空水接管驗(yàn)收計(jì)劃

空水接管驗(yàn)收計(jì)劃一、 目的這項(xiàng)工作是物管企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作得到有效監(jiān)控，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行的必要手段。接管驗(yàn)收是指：物管企業(yè)按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的執(zhí)行，施工單位工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收情況和相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗(yàn)收。二、 行為對(duì)象接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物管企業(yè)移交物業(yè)的過程。接管驗(yàn)收 項(xiàng)目開發(fā)商 * 物業(yè)管理公司但在更多的情況下，開發(fā)商是委托物管企業(yè)在項(xiàng)目竣工前代表開發(fā)商參加工程單機(jī)及系統(tǒng)的全面調(diào)試工作，進(jìn)而代表其與各總包、分包及設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行驗(yàn)收。故開發(fā)商縮短了驗(yàn)收時(shí)間且讓物管企業(yè)能夠?qū)Ω髟O(shè)備設(shè)施、各系統(tǒng)更為了解，以便于制定日后項(xiàng)目各系統(tǒng)的維護(hù)/運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。三、 接管驗(yàn)收的作用1、 明確交接雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；2、 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益；3、 確保物業(yè)使用的安全功能，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全；4、 為日后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。四、 職責(zé)1、 按照大悅城開發(fā)商的通知，物管企業(yè)指定項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2、 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、各階段施工圖和設(shè)備出廠合格證書，各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修/操作手冊(cè)，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書，設(shè)備試運(yùn)行/調(diào)試記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收。3、 驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收。4、 驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，詳見系統(tǒng)驗(yàn)收內(nèi)容。5、 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。五、接管驗(yàn)收小組人員架構(gòu)架構(gòu)六、驗(yàn)收工作程序1、 準(zhǔn)備工作驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的施工圖紙，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2、 進(jìn)行驗(yàn)收（1） 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。（2） 在預(yù)驗(yàn)收過程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。（3） 對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。（4）設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn):A、 設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合。B、 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求與施工規(guī)范。C、 設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備并記錄在《物業(yè)移交書》中。（5）對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)移交書》的相應(yīng)的表格內(nèi)。*如物管企業(yè)在前期已參與調(diào)整工作，程序?qū)⒏鼮楹?jiǎn)化，且在調(diào)試階段時(shí)，如有相應(yīng)問題也可進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高運(yùn)營(yíng)效率。3、物業(yè)驗(yàn)收后的處理（1） 驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（2） 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書，呈交總物業(yè)經(jīng)理。（3） 驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報(bào)告，上呈大悅城開發(fā)商，解決記錄在交接記錄中。（4） 總物業(yè)經(jīng)理代表物業(yè)管理處同物業(yè)交方單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。（5） 驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料的驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。（6） 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同發(fā)展商、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。七、 接管驗(yàn)收相關(guān)文件1、 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常委會(huì)議通過）2、 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法；［中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào)（2000年4月7日）］3、 物業(yè)管理公司關(guān)于接管驗(yàn)收文件。八、 系統(tǒng)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容及驗(yàn)收部門（即質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)）1、給排水工程內(nèi)容：給排水系統(tǒng)、生活冷水處理系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、室外雨、污水處理系統(tǒng)、衛(wèi)生間設(shè)備與給排水、廚房洗滌設(shè)備與給排水、生活熱水交換系統(tǒng)、市政、公建配套工程。驗(yàn)收部門：工程部空水驗(yàn)收組2、 一次能源工程內(nèi)容：燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、熱力入戶工程。驗(yàn)收部門：工程部空水驗(yàn)收組3、 暖通與空調(diào)工程內(nèi)容：熱交換系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、制冷機(jī)組、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、水質(zhì)處理系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)。驗(yàn)收部門：工程部空水驗(yàn)收組九、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收工作細(xì)則1、檢索提交的資料（1） 產(chǎn)權(quán)資料A、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B、 規(guī)劃說明書；C、 環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書；D、 市政設(shè)施管網(wǎng)、。E、 供用水合同；F、 供用熱源（熱水、蒸汽）合同；G、 供用天然氣合同；H、 污水排放協(xié)議；（2） 技術(shù)資料A、 設(shè)計(jì)說明；B、 施工說明；C、 設(shè)備明細(xì)表（含設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、性能、數(shù)量、功能）；D、 竣工圖——含總平面、設(shè)備、附屬工程、隱蔽工程紅線內(nèi)與市政管網(wǎng)連結(jié)相關(guān)圖紙；E、 工程合同及開竣工報(bào)告;F、 工程預(yù)決算；G、 圖紙會(huì)審記錄；H、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）；I、 隱檢驗(yàn)收簽證；J、 竣工質(zhì)量核定證明書；K、 消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；L、 飲用水檢測(cè)證書；M、 水、電、采暖、空調(diào)、衛(wèi)生器具等設(shè)備及配套產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書、圖紙、安裝使用說明、維修保養(yǎng)程序、維保合同及供貨單位、生產(chǎn)單位明細(xì)表。N、 供水、供暖、空調(diào)試壓報(bào)告；O、 水平衡、風(fēng)平衡測(cè)試報(bào)告；P、 排水系統(tǒng)試驗(yàn)報(bào)告；2、質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1） 參照建標(biāo)（1991）第69號(hào)文4.5條進(jìn)行。（2） 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收參照規(guī)范：A、 GBJ（66-84）制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。B、 GBJ（242-82）采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。C、 GBJ（243-82）通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。D、 GBJ（302-88）建筑采暖衛(wèi)生與煤氣工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。E、 GBJ（304-88）通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。（3） 使用功能的檢驗(yàn)A、無故障運(yùn)行的檢驗(yàn)規(guī)范驗(yàn)收是靜態(tài)驗(yàn)收，另新安裝系統(tǒng)需安全無故障帶負(fù)荷運(yùn)行后才能交付使用，一般無故障帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)間如下：a、 熱交換系統(tǒng)：72小時(shí)b、 空調(diào)系統(tǒng)：72小時(shí)c、 生活冷水系統(tǒng)：72小時(shí)d、 消防水系統(tǒng)：出水試驗(yàn)B、完善使用功能根據(jù)設(shè)計(jì)提供的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)，根據(jù)設(shè)備性能，根據(jù)季節(jié)與功能變化，在使用中進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)試，直至達(dá)到設(shè)