配套購(gòu)物中心快捷酒店及寫字樓可行性研究報(bào)告

X配套購(gòu)物中心快捷酒店及寫字樓可行性研究報(bào)告第1章項(xiàng)目總述1.1基本情況1.1.1項(xiàng)目名稱及性質(zhì)1、項(xiàng)目名稱：XX配套購(gòu)物中心、快捷酒店及寫字樓2、項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位概況1、建設(shè)單位：2、法人地址：3、項(xiàng)目聯(lián)系人：4、聯(lián)系人電話：5、項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介編制依據(jù)及內(nèi)容1、編制依據(jù)（1）國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知（計(jì)辦投資[2002]15號(hào)）；（2）國(guó)家發(fā)展改革委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（3）國(guó)家鐵道部《國(guó)家鐵路“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；（4）太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（并規(guī)選字[2012]第0048號(hào)）；（5）《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》（國(guó)發(fā)[2013]3號(hào)）；（6）中國(guó)鐵路總公司辦公廳文件《中國(guó)鐵路總公司辦公廳關(guān)于印發(fā)深化鐵路投融資體制改革宣傳綱要的通知》（鐵總辦宣[2013]24號(hào)）；（7）中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部《中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部關(guān)于安排新建鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)工作的通知》（計(jì)統(tǒng)合資函[2013]40號(hào)）。2、編制內(nèi)容本可行性研究報(bào)告研究主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生消防、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算、分年投資使用計(jì)劃與融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析等。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建于新建xxx西南側(cè)，為規(guī)劃車站南路、規(guī)劃二路與規(guī)劃五路的合圍區(qū)域。1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)目標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為33182㎡，凈用地面積為24198㎡，總建筑面積為94295㎡，其中地上建筑面積60495㎡；地下建筑面積33800㎡。2、建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是在xx片區(qū)建設(shè)能夠滿足旅客購(gòu)物、住宿需求的購(gòu)物中心和經(jīng)濟(jì)型酒店，同時(shí)充分發(fā)揮土地價(jià)值，配套建設(shè)辦公寫字樓。1.2.3主要建設(shè)條件1、本項(xiàng)目的建設(shè)符合中國(guó)鐵路“十二五”發(fā)展規(guī)劃及太原鐵路局“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求。2、本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)務(wù)院及中國(guó)鐵路總公司關(guān)于鐵路投融資體制改革、鼓勵(lì)土地綜合開發(fā)的要求。3、本項(xiàng)目的建設(shè)得到了太原市政府和各有關(guān)部門的支持。4、本項(xiàng)目水電道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)需要。5、本項(xiàng)目的規(guī)劃及用地手續(xù)齊全。1.2.4項(xiàng)目總投資及資金籌措1、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為52754.65萬元，其中：工程費(fèi)用為42916.78萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)為5744.93萬元；預(yù)備費(fèi)用為3892.94萬元；流動(dòng)資金為200萬元。2、項(xiàng)目建設(shè)資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金籌措方式擬定由大秦鐵路股份有限公司租用太原鐵路局的土地，并出資建設(shè)。1.2.5實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)工期為29個(gè)月，擬定從2014年8月開始施工，到2016年12月竣工驗(yàn)收并交付使主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第2章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1項(xiàng)目外部環(huán)境1、太原市概況太原市位于山西中部、晉中盆地北端，是山西省的省會(huì)，也是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國(guó)華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國(guó)22個(gè)特大城市之一，是中國(guó)北方著名的軍事、文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會(huì)，同時(shí)也是中國(guó)最重要的能源和重工業(yè)基地之一。太原古稱晉陽、并州。國(guó)土面積6988平方公里，建成區(qū)面積343平方公里，常住人口425.63萬人。現(xiàn)瞎6區(qū)3縣1市和2個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、3個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。太原市國(guó)家歷史文化名城，始建于公元前497年春秋時(shí)期，具有2500多年建城史，曾是九個(gè)獨(dú)立王朝的國(guó)都或陪都，素有“龍城”之美譽(yù)。從春秋戰(zhàn)國(guó)的軍事重鎮(zhèn)，到李淵父子起兵建唐的“龍興之地”，從北朝、五代華夏民族融合的地域中心，到晉商叱咤明清的商貿(mào)都會(huì)，悠久的歷史孕育出太原深邃璀璨的晉陽文化，產(chǎn)生過從多杰出的政治家和偉大的文學(xué)藝術(shù)家，留下大量彌足珍貴的文化旅游資源。太原市國(guó)家重要的工業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)門類齊全，特別是裝備制造業(yè)具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，是國(guó)家不銹鋼、鋁鎂合金、重礦設(shè)備、重型汽車、鐵路裝備生產(chǎn)基地。太原市山西省國(guó)家資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的中心城市、國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)城市、國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市、全國(guó)文明創(chuàng)建先進(jìn)城市。