《商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)》

銷(xiāo)售系列培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

精選ppt一、商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)：是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。精選ppt二、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)精選ppt（一）按照商業(yè)形態(tài)分類(lèi)：1.商業(yè)廣場(chǎng)2.shoppingmall

3.商業(yè)街4.大型商鋪5.購(gòu)物中心6.休閑廣場(chǎng)7.步行街8.專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)9.社區(qū)商業(yè)中心10.商務(wù)樓精選ppt（二）按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)1、商業(yè)街商鋪2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪3、社區(qū)商鋪4、住宅底層商鋪

5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪7、交通設(shè)施商鋪精選ppt（三）按照投資價(jià)值分類(lèi)1、“都市型”商鋪2、“社區(qū)型”商鋪3、“便利型”商鋪4、專(zhuān)業(yè)街市商鋪5、其他商鋪精選ppt三、商業(yè)地產(chǎn)歷史、現(xiàn)狀及展望精選ppt從上世紀(jì)70年代末開(kāi)始至今，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：精選ppt一.70年代末－80年代中期，萌芽期。嚴(yán)格地說(shuō)，這個(gè)時(shí)期沒(méi)有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念。當(dāng)時(shí)地處改革開(kāi)放初期和前沿的廣州、深圳等地，為解決城市商品物質(zhì)短缺、商業(yè)服務(wù)業(yè)落后、居民生活極不方便、城市娛樂(lè)非常乏味、大量青年就業(yè)困難等問(wèn)題，對(duì)臨路臨街的民居、圍墻、企事業(yè)單位門(mén)面房，或是具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的街道地段，進(jìn)行小規(guī)模改造，使其成為商用物業(yè)或臨建批零市場(chǎng)，雖然物業(yè)、場(chǎng)地簡(jiǎn)陋，但開(kāi)創(chuàng)了新中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的先河。精選ppt二.80年代中期－90年代中期，擴(kuò)展期。80年代中后期，一些大中城市和區(qū)位集聚性特別強(qiáng)的地區(qū)，也開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的萌芽。此階段與前一期一樣，仍沒(méi)有現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賣(mài)樓銷(xiāo)鋪的概念，基本上是舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)的重新拆改擴(kuò)建，出租商鋪經(jīng)營(yíng)，但商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征——統(tǒng)一規(guī)劃、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理與推廣、出租經(jīng)營(yíng)，卻一一具備。此時(shí)涌現(xiàn)出不少全國(guó)聞名的商廈、商業(yè)街和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如廣州萬(wàn)國(guó)電器廣場(chǎng)、北京西單國(guó)際大廈等。精選ppt三.90年代中后期－至今，成長(zhǎng)期。

