房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》基礎(chǔ)題

第頁共頁房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》根底題房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》根底題一、單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)投資的()特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者可以容忍較低投資收益率的原因。A.可以得到稅收方面的好處B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.能抵消通貨膨脹的影響D.進(jìn)步投資者的資信等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)答案：C2、我國去年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目的時(shí)遇到困難。這主要表達(dá)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：B3、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要表達(dá)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A4、由于建筑技術(shù)的開展和人們對(duì)建筑功能要求的進(jìn)步而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購置者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要表達(dá)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.將來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比擬風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：B5、某投資商欲進(jìn)展寫字樓置業(yè)投資。其目的收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對(duì)整個(gè)投資市場的.風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是()?A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.746、()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購置力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A7、單一工程的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，假設(shè)把這兩個(gè)投資工程組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化互相抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要到達(dá)這個(gè)理想效果的前提條件是各投資工程間有一個(gè)()。A.正的協(xié)方差B.負(fù)的協(xié)方差C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差D.絕對(duì)協(xié)方差標(biāo)準(zhǔn)答案：B8、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，那么其面臨()。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.周期風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：D解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購置力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購置力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其別人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購置力風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承當(dāng)?shù)馁徶昧︼L(fēng)險(xiǎn)就越大。9、____新鴻基地產(chǎn)投資的董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于()的考慮結(jié)果。A.大陸政策多變B.占領(lǐng)世界投資市場C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D.投資組合標(biāo)準(zhǔn)答案：D解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可承受的風(fēng)險(xiǎn)程度下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的時(shí)機(jī)。10、個(gè)別開展工程因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的工程風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比擬風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：C二、判斷題1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析^p投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報(bào)。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報(bào)，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率ic，工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率ic，將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在工程壽命期內(nèi)工程內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到工程壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。()標(biāo)準(zhǔn)答案：正確4、研究說明：對(duì)于常規(guī)工程(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在工程壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)工程(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在工程壽命期內(nèi)有屢次變化)，解出的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解，即FIRR可以有多個(gè)值。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：對(duì)于非常規(guī)工程(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在工程壽命期內(nèi)有屢次變化)，由于FIRR是唯一的，假設(shè)計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的實(shí)數(shù)解進(jìn)展檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該工程。5、本錢利潤率是整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。本錢利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，才等于年本錢利潤率。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：本錢利潤率是整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。本錢利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年本錢利潤率。6、資本金凈利潤率是指工程經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或工程經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：資本金凈利潤率是指工程經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或工程經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。7、投資分析^p中使用的本錢有許多是對(duì)擬施行工程將來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的施行方案會(huì)有不同的本錢數(shù)據(jù)。()標(biāo)準(zhǔn)答案：正確8、對(duì)于開發(fā)銷售形式下的房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建立資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤9、開發(fā)建立投資是指房地產(chǎn)開發(fā)工程建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品本錢。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤解析：開發(fā)建立投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地