2012年，太原市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省委、省政府的戰(zhàn)略部署，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展主題、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式主線和“穩(wěn)中求進(jìn)”總基調(diào)，對(duì)標(biāo)一流、攻堅(jiān)克難，努力土洞經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。全面完成地區(qū)生產(chǎn)總值2311.43億元，增長(zhǎng)10.5%；財(cái)政總收入454.49億元，增長(zhǎng)15.6%；一般預(yù)算收入215.67億元，增長(zhǎng)23.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22587元，增長(zhǎng)12.1%；農(nóng)民人均純收入10079元，增長(zhǎng)13.4%，率先轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，建設(shè)一流省會(huì)城市邁出堅(jiān)實(shí)步伐。2、小店區(qū)概況本項(xiàng)目所在的小店區(qū)是太原市轄區(qū)之一，位于太原市的東南部，晉中盆地的北端，東與晉中市榆次區(qū)接壤，南與清徐縣毗鄰，西與晉源區(qū)隔汾河相望，北至南內(nèi)環(huán)街與迎澤區(qū)相連。小店區(qū)城鄉(xiāng)一體，南農(nóng)北商，高新技術(shù)密集，交通通訊便捷，是太原市“南移西進(jìn)、擴(kuò)容提質(zhì)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要擴(kuò)張區(qū)域，是太原市與晉中市聯(lián)合開發(fā)的前沿地帶，具有空間大的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。小店區(qū)轄1鎮(zhèn)2鄉(xiāng)6個(gè)街道辦事處，95個(gè)社區(qū)，65個(gè)行政村，轄區(qū)總面積295平方公里，建成區(qū)40平方公里，總?cè)丝?6.9萬。3、太原南站概況本項(xiàng)目位于太原南站附近，建成后將直接服務(wù)于太原南站全部始發(fā)、終到及停站通過高速列車，是太原南站及相關(guān)工程的配套工程。太原南站目前在建，施工已經(jīng)接近尾聲。太原xx位于太原市小店區(qū)北營(yíng)，東臨過境高速公路，西接武宿國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南依南環(huán)高速公路，北靠長(zhǎng)風(fēng)大街，地處國(guó)家級(jí)太原高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及武宿物流區(qū)等三大園區(qū)交叉輻射的核心地段，是山西省境內(nèi)第一座高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化的大型鐵路客運(yùn)站，是山西省十大建筑之一，也是太原市標(biāo)志性建筑之一。太原南站客運(yùn)站房建筑面積5.5萬平方米以上，主要辦理南同蒲、北同蒲、太焦線、石太線、石太客運(yùn)專線和太中銀鐵路以及太原西南環(huán)線、大西客?？瓦\(yùn)專線旅客列車的始發(fā)、終到及停站通過作業(yè)，并為規(guī)劃中的快速鐵路實(shí)施與運(yùn)營(yíng)提供條件。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)背景1、現(xiàn)實(shí)背景“十一五”期間太原鐵路局累積完成貨物發(fā)送量224767.5萬噸、旅客發(fā)送量22165.8萬人、運(yùn)輸收入1900億元；分別比“十五”期間增長(zhǎng)50.9%、50.1%、122.2%。根據(jù)《太原鐵路局“十二五”發(fā)展規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2015年，太原鐵路局營(yíng)業(yè)里程將達(dá)到5400公里，貨物發(fā)送量將達(dá)7億噸，旅客發(fā)送量達(dá)到1億人次，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸收入700億元以上。伴隨著貨物和旅客發(fā)送量的增長(zhǎng)，太原南站將會(huì)承擔(dān)更多的工作。太原南站主要有2個(gè)站場(chǎng)，分別是石太客專站場(chǎng)和大西客專站場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的可研批復(fù)，石太客專旅客列車對(duì)數(shù)近遠(yuǎn)期為52/101對(duì)，大西客專大同至太原段旅客列車對(duì)數(shù)近遠(yuǎn)期為106/139對(duì)，大西客專太原至運(yùn)城段旅客列車對(duì)數(shù)近遠(yuǎn)期為142/209對(duì)，太中銀鐵路旅客列車對(duì)數(shù)近遠(yuǎn)期為15/23對(duì)。太原南站需要承擔(dān)以上旅客列車的始發(fā)終到及通過作業(yè)。目前，太原xx及相關(guān)工程的施工已經(jīng)接近尾聲，離投入使用的時(shí)間越來越近，而太原南站卻沒有乘務(wù)員換乘服務(wù)用房，與高速列車數(shù)量不斷增加和旅客發(fā)送量的迅猛增長(zhǎng)極不相稱，嚴(yán)重制約太原南站功能的發(fā)揮。對(duì)比太原南站及相關(guān)工程的實(shí)施進(jìn)度，乘務(wù)員換乘中心的建設(shè)顯得尤為迫切。2、政策背景2013年8月9日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》（國(guó)發(fā)[2013]3號(hào)）指出：推進(jìn)鐵路投融資體制改革，多方式多渠道籌集建設(shè)資金，按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，多元投資，市場(chǎng)運(yùn)作，政策配套”的基本思路，完善鐵路發(fā)展規(guī)劃，全面開放鐵路建設(shè)市場(chǎng)；加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開發(fā)利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)，按照市場(chǎng)化、集約化原則實(shí)施綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展。2013年12月9日，中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部《中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部關(guān)于安排新建鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)工作的通知》（計(jì)統(tǒng)合資函[2013]40號(hào)）指出：要結(jié)合鐵路實(shí)際，統(tǒng)籌鐵路規(guī)劃和城市規(guī)劃，因地制宜進(jìn)行綜合開發(fā)，提高土地的使用效率和開發(fā)強(qiáng)度，拓展鐵路多元經(jīng)營(yíng)的廣度和深度，增加政府的土地收入及鐵路企業(yè)收益，形成政府、鐵路、開發(fā)商多方共贏的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)鐵路建設(shè)外部效益部分內(nèi)部化，保持鐵路建設(shè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性1、本項(xiàng)目的實(shí)施是響應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，促進(jìn)鐵路投融資體制改革，加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的需要。鐵路是國(guó)家重要的基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程，是資源節(jié)約型、環(huán)境友好型運(yùn)輸方式。