品住宅由于偷面積而新增的建筑成本在總成本當(dāng)中并不顯著，對(duì)于希望在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出彩的樓盤(pán)來(lái)看，偷面積具有莫大的吸引力。土地成本在開(kāi)發(fā)成本中比重加，建筑成本比重下降。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的烈度在加強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新不斷提出新的挑戰(zhàn)。隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)，商品房供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新提出了空前的挑戰(zhàn)，在某種程度上，偷面積是得到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方都積極追捧的為數(shù)不多的共同語(yǔ)言之一。第7頁(yè)/共78頁(yè)市場(chǎng)背景—70/90政策/計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)06年6月推出的70/90政策對(duì)90平米以下的中小戶型比重作出了強(qiáng)制性規(guī)定，但許多樓盤(pán)由于地段和市場(chǎng)的差異需要更大比重的大戶型產(chǎn)品，因此，在保證建筑面積滿足政策限制的前提下，通過(guò)“偷面積’的方法擴(kuò)大戶型的使用面積逐漸成為一種市場(chǎng)主流。必須要出的是，近乎全國(guó)統(tǒng)一的計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的可利用空間是導(dǎo)致偷面積出現(xiàn)的直接原因。除此之外，許多地方政府出于各種各樣的考慮，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)于游走的法規(guī)邊緣的偷面積行為也采取了近乎默認(rèn)的政策，這也是偷面積得以產(chǎn)生并發(fā)展的重要前提。70/90政策限制了戶型面積，使偷面積成為必要。計(jì)算建筑面積的的標(biāo)準(zhǔn)存在利用空間。第8頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場(chǎng)背景“偷面積”的方法綜述市場(chǎng)結(jié)論報(bào)告架構(gòu)一般性方法分類分析第9頁(yè)/共78頁(yè)一般性方法第10頁(yè)/共78頁(yè)低臺(tái)凸窗和落地凸窗主要方法：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過(guò)2.2米，便可有效到面積。注意事項(xiàng)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商在材料、建筑施工上下功夫。目前,“偷術(shù)”又有了很大改進(jìn)，在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。第11頁(yè)/共78頁(yè)案例—招商城市主場(chǎng)戶型32平米，凸窗贈(zèng)送面積達(dá)10平米。城市主場(chǎng)在偷面積創(chuàng)新處主要體現(xiàn)在大進(jìn)深的落地凸窗設(shè)計(jì)和可打掉的隱藏式凸窗上梁。戶型62平米凸窗贈(zèng)送面積達(dá)到9平米代表項(xiàng)目：大凸窗設(shè)計(jì)在深圳已經(jīng)屬于比較普遍的設(shè)計(jì)方式，目前市場(chǎng)上典型的項(xiàng)目有優(yōu)山美地的2房單位、僑香諾園的3房單位等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：城市主場(chǎng)位于八卦嶺片區(qū)，總建面65400平米，高層單位，精裝修中小戶型為主，05年銷售均價(jià)約8000元/平米。第12頁(yè)/共78頁(yè)超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)

主要方法：入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)“偷面積”，這一招不但能偷到很大面積，甚至能偷出一個(gè)房間！注意事項(xiàng)：凸陽(yáng)臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺(jué)。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無(wú)法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。第13頁(yè)/共78頁(yè)案例—富通城三期1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約50多平米，入戶花園贈(zèng)送一半面積為3.84平米。左上側(cè)戶型贈(zèng)送面積約12平米。贈(zèng)送部分為入戶花園一半面積和餐廳衛(wèi)生間(凸窗部分，全送）2房2廳1衛(wèi)，建筑面積約70平米，入戶花園贈(zèng)送一半面積為3.16平米。右下側(cè)戶型贈(zèng)送面積約8平米。贈(zèng)送部分同上。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)濱海大道，總建面148600平米，三期戶型面積在32～77㎡之間，07年銷售價(jià)格在12000-18000之間。第14頁(yè)/共78頁(yè)案例—云棲西岸閣建筑面積77.5平米建筑面積77.5平米上述戶型除采用入戶花園贈(zèng)送面積以外，還采用了大進(jìn)深的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于前海路西，總建面19620平米，高層單位，07年銷售價(jià)格在15000元/平米左右。第15頁(yè)/共78頁(yè)大露臺(tái)