此時(shí)期的開(kāi)發(fā)商已擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也開(kāi)始具有物業(yè)分割銷(xiāo)售、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的意識(shí)和資金周轉(zhuǎn)需求，因而商業(yè)地產(chǎn)得以快速成長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始吸取國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)驗(yàn)，陸續(xù)出現(xiàn)了大型百貨熱、商業(yè)步行街熱、購(gòu)物中心熱，乃至今天的Mall狂潮，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始成為房地產(chǎn)的主流。精選ppt在這種大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也慢慢向多個(gè)方向發(fā)展，主要體現(xiàn)在：精選ppt1.細(xì)致時(shí)代來(lái)自市場(chǎng)各方面的信號(hào)不斷地向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商傳遞這樣一個(gè)迫切的信息：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)節(jié)時(shí)代。從商業(yè)地產(chǎn)的策劃、營(yíng)銷(xiāo)到管理，無(wú)不向著細(xì)致化發(fā)展?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重心在大型購(gòu)物中心上，而且開(kāi)發(fā)面積越來(lái)越大，動(dòng)輒就十萬(wàn)、十幾萬(wàn)、甚至幾十萬(wàn)，這么巨大的工程，當(dāng)然也就牽涉到很多方面，需要考慮資金回流、消費(fèi)群體、集中管理等各方面的問(wèn)題，因而也就注定了商業(yè)地產(chǎn)向細(xì)致化發(fā)展的趨勢(shì)。只有細(xì)致考慮各環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)才能度的最后的成功。精選ppt2.大盤(pán)時(shí)代目前我國(guó)在建、已建的項(xiàng)目規(guī)模將近3200萬(wàn)平方米，其中北京擁有一萬(wàn)平米以上商業(yè)面積的樓盤(pán)有140多個(gè)，上海700多萬(wàn)平方米。調(diào)查顯示，大型的ShoppingMall和購(gòu)物中心在中國(guó)有很強(qiáng)的投資偏好。同樣的，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模越大，操作風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因而商家在進(jìn)駐大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程當(dāng)中需要掌控一個(gè)節(jié)奏，這種項(xiàng)目必然經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的前期培育過(guò)程，要有虧損的心理準(zhǔn)備。但是隨著中國(guó)零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放以及商業(yè)地產(chǎn)自身的發(fā)展，大型的商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)越來(lái)越多，并且潛力無(wú)限，商業(yè)地產(chǎn)即將迎來(lái)大盤(pán)時(shí)代。精選ppt3.競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代從解決居住逐步過(guò)渡到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)，引無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商和投資者競(jìng)相折腰，商業(yè)地產(chǎn)的大戰(zhàn)隨之在全國(guó)各大城市風(fēng)起云涌。精選ppt

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間，并將成為地產(chǎn)業(yè)的主流，商業(yè)時(shí)代即將來(lái)臨。精選ppt四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程（一）市場(chǎng)調(diào)查

1、項(xiàng)目宏觀狀況調(diào)查2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查3、項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)狀況調(diào)查4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查5、項(xiàng)目投資需求調(diào)查6、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查7、建立數(shù)據(jù)模型8、模型方案分析組合9、經(jīng)營(yíng)定位結(jié)論報(bào)告精選ppt（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、建筑規(guī)劃2、景觀規(guī)劃3、裝飾設(shè)計(jì)4、企業(yè)形象設(shè)計(jì)精選ppt（三）營(yíng)銷(xiāo)策劃1、經(jīng)營(yíng)策劃2、銷(xiāo)售策劃3、競(jìng)爭(zhēng)策劃4、推廣策劃精選ppt（四）組織招商

1、定位規(guī)劃2、招商手冊(cè)編寫(xiě)3、主力店選擇4、輔助店分類(lèi)列表5、前景描述6、回報(bào)預(yù)測(cè)7、談判策劃8、招商實(shí)施精選ppt（五）產(chǎn)品銷(xiāo)售

1、價(jià)格設(shè)計(jì)2、推廣策略3、前景描述4、回報(bào)預(yù)測(cè)5、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)6、銷(xiāo)售執(zhí)行精選ppt（六）商業(yè)管理