改革鐵路投融資體制，加快推進(jìn)鐵路建設(shè)，對(duì)于加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)投資合理增長(zhǎng)、優(yōu)化交通運(yùn)輸結(jié)構(gòu)、降低社會(huì)物流成本、方便人民群眾安全出行，都具有不可替代的重要作用。近年來，我國(guó)鐵路發(fā)展取得了顯著成就，但與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要、其他交通方式和國(guó)外先進(jìn)水平相比，鐵路仍然是綜合交通運(yùn)輸體系的薄弱環(huán)節(jié)，發(fā)展相對(duì)滯后。為確保在建項(xiàng)目順利推進(jìn)，投產(chǎn)項(xiàng)目如期完工，新開項(xiàng)目抓緊實(shí)施，全面實(shí)現(xiàn)“十二五”鐵路規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，推進(jìn)鐵路投融資體制改革，多方式多渠道籌集建設(shè)資金；不斷完善鐵路運(yùn)價(jià)機(jī)制，穩(wěn)步理順鐵路價(jià)格關(guān)系；建立鐵路公益性、政策性運(yùn)輸補(bǔ)貼的制度安排，為社會(huì)資本進(jìn)入鐵路創(chuàng)造條件；加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開發(fā)利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)；強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，努力提高資產(chǎn)收益水平；加快項(xiàng)目前期工作，形成鐵路建設(shè)合力。中國(guó)鐵路總公司、地方政府等項(xiàng)目業(yè)主要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，密切協(xié)調(diào)配合，加大工作力度，切實(shí)做好建設(shè)方案、資金籌措和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析等前期工作。本項(xiàng)目由大秦鐵路股份有限公司租用太原鐵路局的土地，并出資建設(shè)，項(xiàng)目建成后，由太原鐵路新創(chuàng)餐飲旅游有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，這種融資及經(jīng)營(yíng)模式，是響應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，促進(jìn)鐵路投融資體制改革，加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的需要。2、本項(xiàng)目的建設(shè)是提高城市服務(wù)水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。2012年，太原市全年社會(huì)消費(fèi)品總額1129.51億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，其中：城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額1106.94億元，增長(zhǎng)16.1%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額22.57億元，增長(zhǎng)15.6%。旅游業(yè)方面，太原市2012年全市接待海內(nèi)外游客2983.89萬人次，比上年增長(zhǎng)21.1%。其中國(guó)內(nèi)游客2941.64萬人次，增長(zhǎng)21.2%；海外游客42.25萬人次，增長(zhǎng)21.1%。旅游業(yè)的發(fā)展，必將帶動(dòng)餐飲、購(gòu)物、酒店等服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)，將以高科技、高智能的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，全面提高太原市旅客購(gòu)物及住宿服務(wù)水平。建設(shè)場(chǎng)址位于太原南站附近，交通便利，方便游客出行，為太原市旅游規(guī)劃提供有利的硬件條件，促進(jìn)城市旅游事業(yè)發(fā)展，提高城市服務(wù)水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、本項(xiàng)目的建設(shè)是彌補(bǔ)商業(yè)不足，加強(qiáng)站區(qū)配套設(shè)施的需要日漸完善的鐵路運(yùn)輸體系及逐年攀升的運(yùn)輸量和運(yùn)輸收入，給太原市鐵路局的發(fā)展帶來了契機(jī)，同時(shí)也將為太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，特別是太原南站建成投入使用后，片區(qū)附近生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)等方面都將會(huì)產(chǎn)生極大變化，對(duì)周邊服務(wù)配套設(shè)施將提出更高的要求，其中，寫字樓作為一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，是這一區(qū)域不可或缺的一部分。目前太原市寫字樓主要集中于府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長(zhǎng)治路、長(zhǎng)風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)由于所在區(qū)域人口密度大、出行道路交通擁堵、發(fā)展用地不足等原因以及受省、市兩級(jí)行政中樞南遷的影響，未來發(fā)展空間受限；親賢北街、長(zhǎng)治路、長(zhǎng)風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)經(jīng)過近些年的發(fā)展，供應(yīng)量不斷加大，市場(chǎng)已基本飽和；南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)依托自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；而長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)順應(yīng)城市規(guī)劃，發(fā)展用地充足，加上近年來政府主導(dǎo)在道路、公共服務(wù)設(shè)施等方面大力建設(shè)，大型的高端住宅社區(qū)正不斷興起，人口逐漸增多，商業(yè)日漸繁華，交通十分便利，發(fā)展空間較大。太原南站位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)附近，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，片區(qū)內(nèi)寫字樓需求將日漸顯現(xiàn)。本項(xiàng)目將建設(shè)充分利用車站人流優(yōu)勢(shì)，和鐵路優(yōu)勢(shì)土地資源，建成集購(gòu)物、賓館、寫字樓為一體的綜合體項(xiàng)目，是彌補(bǔ)商業(yè)不足，加強(qiáng)站區(qū)配套設(shè)施的需要。4、本項(xiàng)目的實(shí)施是盤活鐵路用地資源，保障鐵路建設(shè)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的需要。2013年8月9日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于改革鐵路投資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》（國(guó)發(fā)[2013]3號(hào)）指出：加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開發(fā)利用，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)，按照市場(chǎng)化、集約化原則實(shí)施綜合開發(fā)，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展。