物業(yè)服務基礎知識解讀

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什么是物業(yè)

所謂物業(yè)，是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的房屋，及與之相配套的設備，市政、公用設施，房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語Property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其在國外，特殊是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。

物業(yè)按照其用途可分為：住所、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等

誰來行使物業(yè)服務權

住所區(qū)的物業(yè)服務權由業(yè)主利用業(yè)主大會及物業(yè)服務委員會行使而得以實現(xiàn)。

所謂業(yè)主，普通指住所區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的全部權人。業(yè)主大會由本住所區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住所區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應會同開發(fā)建設單位準時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可托付代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會有如下職權：①選舉、罷免物業(yè)服務委員會的組成人員；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④打算住所區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關于業(yè)主利益的重事件項；⑤修改業(yè)主公約；⑥轉變和撤銷管委會不適當?shù)拇蛩?；⑦批準管委會章程?/p>

物業(yè)服務如何服務

物業(yè)服務的根本宗旨，是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。

在實際操作中，物業(yè)服務按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前和交付使用后兩方面服務。

物業(yè)交付使用前，服務公司的服務對象主要是大業(yè)主，即進展商或投資商。此階段的服務內(nèi)容包括：

1、從物業(yè)服務的角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議；

2、制定物業(yè)服務方案包括計算機服務份額；

3、制定的物業(yè)服務組織架構；

4、制定物業(yè)服務工作程度并提供員工培訓方案；

5、制定第一年度物業(yè)服務財物預算；

6、參加工程監(jiān)理；

7、參加設備購置；

8、參加工程驗收；

9、擬定物業(yè)服務文本；

交付使用后的物業(yè)服務對象就是全體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾個方面：

1、房屋及設備修理保養(yǎng)；

2、房屋保險事宜；

3、秩序維護服務；

4、清潔服務；

5、綠化環(huán)境保養(yǎng)；

6、緊張事故處理；

7、處理業(yè)主投訴；

8、財務管理。

按照業(yè)戶要求還可提供一些有償服務，如：代理租售業(yè)務、戶內(nèi)修理、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。

業(yè)主的權利與義務

按照《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

(一)根據(jù)物業(yè)服務合同的商定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章的建議；

(四)參與業(yè)主大會會議，行使投票權；

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用狀況享有知情權和監(jiān)督權；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項修理資金(以下簡稱專項修理資金)的管理和使用；

(十)法律、規(guī)矩規(guī)定的其他權利。

同時，業(yè)主在物業(yè)服務活動中，應履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章；

(二)遵守物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)則制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的打算和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的打算；

(四)根據(jù)國家有關規(guī)定交納專項修理資金；

(五)按時交納物業(yè)服務費用；

(六)法律、規(guī)矩規(guī)定的其他義務。

物業(yè)管理的常見糾紛

目前，物業(yè)服務中存在的問題主要有以下表現(xiàn)：

1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)服務公司，造成物業(yè)服務水平低，服務質(zhì)量差；

2、公用設施專用基金不落實，造成小區(qū)公用設施的修理、興建、保養(yǎng)等問題難以解決；

3、制度不健全，服務秩序混亂；

4、服務者與業(yè)主之間權責利不明確，影響小區(qū)物業(yè)服務的正常舉行；

5、亂收費現(xiàn)象嚴峻。

財產(chǎn)受損應由物業(yè)公司賠償嗎

目前，有的業(yè)主的家中財產(chǎn)被盜之后，要求物業(yè)服務公司舉行賠償。他們認為，既然自己向物業(yè)服務公司交納了物業(yè)費，那么，財產(chǎn)一旦損失，物業(yè)服務公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。

首先，物業(yè)服務公司收取的物業(yè)費是為業(yè)主提供服務的成本酬勞，既不是業(yè)主財產(chǎn)的保管費，也不是財產(chǎn)的保險費。

第二，物業(yè)物業(yè)中的保安工作也只是協(xié)作居委會、公安機關搞好秩序維護防范，其主要職責是維護區(qū)域的公共秩序，而不是為某單個業(yè)主看家守財。物業(yè)物業(yè)公司的秩序維護能力是有限的，從客觀上并無法徹低杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)秩序維護人員的配備及其工作，已經(jīng)阻擋或避開了許多案件的發(fā)生，把案件降到最低限度，作為服務對象的業(yè)主已從中受益。