主要方法：無(wú)蓋露臺(tái)通常采用退臺(tái)方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，是能偷到面積最大的方式。第16頁(yè)/共78頁(yè)案例—鼎太風(fēng)華五期01戶型露臺(tái)面積達(dá)到25.1平米；06戶型露臺(tái)面積達(dá)到25.9平米。04戶型露臺(tái)面積達(dá)到20.2+6.4=26.6平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于南山區(qū)前海路西、桂廟路南

，第五期總建面52725平米，高層單位，05年銷售價(jià)格在11000元/平米左右。帶大露臺(tái)戶型開(kāi)盤(pán)非常受市場(chǎng)歡迎，開(kāi)盤(pán)即銷售一空。第17頁(yè)/共78頁(yè)案例—君悅龍庭小復(fù)式建筑面積為93平米，贈(zèng)送露臺(tái)面積為16.8平米。除露臺(tái)以，該戶型還設(shè)計(jì)有入戶花園，并通過(guò)利用雙層層高增加室內(nèi)使用空間。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍崗中心城

，總建面172755平米，高層單位，08年6月銷售價(jià)格在9200元/平米左右。第18頁(yè)/共78頁(yè)贈(zèng)送半地下室主要方法：一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開(kāi)發(fā)商的做法是通過(guò)一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來(lái)。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。注意事項(xiàng)：贈(zèng)送地下室存在一定爭(zhēng)議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要有一份嚴(yán)密的解釋條款。第19頁(yè)/共78頁(yè)案例—萬(wàn)科東海岸一般來(lái)說(shuō)，以大戶型的別墅類產(chǎn)品贈(zèng)送半地下室的情況比較多，中小戶型普通住宅產(chǎn)品贈(zèng)送半地下室的情況比較少見(jiàn)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)大梅沙區(qū)域

，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和高層住宅等大戶型產(chǎn)品為主，總建面約為27.5萬(wàn)平米，06年聯(lián)排銷售均價(jià)在25000元/平米左右。由于交通距離，東海岸銷售進(jìn)度相對(duì)較忙。第20頁(yè)/共78頁(yè)共享梯廳主要方法：電梯可以前后雙開(kāi)門(mén)，電梯開(kāi)門(mén)后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門(mén)外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。注意事項(xiàng)：共享梯廳無(wú)疑增加了業(yè)主對(duì)樓梯、過(guò)道的使用率，多出部分會(huì)為客戶節(jié)省很多空間，但對(duì)電梯的配置要求較高。第21頁(yè)/共78頁(yè)案例—香詩(shī)美林電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。所“偷的面積”，是下層的共享梯廳花園。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于深南大道園博園旁

，高層住宅，總建面約為10萬(wàn)平米，05年銷售均價(jià)在7500元/平米左右。第22頁(yè)/共78頁(yè)層高做高，增加豎向利用空間

主要方法：這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個(gè)層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。在商業(yè)建筑中，由于對(duì)層高限制不是很強(qiáng)，因此，可以做到層高6米，入伙驗(yàn)收后再隔出一層。常見(jiàn)的有LOFT建筑。注意事項(xiàng)：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積可能減少。第23頁(yè)/共78頁(yè)案例—鼎誠(chéng)國(guó)際

由于住宅類產(chǎn)品對(duì)層高的限制較多，因此，深圳的LOFT住宅產(chǎn)品相對(duì)較少，華強(qiáng)北鼎誠(chéng)國(guó)際的LOFT辦公空間具有一定的參考價(jià)值。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于福田區(qū)振中路

，高層住宅，總建面約84806平米，05年銷售均價(jià)在12500元/平米左右。第24頁(yè)/共78頁(yè)內(nèi)院露臺(tái)與空中院館內(nèi)院露臺(tái)：兩層高的開(kāi)敞式空間，全部不計(jì)入建筑面積；空中院館：一層高的開(kāi)敞式空間，計(jì)算一半建筑面積，也稱為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。雙層高內(nèi)院露臺(tái)一層高空中院館第25頁(yè)/共78頁(yè)案例—天悅龍庭天悅龍庭的超高內(nèi)院（內(nèi)院露臺(tái)）達(dá)到兩層高，增大了室內(nèi)的使用空間；而窗外花廊也有利于美化環(huán)境，但不增加建筑面積。超高內(nèi)院建筑面積約為14平米超高內(nèi)院建筑面積約為13.2平米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安新中心區(qū)