1、出租管理

a、物業(yè)管理

b、安全管理

c、設(shè)備管理

d、公共形象管理

e、促銷(xiāo)活動(dòng)管理

f、經(jīng)營(yíng)調(diào)整

g、再招商

h、目標(biāo)利潤(rùn)管理2、自營(yíng)管理

a、籌備開(kāi)店

b、經(jīng)營(yíng)托管

精選ppt五、商業(yè)地產(chǎn)的主體消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者管理者開(kāi)發(fā)者投資者精選ppt1、投資者心態(tài)以盡可能小的資金投入和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的利益。能否保證自身物業(yè)的安全性和使用效率；能否降低自身的各種風(fēng)險(xiǎn)；能否降低自身的資金投入和資金成本；能否使自身項(xiàng)目獲得未來(lái)更大的增值潛力和空間；能否獲得更高的機(jī)會(huì)成本和超額利潤(rùn)；能否獲得可能存在的并購(gòu)重組中的優(yōu)勢(shì)地位。精選ppt2、開(kāi)發(fā)者心態(tài)能否兌現(xiàn)投資者的價(jià)值回報(bào)預(yù)期，降低投資者的投入和未來(lái)經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。能否使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品受到使用人的認(rèn)可和歡迎；能否使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與管理者希望的目標(biāo)達(dá)成一致；能否使自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目更加具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品能否讓最終商戶(hù)、市場(chǎng)和消費(fèi)者喜歡。精選ppt3、管理者心態(tài)能否使收取的租金或者提成額度更高，能否減少管理環(huán)節(jié)的困擾。了解租戶(hù)的背景、產(chǎn)品種類(lèi)、付租能力；結(jié)合定位爭(zhēng)取和鞏固更多、更好的合適租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)；能否使商場(chǎng)能夠在于其它商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)；能否讓租戶(hù)與商場(chǎng)保持良好的協(xié)作關(guān)系；能否讓租戶(hù)更加接受自己的管理規(guī)則；以租戶(hù)組合形成更大的客流凝聚力；能否吸引更多、更有效的客流光顧商場(chǎng)；能否讓租戶(hù)取得更加理想的銷(xiāo)售收入；是否具備根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)變化進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。精選ppt4、經(jīng)營(yíng)者心態(tài)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目關(guān)心的是能否讓自己取得滿(mǎn)意的銷(xiāo)售利潤(rùn)和市場(chǎng)形象，能否得到理想的客流目標(biāo)。商場(chǎng)能否吸引更多適合自己的消費(fèi)者光顧；能否減少自己獨(dú)立開(kāi)店的麻煩，并保持比較優(yōu)勢(shì)；環(huán)境和管理能否讓自己的客戶(hù)滿(mǎn)意；能否與其它商家互補(bǔ)貨互動(dòng)，給自己帶來(lái)實(shí)惠；雙方是否認(rèn)同目標(biāo)設(shè)定、市場(chǎng)研究、區(qū)域分析；業(yè)主是整體的還是分散的。精選ppt5、消費(fèi)者心態(tài)不會(huì)在乎什么業(yè)態(tài)，而是在乎自身需求是否得到理想化的滿(mǎn)足，所以任何商業(yè)項(xiàng)目都要給出吸引顧客前往光顧或者頻繁光顧的充分理由?？煞裣硎艿较Ｍ玫降姆?wù)和尊重，包括舒適度；可否能夠因?yàn)槭艿侥撤N吸引而前往；可否會(huì)實(shí)現(xiàn)配套價(jià)值和附加價(jià)值，甚至帶來(lái)驚喜；可否增強(qiáng)選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)所保持的自信；是否具有與顧客消費(fèi)力保持一致的商品和服務(wù)；可否通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)加深對(duì)商場(chǎng)的依賴(lài)、信任感；商業(yè)所呈現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)格是否與顧客個(gè)性匹配。精選ppt六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式說(shuō)明租賃：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際使用者經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)獲租金收益，實(shí)際使用者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)點(diǎn)在于操作簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)就是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。聯(lián)營(yíng)：（1）純抽成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際使用者經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，雙方共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（2）保底抽成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際使用者經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N(xiāo)售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷(xiāo)售保底額，當(dāng)實(shí)際銷(xiāo)售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)應(yīng)按該保底額的一定比例抽取傭金。購(gòu)銷(xiāo)：商場(chǎng)自行進(jìn)貨、自行銷(xiāo)售，自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)精選ppt七、商業(yè)成功關(guān)鍵地點(diǎn)（商業(yè)核心）市場(chǎng)定位（商業(yè)領(lǐng)先地位、市場(chǎng)差異）店鋪力（交通動(dòng)線(xiàn)、停車(chē)位、通道寬窄、配套設(shè)施的數(shù)量等等）商品力（差異化商品組合——業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、品牌的調(diào)整更替）價(jià)格力（附加價(jià)值創(chuàng)造）企劃力（SP販賣(mài)促銷(xiāo)）服務(wù)力（顧客滿(mǎn)意度）經(jīng)營(yíng)力（專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）精選ppt八、商