ISO9001物管部工作手冊（下）

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二、空調系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、按照室外氣溫凹凸打算冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度上升至30℃時需要加開冷卻塔風扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1kg／cm2)。

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、啟動主機。

16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。

（二）關機程序

1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。

2、按停主機。

3、主機徹低停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可按照需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，按照負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵協(xié)作。

三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定

1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員舉行監(jiān)督。

2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行狀況記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大樓空調運行時光表及時啟?？照{系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營運的前提下，樂觀探究并實施有效的節(jié)能辦法。

四、空調系統(tǒng)修理保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機組修理保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。

2、空調班組負責空調系統(tǒng)輔助設備（水泵、電機和風機）的修理，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)方案做好設備保養(yǎng)。

2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)方案，并負責ISO9001物管部工作手冊（下）組織實施。

3、當值人員巡查發(fā)覺系統(tǒng)設備故障，應立刻舉行修理，并報告主管管理員。

4、設備修理過程所要更換的零件，必需做具體記錄。

5、按照系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注重環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必需加以限制。

7、注重用電、防火平安，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排解，逾期應向上級報告以便準時通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)修理保養(yǎng)工作結束后應填寫修理保養(yǎng)記錄表。

五、中央空調系統(tǒng)應急處理計劃

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)覺運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。

2、發(fā)覺故障的技工將狀況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商修理。

3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時光4小時內(nèi)到場修理，非辦公時光12小時內(nèi)到場修理，并在事后做修理報告。

（二）水泵

1、巡查發(fā)覺運行中的水泵異樣，應先停該泵對應的主機，后停異樣水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。

2、發(fā)覺故障的技工檢查修理，可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日志上。

3、水泵故障較嚴峻，應報告主管管理員，由其支配組織修理，并在事后作修理報告。

（三）冷卻塔

1、水塔電機故障

(1)巡查發(fā)覺運行中的水塔電機故障，應立刻停止該機。

(2)發(fā)覺故障后準時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

(3)屬較嚴峻的故障應報告主管管理員，由其組織修理，并在事后作修理報告。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查員工發(fā)覺水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。

(2)立即將狀況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作修理報告。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)覺水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。

(2)浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。

(3)將狀況報告主管管理員，由其組織人員修理并在事后作修理報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)覺或接報主管道漏水應快速關閉冷水機組和水泵。

(2)現(xiàn)場用沙包擋住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水處處亂射。

(4)將空調機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水狀況；一旦發(fā)覺集水坑水位過高，則需關閉排水口。

(5)報告主管管理員，由其支配搶修并在事后作修理報告。

2、水平管網(wǎng)

(1)發(fā)覺或接報空調水平管網(wǎng)漏水，應快速將事故樓層風機房內(nèi)的空調水平管閥門關閉。

(2)現(xiàn)場用沙包擋住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水處處亂射。

(4)報告主管管理員，由其支配搶修并在事后作修理報告。

3、空調機房內(nèi)的伸縮節(jié)

(1)發(fā)覺或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破碎，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破碎伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立刻將破碎的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。

(3)報告主管管理員，由其組織修理，并在事后作修理報告。

4、空調機房內(nèi)的管道

(1)發(fā)覺或接報空調機房內(nèi)管道漏水，應停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水處處亂射。

(3)用沙包擋住附近用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機房內(nèi)對應管道底的排水口排水。

(5)注重水泵房污水井的水位，如水位過高則增強一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)報告主管管理員，由其組織搶修。

（五）通知受影響用戶

大事發(fā)生后，主管管理員認為4小時內(nèi)可修復的應利用緊張廣播知會受影響用戶，超過4小時才干修復的由管理公司書面通知受影響用戶。

第五部分電梯管理

一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。

2、若有緊張狀況發(fā)生，可利用梯內(nèi)緊張對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。

3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL挑選開關打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。

4、若需停梯用電梯專用鑰匙舉行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。

5、在火災狀況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動扶梯操作規(guī)程

（一）啟動

1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。

2、在梯頭或梯尾的啟動開關處用梯匙啟動電扶梯。

3、在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異樣，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應急停止