，高層住宅，總建面約為171000平米，05年銷售均價(jià)在5400元/平米左右。第26頁(yè)/共78頁(yè)案例—深業(yè)新岸線三期凹進(jìn)戶內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算一半建筑面積。戶型面積101平米，空中院館建筑面積約5.8平米。戶型面積142平米，空中院館建筑面積約9平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安新中心區(qū)

，小高層、高層住宅，第三期總建面約為104184平米，08年6月銷售均價(jià)在12700元/平米左右。第27頁(yè)/共78頁(yè)隱藏式衣櫥主要方法：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。注意事項(xiàng)：可能會(huì)影響室內(nèi)空間的舒適度。代表項(xiàng)目：桂芳園六期第28頁(yè)/共78頁(yè)按國(guó)家的建筑面積計(jì)算規(guī)范：“有永久性的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算”。外掛廊既能節(jié)省建筑面積，又能夠形成一梯兩戶的格局。一般來(lái)說(shuō)，外掛廊建筑大多屬于板樓。外掛廊第29頁(yè)/共78頁(yè)案例—五米陽(yáng)光項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安區(qū)龍華

，小高層住宅，總建面約為38754平米，05你啊11月銷售均價(jià)為6300元/平米。該項(xiàng)目以創(chuàng)新的外掛廊薄板樓形式、整體東南37度的朝向進(jìn)行設(shè)計(jì)，每戶平均5.7米的短進(jìn)深，使所有空間均能享受到陽(yáng)光直射，在小戶型樓盤(pán)中比較少見(jiàn)。第30頁(yè)/共78頁(yè)案例—山海家園走廊外掛，即減少面積公攤，又保證了戶型的通透性，不足之處是私密性不佳。外觀項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)沙頭角

，小高層、高層住宅，總建面約為29471平米，價(jià)格未推出。第31頁(yè)/共78頁(yè)案例—金地名京AB項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)，AB兩棟公寓式板樓，項(xiàng)目總建面為12萬(wàn)平米，A\B棟為L(zhǎng)OFT產(chǎn)品，銷售均價(jià)為28000元/平米。與山海家園相比，金地名京的外掛廊在造型上豐富了一些，通過(guò)凹凸不平的外墻設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了走廊的趣味性，對(duì)業(yè)主私密性的保護(hù)也有所提升。第32頁(yè)/共78頁(yè)其他空中單元連廊（空中花園）：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個(gè)休閑空間；空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)：在一些樓盤(pán)的設(shè)計(jì)中，為了能給客戶實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)多設(shè)計(jì)出一個(gè)或者兩個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。將空調(diào)機(jī)安放處改為生活陽(yáng)臺(tái)，一般能“偷”得1—2m2左右的面積；挑高入戶花園：左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度；可延展性客廳：是將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半。待驗(yàn)收后，發(fā)展商會(huì)組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓；過(guò)道花園和露臺(tái)花園：錯(cuò)層（奇偶層）布置，使陽(yáng)臺(tái)頂蓋高度達(dá)到兩層層高。室內(nèi)挑高小復(fù)式：將室內(nèi)部分中空部份在驗(yàn)收后隔成兩層；第33頁(yè)/共78頁(yè)案例—富通城三期左側(cè)戶型贈(zèng)送空中花園面積約14平米。1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約55平米單身公寓，建筑面積為32平米右側(cè)戶型贈(zèng)送空中花園面積約10平米。第34頁(yè)/共78頁(yè)案例—鴻榮源禧園小復(fù)式2房1廳2衛(wèi)，建筑面積98平米。最大贈(zèng)送面積可達(dá)38平米，主要將左圖中中空部分隔成夾層。2房2廳1衛(wèi)，建筑面積79平米右圖：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，約5平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安區(qū)沙井