2013年12月9日，中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部《中國(guó)鐵路總公司計(jì)劃統(tǒng)計(jì)部關(guān)于安排新建鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)工作的通知》（計(jì)統(tǒng)合資函[2013]40號(hào)）指出：要結(jié)合鐵路實(shí)際，統(tǒng)籌鐵路規(guī)劃和城市規(guī)劃，因地制宜進(jìn)行綜合開發(fā)，提高土地的使用效率和開發(fā)強(qiáng)度，拓展鐵路多元經(jīng)營(yíng)的廣度和深度，增加政府的土地收入及鐵路企業(yè)收益，形成政府、鐵路、開發(fā)商多方共贏的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)鐵路建設(shè)外部效益部分內(nèi)部化，保持鐵路建設(shè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目將充分利用鐵路劃撥用地，綜合建設(shè)購(gòu)物中心商務(wù)酒店及寫字樓，既能集約利用土地，盤活鐵路用地資源，更能提高土地使用效率和開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鐵路用地收益，支持鐵路建設(shè)。本項(xiàng)目的實(shí)施是盤活鐵路用地資源，保障鐵路建設(shè)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的需要。5、本項(xiàng)目的實(shí)施是滿足鐵路旅客發(fā)送量增長(zhǎng)的需要，有利于山西省鐵路樞紐功能的發(fā)揮。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)《新建鐵路大同西安客運(yùn)專線可行性研究》的批復(fù)，大同至西安客運(yùn)專線的太原至運(yùn)城段最大區(qū)間客流密度近期為4000萬人/年，遠(yuǎn)期6000萬人/年；大同至太原段最大區(qū)間客流密度近期為3000萬人/年，遠(yuǎn)期4000萬人/年。再加上目前正在運(yùn)營(yíng)的太中銀鐵路和石太客專的旅客發(fā)送的增長(zhǎng)數(shù)量，以及規(guī)劃建設(shè)的大同至原平、大同至張家口、太原至焦作、太原至北京客運(yùn)專線，到2015年，太原鐵路局營(yíng)業(yè)里程將達(dá)到5400公里，旅客發(fā)送量達(dá)到1億人次，動(dòng)車組配屬40組以上。伴隨著旅客發(fā)送量增長(zhǎng)的需要，可以預(yù)料，旅客在購(gòu)物、住宿、餐飲等方面的需求也將同步增加。沒有配備齊全、管理先進(jìn)的配套購(gòu)物中心、快捷酒店，將很難保證滿足旅客生活及旅途需求，太原鐵路樞紐功能的發(fā)揮將受到極大限制。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是滿足鐵路旅客發(fā)送量增長(zhǎng)的需要，有利于山西省鐵路樞紐功能的發(fā)揮。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施是響應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，促進(jìn)鐵路投融資體制改革，加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的需要；是提高城市服務(wù)水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；本項(xiàng)目的建設(shè)是彌補(bǔ)商業(yè)不足，加強(qiáng)站區(qū)配套設(shè)施的需要；本項(xiàng)目的實(shí)施是盤活鐵路用地資源，保障鐵路建設(shè)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的需要；是滿足鐵路旅客發(fā)送量增長(zhǎng)的需要，有利于山西省鐵路樞紐功能的發(fā)揮。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第3章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模3.1太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析3.1.1地區(qū)生產(chǎn)總值現(xiàn)狀2012年，太原市全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2311.43億元，比上年增長(zhǎng)10.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值36.02億元，增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1035.57億元，增長(zhǎng)9.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1239.84億元，增長(zhǎng)11.3%。第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值168.44億元，增長(zhǎng)7.6%；批發(fā)零售及住宿餐飲業(yè)增加值430.13億元，增長(zhǎng)14.8%；金融保險(xiǎn)業(yè)增加值241.22億元，增長(zhǎng)14.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值54440元，比上年增長(zhǎng)9.8%，按2012年平均匯率計(jì)算達(dá)到8624美元。3.1.2產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)狀況三次產(chǎn)業(yè)比重為1.6%、44.8%、53.6%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.1、4.4和6.0個(gè)百分點(diǎn)。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重持平，第二產(chǎn)業(yè)比重下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。3.1.3地方財(cái)政收支狀況全市財(cái)政總收入454.49億元，比上年增長(zhǎng)15.6%。其中：市級(jí)財(cái)政完成246.16億元，增長(zhǎng)18.2%；縣（區(qū)）級(jí)財(cái)政完成208.33億元，增長(zhǎng)12.7%。全市一般預(yù)算收入215.67億元，增長(zhǎng)23.4%。其中：稅收收入172.38億元，增長(zhǎng)21.7%，國(guó)內(nèi)增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅共計(jì)完成稅收112.20億元。全年一般預(yù)算支出277.51億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。其中：一般公共服務(wù)支出增長(zhǎng)7.3%，教育支出增長(zhǎng)22.9%，科學(xué)技術(shù)支出增長(zhǎng)23.1%，文化體育與傳媒支出增長(zhǎng)17.1%，社會(huì)保障和就業(yè)支出增長(zhǎng)4.0%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長(zhǎng)21.9%，節(jié)能環(huán)保支出增長(zhǎng)106.5%，農(nóng)林水事務(wù)支出增長(zhǎng)65.9%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出下降5.4%。3.1.4固定資產(chǎn)投資2012年全年固定資產(chǎn)投資1320.63億元，比上年增長(zhǎng)28.9%。