租賃合同約定承租人欠租出租人有權(quán)自行收回房屋的條款是否有效

租賃合同約定承租人欠租，出租人有權(quán)自行收回房屋的條款是否有效《合同法》第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第七條房屋租賃當事人應(yīng)當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當事人雙方約定，一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一） 房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（二） 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三） 租金和押金數(shù)額、支付方式；（四） 租賃用途和房屋使用要求；（五） 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六） 租賃期限；（七） 房屋維修責任；（八） 物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納；（九） 爭議解決辦法和違約責任；（十）其他約定?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第二十九條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（一） 利用房屋進行非法活動，損害公共利益或者他人利益的；（二） 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或者約定用途的；（三） 擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的；（四） 超過合同約定期限的;合同未約定，拖欠租金達三個月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。第四十三條租賃期限屆滿或者承租人違反本條例第二十九條規(guī)定未經(jīng)出租人同意或者未與出租人達成續(xù)租協(xié)議而逾期不遷出的，應(yīng)加倍向出租人交付租金;造成出租人損失的，應(yīng)當負賠償責任。催收房租不獲搬走租客財物賠償租客損失3000元【案情回放】原告（上訴人）：劉某被告（被上訴人）：涂某2005年9月，劉某租住涂某位于深圳市羅湖區(qū)蓮塘村的房屋，2006年6月底，劉某因事回到老家，至2006年7月25日返回深圳。在此期間，涂某因催收房租無法聯(lián)系到劉某，于2006年7月23日將劉某存放在涂某房屋內(nèi)的財物搬走。2006年7月30日，劉某向羅湖區(qū)蓮塘派出所報案，聲稱其租住的房屋內(nèi)物品被人搬走，價值5000多元，內(nèi)有電視機、床、床上用品、煤氣爐、煤氣瓶、廚房用品、電風扇、衣服、單據(jù)及兩張桌子等物品。公安部門經(jīng)調(diào)查認為，該案屬于普通的民事糾紛，建議當事人到法院主張權(quán)利。雙方遂訴至羅湖區(qū)人民法院，請求依法判令被告涂某賠償原告劉某一切經(jīng)濟損失合計人民幣630。元，并向原告賠禮道歉，承擔訴訟費用。劉某認為，其在2005年10月到2006年7月租住期間，已按當初與涂某達成的口頭協(xié)議，預(yù)交了300元押金，同時按月交納了350元的租金。2006年7月25日其從家鄉(xiāng)返回后，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)的用具用品全部被房東涂某擅自轉(zhuǎn)移變賣，其中包括樂華牌21寸彩電一臺1100元、大床及床墊各一張1550元、棉被床單各兩張710元、電風扇一臺90元、大森牌煤氣爐、煤氣瓶各一^個350元、西服一套1600元、餐桌椅一套200元、毛衣褲及其他衣服700元及有關(guān)票證一批，造成直接經(jīng)濟損失6300多元，并導致其無法居住。經(jīng)報派出所調(diào)查取證，情況屬實。但劉某多次向涂某索還無果。涂某擅自侵占他人財產(chǎn)，其行為顯然違法，應(yīng)該受到法律的懲處，賠償劉某的經(jīng)濟損失。涂某則認為，其多次上門催收房租，但未見劉某，電話亦打不通，無法聯(lián)系到劉某。故其于2006年7月23日清理搬走劉某存放在房屋內(nèi)的舊彩電一臺、舊木床一張、煤氣瓶和煤氣爐各一個，但并沒有將上述物品賣掉，而是將上述物品交給了蓮塘的民兵，房屋內(nèi)并沒有劉某所稱高價西服、毛衣、電風扇及相關(guān)票證?！緺幾h焦點】本案爭議的焦點是：涂某處置其出租房屋內(nèi)劉某所有的物品是否構(gòu)成侵權(quán)，涂某處置的物品價值是多少，即財產(chǎn)損失的大小?！静门欣碛伞看税附?jīng)一、二審法院審理認為，本案為財產(chǎn)侵權(quán)糾紛。侵權(quán)法律關(guān)系有四個構(gòu)成要件，即侵權(quán)行為、損害后果、侵權(quán)行為與損害后果之間有因果關(guān)系及侵權(quán)人主觀上有過錯。公民因過錯侵害他人財產(chǎn)的，應(yīng)依法承擔損害賠償責任。本案中，涂某作為房屋的出租方，在未與劉某取得聯(lián)系，亦未與有關(guān)部門協(xié)商處理的情況下，擅自處理劉某所租住房屋內(nèi)的財產(chǎn)，主觀上具有過錯，構(gòu)成財產(chǎn)侵權(quán)，依法應(yīng)承擔賠償責任。雖然雙方當事人對房屋內(nèi)的具體財產(chǎn)種類有分歧，但涂某對其侵犯劉某屋內(nèi)財產(chǎn)的事實是確認的?！静门薪Y(jié)果】法院依據(jù)雙方當事人在一、二審?fù)徆P錄中的陳述，結(jié)合涂某采取的措施不當又未能妥善保管好劉某的財物，導致劉某的財物損失價值無法查清的實際情況，酌定劉某的財產(chǎn)損失為3000元，對超出該數(shù)額的部分，不予支持。因此，涂某應(yīng)向劉某賠償財產(chǎn)損失3000元。據(jù)此，深圳市中級人民法院判決涂某向劉某支付賠償金3000元?！痉ü偈钟洝恳婪ㄍ咨铺幚碜赓U合同糾紛這是一起因出租人收取租金未果而處置承租人存放在出租屋內(nèi)物品所引發(fā)的財產(chǎn)侵權(quán)糾紛案件。類似的財產(chǎn)侵權(quán)糾紛案件是近年來人民法院受理的各類侵權(quán)案件中一種較為常見的案件類型。一、被侵害者對違約責任或侵權(quán)責任的抉擇本案存在兩個法律關(guān)系，一是租賃合同關(guān)系，二是財產(chǎn)侵權(quán)關(guān)系。