，高層住宅，總建面約為22.6萬(wàn)平米，08年7月銷售均價(jià)為8700元/平米。第35頁(yè)/共78頁(yè)案例—金域東郡金域東郡在偷面積的方法上并沒(méi)有過(guò)多的創(chuàng)新，但比較突出的是每個(gè)戶型每個(gè)空間都在貫徹偷面積的精神，積少成多，聚沙成塔?？偣?處偷面積設(shè)計(jì)總共5處偷面積設(shè)計(jì)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍崗大工業(yè)區(qū)中心公園一側(cè)

，高層住宅，總建面約為78654平米，08年6月銷售均價(jià)為7700元/平米。第36頁(yè)/共78頁(yè)皇御苑三期2房2廳1衛(wèi)，建面約75平米上圖戶型在偷面積上沒(méi)有特別出彩之處，但由于使用多處偷面積的設(shè)計(jì)，使室內(nèi)空間在采光和通風(fēng)上比較出色。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于位于福田區(qū)福田南路7號(hào)

，高層住宅，第三期總建面約為7.5萬(wàn)平米，08年4月銷售均價(jià)為19000元/平米。第37頁(yè)/共78頁(yè)案例—陽(yáng)光新干線生活陽(yáng)臺(tái)在施工圖上是空調(diào)室外機(jī)位，驗(yàn)收后將改造為生活陽(yáng)臺(tái)。由于空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積，改為生活陽(yáng)臺(tái)后，可以作為使用面積，起碼“偷”了一半面積。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于春風(fēng)路與東門(mén)南路交匯處，高層住宅，總建面約為8.4萬(wàn)平米，為39-69平米的中小戶型為主。第38頁(yè)/共78頁(yè)案例—新天地名居6米層高6米高入戶花園由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于羅湖區(qū)深南東部與北斗路交匯處，高層住宅，總建面約為11.5萬(wàn)平米，04年11月銷售均價(jià)為8500元/平米。第39頁(yè)/共78頁(yè)案例—新天地名居“客廳偷面積”，也可稱為“可延展客廳”,指的是將原設(shè)計(jì)在兩戶之間的管道井兩家各分一半。如下圖所示，在樣板房中明地將“偷的面積”用紅色墻面標(biāo)示。第40頁(yè)/共78頁(yè)案例—京地海世界位于過(guò)道一側(cè)的2層高的“過(guò)道花園”（兩層高的預(yù)留洞口，入伙后加板封閉），不計(jì)入建筑面積。位于陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的兩層露臺(tái)花園（預(yù)留洞口）。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)梅沙路，小高層住宅，總建面約為26900平米，04年12月銷售均價(jià)為16400元/平米。第41頁(yè)/共78頁(yè)案例—萬(wàn)科城市風(fēng)景中山萬(wàn)科城市風(fēng)景的陽(yáng)光房，使室外空間室內(nèi)化，將陽(yáng)臺(tái)(贈(zèng)送一半面積）設(shè)計(jì)成陽(yáng)光房，增加室內(nèi)使用空間。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于中山市城南一路，多層住宅，總建面約為26900平米，07年3月銷售均價(jià)為5500元/平米。第42頁(yè)/共78頁(yè)案例—花樣年花郡全面是落地凸窗戶型一面全是落地凸窗，有效地?cái)U(kuò)展了室內(nèi)空間。第43頁(yè)/共78頁(yè)案例—花港客廳外7平米左右的雙層高露臺(tái)臥室?guī)Р饺胧酵勾绊?xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)鹽田港附近，精裝修小戶性公寓，總建面約為26779平米，08年5月銷售均價(jià)為9500元/平米。第44頁(yè)/共78頁(yè)分類分析第45頁(yè)/共78頁(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能不計(jì)面積1、凸窗無(wú)限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))空間延伸2、落地凸窗(2.2米內(nèi))空間延伸,實(shí)際窗地面與房間地面同,變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高4、兩層高以上的普通大露臺(tái)增加使用面積但不占用房間面積5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積6、地下室空間增加輔助使用空間7、雙首層設(shè)計(jì)的"地下空間"增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e增加輔助使用空間9、超高內(nèi)庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積10、室內(nèi)層高2.2以下(夾層)增加輔助使用空間根據(jù)不同偷面積方式在計(jì)算建筑面積的差異，我們可以將上述偷面積的方式分成四類：它們分別是不計(jì)建筑面積、計(jì)一半建筑面積、計(jì)一層內(nèi)朝高層建筑面積和少分?jǐn)偣裁娣e四類。按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類1第46頁(yè)/共78頁(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能計(jì)一半面積1、一層普通大陽(yáng)臺(tái)增加使用面積但使得房間面積減少2、可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半面積,但能直接變成房間,非常實(shí)用計(jì)一層室內(nèi)超高層面積1、室內(nèi)4米以下增加空間體量和舒適度2、室內(nèi)4.4米-6米甚至更高增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實(shí)用面積少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高,夾層等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積2、計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積3、模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類2第47頁(yè)/共78頁(yè)按結(jié)構(gòu)差異分類類別方法原有結(jié)構(gòu)，改變用途可延展客廳、共享梯廳、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光房擴(kuò)大空間，贈(zèng)送面積凸窗、入戶花園、增加功能空間半地下室、隱藏式衣柜、露臺(tái)、空中花園、外掛廊、空中院館、內(nèi)院露臺(tái)增加層高6米高入戶花園、LOFT從上表來(lái)看，上述偷面積方法當(dāng)中，以”屬于建筑體的原來(lái)結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間“和新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴(kuò)大戶型原有可贈(zèng)送面積部分的面積和高度也是偷面積的一種考慮方向。需要指出的是：原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈(zèng)送面積方法一般不會(huì)增加過(guò)多的建筑成本，而擴(kuò)大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮。第48頁(yè)/共78頁(yè)按經(jīng)濟(jì)性分類方法可贈(zèng)送面積的多少空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)