其中：中央項(xiàng)目投資124.36億元，增長(zhǎng)37.4%；省屬項(xiàng)目投資290.34億元，增長(zhǎng)29.4%；市屬及以下項(xiàng)目投資905.93億元，增長(zhǎng)27.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資17.19億元，增長(zhǎng)16.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資435.05億元，增長(zhǎng)50.1%。其中：工業(yè)投資428.87億元，增長(zhǎng)50.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資868.39億元，增長(zhǎng)20.7%。三次產(chǎn)業(yè)投資比重為1.3%、32.9%和65.8%。3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資364.72億元，比上年增長(zhǎng)16.9%。住宅投資260.19億元，增長(zhǎng)5.6%，其中：90平方米以下住房投資58.19億元，占住宅投資的比重為22.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資41.10億元，增長(zhǎng)80.0%。全年商品房竣工面積230.94萬平方米，商品房銷售額221.48億元。3.1.6國(guó)內(nèi)貿(mào)易全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1129.51億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中：城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額1106.94億元，增長(zhǎng)16.1%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額22.57億元，增長(zhǎng)15.6%。圖3-5：2012年社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖3-6：2008-2012年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元，%）圖3-7：2012年限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額3.1.7交通、郵電和旅游交通運(yùn)輸：年末全市公路線路里程累計(jì)達(dá)到7008公里，其中高速公路288公里。公路密度100.3公里/百平方公里。圖3-8：2012年鐵路、公路、航空運(yùn)輸量與周轉(zhuǎn)量3.1.8旅游：全市接待海內(nèi)外游客2983.89萬人次，比上年增長(zhǎng)21.2%。其中：國(guó)內(nèi)游客2941.64萬人次，增長(zhǎng)21.2%；海外游客42.25萬人次，增長(zhǎng)21.1%。海外游客中：外國(guó)人29.72萬人次，香港同胞7.16萬人次，澳門同胞0.79萬人次，臺(tái)灣同胞4.58萬人次。全年旅游總收入355.55億元，增長(zhǎng)28.5%；國(guó)內(nèi)旅游收入339.69億元，增長(zhǎng)28.9%；旅游外匯收入2.44億美元，增長(zhǎng)23.3%。3.1.9城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：新蘭路改造、體育路南段打通、千峰南北路冷再生改造等7項(xiàng)工程全部完工。完成美術(shù)館、博物館等中博會(huì)后續(xù)亮化和景觀完善工程。汾東商務(wù)區(qū)、晉陽湖區(qū)、南站片區(qū)配套道路建設(shè)進(jìn)展順利。啟動(dòng)雙塔景區(qū)建設(shè)。西山旅游防火通道全線通車。城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2號(hào)線一期工程勘察、設(shè)計(jì)已完成招標(biāo)。太古、太陽高速公路建成通車。新建、改建農(nóng)村公路229.60公里。年末全市天然氣供氣總量51809萬立方米，其中新增供氣能力1.22億立方米。集中供熱面積9650萬平方米，集中供熱擴(kuò)網(wǎng)2785萬平方米，是上年擴(kuò)網(wǎng)面積的2.1倍。入選首批國(guó)家創(chuàng)建“公交都市”示范城市。新增公交車600輛，年末城市公交運(yùn)營(yíng)車輛3054輛，其中：公共汽車2921輛，電車133輛。公交運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度3217公里，年客運(yùn)量7.42億人次。建設(shè)自行車租賃點(diǎn)564個(gè)，新購(gòu)置公共自行車2萬輛，投放1.5萬輛，建成了覆蓋主城區(qū)的公共自行車服務(wù)系統(tǒng)。城市綠化：建成區(qū)開工建設(shè)園林綠化工程16項(xiàng)，其中雙塔南北路配套綠化工程、東峰生態(tài)公園建設(shè)工程、動(dòng)物園館舍建設(shè)等7項(xiàng)工程全面竣工。創(chuàng)建省級(jí)園林單位9個(gè)，省級(jí)園林小區(qū)3個(gè)，省級(jí)園林道路2條，省級(jí)星級(jí)公園5個(gè)。全市共有綜合性公園31個(gè)，專類公園11個(gè)，帶狀公園4個(gè)，街頭游園104個(gè)，社區(qū)游園42個(gè)，街旁綠地47塊。建成區(qū)綠化覆蓋面積達(dá)到12112公頃，園林綠地面積10596公頃，公園綠地面積3416公頃。建成區(qū)綠化覆蓋率39.07%，綠地率34.18%，人均公園綠地面積10.66平方米。3.1.10人口、人民生活和社會(huì)保障據(jù)2012年人口抽樣調(diào)查，年末全市常住人口425.63萬人，比上年末增加2.10萬人。其中：城鎮(zhèn)人口356.51萬人，增加3.49萬人；鄉(xiāng)村人口69.12萬人，減少1.39萬人。城鎮(zhèn)化率83.76%，比上年提高0.41個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口3.86萬人，人口出生率9.10‰；死亡人口1.76萬人，死亡率4.16‰；自然增加人口2.10萬人，自然增長(zhǎng)率4.94‰。人民生活：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22587元，比上年增長(zhǎng)12.1%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出13970元，增長(zhǎng)6.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為33.3%。農(nóng)民人均純收入10079元，增長(zhǎng)13.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6550元，增長(zhǎng)10.9%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為33.9%。城鄉(xiāng)居民收入比為2.24∶1，比上年縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)。圖3-9：2008-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元，%）3.2太原市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析3.2.1太原市商業(yè)現(xiàn)狀概述上年末增加2.10萬人。其中：城鎮(zhèn)人口356.51萬人，增加3.49萬人；鄉(xiāng)村人口69.12萬人，減少1.39萬人。城鎮(zhèn)化率83.76%，比上年提高0.41個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口3.86萬人，人口出生率9.10‰；死亡人口1.76萬人，死亡率4.16‰；自然增加人口2.10萬人，自然增長(zhǎng)率4.94‰。人民生活：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22587元，比上年增長(zhǎng)12.1%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出13970元，增長(zhǎng)6.