初探物業(yè)工程管理工作

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每一個物業(yè)公司都有他所不能離開的特別自然環(huán)境，這種自然環(huán)境造就了物業(yè)公司各自不同的特點，形成了各自不同的企業(yè)文化?，F就物業(yè)管理工程工作中的經受就以下七個問題與大家共同探討不足以便彌補缺陷。

一、前期介入時期的工程管理

1、物業(yè)管理公司在項目規(guī)劃設計時應提出的問題1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留。

2）配套設施設備、管線配置和布置要合理，包括空調板和滴水管。

3）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清理樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。4）水、電、氣表應盡量集中放在首層。

5）信報箱應放首層。

6）小區(qū)進出口設置位置和數量要合理。7）盡量考慮小區(qū)封閉式治安管理，鐵圍欄設防攀防鉆。

8）綠化面積考慮創(chuàng)評需要。

9）排污管和水管在穿樓板時要考慮采納套管。10）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應采納專用鎖，樓道開關總閘應內藏而不外露。

11）應在適當位置設置垃圾收集轉運站。

12）小區(qū)地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合理。13）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應作綠化帶。

14）各單元門、停車位、外圍墻、巡察死角、商鋪招牌部位應設計閉路電視監(jiān)控。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注重的問題1）重要大型設備、設施的供給商，應挑選能將供貨、安裝、調試、售后修理保養(yǎng)一體化的實體公司。

2）批量較大的各種建材、裝點材料、水電器材等選用市面上有些一般規(guī)格的標準件和通用件。

3）商家提供合法經營及資質證實，產品產地，合格證實，設備選購合同，材料供貨價目表，選購供給地址及單位聯系電話。4）大型配套設備應提供清楚明白的操作使用說明書，并對物管相關操作人員提供正規(guī)的培訓。

5）小區(qū)所用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證實。

6）大型重要的公共配套設備電源、電表、中央空調電源、電表，分表到層，分表到戶，電話分線、分層、分戶做好標記，合理分配。7)各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向，重要閘門和檢查口的位置，以及相應的施工變更記錄。

8）參與隱蔽工程驗收。

9）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參與。二、接管驗收時期的工程管理

1、對在前期介入階段提出的完美項目和整改看法舉行復核。

2、開發(fā)商應對小區(qū)全部土建工程、裝點工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話，保修期限等內容列出清單交給物業(yè)公司。3、將開發(fā)商施工未用盡的小區(qū)建材玻璃及配件等留下來備用。

4、凡小區(qū)采納非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和修理保養(yǎng)單位的地址、電話和聯系人。

5、驗收時應注重和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好。三、辦理入住手續(xù)時期的工程管理

1、提示業(yè)主仔細填寫辦理入住各項表單并認真閱讀表單中的各項內容。

2、同業(yè)主共同驗房時一定要認真仔細檢查好室內已存在的設施以及完好程度并記錄好業(yè)主提出的需整改的各項問題。3、給業(yè)主發(fā)放鑰匙時要交代好室內每扇門的鑰匙數量及開啟方式，并讓業(yè)主親手試開。

4、驗房過程中具體解答業(yè)主提出的各項問題，對房屋存在的細小瑕疵在裝修過程中能處理的盡量給業(yè)主作出解釋，避開不須要的棘手。

四、業(yè)主裝修過程的工程管理1、裝修管理的意義

隨著業(yè)主的相繼進駐，物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，假如說業(yè)主辦理進駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道，那么裝修管理將是業(yè)主逐步熟悉到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素養(yǎng)等詳細信息，從而熟悉、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、愛好興趣、性格等等第一手資料的最佳時機。

在業(yè)主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱烈和充足的精力外，還需要足夠的專業(yè)學問。例如：房屋建造學問、水電學問、建材學問、弱電學問、裝修常識等等。豐盛的學問帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的欽佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。

2、裝修管理的流程

業(yè)主在囫圇裝修過程中根據時光先后大致可分為三個階段：裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。1）裝修手續(xù)辦理

每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同，普通的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證實等手續(xù)。

在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真切裝修意圖，解答業(yè)主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、轉變煙道開口位置、轉變下水管道、轉變暖氣管道線路、轉變陽臺用途、轉變窗戶玻璃色彩、轉變進戶門色彩和式樣、任意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、轉變室內樓梯位置和樣式、轉變空調安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告訴業(yè)主，哪些是可以轉變的哪些是肯定不行轉變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與棘手，讓業(yè)主無形中形成假如這樣做將產生巨大損失的意識。2）裝修施工過程

業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開頭進場裝修，按照裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板地磚鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后舉行，也可能交錯舉行，物業(yè)管理人員可按照現場狀況靈便把握。

業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚不怕苦不怕累的精神

，勤跑、勤問、勤看，發(fā)覺問題準時處理，不能處理的準時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業(yè)主簽字）可認。同時盡可能具體記錄業(yè)主的裝修進程，包括業(yè)主的水電改動狀況。當業(yè)主入住后，假如裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的方便，同時也會讓業(yè)主感觸到我們的精心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

3）裝修驗收

當施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應該和業(yè)主、施工單位負責人一起對業(yè)主已經裝修完成的房屋舉行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中假如發(fā)覺容然存在相關問題，一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可，盡量削減物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔的責任和修理工作量。