+隱藏式衣柜

+凸窗

+可延展客廳

++共享梯廳

++外掛廊

++入戶花園

+++6米高入戶花園

++++空中花園

++++空中院館

++++內(nèi)院露臺(tái)

++++露臺(tái)

++++LOFT

+++++送半地下室

+++++注：“+”號(hào)表示面積大小的程度，+號(hào)越多，則面積越大從右表來(lái)看：屬于“原有結(jié)構(gòu)，改變用途”的方法一般可贈(zèng)送的面積的不太多，但好在不增加建筑成本；擴(kuò)大或增加功能空間的方法雖然能夠帶來(lái)更大的贈(zèng)送面積，但需要付出一定的成本支出。第49頁(yè)/共78頁(yè)按性價(jià)比分類從成本角度來(lái)看，從1至6“偷面積”方法所帶來(lái)的成本增加相對(duì)較少；而7至14號(hào)方法所帶來(lái)的成本增加相對(duì)較多；從提升價(jià)格能力來(lái)看，loft、露臺(tái)、6米高入戶花園和空中花園等贈(zèng)送面積較多的設(shè)計(jì)價(jià)格提升能力較強(qiáng)，而隱藏式衣柜、凸窗、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積較少的設(shè)計(jì)價(jià)格提升能力相對(duì)較弱。從建筑成本與價(jià)格相對(duì)比來(lái)看，隱藏式衣柜、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)、凸窗、露臺(tái)、6米高入戶花園、LOFT性價(jià)比較好。注：“★”“☆”號(hào)表示成本或價(jià)格多少，星號(hào)越多，則成本或價(jià)格越高第50頁(yè)/共78頁(yè)中小戶型的定義偷面積限制政策導(dǎo)讀“偷面積”市場(chǎng)背景“偷面積”的方法綜述市場(chǎng)結(jié)論報(bào)告架構(gòu)不同城市政策政策背景深圳政策解讀第51頁(yè)/共78頁(yè)政策出臺(tái)背景從行業(yè)主管部門(mén)來(lái)看,住宅“偷面積”式的設(shè)計(jì)，不僅變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標(biāo)，也變相提高了房?jī)r(jià)，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀?，開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”的損失最終還是要從購(gòu)房者那里賺回來(lái)。因此,在05年至07年這一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中,偷面積也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。鑒于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的社會(huì)敏感性，政府對(duì)偷面積的行為開(kāi)始由默認(rèn)轉(zhuǎn)向控制。第52頁(yè)/共78頁(yè)不同城市政策第53頁(yè)/共78頁(yè)政策導(dǎo)讀—深圳2006年6月29日，市政府批準(zhǔn)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）正式頒布實(shí)施，這是全國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域首個(gè)由政府批準(zhǔn)發(fā)布的地方性標(biāo)準(zhǔn)。舊版規(guī)程實(shí)施五年多來(lái)，對(duì)規(guī)范我市房產(chǎn)測(cè)繪工作起到了很好的作用。但隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新，舊版規(guī)程已不能涵蓋新出現(xiàn)的許多新的建筑形式，規(guī)程中一些不十分嚴(yán)密的規(guī)定引發(fā)的問(wèn)題也凸顯出來(lái)，使得近年來(lái)建筑設(shè)計(jì)中的所謂“偷面積”現(xiàn)象愈演愈烈：超常規(guī)設(shè)計(jì)的超大陽(yáng)臺(tái)、超大凸窗、贈(zèng)送半地下的空間、“入戶花園”等所謂的“贈(zèng)送面積”越來(lái)越大。而新《規(guī)范》則明確規(guī)定，今后所有的陽(yáng)臺(tái)和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計(jì)入建筑面積。此外，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“實(shí)用”可能，都將計(jì)入建筑面積。——《規(guī)范》的發(fā)布實(shí)施，使得曾經(jīng)不受約束的“贈(zèng)送面積”現(xiàn)象受到嚴(yán)格制約，盛行一時(shí)的超大規(guī)模陽(yáng)臺(tái)等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范第54頁(yè)/共78頁(yè)政策導(dǎo)讀—江蘇2006年，經(jīng)過(guò)修訂的《江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》將自9月1日起實(shí)施，新標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于2．8米，且不應(yīng)高于3米。這一政策?！稑?biāo)準(zhǔn)》同時(shí)確定，住宅居室、餐廳等局部挑高的，可以突破3米的限制，以增加住宅的舒適性。