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為33.3%。農(nóng)民人均純收入10079元，增長(zhǎng)13.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6550元，增長(zhǎng)10.9%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為33.9%。城鄉(xiāng)居民收入比為2.24∶1，比上年縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)。3.2太原市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析3.2.1太原市商業(yè)現(xiàn)狀概述截止到2012年，太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約35289個(gè)，總面積2875860平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10.3個(gè)，人均營(yíng)業(yè)面積已達(dá)0.8平方米，從業(yè)人員達(dá)22萬余人人。固定人口330余萬，流動(dòng)人口約110萬人?；拘纬蓛蓚€(gè)商業(yè)主中心：一個(gè)是鐘樓街、柳巷、食品街和開化寺商業(yè)群；另一個(gè)是親賢北街—長(zhǎng)風(fēng)街商業(yè)中心。這兩個(gè)商業(yè)中心已經(jīng)成為太原未來幾年發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的“骨架”。3.2.2柳巷商圈1、基本情況介紹柳巷商圈位于太原市中心的商業(yè)鬧市區(qū)，涵蓋柳巷、鐘樓街、橋頭街、食品街、棉花巷區(qū)域，輻射解放路、新建路、五一路等區(qū)域。柳巷是太原歷史最悠久、最繁華的商業(yè)街，具有三百多年的商業(yè)歷史，承載著幾代人的夢(mèng)想與記憶。柳巷商圈商賈云集，店鋪林立，買賣興隆，聚集著200余家商業(yè)企業(yè)，有眾多的中華“老字號(hào)”和歷史名店，有太原“王府井”之美稱，擁有中國(guó)四大夜市之一、華北地區(qū)最大的夜市，是中國(guó)大陸十大商業(yè)街之一，日人流量多達(dá)二十余萬。2、商業(yè)業(yè)態(tài)目前柳巷商圈內(nèi)百貨經(jīng)營(yíng)定位主要分三個(gè)的層級(jí)：（1）以天美名店、華宇國(guó)際精品商廈、華宇購(gòu)物中心為代表的中高端百貨。三個(gè)商場(chǎng)定位相對(duì)較高，但都在商圈邊緣位置。（2）銅鑼灣、茂業(yè)百貨、貴都、巴黎春天為代表的中低端百貨。四個(gè)商場(chǎng)均在商圈中心位置，其中貴都、巴黎春天百貨曾是太原最高端的百貨之一。（3）以來福時(shí)尚、立達(dá)、自由空間、富樂時(shí)尚等為代表的時(shí)尚商場(chǎng)。3、租金水平柳巷商圈一二層商鋪售價(jià)一般為3.5萬~4.8萬元/平方米，柳巷商圈一二層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為300~400元/平方米·月。3.2.3親賢北街—長(zhǎng)風(fēng)街1、基本情況介紹親賢北街—長(zhǎng)風(fēng)街區(qū)域原是鄉(xiāng)野郊外。隨著太原高科技開發(fā)區(qū)的建設(shè)及梅園、佳地花園等居民小區(qū)的落成，市政府將其規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心之一進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)過短短幾年的建設(shè)，現(xiàn)已形成以餐飲業(yè)為主，購(gòu)物、休閑、健身等點(diǎn)綴其中的頗具規(guī)模的新興商業(yè)街區(qū)。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外一線商業(yè)機(jī)構(gòu)的相繼進(jìn)駐，更使“親賢—長(zhǎng)風(fēng)”商圈成為了太原商業(yè)版圖中迅速崛起的新銳勢(shì)力。1998年，太原市重新劃定行政區(qū)，南郊區(qū)劃入小店區(qū)，城市建設(shè)向南推進(jìn)的思路豁然明朗。新區(qū)規(guī)劃的確定，立刻引來政府大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，民間資本也迅速向南挺進(jìn)。隨著一批頗具規(guī)模的購(gòu)物中心、餐飲、娛樂企業(yè)的進(jìn)入，以及平陽路拓寬、長(zhǎng)治路改造、長(zhǎng)風(fēng)大街的打通，親賢北街—長(zhǎng)風(fēng)大街“寸土寸金”的地位已無可動(dòng)搖。2002年11月，太原第一家外埠大型百貨商場(chǎng)梅園百盛在親賢北街開業(yè)。2005年，北京燕莎友誼商城選址與梅園百盛一街之隔的和信摩爾。隨后，山西世貿(mào)百貨、北美新天地、王府井百貨、天美新天地陸續(xù)開業(yè)形成了高端商場(chǎng)云集的局面,使得柳巷商圈長(zhǎng)期以來的商業(yè)霸主地位被撼動(dòng)。以高產(chǎn)出、高消費(fèi)、高端定位的優(yōu)勢(shì)成為太原市商業(yè)發(fā)展的又一核心。2、商業(yè)業(yè)態(tài)目前親賢街—長(zhǎng)風(fēng)大街是具有濃厚都市氣息的購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑的新型商業(yè)集中地，營(yíng)業(yè)面積上千平方米的酒店有20余家，加上其他中低檔特色店、主題餐廳，大大小小的餐飲企業(yè)近百家。商圈具有地理位置優(yōu)越、人口密集度高、交通便利、配套設(shè)施全面等區(qū)位優(yōu)勢(shì)。并且隨著省市政府及重點(diǎn)企業(yè)的南遷，政治經(jīng)濟(jì)中心南移，勢(shì)必會(huì)成為太原市商業(yè)核心。3、租金水平親賢北街—長(zhǎng)風(fēng)街商圈為太原商業(yè)版圖中迅速崛起的新銳勢(shì)力，一二層商鋪售價(jià)一般為2.6萬~3.8萬元/平方米，一二層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為240~320元/平方米·月。3.3太原市酒店調(diào)查分析3.3.1太原市酒店市場(chǎng)調(diào)查分析太原位于我國(guó)中部，處于國(guó)家南北大通道包頭（呼和浩特）—太原—洛陽—湛江和東西大通道青島—石家莊—太原—銀川—蘭州—烏魯木齊的核心節(jié)點(diǎn)位置，具有承東啟西、連接南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是中部地區(qū)重要的交通樞紐，也是山西省整體交通系統(tǒng)的核心組成部分。近年來，隨著國(guó)家“西部大開發(fā)”和“中部崛起”戰(zhàn)略的實(shí)施以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，這座有著兩千五百年歷史的城市，正在逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛。依托于深厚的歷史背景和文化底蘊(yùn)，太原市旅游業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。做為煤炭資源大省，以煤炭工業(yè)為中心的重工業(yè)一直以來都是山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，省城太原自然也成為重要的煤炭貿(mào)易中心。另外，作為山西省內(nèi)第一座高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化的大型鐵路客運(yùn)站的太原南站，地處太原市國(guó)家級(jí)高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及武宿物流區(qū)等三大園區(qū)交叉輻射的核心地段，為國(guó)家特等站，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)通車，即將全面完工投入使用。