緊張狀況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。

（四）改變行程方向

1、檢查確認扶梯級無乘客。

2、停止電扶梯運行。

3、待徹低停止后，再轉向啟動。

三、電梯運行管理規(guī)定

1、物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯修理保養(yǎng)承包商的工作。

2、天天開梯后舉行一次電梯全段運行情況檢查。

3、注重轎廂、井道等設施有無濕水狀況。

4、舉行檢查時，應放置工作牌。

5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)看法后方可舉行。

6、搬運有可能超載的沉重物件時，應準時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避開意外。

7、故障及緊張事故時，實行暫時應變措施。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運行管理規(guī)定

1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責，修理保養(yǎng)由指定承包商負責。

2、天天按上下班時光表啟／停電扶梯。

3、嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。

5、當發(fā)覺或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場修理。

五、電梯設備修理管理制度

1、托付電梯保養(yǎng)承包商對電梯舉行保養(yǎng)修理。

2、物管部負責與承包商聯(lián)系，催促并幫助其修理保養(yǎng)。特別狀況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并準時通知物管部。

3、將修理保養(yǎng)狀況記錄于電梯設備修理記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。

4、每季度末對電梯電源開關柜舉行一次檢查并做維護保養(yǎng)。

5、強電管理員對電梯設備的修理、保養(yǎng)舉行檢查監(jiān)督。

6、當電梯年檢期到期前，催促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應急處理計劃

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯修理員應按如下辦法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必需保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時，修理人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后幫助乘客平安撤離轎廂。

4、當電梯未停在上述位置時，則必需用機械辦法移動轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。通過電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。

(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。

(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采納機械辦法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。

(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并幫助乘客撤出轎廂。

5、當按上述辦法和步驟操作發(fā)覺異樣狀況時，應立刻停止救援并準時通知大廈電梯修理保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書面報告物管部經(jīng)理。

（二）水浸事故

1、電梯修理員發(fā)覺或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立即通知物管部，當值保安員利用轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、電梯修理員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。

3、擋住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將狀況報告主管管理員和電梯承包商。

（三）巡查中發(fā)覺電梯異樣

1、電梯修理員巡查中發(fā)覺電梯運行異樣，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異樣等將危及電梯平安運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立即通知監(jiān)控中心。

2、監(jiān)控中心當值人員利用轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、電梯修理員將故障電梯關閉。

4、即刻將狀況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。

第六部分修理管理

一、用戶室內(nèi)設備修理規(guī)程

1、接到修理單，應先將單號和內(nèi)容記下在修理檔案記下表上，隨后交對應的班組舉行修理工作。

2、物管部修理工接單后在修理檔案記下表上簽收。

3、按照修理內(nèi)容預備須要的工具和材料，按相應的修理服務允諾時光到達修理現(xiàn)場。

4、到達用戶后應經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。

5、當判定修理項目屬有償修理時，按照物管部修理收費標準向用戶報修理價格。

6、用戶同意修理，則將收費金額填在修理單對應位置上；用戶不同意該價格，修理人員在修理單上注明緣由，交用戶簽名。

7、因材料不足暫不能修理的，應向用戶解釋清晰，預約下次修理時光，并將有關狀況記錄在修理單上。

8、因用戶自購設備故障無法修理的，應具體向用戶說明緣由，由用戶聯(lián)系其設備的供給商修理，同時將狀況記錄在修理單上交用戶簽名

9、按照故障狀況實行相應的修理措施，注重做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。

10、故障修復后，用戶驗收合格，修理人員在修理單上填寫修理結果，請用戶簽名確認。修理人員清理現(xiàn)場后才可離開。

11、修理人員在完成的修理單上簽名，交物管部經(jīng)理復核簽名，于當日交給物管部文員。修理單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將修理單錄入電腦，并填寫修理檔案記下表，定期歸人修理檔案。

12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的修理單舉行回訪，發(fā)覺用戶不愜意的應追查，的確屬人為因素的應追究修理工的責任。

消防系統(tǒng)管理

一、消防報警設備運行規(guī)定

1、消防中心值班員負責消防中心內(nèi)消防設備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立刻派人前往觀看。確認火情后，利用廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

2、如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員準時通知物管部舉行修理處理。

3、當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵，水漬，油漬。

4、由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備舉行日常維護保養(yǎng)，物管部派人協(xié)作并監(jiān)督其執(zhí)行狀況。

5、物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)舉行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他緣由要臨時轉變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應的暫時措施，確保大樓消防平安。

二、緊張廣播系統(tǒng)修理保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)方案表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時先ISO9001物管部工作手冊（下）

斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。

4、清潔錄音機磁頭和機械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結束后挑選部分樓層作測試，并填寫消