——在建設(shè)部出臺(tái)細(xì)則明確“90平方米”的規(guī)定之后，通過(guò)提高住宅層高變相擴(kuò)大住宅面積成為不少開(kāi)發(fā)商的手法。目前南京市場(chǎng)上銷售的一些住宅，層高都在4．9米以上，一套使用面積60平方米的“挑高住宅”，通過(guò)中間新加的隔層，便可獲得近120平方米的使用面積，突破了建設(shè)部規(guī)定。新《標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)以后，這意味著今后開(kāi)發(fā)商將不能再利用“挑高”來(lái)突破“70％商品住宅建筑面積在90平方米以下”第55頁(yè)/共78頁(yè)政策導(dǎo)讀—廣州廣州市城市規(guī)劃局正式下發(fā)了《廣州市實(shí)施<建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范>辦法》(下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》)及《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》(下簡(jiǎn)稱《計(jì)算辦法》)，同時(shí)，還對(duì)以上《實(shí)施辦法》和《計(jì)算辦法》進(jìn)行了詳細(xì)的條文說(shuō)明。2007年5月1日開(kāi)始正式實(shí)施。這兩個(gè)政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計(jì)算也有所變化，同時(shí)飄窗日后也不再計(jì)算建筑面積?！獜?fù)式結(jié)構(gòu)2.2米層高以下要計(jì)算一半建筑面積，導(dǎo)致小復(fù)式、夾層沒(méi)有面積可“偷”；層高超過(guò)4.5米要按投影面積2倍計(jì)算建筑面積導(dǎo)致別墅、復(fù)式中空計(jì)入面積增多一倍；四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房，層高2.2米以下算一半面積導(dǎo)致贈(zèng)送的地下室也要算面積；住宅飄窗不計(jì)算建筑面積導(dǎo)致送更大飄窗將成趨勢(shì)；坡屋頂內(nèi)空間的建筑，內(nèi)空間凈高1.2至2.1米部分計(jì)算一半建筑面積導(dǎo)致閣樓或會(huì)慢慢消失。第56頁(yè)/共78頁(yè)政策導(dǎo)讀—天津2006年，天津市規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知》的出臺(tái)，天津市域范圍內(nèi)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.8米且小于等于5.4米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的兩倍計(jì)算。同時(shí)，通知對(duì)辦公建筑、公寓建筑、商業(yè)建筑等類似情況也做了具體規(guī)定。——該政策大大壓縮了發(fā)展商以空間換面積的空間。附件：第57頁(yè)/共78頁(yè)深圳政策解讀第58頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—露臺(tái)