這些因素的存在，使得太原市國(guó)際國(guó)內(nèi)商務(wù)、觀光客源在近年來迅猛增長(zhǎng)，也導(dǎo)致酒店資源的稀缺。根據(jù)從太原市旅游局獲得的統(tǒng)計(jì)資料，截止2013年上半年，太原市市區(qū)共有登記在冊(cè)的星級(jí)酒店81家（不包括太原星河灣酒店、山西晉商國(guó)際大酒店等未入冊(cè)但按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店）。其中，五星級(jí)酒店6家，四星級(jí)酒店14家，三星級(jí)酒店50家，二星級(jí)酒店11家。除了以上已經(jīng)獲得星級(jí)評(píng)定的酒店，根據(jù)調(diào)研獲得的相關(guān)資料，若包括太原星河灣酒店、山西晉商國(guó)際大酒店等未入冊(cè)但按照業(yè)內(nèi)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，太原市目前則共有五星級(jí)酒店15家，未入冊(cè)的占60%；四星級(jí)酒店39家，未入冊(cè)的占38%；其他星級(jí)酒店數(shù)量一致。3.3.2太原南站片區(qū)酒店市場(chǎng)分析太原南站位于太原市小店區(qū)，小店區(qū)是太原市“南移西進(jìn)、擴(kuò)容提質(zhì)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要擴(kuò)張區(qū)域，又是太原市與晉中市聯(lián)合開發(fā)的前沿陣地，境內(nèi)有全省最大的航空港——太原武宿機(jī)場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)大專院校和科研機(jī)構(gòu)眾多，電子、信息產(chǎn)業(yè)密集，國(guó)家級(jí)太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及國(guó)家級(jí)劉家堡萬畝高效農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)都坐落在小店區(qū)，小店區(qū)已成為全市乃至全省科工貿(mào)的重要發(fā)展基地。小店區(qū)內(nèi)目前較為成熟的商圈只有親賢街、長(zhǎng)風(fēng)街商圈，而小店區(qū)的星級(jí)酒店、商務(wù)酒店及快捷酒店也大都分布在該商圈內(nèi)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，從太原南站為中心輻射，該片區(qū)500米、1公里、2公里、5公里范圍內(nèi)酒店分布情況如下：500米范圍：無任何檔次酒店。1公里范圍：共有4家經(jīng)濟(jì)型、快捷酒店，檔次較低，以普國(guó)快捷酒店為代表，出租率約60%，平均房?jī)r(jià)98元~138元；無星級(jí)酒店。2公里范圍：共有各類酒店20家，其中經(jīng)濟(jì)型、快捷酒店19家；按三星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)酒店1家，即山西財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心，出租率為85%，平均房?jī)r(jià)288元；無四星、五星級(jí)酒店。5公里范圍：共有各類酒店171家，其中經(jīng)濟(jì)型、快捷酒店140家；三星級(jí)及按三星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店20家，以距離太原南站最近的山西財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、金三元賓館、指宏錢江國(guó)際大酒店為代表，出租率為75%~80%，平均房?jī)r(jià)238元~320元；四星級(jí)及按四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店11家，以潤(rùn)東大酒店、卓凡濠景大酒店為代表，出租率為70%~75%，平均房?jī)r(jià)398元~439元；無五星級(jí)酒店。3.4太原市寫字樓調(diào)查分析1、太原市寫字樓分布概況目前太原市寫字樓主要集中于府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長(zhǎng)治路、長(zhǎng)風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)。由于形成的時(shí)間不同，各自在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府政策扶持等方面呈現(xiàn)出明顯的特色，導(dǎo)致寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)等方面存在較大區(qū)別。府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)所在區(qū)位為太原市行政、金融一條街，是太原市最早的商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域內(nèi)分布有省、市兩級(jí)行政中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機(jī)構(gòu)省級(jí)分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國(guó)稅局、市地稅局、市中級(jí)法院、省煤炭進(jìn)出口公司、太原日?qǐng)?bào)社等機(jī)關(guān)事業(yè)單位，優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)聚集于此，形成了一個(gè)成熟的商務(wù)辦公中心，故而長(zhǎng)期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目不多，大多定位中高端，分布有太原市標(biāo)志性地標(biāo)建筑—山西國(guó)際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國(guó)際大廈、新聞大廈等寫字樓，而其中又以山西國(guó)際貿(mào)易大廈最為高端，入住了山西國(guó)際電力集團(tuán)、山西省國(guó)信投資集團(tuán)公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團(tuán)國(guó)際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國(guó)際知名公司辦事處。中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機(jī)構(gòu)省級(jí)分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國(guó)稅局、市地稅局、市中級(jí)法院、省煤炭進(jìn)出口公司、太原日?qǐng)?bào)社等機(jī)關(guān)事業(yè)單位，優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)聚集于此，形成了一個(gè)成熟的商務(wù)辦公中心，故而長(zhǎng)期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目不多，大多定位中高端，分布有太原市標(biāo)志性地標(biāo)建筑—山西國(guó)際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國(guó)際大廈、新聞大廈等寫字樓，而其中又以山西國(guó)際貿(mào)易大廈最為高端，入住了山西國(guó)際電力集團(tuán)、山西省國(guó)信投資集團(tuán)公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團(tuán)國(guó)際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國(guó)際知名公司辦事處。