利用對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真切感觸到我們?yōu)樗氲?，進一步促進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供閱歷。

3、裝修施工過程的管理普通狀況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、地磚→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。固然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交錯舉行。在大多數業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時光，長一點的大約7天左右，鋪設地板和地磚的工期大約在5天左右，木工按照業(yè)主的需要有很大的變數，但普通來講，木工占總工期的時光最長，強、弱電線路的改造往往尾隨木工的進程而定，墻壁處理普通在10天左右。

分解業(yè)主的裝修流程和大致時光，目的就是找出簡單發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時光段，以便我們在相應的階段和時光段加大巡查力度，準時發(fā)覺和處理違規(guī)裝修。

4、裝修巡檢1）裝修前的預備工作

當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右街坊交流一下：“打攪了，從此天起我家開頭裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦未來有的噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業(yè)主已經入住的小區(qū)越發(fā)重要。可能有些業(yè)主不肯意做，我們可以告知業(yè)主，假如有業(yè)主投訴他家當生裝修噪音、衛(wèi)生污染，我們將嚴加管理，信任他會做的。

2）材料、工人進場時的管理在業(yè)主材料、工人進場時，需要平安部門崗的密切協(xié)作，假如發(fā)覺有異樣的裝修材料進場，一定要問清晰：詳細房號、材料用途，準時和業(yè)主交流，了解材料的真切用途，對于違規(guī)裝修用材料阻止在小區(qū)門崗之外。所謂異樣的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。往往這些材料的進場預示著業(yè)主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。由于房間的地板的承受分量是進過嚴格計算后設定的，任意增強地板的荷重，將會給囫圇房屋帶來極擔心全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違背《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

3）水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正式開頭，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業(yè)主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，簡單漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀看壓力表的讀數變化狀況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏狀況。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具。業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將全部冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避開破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必需準時開具《整改通知單》，提示業(yè)主防水層已經破壞，地產公司將不在負責修理其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，由于長時光的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是十分棘手的事情。衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。

強電線路的改動，要注重電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便未來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。全部線路暗埋必需串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注重，惟獨專業(yè)人士才干完成。小區(qū)的可視對講、平安防范系統(tǒng)必需經過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才干移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償的。4）結構改造

小區(qū)的房屋戶型，是經過專業(yè)的設計師細心設計的，業(yè)主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有須要舉行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的平安。

假如業(yè)主改動結構，將會產生很大的響聲，要求平安部的密切協(xié)作，一旦發(fā)覺有可疑狀況，準時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現場后說明狀況再行處理。5）地板、地磚鋪設

業(yè)主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，由于除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于準時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。6）下水管道、煙道的施工管理

廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主見用水泥板、瓷片封閉，否則未來修理時將增強難度和恢復成本，尤其是底層業(yè)主更應當注重。廚房的煙道開口位置是按照國家規(guī)范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。假如業(yè)主執(zhí)意要改，應當告知他物業(yè)企業(yè)不會再接受他的報修。假如業(yè)主已經改動，當發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在平安隱患。銜接軟管的長度不得超過2.5m，銜接軟管不得封閉在墻內，一旦發(fā)生泄漏，后果將非常嚴峻。

7）木工施工管理相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注重防范施工人員的用電平安、消防平安、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提示業(yè)主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，削減火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8）油漆施工

業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對照較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提示施工人員的是注重環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關閉進

戶門，提示業(yè)主在注重劣天氣狀況下門窗要準時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9）裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)狀況匯總，查看整改狀況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新房了，假如知道業(yè)主的具體搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經過2個月左右的緊急施工，業(yè)主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提示業(yè)主的是：注重剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。普通建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住?？梢愿嬖V業(yè)主一些常用的消退室內異味的辦法?；钚蕴繉Ρ?、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量汲取室內甲醛等污染物質，消退并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛(wèi)生。但要注重有的人會對花粉過敏，要當心。

5、裝修巡檢的重點

了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明了了我們日常巡檢的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少天天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，其次天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，普通一天或二天一次巡檢就可以了。五、違規(guī)裝修的工程管理

雖然物業(yè)管理人員把握了業(yè)主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避開違規(guī)裝修的浮現，同時還有的業(yè)主為了自己的需求，明知裝修違規(guī)卻一意孤行，這就需要物業(yè)管理人員努力交流，盡量削減重大違規(guī)裝修的浮現。

1、結構改動這一類違規(guī)裝修是最嚴峻的違規(guī)，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，轉變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥房窗下墻體，在外墻上任意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應當堅定制止這一類違規(guī)裝修，須要時可以實行一些十分手段，同時上報相關管理部門共同處理。

2、轉變房屋用途

這一類違規(guī)裝修主要表現在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥房改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，轉變空調的安裝位置，轉變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應盡量阻擋其改動，告訴業(yè)主這樣改動應當擔當的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的棘手等后果。將改動狀況具體記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。3、線路改動以及房屋外觀轉變

這一類違規(guī)裝修主要表現在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，轉變煙道的開孔位置，將污水管銜接到雨水管中，可視對講移位，轉變進戶門樣式色彩，轉變窗戶玻璃色彩，任意安裝防盜網等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應盡量阻擋其改動，告訴業(yè)主這樣改動應當擔當的責任，相應的地產