“新規(guī)范”對(duì)露臺(tái)的定義為：與建筑銜接供人們活動(dòng)的無(wú)頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無(wú)頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。

“新規(guī)范”明確了露臺(tái)進(jìn)深不得超過(guò)2.5米，對(duì)住宅產(chǎn)品的均好性有著積極的意義?！靶乱?guī)范”也并沒(méi)有禁止深圳今后二層高露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在限定的條件下，仍然給予“贈(zèng)送面積”的優(yōu)惠。二層高露臺(tái)面積計(jì)算新規(guī)定第59頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—露臺(tái)（1）可贈(zèng)送面積的露臺(tái)1、二層高懸挑露臺(tái)（無(wú)柱露臺(tái)）：無(wú)論其面積多大，進(jìn)深多大，均不計(jì)入建筑面積。但從結(jié)構(gòu)和成本考慮，其懸挑長(zhǎng)度和面積應(yīng)該有限。

2、二層高有柱露臺(tái)（有框架露臺(tái)）：陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連接橫梁等結(jié)構(gòu)，將計(jì)算一半建筑面積；兩層之間如果沒(méi)有水平橫梁、沒(méi)有掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí)，面積小于12.0平方米，進(jìn)深小于2.5米，不計(jì)入建筑面積。（2）不可贈(zèng)送面積的露臺(tái)只要面積大于12.0平方米，或進(jìn)深大于2.5米的有柱露臺(tái)和凹露臺(tái)，今后都要計(jì)算全部建筑面積。第60頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—凹陽(yáng)臺(tái)“新規(guī)范”細(xì)化了對(duì)凹陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，以禁止深圳市場(chǎng)中出現(xiàn)的有可能被隔成房間的凹陽(yáng)臺(tái)：

“新規(guī)范”規(guī)定：當(dāng)凹陽(yáng)臺(tái)的對(duì)外開(kāi)敞面寬度（陽(yáng)臺(tái)寬度）小于2.0米時(shí)，其凹入深度（進(jìn)深）不應(yīng)超過(guò)2.0米。當(dāng)對(duì)外開(kāi)敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時(shí)，其凹入深度不應(yīng)超過(guò)2.5米；當(dāng)對(duì)外開(kāi)敞面寬度大于或等于5.0米時(shí)，其凹入深度不應(yīng)超過(guò)3.0米，否則，無(wú)論上蓋高度如何，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò)允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。對(duì)于半封閉陽(yáng)臺(tái)“當(dāng)陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞寬度小于其寬度的1/3時(shí)，該陽(yáng)臺(tái)視為封閉陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積。當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉寬度大于其寬度的1/3時(shí)，封閉部分計(jì)算全部建筑面積?！?/p>

半封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定

第61頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—法式陽(yáng)臺(tái)“新規(guī)范”對(duì)“進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積”的法式陽(yáng)臺(tái)，采取了積極引導(dǎo)?！斑M(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)”這類小進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，深圳市場(chǎng)上俗稱“法式陽(yáng)臺(tái)”。這種陽(yáng)臺(tái)，在“鼎太風(fēng)華”1期出現(xiàn)過(guò)，在中海系列產(chǎn)品如“中海．陽(yáng)光棕櫚園”、“中海．怡美山莊”也有應(yīng)用。不過(guò)當(dāng)時(shí)這種法式陽(yáng)臺(tái)和普通陽(yáng)臺(tái)一樣，需要計(jì)算一半建筑面積。作為贈(zèng)送面積的法式陽(yáng)臺(tái)

評(píng)述：法式陽(yáng)臺(tái)或許不能代替戶型中的景觀陽(yáng)臺(tái)。但其在原設(shè)有窗戶的地方設(shè)置法式陽(yáng)臺(tái)，既可以增加室內(nèi)與自然的交流空間，也可以養(yǎng)花以美化環(huán)境，具有一定的積極效應(yīng)。第62頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—凸窗“新規(guī)范”規(guī)定“窗臺(tái)高度大于等于0.4米時(shí)，為普通凸窗”，“當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進(jìn)深不大于0.6米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積?！?/p>