親賢北街、長(zhǎng)治路、長(zhǎng)風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)地處城南，得益于太原市城市南移西進(jìn)規(guī)劃政策的實(shí)施，近年來發(fā)展迅速。區(qū)域內(nèi)酒店林立，商業(yè)繁華，寫字樓項(xiàng)目聚集，高端居住社區(qū)匯聚，商業(yè)氛圍濃厚，吸引了眾多省內(nèi)外企業(yè)入駐于此。區(qū)域內(nèi)以和信商座、長(zhǎng)風(fēng)大廈、澳林百合中心、千禧世紀(jì)廣場(chǎng)、泰華城市廣場(chǎng)、陽光商務(wù)大廈等為代表，形成企業(yè)總部辦公基地為特色的商務(wù)新區(qū)。長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)位于汾河西岸長(zhǎng)風(fēng)西大街南側(cè)，是2011年4月份在太原召開的“中博會(huì)”的主會(huì)場(chǎng)。該區(qū)域東臨濱河?xùn)|路、南臨南中環(huán)街、西臨新晉祠路、北臨長(zhǎng)風(fēng)西大街，地理位置優(yōu)越，交通便利，未來將建成太原市市級(jí)行政樞紐和辦公會(huì)議中心，區(qū)域內(nèi)分布有即將建成的山西大劇院、山西省圖書館、山西省科技館、太原美術(shù)館、太原博物館、中國(guó)（太原）煤炭交易中心等大型公共文化設(shè)施，是集文化、商業(yè)、金融、貿(mào)易、咨詢、辦公、會(huì)展為一體的商務(wù)新區(qū)。目前周邊匯聚了酈華苑、萬國(guó)城MOMA、海爾十二院城、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、蘭亭御湖城、綠地世紀(jì)城、圣湖觀瀾國(guó)際等十余個(gè)知名地產(chǎn)項(xiàng)目。南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街，以金茂、賽格、財(cái)富國(guó)際等寫字樓為代表，形成了以電子產(chǎn)品營(yíng)銷為主體商業(yè)特征，入駐企業(yè)主要是從事IT行業(yè)的企業(yè)，由于區(qū)域內(nèi)有青龍電腦城、賽格數(shù)碼港、陽光數(shù)碼港、頤高國(guó)際數(shù)碼城等大型IT賣場(chǎng)，人流量大，商業(yè)繁華。高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)位于學(xué)府街以南，依靠區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和政策優(yōu)勢(shì)，分布有高新動(dòng)力港、時(shí)代廣場(chǎng)、方大領(lǐng)地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等寫字樓，聚集了很多國(guó)際知名企業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)，與南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)相似，均為專業(yè)性寫字樓市場(chǎng)。萬達(dá)廣場(chǎng)塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)龍?zhí)豆珗@片區(qū)，屬杏花嶺區(qū)舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米，區(qū)域內(nèi)擬建成集國(guó)際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國(guó)際影院為一體的城市綜合體，總建設(shè)規(guī)模約150萬㎡。目前酒店式公寓、高檔住宅、商鋪已陸續(xù)建成。未來該寫字樓建成之后，將進(jìn)一步加強(qiáng)府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的地位。2、太原市寫字樓租金價(jià)格從目前的租售價(jià)格情況來看，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金最高，為90~150元/m2?月，而國(guó)貿(mào)大廈可達(dá)150元/m2?月以上；親賢北街、長(zhǎng)治路、長(zhǎng)風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)一般在90元/m2?月上下；其余區(qū)域則集中于60~90元/m2?月。3.5本項(xiàng)目定位分析3.5.1

項(xiàng)目區(qū)域位置項(xiàng)目緊鄰太原火車南站南廣場(chǎng)，東側(cè)臨鐵路綠化防護(hù)帶，北側(cè)銜接火車站西廣場(chǎng)，西側(cè)臨城市規(guī)劃道路，南側(cè)臨城市規(guī)劃道路。3.5.2項(xiàng)目SWOT分析1、S優(yōu)勢(shì)分析：（1）政府重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目之一。（2）緊鄰太原南站（高鐵站），是小店區(qū)的核心區(qū)。（3）道路交通便捷，充足的停車位以及良好的購(gòu)物環(huán)境可以為消費(fèi)群體提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2、W劣勢(shì)分析：（1）為全新開發(fā)的區(qū)域，目前項(xiàng)目周邊缺乏生活配套及商業(yè)氛圍。（2）緊鄰高鐵站，高鐵運(yùn)行噪音影響高端品牌進(jìn)駐意愿。3、O機(jī)會(huì)分析：（1）緊鄰新火車站，增加項(xiàng)目輻射范圍。（2）項(xiàng)目周邊規(guī)劃有居住區(qū)，為項(xiàng)目提供持久的消費(fèi)群體保障。4、T威脅分析：（1）項(xiàng)目地塊區(qū)域價(jià)值有待開發(fā)，前期招商困難。（2）區(qū)域商業(yè)氛圍需培育。3.5.3

項(xiàng)目定位建議根據(jù)以上分析及本項(xiàng)目特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目定位為：以商業(yè)、酒店、辦公為主要構(gòu)成的城市商業(yè)綜合體。商業(yè)主要以過境旅客、火車站周邊居民、以及在附近上班的具有一定消費(fèi)能力的白領(lǐng)和公務(wù)員為主要消費(fèi)群體，以大型超市、精品百貨、專業(yè)店、餐飲、娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)；酒店主要服務(wù)于商務(wù)出差人士、旅游中轉(zhuǎn)游客，酒店標(biāo)準(zhǔn)定位為經(jīng)濟(jì)型酒店；辦公樓主要服務(wù)于太原市與高鐵及運(yùn)輸相關(guān)的企業(yè)。3.6建設(shè)規(guī)模3.6.1地上建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積33182平方米，凈用地面積為24198根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》（并規(guī)條[2012]第0100），最大容積率為2.5，則地上建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在60495平方米以內(nèi)。根據(jù)本項(xiàng)目用地條件，確定本項(xiàng)目地上建筑面積為60495平方米，其中寫字樓35415平方米，快捷酒店16637平方米（300間客房），配套購(gòu)物中心8443平方米。3.6.2地下建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目實(shí)施后將配套建設(shè)地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、人防地下室。（1）地下停車場(chǎng)根據(jù)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，建筑物停車位的配置需求應(yīng)該根據(jù)建筑類別及建筑面積等指標(biāo)予以確定。參考同類城市建筑物機(jī)動(dòng)車標(biāo)準(zhǔn)車位配建下限指標(biāo)（武漢市辦公類建筑為1.2個(gè)/100m2、經(jīng)濟(jì)型酒店為0.4