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案劉某雖未與涂某簽訂書面的租賃合同，但從涂某將房屋交付劉某使用，劉某向涂某交付租金的行為看，雙方已形成租賃合同關(guān)系。承租人劉某遲延交付租金是否構(gòu)成違約，取決于雙方訂立租賃合同關(guān)系當時對租金交付時間的約定。出租人涂某因收租未果而處置劉某的物品，該行為則系未經(jīng)財產(chǎn)所有人的同意而擅自處置他人財產(chǎn)，構(gòu)成財產(chǎn)侵權(quán)。劉某向涂某主張賠償物品被處置所造成的損失，符合法律規(guī)定。鑒于租賃合同關(guān)系和財產(chǎn)侵權(quán)關(guān)系屬兩種獨立的法律關(guān)系，出租人涂某在本案中雖然提出劉某未依時支付租金且應(yīng)賠償承租期間損壞房屋設(shè)施的損失，但涂某并未在本案中提起反訴，對雙方之間的租賃合同糾紛，法院不予處理，涂某可另循法律途徑解決。二、承租人未交房租且無法聯(lián)系，出租人收租未果而處置物品，誰之過？深圳特區(qū)法規(guī)對出租人的保護已有具體規(guī)定，對承租人無正當理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有損失亦可要求承租人賠償，同時，出租人還可以根據(jù)不同的情形，依法解除合同并收回房屋。但是，在發(fā)生出租人可收回房屋的情形下，承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不搬離，出租人也不得強行搬離，除按《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第四十三條規(guī)定處理外，出租人可要求區(qū)房屋租賃管理部門向承租人發(fā)出限期遷出通知書或者向人民法院提出訴訟。本案中，劉某逾期未支付租金，涂某在其無法聯(lián)系劉某、收租未果的情形下，沒有尋求當?shù)胤课葑赓U管理部門的幫助，亦未向法院提起訴訟以解決雙方之間的租賃合同糾紛，而是擅自將承租人劉某的物品搬離出租房屋，導致物品下落不明，無法追回。鑒于雙方當事人對涂某將承租人劉某的物品搬離出租房屋的事實均予以確認，同時我國法律亦明確規(guī)定公民由于過錯侵害他人財產(chǎn)的，應(yīng)當承擔民事責任，涂某實施上述行為具有主觀上的故意，導致劉某的財產(chǎn)滅失，侵害了劉某的財產(chǎn)，涂某應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。三、 如何認定財產(chǎn)損失的大小根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。從本案看，劉某主張其財產(chǎn)損失為630。元，理應(yīng)舉證證明，但由于其存放在出租屋內(nèi)的所有物品均已被涂某處置，導致物品滅失，無法舉證證明物品的種類及價值。且因物品已滅失，無法評估物品價值。涂某未能妥善處理劉某存放在出租屋內(nèi)的物品，致使雙方對劉某的財產(chǎn)損失均無法舉證證明。鑒于此，二審法院綜合分析本案事實，酌定劉某的財產(chǎn)損失為3000元是比較公平的。四、 租賃合同糾紛如何妥善處理在深圳，租賃房屋的人口眾多，出現(xiàn)糾紛難以避免，但如何能最大限度地避免紛爭，達到和諧租賃，這是值得市民和房屋租賃管理部門共同思考的問題。從審判實踐角度看，房屋租賃法律關(guān)系是出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系。我國民事法律賦予了合同當事人充分的意思自治權(quán)，只要不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合同相對人的民事權(quán)利義務(wù)可以由當事人通過協(xié)商一致達成協(xié)議，一旦達成協(xié)議，合同各方當事人均應(yīng)依協(xié)議約定享有權(quán)利、承擔義務(wù)。就租賃合同而言，在我國《合同法》中第二百一十五條規(guī)定“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！钡诙僖皇龡l規(guī)定，“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款/第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金?！钡诙俣邨l規(guī)定“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同/第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”第二百三十六條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期/可見，房屋租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式，否則，視為不定期租賃，雙方可隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。承租期限在六個月以上的，一般情況下，租賃雙方會按規(guī)定簽訂租賃合同，這樣，雙方權(quán)利義務(wù)均會在合同中明確約定，在租賃期間，各自應(yīng)該做什么，不該做什么，都有據(jù)可循。在深圳市，房屋租賃管理部門亦提供了房屋租賃的格式合同，使得房屋租賃簽訂合同更方便快捷?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定租賃合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或者名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。實際生活中，當事人在房屋租賃時，可對房屋租賃管理部門提供的格式合同條款進行適當?shù)脑鰟h。譬如類似本案的情形，承租人逾期未交租金，而又無法聯(lián)系的，出租人可否徑行處置承租人的物品，租賃雙方完全可以在租賃合同中予以約定。通過簽訂租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，可減少糾紛，即便發(fā)生糾紛，出示雙方的租賃合同，是非一目了然，一旦訴訟，才能更好地舉證證明自