（1）可贈(zèng)送面積的凸窗1、普通凸窗的進(jìn)深小于0.60米。2、用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作為“贈(zèng)送面積”。

（2）不可贈(zèng)送面積的凸窗普通凸窗的進(jìn)深如果大于0.60米，將不被允許。

第63頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—落地凸窗“新規(guī)范”規(guī)定：窗臺(tái)高度小于0.4米時(shí)，為落地凸窗”?！爱?dāng)落地凸窗高度等于或大于2.2米時(shí)，無(wú)論其進(jìn)深如何，凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積?！倍按绑w上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖9）均不視為凸窗，此時(shí)，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高大于等于2.2米時(shí)，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。1）可贈(zèng)送面積的落地凸窗高度小于2.2米，則無(wú)論進(jìn)深多大，都作為贈(zèng)送面積。這對(duì)小戶型住宅戶型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，將大大地增加了小戶型局促的室內(nèi)空間，實(shí)際上其增加的“地毯面積”，空間感和實(shí)用性比普通凸窗實(shí)惠多了。2）不可贈(zèng)送面積的落地凸窗“新規(guī)范”對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各類變相、曲解的落地凸窗（俗稱“偽凸窗”）加以限制。如“城市主場(chǎng)”式的假梁式凸窗，佳兆業(yè)系列的“桂芳園”、“可園”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作為“贈(zèng)送面積”。同理，對(duì)于如“桂芳園”、“可園”的落地衣柜，由于其外墻齊平，應(yīng)該視為此類變相的落地凸窗不可再作“贈(zèng)送面積”。第64頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—入戶花園“新規(guī)范”對(duì)入戶花園的定義為：住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽(yáng)臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。評(píng)述：如果入戶花園按陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)即其進(jìn)深不得超過(guò)2.5米的有關(guān)規(guī)定，將使入戶花園的設(shè)計(jì)空間受到較大制約。另外，由于陽(yáng)臺(tái)只對(duì)進(jìn)深作出限制，層高則仍有利用的空間。第65頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—夾層對(duì)于“一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠2.20米的部分，不計(jì)算建筑面積”的規(guī)定，“新規(guī)范”未提出異議。因此，今后在深圳市場(chǎng)上，仍然可以采用不計(jì)算建筑面積的低于2.2米的夾層平面。第66頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—室內(nèi)挑高由于國(guó)際對(duì)建筑中的單層面積高度極限沒(méi)有作出明確規(guī)定，因此，“新規(guī)范”也沒(méi)有對(duì)住宅戶內(nèi)的層高作出限定。因此，“新規(guī)范”對(duì)深圳市場(chǎng)中出現(xiàn)的室內(nèi)挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內(nèi)空間，加板隔成兩層空間。挑高層第67頁(yè)/共78頁(yè)深圳新規(guī)范技術(shù)限制一覽方法新規(guī)范限制性要求無(wú)柱露臺(tái)不計(jì)算建筑面積有柱露臺(tái)面積不超過(guò)12平米或進(jìn)深不超過(guò)2.5米凹露臺(tái)面積不超過(guò)12平米或進(jìn)深不超過(guò)2.5米內(nèi)陽(yáng)臺(tái)凹入深度最大不超過(guò)3米，開(kāi)敞寬度受限法式陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積凸窗要求高度小于2.2米或進(jìn)深不大于0.6米時(shí)落地凸窗假梁式或可拆卸式凸窗不再贈(zèng)送面積入戶花園進(jìn)深不能超過(guò)2.5米夾層夾層高度不能超過(guò)2.2米室內(nèi)挑高無(wú)新規(guī)定需要指出的是，深圳是全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)建筑”偷面積“行為限制措施最嚴(yán)格的城市，一些在深圳已經(jīng)被限制的方法仍然可以在內(nèi)地城市繼續(xù)使用。第68頁(yè)/共78頁(yè)“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”—評(píng)述通過(guò)如上分析，可以看出，“新規(guī)范”只是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響最大的幾種“過(guò)度贈(zèng)送面積”現(xiàn)象（空中庭院、超大露臺(tái)、超大凸窗、別墅半地下室等）進(jìn)行了規(guī)范